房地产企业创新融资模式讲解

房地产企业创新融资模式、地产基金融资模式税收风险分析Contents目录1.地产企业融资模式介绍2.不良资产模式典型架构分析研讨3.非标融资计划典型架构分析研讨4.交易所模式典型架构分析研讨5.资产证券化典型架构分析研讨6.REITS典型架构分析研讨1.地产企业融资模式介绍内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、房地产企业兼并等方式。债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等。其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等。房地产企业融资外部融资内部融资股权融资债权融资其他融资地产融资模式介绍银行贷款银行贷款是房地产企业融资的主要渠道，目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。国内银行贷款：受“央行121号文件”影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。国外银行贷款：与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。银团贷款：又称辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。银行贷款发展趋势中国建设银行与中国华润总公司2006年3月签署《战略合作协议》，根据协议，建设银行将为中国华润总公司提供两百四十五亿元融资额度及更加全面的金融支持。业内人士认为，此举标志着双方业务合作关系的全面提升，有利于促进共同发展，实现银企双赢。中国建设银行近期还分别与金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司在深圳举行《战略合作协议》签字仪式，双方将携手在房地产金融领域进一步加强合作。此次双方合作的范围，将涵盖项目贷款、短期融资债、个人住房按揭业务、结算网络服务、建经咨询服务、投资银行业务、公积金业务和企业年金业务等金融服务种类。案例分析银行信贷将更加规范，对房地产项目审查更为严格。银行将重点支持优质客户、优质项目。银行与优质客户更深层次的合作。国内银行（如工商银行、中行）开始推出收租物业抵押贷款业务，此种业务类似于外资银行（如东亚银行）的建筑贷款。银行贷款—发展趋势银行贷款还会是国内房地产企业最主要的融资方式，对实力雄厚的开发商来说，银行贷款会变的更容易；而对中小开发商来讲，银行贷款会变的越来越困难。对大企业来讲，应注意进行与银行更深层次、更广阔领域的合作。银行贷款—融资方式评价房地产开发贷款-利息发票的处理2018年8月30日总局在线访谈【刘宝柱】

6.境内支出的税前扣除凭证管理要求（1）增值税应税项目A．对方为已办理税务登记的增值税纳税人。企业支出以对方开具的发票作为税前扣除凭证。也就是，凡对方能够开具增值税发票的，必须以发票作为扣除凭证。以往一些企业（如银行）用利息单代替发票给予企业，而没有按照规定开具发票，本公告发布后，必须统一按照规定开具发票。否则，相关企业发生的利息，将无法税前扣除。B.对方为无需办理税务登记的单位。企业与一些单位发生交易，这些交易虽为应税劳务，但这些单位无需办理税务登记，无法日常开具增值税发票，此种情形，可以用代开发票或收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证。如从政府机关、团体收购废旧物资，这些单位无法开具增值税发票，要么代开，要么以收款凭证即可作为税前扣除凭证。[

2018-08-3010:25]税前扣除凭证管理的基本原则由于税前扣除凭证难以一一列示，通过明确管理原则，有利于消除争议，确保纳税人和税务机关共同遵循、规范处理。税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实，且支出已经实际发生；合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定；关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。真实性合法性关联性基础核心它具有快速便捷灵活的特性，通常情况下，企业债从审批到发行，一般至少要半年，而短期融资券从审核到发行只要半个月时间就可以。成本低，一年期的短期融资券收益率基本稳定在3.2%～3.7%之间，即使加上发行费用，也比银行同期贷款便宜很多。还具有建立信誉、透明度高等优势。对房地产企业要求很高融资风险大、融资弹性小优势分析劣势分析现阶段债券发行主要还是针对一些资本金比较雄厚、现金流状况良好、具有很强财务实力和偿债能力的大型企业。公司债非标融资安排《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（银监发[2013]8号）：一、非标准化债权资产是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等。非标融资安排-信托融资房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的，以不动产或经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。2003年6月，央行出台121号文件后，房地产信托业异军突起，据统计，2004、2005两年全年各家信托公司共发行推出各类房地产信托产品204个。根据负债关系，可将房地产信托简单分为债务型信托和权益性信托，债务型信托主要有贷款型信托，权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托（又叫财产信托）。另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托。非标融资安排-保险投资计划保险投资计划是保险资金进行不动产投资，目前险资进入房地产领域主要有两种形式：通过权益性投资入驻地产股；通过养老产业发展养老社区建设。2014年5月1日保监会令2014年第3号修订了《保险资金运用管理暂行办法》，保险资金可运用于不动产投资，但保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用，不得有下列行为：投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产；直接从事房地产开发建设；将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款，个人保单质押贷款除外。非标融资安排-委托贷款委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。对一些开发商来讲，在没有更好的融资渠道、或急需资金时，委托贷款是个很好的选择。在我国，企业之间直接借贷是法规所禁止的，所产生的利息也不受法律保护。但由于企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的。委托人受托人借款人委托借款借款担保委托贷款框架资产证券化资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生未来现金流的资产，通过结构性重组，转变为可以在金融市场上销售和流通的证券，并据以融资的过程。房地产证券化的几种具体分类：

（1）住房抵押贷款证券（mortgage-backedsecurities，简称MBS）（2）资产支持证券（asset-backedsecurities，简称ABS）（3）商业房地产抵押贷款支持证券（简称CMBS）动态：央行2015年4月3日对外发布〔2015〕第7号公告明确，已经取得监管部门相关业务资格、发行过信贷资产支持证券且能够按规定披露信息的受托机构和发起机构，可以向央行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。简单的说，信贷资产证券化（ABS）率先实现了注册制。2015年5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》的公告，所谓“个人住房抵押贷款资产支持证券”，就是大名鼎鼎的MBS。2016年8月19日，北京银泰中心资产支持专项计划设立，该产品为我国境内第一单交易所CMBS产品。住房抵押贷款证券化是指金融结构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这样资产转换成了市场上可流通的证券。动态：2015年7月，民生银行首单个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)项目已获得中国人民银行准许注册，注册规模100亿元，成为人行推出资产证券化发行注册制后首单获准发行的项目。资产证券化—住房抵押贷款证券资产支持证券（asset-backedsecurities，简称ABS），是指券商作为管理人，以企业能够产生现金流的特定财产或财产权利为基础资产发起设立资产证券化专项管理计划，面向境内合格投资者推广计划的受益凭证，投资者认购受益凭证并根据约定取得投资收益的专项资产管理业务活动。

与MBS相比，ABS的种类更加繁多，具体可以细分为以下品种——汽车消费贷款证券化，学生贷款证券化，信用卡应收款证券化，贸易应收款证券化，设备租赁费证券化，基础设施收费证券化，保费收入证券化，中小企业贷款支撑证券化等等。动态：2015年7月全国首单物业费资产证券化项目(物业费ABS)“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”出炉，该项目是由世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜(深圳)律师事务所四方共同推出的。2015年11月招商证券协助招商银行申报的“和享”系列消费贷款资产支持证券注册发行额度获得央行核准，注册规模400亿，将由华润信托发行。这也标志着资产证券化业务及市场的规范化、常态化取得新进展。资产证券化—资产支持证券CMBS是指商业地产公司的债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。2006年9月麦格理——万达房地产基金发行了价值1.45亿美元的2006-1系列商业房地产抵押贷款支持证券（以下简称CMBS）。但据其评级机构标准普尔透露，：“交易的发起人是麦格理——万达房地产基金，这是一家注册于百慕大的大型房地产投资基金，该交易中的资产主要是中国大陆的大型零售超市房地产，这些房地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛等，该证券的预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款“。尽管该项交易是通过“曲线救国”的方式完成，但却开启了中国内地发行CMBS的先河。资产证券化—商业房地产抵押贷款支持证券债权计划在金融艇脱媒产肥生的转亲型压力攀大环境嗓下，众蒸多优质质企业发朝债额度纺耗尽，锣为了拓刊宽融资蚀渠道，答丰富资处金来源锐，中国熔人民银擦行批准羡的中国什银行间首市场交孝易协商裤会指定胳交易平日台—北京金歪融资产头交易所慨（简称遮“北金怨所”）印推出了奏“债权励融资计编划”创落新业务授，为债匠务融资君工具市浇场提供柴了新补涝充。债权融肯资计划是指融更资人以利非公开臂方式挂颜牌，向浆具备相锁应风险车识别和忠承担能芬力的合元格投资扭者募集切资金的企债权性寄固定收寸益类产或品，是环一种新把兴推行住的非公遵开定向练债务融河资工具弹（PPN），采牙用备案拐制发行恐，交易世场所为翼北金所户。根据《中国捡人民婶银行暴办公缩慧厅关挥于北蛛京金秧融资岛产交怨易所恳成为奶中国汇银行弃间市菊场交看易商膛协会孔指定聪交易参平台柴的意党见》（银绣办函【20想13】热399号）批算复，北漫金所被恼认定为扫交易商锄协会指妥定交易呼平台。摄交易商闭协会《关于同猴意<北京金泳融资产继交易所裁债权融括资计划锅业务指誓引>备案怀的通恼知》（中市搬协发【20煤17】斯70号）宏的出猜台，纺标志宵着债阿权融羞资计少划正拳式被掠划归拣为银欺行间给市场堤产品功。20骑17年6月，交灿易商协膝会发布锯中市协蹲发70号文夸关于标同意《北京金鉴融资产交交易所释债权融原资计划戚业务指果引》（以下碎简称“《业务鞭指引》”）的萌通知喉，为继债权套融资偶计划语提供泻了明蝴确的蛋操作虾依据茧。《业务指剧引》从备丙案、矿挂牌岭转让策和信伯息披矮露多尚个维荒度，狮对债嫁权融勺资计孤划的逗定义滥、特垫征和仓业务组流程析等进腊行了腿介绍洽。地产基金是相对承于股票辟公募（Pu岭bl磁ic券O仓ff搂er孝in深g）的公楚开发行榨而言，捆即指通鸟过非正貌规金融射市场的师手段定叙向引入源具有战晃略价值屯的股权土投资人据，引入慕风险投反资者和炊策略投淘资者螺。私募名融资态有两炼种形莲式房地产寨企业引愚入战略智投资者敌入股原救公司，断成功案鼓例：首林创与新泡加坡GI穗C的合作贷；房地乌产企秀业和谎战略剃投资矛者共星同设削立新帖公司阅（新篮公司逗注册掘可选烫在再暮国内目或国触外）般。第一称种方屡式比叠较普袋遍，着也被捞开发裹商广覆泛适概用，吗但国报外投吹资者嘉一般侮对投增资运睡营时毙间较往久的竞公司傅有顾嫂虑。第二槐种方开式是龟最近剧国内渴大型点开发愧商与酬国际喘投行惰、基垦金合班资经捷常使鹊用的谈形式仰，一袭般采艺用双帮方合寇作在糟国内急或国版外成采立新疯公司当，再转将项醋目或蛮资产器转移沙到新丈公司孝内。烟这种棒方式狂也常薄被用柿来作掌为IP辜O前的安挠排，对础国内企眯业来说聋，即增蹈加公司爬的规模临，也便去于吸引载上市时帽吸引投沈资者。私募丢融资连（Pri谜vat仓eP氧lac押eme可nt）国外暮设立浙控股套公司锣的房区地产毅公司圆私募等框架祸结构地产基金—国外设立框架外资币投行或基却金国内邪房地厘产企业中外陷合资投资铸性公畜司已有值房地盲产项目已有房平地产项目新房地狼产项目大陆国内孔设立册投资播性公侄司的直房地百产企巩业私如募框怠架结波构右图曲为美凶联银饥行和次天鸿筋有限衰在探认讨的视一种惯国内技设立储投资末性公滩司的次框架族结构妖；公司设晕立地点叛可以考允虑深圳肯、上海隐浦东、苗天津，舒经对比峰和咨询旺律师意惠见，优施先选择替上海浦敏东。这种详结构泪除了咬具有蓝前面提案例高的优脚点你外竟，还俊具有支审批痛较简五单的津优点外资一队般不容伯易接受优势分对析劣势接分析地产基金—国内设立框架2.不良资绑产模式疯典型架云构分析勾研讨交易结构地产公原司A地产公漫司B往来钻借款100积0万不良资兵产管理宋公司C不良耕资产情收购地产公纹司A借款给B公司后期B公司还食款出现荣困难，A为了资壤金需求她，将该华债权转姐让给不睁良资产激管理公醒司C不良筝资产占公司送拥有捞对B的债仆权，金给予B公司一倍定还款羽期限，炭并向B公司今收取传一定快宽限耍费用C公司应侦如何开坚票？开霜票税目付如何选另择？3.非标融赖资计划舱典型架客构分析铁研讨3.1资管产锄品税收抽政策解宴析2017年7月1日（含）以后，资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人，按照现行规定缴纳增值税。明确关于资管产品增值税有关问题。规定资管产品征收增值税自2018年1月1日起施行。资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。资管产品增值税政策解读与实务操作财税【2云01犯6】探14尾0号财税【2缠01雪7】验2号财税【2证01万7】幸56号资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务、发生的部分金融商品转让业务，按照以下规定确定销售额……财税【2锅01球7】舞90号中国证券投资基金业协会发布：《关于证券投资基金增值税核算估值的相关建议》以规范证券投资基金增值税的核算估值。中基协《核算估喂值建议》主要政熄策回顾12345资管产品的三个重要环节投资茶人资管产稼品投资卧标的管理控人1、投安资人膀环节2、资坐管产翅品运盏营环盲节3、管盏理人共环节增值税纳税主体资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。财税【2016】140号资管产品，包括银行理财产品、资金信托（包括集合资金信托、单一资金信托）、财产权信托、公开募集证券投资基金、特定客户资产管理计划、集合资产管理计划、定向资产管理计划、私募投资基金、债权投资计划、股权投资计划、股债结合型投资计划、资产支持计划、组合类保险资产管理产品、养老保障管理产品。财政部和税务总局规定的其他资管产品管理人及资管产品。财税【20肤17】56号纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。财税【20脖16】14碗0号资管产品及资管产品管理人资管产品管理人，包括银行、信托公司、公募基金管理公司及其子公司、证券公司及其子公司、期货公司及其子公司、私募基金管理人、保险资产管理公司、专业保险资产管理机构、养老保险公司。财税【2饥01皮7】56号资管产品及资管产品管理人新政下，资管产品独立核算、增值税会计核算三、管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额。未分别核算的，资管产品运营业务不得适用本通知第一条规定。注意：1、管理数人应分旧别核算贱资管产霜品运营拆业务和肆其他业薪务的销闲售额和阁增值税洁应纳税员额。未分恢别核肤算的努，资脖管产偿品运午营业苏务不引得适祥用简喘易计温税规捧定。2、管理栽人应按摩照规定根的纳税尖期限，诱汇总申撞报缴纳垄资管产访品运营贡业务和教其他业叫务增值捕税。财税20饿17拒[5它6]号管理人资管产摆品运营禽业务其他业恳务简易册计税按现行谢规定缴搅纳增值茄税新政下，资管产品独立核算、增值税会计核算第十三涉条金兰融机构贯开展资臭产管理净业务，扑应当确测保资产管精理业务刃与其他膛业务相幼分离，资克产管陶理产蔽品与决其代麦销的雷金融俯产品询相分桐离，帖资产喝管理瓶产品吸之间项相分庙离，悟资产垫管理插业务王操作筋与其窝他业烫务操绘作相搁分离姑。——恢《关于规范范金融微机构资侮产管理纠业务的叼指导意呜见》（银灭发〔20隆18〕番106号）第十六八条有私兴募基昨金管需理人雷应当对建立满完善嫌的财压产分娘离制颗度，绪私募猎基金象财产小与私胖募基有金管双理人纹固有上财产毯之间软、不纸同私善募基解金财名产之狡间、仰私募孝基金眠财产达和其盯他财证产之错间要跪实行独立运反作，分烘别核算。——浩《私募查投资剧基金敲管理浪人内城部控激制指专引》第十辈六条激信托悠财产粮与属就于受源托人肥所有远的财旱产（蚊以下旗简称篮固有箭财产局）相的区别城，不帆得归掀入受鸟托人腰的固叙有财嫩产或关者成梁为固笨有财葵产的泼一部询分。第二十罢八条诉受托人雕不得将到其固有裹财产与都信托财拣产进行泡交易或杆者将不五同委托蛇人的信骑托财产眼进行相增互交易骄，但信醒托文件剧另有规床定或者视经委托颂人或者若受益人埋同意，衬并以公峰平的市挎场价格或进行交概易的除响外。受托痰人违帜反前朋款规雷定，通造成泛信托庄财产患损失征的，滋应当坏承担姻赔偿筐责任渡。第二即十九堡条蓄受欧托人赚必须群将信缠托财趁产与伍其固绳有财薪产分别穗管理固、分嫂别记瓦帐，并指将不决同委崭托人椅的信纪托财者产分膏别管族理、眨分别焦记帐昌。——蜻《中华人柱民共和装国信托游法》相关代政策资管产品增值税发票的开具和使用资管尾计划融资命方管理哗人1.提供救贷款幅服务2.支付利甜息索取络发票3.实际怕收到悟利息似后传啄递开婚票需摊求4.开具发兰票开票贵流程税收分吨类编码胀的选择资管产品增值税纳税申报与核算所需管理人确认信息简易还计税纲的备防案根据乓申报除系统弹的规娘则，装只有鲁办理夸了简率易征象收备幻玉案，肤一般静纳税闷人附爱表一搜相应扣行次龙才能糕填写汽。因叛此，劝管理毫人对子资管僵产品组应税想行为学进行素纳税屿申报尤时，鹊可能话出现绘附表回一第12栏灰拒化无串法填无写的翠问题柔，需般要进再行简蚊易征肉收的辞备案词。过渡期，财税[2017]90号的解读与运用跨期限提供贷款服务取得的利息及利息性质的收入如何缴纳增值税及开具发票五、根据《财政部税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号）有关规定，自2018年1月1日起,资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务、发生的部分金融商品转让业务，按照以下规定确定销售额：（一）提供贷款服务，以2018年1月1日起产生的利息及利息性质的收入为销售额；20誓18年1月1日以20删18年1月1日起蜂产生笨的利帐息及臣利息鞋性质牵的收秀入为赶销售巷额应税不征盈税财税[2搅01捐7]铜90号贷款服举务-销售额忽的确定案例邀：假设猪一基术金于20成17年9月1日买万入100万元信效用债，绣按年付攻息，年乎利率9%。首次喂付息日201爪8年8月31日。按照90号文灿，只地对20示18年1月1日之后将产生的序利息征温收增值猜税。所贼以这收凭到的9万利息可收入中栏，只有巨约6万需计勉缴增值缓税。20助18年1月1日应税不征税发票览开具发票正摘常开具如何开睡具？跨期限提供贷款服务取得的利息及利息性质的收入如何缴纳增值税及开具发票保本与非保本如何判定？对产品增信措施，如何分析投资人是否保本？分析按照140号文佳的具惯体表杂述：验《销宅售服虚务、捉无形语资产抛、不责动产开注释垄》（步财税集〔2蛾01火6〕师36弊号）逆第一些条第炊（五段）项数第1旷点所夫称“药保本雀收益硬、报膊酬、浆资金炸占用望费、羞补偿迟金”耍，是指径合同蚁中明驴确承持诺到贺期本解金可冷全部软收回税的投蹦资收配益。金融行板业一般扁说保本晨主要是同看风险吹级别，捏如果是辛银行或平保险金爹融机构场担保，火或者通渠过非常局好的结违构安排盒确保部桶分投资纷人（比库如优先腹级）本禁金不受赔损失，舅则就认北为比较施靠谱，顷属于“拾保本”通，但如尿果只是温一个高搂风险债舟券，虽宇然发行擦人明确积承诺到巡寿期偿还停本息，据可能认漂为这个谢是风险酱资产而中不是保战本。财税摸14棋0号追文对猪保本蹲的定颂义保本与非保本如何判定？对产品增信措施，如何分析投资人是否保本？各种占触用、拆碧借资金姨取得的狮收入，包括柄金融商抄品持有壳期间（颠含到期驴）利息衡（保本供收益、沿报酬、屑资金占刃用费、钟补偿金躁等）收森入、信跃用卡透循支利息才收入、遵买入返摇售金融岸商品利炮息收入福、融资负融券收掉取的利唉息收入规，以及判融资性妻售后回分租、押将汇、罚搜息、票润据贴现燃、转贷草等业务黄取得的裕利息及断利息性受质的收译入，按奥照贷款稿服务缴猾纳增值律税。以货币棍资金投下资收取倦的固定利陈润或者达保底利脖润，按照地贷款服齿务缴纳走增值税爹。——嘉《财政陈部敞国家居税务仁总局稀关于篇全面脾推开捉营业惜税改宿征增祥值税赢试点竖的通挠知》（财轰税[20院16]较36号）附溜件一《营业然税改锁征增挡值税禾试点贡实施雅办法》属于36号文规弃定范围不需要血做保本驼与非保害本的判港定，都富按照贷敌款服务瞒缴纳增播值税债券庆利息弹收入类买剥入返驱售业湿务类贴现肝业务名股茂实债锈投资……保本与非保本如何判定？对产品增信措施，如何分析投资人是否保本？一、《销售服都务、无牙形资产颂、不动事产注释》（财税〔2水01辅6〕志36号）第渴一条第曾（五）碗项第1点所称漆“保本套收益、矮报酬、界资金占矿用费、者补偿金习”，是怀指合同中妨明确承等诺到期穿本金可刚全部收惨回的投惠资收益。金融滥商品持景有期间恋（含到是期）取粮得的非缝保本的摆上述收傅益,不属执于利冰息或累利息炒性质领的收信入，陡不征换收增晒值税居。——许《财政庙部势国家蚁税务敢总局绣关于浴明确泪金融主房枕地产腊开发然教匆育辅兆助服勇务等银增值帆税政涉策的茧通知》（财祥税[20义16]六140号）金融要商品辩持有缸收益需要福做保语本与昨非保驰本的债判定括，非护保本狡不缴誓纳增钞值税和：股票帖投资基金茅分红资管枯产品扛收益先分配……保本与非保本如何判定？对产品增信措施，如何分析投资人是否保本？优先/次级结构差额资金补足回购承诺第三方担保保证金/现金储备……产品增始信措施税务实萍践中，足基层税耍务机关机会从业蚁务实质黎判定资暖管产品脉各层面猪是否构召成贷款省关系，娘对资管络产品的称增值税研进行征少管。建议估基于客合同蠢本身喜看，崇同时晌对于汤合同鸣外的紧增信方措施凉也要俊综合机看，将把税姥务的碰“保检本”己口径扒与监播管层浆“是档否刚剪兑”姓口径棍统一度起来册把握畅。税务上强调的是合同设立时是否承诺偿还本金，“保本”指的是到期有无偿还本金的义务，并非有无偿还本金的能力。因此，金融商品违约风险的高低以及为降低违约风险所做的增信措施并不影响保本与否的认定。——中基协《关于证券投资基金增值税核算估值的相关建议》保本与非保本如何判定？对产品增信措施，如何分析投资人是否保本？营业拣税下逃实质葬判断词的案忘例：污名股谱实债《国家色税务忘总局非关于陷中国堡人寿均保险六（集端团）叨公司望等发森起设拴立北酱京国刻开国私寿城干镇发瓦展投间资企患业相右关涉仔税事膊宜的友通知》（税总拾函[20疲15]莫300号）北京西市国倚家税饭务局烘、地伴方税径务局向：经研究概，现将说有关中岸国人寿碗保险（获集团）运公司等腥发起设洋立北京吩国开国序寿城镇职发展投四资企业筑（以下夜简称“炒合伙企盏业”）悼有关企弄业所得庸税和营树业税的左税务处关理事项援通知如预下：一、祸关于域中国怒人寿尺保险赴（集布团）砍公司锹和中届国人豆寿财育产保虏险股皇份有岗限公撒司（视以下黑简称赵“中渠国人醒寿”券）的修税务桨处理中国好人寿蕉与国卫开东丹方城戒镇发陕展投阿资有乞限公顾司、粒国开角东方未（北宇京）枝企业滔管理蜡有限艳公司岭共同俩出资吨（均烛为货允币出圈资）尘设立耗北京创国开监国寿好城镇留发展壳投资佳企业棍。根巩据投飘资合里伙协药议（它以下孔简称亚“协弱议”漠）约霸定，在每个著利润分膝配年度刷内按照誓实缴出康资额，贫在预期泰年度投展资收益蚀率税前8%的范围逗内，中正国人寿超就合伙泥企业的口分配收衔益享有宰优先分筐配权；兴每个利鱼润分配龄年度从稀合伙企敢业获得魂的投资袄收益低黑于按其盾实缴出剥资额与显预期年怠度投资慰收益率惊税前8%计算肝金额职的，治中国返人寿域有权欧选择御退出赔；在钢最后眼一个害利润桥分配代年度站，中营国人盾寿在牢实际喉出资榜额加幻玉上预拉期年办度投皱资收止益率盯税前8%计算叙金额船之和绍范围碑内，锦就合饺伙企朋业的乞收益坊和清仁算剩寇余财获产享开有优苍先分赞配权刚。《国家税瘦务总局忽关于印猜发〈营业再税税哲目注谜释〉（试行耀稿）的泽通知》(国税骄发〔1化99屑3〕色14述9号)以及《国家贯税务骆总局灭关于光印发〈金融保居险业营夕业税申钻报管理喷办法〉的通知》（国税锋发〔2枣00乱2〕东9号）规诵定，以莫货币资友金投资莲但收取冒固定利耕润或保延底利润戒的行为男属于贷积款业务玩，应当痒缴纳营捎业税。中国旺人寿半按协皱议从水合伙柳企业绝取得段的收僻益，忌应按孔照“雨金融鬼保险买业”遣税目忍照章榴缴纳售营业断税。国家伟税务巨总局20册15年6月2日监管政策：“保本保收益”的界定《证券期亩货经营陶机构私外募资产返管理计构划备案蜂管理规退范第3号--结构化区资产管茅理计划》一、混严迷格按拴照“替利益资共享箩、风协险共笼担、倍风险肚与收要益相秋匹配网”原音则设寺计结颈构化勒资产名管理屈计划照。所谓吃利益著共享廊、风舍险共扬担、挠风险紧与收悦益相娘匹配豪，是连指在合结构枝化资期产管愤理计滚划产吗生投喝资收撕益或积出现误投资绝亏损具时，痛所有卷投资揪者均脊应当敞享受酬收益提或承早担亏饶损，韵但优沿先级钩投资许者与湿劣后烈级投求资者孤可以叉在合闪同中合理约马定享受肯收益和复承担亏速损的比牲例，且该嚷比例应倦当平等适真用于享购受收益麻和承担们亏损两种情灯况。收益分令配比例形合理收益分清配比例平平等适勤用与盈/亏监管宅机构发判断哭标准预的一流种理适解：监管政狭策《<证券郑期货扑经营诞机构知私募缴资产请管理犁业务服运作工管理脉暂行弟规定>相关秒问题奏解答》（20选16年7月14日证子券基伴金机魔构监轿管部根编写版）七、纤如何沟理解《暂行规火定》第四条泄规定的范“利益啊共享、宁风险共甜担”原欠则？答：王“利益桃共享、烤风险共蔑担”原胀则是指吼结构化推资产管堵理计划谣整体产得生收益欲或出现污投资亏晓损时，所有弓投资峡者均叔应当可享受耻收益夺或承陪担亏坟损，不能零够出现陈某一级糊份额投若资者仅枣享受收距益不承滔担风险溜的情况滔。换言积之，产品架整体敲净值疤≥1，劣款后级姥投资港者不甜得亏码损；碍产率品整本体净贤值<1时，优源先级投态资者不鄙得盈利津或保本。在上墓述底线思要求上傍，结构更化资产冠管理计赖划可对吹各类份敞额的风视险与收他益分配麻进行吨约定，戒但应当驾公平恰赖当，不违得存在镇利益输庄送。如何安排非标产品增信结构避免重复征税问题投资秩人资管奖产品投资啊标的差额粪补足投资刘人资管产胶品投资标科的差额涨补足不同少差补疗层级催的增龄值税蚁影响树处理债券、基金、资管产品持有至到期如何缴纳增值税二、荣纳税己人购速入基名金、蓄信托塌、理努财产辅品等各类切资产密管理停产品持有至仇到期，不属河于《销售持服务罢、无征形资傍产、威不动至产注略释》（财税〔2峰01赞6〕晋36号）第上一条第贞（五）击项第4点所霸称的金融商生品转让。——《财政部级国家族税务总侧局关于盐明确金倾融房榨地产开央发教摊育辅助复服务等若增值税侨政策的劳通知》（财税〔2咸01区6〕钻14邪0号）基金转塌让基金赎宇回增值叔税如吹何缴尖纳？在相够关税桐收法枣规明蒸确前杂，暂不对赤基金转泳让、洒赎回证价券投资嗽基金计惯提增值深税。由于叙金融夜商品雕还本锻兑付奴、债素券回炼售、京债转鬼股等化行为迹，并糟非是恰持有焰人之稳间金冈融商拳品所描有权栏转移彻，而得是发章行人嘴与管歼理人层之间战的交赖易行盼为导殖致的默金融欧商品头所有裤权灭才失，塔不录属于唯金融克商品倒转让晌，不颤征收尼增值凤税。四为单避免拾重复借征税愚，崇在相权关税睬收法睡规明厨确前险，暂睁不对移基金该转让皱、艇赎回含证券绞投资绪基金颠计提雄增值程税——中基浑协《关于证躁券投资绳基金增炼值税核藏算估值救的相关瞎建议》债券利息、基金收益、资管收益分配如何缴纳增值税债券利艺息有免税贪政策无免咐税政某策国债、致地方债遥：《财政亦部唤国家池税务色总局拢关于皮全面汽推开扇营业丧税改跟征增膜值税衬试点吵的通领知》（财哑税[20社16]言36号）万：（十九相）以下驴利息收难入免税陈：国揪债、地晌方政府殊债。金融垒债券昏：《财政部萄国家页税务总员局关于凝金融机祥构同业乡丰往来等招增值税魄政策的乞补充通森知》（财轰税[2旷01趋6]叼70号）透：一、金壁融机构抖开展下询列业务蓄取得的征利息收恼入，属袄于《营业软税改辛征增孙值税谦试点砌过渡径政策从的规著定》（财税[20疫16]富36号，以原下简称《过渡献政策于的规洋定》）第一像条第（锡二十三海）项所腾称的金快融同业搁往来利辰息收入者：（五模）持有绳金融债隙券。贷款服堂务：《财政隆部璃国家姓税务棕总局食关于它全面钓推开最营业浆税改编征增谜值税川试点肿的通触知》（财税[20指16]咸36号）：以货耳币资镜金投庸资收痰取的泰固定菌利润欺或者膊保底服利润祖，按嚼照贷恼款服浮务缴相纳增像值税括。债券利息、基金收益、资管收益分配如何缴纳增值税基金分按红非保本陷收益：《财政部肉国家外税务总昌局关于识明确金冬融房占地产开帖发教阴育辅助欠服务等蕉增值税纽奉政策的卫通知》（财凝税[20介16]占140号）卸规定恰：一、《销售升服务闭、无沙形资督产、势不动摩产注站释》（财虚税[2芬01闲6]帽36号）炸第一立条第午（五盟）项枣第1点所次称“删保本询收益抗、报窑酬、逆资金监占用迈费、吐补偿漂金”狐，是狠指合懒同中批明确尚承诺求到期魄本金峰可全侍部收疑回的蓄投资刃收益内。金使融商江品持寺有期认间（犁含到锁期）医取得那的非保士本的翅上述芒收益,不属喜于利及息或扫利息封性质爆的收棵入，不征收图增值税席。资管收职益分配区别保费本与非肾保本：《财政昂部鲜国家柜税务剪总局渔关于缠明确选金融停房麻地产求开发赏教快育辅孙助服喝务等性增值混税政君策的直通知》（财税[20规16]箩140号）规尾定：一、《销售服班务、无敏形资产语、不动浪产注释》（财税[20苹16]仅36号）终第一配条第猴（五其）项窄第1点所咬称“窑保本锹收益斑、报撒酬、卵资金至占用嫩费、榆补偿艘金”匹，是废指合泳同中语明确俱承诺跃到期寺本金册可全激部收障回的粒投资扛收益迟。金箱融商戏品持俩有期爷间（绕含到虫期）撒取得驳的非保毕本的触上述榨收益,不属于构利息或茂利息性盲质的收法入，不征减收增板值税间。基于受益权（收益权）的各类交易安排如何缴纳增值税，如何设计降低税收负担第四蛾十三脱条受益季人是在任信托框中享田有信爹托受益安权的人那。受岁益人客可以瞧是自肢然人惯、法非人或抓者依刚法成钉立的流其他线组织币。第四十个八条其受益人妹的信托受益渴权可馒以依止法转号让和便继承，但信帽托文件进有限制循性规定然的除外柳。——《中华人解民共和体国信托牲法》按照忠金融姑商品蝴转让型缴纳酿增值血税4.金融商庄品转让触。金融演商品亡转让控，是慎指转吵让外蜻汇、改有价怜证券担、非碎货物旁期货坚和其苗他金凤融商彻品所有因权的业务务活准动。其他折金融制商品猛转让激包括基金许、信木托、窗理财擦产品等各庙类资便产管尖理产青品和法各种向金融袖衍生山品的掀转让目。——垫《财政傅部妖国家补税务习总局抗关于菠全面受推开已营业灿税改纪征增举值税吩试点线的通端知》（财税[2传01轿6]源36号）1、受益椅权转让邪：基于受益权（收益权）的各类交易安排如何缴纳增值税，如何设计降低税收负担2、收胸益权锹转让打：信托计零划收益绣权信托计赶划净值踪蝶化后可等以进行讯份额的切转让，碌没有净睛值化的蝇则可以营转让收据益权，农由于二灭者实质弯一样，建议桌按照36号文规拖定的其统他金融仪商品，需要亭缴纳增仪值税。混但也有屑不同观狠点。3、收益析权持有阀收益：买断非买赢断根据撞资产誓的类兵型判团断，乔持有夹股权均收益明权，巡寿取得斤股息愈不交顿税；粥持有窜资管评计划奶收益养权，筐非保营本的备不缴雹纳增搬值税舍。如果妄为收兰益权功做的惹质押替贷款堡，则亩应按痛照贷蛇款服附务缴楼纳增幻玉值税墓。将应收账款等债权转让给保理公司或者其他机构，合同中约定不带追索权，风险和报酬完全转移给受让方。该业务是否也按照受让方提供资金融通服务即贷款服务处理？发票如何开具？债权集人债务卡人保理陶公司吨或其俯他机峰构贷款发久票具体席业务项发票债权四、提揪供有形姥动产融弱资租赁柿服务的嘉纳税人劲，以保丘理方式丽将融资沿租赁合暑同项下跳未到期兰应收租局金的债绪权转让融给银行损等金融汗机构，免不改变路其与承座租方之颈间的融翁资租赁闹关系，陡应继续按逗照现行夫规定缴睁纳增值倦税，并凡向承租昨方开具堂发票。——《国家税序务总局危关于营晌业税改横征增值随税试点侵期间有叼关增值谈税问题血的公告》（国家洒税务总珍局公告20香15年第90号）36号文证券投资基金免税的适用范围和争议焦点一、下吼列项目勒免征增慢值税（二十丝式二）下培列金融暗商品转炸让收入粒。4.证券紧投资土基金态（封铺闭式是证券纤投资依基金仰，开耀放式光证券彻投资神基金醉）管理粉人运咬用基俘金买知卖股渠票、侍债券杰。——叮《财政部亿国家衫税务总般局关于黑全面推雕开营业为税改征卖增值税毛试点的铜通知》（财税[2回01捐6]终36号）芦附件莫三私募基扶金能否扯享受优以惠政策灵？财税侨部门歪与资杠产管茂理行催业各汽自专竭业语季言不痛同，糊为对润接财提税语艘言体玻系与些基金朽运营俘语言负体系鸡，良本《参考云意见》对基兰金产盈品运赌营过植程中开增值泽税核寺算估没值处异理进铺行了获全口女径分烘析……。4.明确肿基金惨投资困债券技的增磁值税纷会计劲处理（1）明谊确基棋金买劝卖债围券的罚差价努收入愤免税财税〔2耐016岁〕3通6号文滋附件3第一条薄第二十猛二项第尾四款明抱确，证券关投资卷基金坝（封厅闭式怖证券指投资关基金莫，开辈放式像证券援投资炼基金左）管理驱人运沃用基项金买若卖股锻票、剪债券晚，属徐于免披征增吨值税宣项目惠。基告金买竞卖债挪券的凭差价雷收入过属于业免征掉增值兼税收推入。延债券罢是指幼依法女在境炉内外袋合法芒交易上场所填发行海的、风按约闭定还吗本付戏息的猾有价惊证券倡，因鲜此资温产支扶持证泉券（稼优先浆级、衣中间悄级）朱、碗同业蛇存单涉属于卧债券月。——中基乒协《关于证丝式券投资警基金增孔值税核秆算估值祸的相关妈建议》嵌套结构安排中的增值税税收筹划方法及交易成本资管计执划合伙型肯基金底层讽资产管理人投资者管理投资收益智分配投资收益分际配合伙型狱基金资管计安划底层顶资产管理人投资杜者管理投资收益忽分配投资收益分秧配在资产证券化业务中，管理人为增值税纳税人与原始权益人的增值税纳税人身份的协调原始权财益人在侨“2”中转误让的孝只是东合同贱之债资管计稿划管理梨人原始权剩益人客户基础摔资产服务机气构（包水括评级茧、托管卡等）投资登者1234原始煮权益阻人和煮客户搜之间衣基于屈合同拣形成炎了一例系列栏法律痛关系膜，如昂贷款锹合同稻、融跟资租泽赁合饲同、尤房屋脾租赁谈合同柿等。在资产证券化业务中，管理人为增值税纳税人与原始权益人的增值税纳税人身份的协调未来权贸益证券筐化资管渴计划管理人原始吓权益档人客户提供廉服务贷款岁发票服务察发票四、椒提供遇有形服动产瓶融资隔租赁战服务尽的纳犯税人禁，以骡保理悦方式猎将融瞒资租获赁合蚀同项续下未稀到期糊应收无租金确的债欢权转萝让给窑银行声等金浅融机蜻构，袖不改冷变其杜与承淹租方戒之间并的融淡资租否赁关遇系，版应继续按梁照现行过规定缴薪纳增值夺税，并保向承租彩方开具庆发票。——《国家货税务看总局贯关于径营业株税改鱼征增势值税池试点辉期间践有关垂增值鲜税问周题的六公告》（国映家税价务总兵局公德告201带5年第90号）基础资恶产在资产证券化业务中，管理人为增值税纳税人与原始权益人的增值税纳税人身份的协调二、关缺于营业德税政策宰问题（一身）对算受托晨机构匹从其众受托辫管理扔的信办贷资某产信闪托项都目中驴取得稠的贷亮款利表息收杜入，裙应全肠额征姓收营呼业税即。（二）友在信贷虹资产证阅券化的慌过程中厚，贷款付服务机孙构取得殿的服务坏费收入望、受托僵机构取扒得的信古托报酬甲、资金县保管机索构取得智的报酬甩、证券袖登记托映管机构祸取得的曾托管费翼、其他搬为证券叙化交易麻提供服地务的机苹构取得惩的服务漆费收入亏等，均着应按现雀行营业最税的政雨策规定北缴纳营玩业税。——冶《财政部刘国家景税务总瘦局关于信信贷资裤产证券峰化有关悦税收政纽奉策问题府的通知》（财鸟税[20炼06]界5号笔）出表日胳之后的孔利息纳虑税义务蒜归属信旦托公司封包条日出表稻日银行融资方信托公氧司贷款捡发票贷款毙发票评？重复征呈税贷款发露票？信贷资耳产证券玩化债权投资类、证券投资类、股权投资类、其他类资管产品的基本模式债权投她资类资管毫产品康的基艺本模榜式证券局投资款类股权投它资类其他契约型基金、合伙型基金增值税处理的差异、税负筹划方法基金形式增值税应税范围纳税主体有限合伙基金基金产品投资业务有限合伙基金基金管理费私募管理人契约型基金基金产品投资业务私募管理人基金管理费私募管理人结构性存款的增值税政策判断结构性查存款指本金融机棋构吸收汉的嵌入副金融衍画生工具么的存款荷，通过完与利率仰、汇率庭、指数喷等的波拆动挂钩够或与某忧实体的邻信用情走况挂钩窑，使存作款人在搏承担一进定风险怖的基础核上获得易更高收杜益的业牌务产品选。《关于印礼发<存款统刻计分类课及编码下标准（母试行）>的通知》（银惧发〔20只10〕娱240号）：基础金融工具衍生工具结构化产品债券、货币市场期权保证本金/收益期权收益（如有）期初日到期日973100X？是否应强缴纳增腾值税？结构性存款的增值税政策判断观点一冻：应缴锁纳增值棕税保本铲金融信商品实质斩上不蓬同于队存款结构性烂存款不紧同于其平他的存鸡款业务架，在存笛款业务煎的基础读上嵌入可金融衍渐生品，爬实质不脑属于存校款，而赠是一种胳金融产理品收益杆具有彼“保达本”典特点结构回性存搜款通轿常保津证本姨金，蹲因其抖“保室本”保特点扯，持渐有期吼间取冠得的站收益卷应按肾照“岩贷款谊服务粪”缴秤纳增贸值税结构性存款的增值税政策判断观点洪二：持不应熄缴纳歉增值绿税属于存菠款税务涝上存宜款利刘息不栋征增姓值税《财政欺部缴国家卫税务培总局求关于尚全面澡推开狮营业距税改稼征增炎值税伍试点图的通研知》（财开税[2牺01悦6]膏36号）掩附件2：（二亡）不苗征收阴增值兄税项被目。2.存款利仅息。监管节机构每将其销归类群为存附款管井理《关于垫印发<存款统休计分类鞠及编码野标准（砍试行）>的通知》（银发〔20薪10〕陆240号）忌：结啦构性昌存款楼指金资融机忌构吸牧收的伙嵌入脂金融导衍生介工具剧的存黎款，毙通过害与利送率、跪汇率释、指晴数等公的波伏动挂核钩或爷与某枯实体恰的信赴用情捐况挂芽钩，另使存采款人赏在承誉担一塔定风去险的漏基础泡上获优得更谈高收耗益的勺业务戴产品滔。银行实池务中按熄照存款饿对待银行在圾统计结趋构性存岭款时，反算入表徒内存款脂，作为枯存款的待一个小脖项来核鼻算3.2地产基肚金税收油政策解话析地产基金的设计构架，不同构架下的税收成本地产基委金常见市结构投资层项目公培司契约阴型基沸金项目公盒司合伙型顺基金真股拆权明股实浴债真股权+债权明股详实债+债权投资关狭系如何定抹性“预泉分红”柴？……产……因……舟……王……每….地产基稍金常见艰结构合伙涉型基芽金合伙型辉基金资管计捷划合伙型首基金投资者投资粘者投资译者一般不彩选择该浩结构地产卧基金消主要次结构适用吵于PE基金合伙型萌基金契约型咽基金投资者项目烦公司募集索层（投茅资层差为契闲约型册基金星）募集层（投资干层为合唉伙型基眯金）地产基金的设计构架，不同构架下的税收成本地产基鸡金常见毯结构契约型乎基金投资者项目公稼司单层结植构信托计荡划投资者项目翠公司契约嫂型基赤金合伙盲型基品金合伙裂型基只金项目公从司或者嵌套闯结构地产基金的设计构架，不同构架下的税收成本地产基金的设计构架，不同构架下的税收成本地产摄基金誓常见烤结构女要素蔽总结投资形式收益形式增信措施土地增值税企业所得税真股权分配股息无不涉及不涉及明股实债预分红第三方差额补足按照利息支出处理，无法扣除按照利息支出处理，取得发票可扣除，须考虑与金融监管的协调真股权+债权分配股息+支付利息第三方差额补足利息无法扣除利息支出可取得发票税前扣除明股实债+债权预分红+支付利息第三方差额补足+股权回购利息无法扣除利息支出、预分红均须取得利息发票税前扣除地产基金案例一：债权融资计划中的增信措施管理人融资纵方第三余方投资盏者增信措增施：保证、符质押、股权转岂让、授权嫁委托、碧项目管耀控……还本付对息产权交悔易所借款管理看、承涉销融资闪计划1元股撇权转坟让+回购为保教证融若资人吓能够且按时傍偿还焦本金何及收兽益，第三方将其启持有宽的融议资方急母公倍司的股权叉，转联让给活管理也人指胁定的遇公司填。但由于第三方对融资赢方母阻公司未实蓝缴出鸭资，敲所以科转让廉价款徐为1元，同时动约定，钱若后期恶融资方惜能够按画时偿还恳本金及叫收益，浑管理人陷指定公窃司还需剩将其持零有股权虾以1元平沟价转湖回给第三艇方。融资方母公司持有股权管理人指定公司第三方1、按1元转让持有股权2、若后期融资方按期还款，再按照1元平价转让股权管理慨人融资专方第三爹方投资坏者增信允措施熟：保证枪、质押劫、股权鹅转让柔、授艺权委驻托、葡项目抢管控……还本救付息产权交休易所借款管理、废承销融资计确划为进一步保证融鬼资人能烫够按时惩偿还本喷金及收业益，第三益方将其持诉有的融衫资方母黎公司的股权判，质押给管理怒人指定腔的公司解。当融买资方宫未合沸同约猜定履核行其姓义务债时，阔质权泼人有愁权直溪接要顽求出粘质人原在其扔担保套范围穗内承名担担祸保责乒任。融资罚方母石公司持有股飞权管理人啦指定公镇司第三方质押股权宪质押地产基金案例一：债权融资计划中的增信措施存在风追险：股权转桐让价格沿明显偏旧低第三十娃五条晚纳税人挖有下列脆情形之届一的，是税务机毕关有权附核定其狂应纳税屈额：……（六）截纳税人墨申报的地计税依叙据明显金偏低，刺又无正饲当理由犁的。——《中华人熟民共和蛋国税收躺征收管遣理法》风险应俊对明确衬转让厘目的为了避侮免争议剩，建议备在转让缩慧合同中典同时明霸确转让欧的目的享，即是蔑为了实拿现融资完后的监千管安排至，而不坟是为了枣避税，泉交易安寻排存在户合理的悬理由，坛从而降臣低被认桐为是“择明显偏四低,又无昌正当废理由绘”而乳被核锅定征孤收税吐款的忆风险钞。如，股份权转转让合始同中渗明确拖：“受让文方（乙雾方）以1元受渣让甲粗方未总实际分出资得股权较的目乌的是雄为了慕实现宁乙方封关联摇方为联甲方兼及其饰关联械方提述供债春权融迅资计痰划服鲁务后盆，能只够保脑证融执资安桂全和助资金快监管来的合伟理商涨业目暑的。辈在甲摧方及雨其关汤联方奶顺利菌归还冤本息篇后，并乙方宽应无色条件掉同意炕甲方潮按1元回购热原股权葛，实现锻整体债泡权融资迅计划的未顺利退战出。”以其美他增净信措冠施代文替1元股权傍转让在项浙目设狐立时溪，可惕以考非虑其娘他类呜型的帐增信颈措施桶，若班股权蓝质押睬、第穴三方枕担保逗等措哗施。地产基金案例一：债权融资计划中的增信措施地产基金案例二：契约（明股实债）-合伙（真股）-标的契约型基金管理人委托人合伙型基金LPB（GP）投资载体C（管理人）A房地产项目A新设控股企业A或者指定第三方固定对价分期受让合伙份额全资控股契约鉴型基侧金投难资合肆伙型爸基金散担任都合伙斧企业烤的有汤限合救伙人报。合保伙型坚基金狐与A新设誓的控婶股企油业，坏一起字投资丘于投桶资载扫体，沃投资叮载体校投资陶于房与地产骗项目甚。契约型棋基金持劳有合伙斜份额期樱间，合俊伙型基档金不向按其进行慈收益分捐配，在碍每笔资始金投资嘴满一定年亚份后将其持己有的合伙份铲额按照日固定价殊格转让储给A或其膊指定绿的第害三方仇，取饶得合猛伙份纳额