物业管理客户服务培训

物业管理客户服务培训第一页，共三十九页。培训的结构主线做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？三、房地产建筑知识四、房地产测绘知识第二页，共三十九页。第三章房地产建筑知识建筑物的概念和分类建筑识图建筑工程造价第三页，共三十九页。第三章房地产建筑知识⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑

⑵按建筑物层数或总高度分类：

住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）

公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑

建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。建筑物的分类第四页，共三十九页。⑶按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。第三章房地产建筑知识建筑物的分类第五页，共三十九页。剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式第三章房地产建筑知识建筑物的分类第六页，共三十九页。框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。第三章房地产建筑知识建筑物的分类第七页，共三十九页。核心筒筒体结构tubestructure

由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架—薄壁筒和成束筒等四类。第八页，共三十九页。绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度，高程

相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负；

建筑标高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。

以上的量单位只能是米(m)

高度第三章房地产建筑知识建筑识图第九页，共三十九页。

板楼：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：一般是一梯四户到一梯12户。建筑单体分类第十页，共三十九页。什么是房地产图？

房地产图是地籍图和房产图的总称。

第四章房地产测绘知识地籍图分为基本地籍图和宗地图。

▲基本地籍图：是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。▲宗地图：是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。

第十一页，共三十九页。房产图主要包括3类图形：分幅图、分丘图和分层分户图。是办理房产证的必要图件资料。地籍图是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。宗地图是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。地形图是表示地形、地物的平面图件，是用测量仪器把实际测量出来，并用特定的方法按一定比例缩绘而成的。它是地面上地形和地物位置实际情况的反映。第十二页，共三十九页。房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料

▲房产分幅图：比例尺一般为1：500。

▲房产分丘图：比例尺在1：100~1：1000之间。▲房产分户图：比例尺一般为1：200。

第四章房地产测绘知识第十三页，共三十九页。房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料，比例尺一般为1：500。房地产分幅图表示的内容有：控制点、行政边界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记第十四页，共三十九页。

房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房屋产权附图的基本图，比例尺在1：100～1：1000之间第十五页，共三十九页。房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用，比例尺一般为1：200第十六页，共三十九页。第四章房地产测绘知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？

房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。

第十七页，共三十九页。套内面积和套内建筑面积？第十八页，共三十九页。第四章房地产测绘知识什么是房屋建筑面积？

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。

第十九页，共三十九页。第四章房地产测绘知识什么是房屋的使用面积？

房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算

。

什么是房屋的实用面积？

它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。使用率和实用率的差别？

第二十页，共三十九页。第四章房地产测绘知识什么是房屋的套内建筑面积？

房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积

。

套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积

公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

第二十一页，共三十九页。第四章房地产测绘知识什么是房屋的共用建筑面积？

房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊

。

第二十二页，共三十九页。第四章房地产测绘知识分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

第二十三页，共三十九页。

商品房有哪些公共面积需要分摊？第四章房地产测绘知识1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。第二十四页，共三十九页。

第四章房地产测绘知识

不应分摊的共有建筑面积包括那些？

1、从属于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定车位或专用车库。

3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

第二十五页，共三十九页。

第四章房地产测绘知识层高

层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。第二十六页，共三十九页。

⑹挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

⑺地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

⑻有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

第四章房地产测绘知识计算全部建筑面积的范围：第二十七页，共三十九页。第四章房地产测绘知识房屋建筑面积的计算计算建筑面积的一般规定如下①计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋

②计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

③同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

第二十八页，共三十九页。第四章房地产测绘知识房屋建筑面积的计算

组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积

计算：

⑴套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

④内墙面装饰厚度计入使用面积。

第二十九页，共三十九页。

⑼玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。

⑽属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。

⑾依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。

⑿有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。第四章房地产测绘知识计算全部建筑面积的范围：第三十页，共三十九页。⑴与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

⑵独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。

⑶未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

⑷无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

⑸有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算

第四章房地产测绘知识计算一半建筑面积的范围：第三十一页，共三十九页。⑴层高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室。

⑵突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

⑶房屋间无上盖的架空通廊。

⑷房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

⑸建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

⑹骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

⑺利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

⑻活动房屋、临时房屋、简易房屋。

⑼独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线

⑽与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。第四章房地产测绘知识不计算建筑面积的范围：第三十二页，共三十九页。

共有建筑面积分摊

１．计算公式

各套应分摊的共有建筑面积（㎡）=应分摊的共有建筑面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积．

２．分摊的方法：

住宅楼：以套为单位，按各套内建筑面积比例分摊共用建筑面积；

商住楼：先将住宅与商用的共有建筑面积区分，商住共用部分进行分摊，然后将住宅与商住共用分摊的面积相加，得出分摊面积．第四章房地产测绘知识第三十三页，共三十九页。第四章房地产测绘知识案例：某项目设计指标第三十四页，共三十九页。第四章房地产统计指标房屋建设状况统计房屋居住状况统计房屋面积及价值指标商品房销售与出租附件：房地产统计指标的解释第三十五页，共三十九页。第四章房地产统计指标房屋建设状况统计【房屋施工面积】【房屋新开工面积】【房屋竣工面积】【竣工房屋价值】第三十六页，共三十九页。第四章房地产统计指标房屋居住状况统计【居住人口】【居住户数】【人均住宅建筑面积】【人均住宅使用面积】【户均住宅套数】【住宅成套率】【住宅自有（私有）率】第三十七页，共三十九页。第四章房地产统计指标商品房销售与出租【实际销售面积】

【外销（租）】【预售面积】

【空置面积】

【出租面积】【出租给个人】【实际销售额】

第三十八页，共三十九页。内容总结物业管理客