淄博智造中心合约管理经验分享

淄博智造中心合约管理经验分享分享人：季顺新2018.12目

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ONTENTS一二三四项目基本情况经营指标概览项目成本目标成本动态管控一、项目基本情况1、项目地块现状

中建国际智造中心项目，坐落于山东省淄博市淄川经济开发区，属于淄川区城市规划产业聚集地带，是山东省重点项目。总体规划1658亩，未来将建成集生产、研发、展示、办公、生活休闲配套、增值服务于一体的现代化智慧科技产业园，打造鲁中地区“智能制造”助推器。

项目一期占地55.5亩，用地性质为二类工业用地，2020年1月20日我司获取土地，2月10日签订成交确认书。一、项目基本情况1、项目地块现状

智造中心55.5亩，总投1亿

元

民营EPC22亩，总投1.8亿元

建陶产业园1600亩，总投14亿

元

南部新城168亩，总投18亿元淄川项目投资图项目一期现状及红线图民营工业园项目

约1658亩民营工业园工改项目

约325亩

一、项目基本情况1、项目地块现状

项目位于淄川开发区庆淄路以东，西临城市主干道S246、南邻鸣杨路，东临星辰路，整体交通较为便捷、展示性较佳。

项目（一期）工改项目

约55.5亩

EPC项目一期综合经济技术指标序号项目数值单位占地面积建筑面积计容面积1可建设用地面积36999.27————㎡2总建筑面积——34882.96——㎡其中1#厂房1615.106013.745355.74㎡2#厂房1615.105355.745355.74㎡3#厂房1615.105425.885425.88㎡4#厂房3518.644694.807659.40㎡5#厂房3518.644694.807659.40㎡6#厂房3518.644694.807659.40㎡7#厂房2838.244003.206287.40㎡3计容建筑面积————45402.96㎡4建筑基底占地面积18239.46————㎡5建筑系数——49.3——%6容积率1.2——7绿地率8%8停车位21个一、项目基本情况2、项目规划数据及主要技术经济指标1234567ØØ1#2#3#厂房（火灾危险性为丙类）为三层局部四层建筑；车间1~3F层高为6米，局部三层配套办公部分。4#5#6#7#厂房（火灾危险性为丁类）为一层局部三层建筑，车间层高12米，三层配套办公部分。一、项目基本情况3、产品配置备注

㎡

—

㎡

㎡

项目

用地面积

容积率计容建筑面积

可售面积

生产厂房

办公厂房单位

㎡

—

㎡

㎡

㎡

㎡上会文件规划

设计指标

37,006

1.20

44,521

32,799

23,208

9,591营销策划规划设计指标

37,006

1.20

44,521

32,799

23,208

9,591设计方案指

标

36,999

1.23

45,403

34,154

22,775

11,379面积增多原因：结构形式优化调整，办公部分跨度微调。因办公部分为3层，面积增大。目

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ONTENTS一二三四项目基本情况经营指标概览项目目标成本成本动态管控运营过程目标序号开发阶段运营节点上会时间管控时间实际完成时间管控责任部门节点分级1项目启动阶段拿地2020年1季度2020.1.202020.1.20投资发展部里程碑节点2获取土地证/2020.4.292020.3.20（提前40天）投资发展部一级节点3项目策划管理委员会评审会/2020.3.162020.3.20创新业务部一级节点4设计单位定判/2020.3.202020.3.27规划设计部合约商务部二级节点5规划设计管理委员会评审会/2020.4.32020.4.9创新业务部一级节点6总规方案批复/2020.4.102020.3.16（提前25天）创新管理部里程碑节点7项目施工阶段施工图定稿/2020.5.102020.4.30（提前10天）创新业务部一级节点8获取建设工程规划许可证/2020.6.102020.3.20（提前82天）创新业务部一级节点9总包定判/2020.6.102020.6.10合约商务部一级节点10获取施工许可证/2020.7.102020.5.15（提前56天）工程管理部一级节点11全面开工2020年2季度2020.6.232020.6.23工程管理部里程碑节点12正负零/2020.7.312020.7.27（提前5天）工程管理部里程碑节点9一、项目基本情况2、大运营管控目标大运营管控目标二运营过程目标序号开发阶段运营节点上会时间管控时间实际完成时间管控责任部门节点分级13项目销售阶段营销决策管理委员会评审会/2020.4.302020.5.9创新业务部一级节点14示范区、营销中心开放//2020.6.9工程管理部一级节点价格报告批复/2020.6.82020.6.6（提前2天

）创新业务部一级节点15首次开盘2020年3季度2020.6.232020.6.9（提前14天

）创新业务部里程碑节点16股东资金回正2021年3季度2021.9.30--财务资金部里程碑节点17全部封顶/2020.12.5--工程管理部

一级节点

1819经营性现金流回正2021年3季度2021.9.30--财务资金部里程碑节点20竣工备案/2021.7.18--工程管理部里程碑节点21项目交付阶段项目清盘2021年2季度2021.5.24--创新业务部里程碑节点22集中交付/2021.8.12--工程管理部里程碑节点23办理房产证/2023.8.20--工程管理部里程碑节点一、项目基本情况10大运营管控目标2、大运营管控目标目

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ONTENTS一二三四项目基本情况经营指标概览项目成本目标成本动态管控类别项目费用总额（万元）备注情况说明：（一）广告费广告发布费58同城等网络类线上端口费用等。广告代理费月费按月支付，如销售进展顺利，可提前结束合同。（二）活动推广费促销活动费营销中心正常促销活动、奠基活动等。（三）卖场包装费场景包装费售楼处设计施工、建设、营销中心装修、家具、空调、沙盘、停车场、卫生间、营销围挡等。道具购置费折页、海报等营销展示道具、拓客礼品等。（四）咨询代理费营销代理代理公司安排2名专业营销策划人员，支持项目所有日常策划、销售管理及案场执行工作，跟进现场及每个活动策划工作，跟进所有物料制作等。代理公司费用，从溢价收益中与甲方分成。（五）机动费用机动费用临时不可预见营销费用支出合计2、二级科目成本分析-销售费用三、项目成本目标前期项目logo、宣传用品设计费用及微信运营、平台搭建。（前4个月月费5.5万/月，后面4个月月费7万/月）目

录

ONTENTS一二三四项目基本情况经营指标概览项目目标成本成本动态管控四、成本动态管控建安费用u

临建工程施工分包合同；u

土石方工程专业分包合同；u

施工分包合同；u

室外工程合同；Ø

工程设计合同；Ø

监理委托合同；Ø

勘察工程施工合同；Ø

工程造价咨询服务合同；Ø

测绘工程施工合同；Ø

营销中心设计施工工程合同；Ø

广告策划代理服务合同；Ø

销售代理合同；Ø

制作物料合同；Ø

开放仪式合同；Ø

前期工程施工分包合同；Ø

供用水合同；Ø

高压配电工程设计-施工合同；Ø

燃气配套合同（待发生）；Ø

智能CALL语音Ø

总包合同；中海建合同架构

前期费用

营销费用二、招标与合同分析

项目公司组成分判项目分判单位分判权限合同模式招标时间定判时间分判周期（天）投标单位数量招标控制价（万元）合同金额（万元）实际成本（万元）预留成本（万元）目标成本（万元）备注前期费用工程设计山东泓创工程设计有限公司子公司固定单价3月13日3月27日153

勘察工程淄博市勘察测绘研究院有限公司子公司固定总价2月18日3月4日164

监理工程山东松龄建设项目管理有限公司子公司固定总价3月15日3月27日134

造价咨询中正信造价咨询有限公司子公司固定单价3月12日3月27日164

测绘工程山东航宇数字勘测有限公司子公司固定总价4月8日4月17日103

前期工程山东地邦建工有限公司子公司固定总价5月5日5月23日194

供水工程淄博绿源泉供水有限责任公司子公司固定总价2020/6/19(协议评审)7月7日（支付）191高压配电山东广志建设有限公司山东冠甲电力工程有限公司子公司固定总价5月29日6月15日177

燃气工程淄博绿川燃气有限公司子公司固定总价10月15日

1四、成本动态管控单一来源单一来源定判情况二、招标与合同分析项目公司层面前期费用紧张，后续消防水、市政绿化补偿费等待发生费用预估约X万元。分判周期投标单位招标控制合同金额实际成本费用组成分判项目分判单位分判权限合同模式招标时间定判时间（天）数量价（万元）（万元）（万元）预留成本签证变更/调减目标成本备注（万元）济南朗润广告传媒有营销中心子公司固定总价4月17日4月27日113限公司青岛博智品牌顾问有广告策划子公司固定月费4月20日4月27日83限公司青岛九州樾营销顾问固定月费+营销费用营销代理总部6月15日7月27日434有限公司溢价分成淄博彩印龙印刷有限物料公司子公司固定单价7月16日7月31日163公司山东布瑞联文化传媒活动公司子公司固定单价8月13日8月26日143有限公司短信推广服招标中务智能语音招标中CALL

使用两个月，已停止溢价分成70%

四、成本动态管控营销类招标多以月费和按实结算的方式约定，可根据项目情况和重要节点灵活决定工期。定判情况二、招标与合同分析费用组成分判项目分判单位分判权限合同模式招标时间定判时间分判周期（天）投标单位数量招标控制价（万元）合同金额（万元）实际成本（万元）预留成本签证变更/调减目标成本（万元）备注建安费总包中海建筑有限公司项目公司对中海建批复建安费临建工程山东地邦建工有限公司子公司固定总价4月22日5月6日154已结算（25万）土方工程淄博隆顺建筑工程有限公司子公司固定总价3月18日5月8日523

施工分包山东军辉建设集团有限公司总部固定总价4月22日6月10日506

室外工程山东华邦建筑工程有限公司总部固定总价8月15日9月25日424四、成本动态管控定判情况二、招标与合同分析截止目前，实际成本同目标成本相比，建安费暂余X万，主要考虑现场签证、变更费用，待各分包实际工程完成结算后，释放该部分。平均分判周期为22天项目名称总造价（万元）建筑面积（m2）单方造价（元/m2）民营EPC72,482.80海昌项目34,832.00四、成本动态管控总包合同金额三、成本策划分析

(1)淄博海昌建设有限公司淄博市淄川区财金控股有限公司

认缴金额：222万元人民币

10%中建国际投资集团有限公司

认缴金额：2000万元人民币

90%外立面造型方案单方成本影响面积成本总计（元/m2）（m2）（万元）EPC项目玻璃幕墙A14480A2本期项目铝合金窗（65型材、中空玻璃）B17230B2

在保持外立面风格的前提下，对外立面造型进行了简化，并将玻璃幕墙简化为铝合金窗。四、成本动态管控EPC外立面本期外立面案外立面优化三、成本策划分析(2)-设计根据实际使用需求，将女儿墙高度由原2.5米优化为1.2~1.8米本期厂房透视图单方成本影响面积成本总计（元/m2）（m2）（万元）EPC项目2.5mA17000A2本期项目1.2~1.8mB11791B2成本优化金额X万元四、成本动态管控EPC透视图1#2#3#剖面图

1#、2#、3

面4#5#6#7#剖面图案案优化后

1.2m优化后

1.8m女儿墙优化三、成本策划分析(3)-设计四、成本动态管控优化前优化后柱网优化4-7#三、成本策划分析(4)-设计优化钢结构厂房跨度，优化柱网及桁吊数量，改善使用空间，控制造价。四、成本动态管控不同尺寸柱网成本比较柱网优化1#2#3#三、成本策划分析(4)-设计

优化前：1、2、3#车间为框架结构，原设计参考EPC项目，柱网为7650×6900、7650×8250、7650×3000，空间分割较乱且柱距设置不经济。

优化后：经过结构计算分析，柱距可优化为9000×7600、9000×15000两种方案，综合柱距、梁高、净高等指标考虑后确定1、2、3#车间柱距采用9000×7600方案。

经济效益：经过此次柱距优化处理，车间内部空间分割更加合理，同时优化600×600×6米框架柱90根，减少造价约50万元。优选方四、成本动态管控方案一：①箱变:开闭所和1000KVA箱变二合一（前期为施工租赁250KVA箱变，施工完成后换为1000KVA箱变）②箱变:1000KVA箱变未考虑项目完工和移交期间的办公用电和照明，以及企业分期入驻的时间差，需要给供电局按月缴纳2.8万基础使用费+电费。

方案二：①箱变:环网柜/开闭所+250KVA+800KVA三合一（前期施工用电只送电250KVA箱变，待交工后根据业主入住情况再送800KVA箱变）②箱变:1000KVA箱变考虑时间差，后期企业入驻可以根据负载大小灵活开启箱变，低于250KVA无需缴纳固定月费。设计情况说明：1.现场临时施工用电不得超过250KVA，超过需要交纳固定月费。2.园区正式电需要2个容量1000KVA变压器。10KV望娘线

电源T接杆

②箱变（3#-6#厂房）①箱变（1#、2#、7#厂房）1#7#5#4#3#2#6#案前期费-高压配电（永临结合）三、成本策划分析(5)运营期拟投入箱变功率方案一方案二价差方案一方案二一1000KVA800KVA33.6026.806.8二2000KVA1250KVA67.2033.6033.6三2000KVA1800KAV67.2060.486.72四2000KVA2000KVA67.2067.20-N2000KVA2000KVA67.2067.20-方案假设最高费用节约额合计47.12入入入入入金金金金资资资资资金投投投一二三四第第第第期期期期营营营营运运运运运营期第N年年年年年投投四、成本动态管控前期费-高压配电（永临结合）三、成本策划分析(5)60.0050.0040.0030.0020.0010.00

0.00方案优化资金投入分析

70.00方案一方案二①250KVA箱变免月固定费；②800KVA箱变月固定缴纳费用28*800=2.24万元；③1000KVA箱变月固定缴纳费用=28*1000=2.8万元。假定方案年固定费用额统计表假定方案年固定费用额现金流量图12方案一年资金投入方案二年资金投入四、成本动态管控三、成本策划分析(5)

招标前期Ø

联系设计院结合竞品项

目，出具系统参考图，

结合项目情况，采用

EPC总价包干形式，带

方案报价；Ø

通过竞品和推荐两种形

式扩展投标单位；Ø

考虑分包地方性和数量

少的特点，为保证获得

更多的方案和充分竞价，

接受联合体投标。前期费-高压配电（永临结合）

一次议价和方案选择Ø

分包对方案进行阐述，我方对报价进行

分析；Ø

充分沟通分包业绩，了解我园区过市政

路下方需顶管部分为强风化岩和一般土；Ø

优化后确定使用三个永久变压器

（250KVA+800KVA+1000KVA）由我

方确定方案图和相应报价格式；Ø

变压器全部采用干式变压器，变压器绕

组、高压线缆及母排采用铝材质，其他

导线线缆全部采用铜材质；Ø

为了优化250KVA和800KVA变压器，增

加联络器；Ø

考虑运营，采用3台出线柜，共计12路出

线。每路加装电表，电流互感器采用高

灵敏度0.2S级。Ø

限定品牌，并将上述内容加入补编文件。

二次回标Ø

对报价最低两个单位

详细方案图和施工图

进行对比；Ø

对比报价并充分议价。四、成本动态管控前期费-高压配电（永临结合）三、成本策划分析(5)①箱变基础施工①箱变验收过庆淄路顶管①箱变现场图项目名称水表管径（mm）合计（万元）自来水4050A消防水100110B自来水与消防水共用一个管径100110C四、成本动态管控按照项目设计用水量，需缴纳自来水开口费X万元——通过同政府部门和自来水公司的沟通，只针对生活用水从自来水管道开口接驳，单独缴纳开口费，消防用水采用地表水【湖泊水】单独开口，消防水与自来水不共用，预计节省自来水开口费X万元。消防水口自来水口前期费-水专项分析（自来水与消防水分开）三、成本策划分析(6)四、成本动态管控营销费-营销中心及沙盘三、成本策划分析(7)

优化前：租赁营销处，后对厂房办公区进行装修作为营销中心，需考虑2次装修、蓄客租车服务、搬家费用、厂房占用。

优化后：115m2双层集装箱式营销中心，土建+装修+家具+家电+沙盘=37.3万，施工工期为15天，可整体周转一次。

综合效益：1.因工业地产无预售证，实现开工即开盘；2.项目意向客户调研情况表明，与住宅不同的是，项目进度将直接影响销售情况，有利于业主直观感受现场情况。3.此营销中心可用于后续意向项目，优化成本约60万元。四、成本动态管控雨污水接驳点

雨水接驳点2

雨污水接驳点1②

99.6⑦

98.8⑥

98.8⑤

98.8①

99②

98.8③

99④

99初步设计图排水方案：1#2#3#6#7#厂区雨污水从西南侧庆淄路接驳排出；4#5#厂区雨水从东南侧接驳排出；4#5#厂区污水仍从西南侧庆淄路接驳排出。优化后④

100

u

97.3⑤

99.3

u

96.8⑥

99.3

u

98.5①

99.6

u

99.5⑦

99.0

u

98.5

③

100u

98.5

u

原始场地标高

u

厂房设计地面标高

u

雨污水管线排水方案：厂区雨污水从西南侧庆淄路接驳排出。

95.89(雨水)

96.53(污水)

95.89(雨水)

96.53(污水)设计标高+土方工程

专项优化三、成本策划分析(8)项目名称工作内容单位工程量单价(元/m3)总价（万元）方案一(设计标高***m)挖运一般土方m37485挖运石渣m35320挖运一般石方m31314厂区土方回填m344875合计A方案二(设计标高***m)案挖运一般土方m320793挖运石渣m310907挖运一般石方m3639.1厂区土方回填m313943合计B成本优化金额万元C四、成本动态管控u土方工程量，受设

计地面标高直接影

响，初步设计地面

标高99.5m，经过

室外雨污水方案调

整，优化地面标高。优选方建安费-土方工程三、成本策划分析(8)②③四、成本动态管控①

①

②

③

④

1#2#3#6#7#肥槽开挖，预存9000m³在

4#5#厂区，石渣、石方和多余土方外运。1#2#3#6#7#基槽回填采用预存土方场内倒运。

5#厂区肥槽开挖，土方外运，使用4#厂区

开挖土方进行回填。

4#厂区肥槽开挖，开挖土方回填至5#基槽，④

回填土外购。⑤

外运场内倒运存土点一推货量二推货量

①营销中心场内倒运外购回填

③首推区建安费-土方工程三、成本策划分析(8)

土方平衡专项方案四、成本动态管控建安费-土方工程三、成本策划分析(8)首推区土方开挖厂区北侧土方存放4#、5#土方存放清槽完成，基础施工四、成本动态管控建安费-围墙基础永临结合三、成本策划分析(9)背景：2020年4月13日，淄川区住建局下达关于绿色文明施工要求的最新规定，现场原有施工围挡为2m，不满足围挡高度需按照市区内围挡搭设高度进行搭设（搭设高度≥2.5m）的要求。优化方案：结合永久围墙施工图（详见永久围墙断面节点大样施工图），决定采取先行施工围墙基