物业管理第九章物业管理资金的筹集与使用

物业管理第九章物业管理资金的筹集与使用本章讲授物业管理公司筹集资金的要求物业管理资金的性质物业管理资金的来源、物业管理资金筹集管理的原则物业管理资金使用的原则和特点物业管理资金使用的控制与考核物业服务费的使用与管理物业维修资金的使用与管理本章的学习目的与要求1．了解物业管理资金的来源物业管理服务费测算的意义物业管理服务收费的构成财务预算概述2．掌握物业管理资金的主要用途物业管理费使用情况公示3．重点掌握物业管理资金的使用原则物业管理资金筹集管理的原则合理确定资金的需求量，控制资金的投放时间以“谁受益，谁负担”的原则确定物业管理的收费标准以“一业为主，多种经营”的原则，周密研究确定资金投向，提高资金的使用效益认真选择筹资来源，力求降低资金成本妥善安排自有资金比例，适度负债经营物业管理公司筹措资金的要求物业管理资金的含义是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现，包括货币本身物业管理资金分类

资本金:物业管理企业设立所需资金——物业管理企业创立所必需的资金，称为资本金（即注册资金）物业管理经费:是提供物业管理服务所需资金——补偿物业管理企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗，称为物业管理经费资本金和法定资本金资本金：是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额，即企业的实收资本（股份制企业称股本）法定资本金或法定最低资本金:是指国家规定的开办企业必须具备的最低限额资本金

注册资本金的规定

根据建设部1999年11月4日公布的《物业管理企业资质管理试行办法》规定：物业管理企业注册资本一级资质：500万元人民币以上二级资质：300万元人民币以上三级资质：50万元人民币以上可见，要创立一个持续正常营业的物业管理企业，必须筹集50万元以上人民币的资本金物业管理经费的筹措物业管理经费按其来源可分为四种：物业维修基金物业管理服务费物业经营收入国家财政补贴物业维修基金物业维修基金又称代管基金，是物业管理企业接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的专项用于房屋共用部分，共用设备和公用设施维修、更新的专项基金

共用设施设备维修基金包括房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金不同物业种类维修基金的筹措商品住宅维修基金的筹措：购房者应当按购房款2%——3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入不同物业种类维修基金的筹措公有住房售后的维修基金筹措：售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分基金属售房单位所有购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取的维修基金属全体业主共司所有，不计入住宅销售收入不同物业种类维修基金的筹措专项维修资金：购房者按住宅建筑面积40元/M2（非住宅建筑面积50元/M2）的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%的部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳不同物业种类维修基金的筹措物业管理用房、经营用房的维修基金筹措：住宅小区的管理用房、经营用房，以及共用设施设备，均属于住宅小区的全体业主共有由业主提供给物业管理企业使用或委托物业管理企业经营,并支付使用费,经业主委员会确认之后转为该类房屋的维修基金物业管理企业负有维护和管理责任，但因其不是物业管理企业固定资产，物业管理企业不能对其计提折旧不同物业种类维修基金的筹措公共配套设施大修理资金来源：物业管理企业使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的管理用房、经营用房和共用设施设备，应按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同，协议支付有关费用（如租赁费、承包费）物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金物业管理服务费是业主或（非业主使用人）与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的，由业主（使用人）向物业管理企业缴纳的物业管理费用物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源物业管理服务费常规性的公共服务费用针对性的专项服务费用委托性的特约服务费用

物业管理服务费分类物业管理经费的筹措经营性收入国家财政补贴收入物业管理资金筹措管理的原则：注重社会、经济和环境效益的综合平衡不违反相关规定优质优价，兼顾各方利益公平原则物业管理资金的使用物业管理资金的使用原则物业管理资金的主要用途物业管理服务收费的构成及测算物业管理资金的使用原则物业管理费是业主预付给物业管理企业用于委托物业管理服务的费用，资金所有权属于业主

使用时遵循原则“必要合理”“服务第一”“计划使用”“合理收益”“民主管理”物业管理资金的主要用途保证房屋及附属设备的完好及正常使用，以及进行共用部位，共用设施和设备大修和更新时的耗费支出物业管理企业各类人员的工资和福利支出物业管理企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出机电、消防设备的委托维护费和年检费物业管理企业的利润和国家税收物业管理服务费的测算测算的意义测算的主要定额物业管理服务费测算的意义为物价部门核定收费标准提供依据为物业管理的招标、投标决策提供依据可作为与业主委员会协商确定物业管理服务收费标准的依据物业管理企业编制财务预算的依据物业管理服务费测算的

主要定额物业管理服务定额:

是指大多数物业管理企业在正常条件下，提供一定量的物业管理服务（单项服务或综合服务），所必需的人力、物力和财力消耗的标准数据物中业主管要理定服额务确费定测原算则先进性原则分类对待原则适时调整原则物中业主管要理定服额务确费定测原算则物业管理服务费按不同的小区（大厦）逐个核定定额的参考指标，仅以小区（大厦）管理处为单位物测业算管的理主服要务定费额物测业算管的理主服要务定费额保安费绿化养护费清洁卫生费设备运行维护费人员定编物业管理服务收费构成物业管理区域内管理、服务人员工资和按规定提取的福利费（E1），元/月公共设施、设备日常运行、维修及保养费（E2），元/月园林绿化日常维护费（E3），元/月卫生保洁及虫害消杀费（E4），元/月保安费（E5），元/月物业管理企业办公费（E6），元/月用于物业管理的固定资产折旧费（E7），元/月法规法律及合同规定的其他费用（E8），元/月法定税费（E9），元/月物业管理企业酬金（E10），元/月物业管理服务收费测算物业管理服务费用的测算可用如下简单公式来表示：费用总额（E）E=∑Ei式中：E表示小区物业管理服务费用支出总额，元/月，Ei为第I项的费用额，元/月，ⅰ=1、2、………n物业管理服务收费测算物业管理服务收费标准（P）

P=式中：P——物业管理服务收费标准，元/月/米2

S——总建筑面积，米2ES财务预算的概念财务预算是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，以财务预测提供的信息和财务决策确立的方案为基础，运用科学的技术手段和数量方法，对企业未来一定期间内资金运动的过程和结果（包括资金筹集、资金运用和资金结构等）进行事先安排的一种财务管理活动财务预算的作用财务预算是财务预测和财务决策的具体化，是财务控制和财务分析的依据物业管理企业的财务预算确立了物业管理企业未来一定期间内理财的方向和策略指明了物业管理企业理财的具体目标是对物业管理企业日常资金运动进行控制的依据及经营业绩考评的标准物业管理处财务预算编制原则物业管理处财务预算的编制应遵循量入为出的“零预算原则”物业管理服务费收入=物业管理服务成本+法定税金+管理人酬金量入为出的“零预算原则”，考虑一定的不可预见费用后，管理服务费收支相抵，不留盈余物业管理企业的利润以经理人酬金的形式从物业管理服务费中提取物业管理服务收入预算物业大修理收入预算物业经营收入预算

物业管理收入预算

根据业主委员会审定的大修理工程计划的工程预算成本确定如房屋出租收入经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入公共性服务费收入公众代办性服务收入特约服务收入物业管理费支出预算人员工资及福利费支出预算各项服务支出预算物业经营支出预算物业大修理支出预算办公及其他支出预算税利预算及不可预见费用支出六项支出预算财务预算控制的概念财务预算控制（简称财务控制）是指物业管理企业在财务管理的过程中，利用有关信息和特定手段，对企业的财务活动加以影响或调节，以便实现财务预算所规定的目标财务预算控制的目的保证财务预算的落实掌握财务预算实施过程中反馈的各种信息，及时提供决策部门作为决策依据及时纠正和调整财务预算实施过程中出现的偏差，保证财务预算的实现财务预算控制的主要内容现金控制应收款项控制存货控制对外投资控制负债控制利润及其分配控制财务预算控制应做好的几项工作把各项预算指标分配落实到企业各部门通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况定期（按年或月）把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施对责任部门和责任人进行评价和考核根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚调整预算财务预算控制的程序建立财务预算控制系统检查监督分析原因纠正偏差奖惩兑现物业管理费使用情况的公示物业管理企业是接受业主委托为业主提供服务的，物业管理费属于业主所有国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》第十条规定：

物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布物业管理收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主委员会或业主的监督物业管理费使用情况的公示公布的内容包括：物业管理费的收入、支出情况超出预算的支出要向业主说明原因不合理的支出要接受业主的意见改善和提高物业管理工作质量和水平案例：

某小区业主委员会成立后，发现物业维修资金存在诸多问题，物业管理企业和开发商身份合一，造成开发商未交纳物业维修资金，同时物业服务企业挪用了部分维修资金。最后，业主委员会决定开设物业维修专门帐户，书面敦促开发商10内交纳维修资金，物业管理企业挪用部分逐步收回。然而，物业服务企业及开发商无视业主委员会的决定。于是业主委员会向法院起诉，请求法院判令开发商交纳维修资金，物业返还挪用的维修资金。被告物业服务企业辩称维修资金虽然挪作他用，但最终仍用在小区管理上，并没有贪污或者浪费，而挪用的原因之一在于一些小区业主不交服务费，试对着一案例进行分析分析：本案主要涉及开发商是否应该交纳住宅维修资金以及专项维修资金不得挪用的问题。住宅专项维修资金用于物业共用部位和共用设施、设备的维修、改造与更新，其使用是为了全体业主的利益。建设部与财政部联合下发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定了建设单位有义务交纳首期的维修资金，但新的《住宅专项维修资金管理办法》取消了这一规定。但这并不意味着建设单位没有交纳维修资金的义务。建设单位对于未售出的物业部位依然享有所有权，其依然是业主，对维修资金的使用依然是享有权利的，因此，应对在其名下的房产缴纳维修基金。《住宅专项资金管理办法》第二十一条规定住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照未售出的商品住宅的建筑面积，分摊维修、更新、改造的费用。基于此，建设单位对维修资金是有义务进行分摊的，故也应交纳维修基金。专项维修资金属于全体业主共有，《住宅专项维修资金管理办法》对维修资金的使用规定了严格的申请程序。并且对维修资金的使用范围也做了严格的规定，其只能用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，任何单位或者个人挪用专项维修资金都将承担一定的民事责任和行政责任。本案中，物业服务费是业主与物业服务企业约定的用于物业日常管理的费用，物业服务企业可以基于《物业服务合同》对欠缴的业主进行追缴。但专项维修资金是用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，与物业服务费不同性质，物业服务企业无权对该项资