二手房合同签定

合同签定

（课程描述）课程目的：如何有效签订合同，保障合同成立与生效，确保公司与个人的利益最大化。课程内容：第一节、合同的概述、租赁合同第二节、买卖合同的纠纷实例第三节、买卖合同的签订课程长度：3个课时课程受众：单店培训负责人、店长或销售经理

合同的概念合同:是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。协议：具有双重含义：合同、合意；合同本质上是一种合意，合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致！居间合同居间合同：居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同又称：房地产中介服务合同。广义上：居间合同包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动；狭义上：中介服务多指房地产经纪，即：房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。居间合同的分类居间合同分类：报告居间、媒介居间报告居间：属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同，合同达成时，委托人支付报酬；媒介居间：扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，委托人向居间人支付报酬，属非代理性质行为；房地产中介合同房地产中介合同:是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人是在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加商定过程但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。居间报酬请求权居间人促成合同成立后，可以按照居间合同约定向委托人请求支付报酬。因居间人订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间报酬的支付居间人取得报酬的前提是合同成立。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决（如：办理交易过户手续不是经纪人的法定义务，若需该服务，需另行支付费用），双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用。合同的成立要件合同成立的要件：一、订约主体存在双方或多方当事人（主体上的要求）订约主体与合同主体不同：订约：有参与订立但不是当事人（代理人）不参与订立但却是当事人（委托代理人）（当事人是否具有签订资格，则属于有效问题，不影响合同的成立）二、订约当事人对主要条款达成合意（内容上的要求）主要条款：名称、地址、标的、数量、质量、价格、报酬（当事人一旦就合同的主要条款达成协议即可成立，对次要条款未达成不影响合同的成立，如履行期限）三、合同的成立应具备要约和承诺阶段（形式上的要求）（双向意向书）合同生效要件合同生效：指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律效力。合同生效要件：一、行为人具有相应的民事行为能力（10周岁以上的未成年人或精神病人）二、意思表示真实（内在意思表示于外部的行为）三、不违反法律或者社会公共利益（内容反动、淫秽、下流的录音等）合同生效具体操作要求卖方提供合法的证件：身份证件、资格证件以及其他证件。产权证：“房屋所有权证”和“土地使用权证”身份证：身份证、工作证和户口簿资格证件：代理人的代理委托书、共有房屋出售需提交共有人同意的证明书等其他证件：出租房产（承租人或共有人放弃优先购买权的协议或证明）1、产权证所有人已婚：双方到场签字（或提交一方同意的书面证明）；未婚应提交未婚证明。2、产权证上列有共有人：共有人也应到场签字（或提交共有人同意的证明）3、产权证所有人与客户不符，应查明关系：A、继承人：所有继承人参与签名（人数以户口簿或派出所出具的证明为准）B、代理人：出具代理委托公证书4、产权人是未成年人：提交监护人证明或公证书，其监护人出具用于未成年人利益的保证书，由监护人代签。(但不能过户)租赁合同：产权人出租

提供证明产权的相应文件转租

提供原先的承租合同（注意是否注明有权转租）并提供证件。合同无效的几种情形买卖合同：1、非法转让，合同无效：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的权属有争议的未依法取得权属证书的共有房产，未经其他共有人书面同意的2、房产、地产分别转让由于房屋是土地的附着物，具有不可分离性。《城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这就是房地产权利主体一致原则。因此，房屋所有权通过买卖转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也须同时转让。将房产和使用土地分别卖于不同的买方，或者仅转让房屋所有权或转让土地使用权，这种买卖合同会导致无效。3、侵犯优先购买权（共有人、承租人）要求确认无效的出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。如果违反这些，房屋的共有人、承租人都可以请求法院宣告该房屋买卖无效。4、买卖存在欺诈、显失公平租赁合同：1、非法出租2、未依法取得房屋所有权证的3、权属有争议的4、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的5、共有房产，未经其他共有人书面同意的6、属于违法建筑的7、不符合安全标准的8、已抵押，未经抵押权人同意的9、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的10、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。目前工作应用的合同租赁合同房产买卖协议（预订房产买卖协议）合同拢签定饰前须害准备膨的工螺具笔（挽水笔仿或钢废笔）希、纸计算侄器印泥公章合同鞭书收款异收具租赁军合同淘条款券的解档析房屋意租赁爪合同啄：是宾房屋饥出租陈人和船承租腥人双障方签砖订的学关于贺转让恩出租跪房屋尿的占孤有权寒与使蛋用权句的协丢议。1、宰当事读人姓场名或扬名称匠及住粒所。当事胃人指雅出租腹人和翅承租束人。出租箱人：披必须批是房缩慧地产吐的合良法产其权人仪；承租英人：谁当地战居民蛙，须反持有拢本人牺身份珠证；朋外来眼居民坡，本皂人身属份证梁及公词安部群门发轮的暂寸住证俱；企帜业事终业单当位须跪持有城《营先业执栏照》骆；非收企事哀业单锤位的轿其他桥组织供如机排关、税团体徐、部幕队等完须有银县以封上民烟政部贴门批锻准设惕立的虫有效店证件头。2、晒标的耽物：桑即租卡赁的赛房屋堪。须写愧明房抄屋所宜在位价置即保地址胃、面狮积、最范围骨、装腾修及每设施宗状况脏。3、贩租赁你用途摔：即指承租完人租侨赁房色屋的次目的慨。租赁惑用途拴一旦匪定明播，则远承租旱人不东得擅湾自改套变用虽途，赢尤其但不得扛用房另屋从幻玉事非哥法活驻动。承租庆人按域照约摇定使扁用租庄赁物征，致此使租跌赁物姨受到菠损耗泽的，芝不承盾担损摧害赔蚂偿责票任。承租厕人未微按照蛋约定涌使用惨租赁养物，效致使圣租赁如物受节到损煌失的债，出绸租人忌可以尘解除虫合同被并要附求赔动偿责碎任。4、敌租赁歌期限攻。租赁尽有期瓣限限知制，灰这是答房屋格租赁嚼与房妥屋转僚让的脆重要侮区别堆。明确摘租赁内期限抢的法意律意夏义在豪于：（1板）期行限届排满，妇承租闻人有突义务啊将原运房屋织退还贱出租铜人；（2批）当腊事人夜对租耻赁期雾限没洽有约梯定或世约定狗不明爷确，院视为挽不定诸期租适赁。映当事春人可跃以随它时解钱除合者同，拦但出就租人户解除泰合同越应当泛在合都理期同限之虫前通搁知承经租人伟。（3广）因穴买卖炉、赠奋与或呀继承尽而发揉生房布屋所踏有权顽转移欢的，银如原刮租赁跃合同垦未到眉期，纠则原凶合同换对承油租人针与新饿房主扇继续嚼有效碍；（4创）承护租人剃为一兆人时直，如益其在忧租期早内死埋亡，迎共同使居住刚人可旧以要闻求合演同继使续履剪行，胶办理域更名状手续篇。（5婆）一屠般期西限是饼在2厘0年熄以下咬的，井超出恶20卖年的阔部分浪无效辈。（6辩）租槐赁期仓限6腥个月贵以上专的，抵应采仙取书颤面形哨式。头当事寸人未阵采用设书面茧形式闷的，蜻视为蹈不定谣期租盟赁。（7谅）租宋赁期嘱间届鲜满，脑承租疯人继捞续使挨用租盗赁物卖，出泊租人续没有富提出歪异议碑的，袋原租声赁合笛同继灿续有恼效，优但租筒赁期料限为精不定工期。5、湖租金晌及交剑付方洽式承租叼人无崭正当初理由磁未支络付或脉者迟莫延支疤付租析金，按出租山人可添以要研求承它租人那在合溜理期马限内御支付辈。承荷租人决逾期麦不支李付的胶，出险租人惠可以障解除荣合同猜。6、餐租赁柜双方你的责壮任:及修缮屋责任袭。承租故人在末租赁唐物需修要维牲修时践可以却要求柄出租演人在竿合理帅期限之内维书修。逝出租符人未旷履行黄义务刻的，投承租处人可蓄以自泉行维毛修，晃费用镜由出白租人狮负担飘。因肥维修刷租赁辽物影祖响承惜租人拴使用锅的，奴应当佳相应文减少抚租金摆或者漏延长络租期手。7、伐转租姿的约善定承租弹人经街出租城人同棋意，诊可以狂将租貌赁物资转租进给第璃三人疮。承穿租人必转租舍的，晶承租缸人与铺出租嫩人之优间的惨租赁恳合同稀继续访有效抹，第心三人烫对租阿赁物无造成浴损失理的，垂承租颜人应羽当赔妈偿损文失。承租侍人未戏经出鄙租人步同意多转租窑的，惩出租小人可腊以解突除合让同。8、祸变更跌与解赔除合昌同的项条件甩。（1用）符川合法睬律规厅定或浙者合援同约盆定可震以变蜻更或爆解除欲合同慰条款通的；（2雄）因鲜不可若抗力惑致使拥合同华不能勤继续嫂履行脸的；（3催）当级事人忍协商倒一致抽的。9、秆违约申责任10蛾、当踏事人压约定者的其驾他条枯款买卖窃合同触纠纷榜实例一、企合同毛房（请产权水在办吧）1、板一手击产权址在办齿：没有春约定石原业之主在轿按揭土的房元款由肯哪方省解押毙（卖尸方无楼钱解荣押，予买方宗想在蔬过户静当天宪一次核性付多清）2、帝一手矿产权堤在办犹：中介蜻方承饱诺了拥产权厘收件世时间循而引到起的候纠纷液（买诊卖双碗方均丙归罪誉于中舌介方然，导由致退损佣）3、凶一手滔产权戏在办赵：因产散权短嫩时间晓内即战可交透件，座所以咐双方妇约定牧先支愁付定盆金，汉等产尺权出五件后弃一次诉性付拣清（叮因为时没有葛具体幅时间载约定界，一宴手产伐权一姜直无同法下向来导于致卖待方收洒不到挥房款绘，且惕房价艺一直摊上涨绢，买饶方准撇备了撇款却俊一直逝无法继交房子）（营案例杰：工舱商住宣宅区筋王别文森记）4、上产权薯在办卸（开军发商筹未交强房）（1践）、茄开发区商一莫房多巧售（2赚）、妻面积战与合吃同产非生误块差（3枝）、径质量医有问砖题（4验）、明交房蛇时间毙拖延（5础）、熟其他村设施教的收牌费标无准（6薯）、攀交付匠一手厉产权温的时堪间的姓推迟（7箱）、再物业蹈管理溪条款（8里）、围带看宽错房宅号的垫房子眠（锦搜绣9阵号7情02欺房）二、裂有产士权的毁房产跟：（1疏）、剃以实楚际拥和有人袄的名锻义卖展房（灰泉府备大第绘）（2延）有接产权病，但桐不是钱国家叮认可炸，不跑能过斩户（崇惊福路涌市二胞建基巾地宿针舍，代只有次使用段权，犹没有佣所有俊权）（3迷）、豪产权烛证上签的共锻有人鸟情况（未旗成年颗，不泰能交膨易）量（赖令美玲抱东街方的房锅子）（4篇）、廉夫妻痰双方予有一戚方未描到场册签字说且不葱同意仗出售拴的（国统贸中斥心）（5葬）、对产塑权结售构的领不清贯晰（尖西湖剥宿舍绸：产矩权上万标明略构造葛柱，喷属砖冠混，冠业主活或经柄纪人并告知简是框戏架，活而引累起价膝格纠通纷）（6馒）、从所看闻房屋著正确卡，但夺合同啦填写向的标队的物文的地孔址不葛明确（富母贵人义家）（7诊）、废合同占填写捏面积续与产掩权面院积不蚊符（锐金属筝大厦班，有乘产权堵但没拥带）（8艇）、按揭镇的情营况没彻有说藏清楚雕而引兔起纠亦纷（工位商胡蹄耀军例：个医人住生房与乞公积赢金）（9矿）、客房改烦房的墨税费削减免茧与否船没有湾明确并告知（工挥商住您宅区庭王潜文森拐）（1洽0）瓦、税奥费计逗算不倾清晰（套观房契来税能橡减免哈，储浅蓄间笑的不勉能减蓝免）（1魔1）隐、享受丽经济智适用蚕房的前房产欧，契哄税不支能申各请减疼免（玻建南解花园参：卖架方办偷完过它户手枯续收小到全患额后域再为铅买方妄申请捡契税让减免六，结俘果：河一手搬契税碌未交斤，二秤手买蝇方不佣能申庸请减诞免）（1泥2）乏、二趣手按僵揭中傲的买林方没排有及勿时缴沾税而蚁推迟阀卖方针收房裤款的宝时间（五布星花启园庄皆阿姨申）（1练3）洲、交借房时抬间的拿拖延（业奋主在冻装修喜新房老，没蝇有明没确交梢房时残间，顿只注怪明等壁新房目子装均修完基后交录房，荒新房衡装修涛却一跃拖再霞拖导挤致纠络纷）（1下4）乌、交棋易时爱间不拦确定（因禁甲、稀乙双编方较总忙，定乙方惯在国岗外，佩没法举确定廊时间喂过户需交易枕，所柴以只叮注具佛体交杆易时具间由种双方奴约定钻，双反方一糖直无冻法配底合导宁致交容易一易直拖泼而引耐起纠东纷）（1蔬5）诵、代搞理人呢没有鲜看清蛛楚代丘理权宿限的（1圈6）合、房极子在住租，享没有齿经过浆求租资方同释意卖迫给第歉三人惨的（捷柄龙店幅面）（1讽7）婶、物涝品没决有罗慨列清裳楚（德瞧辉华骗庭，沉因签恐单时乖间较捐晚，键没有赵及时蹈清点喝而与肤口头傻约定取有误蠢差的仁）（1汤8）趋房屋望质量摸……二手岛房买效卖合岸同条违款解勿析1、泡当事银人：当事骂人的笋名称轨或姓挣名、忙住所轮、营裁业执茎照号绸或身阳份证向号码美、联盟系方牙法等卡，以办免出他现欺征诈情野况。2、属标的例，须评写明鹊事项享：房屋巡寿的位筹置、乓用途事、面百积（张按照秤产权王证上斜的地桨址填滚写）棋。3、积价款仗：总房透款须昌用大角写4、片定金睡：不得惰超过约总房震款的喷20唇%，菌超出赶的部炎分不巧属于泄定金得的范泰围，辈定金耳以何易种方故式支辽付。5、黎税费敢的承躬担：由谁翁来承搂担交始易的请税费脏（一宫手与滚二手旋）6、现付款别方式机：a、孔一次刃性付暮款b、央分期健付款警：分恒几期c、叶按揭赶付款进：普鸣通按翁揭及奸按揭膀阶段授性担记保，炎定金兵是否捡冲抵蛾首期植款。7、腔交房才时间离：分为课：现可房的宫交房煮时间嗽及期坝房的察交房枕时间8、生交易邻时间皂：双方锦办理诸产权闲交易豪过户团的具功体时暖间的早确定（或助公证阀时间涌）9、批水电场、物唇业管纯理等渠相关黄事项孟的交周接10时、中骑介佣梦金促成牌合同匠成立