虹桥酒店项目策划书

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虹桥商务酒店项目策划书宋羽042125张思042124指导老师：贾广社2007.6项目策划书主要内容项目概况1项目组织结构2项目合同管理3项目结构分解4项目进度管理5项目成本管理6项目质量管理7项目风险管理8910项目人力资源管理项目信息管理项目概述

1.项目目标

2.项目背景

3.可行性研究

4.项目范围酒店定位——五星级商务酒店酒店理念——“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，围绕“商务”的核心要求进行运作

1.项目目标HomeBridgeHotel功能简介：商务酒店是酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、驻沪外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面,计划提供24小时服务，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能详细设计拟建18层，建筑面积约为36000平方米的商务酒店。1层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店2层为茶室，书店3-4层为酒店工作人员办公区域5层为大堂6-8层为宴会、餐饮、娱乐区域9层：能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施（至少4种语言），有现场视音频转播系统。10层：15个小型会议室，会议室内配备有电话会议设施11层：会议辅助设施，包括有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有现代化电子印刷及装订设备。有照相胶卷冲印室。12层：商务办公室、商务会客区13-18层为客房，其中包括标准客房、豪华套房及总统套房等各种房型共200余套客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。卫生间有饮用水系统。所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。客房内有收发传真或电子邮件的设备。提供免费店内无线寻呼服务。24小时提供洗衣加急服务。委托代办服务。客房有大堂酒吧。专业性茶室。西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。有饼屋。有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。有24小时营业的餐厅。钢琴吧-高雅的音乐酒吧，云集各类名酒佳酿，有现场音乐表演餐厅、酒吧有至少能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。配有5个小会议室。有同声传译设施（至少4种语言）有电话会议设施。有现场视音频转播系统。有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。有专门的复印室、配备足够的复印机设备。有现代化电子印刷及装订设备。有照相胶卷冲印室。商务设施保龄球室（6道）。美容美发室。精品店。独立的书店。独立的鲜花店娱乐设施安全设施电子卡门锁。客房贵重物品保险。自备发电系统。

2.项目背景背景1：虹桥综合交通枢纽

----换乘客流促使商业高速发展

虹桥综合交通枢纽东起外环线，西至华翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。

城市轨道交通：虹桥交通枢纽将汇集地铁2号线(虹桥交通枢纽至浦东机场)、5号线（莘庄站至虹桥交通枢纽）、10号线(虹桥交通枢纽至外高桥)、13号线(虹桥交通枢纽至普陀区)，低速磁悬浮、高速磁悬浮，此外还有铁路、航空、公交出租等交通工具，同时还多预留了两条地铁轨道。

2.项目背景

2.项目背景背景2：2010年上海世博会

----国际来访者刺激酒店业发展

2010年上海世博会邀请了２００个国家和国际组织参展，吸引７０００万人次的参观者，是中国政府申办和筹办上海世博会期间向国际社会作出的一项庄严承诺，这两项指标都将创世博会１５０多年历史的最高记录。按照计划，预计在今年内，确认参加上海世博会的国家和国际组织将达到或超过１７０个。外国参展商落户将带动商业贸易的蓬勃发展；旅游经济所带来的人群将产生对酒店、宾馆等商业设施的大量需求，2010年世博会更将带来大量的旅游人群和许多商务贸易方面的客流。选址——西郊（徐泾）临空商务区地理位置和发展优势2.1城市枢纽效应：虹桥交通枢纽所产生的巨大人流、物流、信息流必将为其周边地区带来财富商机，现代化大的综合交通枢纽已经不仅仅发挥交通功能，而且将迅速推动具有商业、商务、休闲等多功能新城市空间的拓展，并成为城市发展的重要节点。2.2西郊（徐泾）临空商务区地理位置

西郊临空商务区在徐泾镇的东侧，紧邻即将建设的虹桥交通枢纽（毗邻西郊（徐泾）临空商务区仅1公里）。其规划范围：南起徐泾港，北至蟠龙港；西到诸光路，东到与闵行区交界的小涞港；占地共有2979亩，约198.6公顷。

3.

可行性研究选址——西郊（徐泾）临空商务区自身的肌理特色

2.1良好的生态环境

规划区域内原生河道和古老树木构成了天然雕饰的闲适环境，不可再生的自然肌理，人与自然和谐、可持续发展的高档商务园区。

2.2高档的房产集群

区域周边有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、久事西郊花园、荷兰银行、国际网球俱乐部等。

2.3丰富的旅游资源

西郊（徐泾）临空商务区可以借助周边的旅游资源，如上海动物园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等，形成独特的商务旅游特色。

3.可行性研究2.4良好的教育环境和人才基础

在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及上海房地产学校等；在周围高档别墅区内居住着大量的外籍人士、高级白领及国内外著名学者。

2.5优越的开发条件

西郊临空商务区所处地块目前基本上是未开垦的“处女地”，没有历史包袱，可以在短期内快速启动，开发成本相对较低，可以进行高标准、整体性综合开发。

3.可行性研究——西郊（徐泾）临空商务区的功能定位西郊（徐泾）临空商务区定位之一——立足大上海、辐射长三角的“商务高地”。高端商务人士由于其强劲的消费能力，日益成为各方市场争夺的重点，同时大交通枢纽的便利又为其方便地到达提供了保证。因而西郊（徐泾）临空商务区将其目标市场定位在高端商务人士。（商务酒店服务的主要人群）西郊（徐泾）临空商务区定位之二——适应上海产业升级要求，建立“创新服务园区”。西郊（徐泾）临空商务区定位之三——提供全方位信息平台，打造“信息枢纽”。

3.可行性研究宏观经济环境——旅游增长，带动酒店行业兴旺3.可行性研究12005年，上海接待入境旅游人数将由2002年的272万人次增长到400万人次，如按每人次住宿两夜计，2005年上海接待入境旅游者的客房需求为800万房夜次，比2002年增加约256万房夜次。在加上未来2008年奥运会和2010年上海世博会，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间。2有关部门预测，上海世博会总参观客流量将超过7000万人次，平均日客流量40万人次，高峰日客流量则将达到60万人次。而根据上海相关部门的规划，到世博会举办时，上海星级酒店和经济型酒店的床位将达到40万张，截止去年年中，上海的星级宾馆只有359家，共9万张床位。也就是说，世博会期间，上海酒店市场床位缺口超过10万张。酒店SWOT分析新进入者国内外著名酒店集团优势拥有灵活投资策略，可以选择最佳投资点拥有雄厚资金，具有丰富行业经验，拥有大量的人才储备，并因长期经营拥有行业管理人际关系等特殊资源。劣势资金量相对小，行业经验不足，人才储备不足长期在行业中，形成行为惯性，应变能力不足，出现战略盲点。在市场拓展中，尚未真正深入二、三线城市机会目前市场中仍然存在巨大潜在市场或市场空白迅速发掘潜在市场，占领市场空白威胁来自于行业中现有集团的反应及新的同时进入者的行为新的进入者和赶超者，将以灵活机制、快速行动，超前战略思维后来居上商务酒店市场前景从发展趋势上看，从现在起到2008年，上海市场对甲级酒店式办公楼需要将与日俱增，走势强劲。本项目紧靠虹桥机场，具有地理的特殊性，商务酒店和商务别墅在该地区均属稀缺产品。虹桥机场规划增辟国内航线，未来客户群体将更加扩大。外来投资的进入、周边商业区的拓展，使得对商务类物业的需求持续增加。据有关资料，目前虹桥地区商务楼趋向紧张，已向周边地区延伸。从供求关系上看，土地是不可再生资源，经多年开发，西郊（徐泾）临空商务区剩余的土地供给量已极其有限。而在需求上，更是一种身份的体现，因此市场缺口较大，因而有巨大的商业价值。房地农产开圣发公雁司指挥部技术部工程部审算部设备部市场部物业开发部运营部财务部项目拆一项目碗二本项目项目经理专家组土建水电工程师造价师采购员营销人员物业管理员技术员会计组织结片构图项目咬任务闪分工敲表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部1人事☆

△

2重大技术审查决策☆△○○○○○○○3设计管理

○

☆

△○△4技术指标

○

☆

○

○△5科研指标

○○☆

○6行政管理

○○

○○○7外事工作

○

○☆

○8档案管理

○○○

○○○9资金保险

☆

○

10财务管理

☆

○

项目法任务阅分工泥表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部11审计

○

☆

12计划管理

○△

○△13合同管理

○△

○

○△14招投标管理

○

△

☆

○△15工程筹划

○

☆○

○○16土建评定项目管理

○

☆

○17工程前期工作

○☆

○

○18质量管理

○

☆

19安全管理

20设备选型

△

○☆项目任茫务分工茄表工作编号工作项目指挥部技术部财务部工程部市场部审算部物业开发部运营部设备部21设备材料采购

○△○

☆

△22安装工程项目管理

○

△

○☆23运营准备

○○△

☆△24广告宣传

△

☆○

25开通、调试、验收

○

△

☆26系统交接

○

☆

☆☆27物业开发

○○○○☆

△28酒店开业

○

☆○○

△29酒店营销

△

☆○○

☆-主办△-协办○-配合合同管厕理1.合同模作式EP汗C2.EPC模式河下业煮主的岸职责3.合同紧总体嚼策划4.合同超分析5.合同控钉制和跟与踪6.合同风与险管理合同撑生命办期的美特征计划完工阶段1启动阶段2计划阶段3实施阶段4收尾合同生命周期时间变更成本增加风险降低信息质量设计-采购-施工总遭承包（EP克C）合同模蜜式EP关CEP勉C模式下森业主的酱职责向EPC承包商支付工程款审查批准分包商招标选择EPC承包商编制业主要求监督和蝇验收合同产体系松的协裹调又称为让合同网围络，目叛的是项蜡目所涉锦及的各袋合同之汇间关系编的安排古与协调痰。包括渗的内抵容工程特和工遵作内唱容的芒完整肚性技术洪上的爬协调价格犬上的兆协调时间上掌的协调合同萄管理慕的组昼织协打调合同总免体策划总体分罢析——-合同总部体分析插的内容-合同的均法律基鄙础-合同则类型-合同文直件和合纺同语言-合同怠文件霜的解貌释顺昨序-承包商殊的主要她任务-发包人剪责任-合同毙价格-合同总佳体分析爪的内容-施工工那期-违约责测任-验收、拼移交和阅保修-索赔程昼序和争曲议的解凑决合同慌分析合同嫂详细稀分析——-将承锡包合澡同目暴标、悦要求捎和合饺同双歼方的邀责权运利关诸系分恰解落馅实到腊具体律的工挣程活甜动上-针对对扁象：合闪同协议课书、规吩范、图驴纸、工园作量表-通过合虾同事件通表、网到络图、进横道图畅等定义复各工程街活动以项目任工作分厕解结构恶为基础秩（WB意S）-合同工削作分解到结构（CW灯BS）对CW默BS中的活丈动，编焦制合同沾事件表合同洽分析合同忘实施端控制建立合杀同实施葡的保证似体系监督董承包卫商的傲工程翻小组掉和分伪包商轿按合行同施肿工对合同冶实施情兄况进行俩跟踪，用对合同摸履行情深况加以碎诊断进行合主同变更草管理日常的辣索赔与颜反索赔合同沃控制祸和跟叉踪风险窑识别风险定打性分析风险厚定量斑分析风险私控制挽与管捏理合同剧风险平管理风险应贿对措施项目锡分解拜结构WB眯S1.项目WB徒S2.项目流猫程图3.项目任膛务编码4.项目任掏务分解蝴表HomeBridgehotel决策阶段实施阶段使用阶段决策阶家段环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析实施阶终段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段营销宣传施工阶给段投资控制进度控制质量控制安全控制合同管理组织与协调竣工验收营销宣传平面媒后体电视网络利用虹肌桥枢纽报纸杂志广告爽牌磁悬浮聋车内高铁站丽台地铁广犬播公交掉车车蒙身机场广箭播热气读球任务编续码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称1

立项和可行性研究

100选定项目，签定合作意向书101初步确定开发方案102申报规划要点103申报、审批项目建议书104编制项目可行性研究报告105申报、审批项目可行性研究报告任务凑编码随表任务序号任务名称子任务序号子任务名称2

项目规划设计

200申报选址定点201申报规划设计条件202委托作出规划设计方案203办理人防、消防审核204审定规划设计方案205落实环保“三废”治理方案206建设工程勘察招、投标207委托地质勘探208委托初步设计209申报、审定初步设计任务寻编码葛表任务序号任务名称子任务序号子任务名称3

市政配套

300征求主管部门审查意见301落实市政公用设施配套方案302报审市政配套方案303市政各管理部门提出市政配套意见304市政管线综合任务编驶码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称4

土地使用权的取得

401办理建设用地规划许可证402办理建设用地委托钉桩403办理国有土地使用权出让申请404主管部门实地勘察405土地估价报告的预审406委托地价评估407办理核定地价手续408办理土地出让审批409签订国有土地使用权出让合同410领取临时国有土地使用证411领取正式国有土地使用证412国有土地使用权出让金的返还任务编巧码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称5

拆迁安置

501委托进行拆迁工作502办理拆迁申请503审批、领取拆迁许可证504签订房屋拆迁责任书505办理拆迁公告与通知506办理户口冻结507暂停办理相关事项508确定拆迁安置方案509签订拆迁补偿书面协议510召开拆迁动员会，进行拆迁安置511发放运作拆迁补偿款512拆迁施工现场防尘污染管理513移交拆迁档案资料514房屋拆迁纠纷的裁决515强制拆迁任务有编码衫表任务序号任务名称子任务序号子任务名称6

开工前准备

601领取房地产开发项目手册602项目转入正式计划603交纳煤气（天然气）厂建设费604交纳自来水厂建设费605交纳污水处理厂建设费606交纳供热厂建设费607交纳供电贴费及电源建设集资费608土地有偿出让项目办理“四源”接用手续609设计单位出报批图610出施工图611编制、报送工程档案资料，交档案保证金612办理消防审核意见表613审批人防工程、办理人防许可证614核发建设工程规划许可证615领取开工审批表，办理开工登记任务编集码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称7

工程建设招投标

701办理招标登记、招标申请702招标准备703招标通告704编制招标文件并核准705编制招标工程标底706标底送审合同预算审查处确认707标底送市招标办核准，正式申请招标708投标单位资格审批709编制投标书并送达710召开招标会，勘察现场711召开开标会议，进行开标712评标、决标713发中标通知书714签订工程承包合同715工程承包合同的审查任务编课码表任务序号任务名称子任务序号子任务名称8

开工手续

801办理质量监督注册登记手续802建设工程监理803办理开工统计登记804交纳实心黏土砖限制使用费805办理开工前审计806交纳投资方向调节税807领取固定资产投资许可证808报装施工用水、电、路809协调街道环卫部门810协调交通管理部门811交纳绿化建设费，签订绿化协议812领取建设工程开工证项目进猫度管理1.甘特仪图2.进度拖私延原因贯分析3.进度拖项延解决腹措施甘特养图甘特皱图进度批拖延塑原因蓄分析计划时仗忘记(遗漏)部分萝必需倍的功幼能或广工作计划值(例如计乎划工作皆量、持弄续时间)不足，舌相关的杏实际工犯作量增典加资源或载能力不盗足，例康如计划垦时没考况虑到资糊源的限既制或缺名陷，没垮有考虑汗如何完译成工作出现挤了计擦划中革未能踩考虑成到的据风险模或状派况，哥未能怨使工飘程实形施达孩到预投定的啦效率在现估代工翠程中桥，上省级(业主辫、投弹资者涉、企尘业主梦管)常常在振一开始葬就提出膊很紧迫假的工期纷要求。版使承包银商或其日他设计限人、供拦应商的毛工期太化紧。而不且许业咽主为了狐缩短工识期，常疑常压缩稠承包商苏的做标昼期、前爪期准备润的时间施。工期及相关计划失误进度拖居延原因羽分析工作筝量的唤变化躺。可谅能是虑由于念设计狼的修行改、迎设计寸的错玩误、嫂业主龄新的伙要求寄、修棍改项春目的省目标五及系倾统范捎围的丘扩展何造成抓的外界(如政李府、司上层昨系统)对项目妈新的要球求或限根制，设阁计标准蛇的提高剪可能造舱成项目馅资源的竭缺乏无叮法及时茎完成环境喂条件芹的变变化，炒如不估利的送施工端条件眼不仅听造成塑对工至程实条施过即程的福干扰悦，有冬时直绣接要卫求调镰整原尊来已况确定衡的计浩划发生创不可搂抗力榨事件垂，如柄地震什、台咐风、露动乱段、战便争状元态等负。边际条件的变化进度彼拖延埋原因槽分析计划部攀门与实挥施者之兴间，总秒分包商市之间，云业主与幸承包商每之间缺底少沟通工程泛实施剃者缺谈少工咱期意共识，男例如唐管理妨者拖执延了辅图纸良的供弓应和怕批准嫂，任溜务下竖达时帅缺少委必要险的工榴期说乎明和村责任敢落实小，拖汽延了肃工程猛活动项目房诚参加蝴单位似对各败个活蚕动(各专业遵工程和灭供应)之间条的逻央辑关坑系(活动链)没有清加楚地了徐解，下坝达任务麦时也没扩有作详冠细的解仰释，同磁时对活工动的必界要的前浸提条件模准备不挂足，各之单位之肃间缺少续协调和横信息沟患通，许那多工作泥脱节，哀资源供俭应出现横问题由于似其它澡方面膛未完溜成项但目计转划造喇成拖妈延。共例如泛设计钞单位螺拖延删设计切、运标输不墓及时菜、上帜级机底关拖扶延批兔准手找续、耐质量贴检查屈拖延榨，业爷主不绍果断经处理妇问题种等承包商趋没有集壤中力量安施工，蒸材料供衣应拖延徐，资金浇缺乏，分工期控遵制不紧家。这可附能是由吓于承包读商同期纤工程太阿多，力旋量不足秃造成的业主丙没有浆集中象资金心的供辽应，银拖欠裂工程遵款，吨或业贯主的券材料缺、设桶备供岸应不歪及时管理过程中的失误解决庸进度桐拖延岛的措矿施增加孝资源存投入梨，例闭如增研加劳斑动力丹、材圈料、葡周转挪材料糖和设贺备的踏投入蜘量重新分款配资源窝，例如锯将服务当部门的种人员投盆入到生画产中去减少贱工作化范围复，包旦括减录少工凉作量口或删佳去一捏些工漏作包(或分项许工程)改善芒工具脱器具借以提殊高劳伸动效群率提高奏劳动愚生产舍率，筝主要免通过翻辅助询措施倚和合消理的猾工作藏过程将部分异任务转侨移改变网袭络计划溪中工程证活动的死逻辑关面系将一码些工稀作包顿合并修改多实施字方案成本管狡理1.成本分妻配2.成本阅控制谅时间活区段3.成本盒控制弓的主课要工私作4.成本超叔支原因缝分析5.降低成遥本的措粒施成本卡分配本项缩慧目拟穷投资12亿人民却币前期去计划染投资1亿元刺进行然可行宏性研耳究等腿建设逗准备帖工作建设赠期计橡划投续入10.辣5亿元进怖行建设境、装修竹等工作竣工后羽计划投之入0.5亿元进煤行物业勺管理、局试运行秤等工作成本两控制冈时间陶区段A为上期锁末的实弹际控制溪结果；B为本弯期内锄的实我际完菜成值烫；C为控害制期呀末至悼项目开结束份的剩余成莲本预叼测(诊断)值；D(为A十B)，是至嫩本期末店项目全部实耕际控制申结果；E(为D十C)为整理个项薄目的伶总成本预测(诊断)值。在上述顿的区段借划分中塌，进行络成本控峡制只侦需抓翅住B段(即本控皇制期内含实际甩成本农信息)和C段(即剩余成踢本预测简信息)，其拖它是已储福存的抓信息(如A)或经过纹处理得殃到的铺信息(如D、E)。成本控蒸制主要摊工作其它工灶作成本计各划工作成本俱监督成本既跟踪成本诊之断工作审算部成本窜超支港原因穗分析原成冰本计紫划数窝据不姐准确卧，估妙价错顷误，扯预算裤太低垦，不学适当回地采伪用低搁价策略，穷承包商(或分问包商)报价似超出破预期雨的的疾最高我价；外部珍原因满：上蔑级、汇业主昌的干贴扰，丘阴雨宅天气演，物睡价上任涨，辱不可搬抗力葱事件实施管惧理中的夏问题：不适决当的堂控制赵程序墨，费撒用控悔制存覆在问肿题，催预算虚外开秆支，负被罚川款；辰成本细责任她不明旅，实收施者厦对成图本没诉有承筝担义萝务，权缺少脸成本(投资)方面救限额医的概境念，拼同时世又没延有节引约成脸本的旨奖励萍措施常；醒劳平动效土率低坝，工贿人频规繁地邻调动塔，施昆工组问织混距乱；姥采购皆了劣鱼质材晚料，便工人仔培训愈不充孝分，王材料闪消耗畅增加被，浪句费严臭重，岩发生医事故静，返共工，央周转魔资金留占用闹量大乌，财笋务成吨本高陷；斯合闻同不方利，善在合蔬同执开行中吓存在词缺陷汗，承词包商(分包商折、供应炸商)的赔偿蔽要求。工程范蒙围的增鼻加，设闲计的修滚改，功犹能和建厕设标准筝提高，贯工作量院大幅度驼增加。降低饰成本其措施措施技术方规案购买逝部分励产品重选土供应碑商改变臣实施禾过程变更工钱程范围索赔项目质州量管理1.质量惯标准挣评定2.质量趣管理耀戴明烧环循涉环3.质量阻管理捐重点4.质量浊管理驶各部殿分的惧关系5.质量伶、成搏本、偿进度如三者叶的关滨系6.合同风第险管理按期骨完成糊工程君各阶藏段任鬼务，抢依照首详细请进度置计划踪蝶实施绿项目伏。前期宣萝传有一湖定的力们度及社宣会影响变力。招投忆标程漠序符都合法隔定要依求，允合同起管理金到位怜。使本房效地产开钓发商的吼社会形忙象进一换步提升盾，增强事社会影苍响力！1.质量管标准挂评定2.质量点管理弊戴明赏环循批环对组织肆内部：步项目策粱划完成文、各阶烧段分工备任务明榆确，人张员培训筝顺利进饿行、后贡勤物资削保障对社会觉：广告损宣传效蝇果、提呆高知名啄度，抢姓占先期组市场。对周帅边规通划建蹦设：热给予债的一徐定的段支援缝，建级设符呼合交昂通枢简纽周纲边的幅规划合，符辆合徐艰泾商轧务临脸空区勒的规刊划布端局对政府雁：对预仓期计划漫完成的锻程度。对承包析商及分刷包商：喊管理到粥位，绩获效考核祝。对整挖体：尊资金斧到位单情况3.质量萌管理杠重点4.质量管亦理各部是分的关险系成本成本费用最牢低成本质量最葛高最佳项禽目合理弓工期费用最袍低经济套的最适当5.质量凳、成另本、预进度饮三者乔的关俭系风险管脾理1.风险河识别2.风险回级避3.风险预袖防4.风险收抑制1.风险厘识别投资决泳策阶段土地夏获取羽阶段项目瓣建设缓阶段租售山管理滤阶段开发熔区域红风险开发冒物业葱风险项目谱建设迹风险开发腹时机酱风险开发崖成本市场瞎供求征地家拆迁筹资招标透模式承包坦方式自然条短件工期拖好延项目党质量开发成障本施工揉索赔租售厚合同替销售惊时机酬自然晃灾害表意外疑事故决策阶问段：搞弹好开指发经梯营方京案的脂评价兔决策土地斯获取：开展程项目规和划设计丹方案优堆选，建设左阶段：通过捎招标模找式，承断包方式排，合同把类型的舱选择，谎可以避士开某些啊风险，轨或在项激目施工迫方案中轨，淘汰裙有缺陷展，风险勿高的施绢工方法荣、施工蠢工艺租售扎阶段：可枣采用健营销箩代理带，以五充分好利用勒代理亮人丰鞋富的芬营销喘经验2.风险回拼避决策阶病段1，建立妄高水覆平、岸多学裂科的宁开发锈队伍2，树立粪风险意承识3，健裹全风慢险预周警系殊统4，贯彻腿执行奉华献管理详责任制廊度5，认真馒细致的译市场调制研，使遗项目准售确定位6，调查泼政治、纷政策、间社会、盾经济环担境，使盆项目决拥策建立钳在坚实昨的基础售上7，做冤好开恨发方涂案的光风险祸分析悟，制岂定全欲面的扶风险第管理谱计划3.风险预疾防建设阶或段1，采用马系统星的项范目管要理方胸法2，向开页发建设黄各方人远员灌输宪安全意早识3，现父场危段险源树采取壮措施4，留有书余地，杂保持后蕉备5，合棍理布六置施抗工现筋场6，及时热协调7，关炉注天袍气预尺报，肉对恶果劣天奴气防驼范8，加强敞现场质奔量监控9，做好谦现场建援设日至10，尽早滑完成开偶发项目悦，缩短鞋建设周