上海现代风格创意产业园区规划及单体设计方案文本

SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划

1项目诉求与核心问题如何发挥大规模综合开发的优势？如何减少空间限制条件的影响，规划功能业态并进行建筑设计？如何以有限的投资额，实现项目价值的最优化？如何在满足创意产业园区“三个不变”的条件下，争取徐汇区政府装修等补贴与优惠？如何遴选招商对象，实现徐汇区税收属地化标准？(2)KEYISSUES(1)项目诉求特色创意产业园主题界定产业化办公与功能分区的关系与空间相匹配的业态导入经济收益与社会收益检验建筑设计与SVA品牌宣传效应初步招商建议2关注核心指标——租金收益以下为衡量租金水平的几个重要参照指标徐家汇写字楼租金水平0.95美元/平方米/天（7.7元/平方米/天）漕河泾产业化写字楼租金水平2.9元/平方米/天旧厂用于商务出租租金水平1元/平方米/天左右竞争性创意产业园区商务租金水平3-3.5元/平方米/天徐家汇商铺平均租金水平45.9元/平方米/天田林社区商铺租金水平20元/平方米/天左右创意产业园区商业配套租金水平6-8元/平方米/天（1）商务如何通过业态与空间改造的有机结合，实现基地租金收益率的上升？（2）商业3遴选标准租金标准原则可持续经营原则空间与业态相匹配原则KEYISSUES打造何种特色创意产业园实现徐汇区政府的地税标准实现园区的租金收益结合建筑情况引入适当业态实现SVA品牌宣传为招商留下接口风格定型项目诉求市场契合租金保障空间分隔综合定位业态与功能组合各业态定位服务对象开发模式经营模式空间落实业态规划产品组合财务分析总体开发原则细分业态遴选空间落实业态分布主要产品组合建筑意向财务测算与检验专题研究/市场研究企业商务服务创意商业创意商务办公西南商业格局变迁的驱动维度基地发展驱动因素研究大SVA产业链延伸的驱动维度漕河泾园区产业升级的驱动维度创意产业园区构建原则取势：创意园区发展路径求异：竞争性园区发展状况SVA创意产业园项目工作技术路线4本次研究的主要内容（1）如何创意——项目构建原则与发展定位篇（2）创意什么——园区核心业态遴选与构筑篇（4）检验创意——园区财务投资测算篇（3）怎么创意——园区概念性规划及建筑改造建议篇5目录61.如何创意——项目构建原则与发展定位篇71.1项目发展驱动因素考察

1.1.1项目驱动状况与物业特征

（1）基地区位条件简述漕河泾华东理工大学上海师范大学徐家汇商圈交通大学上海南站分列基地南北两大区域商圈对于基地产生辐射影响基地周边有一定的高校资源处于漕河泾园区与周边田林、康健社区的界面，受到居民消费与产业升级双重影响8(2)基地交通条件简述劣势田林路为断头路，影响商业流通宜山路暂时不能穿过中环，阻碍环内外流通中环线阻隔环线内外交流优势未来M9从附近通过，将对基地交通情况改观有较大影响地铁三号线、一号线等交通干线也会对本区域的交通产生间接影响9(3)基地内部物业概况（具体见物业状况排查评估表）规模体量装修程度承重情况建筑结构主要原则建筑年代单体建筑规模较大物业修建年份以80年代为主，整体质量较好物业类型以大跨度的框架厂房为主，内部改造较为方便101.1.2基地三大发展驱动力概述基地发展的驱动力C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持租金利益最大化的要求业态转型、提升的需求B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势功能定位多样化的要求我们认为，漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力11(1)漕河泾园区产业升级的维度

A.现代服务业发展缓慢，限制园区长期发展漕河泾开发区按照产业分类的总投资2005年，上海漕河泾开发区累计投资总额34.1亿美元，合同外资12.4亿美元。无论从投资比例，还是从销售收入产值指标看，园区主要依托信息、电子等现代科技产业，而第三产业、现代服务业占据很小的比重。漕河泾开发区相关经济指标单位：亿元漕河泾开发区相关经济指标在上海的比重<1%Sourcing：漕河泾开发区12

B.现代服务业的积聚将是园区未来发展趋势开发区的成功运作，带来企业、从业人员的进一步集聚。产业集聚、产业链的构建需要重点发展科技研发、产业孵化、信息咨询、生产性综合科技服务等行业。企业日常的运作内生需要配置一定数量的商业配套设施。

CAGR:14.62%CAGR:9.66%CAGR:34.77%图漕河泾开发区十一五发展规划单位：亿元漕河泾十一五期间规划中，将重点发展现代服务业：发挥该区域已入驻企业科技含量较高、发展成熟的优势，构筑高科技含量的生产性服务业集聚区。将商务楼宇、星级宾馆、商业设施及相关生产生活配套设施合理有效地集中，在一定区域内形成生态和人文环境协调、资源节约、充分体现以人为本的、具有较强现代服务产业集聚能力的区域。园区发展升级的内生需要园区的未来规划未来的漕河泾将进一步重点引进和发展研发、设计、技术、资讯、商贸、物流、信息、知识产权、文化等相关现代服务业；完成总部经济、设计研发、创新孵化、综合服务四个功能目标13规模（平米）价格所占比例10－201-1.8万/月30%30－502.5-3万/月25%60－803-4万/月25%100－1295万/月，40-50万/年10%>150（带卫生间）6万/月，70-80万/年10%

人均消费潜在空间巨大三大区域有超过20万的常住（工作）人群，消费基础庞大，同时人群的层次较高，消费能力较强

商业氛围发展成熟商业氛围热，突出表现为社区商铺的租金成本相对较高，项目主要辐射范围的商业氛围发展成熟田林周边的商业店铺租金状况虹梅街道40346人漕河泾街道98197人田林－漕河泾－康健区域商业中心基地从商圈概念出发，距离1.5km为核心商圈；距离3km为亚商圈；距离5km以上为边际商圈；从园区距离上看，漕河泾园区、田林社区、康健社区是SVA园区未来发展重点关注、辐射的区域，因此基地周边存在巨大的商业消费潜力(2)周边区域潜在消费能力的维度14TFT-LCD核心业务的发展需要大量的资金支持SVA盈利现状对主业发展的支撑相对有限田林园区物业租金对主业资金反哺，意义重大主营业务收入（万元）净利润（万元）广电信息主要财务数据每股收益（元）低高高相对市场份额

明星金牛问题瘦狗市场增长低TFT-LCDCRT产业田林园区物业收入SVA主要业态的波士顿矩阵(3)开发主体产业链构筑的维度

SVA转型、主业发展壮大中的资金反哺需求151.1.3小结：空间区位与园区发展的SWOT分析SWTO周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商圈等，项目可借势发展漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨大体量为10万平方米，规模较大，利于发挥积聚优势在装修方面可得到150-200元补贴相对一般园区更好的绿化空间投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌无特色徐汇区对于税收属地化的要求与其他园区相比，项目位于中环，地段一般周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似，竞争激烈创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政策风险16A.创意产业成为重要的经济增长点。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的年增速递增。一些国家年增速更快，美国达14％，英国为12％B.当一个国家的人均GDP超过5000美元，从所谓的资本要素驱动阶段进入创新驱动阶段后，创意产业将成为引领一个国家成长的支柱产业产业增加值占GDP比重产业年增长率/GDP年增长率（比较时期）产业就业人数（占总就业人数比重）美国12500亿美元12%3.19%/1.39%（核心版权产业就业增长率）1147万（8.41%）加拿大534.08亿美元5.38%版权产业的就业增长率是整个就业增长率的三倍多近90万澳大利亚192亿美元3.3%5.7%/4.85%（1996-2000）34.5万（3.8%）英国1125亿英镑>5%9%/2.8%（1997-2001）130万新西兰35.26亿新西兰币3.1%-4.9万（3.6%）新加坡50亿美元3.2%17.2%/10.5%(1986-2000)7.9万（3.8%）中国香港461.01亿港元3.8%-（5.3%）伦敦260亿英镑-11.4%(1995-2000)52.5万中国台湾7020亿台币5.9%10.1%(1998-2000)33.75万（3.56%）1.2寻异、取势：创意产业园区的深入再审视

1.2.1创意产业：激发城市创造力的新引擎

（1）国际典型国家地区的发展概况17从2002年起，上海市人均GDP突破5000美元，创意产业成为拉动城市发展的主要动力；到2005年上海GDP达到8402亿元，创意产业进入高速增长期。根据上海市十一五规划目标，对创意产业的增速有所调整，未来创意产业的发展有望进入平稳增长时期。上海GDP与文化产业关系（单位：亿元）

上海市创意产业规划目标

注：根据2004年统计数据，上海创意产业中文化产业所占比重为80%，故文化产业可在一定程度上代表创意产业的发展情况。

（2）蓬勃增长的上海未来支柱产业18上海创意产业园区发展从产品阶段到市场阶段，需要由对旧厂房简单利用转向对旧厂房价值进行实现与超越。SVA项目体量大，空间类型丰富，借助周边资源，将来立足于打造引领第三代的创意产业园区。（3）上海创意产业园区发展路径及具体特征19通过耗业态挡与空朵间改事造的芝有机景结合吹，实豪现基同地租备金收研益率振的上涌升。暑一方呢面，拾通过妹引入转创意化产业掏，提惑升商伸务租瘦金与耻新建董办公蛾楼的唉差异庆，体弱现级关差地摇租优主势；利另一容方面睁，通和过适成量发隙展商啦业，尿适应若区域枪需求座，弥挥补旧弹厂物肃质形妨态下木租金内实现什能力枕较差短的现溜状。（4臣）上海撑创意捡产业孟园区财的价皂值提瓶升：外从市漠场阶叹段到路产品手阶段2012345678910111213141516171819202126323536272830313334*根据上海创意产业网站公共数据，不完全统计（5轮）目前特的园芒区布经局21中环借内中微心区蚀创意号产业怖园区燃密集徐汇住、长套宁、欣虹口织三区孤以上垄海2良%的乓土地只面积撞，占蚕据了浙全市喊创意怪产业偷园区秤数量肾的1茅/2可以愧预见蜻，未奴来上用海西竿南部眠中心盘区创系意产盖业竞宝争较宅为激埋烈，惊寻找吗竞争抖性定哈位是暴本项石目成会功的客前提1.丢2.岂2周异边竞锯争性锦创意闻产业清园区布考察（1猫）上铜海创咳意产缎业园蒸区布捐局特间征22文定坊X2创意空间2577创意大院设计工厂数娱大厦风尚之城尚建园西岸创意园乐山软件园虹桥软件园项目第一批第二批第三批其他项目以IT研发夫为主增题开发邻主题疑包括才教育痒培训止、广贞告设誓计、练时尚垒设计狼、建姑筑设滥计，腹主题横多样棚混杂与徐诉汇电践子产啊业优砌势相拣结合日的趋搏势明岔显第一法批园数区第二锣批园进区第三资批园日区与周猪边产培业链受相结宣合，村目前车形成届建材具设登计、IT研发筋两大额开发术主题开发思起步圾相对课较晚规模爪体量生相对躺较大储，建津筑类蜂型丰贱富项目玩特征（2乞）竞撇争性警园区绢现状呢及特登征2323从时古序看闪，数为字多点媒体盆与建班材设腰计是辆主要假的发老展方弊向，买两大汁主题港园区秧占徐惊汇区贷园区肯比重轨的5遵0%是；第一漠批IT设计愿主题幻玉向数诞码娱闹乐主争题的赚转型梯，体亿现出惧徐汇芒区产方业优王势与高创意坏园区口结合叠多样蛮化；延续搂宜山缴路建按材批誓发市涌场在传全市纽奉的影吸响力刮，建循材设喘计主但题创岔意园滨区在樱徐汇打区大暑力发愁展。文定坊X2创意空间2577创意大院设计工厂数娱大厦风尚之城尚建园西岸创意园乐山软件园虹桥软件园IT设计教育培训广告设计时尚设计数字娱乐建材设计（3好）周筒边创陡意产烘业园售区的衫发展拨趋势产业盾优势奇与创床意要典素相达结合猪是周茄边竞毅争性厕园区兆的主编要趋岭势，数字棍多媒带体与只建材扎设计骨成为仓主流附创意拴产业以主题农。2424周边碍竞争驰性创跪意产樱业园梅区之脖间的县功能牌积聚查速度顶加快矛，相域同或铃相似臂业态瓜的园打区在锣局部泽区域恨形成殃集中粘；从体渠量上傅来看饮，本牛基地际体量虹大于需徐家社汇的田任一殊主题橡的园旗区总谈量，称具有离规模针优势运。文定挑坊X2创意嫌空间数娱鸟大厦尚建腰园西岸班创意采园乐山痰软件壳园虹桥复软件司园IT各/多媒影体相友关主携题园愚区整属合路镜径建材顿设计称相关贷主题晚园区捡整合培路径本项眨目的渡超大易体量怪，为达其整雨合周苍边两海大主舌题的坑园区帮创造精了条怖件。（4态）竞伸争性赌园区瘦对基歪地的磁影响2525大部灶分现循有园蹦区由忌于缺斥乏商辞业氛袍围，查区段艰优势嚷没有由得到舌充分赵体现创意训商业孩业态揪对租针金价练值的厘变现崇能力坦强，维与商熄务租弓金拉链开档纤次主要犬竞争裹对手突商业诵规划隔与租面金水那平分析湖创意矮产业旨园区减租金陆、区赴位与瓦商业僚配套全之间疲的关匹系，狸可见亏创意锡园区轮租金屑价值妖的实耻现与修商业立配套猛比重险有较泥大关昌系，伤与区济位的术关联舰度较举差。（5都）商控业业涌态对乓于园爸区租肆金变境现贡草献较醒大26X2位于折徐汇烛区茶参陵北绘路2知0号晒，占唯地4恳17笼8平盘方米能，层精高6萄层创意缸商业蠢的开脆发模种式与绕设计怕风格喇参照奥八号否桥，殃有效回利用妥沿街找优势瞎，最荒大化宿商业盖租金商，达食到8戴元/致平方劳米/袋天创意伶产业序的导韵入与债创意腔商业尼相结脂合。误数码忌影音疮等创笋意产涂业对这商业寇气氛眯有效舅推动乐，截锣止目明前出套租率量已达父到6昨5%（6赤）铸对应慨案例箭考察兽——X22727C.租金伪水平商务办公3.5-5元/平方米/天商业配套8元/平方米/天物业管理费15元/平方米/月车位费1000元/月B.楼层瓦分布一楼商业200-250平方米挑高5.7米自行设计分层使用面积翻倍二-六楼办公130平方米精致小户型LOFT（3.3米+3.3米）下层工作室上层居住功能120-1,000平方米挑高3.3米至5.4米的平层办公可自由设计分割夹层电梯一部客梯、一部货梯A.办公针与商梦业业样态组璃合办公租户组合数字内容类软件设计公司、动漫设计公司、游戏设计公司、手机软件设计公司、门户网站公司、商务交易专业网站、搜索引擎网站、VC等建筑设计类建筑公司、室内设计、园林景观设计公司、灯光设计等媒体及艺术类传媒、公关、广告、摄影、出版等商业业态组合商业配套业态港式茶餐厅、东南亚餐厅、日式简餐、咖啡、便利店、西式糕点、游戏体验中心、美容身体护理、艺术廊其他配套演播厅、多功能展示厅、会议中心、屋顶花园、创意作品展示区、公共休息区X2案例繁介绍革如下奸：28顺应冶由研练发商扩务到夕休闲搅娱乐堪的转沿变，餐取得盾更大筑的发纳展；在目况前徐滋汇区驻数码阔娱乐绑园区招竞争兴激烈室的情仿况下盲，进怒一步毙挖掘术与SV慌A技术吗相关稍的多姜媒体暑应用躺主题借势怎建材转专业补市场闪在全呢市的子影响荷力与鸡辅射笛力，挎发展均相关尚主题避免珠专业团市场德低档摸次的唱影响向，错葡位定念位于寇高档楚家居绸设计路及家华饰工袄艺品DI深Y延续将并扩宏展数垦字多管媒体览产业锁链1升级诸并扩中展建盏材设爱计创院意产渴业2本项滴目体惧量较判大，偶能够灰在主少力创禁意产狐业业奇态内腥部，胃沿着拢产业街集群犯互动财的方每向，结从研践发-麻销售钟-技罗术支泄持-辱展示磨-商胳业配定套等垂环节雹构筑纷相互夜关联壁的细跃分业茎态主力迷业态沟内部绒构筑僵相互据关联螺的业量态链3从本责项目峰所处覆大型吵社区蚊的区枣位和单周边馆竞争雹对手蚕的发羡展来朱看，雕注入咸适宜雄比例造的特互色商预业可状以提秋高本狡项目写的物换业价喜值变丝式现能毒力适当弱提升笛商业轮比重她，提太升园哑区租链金变皆现能纤力4（7骑）访小结慈：四客大业杰态构者建策僻略应啊对周芦边竞稍争29第一暴批园贿区主要甘集中展于艺蜓术设岛计、梦研发默设计须与广耳告传枯媒等病产业押主题第二腐批园碑区出现库了尚捎建园聪、车臂博汇续为代笑表的竖特色烈主题塌商业善消费第三窗批园擦区以尚申都里手的旅蜂游开治发、悄优族群17样3的墓社区叼商业速开发股引领裂的创政意元酱素与嘱其他发功能侦的广飞泛融另合1.码2.咱3橡由创捷意产雹业园彼区的徐发展贩趋势甘看基设地（1裹）园区永业态博趋于野集中刺、创家意要讽素与匆其他观功能锋全面粉融合30工艺创作为主题商务办公为主题时尚消费为主题商务占25%以下商务占60%-80%商务用途为主，基本无商业配套业态配比主力面积200-400平方米150-600平方米300-800平方米租金水平租金敏感型企业，入园较早，现为2-3.5元/平方米/天租金水平视装修与区位条件而定，在3-7元/平方米/天租金水平平均约7元/平方米/天，参照周边商铺水准主要客群概念店/餐饮/娱乐休闲商家大型创意企业为核心的相关企业集聚画廊/工作室/个人创业公司发展趋势除了样传统刃的产送业服唉务功垦能外椅，创味意园工区越毫来越疼和周勾边居械民的醉商业连消费眼结合陵在一缎起，慨通过奖客群震的扩呆大、感业态绢配比优的变灶化，峰增强塌园区隶的价疾值变翅现能稻力（2吗）创意纽奉产业匪与创罢意生杨活的前界限该模糊禁化31创意栗园区爹内商俯业开最发产恼生有挣特色目的、悦服务氏大众耐的需霜求A.上海裤城市旗中心爬区消惊费能戏力的贱提高牢，传柴统社趟区商讨业面基临转近型B.创意雄产业驶园区船位于阅市区终，周筛边多恼为大岩型居沃住社苏区，址社区另商业悠有大掉量需担求C.创意万产业谷园区笔产业右转型跃过程宣中，巧服务瓶内部衫人员赵的商需业配己套的然需求浙增强郑，比焦重增耐加（3奸）特色衔主题魄商业雪比重器增加项目江组对需上海推创意蛛产业删园区昌调查拜发现咳园区布商业拐业态蚕比重挤增加蜓具有泪三大育动因岔:3232项目铅紧临肠陆家腰嘴中季央公竖寓与凤在建怠国际援社区竹及规训划中横的中炼央商狼务区躁，以孟未来液30并00敬余户珠家庭打的高洁档居撞住消祥费为株主体紧；项目做以时谎尚消版费为时主题唉，分恢为创落意用蛋品专佣卖、阵休闲偿餐饮纠、休欲闲娱践乐三仍大主泥题区剩域，冒创意裂工作招室穿启插其直中；街长燃80虾0米胀，占盼地面狭积为尖22旱59曾6平看方米左，建伏筑面户积为债19紫37仆5平洲方米系，分权为地茅上与恩地下荒两部絮分；出租株面积咏以2存00猎-5扯00下平方吹米为典主，枪租金农水平水为5心-1狱0元半/平招方米茶/天焰。（4责）樱对应话案例矩借鉴悟：逸宽飞创左意街根-休雷验式桂创意守社区共商业敌典范33分区名称工作室规划业态建筑风格东部地块琉璃水坊7个时尚家居用品、艺术装饰用品店、红酒、烟具等奢侈品名店立面造型现代通透，新水平台的延伸不仅将建筑的厚实和水的妩媚完美结合，更提高商业品质西部地块飞来石3个景观主题餐饮区、视觉中心、大型地下娱乐中心犹如阔斧切削的不规则几何平面，充满后现代主义，地标性的建筑是未来视觉创意博览中心中部地块天堂火2个西式简餐、水果吧、咖啡吧、手工甜品作坊、地下大型主题酒吧等红色如火焰开头的中部盒形建筑热烈奔放，是整条创意街的动力源泉艺术风-艺术摄影、人体彩绘、艺术雕塑、精品画廊流动于各地块，单体面积200平方米左右34泛创王意：躬创意耀从产说业形锡态延赴伸为束园区锅功能曾的复追合要锹素泛园器区：蜂园区妙从产析业承侄载空黄间扩汪展为轨构筑还特定剂人群市全方无位生产活方扬式的非区域商务驰办公可转向遵相梦关商胀业门伴类产业滴链上饥游转份向惯下游蠢门类IT研发异——膜数陡字娱则乐旅游撇商品播——欠旅游距休闲广告勇传媒古——热影音厕制作园区名创意描产业扫业态斜整陶合的苗几大构趋势时尚拦设计读——馅时尚地休闲（5坚）小银结A.创意队产业察升级进并与巧其他蹦业态次互融蕉的趋眠势明压显35开发体量1规模掠小，恒企业幸少，根难朗以形晌成集贩聚综合助型园核区有跑利于两实现朽产给业链风的构吐建与纱集聚2商务楼租金钓基本否低于率周久边水乔平综合废型园糠区通呆过物衔业的距合理使捧用，攀对租射金提愉升作序用强3客群注单一旨，大目部分为租误金敏册感型片企业客群鬼广泛汇，对白不同乱业态惩与功齿能立要素抵的整煎合性隔强租金水平客群特征当前忌的发来展弱询势未来妥的发治展趋轿势B.多主氧题、架功能轻复合贫的综挨合型肌园区件将是努未来闯趋势361.堆3总诱体功孕能定崇位与缩慧市场坛推广烟主题1.毕3.许1园怀区发凳展趋私势具纯体对乌本项哈目的百影响“五大辜园区废构建淘原则域”化谁挑战童为契迈机建筑嫂更新唇与SV亮A历史贤文脉及产业归特征相融仔合结合棒项目易体量风的优葡势，众实施大规袄模综给合开贵发市区润10瓶万平篮方米绞的综穿合型估创意伙产业灵园结合丈多媒寻体生督产技营术打雄造亮妥点，测将SV嫌A文化哥融入穗园区12由单欲一产穗业发执展思理路转扁向多身产业惊集群泄化的多主美题产杯业集窄成以信月息与饥出版细为主蕉导的金内容希产业铲同传怪统创亩意产神业的轿碰撞3打破剩配套酸开发肢的思唤维定热式，因发展特色尺主题南商业再功能蚂区将创狐意元毫素与轧社区稳商业喇相结到合，杜细化只并延尿伸创擦意商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制作道具服装来模仿电影、电视、动漫、游戏等中的各种人物。上游下游A.动漫坟产业慢——动画赌卡通朱实现那虚拟旺世界联的现工实展认现56CO守SP愤LA脚Y主题映店店名COSROOM卡通王动漫服饰专卖店位置万航渡路618号

2004年2006年营业面积20平米（2004年)120平米（2006年)产品数量30-40种100种以上经营品种动漫服饰、道具、动漫玩偶等经营价格服装售价￥600/套以上服装租金￥60－300/套/天服装定做费用￥100－200/套CO祖SP晃lA画Y相关是场所酒吧——co肉sp克la良y日常御聚会兔主要辰场所CO乖SP本LA持Y主题鱼公园——新兴悼动漫优互动顷空间动漫南吧——动漫招书籍销、音太像产离品、陶动漫位形象都产品探销售扩平台动漫泰展览吗中心——CO矩SP细LA改Y比赛纳、动奇漫作女品产园品展宵示、舰舞台便走秀劫等活平动的个主要恨空间逗载体A.动漫合产业旗——CO对SP咸LA标Y对应肃物业谊载体镇案例鸽介绍主题店动漫展动漫吧主题公园舞台秀展览中心57市场辞需求腐多样果，企艰业规忘模较次小外包雹度最可高，固纵向举整合六度最蛮低上海的大众出版发展优于全国，但仍落后于国际水平，未来具有较大的发展空间大众倍出版逃特征横：结论壤：发展崭上海“大众忽出版”优势肿，聚枕合小跳规模济企业工，打征造区秒域市粒场辐杨射源中国出版业图书品种变化趋势图出版业结构比较中国目出版犬业图波书品触种逐演年增雄加，虽内容胃需求晶多变策，创那意思形维扩鉴散成布为市扇场发殖展的穷主要坑推动瓦力B.大众嘉出版文，文培化领豪域的魄主流菊辐射瞎源58前向整合“产品制作”的整合：包括内容获得与设计印刷“产品上市”的整合：包括营销推广与实现销售后向整合降低信息传递成本直接获得市场反馈及创意灵感SV飘A园区揭层高疫、跨都度等愿空间抱特色迫刺激呼出版狼业内占容创诞意的含迸发盏；延续SV猛A传媒甘载体腰的概析念，聚合棵大众谋出版拿业内秋小规榆模工尸作室兽，打芬造纸忽介质未传媒假新空艇间；书市还、书猎吧、带复合钢书店康、内尖容创棒作室垄等新节型业承态提晒升园委区生境活品前质；与市雾场的寄互动钉发展恰更利嘉于上如海出枪版业布发挥轻固有竟的大妇众出蚊版优束势，堆前景斤更为沈光明浩。大众出版产业链：封面设计版面设计数码快印制版打样……产品定位价格制定广告宣传渠道定位……专题企划内容编辑组稿整理文化交流……建设数据库内容获得设计印刷营销推广实现销售图书批发精品书吧图书俱乐部……B.大众桐出版曾——故打造劫大众跑出版斑业的底全程哑创意坛空间59影音歌传媒沫市场滴增幅隆明显扒，未树来市匠场需吐求扩漠大数字莫影音宇取得蛾突破言性进北展，辛发行滔、运聪营网撒络和章技术岗支持烘需求觉上升蹄；上海着民营充影音县传媒添企业此尚未玻形成保集聚凯，文跪化氛现围有法待聚踢合；节目制作后期加工节目发行广告运营产品批发产品零售市场挂前景电视俗制作岂公司文化碍传播聪公司具有驳影音粗高技哪术设雨施的工专业项企业影视症传播旷公司广告龙公司音像牛城音像贷店商务性物业聚合商业性物业聚合对租逆金较紧为敏娱感，劣部分邪企业刊对空硬间有脂特殊浆要求烤，如漆影音律加工展示办性、搅体验什性、姻娱乐摔性相还结合垫，空园间自恋由，陕具有扎开放垒性物业酒特征需求欣偏好数字绘影音贱产业遍链适合扑在本崭基地为发展拥的环推节C.数字历影音抹——交数字震传媒止，掌侦握话唱语权笼的力劣量60面积20应0-建60浇0平脆方米人均源面积30易平方析米左相右功能可供龄专业株人士礼使用可为捷电影赏电视衰提供苗后期殿制作可为唤热爱卖音乐素和乐拖器的希成人况和儿童吐提供弄制作翼个人屿专辑慢和收蚁藏空间亿分割控制逝室、杂录音幸室功能仍分割控制痰室放厕置录雪音设努备录音炮室供迎演员派演唱配套汗设施咖啡矮厅和出酒吧营、休逮息空主间、蚁卡拉OK包房摆（能县够制绒作CD魂）C.数字壁影音惯——粒数字翼影音符录音帅棚案饿例介狠绍61定义“We葬b2先.0丙”：升弦华互筋联网背单向朗发布勉信息礼的功伤能，木用双筐向互间动来已丰富剥互联培网应肺用。以Fl交ic绳kr响、C肤ra捷ig驶sl遗is稀t、誓Li锹nk该ed蚁in拣、T枣ri薄be矩s、例Ry纤ze等网评站为姓代表条，以Bl束og敌、T敲AG辰、S撕NS含、R谦SS个、w摘ik月i等社冠会软冰件的雾应用床为核逝心，泄依据掉六度盗分割愈、xm番l,扁aj煎ax等新炒理论斥和技默术实馅现的或互联竞网新栋一代雕模式蚊。专业博客博客搜索工作搜索购物搜索托管服务订阅软件线上订阅商务服务交友社区博客图片博客分类信息互动应用Web2.0聚合服务社区（SNS)RSS博客垂直搜索个人门户BBS聚合服务社会书签博客托管个人门户平台个人门户服务提供商（百牲万美痰元）D.We严b2摧.0信息酿门户，信息际+创益意的功完美化结合棋=未宋来电涂子社票区的骄主导古形式62符合web2.0概念的网络服务与产品的诞生及网民需求提高搜索/IM/C2CP2P符合web2.0概念的网络服务与产品的诞生及网民需求提高搜索/IM/C2CP2PBLOG/SNS/RSS等发展进入平台期，以改善用户使用感受的整合与淘汰逐渐开始搜索/IM/C2CP2PBLOG/SNS/RSS等20012006发展初期扩张期成熟期随着we俗b2你.0的发粮展，雪产品启与用担户的馅直接逗交流也更为屋重要苏，虚者拟与遭现实朝平台锐的融弹合迫模在眉馋睫。互联泰网络黄与SV聚A园区距的结促合呈宰现出翁前期幼内容害创作循与后蛋期内渡容形服态展禾现的盾有力临结合笨；We疲b2剪.0服务摩数量牢众多崭，行裹业聚墓集成垂为创化新元枣素迸筋发的膨必要顶条件炸；电子剥商务都办公剧空间变、网光络工岂作室盼、网勇站制裤作平披台、燥服务鸣产品寺展示翅中心事等新成型业萝态丰填富园面区创厅意理朋念，寒升级崇园区东生活仪空间D.We它b2狱.0信息腥门户裁，与SV视A园区烈实现再内容青产业富的强尖衍生凯整合63动漫业大众出版数字影音承载物业形态物业特征产业类型内容创作及术研发产品制作及运营内容获得及编辑平面设计及印刷节目制作及加工节目发行广告制作及营销推广WEB2.0内容获得网络支持1234专业工作空间书吧竞技广场音像城展示中心办公用房工作室办公用房工作室小规模或大空间商务办公用房，空间容量20-50人为主需要安装大型专业设施商务办公用房，需求空间面积大小规模或大空间商务办公，空间容量1-20为主大面积商业用房产业链销售展示娱乐销售展示(7亦)SV星A园区司四大袄核心赖业态织的互扰动分澡析产业决形式臂与空难间载江体的指共舞64SVA内容创意

产业谷动漫业（网络游戏与动漫卡通为主）数字影音时尚出版WEB2.0电子门户以实脉质表航现内虎容以内陆容展昼示空控间以空物间创估造价执值SV辉A——照CO病NT联EN放T鞭VA桐LL姐EY(8熔)小结察：构钉建SV练A内容很创意彩产业颗聚集幅区65科技大楼商务楼31，308米²新银大厦高级涉外办公楼24，500米²$0.30元/天×米²$2.5元/月×米²新漕河径大厦高级涉外办公楼22，455米²$0.28元/天×米²$2.5元/月×米²虹梅大楼科研、办公大楼3，000米²￥1.6元/天×米²9元/月×米²新漕客运大楼综合商务楼8，000米²

￥1.6元/天×米²￥15元/月×米²田林大楼科研、办公大楼7，600米²￥1.5元/天×米²15元/月×米²2.差1.屑2承牵载漕尊河泾长服务侦业的怠商务红板块（1亭）漕聚河泾霉园区棵商务扬服务誉发展霞状况局考察所——译商务股办公调租金裤尚有买一定吧提升枕空间徐家汇中心写字楼0.95美元/平方米/天飞洲国际0.6-0.7美元/平方米/天新型滚高级唐商务镰办公口楼在遵漕河宫泾地厅区出轮现并茂有增鼠长趋歉势目前捞租金翻收益稼与徐谊家汇盟地区锋相比仙不高随着臣城市方中心壁的外决延，咐漕河坦泾地储区相羡对较鼓低的追地价矩，使季得其僵租金梯收益补的长芒期趋妙势看超涨6666（2复）漕区河泾秃园区凉面临小产业披转型腾——盲现代羡服务榆业四预大功更能提能升区气域价妹值功能穷目标主导臭产业漕河泾发展现代服务业方向总部经济设计研发创新孵化综合服务信息咨询服务业研发/设计服务业支持测试/测量中心商务服务区信息咨询服务业引进各类专业信息咨询机构，组成综合服务平台。推进企业与供应商、制造商、采购商的网络连接，发展网上采购、网上交易和网上服务研发、设计服务业积极支持外商企业建立研究开发中心，积极引进设计中心、软件中心，在开发区形成具有国际水平的研发设计平台和研发机构的集聚地支持测试、测量中心高新技术企业的技术检测、新产品，测试和质量鉴定等测试测量服务商务服务区的发展使商务区成为黄金服务区，为科技企业提供一流服务的、具有国际性、知识性、创新性、协同性、信用性特征的服务67W1追9W1痛6项目W1喜9＋锤W1喂6地块消发展疯效果变图政策尸优势径：W1撕9为上战海首盈批现描代服刻务业牧集聚京区建别设的柴试点晴区，安投资弱50夜亿元杰，政宪府支竭持力俩度大发展兴潜力割：依托腊古美阀社区迫，辐创射徐岗汇、恶闵行愚，可窗能成着为区垄域新汽的商舱业汇免集中剖心占地23驴万平凯方米柜，规盾划建蔑筑面防积8填0万享平方垒米。2弊00勺7年仰首期武交付眼使用掘，体搬量庞圆大，晕使项友目面仗临压苹力交通蜂便利怕优于秋本项谋目，辞为地吗铁9悬号线虚出口略，集岸聚人毒气项目里发展阴威胁由于中环线的分割，中环以西的漕河泾员工、田林社区消费不便，到项目消费机会增加W19停车场将无法满足，制约未来发展，项目可增加付费停车位数量，争取客源项目发展机会定位银：形食成总社部经表济平滴台、尾研发革设计暴平台奔、创怠新孵柄化平察台和腿综合恋服务明平台（3架）漕般河泾工园区满相关离性竞助争性够项目搭分析A.北W旦19裤+W怕16地块68仪电猜与项禾目临运近，熟同为周旧厂喜改造搬项目泰，规自划功愁能相旺似，碎承载丹的客育群类剃似，巴形成宾竞争导；仪电钟规划益中“申数码拾港”孤，作骑为大爽体量铁的时刻尚主宜题商侮业形筐态，醒对项猛目提嫂出挑乡丰战；商业篇开发面规划唤注重倾与旅意游相蛋关要殊素结插合，乘实现涝旅游锤购物连的特湿色仪电宣项目姑地块诸相关蝇规划定位后备方案1号地/2号地商务办公国际商务社区3号地数码港，桂林路沿街开设精品商场，内街则是酒吧一条街的街区式购物中心4号地块沿漕宝路主要开发与旅游相关的酒店、休闲、娱乐等业态，沿街部分成为一条观光购物街，主要经营有特色的艺术品、饰品、精品服饰、旅游商品以及轻快的茶室和小型餐厅M9号线仪电项目项目术发展皆威胁仪电目地块臭分布帆零散急，不寨利于讲统一存开发票与主剃题延捷伸；项目宰定位有以商赢务办猪公为阅主体扯，复健合餐姿饮娱饭乐、拉主题叹商业粗、旅妨游休举闲等棍，业赔态较撑杂，径没有泼明晰道的主趣题；项目纯发展涂机会B.仪电豆项目69M9号线项目邮通邮通撒项目尝属上割海邮额电通仅信设纺备有贵限公或司厂姿区用雾房，基于联信息章服务拣业产像业链番的集笨成与仁整合冬能力锯强，地以高怎档商童务办器公为胳主的嗽专业壤科技拨园区屯发展帽潜力排巨大二者沟距离酸不到彩1千冰米，楼邮通锹项目满的商垒业业性态策漠划包呆括休叫闲娱以乐、垦精品饰服饰腐、健露身房洋、美捕容、购饭店软、大游超市跪等，林大量烧商业偏配套垦会对破项目糖形成颈潜在密威胁邮通掏商业礼规划付以大魔型超范市为白主，择降低置了区莫域商惩业档口次，副项目