中国房地产调控政策预测报告

xx项目

产品设计建议报告商业部分5/18/20232目录项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位5/18/20233商业部分商圈分析核心商圈范围：东至：顺西路东侧西至：本项目西侧南至：顺平西路北侧北至：府前西街北侧核心商圈分析：以益麒麟家居建材广场为代表的低档家居建材市场已在本项目周边形成了较好的商业氛围其他业态的商业如餐饮、娱乐、临街底商等均处于初级阶段，档次和品质较低有一些娱乐场所，但均非知名品牌娱乐商家周边缺乏基本的商业配套东侧的煤厂以及南侧的高架桥将对未来商业氛围的形成区域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的辐射范围5/18/20234商业部分商圈分析次级商圈范围：东至：顺西路东侧西至：西二环路西侧南至：顺平西路南侧北至：石门街及府前中街及其北侧次级商圈分析：由于受到南侧道路和东侧煤厂、油库、铁路等因素的影响，东侧和南侧次级商圈辐射范围扩大不大次级商圈的东北侧与顺义城区的中心商圈有交叉，未来目标客群将被其分流北侧的辐射范围将有所扩展5/18/20235商业部分商圈分析外辐射商圈范围：东至：顺义城区西至：六环沿线南至：石门街及府前中街北侧外围2-3公里范围北至：顺平西路南侧1至2公里范围内外辐射商圈分析：外辐射商圈内目标客群所占比例较少，约5%左右顺义城区商业的辐射力对城区内的消费群体更强本案商业只有走特色化、品牌化和品质化定位才能对外辐射商圈的目标客群形成较好的吸引力5/18/20236目录项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位5/18/20237区域商业状况分析顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结5/18/20238顺义城区商业状况宏观分析——现状分析从流通市场规模来看，2003年顺义区社会商品销售总额完成117亿元，同比增长24.5%；社会消费品零售额完成50.4亿元，同比增长11%，零售额占远郊区县总额的14.2%，占东四区县总额的43.6%；商品交易市场成交额完成39.1亿元，同比增长50.7%。顺义区商品流通业具有相当的市场规模，横向对比的各项指标具有绝对优势。从居民生活水平来看，2004年顺义区城镇居民人均可支配收入达到14117.5元，在远郊区县中继续保持第一位；居民消费价格指数为105.0%,比全市平均水平高出4个百分点,在十个远郊区县中位居第二位人均消费支出为人均消费支出9875.54元，比2003年增长7.5%，消费水平在远郊区县中位居前列。从京郊十区县居民生活水平来看：东北部四区的城镇居民人均可支配收入和人均消费支出的总体水平高于京郊南部，这为顺义区商业发展提供了潜在的支持。最后，从商业发展空间来看，顺义区在镇域规划中为商业发展预留了充分的建设用地；同时，区域经济的高速发展和社会的持续进步为商业发展提供了持久、广阔的发展动力。5/18/20239顺义城区商业状况宏观分析——不足分析顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场，业态单一、经营混乱、布局不合理，带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。商业规模商业规模总量较小增量不足2003年顺义区社会消费品零售额为50.4亿元，占全市社会消费品零售总额（1916亿元）的比重仅为2.6%，增长幅度在十个远郊区县排名倒数第二。同时，外来消费总量不足，商业吸附能力不强。无序发展同质竞争资源匮乏功能缺失吸引或嫁接外部商业资源的力度不够，导致商业资源（著名国内、国际商业管理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等）比较匮乏，满足不了消费者多元化需求，导致大量客源流失。顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业，其他所有制商业企业虽然有一定的数量和总体规模，但竞争力明显不足。商业设施与文化娱乐、体育健身、休闲度假及旅游观光设施缺乏关联性，无法形成乘数效应；特别是商业、旅游明显分离。所有制结构单一商业配套体系不健全5/18/202310高低收入两级分化2004年，我区高收入家庭人均消费支出为16906.28元，低收入家庭人均消费支出为5098.8元，高收入家庭人均消费支出额比低收入家庭高11807.48元，是低收入户的3.3倍。原因分析：高低收入家庭人口负担系数的差异、行业间收入差距的逐步扩大、社会保障制度的不完善 资料来源：顺义市统计 顺义城区商业状况宏观分析——居民消费力现状分析从消费结构看，高收入家庭消费已经由吃、穿、日常用品消费转向了住房、汽车、旅游等发展和享受型消费；低收入家庭用于吃、穿消费占生活消费支出的50%以上。高低收入家庭人均年收入差距2003年上升到18400.79元；2004年上升到21029.91元。高低收入户人均收入之比由2003年的4.32:1扩大到2004年4.51：1。其特点是收入越高，增长越快；收入越低，增长越慢从平均消费倾向（消费性支出与可支配收入之比）看，2004年高收入家庭为0.626，低收入家庭为0.852，即高收入家庭当年收入中只有62.6%用于即期消费，而低收入家庭85.2%用于消费。11顺义城区商业状况宏观分析小结与北京市几个远效区相比较，顺义的商品流通业无论是从规模还是从效益都名列前茅；顺义城区居民的人均可支配收入和消费水平在这些远效区当中也首屈一指，居民收入总体呈两极分化的趋势，为未来商业的发展提供了较强的消费力空间；从商业发展现状来看，总体发展水平滞后，可选择场所和业态较为单一，如超市、餐饮、娱乐等商业业态的品牌化、连锁化发展缺失，不能满足日益提高的顺义居民的消费需求，甚至导致中高端客源的流失；以补充顺义区本区域居民的商业需求为主，外来消费不足；总体来讲，目前顺义商业发展尚处于起步阶段，寻找未来商业发展的市场空白点和充分满足顺义居民自身的商业需求，是商业发展的方向和契机。5/18/202312区域商业状况分析顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结5/18/202313资料来源：顺义区商务局“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局“两区”即为城市商业中心区（一个核心区）和居住区配套商业服务中心区（多个支撑体）。“三带”即为首都机场临空产业带、潮白河旅游产业带、东部浅山区旅游产业带。“两级商圈”即规划建设城市及农村两级商圈。14关于城市商业中心区（一个核心区）。1.区位：位于顺义城区，西起顺西路、东至光明街、南起建新街、北至幸福街。

2.功能及业态：属于综合型商业中心区，服务北京市东北部地区。商业高度聚集，行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、商务的有机积聚。日客流量10万人次以上，外来消费人口占50%以上。以主力百货店、专卖店、专业店及小型超市为主要业态，配以快餐店、电影院、书店、游泳馆、健身房、酒吧等服务设施。建设5-6万平方米的大型多功能购物中心（城市ShoppingMall），以此作为全区商业的行业旗舰。另外，在原金街附近建设两条特色商业街。

基于城市商业中心区及其边缘地带消费者就餐方式的区别，在城市商业中心区内规划建设服务于购物者的小型快餐店；为缓解中心区的交通压力，在城市商业中心区边缘地带规划建设大中型餐饮设施。

3.交通体系:为合理解决中心区交通问题，规划对现有企业、行政事业单位进行整合、迁移，实现用地集约化，合理利用地上和地下空间，满足商业中心区停车设施要求；按照商业规划实施的阶段，根据商业中心区动态、静态的交通要求，改造现有内部、外部交通体系，分别规划小、中、大三个环路，形成相对完整、独立的商业中心区。“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局资料来源：顺义区商务局5/18/202315关于居住区配套商业服务中心区（多个支撑体）。1.布局：共规划建设12个居住区配套商业服务中心。

2.功能及业态：结合城市及镇区建设合理规划居住区配套商业服务中心，为居住区居民提供日常基本生活用品，商业一定程度聚集，规模适当。一般距离城市商业中心区1公里以外的居住区、服务人口4万人以上，应有一个相应规模的居住区配套商业服务中心。居住区配套商业服务中心业态以超市（营业面积800-1000平方米）、便利店（营业面积50平方米以上）为主，辅以品牌、特色店以及餐饮、娱乐、文化及服务业等。

3.总建筑规模：结合房地产开发项目规划和旧村改造规划，按照每千人拥有居住区配套商业服务设施面积不低于700平方米的标准规划建设居住区配套商业服务中心。力争在3年内，按照每服务人口8000人建设一家超市；每服务半径500米建设一家便利店的标准建设居住区配套商业设施；同时，配置相应数量的早餐、理发、洗染、维修、缝纫等服务设施。在规划期末，力争在顺义区域内所有乡镇按照上述标准建设相应数量的超市、便利店、早餐网点等商业服务设施。“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局资料来源：顺义区商务局5/18/202316附：城市商业中心区和居住区配套商业服务中心区构成示意图资料来源：顺义区商务局本案本案位居规划中的离城市商业中心区最近的一个居住配套商业服务中心地带5/18/202317附：城市商业中心区功能分区示意图资料来源：顺义区商务局本案5/18/202318附：特色商业街构成示意图结合发展现状和区位特点规划7条特色商业街，即金街商业街、顺西路餐饮娱乐街、潮白河滨河步行街、滨河风情酒吧街、顺义新城休闲健身街、电子及通讯产品街、汽车及配件街。资料来源：顺义区商务局本案5/18/202319顺义骆城区映未来消商业炮发展坑规划俱分析盗小结从顺瞧义区仍区域绪商业幻玉发展俩规划获来看雁，本肚项目耐的地买理位垒置既可是顺麦义城昌市中随心区蚀的边应缘地回带，对又居鸟于距译城市灯中心强区最押近的乎居住灯区配闻套商沃业服宗务中健心区佣核心映地带巧，商驴业发袜展潜钢力巨柿大；本地纹区又细是顺租义区各商务被局未某来规想划的牢七条已商业速街之鼻一—布—顺周西路垄餐饮米娱乐毙一条躁街，害可充强分考相虑借酷其规欠划发览展之率势；本区睬域已搞入住趴和在描建的抛大型法住宅鹅楼盘分众多予，如忽宏城燃花园喘、西煮辛小余区、叹石门拆园等郑，以胳及本滴项目久未来析入住隆人口浅，在侧餐饮弓市场恳方面负有相躺当大搁的市犹场需骑求量顺义衰城区天目前图缺乏葵有较串大规愧模和锯较好恒品牌正形象省的大悉型综锋超，择按照卡顺义哄区商颤务局友“力禽争在码3年晕内，颈按照务每服劝务人码口8斧00筛0人西建设腾一家四超市姓”的蜂规划症要点圾，结蹈合区绘域市含场需督求和省本区爬域地饭理位栽置特艳点，晌引进帅大型食品牌毛超市缩慧不仅甜有极乒好的谋商业种市场促发展皆前景细，同票时还浑能带黎动本无项目郑商业驼与商蛇业、翼商业茶与住症宅之唇间的禾良好培互动事，成弯为本约项目地的一绒大卖挤点5/典12姥/2跃02订320区域虾商业刑状况杜分析顺义暗城区旺商业垂状况哗宏观登分析顺义熟城区春未来扇商业锄发展若规划杆分析顺义浇城区水核心冈商业间区调哀研分犁析顺义饺城区科大型脂百货司类商促业调宝研分牢析顺义佣城区皇超市贵类物娃业调琴研分办析顺义权城区尝餐饮捆类物乓业调慢研分恭析顺义炉城区资专业软市场衬调研塘分析顺义葱城区脊住宅气底商磨调研遮分析顺义央城区旺交通冤状况参调研亲分析顺义学居民相消费竞习惯字调查小结辽：区运域内迹商业康状况卫分析梳总结5/锡12胳/2淹02厕321顺义志城区也核心氏商业比区分碌析顺西枣路站前蛇北街站前到南街府前伙西街衬府前阶中街怡馨回家园本案C地忠块站前荷街并站前狂东街光明山南街新顺美北大延街新顺尽南大奥街西单早商场国泰纱广场隆华住购物裹中心5/抖12眠/2栗02夸322顺义兼城区班核心蚊商业思区分离析线状锅分布以点迫带面以新所顺大能街为顺商业胖中轴照，呈棋南北咸方向楼线状锅分布从，同谷时又偷沿东列西向谨，朝乡丰两侧评扩展以国摆泰广随场、稼西单司商场钞、隆忆华购料物中类心三此点为鸽商业结核心典点，上带动两周边尝商业宽的发秘展分布普特点5/稀12却/2剑02哄323顺义妙城区蜂核心荣商业期区分呼析业态翠组合丈特点二条辩商业布街一个五通讯炮市场金街白和便仆民街洗一南队一北掠、一赚横一队纵分给布于晌核心连商业等区，我金街稀为餐括饮娱找乐一牺条街颜、便画利街苍为服够装服瓣饰一害条街雁。两壮条街旁档次感均较郑低、徐环境醒较差驶，但著商业到氛围先较好遵，顺础义当坊地居会民的榜认可雕度较苦高。国泰伤、西懂单、锋隆华俊三大件商场赔以三扎足鼎前立之我势，粘成为港顺义习商业乳核心非的焦墓点，心就经洞营状掉况而副言，皱国泰福最好导、西惨单次骂之，腥而隆产华受拉其两宴家截圣流，拍且档慎次低崇于他魂们，窄经营菌状况天不如浆他们误两家羽。西单医商场朋以北彩临街帽底商劲区域竭是顺志义城积区手矮机通察讯市月场的弊中心裳地带或，以洲通讯那城为东主，攀两侧英汇集骂了大巷量通苏讯器盘材专惨卖店把。同腰时沿报新顺认路一山带其称他地圈区许膊多通痰讯专砍卖店膜也呈林点状膀分布冈。三大千百货伸店5/所12仓/2从02户324区域洒商业努状况样分析顺义纯城区闭商业碗状况设宏观很分析顺义涂城区唯未来乏商业益发展挪规划皮分析顺义泳城区章核心绕商业庭区调迈研分洒析顺义驱城区售大型睁百货蜜类商锁业调框研分卖析顺义扇城区吹超市租类物州业调合研分颈析顺义贼城区表餐饮厉类物格业调支研分搂析顺义脸城区况专业茂市场劣调研踩分析顺义主城区查住宅腊底商朵调研抹分析顺义去城区劣交通魂状况灰调研楼分析顺义之居民民消费舟习惯筋调查小结员：区拆域内镇商业制状况存分析族总结5/充12社/2棋02鞋325大型校百货削类商远业—艘—国厉泰广脾场地理旦位置信：顺车义区军府前屡中街靠南侧经营尽面积脾：2塔00拦00手平方工米业态奏分布禾：B1矮：美通食广伴场F1波：超扩市、怠食品樱、饰身品、晌药店婚、音竟像制介品F2仗：化跪妆品骨、鞋鞭、包陕、珠环宝、烟手表长、运旱动服沉饰、码文化大用品F3温：女剥装、墓内衣F4畅：男救装F5拨：手冠机通支讯器吸材、词电器F6桥：儿迁童用颜品、晶家居传用品层高间：一剑层4吐.5介米左床右，气二—李—六俭层：蔑4米怨左右主通小道宽骨度：姥2米出入殊口：东三个楼梯负：滚轿梯二狭组四斑部、束消防志楼梯碧二个机动岛车停拥车位仪：3给00龙0平萄米购物艘环境毅：一隆般档次吓：中宵档偏游低经营霞状况屋：在倘三家帆商场纱中位味居榜英首总体现评价调：在豪顺义堪城区凤当地诵居民浮中认逢知度产最高5/校12误/2拾02银326大型售百货戏类商仪业—骆—西角单商帝场地理衫位置装：顺江义区呈府前闻西街机东北假角经营际面积壤：1萌80县00绣平方弦米业态密分布催：F1键：超围市、尊食品稠、饰介品、伸药店彩、音扒像制夫品F2稼：化弓妆品类、鞋旅包、沉珠宝票、手郊表、开眼镜F3号：女鬼装F4垒：男助装、积羊毛沉羊绒帝制品帮、内似衣、禁家居僚用品F5医：运约动服夺饰用孝品、毒手机否通讯膝器材肠、小按家电码、办劝公用娃品、家摄影桌器材层高滨：每供层基壶本在牛4.遭5米虾左右主通事道宽陈度：逃2.环5米出入啄口：零三个楼梯鼓：滚什梯一区组二盗部、绞消防去楼梯厉二个机动是车停茎车位量：5驾0个购物龄环境侧：较晚好档次叨：中开档经营枯状况雷：较撞好总体蔬评价马：购冶物环菠境好蛛于国扫泰广胁场，铃经营文状况投比之屿稍逊敞，总断体市待场认苦知度像也较臭高，蕉是顺丸义城怎区居阳民首霉选的洁百货战类购暂物场雷所之鹿一5/揉12顶/2躁02座327大型嗽百货零类商短业—醒—隆吐华购悔物中虚心地理倡位置杠：新谊顺南哗大街经营售面积钢:1旗80同00暮平米业态冒分布刘：B1横：美茄食城F1拔：食恨品、跳中复史电讯桑、药仍房F2唱：运壶动服深饰、都化妆激品、饲音像钟、珠虚宝F3屯：男布装、笔女装F4落：取36纵5折插扣广门场—皂—服故装、昌鞋包F5刻：滴36剖5折胸扣广拨场—下—家笔居用找品层高栗：4达.5景米通道阴宽度影：2状米自动僻扶梯决、楼村梯数毛量：旋扶梯碰一组筝两部点、楼唐梯一浸组档次领：中摆档偏要低经营废状况妈：一祥般评价们：本戴商场朴由于鸟在地境理位蜓置上普据其匀他两吸个商虾场有页一个忙距离阿，客积流明轿显受好到了有分流施，因职此在招三个绩商场糕中经隆营状摇况最骑不理对想，吊加之欢无特念色化崖的经遍营亮蓝点，可因此秤从总部体不农具备告竞争兔优势得。5/舅12词/2洽02熟328大型攀百货臂类商唉业—代—博归联时千代商占业广凡场（克尚未店开业帮）地理毁位置肆：顺雾义站允街西豪北角吃（隆嫂华对沾面）经营遗面积捧：1短85枕00动平方下米主力遵店招李商情查况：大中什电器甘40踩00豪平米昆，位驳于物建业西早侧，歼一至悲四层华普淡超市哭80养00锈平米歌，位馒于物涉业东奇侧，劳一至德四层物业饰南侧轻商业浅业态留组合扯及租选金情安况：F1娱：临胸街店冶铺维单旬店面泼积2盆8.煌8平呀米节租点金1渡0-促12吩元/蔽天·跳平米F2耽：箱南包、灰鞋乓标逼准摊虑位2仗0平乖米咽租金沾4-陡5元休/天筝·平筋米F3碎：内埋衣、族童装掏标准烟摊位问20吃平米氧租革金3装-4浓元/校天·披平米F4普：女务装横标准惰摊位订20袄平米层租怜金2图-3铃元/腐天·校平米F5灶：女复装折号扣档次夫：低华档(迷服装偶批发寇市场邻)租售逐状况盼：商掏场内仪店铺处出租宰率达菠95深%以挺上，哈临街抱店铺肤只达口到6腹0%醉左右总体圆评价巩：该写物业侍为开贤发商拆自行专执有跌，只秋租不态售，梨从目革前招涝商情酷况来姿看，恼两大拉主力贼店的阻进驻扰是其培较为考明显奴的优补势，塔因此佛商场捎内部民较为故理想砍，而佛临街护商业仪的租尼金价烈格相垄对较染高（塑高于饶该区允域临搬街租秤金水勿平）励，影望响了芹入驻顽率5/莲12凡/2验02臂329顺义泽城区锈大型火商业悠街分驳析—弱—金剧街地理转位置秀：挂新顺问大街舰东侧怀商业盖街业态衫组合占：丢中低阀档餐疲饮、筑娱乐滥、购浆物租金椅水平姿：1寒-5青元/亮天·铅㎡（蛾建筑畅面积扁）经营落环境塘：脏谢、乱档次歌定位肆：低肺档经营寨状况剖：较继好商业啊评价扰：金街北是顺棍义居殃民普逃遍认艺可的疏餐饮动娱乐验一条挠街，垦人气哄较旺编，出抛租率抢达到剂时9句5%桌以上从整容体来套看，南该物答业无与论是丝式从档干次、巧还是圣环境滑上都殃较差携，特佳别是请娱乐与业，再说明严目前射顺义菜居民存对娱屈乐业钢的认供知还您处于污一个涌较低寻级阶田段，差同时省顺义股地区玻明显老缺乏宪有较柿好品碌质的颗娱乐糕业态坑。5/珠12蛛/2间02烤330顺义臭城区跟大型龟商业强街分稿析—企—金批街业态数量餐饮32娱乐15精品店6超市商店5其他5美容美发4通讯3餐饮拍、娱奸乐业窗态占猫商业钢街总肝业态桌的接浇近7兼0%洗。5/底12鲁/2钉02丑331顺义缠城区稀大型圾商业错街分邻析—歇—金夏街名称业态档次名称业态档次大河园酒家餐饮低粗粮骨头汤餐饮中低万家灯火饺子餐饮低骨头馆餐饮中低兰州拉面餐饮低福旺家常菜餐饮中飞翔烧烤餐饮低大红人酒家餐饮中阿力新疆饭店餐饮低啃一锅羊羯子火锅餐饮中新佳乐啤酒屋餐饮低北京皇蓉老妈火锅店餐饮中成都小吃餐饮低鑫蜀都成都小吃家常菜餐饮中佑天佑小吃餐饮低苏菲足疗娱乐低久久丫餐饮低台球室娱乐低兰州马慧忠拉面餐饮低宏旺台球娱乐低四川眉州小吃餐饮低精艺台球娱乐低杭州小笼包餐饮低杰杰台球娱乐低重庆火锅餐饮低金海岸台球娱乐低吧吧烧烤餐饮低录像厅娱乐低金街文博食杂店餐饮低KTV娱乐低文静饺子馆餐饮低海天网吧娱乐低汉水人家餐饮低金街洗浴娱乐低东北烧烤餐饮低金街歌舞厅娱乐低杭州小笼包餐饮低金街音乐练歌房娱乐低台湾珍珠奶茶餐饮低北京佳典美休闲俱乐部娱乐低老家肉饼餐饮中低华远俱乐部娱乐中金苹果酒家餐饮中低湘乡甲鱼屯餐饮中高表格折：金描街餐授饮娱独乐业番态店桌铺统宏计5/驳12悠/2文02忘332顺义隶城区赛大型您商业读街分奶析—汗—金颠街档次餐饮娱乐精品店超市商店通讯美容美发其他中高1

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20-40中低连锁形式的家常菜馆。价格便宜、性价比高，适合大众消费，为顺义城区居民普遍认可，有较为充足的停车位小肥羊西门外卧龙环岛铁桥西火锅30-50中因有特色，口感好，较为顺义居民喜爱权金城顺义区府前西街路南韩国烧烤30-50中较为有特色，餐环境不错，价格较为实惠，服务水一般。

天赐庄园顺义区中山南路8号北京/家常30-40中主营“家常菜和烤鸭”。天天爆满，量大便宜，味道较好清真爆肚宛

北京近郊顺义火车站前

北京小吃面食

30中口味正宗，有特色，较为顺义中老年居民认可金百万烤鸭店

顺义区府西前街10号

烤鸭/家常菜30-40中大众餐馆，主要定位在中低档菜和家常菜，性价比较高，居民认可度高，人多，停车位充足，就餐环境较为嘈杂。

顺义葡城区虾部分缸为当剩地居暂民较还为认迷可的储餐饮微店基边本情骆况调姨查5/泳12融/2今02团338顺义用城区茄餐饮中类物脚业状猾况分吊析5/侧12朋/2乱02疏339顺义课城区锄餐饮堂类物达业状装况分枯析区域狡内餐隐饮市颈场较情为火容爆主要志集中菌在中挽山街艺和金栽街，战其他象各处扒也均缎有分红布以大誉众化东的中辣档消丘费为清主，远物美跌价廉瘦的大廊众化设餐饮弃经营膏状况辈普遍疑较好劈燕，对义服务运质量堂、就雕餐环降境有祥一定故的要虫求，流但要块求并墨不高以京些味家愚常菜册、川卡菜等蹲菜系狼为主娇，品霞类较窗为单屠一对特阴色化默的需盲求正鸟在日概异增洋强，软有较扮好的娱市场出需求眠潜力休闲范餐饮咽和西香式正阅餐快葵餐目诵前在偏本地晕区域下餐饮册消费蜻的市偿场不挎大以朋揭友聚吧会和棵家庭箭聚餐掉为主弄要的夺就餐柿目的停车云位一针般较陡为充剖足5/商12掌/2属02瞒340区域逐商业舅状况牵分析顺义跃城区洗商业仿状况氏宏观峰分析顺义刚城区型未来临商业罪发展垃规划屑分析顺义必城区糠核心妙商业花区调熟研分梁析顺义抖城区哄大型段百货恭类商坛业调惰研分免析顺义驳城区兆超市乳类物只业调捞研分碰析顺义夏城区坑餐饮倾类物拣业调码研分占析顺义场城区林专业咏市场乒调研貌分析顺义版城区珠住宅宇底商忠调研廊分析顺义怕城区偏交通燥状况嗓调研挂分析顺义舱居民参消费芬习惯猎调查小结爸：区掏域内悼商业副状况血分析样总结5/抛12戒/2挽02鸡341地理锹位置羡：顺衔义新回顺南愚大街睛东北舱角（旦国泰自南侧虾）经营抗面积炒：1遣00芹00判平方茫米业态脆分布重：F1嫩：金北飞鸿识电讯后、小智家电敢、自描行车F2镇：洗惯衣机钟、电茂冰箱F3悟：电衣视机狡、电榆脑、消音响嫌、D南VDF4舍——涝F6康：家垦具卖易场层高徐：一未至三劈燕层每叶层基铺本在秀4.召5米捡左右谦，四所至六纱层存更在错荐层，糕层高愉仅3西.5批米，榴局部呼不足外3米主通聪道宽粪度：鱼2.贱米出入谱口：仿一个楼梯唐：滚怖梯一派组二俩部、抵消防灾楼梯效一个经营械状况级：一劳至三论层电单器经话营状田况较好好，施四至经六层址家具棚经营风状况泰不佳总体闪评价还：一读至三岛层无在论是扛从环坏境还躺是经咏营状话况都脂明显爪好于团四层危以上各，四拘至六咱层家漆居卖沾场极灿为冷教清，桶且层锣高达祖不到徐应有起的标杏准，考环境争很不走舒适沾。顺义杀城区步专业否市场逝分析讨——耕西单落家电忌商城5/殖12螺/2仙02卧342顺义敬城区磁专业真市场柿分析俊——闪苏宁瞒电器地理穿位置斗：顺劫义新案顺南狮大街狭（怡柱馨家德园临敬街）经营伸面积舒：6布00将0平环米业态钢分布推：F1挨：数码寒产品将、灶堡具、阀热水光器F2害：手危机专衬卖、井DV命D、麦EV银DF3引：空伪调、教电脑捡、冰米箱、缘瑞冷柜F4眨：电汗视、堤洗衣哨机、沙家庭徐影院F5捆：售佳后服梅务网鸦点、电储存回库房层高较：一菜层4估.5飘米，震其他打各层症4米粒左右出入星口：搂2个楼梯朽：滚另梯一惰组两接部（倦四层纯为一泼部上辣行滚剑梯）接，消自防梯富一个滋，货械梯一寇个经营腰状况始：较洋好总体切评价兼：主掌要客叮群为欲顺义轿城区长居民5/红12斤/2夫02形343地理寻位置璃：新油顺北笛大街档西侧巨，西叹单商成场以破北经营苍面积例：1罩50味0平怀米建筑曲形式圾：一钱层临历街底墙商租金定水平棚：3械—1畜0元抽/天喇·㎡煮（使距用面巾积）购物帽环境染：较渡差经营灰状况塌：良出租岔率：仿95筐%左朽右总体茄评价皮：顺义河区通必讯市险场以定通讯厦城为狼核心脊，沿虎新顺库北大唱街成朵线性猫分布艘，数依码城雹所在汤临街扔底商即共1扎6家灭，其障中经福营手驱机通缠讯类半店铺兵共9饲家，伞占到肚了5遇6%贪。就梳面积碍而言裳则接布近6伸5%酸。顺义党城区浩专业袄市场甚分析桨——真通讯捉城5/原12立/2娱02骑344顺义装城区末专业惭市场进分析缝——更益麒尽麟建稻材市飘场地理宝位置宣：顺碍西路础东侧会，本绍案对使面经营叛面积辽：1洪45耕13洁.9洞平方滨米建筑哈形式渐：工滤棚式院建筑该，一驳层为委主、雨临街品局部席三层租金爪水平忽：1叹·8烟元/正天·肃㎡（糠使用绿面积耀）标准邻摊位瓶：4君0-拌60隐平米购物躁环境瓶：一拍般经营偏状况扛：很票好出租盾率：停10貌0%总体袍评价器：沿臣顺西团路南执北至班顺平叨路沿招线，取是顺踩义地伟区家铸居建泻材市口场的扎集工羞散地层，已按经形属成了钉一定尖的规兴模和齐市场秧影响凳力。搂本建找材市凳场是宋顺义侄供销千社国旋有资件产，炮在顺扑义地袄区居咏民中邀认知租度较胁高。衫出租庙率达晌到了申10捉0%司，普恰通摊滤位的猎转让扁位甚升至达戴到了估6—姐10旱万。蚂建材喷类产哀品种妈类较斩全，旺以中师低档内产品暴为主蕉，有衬部分拳品牌嗓产品演。5/泽12先/2警02非345区域大商业为状况我分析顺义读城区循商业脉状况淹宏观挠分析顺义王城区岁未来膛商业散发展狂规划撤分析顺义绑城区绩核心鞋商业窄区调司研分蔽析顺义河城区过大型昌百货忧类商酱业调蛇研分昆析顺义番城区颤超市淋类物夹业调到研分芽析顺义越城区艘餐饮酸类物春业调严研分推析顺义远城区腐专业叠市场纲调研祸分析顺义奸城区铜住宅服底商智调研弹分析顺义哄城区伴交通汤状况协调研腐分析顺义肉居民来消费毁习惯咐调查小结丸：区档域内故商业杂状况玩分析窝总结5/差12呜/2粗02份346住宅丙底商经状况祸分析丛——飘怡馨基家园业态及商家统计商业业态商家数量药店1音像超市1广告设计1电动用车1室内设计1医疗2洗衣店2服饰2摄影2西饼屋2饰品店3居家用品3茶馆6便利店8美容美发9餐饮17合计61怡家养园社鹅区商侄业业飘态分夫布情牲况统镇计图再表注：绵不包序含空坊置部朵分5/等12块/2郑02扯347怡馨议家园蛙底商遍租售互价格底商听销售代价格棒：东侧溪底商匠均价旺为6闭80洽0元轰/平见米；西侧袜底商答均价次为5滔80瞎0元衫/平眯米；内街妇底商编均价勤为8顿00想0元巩/平壁米；南侧食外街算独立拾底商群均价嗓为5麻50疾0元斧/平拔米。底商获租赁均价格肥：东侧梨底商艘租金强为1的.4享元/懒平米把.天禾；西侧涛底商渐租金丢为1居.0给2元由/平种米.忘天；内街扯底商旺租金液为0叨.8痛元/棍平米携.天鹊;结论瓦：怡伪馨家凉园底斧商平僚均租困金为倍1元恋/平宿米.轮天。5/颈12章/2卧02社348怡馨捞家园柳底商励空置进状况东侧葬门面顺约为社18缓个，险空置镰门面可约7钩个，巡寿空置器率约盐为3喉8%愧；西侧阁门面园约为耗19已个，耍空置会门面偿约9自个，闹空置原率约烘为4舌7%仿；内街怨门面泪约9批9个聋，空毯置门陡面约路26您个，献空置枪率约替为2漫6%暗；南侧春外街盲独立宏底商瞒门面接约6鹊8个润，空凝置门炮面约碰30槽个，吹空置崭率约篇为4临4%外；结论弦：怡众馨家弯园底臭商空雅置率谎约为浓40己%。5/兼12尚/2桶02询349住宅猎底商愁状况驻分析石——院怡馨科家园商业违体量岛：约资90阴00衫平米建筑脏形式母：住港宅底稳商+亏复式舱内外指街档次星：中板低档业态佩组合转：外效街部捆分以融餐饮吗为主屈，底您商和优内街舟多为帽美容唱美发盗、便亚利店役、饰尤品等技。经营伞状况跟：该撞项目碧底商少除苏捉宁电踢器的朵新顺秃南大荷街经泡营一歼般，子其余谜区域者的经贿营均冲比较甚差,怪空置编率较区高，庭多家辱商户讨均有流不同凝程度于的退跨租打嫁算。商业餐评价杯：主力絮店苏适宁电从器位批于新粥顺南苹大街畜一侧蹄，其宿所带博来的丢人流壮只对狸同侧秤临街榆商业焰有支梯持作薄用，饭而对凡于顺储平路休和站多前南槽街没必有支票持。外街爪一至展三层洗纵向旷分割惩方式时不合守理，泪使用椅效率遇较低料，不放符合吨大部临分商插家需精求，缺并造芽成单械店总仇面积漆过大钢，总防价较嫂高，例增大递了投贝资和茧经营饺的风维险商业享规划呜体量怀过大拍，设阁计不捉合理冲，业休态种腥类单场一,借同质坝化现峰象严杆重,隐缺乏忆核心平亮点洋,是拣造成养空置寨率较粱高的寸又一某个主廊要原德因另外妨南侧隔临街赵商业立面对滑高架抓桥，同形不炕成顺秃平路衰南北类商业烦人流棒的互房诚动，宪阻隔拆了商挑业气访氛的董贯通岭，且报南侧盗和西厕侧人祥流稀蒜少，扬很难兄形成线良好松的商估业氛耽围5/霜12裁/2仁02辟350住宅置底商饭状况菠分析阵——惠宏城键花园宏城语花园芒南北油两侧忙底商勺业态斧情况嫩统计筛图5/真12阀/2姥02才351住宅嚷底商裕状况茂分析偏——障宏城本花园北侧底商雄面积喊均在昌10绑4㎡吩左右抢，面浆宽6宝.5驾m，租金城：简符装修坦约0释.5篇8元值/天伯/㎡去，未原装修相约0塑.3捕8元竹/天匪/㎡售价秀：3妨10欠0元代/㎡换。出租龙率：抽80捕%南侧底商闲的面查积均斑在1猴20赠㎡—叼13辈0㎡躺之间看，面哈宽5舰.5暂m租金章约2翅元/旺天/辉㎡。出租搜率：穿10则0%分析宏城赶花园扬临街贞底商全部子均为灯一层赵临街梯底商恒。受地活理位倾置和耽商业词氛围辨影响半，其慕南侧最（靠亏近本暮案一撇侧）饰商业塔氛围虑、出望租率司、经姿营状克况明订显好障于北写侧。述各商财家经忍营状夕况普贿遍较污差，攻有的千只勉竖强保械本。挂总体扣来看篮，由蜘于住折宅底阶商的串限制友，业克态以市美容胁美发挠、便朝利店途（小响商店败）以毁及其弱他初还级配荷套为妈主，烘较为办单一稀，经阵营品钓质一删般。5/总12拐/2调02叼352住宅丧底商魔状况柄分析驳小结谦和启衡示主力浴店的头选择马和位堡置的似确定洲：要售以能申够聚予集大拍量人售气的筑主力誓店为讨首要桂选择气，且浸位置箭选择他应能动够更器大程邻度地提带动末起周份边商胃铺的口经营临街驴店铺船和底茂商，队餐饮岂店可隶以二控层为蚊主，后其他忘可以递一层炸为主平，局彻部二涉层，拘同时赵鉴于息众多浓业态脱对于炊三层接临街乓店铺舞的需忠求较云差，君造成络使用咽率低渣、空蹦置率撇高的北众多询规划萝负面饲事实沸，应家避免雀设计月三层雄纵向殊分割粮的临伏街店策铺底商占的定宝位要丸有特垦色，居分区您明确帮，应吐充分律考虑隔到与免主力渴店、栽与周究边环坛境和堤差异趟化和足互补迎互动铲作用帖，避傍免业自态的表单一胆和重经复设塞置5/漫12逝/2遮02乘353顺义葡城区腊核心烛商业索区调竖研分纹析小捞结百货荐类：以西趴单、纵国泰搅以核馅心，坦具有渡较好箭的市烈场认僚知度鼓，基奴本能烫满足昌顺义猜城区枯普通休居民箩的购声物需付求；就本意项目付地理汁位置降和周修边环野境而字言，寺不适退于发己展百都货类嫁大中宴型购肉物场熔所超市皱类中型丝式超市膛主要泰为西善单和让国泰肉首层漂两个娃超市降，有核较大尊的市俭场占婚有率袄；便利筹店发用展无病论是躁从品节牌化犹还是刊从连喝锁化菜、规芒模化遥而言廉相对势滞后猴；位于万博联冰的华游普超嚷市即杰将开享业，或面积诞约8躺00访0平迁米，可为本召区域嫂目前谊的大跨型超婆市，睡但品尖牌竞荡争力量和规蔑模较互为一装般；目前勺顺义佣城区姻缺乏裹如家叮乐福兴、易剩初莲忘化等桨国际串化品夹牌化奏的大徐型品睁牌超慨市，棵以本辈项目刚的地侦理位遗置和池区域恒环境响而言跳，较申为适书宜引某进大伐型品供牌超昌市5/访12吼/2佩02鼻354餐饮涉类：餐饮附业以振金街偿和中烂山街委两个烤地区评较为初集中阵，其虑他区本域也董均有魂分布中式沟中档谣餐饮陵在本芒地区与的市固场接号受度盼较高号，消堤费频丙次和掀能力准也较司好，兴有较司好的握市场蔬氛围西式回快餐泊和休寸闲餐景饮在如本地改区尚补处于足起步叉阶段功，普吗通居该民的森消费翅观念郑尚不冰认同煮，需株要进骄一步骡的引滥导本项惊目未厨来餐恭饮业课态应赤以中浇式中亏档和挽中高尖档特仅色餐闭饮为段重点岩，占誉餐饮畅较大迹比例厚，考红虑到纤未来嚷发展位因素新，可卧适当宝引进邀少量买新型问餐饮仅业态娱乐食类：顺义到区域仿城区扒内的退娱乐曾业态饱种类挎单一烛，档燃次较铁低，赵如金暖街充秘斥着姨众多架的低优档网箱吧、伏台球表、录坟像、内足浴设等娱鸦乐场窝所较为报高档际的娱焦乐场外所则宅分布傅在顺擦义旅暮游区淘别墅秀区域除，如公高尔肠夫、允垂钓奥、赛邀马等昂，但盛该目棉标客奥群与贩城区散内娱漂乐类犹消费昆客群胡有很晴大差回别本项棋目北检侧分球布着汤为数糖不多笋的几顺家如佳KT旺V、终洗浴亦等娱栏乐场毁所，由经营砖状况算尚可堡，结圾合未需来本贼区域丝式的规位划，尸娱乐作业态姑在本贵项目筑周边刑应有轿一定泥的发院展空仗间专业凉市场励类：以中摧低档依和低械档的签建材弯、家姓具、车家居突、通蚁讯、燥电器宿等为扰主除苏气宁电冰器外仁，其往他专确业市悼场的酒购物籍环境洽普遍伪较为邮一般本项巷目核绿心区映域内瞧分布像着以活益麒五麟家干居建彻材城占为核刘心的闪中低使建材汗家居救专业奖市场贴，鉴岛于此柄类专群业市痰场对敏本项疑目住晚宅品焰质所景产生乐的负攻面影规响，销本项恼目的完商业便业态划设置晶不必本考虑屈同种务业态肉的规直划，埋但可垒考虑垒利用燃其所魂带来宁的较上为成隆熟的牵商业踪蝶氛围柱和人愉流顺义降城区灵核心半商业办区调拨研分司析小溉结5/膝12誓/2香02亩355区域煌商业芽状况苹分析顺义个城区阔商业手状况菌宏观裳分析顺义勺城区刺未来辞商业燃发展篮规划盒分析顺义咸城区昌核心怜商业挺区调蚁研分呆析顺义椅城区玩大型弄百货撇类商屿业调唉研分狗析顺义滴城区融超市扭类物呈业调邮研分怪析顺义挣城区围餐饮娇类物采业调齿研分海析顺义怒城区道专业帮市场睬调研赛分析顺义劝城区惠住宅沙底商特调研育分析顺义泡城区狐交通尾状况饱调研竞分析顺义见居民扁消费枝习惯拆调查小结绪：区店域内部商业舍状况扑分析煤总结5/锤12途/2北02兼356线路号起点站终点站配车首车末车线路号起点站终点站配车首车末车环一路石园南路滨河小区8部6:2019:00九路支太平村赵各庄4部6:1518:35环二路老干部活动中心鲲鹏集团10部6:2019:00十路相各庄麻林山6部6:1018:20一路汽车站二张营4部6:2018:20十一路大胡营赵庄6部6:0018:20二路冯家营沿河10部6:0018:30十二路汽车站燕王庄6部6:0018:25三路汽车站于庄8部6:0018:45十三路太平庄破罗口5部6:0018:25四路南庄头北孙各庄12部6:1018:25十四路太平村东府6部6:0018:30五路西门山里辛庄6部6:0018:20十五路汽车站寺上6部6:0018:15六路顺义火车站大林6部6:0018:30十六路汽车总站京顺车管所6部6:0018:20六路支社教中心大北坞4部6:0818:20十六路支董各庄临河村4部6:0018:20六支2社教中心茶棚4部6:5018:00十七路西门樱花园4部6:0018:30七路太平村大坝洼6部6:0018:10十八路吉祥庄李遂12部6:0018:30八路西门马庄6部6:1018:10十九路社教中心大孙各庄5部6:0018:30九路太平村田各庄6部6:0018:20

顺义鹅城区败交通戴状况场统计残分析5/能12麦/2泼02枯357顺义永城区棉内部某共有迟25岁条公屋交线关路，妄城区临中心递区内育交通叠相对翼较为斯便利贤，但功就本吴项目贪而言切，尚绪无一沈条公苏交线任路通纱至本迈项目储商业笼规划访区域从北债京市赤——丑顺义洋的公五交线阳路（供包括笑途经廊线路漆）有安二十孙余条就顺窜义城愚区内画部交页通来柿看，酬虽然胆线路康较多仗，但蒸每条幻玉线路真车辆推较少割，造拥成车壶次较辅少，奶基本职上平尽均每酷隔1动5-细30阁分钟韵来一冲辆车垃，再殃加上宾顺义亦城区免相对让较小姐，因际此顺嫩义城翠区市围民选复择公身交车玻作为恋出行钞方式拌的不拉占多脏数，获基本难以步蓬行、注自行有车居章多，肾自驾早车和捞出租餐车也盘有一拴定的筋比例歼。就公雷交线忠路的毅时间王安排所来看侦，早孝班在像6时约左右俘，而不晚班猎最晚静也在定7时石停运骗，由厦此可完见，血顺义叙城区茅居民孙生活筒较为铃规则雷，夜察间大双众消掩费相压对较吴少。就本宣项目鹅而言含，未率来发她展发跌布要尾改善笋和提辰高项递目周认边公金共交黑通的绪便捷控程度顺义晓城区拣交通尺状况劲统计跃分析5/拿12垦/2胸02扎358区域六商业浙状况疾分析顺义卫城区辟商业庄状况饱宏观卫分析顺义堡城区摔未来城商业泛发展娘规划姨分析顺义翼城区曲核心异商业此区调商研分踢析顺义善城区扁大型亭百货供类商可业调般研分招析顺义讲城区路超市伟类物爹业调哭研分描析顺义逃城区窝餐饮蔬类物暂业调柿研分茄析顺义巧城区缝专业束市场袜调研爷分析顺义为城区慎住宅蝇底商歪调研辈分析顺义忧城区搭交通犯状况证调研默分析顺义括居民院消费银习惯址调查小结影：区乘域内撞商业贪状况径分析牌总结5/爆12揉/2反02论359顺义招居民勺消费熊习惯倚调查以下傍报告偶中的翻资料英来源泳于思烧源顾训问的详顺义坏城区溉问卷挣调查丹，主崭要是即调查判当地元居民剪消费肯习惯宿和对南该区族域商乞业配环套的挣要求欲，调颗查采透取街沈头拦睡访的均方式逐，其纹对象论主要循为顺涨义城仆区的壮居民歪，年暮龄2咏5岁滋至5阴5岁大之间局，其湿中在雕25吹-3津5岁倍之间伞的占汁88悲%以扑上。摊调查船样本稍共计沾58诵个，圆其中钟有效中样本焦44诱个。蹦其中围男性页被访勤者占躲43凉%，里女性粥被访冶者占经57变%。债被访觉者的丈职业亡和收造入较深为多陵样。5/想12砍/2框02寸360顺义革居民俱消费声习惯帽调查一、损购物毅类消德费能嫌力及墙消费批特征踢调查仪：购物猜场所顺义坐城区铲居民毫在日埋常用呢品购滩买场悄所和休服饰碌类用萄品的岂购买冰场所驼主要锄为国渴泰大啄厦和驱顺义萝西单铺商场问。日常爆用品徒购买驶时没告有人国选择遮去市笔区购呢买，炉但8听.5宽％的醋顺义奏居民陶在购纠买服漠饰类蒸用品象时会框选择觉市区壁。选择糊专业长市场变的居改民数录量比沫较少消。5/鼠12适/2谦02金361顺义纲居民尖消费假习惯直调查2.腰选前极往消僵费场室所的驴交通携方式顺义动城区童居民牲在进盛行日框常用让品消叶费时程所选液择的诱交通颠方式告主要西是步嚼行其汽次是蚊搭乘世公交惹车；拘而在窃服饰荷类消零费时谜所选腐择的墓中交犹通形劳式是帮首先蛛是公蜜交车枪其次虚是步高行。鄙这主寻要由不于在胸服饰绞类消吵费时直部分略居民糖选择像距离食较远课的场碧所。5/战12针/2厨02掠362顺义逐居民洋消费博习惯胳调查3.难选择再该消森费场善所的多原因从调产查中摊可以版看出零，日录常用豆品和推服饰棕类消浪费的怖场所韵选择枕原因俘中最榆重要旬的两并点是庄距离台和价震格。询并在惠此基黎础上烂产生全了业纳态组吵合的协要求田和目送前周刑边区冤域可秀供选悄择场较所过假少的政其他阻因素伶。5/籍12上/2屈02聋363顺义钢居民睬消费绑习惯公调查4.雷月购仆物频巩次及迅次消粮费额此度日常锡用品星月消屋费频旬次主昆要集天中在余3-撞4次赤，每唇次平毫均消并费额夹月3著0－闯50箱元之陆间。扇52亲％的此被访挽者在袄服饰攀类消