南京某大型山水别墅国际度假社区营销报告

从明天起，做一个幸福的人

喂马，劈柴，周游世界

从明天起，关心粮食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花开

从明天起，和每一个亲人通信

告诉他们我的幸福

那幸福的闪电告诉我的

我将告诉每一个人

给每一条河每一座山取一个温暖的名字

陌生人，我也为你祝福

愿你有一个灿烂的前程

愿你有情人终成眷属

愿你在尘世获得幸福

我只愿面朝大海，春暖花开面朝大海，春暖花开

海子1营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！《报告总体思路图》营销推广策略客户定位产品定位形象定位整体定位规划产品建议市场分析项目分析项目SWOT分析项目价值点项目开发策略总体原则确定建筑风格建议户型设置建议园林景观建议配套设施建议客户分析阶段工作市场分析宏观市场别墅市场客户分析房地产投资持续增长，占固定资产投资的比例稳定保持在合理空间（一般国际标准20%-25%）城市房地产健康良性发展，持续稳定增长需求旺盛，住宅投资不断增加城市房地产健康良性稳定发展，住宅投资不断增加城市房地产投资(万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月住宅上市量790686902771531（万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月别墅上市量45265461.5557.6别墅比重的不断上升，表明市场高端需求旺盛，消费者对居住品质的要求正在不断提升。城市住宅上市量按地理位置的不同，目前南京别墅市场可分为江宁板块、江北板块（老山和浦口板块）、大城东板块和外围板块等几个较大的板块，其中大城东板块又以环紫金山、仙林板块为主。注：城中板块近年来无别墅供应，在此不多做论述南京别墅板块分布成熟江宁别墅由发展较为成熟的三山板块、百家湖板块向东汤山、禄口板块；南方山—九龙湖、谷里板块发展。江宁板块环紫金山板块仙林板块大城东板块别墅由环紫金山板块和仙林板块组成。紫金山板块别墅整体档次很高，类型以独立为主。仙林板块自然资源一般，别墅以经济型别墅为多。大城东板块江北别墅由桥北板块（住宅、别墅混杂）向老山—珍珠泉板块发展（纯别墅社区），六合板块别墅较少，亦多为住宅、别墅混杂，档次一般。六合板块老山——珍珠泉板块

桥北——浦珠板块江北板块远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在镇江的句容、安徽和县、来安、叉河镇、江宁陆郎以及溧水县，其中南山湖、香泉湖、白鹭岛、山一方为旅游度假性质。外围板块当城市资源消耗殆尽，对自然山水资源要求较高的别墅不断向远郊化发展。结论市场分析宏观市场别墅市场客户分析目前，南京市场的别墅产品可分为四类——独立别墅（独联）、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅独立别墅才能称之高端别墅“别墅”定义：这一名称是舶来品。即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。目前南京别墅市场尚有近70万平米的存量房源，其中独立别墅存量为18.01万平米根据南京**DRC监测数据显示：目前南京别墅整体累计供应10764套，累计销售8361套，累计供销比1.29，其中独立别墅供销比1.36。南京别墅上市量全市全市别墅供销情况：经济型别墅是市场供应主力；叠加、双拼供销比优于联排、独立；大供应量导致联排供销比偏高；大面积、高总价使得独立去化较慢。别墅供销情况市场空白点：小面积、独立性强的别墅全市全市叠加联排双拼独立07年6847746095761393608年7015831689131406709年1-10月10119114131355616404别墅价格增长示意图09年别墅价格大幅攀升，同比去年涨幅高达30%；09年1-10月别墅成交量达到81万平方米，约为08年全年成交量的2.5倍。在价格大幅度上涨的情况下，别墅去化速度并未受到影响，成交量同比反而出现成倍的涨幅，这表明南京消费者具备了很好的高价承受能力，体现了南京消费者的强劲购买力。

面积段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301-400401-500501-600600以上独立供应销售双拼供应销售联排供应销售叠加供应销售各类型别墅主力面积段供销（09年1-10月）独立别墅主力供应面积段在300-600平米之间，其中供应量最大的区域是401-500平米区间房源；独立别墅主力销售面积段在251-500平米之间，其中销售量最大的区域是301-400平米区间房源。别墅分面积段供销总价段（万元）100-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451-500501-550551-600601-650651-700700-800800-9001000万以上独立

双拼

联排

叠加

别墅胜主力夫成交文总价别墅类型容积率代表楼盘混合别墅0.3—1.0运盛美之国、玛斯兰德、瑞景文华、中国人家、山水华门、奥斯博恩庄园、山水华美、汇杰文庭、钟山美庐、城开.汤山公馆住宅+别墅0.9—1.3翠屏国际城、香山美墅、新城尚东区、紫金中华广场、左岸名苑、爱涛漪水园、华欧国际友好城、金泉泰莱苑、巴厘原墅纯独膊立别打墅群攻落并土不多神，且签容积可率多掀在0.涝3以下本项声目容斑积率悦为0.叨4，适疗合开做发低娱密度互高端埋别墅末或中趴高端忧混合轧型别弯墅别墅贱产品猜特征—容积攀率低别墅类型容积率代表楼盘纯独立0.3山河水0.3绿城玫瑰园0.15钟山国际高尔夫别墅径建筑渠风格—欧式觉为主喉，有培所改盆良项目名称建筑风格项目名称建筑风格运盛美之国现代简约风格香山美墅西班牙风格玛斯兰德地中海式、法国乡村式、托斯卡纳式、西班牙式复地朗香美国乡村风格，现代简约瑞景文华新古典法式风格奥斯博恩庄园古典欧式、地中海式、西班牙式帝景天成北美巴厘原墅东南亚风格山水华门欧式新古典主义风格中国人家中式风格爱涛漪水园传统欧式国信·秦淮绿洲现代雅筑金泉泰来苑中式园林钟山高尔夫美国怀特式，西班牙式，意大利式汇杰文庭现代简约罗托鲁拉新西兰风格汤山公馆民国风格山河水北美雷丁town欧式蒙塔卡利意大利田园风情钟山美庐民国风格养龙山庄中式四合院山水风华现代简约佳湖丽岛欧式左岸名苑美国加州艾骅哲庄园西班牙拉丁庄园印象威尼斯纯巴洛克风格绿城玫瑰园西班牙、法式、意大利鲁佩特庄园西班牙中世纪乡村欧式从建筑宫风格茧仍是趴目前呜别墅绣市场户的主廉流目前我在售牛的项燃目不光再仅暗仅是榜简单问的模萝仿照落抄有了榆一定详的自效我创准新并得开始其注重济风格爆的多凉元化在重怪视大抢环境炒的运胀用同同时，腐也强疯调自担身园狂林的贞建设头，追蚊求户旅户绿剥化生补态，哪户与盈户之蓝间，朱多有员绿化编带、阻高大贩树种行隔离啄，住剩户的堤隐私询和户世均绿不化，史做到待更好呀。别墅畅园林尚特征—私密凡性好大多中高潜端别挣墅以2＋1为主，即地坑上两漫层、盆地下歪室一久层，针很少誉不带珠地下惯室。别墅案户型炕明显琴更加重视俊功能沃性区掠间的绢划分，休息趴室、线会客议厅、零餐厅光、娱呈乐室仰等区穗域特竞征明娃显，鸡分工缩慧明确筐。花园至多带搜有游留泳池早、藤垫椅、奖室外动壁炉存等增估添生惠活乐学趣的州设施看；中高辣端别寺墅功糕能特甚征—功能倡性强高尔启夫、治五星处级酒描店等园奢华住配套的多出喘现在阅豪宅只别墅护中普通痰别墅惭公共症配套次设施会所惩以及及游泳悲池等吓休闲叛配套灵设施秆是普闻通别疾墅配脏套的奔主流高尔冬夫五星表级酒好店中高文端别族墅公扰共配轻套—奢华聘请欺品牌场物业顷管理嚼公司事已经睬成为发主流堂；绿扛城玫夺瑰园铃、钟叠山高扮尔夫艇、钟阔山美妖庐均病聘请转了高完力国钓际作监为物甘业顾泳问；独立略别墅移物业塌管理键费为2.网8-朽6.凉5元/平方稼米.月，波最高卵为钟株山高胆尔夫6.桶5元/平方唤米.月。中高闷端别辜墅物事业管拦理特士征—国际崇物管基本服务保安事宜安排保安人员24小时值班，实行固定岗和巡逻岗相结合的封闭式园区安全管理模式，并辅以可靠的周界红外线报警系统和电子摄像监控系统，以保证业户对安全防范的基本要求。绿化清洁卫生配置专业保洁服务人员和绿化养护服务人员，实施园区共用部位、公共设施和共用设备的清洁卫生及园区绿化的维护管理，为业户提供一个整洁、舒适的园区生活环境。交通管理控制进出园区车辆，维护园区内的道路交通秩序，为客户及其访客提供停车管理。公共设施/设备日常保养共用部位和共用、公共设施设备都将得到妥善的计划性维护和保养，充分发挥效用。保险事宜共用部位和共用、公共设施设备投保财产保险及第三方责任险。装修管理管理处依据用户手册有关装修规定，对园区业主装修进行物品、人员进出管理，装修时间、噪音等控制。管理处将依照公约规定，履行代表全体业户名义制止任何导致其他业户利益受损的侵权行为的职责，并同时有权追诉侵权人的赔偿相关责任。无偿服务项目代办服务（有线电视、宽带网、煤气申请、电话申请）；代办公共事业费转账；客户留言服务；叫车服务；失物保管及招领服务；提供旅游咨询服务；代叫快递；代订报刊、杂志等；租客入住服务（确定水电煤读数、入住检验、物品记录等）；空置单元房管理服务；受托接待租客看房（包括钥匙管理）有偿服务项目商务中心服务（文字打印、复印、传真及翻译等）；冲洗照片服务；一般家务助理及钟点工；酒店式清洁服务：1、基本型

2、改善型

3、完善型；家庭宴请料理（原材料自理）：1、普通型

2、豪华型；入伙前的家具清洁及灭虫；绅士服务：鲜花服务、蛋糕服务、送礼品服务；现场音乐伴奏服务；私人教练：网球教练、健身教练、高尔夫教练；私人司机和伴游服务；衣服送洗服务；代客定期清洁；电器安装及改装工程；定期家电维保服务；汽车保洁；钟山浊高尔行夫物经业服者务内缸容中高录端别炊墅安受防智盼能化督系统—九重智能晕化方礼面大砖部分遥都一助样，尼没有肉自己回较为菠出彩绞的地鱼方，烫仅有钟山填高尔妹夫设哗置了扯九重简安保叙系统墙，在安巡寿保系狡统上叙综合没设置戴了监植控系箭统、轰报警妻系统插、求雷助系晌统、旧巡更垮系统际、周慨界防死越系叠统、垫可视步对讲挡系统捐、红杜外系从统、完门禁迈系统牲、指颈纹识根别系远统等浅，最礼大限另度的破保障盆业主枪安全软和私划密性顺。钟山趋美庐原为每暖户预心留了AP惭BU绿S接口笛，可根案据客亏户的转需求画替其共安装婆。（AP泳BU卵S，家搭庭智歇能化吧系统擦，对系家电会设备梢进行组远程队控制净和监申控。抹）第一重别墅区外围的围墙上设置意大利吉斯振动电缆，安装隐蔽，误报率低，可以有效防止非法进入，保证整个小区安全。第二重在别墅区与球场交界处，通过提供给业主的红外对射作为报警前端，出现报警时将信号传到报警中心，报警中心安保人员将在最短的时间内迅速到位。第三重在别墅区外围区域，即沿环陵路和与球场的交界处，采用韩国三星枪机，与周界防越系统结合，并与报警系统联锁控制。在出现报警的情况下，出现报警的区域的画面立刻切换到主监控画面，以及时了解报警区域的实际情况，采取相应对策。第四重在别墅区主要出入口设置智能球摄像机、一体化摄像机，实时掌握出入人员的情况；并通过快球对整个大门区域的状态进行全面的了解。第五重别墅区内主要干道设置韩国三星彩色枪机和快球，采取线与面结合的方式整体控制别墅区内的安全状态。第六重别墅区内主要道路、休闲区设置求助按钮，以便业主在发生突发紧急情况下及时向报警中心求助。第七重别墅的前院和后院可根据业主要求设置韩国三星彩色枪机，业主在家中可通过可视对讲系统看到别墅后院和大门外情形；当有人来访或出现不明情况时，能够及时了解当时的状况。第八重庭院门外设置可视对讲系统终端和密码电控锁，让您足不出户最安全的和来访客人取得联系，避免潜在危险；别墅门窗均为国际进口材料，质量保证，采用窗磁、门禁系统，多重保障业主时刻处于安全之中。第九重室内设置玻璃破碎探测器和紧急求助按扭，在房屋周围和内部多处设置，便于在发生可能不测时及时报警并对外求助。钟山翠高尔糕夫九刃重安锄防系蜘统典型毯项目塘竞争罢情况--卧龙夫湖风魂情小议镇项目占地226.78万平米项目总建80万平米（70万平米住宅和10万平米公共建筑）规划总户数3300户建筑风格澳洲风情、托斯卡纳、意大利风情户型面积独立230-500平米容积率0.35配套国际名品直销商业街Outlets、圣芭芭拉国际度假酒店、环球商务酒店（公寓）、国际名品直销店、GOLF体育公园、马会、国际休闲运动俱乐部、国际性教育机构——卧龙湖国际双语学校、游艇俱乐部水上建筑物业管理公司南京卧龙湖物业管理有限公司开发商南京卧龙湖置业有限公司典型放项目拼竞争腰情况--山河夜水花奸园项目占地42万平米项目总建12.6万平米规划总户数400建筑风格新北美风格户型面积在售独立350-700(平均面积335平米，占地2亩左右)容积率0.3配套会所4000平方米，五星级酒店标准建设的会所，提供了高级商务酒廊、健身中心、雪茄吧、高档餐厅、网球场等多种服务功能。物业管理公司南京鸿信物业管理有限公司开发商南京瑞基房地产开发有限公司市场案分析宏观净市场别墅史市场客户库分析南京堂中高魂端收送入人田群变垦化图过去现在未来随着犁中高蔑收入似人群秀的数晒量越捕来越萝多，蒙南京研的整扎体购割买力郊也将精随之械逐渐盾提高剥，消择费能烧力增脸强。起步街阶段晓客弊群：别墅捡属于卧新兴同产品音，尚似不能在获得护市场暂及消右费者蚀人可题，只愉有极百少数猛人能得够承贡担别总墅的扶高价必，在这栽一阶赖段，婚别墅确的去遇化主粘要依米靠外肿籍人胸士，恳更多鲁的是餐依靠镇出租伪收回冠成本蔬。第二五阶段题客群怀：市场酒经济培的蓬范勃发效展带雹出了辱一部春分“失先富罢起来松的人迅”，送成为佣了最农早的之一批枪中高娇端商锄品房此的购炎买者其和投闷资者陶，这部已分“呀先富纺起来手的人秆”主亡要是检一些袍海归向人士近和私筹营老封板，腾他们纹构成股了这成一阶折段别抚墅购粗买者从的主根体。第三拴阶段丹客群继：随着扫经济钞的发础展，朽中产怨阶级氏逐渐忌壮大鲁，消费呜群体酬逐渐杆从从略最初邮的外骆企高瘦级人医员、倾私营贪企业洞主等雄的较匙小范齐围扩赤展为图包括恢国企艘、政火府、度金融倒业、IT业、而商贸弄等多剪个阶卫层顶位尖人贪士在毕内的也庞大泰群体包。客群愈特征山河水钟山高尔夫绿城玫瑰园类型纯独立纯独立纯独立购买客群高新企业高管证券金融业高管私营企业家企业家部分祖籍南京的外地成功人士企业家和南京有关联的外地人、私营业主南京应高端吩别墅弊客群妥组成客群铲特征高端否别墅厅客群寒由：巷企业阅高管锦、私玩营企梳业家兼及部易分与束南京碧有所仗渊源贫的外杂地成白功人挥士组那成。旅游——相对郊于陶滨醉在眯国内择各名重胜古鹅迹、用清山停绿水康的平迅民百唤姓，主流榜人群碑更热禾衷于叛自驾肠游、梦出境戏游。——可以雾开拓聪视野嘴，增割长见奸识——体现串自己释的品信位客户雨写真在路巷上，弊在大柱自然桶的怀斥抱中岂开怀客户协写真他们恭属于卵二次嚼置业碌或本藏身已篇拥有哀自己拘的住壁房，京但是临他们言现有映的住罗房已经魔“过晚时”志了，不宴能满愁足他除们对拨生活眠品位归的追厉求，陪为实皂现他秋们的栏梦想薯，他秩们迫桑切希记望能娃找到瞒理想芹的家迷园——由于太多占楼盘剧可供倾他们意去选革择，孝也混沈扰了寄他们撞的视烈线，袜市场叉缺乏更引导弱，他岛们在洋漫无锄目的透的在线寻寻旋觅觅。他们馒并不贞缺少寄房子足，而是茅缺少碌让自近己满砍意的擦家客户立写真有一泽部车度，对榆他们除来说获平常这只祸是享浊受成购功享巡寿受生川活的脊基本中档痰车，墓具一稻定品碎位的冷车，勺是他膀们的缸主流客户华写真西餐岩厅、浇咖啡犯厅、主酒吧拒常常专能看邀到他广们留形下的政痕迹闭。他盒们进悬餐厅堂不是进冲着只食物皂去的拦。他高们去刑那儿洲是因萌为餐可馆里避的装援潢艺昏术、启生活慌格调竖而不竞是大部厨的嘴手艺朽，这沟也是算为什念么咖梨啡厅俩迅速孟漫延运的原米因。就象晌公司众开会哨时他虽的特从定位榜置一临样——他的求出现辣需要田恰当声的场疫景客户愧写真主流吩人群甘热衷站于名仍牌消罪费。抬各大逼品牌勤专卖禽店、柄大型卧百货占商场舒是他干们购尸物的载主要竟场所隙。一漂方面县是品介牌效言应的顷缘故组，另撤一方异面专革卖店旗、大他型百匀货商摩场的豪橱窗优艺术钉设计猎、店久面典离雅的陡布置须、高谁贵的勾装修顶是令详他们鸟留恋嚼忘返损的地辛方。更重朝要的骗是品浪牌代丝式表着哑品质葛及信袋誉，揭他们魄没有摸过多杂的精扬力去候一堆叛商品喂中挑梢选一饶件没笼有缺信陷的猜商品美。他们抢注重功品牌贱是品杆质生尾活的蓬需要钟，而嫁非炫渴耀客户棕写真喜欢蛙名牌沫的东猛西，猛只是辨对品梨质的望追求响及对浩时间垒的节坚约在消存费市淘场上光，他需们是灰最早帐从日警用型遵消费叹过渡误到享鼓受型行消费达。他屋们的烧消费全观念洁在逐渠步主标导人协们的圾消费兴行为屯。享受骡，是打饺开他省们钱缸包的绸钥匙但请搜给他洪一个开名义例，如录“家纪”另一珠方面言，中搂产阶龙级的扩消费仗观念催又不慌同于缸高收畅入的丹富有般阶级疫、富乎豪阶返级，碎他们蝴会精豪打细恩算，过绝不葱挥霍卷，讲碌究实仰效，值物有俗所值抓。不论撑是作忌为公孤司的艇主人开或一励家之枪主——他们两绝不冻胡乱徒挥霍市场冬结论●市址场产匀品在比提升●供非大于教求，皇竞争街压力吵大●政净策导莲致市壶场前蝇景不长明朗项目狡分析经济响强势截地区然，藏柔富于洗民；交通餐快速刑干道华辐射俩区；南京难近东善郊别失墅板炮块；区域超认知茎：经济粗强势/交通拳便捷/东方同为贵项目偿分析-区域与长虾三角族的关涛系：厘区域廉内区域内经济发达，消费层次高，国家政策利好，发展机会大位于沃长三债角城吗市圈午中的窜主要牺连接恼线附宽近项目垦分析-区位项目聚所在揉区域汉属于场长三隐角中稠南京劲市的婆辐射孤范围证，交蓝通条堡件优针越。距离竹南京金新街唐口仅55公里拼左右唯车程聋，依指托宁毅杭高挪速公隆路能误非常灵便捷孩的对速接南帆京。项目槽所在母地的辞自然搏环境钻非常王优越野，具倦备占用据南旬京高柜端住肃宅市绍场的时潜质棵。与南取京的追关系筐：南丹京辐塑射范块围内手，以意东45公里具备分享南京高端住宅市场的潜力，但行政区域划分带来的阻隔存在句容膜市地约处苏投南，碌紧邻铃南京椒，是盖南京首的东脸南门舱户，战素有限“南睬京新兼东郊喇、金市陵御贼花园驶”之晒美誉厘。项目架所在按的*叨*镇成地处葵沪宁耐经济瓜走廊牲，是志中国紧沿海惊和长狱江三慌角洲刷对外结开放谊的重邪点区广域，特东临属镇江昏、苏然州、惨上海潜、无众锡、笔常州浸，西衣接南弓京，泰南濒恰道教绒圣地盐茅山温，北退依佛偏教发雷源地访宝华狸山，景显现蛇出得榴天独勾厚的私地理唯环境酷。沪亿宁高腐速公鸟路句历容道启口在偶其境探内，摇紧邻绢宁杭象高速梦公路母、宁糊杭铁会路，锅距南誓京45公里免，镇晌江25公里誉，交誉通非僵常便飘捷。与镇捉江的满关系寺：位某于镇嘱江下孟辖市广内，脱南京砍东扩颈地镇江—下辖市下的乡镇；南京—“新东郊”距离：“靠南京”〉“靠镇江”；借势“借南京”〉“借区域”前期欺接触启汤山鼻项目搁，对巴汤山撕颐尚骂温泉横进行却调研语分析异的时督候，音发现彻了一集个有背趣的夫现象学：门治口的邪停车工场停外有大如量上架海牌挽照的膜私家度车。超与服剖务员曲沟通众后确常认了贫以上债的现丝式象。特定稀缺资源的产品和服务能有效的吸引到上海客户项目慎分析-区域描消费州趋势**缸与中颗国*倍*的君关系**谨位于滥**略北面耳及东凑面，药占地村面积患分别邀为76才.4和23讽.6亩，地合计10葛0亩。按照访容积垦率0.疗4计算，最兵大总笑建26煮66低6.职67平方古米为中鸭国*餐*湖格东部备分最例后一段块用谋地。泛。**是承接湖东及湖西地块的重要纽带。大盘——瓦50时0栋纯日粹大本宅社畅区，骗南京情罕见幅；40神/6浊0法则——经典跪比例语，小全宅&大宅津合理猜搭配脂；完美滑户型——阔绰旬尺度星、功迟能身辞份相腔得益顽彰；欧式绞新风止，豪羊华升馒级——立面泛舒展政大气虫，细掌节动胞人。传承橡山水露别墅胡的神支韵——构建趁精致姜优雅寒的社担区环喷境。西岸认知：南京指标盘/极致塑造产品。中国宗**西岸摸认知**肌认知独联借、双惨拼坡霞地别无墅——品质题一般祥，密爆度与裙产品也形态乘匹配猎度不岛高；销售竭情况——已经援销售21套；图纸渣比现号房好六卖——现房哭在设蜂计及举展示馆上如痰果不礼足，必还不师如卖斤图纸项；**认知：产品有待改善，展示有待提高。项目SW尼OT分析优势载：项目鉴独一温无二伯优质南山水怕结合庆；社区被规划缘瑞（高抄尔夫炊整体深公园掘、马父场、妻游艇戴俱乐俭部、掀登山眼步道便等）闪；临近凤中国扇最有卸价值退的沪要宁高挖速,交通傲便利嗓；机会标：富有丑阶层齐居住佛外延阳化；资源编稀缺勒的别掩墅有呈限；句容橡经济敌加入削南京绩、脱委离镇广江的护趋势弃；南京岂主城法传统游区域氏别墅冷价格滩上扬劣势堂：前期帐产品抬品质抗一般钻，展贫示效极果差礼；现有挥可用寻配套少功能则有限探，居筋住氛企围差摊；句容支隶属炸镇江杜的行门政关很系及慰距主演城稍哑远；威胁哪：以老歉山板谢块为曲代表栏的资丈源类态别墅荣的体缸量在浪增加鸽；各开测发别在墅项切目的屠品质纳均在我逐步保成熟伶中；别墅尺客群哪已经裕由2次置激业向羡多次脚置业卸转变吧，对录项目茅认识梨多从关圈层底了解溉，本稼项目笼前期衬展示种不佳堵让后穴续品盆质提帐升带喜动市涂场信列心面它临更谋大考示验；**殃开发芝策略板形成开方向优势（S）景观资源优势/社区规模及配套优势劣势（W）前期展示不佳/可用服务配套有限/居住氛围差/地域认知机会（O）居住外延化/资源稀缺的别墅有限/句容去镇江化充分发挥各种优势，把握机会，展示项目的美好前景规避劣势，创新营销模式，提升形象。利用机会吸引眼球，聚集人气，弱化劣势，消除客户顾虑威胁（T）资源类别墅的供给增加/别墅品质均在成熟中/客群消费圈层化利用项目优势，打击竞争对手，理念创新、引领市场提升项目质素，营造高尚终极生活氛围，差异化应对市场竞争项目异定位**表开发锯对接脸点（炭定位惨推导义）项目助定位（应膊具备潜条件旱）高端衫别墅赤市场蛮竞争嫂强总价仅控制访、私耻密性属强的碎别墅减市场球空间洒大别墅宗客群欣对品需质要支求高享受角式的掀营销喝体验哑是促平成客验户心烦动购窗买的座重要剃因素总价趴控制话、私橡密性舌强融合隔下沉叠庭院穿、超滴大露示台、处挑空朴观景狐客厅程等元纸素的帝整合袭带来例更高政品质册生活展示者现场脾达到绵体验培式享隆受能展恢现中唐国*蹈*开是发高誉端别拜墅的议决心适度运超前忆**耳，能南展示峰西岸兵别墅魔品质市场部、客吐户及登**写在整富个项岭目的燥作用（开撒发出历发点务）需要响通过纷适当谎公建则满足休品质屡生活袋的要臂求开发苹的产禾品符兰合项米目特送点**美开发溜战略通过罩对于追最自然然的山水度假例别墅厉国际边社区常的演坊绎，肯突出渔项目谜区别腥于其货他项出目的稼核心冻优势恰点，朱大打未来破牌；通过姨对产品的重虾新包装纪和改耳造，加枪强市占场竞升争力换；通过种对现场不包装的改恢造，斥减少到不利作因素扣的影跌响；通过殊对于服务扭水平的提气高，彼提升爬项目妙的附解加值后。突破障困局帜——书扬长柱避短测，主饱动出处击；借东航风，冤练内叛功；资源僚整合级，融蛙会贯虚通项目榜定位玫瑰决园：虽大惜气但养孤寂闭（适世合社捐会顶牧尖圈虏层）免，规掘模小垒、无资镇源、夫绿化爱过于赛规则稳、地祸势平缠坦山河荷水：虽庄谣严但琴压抑抄，规致模小象、无浓资源妙、绿僻化过胸密、拼堆砌感窄强，篮地势底凹陷卧龙指湖国滚际社卷区：虽与离我们倚相似遮，但层不真迟实、狸飘渺估而不衣真实，犬绿化蹲假、浙配套须假、获外观徒假、宾独栋误假对手什的印剪象：**丝式大山偶大水寻、自图然、好自由印，*开*的狮精神傻就是肺崇尚自然、享受自然脆、自深然生井活、翠回归罪心灵黄的原是点，上生活璃在*盼*可晶以亲属近自僵然，厕可以放松自己坡，无拘萍无束，没有臭一种冬生活镜方式昆不可贼以包径容其麻中，害**决不需曲要改够变目靠标，统只需叠调整界并加害快理通想的晴实现崇尚预自然波利用森自然刘享受震自然乐放松榴自我自然遮与包隐容：即只有卵自然讽才具唉有如负此包溉容力侵，简估单不锐失美遇丽、寺华贵画不显伴张扬项目雨定位**冻是什锣么？拖倡导续何种夸生活亩方式赏？中国近**歌整体骨定位中国混**捉项目徒整体延定位属：最“户自然裕”的烦山水拘别墅面国际槐度假扑社区**利项目欲定位依山犯傍水呜、奢伤华配初备的葱纯别闸墅社历区**赌是中敌国*加*大暴规划样下的免一部角份，眨以别梅墅销挤售为幻玉核心郊的开祥发模予式。将中国滔**特（湖始西多禾项高号尚度着假配逢套）往作为伴项目烟卖点“四吉重景母观惯山窗地绿北资美小镇独栋足”定位躺核心赢，形娱成差啦异化轿的市阳场产乞品，明确残**息产品望内容--优质指纯山樱水别君墅，则突破踪蝶以前该讲山膨水讲叶不透蕉，讲皇别墅慌讲不蒙清的敬尴尬驱局面。“四宴重景世观近山地便北美阁小独逆栋”全景僵观（湖终景、顺山景财、山伪地庭持院、阵室内蜻置景侍）山地（分刮布原元生沟楚壑山每涧2条、虹垂直壮落差20米、横向S型地攀貌、抖背倚42乔5米高冰骊山索主峰泛）小独矮栋（面摆积18从0-年30印0，其花中26顺0以下团占88课%）**纽奉项目宗定位**膝产品英定位中高衔端独启联、撇双拼镰别墅直，中僚小面携积设迅计，该有利涨合理宵控制姓价格杜扩大鲜目标运客户融合鬼精装胁庭院膨、超神大露陷台、银挑空呀客厅昏等元爹素的疾整合槐带来岭更高披品质格生活户户畅均有趴特色堆景观膛，注仁重自烈然景帽观的朵利用适当归小公唱建（昏作为腊绿化萍的重善要部俱分）穷满足蹈品质耍生活课的要普求，增加漏附加火值，乐有效压提高则产品脱的销吸售单它价，教承担笑湖东绣与西知岸的羡价值板跳跃容台阶晚。产品魔描述**塑形象要定位山水按不语旨，世宅界倾卸听（秀焰稿及跳演绎炒将以裤附件枝的形痒式单子独提细供）**嫁形象暂定位**加形象持定位**谨形象牵定位**进形象亩定位城市找两忘来派**担客户盗定位生活窄背景曾经苗对财话富的阔大欲何望者辽，现舟在转软向对烦生活称品位串的大讨欲望明白杨自己阀的成己就是召多数脂人的挤梦寐执，却水已经忘开始武选择岛回归随着弟年龄廉的增盏加，鉴事业她趋于茅稳定爆，数济字不迹是财理富的励唯一槽意义生活叫的爱辫好开庙始回传归本毁位，麦一场数儿孙淋的游促戏，腥对其下反而贷更有旧意义对于锯城市庭的依滴赖，精第一秘次如送此低全。但速是又刊不想少离开茧太远朴，因鄙为疆弄场还援在**狱客户赴洞察怒与描妥述生活燃关键炉词圈子圈子笛很重蓄要。二十亿年前镇是为惹了创进业，娇有了际生意击圈，普看的伐是利女用价岗值。届十年他前为玩了学兴品位渴，有肚了玩午乐圈牛，看求的是土身价腐。近桂些年栏，圈璃子越煎来越迫小，姓交情皂却越购来越喝深。心态年纪删越大就，越继会做旱自己磁的老绣师。雁心态淡的稳档定，饿是自欠己认评为比远财富乔更重荡要的揉东西不等言式越活锁越明脏白，岭所谓贯明白稠，就萝是知垮道人助生不葛等式笛的次模序。什么睛是最托重要善的，碍什么椅是一亡笑而姐过的……**艳客户音洞察依与描跑述拥有早财富陡，还杂要有仆这样炭的心愁境和翁时间画，培养智一种侧优雅劫的嗜育好，丘让生亦活中爱充满悲美好咱的事啄物价值祥观生活薪观生活室，难何的不果是赚卸多少忽钱，恨难的粉是活聚的明沿白，者活的览有品贷；工作篮观工作粮是人闹生的溪必需裹品。够只因割可以创锻炼缘瑞人在驳舍得典之间搅的修井养。**甲客户链洞察汇与描节述脱去PR咐AD现A西服楼，踢鉴掉BO发SS皮鞋许，做搅一回错赤脚铺大仙汁，在舌自己贵的私竟家花农园中挪收获厨绿意馒盎然期的快籍乐！生活节奏日常喜好对应媒介选择衣穿什么不重要，舒服与场合为选择对象VIP会员数据库食吃什么不重要，关键是顺口，有味道和吃的感觉以及一起吃的人。营养、健康为主（知名企业会所）；家庭聚会，清粥小菜．．．活动营销住市中心高档公寓，拥有多套住房、郊区别墅等高档会所VIP会员数据库行宝马汽车、商务仓、出入各大城市CBD区域内，出行住五星级以上酒店户外、小众媒体阅读习惯两忘境界。或高深研究著作,如《史记》、《资治通鉴》、孔孟之学等书籍；或只看简单的漫画读物＼哈里波特活动营销娱乐休闲爱好收藏金石字画；交际圈相对固定，与相同档次相同趣味的人为友；喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养或卸去所有华丽外表,安静的做一个修剪花草的园丁。活动营销投资意识拥有股票或者期权，已有较高的财富积累；对稀有或不可复制的投资较有兴趣活动营销**卫客户档营销唯媒介府对接客户需求产品价值对接区位安静的居住，离开城市不远，一切简单而有品质感不是买别墅，是买自然资源。自然，是他四十岁后顿悟的最好的朋友

沪宁线上，东郊板块，城市的养生场中山门直同新街口及沪宁线，迅捷交通网东郊板块，“东富西贵”的富人聚集区

5500亩仑山湖，十万亩群山、森林环保，建于自然之上的原生墅。规划回家的路，不需要张扬，但又有归家感觉邻居的距离，不远不近，能谈心，也能只有私密家就是自然中的一部分，所以与自然的距离，最好用脚步丈量不识宝马，只见湖畔，最不张扬的生活均质面积规划，营造均质客群疏密有间的别墅走道，亲泥土，亲温情的坡地墅临湖静界，原生坡地，独步院子建筑建筑，是自然的附属品无用的大尺寸，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，才是别墅的真味道自然朴实，保留自然景观的品质别墅景观●再好的人工景观，都不如最拙朴的生态景色●景观不突兀，最自然的手法才是最好的静界●MIX设计，无集中景观，模糊交通步道与景观到的区分，两者融合，师法自然原生户型人性的生活尺度，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，内藏精致，才是别墅的真味道融入自然的花园、露台是别墅最大的个性坡地别墅，阳光坡地上的院落生活●180-250平米，薄板别墅，最亲自然的生活尺度●大尺度户外空间，自然对人性生活的最大馈赠●双车库，坡地原墅，山间臻品静界品牌●成就越大，圈子越小。只和最好的老友交心，只在最细节感的房子里安家●不断进取追求细节的品牌开发商前期蕉客户喇分析前期克客户弟情况09年4月-1包2月来两访客撤户共43伤5组前期痰客户晋情况09年4月-1涉2月来梳访客亡户共43锤5组前期镰客户愁情况09年4月-1回2月来触访客介户共43进5组前期顽客户淋情况09年4月-1钓2月成迹交客稍户共31组65流%16晨%13笛%6%前期慢客户粮情况09年4月-1奋2月成粥交客魔户共31组81**祥二期脖客户证的描蝴述，旨在极秧大程顶度上码与前喘期相美似●年纯龄3主0-饭59革岁●南薯京地倦区为拣主●私态营业虏主、复企业孟高管不、政碗府官扯员●主但要依伴靠口贩播、腾报纸班等传兼播途愧径物业移建议

建议单栋面积建议体量双拼160-180平米40%独联200平米左右40%独联250-30020%项目丽指标仰分解项目切可用幻玉容积续率0.献4，最台大总隔建26购66掏6.季67平方乎米。从户外型及驻容积酿率的府关系吓，纯明独联派别墅续难以袍做到20葬0以下爱户型灾，同价时容摄积率逗用足精，因脉此建锈议20快0以下随户型围以双赔拼的赏形式荷出现桃。物业镜建议物业惕建议规划86栋17术2套双冶拼设计闲初稿物业小规划景观妻利用建筑斥规划庭院物业咏建议建筑柿规划规划妖布局●避捡免大缴公共录空间攀，浪岗费私赴有庭纳院面岂积，似应考友虑小喘公共架空间勤，适虾当调漏整二使期现顿布局●调裳整北俊、南太顶端朵道路分，向忽南、返东蜿割蜒，辅保证协可视豆景观旦最佳●东糟西轴钥房屋楚布局已，不见得连英续错农开，饼要保息证湖欲景视船线●东占南顶肾部可晃考虑3层设闪计，件充分绳利用最景观[案例1：华丹侨城柄天麓颜别墅]从景热观均千好性济、层幕次构光成、绣入户锄人性史化设拆计及青施工糠难度神等因停素考辨虑，使最佳嫌的规社划方印式即鲁采用庆类似捞东篱解一期弯的层朋级设析计，册其中羽道路冒尽量蔬沿等洁高线祖设置[案例1：华千侨城扶天麓路别墅]适当必减少雪土方率开挖仗体量志，将教道路扒设置屋在山屿地缓次坡地寸带，榨采用奏退让眠设计杨赠送够露台膛，减伍少暗葡房是折本项钱目合拜适的减设计畏方式肿。能集给客碗户带刃来更姥强的窃舒适臭度及度尺度耍感。私家哲花园建筑哪规划外立厅面●地中蝇海风紫格，没但外幕观高夺低层茧次感故强烈●考虑购设置缝回廊池，强域化阳醒台露两台木华质，增加坐稳重貌感●用材赤考究礼全框尺架设脊计，每利于嘉客户群调整●色调习沉稳汗，以究深灰爽色、结褐色军为主芒调（透宾视示赠意图瞒）HO看US狼E与TO金WN贺H洪OU吃SE产品哪的改术良型秩，兼其具TO档WN逮H娇OU勉SE的经市济性神和HO帆US棚E独门蹄独院誉、大客面积乏花园颜等诸风多优秩势。产品捎创新——撤“精致斗别院恭”小滑独栋韵别墅药引领麻市场“前院铃－中兰庭－族后院设”的树连续撤空间哲，创应造了涉内院扯中庭挪的秘烦密生膊活休用闲空真间。渐将车扒库降廊入半况地下垦，创盟造出还“错牵半层栋”的袭挑高志空间奸给人群一不贵同的蹲空间坟感受怒。16麻0-备28形0m粗2紧凑除户型斯，挑保战区谋域市素场产链品价医值！产品渣创新——如“精致抄别院稀”小编独栋闪别墅虫引领漏市场物业共规划景观痒利用建筑迷规划庭院景观悠利用1、自辟然景必观充分维享用怨山景挨、湖跳景、砖山涧亿景观拜的原笛则，债细化哗每套齿房屋倦，使慕得价度值最餐大化景观昏利用2、置嗓景理醒念对于软餐厅张、客戴厅、纵主卧套，要摧有置锁景理材念景观涌利用3、道活路绿量化景展观需有轧一定市的沿厚路绿瘦化景小观带茧，近帜端路您不小躬于1米，希次干洁道1.贤5-订2米景观疫利用4、组狮团景浇观组团计内小俯区域兰围合廉可选煮用相阵同树炕种置箭室景宰或路辟景、信中心剩景观倦（如瞎樱花树、桂盟花、炉竹、承果树疗等）物业费规划景观佩利用建筑遗规划庭院多层趣次的途景观歼处理秃，走剖入其春中别右有一认番情柔趣，共毫无乎拥挤思感[案例2：万恨科蓝届山围势合式库院落]富于蜜变化俯的拼题接处蚁理，滥使立争面变泽得多材层次炼，没应有视皂觉疲微劳[案例2：万芽科蓝础山围悔合院母落]院落黑式围宅合，碰使领者地感帮私密宋性非签常强砖烈[案例2：万熊科蓝纱山院看落式库围合]庭院旗规划哨布局真建议●立忘体设稠计，蝇充分丈利用脂地貌私，避稿免平胜地绿滤化的套路饺用于谜坡地●私赠密空甩间绿域化围锦合要1.别2米以掠上，挥保证惕私密●避紫免树弓木滥搬种，侧仔细全考虑幅客户踪蝶的实矮际使普用来布局丝式庭院先，巧慨用石设、花袋、亭采、凳塌、泉费、架●主墓要使拖用的碌局部巷庭院现要工撒整方暴正，窜面积租最好不小伍于15勤0平米产品锯细节妄创新爸，内慎外兼犬修大面似宽/客厅窗挑空/大露缺台/私家简花园/豪华隆主卧盟等=》演绎蔬独栋豆别墅社的生参活方卧式产品1、房成屋分述布宜征居边宵排列茂，利济于一伶侧庭段院的琴工整户狼型：产品户化型：2、异读型窗斯、大除面积期落地弯窗设稼计，府添加昂室内蹈变化产品3、功柔能间辛相互值借助恶视线弟，避象免分俗散排卷布户妖型：产品5、避邮免下抗沉卧绸室的吃出现蒸，没骑人需胁要户交型：[底拼]二或鱼三层柜设计舒，底河层作格为车添库连棋接，烟上层受独立奸分开童，同吴时形瓣成台移地景蜻观效亿果，碍可以描结合案坡地搜效果恐设计1F可作为停车库2F2F3F3F建筑博产品曾建议[底拼]三层夜设计瞒，底售层作耗为车卡库连货接，粮上层后独立毛分开雀，同末时形殃成台尤地景叔观效垫果，鲜可以快结合底坡地藏效果攀设计地下一层地上二层地上一层10敞-1蓝4米大茂面宽下沉未式庭凳院水印贝长滩2N户型纳帕粪溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31下沉挂式庭蛇院通牌常为级侧院唉下沉待，下罚沉面饮积20桂-3斤0平方骑米。唤结合逮本项倘目产雅品定欣位，刘下沉脸式庭蒸院面雁积在20鼓-3袜0平方答米间匠，即裙可实惰现庭疮院效捡果；设计额中需槽协调傅下沉疯式庭旗院院崖墙与毙临院虑关系增加材土方税工程盆量日常饮使用艰成本仍略高储，需任要配辰备水冰泵示例半地骄下空稠间的赠尝送面抽积，随形成拼多功货能娱合乐空桶间，敌体现计别墅枝生活12洒-1蕉4米大庆面宽设计博，客古厅门幕厅餐像厅一残体化娘以及豆客厅拿两层投挑空胞体现轿大空旺间感三层架豪华亩主卧怕设计：大碌卧室+书房+独立横衣帽卫间+大卫枝生间+大露卵台侧院帽系统河的创诵新，冻形成柱大面狱宽的独栋妥化效果小面脖宽别匹墅的茶多维花园设计追求花园的绝私对震数撼，浊并利贸用车舱库形叉成双固拼独量栋化客厅们挑空小独本栋别情墅客中厅面等积有翅限，裁客厅缝局部继挑空矛后能李明显柏提高故客厅肺的开链敞度唇。项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35示例利用工侧院妄，采破用大摩型下总沉，宗形成妨双首助层双首竹层双首乓层+大露库台大坡凭差地灶势/大挑军高架赤空层堂别墅--充分而利用组地势嫩坡差顽，以晴大挑饶高架妹空层梦手法策保留押坡地结，并偷以室穷内电怨梯建槐立起水纵向甘联系孝，从蜘而使怠别墅济私人适领地训也能彼拥有吹坡地差，丰陆富了励室内异地貌置，别巩墅宛殖若嵌偏在山产体之龙中[利用台地做出6米挑空空间]不同僵的回典家方迫式，缓使一般切变侍得情猴趣盎棚然[案例2：万委科蓝壁山]根据捞地形焦可少紫部分恰设计悠：地掉下/半地惧下空牵间地上计面积喜在20益0平米它左右瓶的小橡独栋波别墅橡主要世功能择空间拥面积剩建议首层勾、地掏下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上烫面积洗在20食0平米淘左右弊的小渴独栋摇别墅安主要滥功能鸽空间站面积矛建议二层示例地上趴面积伪在25庆0平米陕左右淘的小陪独栋宁别墅睬主要惜功能迷空间昏面积素建议首层蛮、地截下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上塞面积塌在25效0平米黄左右普的小汤独栋颂别墅该主要屡功能论空间鉴面积仔建议二层示例

建议单栋面积附加值花园面积地下室面积露台面积挑空部分上空面积集中花园面积其他面积合计双拼160-18015015030070-8015-25-独联200-22020020040085-10020-3030-35独联250-30025025050090-10020-3530-40总计

产品仁面积谣及附揪加值哥数据说明滥：以竖上数硬据为雀建议掠数据喝，实裁际按猪地形野、指既标可耕适当蛮进行歌调整岩。现代巷低调具奢华波希再米亚涉风之浙暗香适浮动英式画乡村田园撑风格样板舟房风测格示余意前期纠营销惑回顾项目照策略燃制定丹前提--前期臭营销雾分析策略择的形称成是泉基于率项目烂理想名状态易下的谁开发纺情况材。对婶于*幸*承伏前启射下的浮项目拣占位粮而言懒，需忙要针为对*萝*前抹期营欲销过阿程中牺遇到更的问庸题，革分类崭进行怒分析熟，以朋期从舌中找瓦出不全足及庭可提扁升的君空间症，实男现项谎目价烧值。1、形凭象推忍广2、产杰品展返示3、现揪场展携示4、客暂户维辆护5、配未套服胞务6、产懒品附粱加值前期将营销腿分析-形象惜推广在高端规划配套无法充分演绎的情况下，主打环境符合项目价值释放的需要。对比截**买销售辰前的捏现场旨情景分及持院销期绕项目漆展示轨（4方面盯）的介变化博，发塘现仅代**炒现场循展示夫有一诱定良宝性提臣升，公样板值房、互售楼勤处基浩本无果变化担，小买区内补（道悦路、夕绿化沾）展痛示严蛾重不愚足；原展范示计裹划：20弯09年7-概8月完桨成道役路改某造及面景观肠路；20踢09年10月1日前幕完成渡大门静改造盐。前期丸营销傅分析-现场妥展示样板展房、稿售楼平处、小区邀内（惜道路唇、绿舒化）奖、*熄*现叮场项目现场展示没有明显提升，没有达到前期营销目标对现场展示的要求。大打遮折扣——进度浅无法撒配合撇营销杰策略窄；前期然营销刑分析-产品肉展示前期弃营销义分析-客户课维护他已昂经促篮成几误位圈腾层客皂户购森买*酒*别城墅；他经芬常带义圈层偿朋友耕到他饰位于倦中国锁**张的别座墅参惑观；他非浸常认吉同中螺国*苗*的睁环境午；--栋-他是猫我们脱的优蚂质客煮户对于血房屋皇质量变，他驰不是至非常煮满意德，但母觉得号有钱隶改造她就好尸；他不轮满意仁别墅东维护凳服务叫（维础修、暴是否饼能改润造车寒库）影及沟敬通时浩间；--付-其实盲我们另还有欺不足康的地奸方他愿戏意花蝴钱，苏让开程发商尝帮他把维修征房屋铺。他痛们希昌望有配人能暖帮他宿们解眨决琐驱碎的柄问题丢。--竞-其实烘我们拢在服蝇务方换面还滤有待说提高成交置客户教访谈1：中国想**E0词8：张时总重点圈层不可怠慢——注重圈层消费是未来别墅营销的重点工作。从别刘墅发毕展趋托势看宅，服手务是申未来肚别墅各开发旗的核趁心内饭容。本项耗目湖蔬东部然分规搬划有笛大量壶的配议套设糟施，葬但除咱渔庄较外，基本扰处于婚展示朱阶段号，而菠非感烘受阶峡段。前期垃营销番分析-配套闹服务感受式展示是当前较为先进，展示配套、服务的方式。营销钟策略项目喂展示价格寸策略推广润策略价格尖策略差价诸原则查：开发兄周期凤间拉毒开差垂价，咱周期坊内拉撤开差蹲价，奔大小彼户型粥拉开差劣价、袭优劣驳房源铲拉开仪差价宰、景涌观、傍非景蛙观房爽拉开朗差价去化的原则森：去化迹速度忍与回盼款要语求、黑上门沙情况镜、市脾场情蛙况、矿开发进度隆制定轰上下下均可份游动留的价佳格促销姐原则菜：兼顾魔关系魂户、秤先行奖购买币客户爆、持抬续来案访意夹向客给户掌握非力度烦与掌锋握方误式客户溪积累璃原则区：利益截驱使俊、活累动引卖导、录广告僻投放13筝914呀0人员任与服堵务展径示建碧议服装冒的提冷档与紧统一门卫剖服装危与售降楼部凤安保静人员福服装鹅、客阻户茶书水房闭屋人寺员服信装接待和语言窜的规谜范客户乘进入眼小区棕大门的、客孔户车沃辆引野导、始茶水销服务接待眨动作绣的规丈范客户增进门御问候残、车愚辆引他导、属茶水经服务描、样弓板间挠房屋巧等各套服务各的内宿含与凭动作召规范招待嚼茶点糟的提呼升茶具对、茶率点、挑茶水央的升波级项目惯展示售楼陕部内佣部包牵装建骑议售楼干部功李能划摧分明茅晰目前省售楼毒部整拉体缺哲少销盐售氛让围，土形象橡展示朴区、伴模型壁区、抢接待天区、缴洽谈衔区等纸功能邪区需孤更加区强化险与明参晰。展示买板画秘面调厅性与涂项目裙档次着匹配目前颤售楼滥处内剖部项月目展擦示画守面内雀容简蹄单空装洞，落画面村效缺基少震如撼效歇果和己吸引岔力，公很难须抓住芬客户构的眼差球，肠需设僵计制津作与诵项目浩档次拉相匹肆配的肆展示伴物料逆。沙盘赵、户阅型模娘型等徒重要陵销售熄道具晋的到剂位沙盘脸、户塔型模再型是眉重要择的销粗售道凉具和午项目趋展示道物料贴，目搏前项桌目沙烈盘和惑产品明模型跃制作句粗糙轻、缺嫂乏档板次。售楼久处内幻玉部装慌潢的首优化赌改造论，档迎次的龙提升目前科售楼诞处已嫩使用坑多年司，其鉴设计看和展讨示物见品都拌显得斗过时岁与陈更旧，师鉴于凝目前庆售楼搜处还摘需使神用很榜长一颜段时含间，家需对穿目前狗售楼投处内部部装旦