房地产年度营销方案

2016年营销方案

目录Part1区域市场分析Part2项目概况及分析Part32016年营销策略及执行Part42016年资金计划目录Part1市场分析Part2项目概况及分析Part32016年营销策略及执行Part42016年资金计划区域政策农村入城购房补贴，2000元购房补贴渔民上岸购房补贴，入城购房置业再补贴100元/m²为促进城市化进程的发展，城府出台相应农村进城和渔民上岸购房置业的鼓励政策，预计该类政策将于2016年付诸执行。市场分析市场分析宏观政策自2015年3月1日起至10月24日，央行5次降息。2015年央行5次降准，贷款更加容易。2015年10月29起，中国将全面放开二胎政策。2015年3月1日，《不动产暂时登记条例》开始实施。2015年进一步增加取消限购城市和地区二套房公积金首付比例下调。2015年9月开始，取消单身证明2015年10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。政府的一系列政策也看出对未来房地产行业的稳定发展的决心，2016年政府有望进一步调控政策，来引导健康平稳的市场进程。域市场分析土地供应趋势11月份土地供应4宗，共9.07万m²，其中7.33万m²为商服和住宅用地，本年度土地供应和交易集中在9月，11月份土地供应量占2015年1-11月的10%；市场分析土地成交趋势2015年11月土地交易3宗，交易面积85774m²，环比增长50%，三宗交易中，一块为商服和住宅用地，预计为新开发楼盘，其他两宗为工业用地市场分析土地成交价格趋势2015年上半年土地交易起伏较大，从7月份趋于平稳，2015年11月土地成交3宗，其中住宅与商服用地楼面单价：1418.58元/m²，成交单价：93.6万/亩；住宅成交量趋势市场分析2015年3月和9月主要是碧水明珠、滨湖春天以及文城时代集中备案，成交比较突出，11月份主要由于单位合资房的大量备案，出现年底小幅度成交拉动市场分析住宅成交价格趋势7-8月份主要由于龙顺御园的备案，拉动价格小幅度上升，9月份文城时代集中备案，拉低均价；11月份由于喜园和阳光华府两大高端楼盘的相继开盘，出现大幅度拉升价格的趋势（11月份文城和碧水明珠的备案降低了拉升幅度。）共1028套市场分析住宅项目成交价格趋势2015年各项目成交均价上可以明显看出，项目的价格远远高于市场其他楼盘成交均价，2016年提价保成本的计划，抗性很大市场供应分析2015年市场主要以2月以碧水明珠低端产品获取预算售上市，10月份微矿开发的单位房入市；主要为刚需客户产品；2015年市场整体以去库存为主；住宅货量供应市场分析市场总结1、根据即将出台政策来看，明年房地产利好趋势会一直持续下去，同比往年会有所上升。2、土地成交趋势与成交价格来看，明年竞品楼盘不会有大的变化，还是以现有市场在售项目为主要竞争对手。3、以15年住宅成交趋势与成交价格来看，明年市场整体价格对项目依然是一个严峻考验，如何完成明年销售目标。4、市场库存因10月份微矿集团开放单位建设住房，使得库存加大，现阶段总库存数为2300多套，明年整体还是以去库存为主。竞品项目分析悦达广场楼盘地址城后路北侧，商业街西侧开发商山东悦达置业有限公司物业公司自己的物业物业费未确定容积率2.7总建筑规模32万㎡（住宅24万㎡，商业8万㎡）套数1039套（一期451）产权年限住宅70，商业40年物业类别高层、洋房均价高层3300元/㎡、洋房3600元/㎡户型146-400㎡项目现状楼已封顶，售出230套配套会所,区内幼儿园，商业街，酒店，农贸市场开发商实力强，在社会中口碑较好，推出洋房产品，吸引了较多的市场关注目光，提升了项目的知名度，开盘情况比较成功，后期高层销售情况良好，洋房产品因面积偏大有些滞后。竞品项目分析阳光华府楼盘地址商业南街与金源路交叉口开发商上峰阳光置业有限公司物业公司未确定物业费待定容积率1.85总建筑规模23.3万方套数一期开盘42套，推售30套产权年限70年物业类别多层花园洋房均价洋房均价3700元户型126.㎡、136㎡、146㎡项目现状15年11月9号开始推售30套，目前销售19套配套老幼游乐区、800米微汗慢跑道、自助洗车系统开发商为上市公司，地理位置与交通相对占优，首期推盘销售情况不是很好，因推盘位置临街，与龙顺御园形成鲜明对比，市场反馈对项目认可度高于阳光华府。竞品项目分析竞品分析对比项目名称项目规划项目产品园林景观景观湖（泳池）休闲广场漫步街道高端会所社区幼儿园地暖框架剪力墙断桥铝合金窗户预装太阳能物业安保洗系统自持物业均价公摊本案总规划占地320亩，总建面

25万㎡，超低容积率1.1，最高品质楼盘，开发企业四盘同推，大企业，强品牌有保障４＋１水景花园洋房

、独家层峰别墅8000m²中央景观园林，中轴对对称

500㎡无边界露天游泳池，夏天足不出门即可享受游泳的乐趣10000m²森林公园；10000m²天玺广场

1000m

运河景观带2200m²休闲娱乐会所×√唯一框架剪力墙结构，抗震等级高√全部安装太阳能（皇陵），降低装修难度24小时智能安防系统、国家一级资质380018%阳光华府占地约187亩建筑面积28.5万m²，容积率1.85高层、6+1电梯洋房东方古典园林×50多米宽阳光草坪800m林荫漫步道××√传统承重柱√×安防系统、信息管理系统，自助洗车系统，火灾自动报警系统×370016%悦达广场占地180亩，建筑面积31万m²，容积率1.9高层、7+1电梯花园洋房传统景观设计×中心花园广场×会所目前招商中√√传统承重柱√集中屋顶太阳能智能化安防系统，人车分流系统×340019%目录Part1区域市场分析Part2项目概况及分析Part32016年营销策略Part42016年资金计划项目概况2015年销售统计物业类型数量（套）面积（m²）销售额(万元）别墅92676.441319.96商铺3367.74284.67洋房384868.851853.81车库14138储藏12273.0753总计503649.44项目概凝况201彼5年客碧户分味析53组20膝15年成交吹客户三亚代同堂粱与三口更之家占撑比相对途较多，坏多数客隆户考虑膏环境与宽老人同樱住，同冬时客户家年收入5万-10万数贪量较略多，登这批骡客户拘多为甩事业咳单位摄办公林室人壳员。项目刃概况20柳15年客职户分斩析53组20窄15年客语户成克交中恼事业鹅单位绢比例匠明显胸，也躬是后极期工柜作中袍重点个关注鹊跟进移拜访料的目银标人张群，吸同时遣从客团户年于龄上夫来看枕，40多岁客押户处于腔事业巅桌峰期，劲也是居克住改善龟的客户堂群体，焦从以上镇两个表聋看出，断后期工觉作拓客愈重点可风放在事沾业单位40多岁丢年龄虑多人应群。项目概殃况剩余平货量磁盘点物业类型数量（套）面积（m²）货值(万元）别墅369719.065387商铺386799.064548洋房263538.491176车库44416储藏25328.7368总计1682038511597项目概披况来电民客户拒区域炮统计来电祝客户导渠道掌统计来电绪客户呢主要廊集中右在县翅城区练域，树来电恒途径沫中CA俊LL客和派金单占比惰较高，20侨15年er固p录入问盒题把控傻不严格巩，导致哥大量数衣据未知38博0项目概序况来访倾客户子区域裹统计来访梯客户佩渠道挨统计来访作客户床主要好集中窑在县藏城区箩域，流来访辫途径家中景火观区激和样穷板房标的开舒放参迷观带歪来大绑量客猴户到姿访，漠另外锈朋友例介绍额到访塔也有朝占比他较高娇的分侧量，仁客户恳录入疏问题戏同样狸存在抹于来挺访客燥户中朱，经招过11月份的败培训和奏严格监脑管，201么6年的凑工作风将会边得到叮明显术的改副善。142芹3项目岩概况201的5年总结20贱15年整体故销售情随况虽然太取得一嗓定成效宗，但同负时存在沉很多瑕委疵，因灾洋房开观盘销售禁相对带谅动一部狡分前期鉴观望客为户，从音第四季诱度开始促，整体已来访客绸户质量枣相对有侮所提高贼，尤其医是11月份来尚访客户缺中政企冬单位来尼访人数贪增加，菠对产品营的期望魔程度有愁所上升魄，同时201踩5年营垃销思财路未教从客独户需显求角何度出管发，午单纯执的从宴市场读与主绪观判岛断为扣导向艳，在眯展开脸营销谊工作尝中出断现偏巩差，蔑在201芽6年项白目将发以客晚户需保求为瓦重点献导向诉，通赢过微敌信群革与老律业主闯的沟上通，搞通过形一系梢列的锅老业争主联寇谊活独动，背加上能客户数档案咬的建预立与阴完善镇，去贡挖掘仓探索盾客户岗需求语，通平过老斜客户演对项否目的棵认知也与理粪解，依达到粘项目悬销售惭的促蹦进。目录Pa魔rt益1区域市形场分析Par床t训2项目概蜜况及分跃析Pa出rt坊3201练6年营施销策践略及扩执行Par赖t结420劝16年资殿金计就划营销策借略营销应策略第一部样分：Par甜t1以客务户为肢导向以品牌应为目标以价值财感为原食则营销彻策略营销工叶作开展抄的出发井点与方说向短期占丝式有市场驱，逐步扣盈利梳理项找目亮点猴，优势涝就是项垒目独特蚊价值，肉也是项盗目核心福竞争力市场需捞求客户陈需求市场供帐求分析市场妨成交朵分析客户毛成交卧分析未成交色分析客户调档案缠建立以客那户为或导向基本信尝息喜好剧、关揉注消费习倦惯生活杏动线微捷信步群评价相系统产品霉需求价格导抢向服务建柏议品牌论价值林提升价值精感原烦则灌湾输竞品剖分析核心价督值优势梳锣理价格蒙引导房源引斗导成交服务推广渠道活动产品吗设计营销如策略价格目标抗性营销茎策略业态2016年推盘套数2016年目标套数2016年目标金额（万）别墅0243360商铺0181648洋房1561284884合计1709892201秩6年销揭售目历标销售写目标销售蕉目标170套1亿201誉6年总销槐售目标1亿，共17够0套（别贴墅24套、商择铺18套、洋高房12烧8套）Qu歪es嫩ti觉on却1:如何俩保证封去化Que盏sti司on2明:如何准裕确把握殿及挖掘斤客户20撞16年主动惭发声、荷主动站凉位、主泻动突围推售策略推广策略活动策略老客户策略营销策汁略推售策饭略第二杂部分惜：Par闹t2201深6年2.殃84.嚷231.偶1春节2.1绵4上班3.旗1团队产衫品推广开盘认筹开盘延续滔主题去化仗一期全面开吃展工作42天6.糊30签约、末去化17#辅18#6.5加推签约段、去妹化剩侵余房范源绩蓄里客42天9.1俩110半.135天7.1认筹认筹开盘签约察收尾去化二燥期43天签约酸、去童化开盘加推客户芒梳理22符#漫2岁3#蓄客19天12朱.3李1签约、致年底尾粮盘去化8.711.紧1229#秆3泥0#34#滔3茫5#去化葬蓄客49天小步虾快跑推盘思顶路，全绩年持续夸销售热彻度推售杜策略201姿6年上沈半年2.旗84.阴231.宇1春节2.高14上班3.1团队产蹈品推广开盘认筹开盘延续主来题去化岩一期6.3岛0签约、翅去化17延#增18狼#6.卵5加推签约、和去化剩特余房源矩蓄客42天53天22芝#柄2删3#产品艳推广桃期蓄篇水拘期户型引艰导产品推也介价格院引导户型盲引导二次装耻户二次编价格腔引导元宵悠节活识动认筹+推介塘会强销燥期加推泉蓄水客户掌筛选客户签疏约开盘+样板给间开辩发人偶间游街+派单+微信转屈发+微信落集赞+微视频蒙拍摄+短信推便送+宣传傲车+小众吸媒体+商家联纺盟+编外经可济人+老带厦新+样板蒸区开起放老业主弹活动开盘+端午节+旅游上半奸年销凑售铺女排老客户角维系系合列+商家联址盟运营+圈层营它销活动推广渠道销售推售策反略四盘议联动+微信世集赞42天9.1长110.秒135天7.1认筹认筹开盘签约鸟收尾去化青二期签约绑、去叼化开盘加推客户梳穴理蓄客19天12岭.3岩1签约基、年辈底尾累盘去境化8.711园.1谎229#熊3途0#34#享3纳5#去化炊蓄客49天201锐6年下匹半年下半年应销售铺乡丰排认筹+推介会强段销士期去化剩村余客户厦筛选客户顾签约游泳培遇训班+七夕获情人遣节+开盘人偶游刺街+派单+微信戴转发+微信庭集赞+微视频校拍摄+短信蒜推送+宣传车+小众它媒体+商家联爱盟+编外拜经济卧人+老带毅新+样板黄区开赞放加推+推介会老业主啦活动品牌提升物业交接客户维系集中交房答谢会+交房活动推广渠道销售老客弱户维逐系系乏列+商家歌联盟县运营+圈层营正销推售锯策略二、三持期洋房变价格策徐略项目名称销售价格龙顺御园3500/㎡悦达广场3600/㎡上峰阳光3700/㎡我们根坡据市场终选取三篇个竞品询楼盘作碗为参照直依据：粒龙顺御铜园、悦杂达广场州、上峰突阳光推售策锯略推盘价粘格建议权重A：悦达广场B：龙顺御园C：上峰阳光M：喜园位置0.158777价格0.157865交通0.128887配套0.127788产品0.1276910环境0.1287810形象0.128899小区规模0.058976周边资源0.058887加权总分A1：7.61B1：7.42C1：7.74M1：7.73项目危根据塘九个颜定级砍因素县，按要照重苗要性原与影鹅响力桃的高区低，广确认授每一乌个因附素的相权重照。二、剑三期裂洋房舒价格扫策略价格策碰略推盘价乞格建议M=语(A婶/A投1+碰B/顿B1里+C兼/C项1)举/3*M1M=后(3之60饲0/魔7.播61奸+3窄50缝0/返7.径42强+3士70抵0/缝7.肉74深)/腐3*扎7.浆73M=姻14战22垦.8猛0/亮3*魄7.解73M=妥36灶66瓜.0县7结合二捕期洋房绢成本费绳用及集己团对二亭期洋房坐的推售努期望，款建议在座市场计赠算均价悼的基础染上增加20驼0元/m撒²二期筋洋房歼均价歼：38标66元/m²二、疮三期征洋房茶价格营策略推售效策略二、含三期签洋房津价格幻玉策略20乏16年洋欧房价耳格走吹势：价格低否开高走制，确保肾成本营腿销品牌循恼序提升清，确保赔口碑树话立主动委站位倾高端记，逐效步打尺开市南场价格逮策略20钉16年销缩慧售计货划及翼任务券分解月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计去化量63722112013113710219170月销额4722365211154714960955859182557010575699892签约额377.6188416.8923.2571.2768764687.21460456845.6455.27913.6回款额544.01334.32298.88596.56731.76685.12746.72733.681004981.12712.24650.488018.89推售策丧略推售策饮略小步砌快跑销售饥方面环保持蠢弹性神和灵辆活性碍，小奥步快烛跑，午低开督高走厦。利用频宫繁的项枣目动态台推动市程场的持租续热度签，做到驻短平快达的销售颤节奏总结惊：营销策津略推广庙策略第三部牲分：Pa阿rt傍32月6月5月4月3月关键评节点推广主悼题短慈信派寻单小众泽物料二期洋锤房开盘好礼送碰不止写距惠让脉不停二期担洋房响盛大猪开盘推广渠道老客巾户商家胀联盟结合各眉月活动楚和渠道攀进行短惯信推送配合咸各推铅广主捆题，怨通过及多种南形式金进行侍派单责邀约室和推脑广随手礼床、海报塌、桌贴瓶、楼层蛾贴、卫瞎生间广梢告等全年柔贯彻之老客圆户维读系主托干渠论道，衬围绕占老客否户展丝式开活由动营敢销制定商活家联盟语跟进周启期，定逼期维护民，画面摩更换，腿客户信贷息收集营销涌执行淹铺排样板间匹开放推广镇策略7月12月11月9月8月关键膀节点推广渣主题短肾信派星单小众物淘料三期灯洋房辱开盘源及加足推臻品三耕期加推徐在即尊崇贵货族，欢宰迎回府推广渠道老客户商家著联盟结合者各月违活动夫和渠混道进历行短兵信推织送配合各模推广主竞题，通振过多种诵形式进杀行派单绳邀约和拐推广随手逮礼、姜海报颗、桌便贴、常楼层廊贴、肆卫生赢间广漠告等全年手贯彻恋老客陪户维贼系主通干渠邪道，长围绕句老客腹户展血开活厉动营忘销制定高商家陕联盟脾跟进神周期弊，定下期维纳护，恼画面堵更换住，客杀户信奥息收绝集营销坐执行星铺排10月洋房集恼中交房园林畅店游第二毕季（旅炕游）推广扑策略一季度遵第一阶确段推广腰主题：好礼种送不缺止睁距惠荡让不紫停一元抢栗购+看房就荒刮奖10劈燕0%中奖+春节大誓礼包推广减策略活动烟支撑屠：一元抢山购铃看房羞刮刮乐透春节大皇礼包推广形炸式：DM+派单+短信+微信+入口素桁架关滴键传词荡：口碑难树立妥、人锤际传舞播、捞品牌匙提升1月1日-2月8日一季位度第社二阶创段推途广主枝题：尊贵府学邸·顶级社产区再续哨经典·二期4+快1水景洋甩房倾情阶招募推广侵策略活动棍支撑宪：元宵节片活动旗妇遮女节活驱动唐二期洋弃房产品族推介会推广形靠式：DM+派单+商家筝联盟还展架+海报+短信+微信+入口桁送架+小众猾广告关键雹词怀：口碑树待立、人沈际传播鞋、品牌该提升2月14日-3月31日4月：喜园敌二期裳洋房羊盛大效开盘5月：喜园正二期府洋房念荣耀变加推6月：购房累送旅加游雅苏州躬园林妨鉴赏岂二日乌游亲纹情招稀募第二季扛度推广牵主题：推广策大略活动支皂撑：元宵节吓活动辆妇躬女节活涉动公二期洋寄房产品祝推介会推广形登式：DM冲+派单+商家联建盟展架+海报+短信+微信+宣传纽奉车+入口店桁架+小众广穗告关键脖词碰：客户填蓄水遇、客灭户逼录定、么房源趋去化4月1日-6月30日第三纠季度虚推广虹主题缠：推广策处略7月：三期会洋房笑载誉拴问市8月：三期弊洋房冒火热须认筹释中9月：三期洋宝房盛大誉开盘活动慈支撑馒：海豚计门划+七夕节犹邀约观傍影+中秋绕节活谨动+老客户么联谊会推广形瞎式：DM+派单+商家联锅盟展架+海报+短信+微信+宣传樱车+入口浓桁架+小众广晶告关键孕词痰：客户海蓄水按、客魄户逼收定、若房源沟去化7月1日-9月30日第四季衣度推广连主题：推广纲策略10月：三期捞洋房看火凡爆认黑筹中11月：向经典舒致敬·臻品吓三期禾洋房围荣誉露加推12月：感谢有冠你喜纲园洋房球年终距门惠活动支仪撑：一期帅洋房龄交付+客户答歪谢会+健康体任检+剩余房继源促销推广形雾式：DM汗+派单+商家磁联盟幸展架+海报+短信+微信+宣传车+入口象桁架+小众看广告关于键尼词然：口碑强睁化、品得牌拔高滨、房源雾去化10月1日-12月31日推广拨策略推广铁媒体炭：宣瓶传车重大推宝盘和活章动节点搂，如认岔筹、开凤盘、样开板区开秀放等节梦点，每沃次持续4天县城各砌主干道管路配合舅派单拓赵客进行远推广。多在咳县城屿商业啄网点勇、人旧流密兆集等难地方刻，提粱高推萝广效呼果。特点：随时随洁地宣传传播易人群糟广泛方便兴灵活视听觉蹄齐下推广模媒体净：小垮众物返料对县筝城各罢社区障、大过型商届业网帖点、贫高档衫餐饮己娱乐酱等业有态进犯行小档众普业及，阅让项泰目的俭信息尼进入来到人兄群生堵活的砖各个现方面狗，在渣耳濡裁目染践中，衰让项华目成休为口于头谈福论的倍话题推广爪策略楼层献贴、进桌号划贴标语温馨弦提示卫生射间推广策拳略推广种媒体胡：微坏信集识赞通过12月份搅微信鸣集赞茄活动外的开传展，敌当地室人群星广泛树热议菠并参崭与点德赞互竖动，玩该方膏式成珍本低辈，覆宗盖范躬围广芒，推衫广效闸果好优。营销舅策略活动策旧略第四部电分：Par绝t4活动拉策略第一季统度主要寸以分为惊两个阶茂段；第暗一阶段嗽以一期耗洋房的破去化为锐主要任假务目标涨（1.惕1—省2.爱7）；盟第二党阶段扎以二肤期洋秋房的册形象苦推广蔬和客标户蓄够水为伟主（2.肥14这—3熊.3坐1），膛以春瓦节为间节点蛇进行哭阶段垄划分幅；结合春桶节这一劈燕传统节疲日，第贫一阶段哨延续年输底感恩攻回馈主蜂题，以扑实物和敌礼品吸涛引业主晒及客户胳眼球，申为年底锣去化、写口碑树脂立和老么业主的咱维系进拆一步提课高；第一季液度阶段抽概述：活动旦时间共：1月16日—1月17日活动尽目的盟：增添熄年底悦氛围竹，烘爽托喜避园人尽气，壁提升申口碑胃和品衫牌形烛象邀约对态象：新老仔业主狱、意叨向客毙户、屑随机备客户活动环慌节：提前发草放抢购如券，客摧户凭券惕参与抢进购，所壤有商品誉一律一掉元，每张戏抢购券浮最多抢厅购2件商品辜，商品下主要为谷肥皂、话洗衣粉于、牙刷或、大米眨、面粉轮等生活栏日用品串；一元抢撒购嗨翻炼喜园活动策讽略活动时宰间：1月30日—2月7日活动目乐的：案场框赠送拨春节望物料猪，一撒方面亚促进割项目屿推广味传播胞，同翅时提脆升项绑目品释牌形本象邀约对摸象：新老室业主过、意苦向客蜻户、睬随机昌客户活动环蒙节：到访妈就送犹春节缴大礼断包看房透就送即春节基大礼灰包春节大礼包内容内容数量备注春联1副横联、竖联福字4个大小各2个红包6个美观、精致优惠券1张2000元购房优惠券活动列策略活动时岗间：元月信全月我贯穿活动宣目的碑：案场革持续屑暖场兽邀约排，提卫供销株售线牙客户测邀约汤理由邀约对阵象：新老客仗户、意命向客户肾、随机舅客户活动环偏节：客户兆到访熄关进渐行产浊品推剩介，境并引各导客东户注作公众堪号，淘通过挂朋友闭圈转蓬发项释目信雷息促卖进推眨广，菠最后蜡领取放刮刮羞卡，关并现蔬场兑析奖。看房就抗刮奖10透0%中奖活动策原略活动幼时间张：2月22日活动禾目的露：年后蚊第一尼次集律中活旱动，拾提升此品牌醒形象辈，为赶二期爷洋房殿造势邀约孟对象抵：新老业铲主、意疼向客户旗、随机壤客户活动钥环节滚：在会所豆院内举然演出节共目，在伐举行活道动的同株事吸引瓜过往行茅人眼光壤，在活救动中释显放二期律洋房信狡息，举啦行台上纤台下互榴动问答踏，随机亡发放礼芒品欢乐季·万马奔快腾闹元达宵活动垫策略活动时太间：3月8日活动伏目的唤：融洽业垮主、客沸户关系但，提高面到访，院品牌强爱化邀约赔对象升：新老问业主测、意笋向客沉户、织随机幼客户活动环接节：合洗化善商家进精行现场吉美容化单妆讲座勾、免费鲁美甲等川服务，饮活动结稀束赠送喇到访女尝性礼品句。美丽喜侵园·幸福议女人活动策就略活动时跃间：3月27日活动目符的：二期翠洋房析产品胳解读公，树贝立认魔筹客兆户信嘱心邀约款对象尘：认筹客践户活动环封节：邀约客促户到访管，对二负期洋房凯进行集煎中推介驳，穿插晕演出节锻目和抽末奖二期贫洋房茫产品念推介直会活动策暂略营销晚策略圈层潜活动活动时痒间：3-4月贯穿活动目右的：二期洋缘瑞房产品取解读，拿目标单束位客户声圈层推慰广、推油介邀约对巾象：各机关近、企事时业单位舌、其他讨群体组悔织活动视环节豆：与相照关单谦位沟除通，旬组织锹目标福群体焦，通捷过组慢织或应介入殃等方写式进欧行圈拼层推心介，沉根据池实际脸情况门可以达提供脖场地凭、礼晶品或愧其他忧物料滥及费或用的归方式活动筛时间婶：4月10日活动中目的旋：树立早认筹哀客户借信心钳，提湾高认喷筹蓄屡水，搭为二俭期洋慎房开赵盘奠冲定基即础邀约对肃象：认筹客期户活动班环节裹：现场布堵置进行捞气氛烘丧托，邀脉约认筹壤客户、招意向客迅户参观质洋房样妹板间，院对客户馆进行项挂目推介样板区消开放活动驼策略活动时吵间：5月15日活动目奖的：拉偶进项目骡与老业秒主、老吩客户的挎关系，踪蝶促进新筝客户成假交邀约最对象葵：老凤业主颂、老导客户膛、意则向客滨户活动烘环节益：邀约揉客户宾到访龙，统勤计5月生日滴客户名肝单，举丘行客户芝生日晚参宴，通戴过公司敬对业主攻的关爱腥和回馈姿，展销多公司的矩企业文讲化和品歼牌形象堡，为后阁期产品尝的推售违树立良刊好的口稍碑，现软场准备沟冷餐和厨蛋糕，微并赠送渔生日礼朱物；客户珠生日独宴活动策姜略活动时促间：6月9日活动目宇的：拉仓进项目消与老业丢主、老计客户的缓关系，币促进新甲客户成定交，树辱立口碑邀约叔对象饼：老氏业主宵、老贷客户梨、意奇向客解户活动环动节：邀约客捞户到访斑，组织该客户分呜组包粽葱子比赛吊，并对约端午节脉历史情蹲怀进行允问答，尸获胜者简颁发奖葡品，所删有参与钩活动客驾户赠送迅粽子一拘盒；粽情伐端午·乐享筐喜园活动策树略第二棒季度活动钻时间也：6月25日—26日活动目组的：拉进二章期洋房隶业主关像系、树狮立口碑择、提升削品牌形害象，促树销后期顽销售邀约汽对象革：二期巨成交道业主活动环惹节：联合旅急行社，三提前对赛业主进行温信息统侵计，组舱织二期健洋房成交业蹈主进荷行苏姜州二识日游仆，每嫌组客术户仅限州一个席名额调，由杂项目番出发风，前爬往苏杭读地带掀旅游候，参垮观古竿典园忆林，迅提升客户宵归属感死；最后券每组客营户赠送纪念搜品一舟份；费用兵标准米：500元/人星空喜侧园客户姓考察之哭旅活动忌时间聪：7月30日—8月28日活动游目的仓：通过儿态童游泳麦培训，龄提高案碰场气氛邻和热度炮，数量来品牌形肉象邀约对荒象：业主子碰女、意民向客户政子女活动环惩节：开展继游泳邮辅导况班，食组织分客户棵陪同零子女山报名忌，每盯周末虾开课谊，教吩习儿台童游鼠泳及迈常识雪，并顶在课确程结词尾进慢行考剥试；旋提升页项目堵服务辨和品驴牌价何值；海豚候计划活动丹策略活动纸时间励：8月9日活动目笨的：树立将认筹不客户别信心录，提杯高认别筹客鼓户归萝属感邀约柱对象赞：三期摄洋房受认筹的客户管、意捐向客舞户活动派环节谁：组织膝三期枕认筹说客户箱、意潮向客现户进艰行观蜓影，贴每人顷赠送鸡一份拜巧克野力，豪在影养片播乞放前当先播诱放项普目MV，并野进行得现场至推介七夕偶，约寨么?活动翁策略第三相季度活动时吹间：9月15日活动育目的饶：增加客瞒户重视霸度，融霸洽业主股关系、给通过老魔客户消藏化剩余飘产品邀约对束象：老业刷主、影意向唉客户活动存环节贴：安排一数台答谢至业主客告户中秋卡文艺演直出，节聪目时长浴为2小时夹，节唯目内慎容包凉括歌析曲、登舞蹈阶、变奏脸、颈反串角、魔瞒术等助，中票间穿骂插业俯主抽锯奖，俊晚会岁赠送堪业主展一盒羡月饼慎。中秋情耀谊浓弟喜园献炉真情肿喜园业蛇主联谊乱会星空喜抗园洋房姻交房活动时干间：12月25日活动目净的：增加业裳主归属因感，树下立第一初批业主艇口碑，茶为后期陡推盘影异响深远邀约河对象挥：一期费洋房垮业主活动环露节：邀约奴客户雷提前荐进行绸验房初，并牙对出屠现的大问题之积极率处理攀，力蜡争达洗到业朽主满曾意，携交房惹当天陆气氛拼渲染市，欢水迎业缎主回姜家主磨题，衣交房将赠送昼礼品冤，严要格把炒握第巡寿一批爽洋房趁业主箩的满灰意度活动策多略活动阵时间紫：201棚7年1月1日活动目谈的：维系韵老客跨户感岂情，见通过巩口碑服传播找促进缘瑞成交邀约粮对象阁：别墅业瞧主、一打二三期幼洋房业歉主、意做向客户活动环酷节：以温馨峡唯美的诱表现形村式，体掘现项目蜂对准业薄主的倾劳情回馈明，也体券现公司包对业主及的高度阅责任，却借助本锡次活动程公布20秃17年发售展规鸡划，宵释放20卵17年重要缠节点时好间。客户墓答谢趁会活动齿策略营销佳策略老客户滨维系第五蜻部分纸：Pa桂rt扒5微信哄群客户陷连接繁：建立机项目柴微信尘群，柱客户描沟通失连接月度热禾销信息潮、工程骑进度信郊息（内盖部配套沈、地面奔铺装等愁）、片毯区利好狂消息、默天气预忘报温馨朴提示、还节日祝良福等内激容向业惹主发送衔平台短山信；并私通过客户信鞠息收集残、反馈傅、建议配合相缴应现场诉促销活莫动形成励精确客刺户召集忠。老客户材维系建立恒完善冷的客雪户档右案很多隐人的彩客户井档案都都很船简单正，只库有个浊姓和温一个摇电话连号码晒，甚雨至连娇人家妄全名浴都不泡知道酬，这泻远远跟是不催够的收。对斑于已监经成场交的姐客户读，一番定建霞立完匪整的尾客户泪档案侵，包避括基衣本信健息、锹客户罗特征犁等等良。背景姓名、性别、年龄、籍贯、住址经济特征行业、单位、职务、个人年收入、家庭年收入、汽车拥有量及品牌、投资理财情况等属性特征常住小区、房型、面积等；是否已为喜园业主、房号、其他不动产情况；个性特征性感特点、兴趣爱好、品牌用户、宗教信仰、消费地点、生活路线家庭成员家庭结构、亲属信息、财务掌管者、购房决策者关键日期客户生日、家人生日、特殊纪念日、孩子升学、公司庆典购房关注点购房目的、所需房型、面积、楼层、楼栋、价格区间、付款方式、优惠情况、回款日期转介情况客户推荐记录活动参与情况参加次数、主题跟踪信息来电、来访、登记上门拜访、活动邀约等老客户训维系老客户喉维系发现广、维要护、案放大挖老客匆户，不步但可以血从现有脊顾客中企获取更帮多顾客庄份额，结更能大枝大降低裤企业成般本，都明说开发1个新客袄户的成爬本等于部留住1个老惕客户5倍的赌成本,而最重寒要的是顷可以通盾过口碑杜宣传，滋带来规哈模优势册，老客户蹈将成为饿我们与男市场连熄接的入散口。维系好西老客户甜，主要遮基于3方面某的目奔：通陡过活咬动，标将项脑目信模息渗功透至藏老业烦主中馅，形幻玉成口顺碑传做播，睬带动名老带北新；凝通过蚂活动带，维述系意溪向客米户，挠淡化队客户寄对项造目抗驶性，仗配合蛇活动革及促篇销，攻逼定垃犹豫脉不决北的客两户；泛促使叼项目化每月丈客户罚来访锤基数他增大薪，改繁善转偶认购椒率低卸；通托过活养动，木吸引沈客户哑再次君上访胃，为昆销售粪输送票更多熟客户狭。发现入辫口：入口蛋，一哪定从胃连接唤开始入口猎，一牧定是竖最重系要的喉连接发现篇3组商铺册客户12组别住墅客渔户38组洋迟房客辽户发现1：职业宫、年廉龄、孕收入逼、家誉庭状串况、答喜好净、社毙交群蝴体关键娘词：老客贴户维胀系发现匠资源轻篇53组业苏主——传教灶士业主辫、物河业体言验者浓、品袜牌忠腔实粉膜丝；芽针对吊该部柄分客哑户，柔将项凝目信桂息渗桌透老遗业主亏中，锋通过顿口碑墓传播蚊，让崇业主唯成为瓦项目迁忠诚芬传教现士。发现2：意向客庙户——重点保锡护对象认可虾项目羽价值昌点，塌但各化种外筒界诱河因下业，导涛致客年户犹扒豫难婶以下认定，渗针对壮此类毯客户括，定从制“婚奶酪劈燕”诱饲导下散定。来访谈未成苏交客个户——目标塌种子认对项洋目存在响一定的惧抗性，偷通过各友类活动狐，吸引舞客户再忘次上访葛，培养孝客户项齿目归属椅感，建鞠立对项焰目情感煮依赖。老客户都维系维护篇老客纺户很除重要震，很寸多企亏业都钢知道付，但王只在颗过年杰的时烛候才圾想起刺维护疯客户束，临平时抱站佛脚座是行震不通械的。言要在段节假建日做裤好老捉客户迁营销旦，功谎夫在婆室外傅，更累多体贱现在竞日常僚的维糖护中猪，最饿好可宪以与呜客户匀成为杆朋友肾，让处他们躺记住笋你。吓总体稍看来遮，可扁以从3方面婶入手顾。维护觉篇：情感维倚系价格栗维系活动险维系服务维啦系老客疫户维猫系维护捷资源加篇情感维剪系：成交后及时痛维护对新尤成交涂客户度、老坚客户塘的维迫系梳雄理标元准动岛作。胖比如尼刚成嫁交的碍客户栽，在经成交仍次日牛、成埋交5-1罩5天内煮、成慢交15郑-3炉0天内分蓝别要做灾出什么粒举措，学这让老披客户感盐受到公释司对他害们的重添视，进成一步提混升他们肺的忠诚党度，也盛更能促颜使他们略介绍新笼客户。老客户炊维系时间节点动作要求成交次日电话慰问答谢必须成交5-15天邀约来访了解客户心理想法循环邀约客户来访赠送礼品必须电话回访循环成交15-30天饭局答谢（与新客户）必须上门拜访必须其他时间阶段性活动及项目信息必须维护亡资源徒篇情感商维系锤：节假日送祝浓福每月统著计各老腔社区业牺主生日扮，发祝僵福短信请；选定具每月第告一周周耕末，邀松请本月第生日的探业主及膨家属，费举办业照主集体滔生日会谷。应针对休所有老狸业主、辽准业主困及到访或登记过虽客户进舰行短信腹拜年，穗同时宣杨传近期撑优惠措宜施、老池带新优逗惠措施航等特别卖优惠措艳施，并嚷以优惠载时限进怪行挤压附，为年伟后初六芦开始的蒸一轮营运销打下佩基础渠道匆之老展带新项目项目内容拜访时间30分钟以上面谈人员关键人物沟通（置业顾问、营销经理、项目总）重要客户需项目总出面成果增进与客户之间的情感，挖掘客户圈层资源拜访准备拜访客户记录，谈话内容记录，需要配同人员，拜访礼品拜访重点与步骤提前预约，感谢客户对公司的认可，倾听客户的需求，信息反馈A类客户上门赠送礼品B类客户去电祝福+贺卡C类客户短信祝福维护资妈源篇价格集维系插：除了摘感情涛维系羡，对甲于老辞客户步而言菊，他贪们期余望的袋更多面还是得落到蜜实处载的购冠房折存扣或江现金辞、送杨家电泥、送优礼品盗等实蚁质性摄的好艘处。挺所以刘可以蝇通过衔举行也一些睡针对予老客痕户的送促销巴活动摸。渠道烫之老国带新维护执资源乌篇新老蔑客户仿双重侵优惠多重促伶销政策老客殃户介竿绍朋禾友购鹅房成良功，算老业秘主通蜡过同锐享会丑奖励200凡0元或永等值阳礼品，新明客户君购房讯额外箱优惠200吗0元，划通过钞活动悉形式欺建立拨客户直尊贵袜感。通过促反销噱头“买房瞧送家电叮套装”丙、“买绪房旅游匙”等促页销政朗策包崇装，土吸引陵意向贸客户改持续慈关注担，邀纵约客球户逼循定客蚂户。新老客样户双重手优惠新年胳多重魔大礼幻玉，推太出一症口价腐房源啦，进桌行限女时促毛销。业主微调信群信掌息释放老业主男带领新职客户成臭交的，欠合同签钟约给予博老客户哀奖励措泪施，发涂送到业恩主微信瞧群，进记行活动只炒作。价格维四系：老客户门维系活动维克系：房地醉产项弱目可振以不剃做广敢告投图放，穿但不习能不轧做活年动，躺这句颠话道金破了材活动咳在房趋地产滩营销明过程斗中的克重要湖性，别活动松可谓蜡是项弟目快童速提咳升知揭名度埋、吸树引人三气、盲积累篇客户克的不贷二之倒选。复在老稠客户依维系选方面炕，房衡企可勇以通务过不粱同节训点、规不同教类型穿的活答动，宿制造抱与老绵客户基相处床的机风会，珠培养针感情歉，进谣一步抄提高既老客确户的梦忠诚纸度，砌打造掏项目裳口碑颗。维护痰资源大篇老客户浆维系维护摧资源傍篇活动维耍系：活动特点内容项目进度展示中心开放、开盘仪式、样板房、交房等节假日春节、元宵节、妇女节、端午节、五一、六一、中秋、国庆、元旦等园区服务海豚计划、红叶行动、健康体检、客户座谈周末主题客户活动小众活动答谢会、饭局营销、餐叙、客户生日宴老客户光维系不仅顽房地典产，纺很多躲行业壤都会个推出岗老客你户答日谢酒陡会、达项目氏年会筋、业农主联是谊会灰等系红列大贞型活合动，爱一方议面通供过这购些活什动维灵系老歇业主尚的感悉情，塌增加挪业主价对企亮业的蝴了解晃和认窗识，们提高模他们木的品贺牌忠掌诚度识；同无时，塞让业批主之辛间加嫌强沟叛通交引流，域为将绍来的泡良好郑邻里针关系婚和社具区氛旧围的炎营造败奠定漆好的择基础集；更摸重要留的是译，将依各销梦售阶旋段的厨一些训老带收新优歇惠政拥策消责息传蹲达给毯他们瓣，促谈进项张目销狮售。维护资亦源篇活动直维系壮：老客户即维系维护贡资源培篇临近妹年底茶，联忠合年窜货市愿场，捧项目移现场突举行谢年货夕大抢叙购，恼商品粱五折童买，味建立缸客归共属感烤。项目工色作人员忌打扮成歇财神在份项目派营红包，争针对重腰点客户挡可以在京年初一陆亲自上东门送红孕包。新年中挖国人都撤希望有胸好意头荐，一年呀行大运纪，只要圾来访客艺户都可斯以参加纤抽奖活逼动；开展挖寒假访辅导巡寿班，烦邀项保目业驰主参示加免规费培备训。截提前冲、至尽微信萝预告卧，同抓时置摩业顾污问提反前邀租约。年货大裙抢购财神爷垂派红包抽奖活勒动寒假课杀堂活动维协系：老客酸户维流系维护摘资源音篇在客户暗成交后色，房企德的服务困质量往贵往决定打了房企著在老客夹户心目同中的品谈牌印象萝，所以榨怎么强逝调售后横服务的侨重要性浑都不为嗓过。除戚了做好期最基础佩的售后丛服务外绿，房企咬还可以份通过提掘供差异只化服务盲彰显对嫌他们的殿重视程幸度，比悲如给购障买多套已房子的层老客户爪颁发特结权卡，气对关键毁老客户耍颁发奖饿状，免适去物业梅管理费坚等等。凶通过这钻些方式稠提高老配客户对歌项目或侨企业的融忠诚度疏。服务姥维系或：老客猎户维轧系维护资主源篇针对目贸前别墅强即将交狂房，洋辨房业主霞到访频槐率也将崭会增加锐，