物业房屋维修管理

第四讲-物业房屋维修管理一、房屋维修管理概述二、房屋维修工程三、房屋维修日常养护第一页，共四十八页。一、房屋维修管理概述1、含义狭义：仅指对房屋的养护和修缮广义：包括对房屋的养护、修缮和改建第二页，共四十八页。2、原因自然因素使用因素生物因素地理因素灾害因素

第三页，共四十八页。2、原则经济、合理、安全、实用为用户服务区别对待预防为主，护、管、修相结合等价有偿第四页，共四十八页。1、质量管理

二、房屋维修管理及其内容（1）房屋的质量等级鉴定（2）危险房屋的管理制定划分危房的标准建立健全危险房屋的鉴定机构监督检查排险工作情况第五页，共四十八页。2、施工管理

选择维修施工队伍维修施工的组织准备维修施工的技术交底施工调度与管理第六页，共四十八页。2、档案管理房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图及有关房屋的原始资料；现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权资料；技术档案资料第七页，共四十八页。

三、房屋维修管理的意义是延长房屋寿命的保证能缓解我国目前房屋紧张的状况是搞好房产经营工作的基础可以充分发挥投资效果第八页，共四十八页。二、房屋维修工程1、含义——对房屋的维修活动和过程。第九页，共四十八页。2、特点项目多、范围广有严格的标准技术性较强第十页，共四十八页。二、分类翻修工程大修工程中修工程小修工程综合维修工程第十一页，共四十八页。三、考核指标房屋完好率房屋维修工程量质量合格率小修养护及时率第十二页，共四十八页。三、房屋维修日常养护1、含义——物业管理部门为确保房屋的正常使用所进行的经常性、持续性的小修养护和综合维修工作。第十三页，共四十八页。1、具体内容小修养护计划养护季节养护第十四页，共四十八页。二、一般程序项目收集计划编制任务落实第十五页，共四十八页。三、考核指标定额指标经费指标服务指标安全指标第十六页，共四十八页。

服务指标

1、走访查房率2、养护计划率3、养护及时率第十七页，共四十八页。第五章房屋设备管理一、房屋设备管理概述二、给、排水系统管理三、供电系统管理四、供暖系统管理五、电梯设备管理第十八页，共四十八页。1、含义——是对房屋内部附属的和相关的市政、公用各类设备、设施的简称，是房屋建筑实体的组成部分。一、房屋设备管理概述第十九页，共四十八页。2、分类1、卫生与机械设备

室内给水设备室内排水设备热水供应设备供热设备第二十页，共四十八页。2、电气工程设备供电及照明设备防雷及接地装置娱乐及办公设备运输设备第二十一页，共四十八页。3、房屋新型设备房屋的装饰性设备房屋的库房设备第二十二页，共四十八页。2、房屋设备管理及发展方向1、含义

对房屋设备的使用、日常维护、维修与更新的管理，或者说是指以一定的科学管理程序和制度，按照一定的质量和技术要求，对各种房屋设备进行的管理。根本目的：确保设备的完好率和正常使用。第二十三页，共四十八页。2、内容（1）基础管理资料档案管理标准化管理规章制度管理加强教育培训第二十四页，共四十八页。（2）运行管理劳动组织管理工作建立、健全设备运行管理制度第二十五页，共四十八页。（3）安全管理（4）维修管理（5）更新改造第二十六页，共四十八页。1、含义——房屋建筑物内部附属的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。二、给、排水系统管理2、意义——不仅直接影响到人们的工作和生活，而且影响到物业功能能否得到发挥。第二十七页，共四十八页。给、排水设备的验收与检查严格验收接管制度加强日常检查巡视第二十八页，共四十八页。给水系统的管理（1）范围界定（2）给水系统的管理

作好房屋给水系统设备的基础资料建立正常的供、用水管理制度大力宣传节约用水作好供水量的计量和计费第二十九页，共四十八页。排水系统的管理（1）范围界定（2）措施

重视巡视检查与维护工作建立健全排水设备设施档按加强教育宣传工作第三十页，共四十八页。制定用水规定第三十一页，共四十八页。三、供电系统管理1、重要性

供电部门把电力直接送到用户单位供电部门把高压电送到小区或高层楼宇，通过该地区变电站再送到各用户单位2、方式3、分工原则第三十二页，共四十八页。供电系统的基本内容和方法掌握设备情况，建立各项设备档案对供电设备进行正常维护与保养采取多种方式作好宣传工作进行承包责任到人加强对有关人员的培训建立24小时运行及维修值班制度，支持用户投诉，及时排除故障第三十三页，共四十八页。避雷设施的管理第三十四页，共四十八页。四、供暖系统管理1、重要性

热源舒热散热2、组成第三十五页，共四十八页。

区域锅炉房供热系统热电厂供热系统分户供暖系统3、方式与工作原理第三十六页，共四十八页。供暖系统管理的特点和原则（1）特点管理的系统性明显的季节性突出的经营性环保要求高第三十七页，共四十八页。（2）原则经济可行集中供暖，保护环境关联管理“用户至上，服务第一”第三十八页，共四十八页。供暖系统的管理（1）组建管理和队伍建设(2)供暖锅炉房的管理接管管理运行管理操作管理锅炉及附属设备的维护第三十九页，共四十八页。热网管理1、供暖管网的接管2、热网设备维修第四十页，共四十八页。采暖用户的管理订立供暖条款，确定供暖双方权利与义务编制用户手册供暖费用的收取第四十一页，共四十八页。1、电梯的含义与组成含义：电梯通称升降机，是由一台电动机拖动一个金属制成的轿箱在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直降升运动，达到乘人载物的目的。五、电梯设备管理组成：传动设备、升降设备、安全设备、控制设备2、意义第四十二页，共四十八页。基础管理1、电梯管理组织的建设2、运行管理制定合理的运行制度服务范围记录与表报制度3、经营管理第四十三页，共四十八页。设备管理1、设备的接管验收验收程序验收标准及有关规定其它有关问题第四十四页，共四十八页。2、维修管理电梯维修等级、周期与要求维修工程的审批注意事项第四十五页，共四十八页。3、基础资料管理设备档案维修资料第四十六页，共四十八页。1、对司机、维修人员的安全要求持证上岗制定安全操作规程加强培训与考核工作四、安全管理2、设备安全管理措施3、对住户的安全教育第四十七页，共四十八页。内容总结第四讲-物业房屋维修管理。经济、合理、安全、实用。预防为主，护、管、修相结合。房屋新建工程、维修工程竣工验收时的峻工图及有关房屋的原始资料。现有房屋及附属设备的技术资料和可能的产权资料。——对房屋的维修活动和过程。——物业管理部门为确保房屋的正常使用所进行的经常性、持续性的小修养