房地产与物业管理培训含案例详解

物业管理

第一章物业管理概述

第一节物业管理与房地产

一、房地产与房地产业从1978年，房地产业大致经历了四个发展阶段：第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1997年）1992年房改全面启动，公有住房出售，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低迷。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998至2000年）1998年，国务院颁发宣布新一轮房改的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”等重要思路；1999年初，国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发，中央在京党政机关的方案也经国务院常务会议原则通过。在98年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人，成为购房的中坚力量。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2001年以来）2000年后，一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。到了中产阶层基本购买完毕，工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。几个居住面积数据在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米英国38平方米法国37平方米日本31平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到20平方米。2005年8月5日，建设部公布的城镇居民概况统计公报显示，按户籍人口统计，2004年底，全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米。估计我国到2010年就可达到人均30平方米。住房建设自然需求的计算（2000—2010年）

提高居住水平的影响。如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我国城镇人口3.89亿，就需增加住房38.9亿方米。城市化发展的影响。按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45%。我国的城市化水平刚过30%。如果2010年我国城市化水平达到40%，全国城镇比2000年增加人口1.2亿人，按每人住房30平方米（且按这些人现居住面积达人均20平方米）计算，需要增加12亿平方米。自然折旧的影响。全国城镇现有住房80亿平方米，如果按住房折旧的年限40年计算，每年折旧率2.5%，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年，只按每年折旧1亿平方米，即10年折旧10亿平方米计算。以上三项合计，10年需建房为60亿平方米，才能满足房地产市场需求。地产泡沫和银行超常规贷款近几年自上而下都在谈房地产泡沫和银行超常规贷款问题。为解决银行超常规贷款问题，2003年8月24日，中国人民银行决定从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点，即存款准备金率由现行的6%调高至7%。2004年4月11日，央行决定从2004年4月25日起再提高存款准备金率0.5个百分点，即由现行的7％提高到7.5％。

地产泡沫产生的原因一种畸形的“需求”“负翁”、“负婆”现象温州炒房大军的南征北战2004年3月15日时代商报报道，温州人在沈阳买一套房子可拖进银行2/3按揭。从目前房地产市场运作模式看，温州购房团在投入了大量资本炒作时，同时也拖进了数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘，加上所到之处跟进的本地投机资本，整个炒作市场的投机资本数量，就远远超过了温州购房团握在手里的钞票。如果传闻中的“10万温州人拿着1000个亿在炒楼”大体符合事实原貌，那么这1000亿不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数。由于此过程中银行实际在承担着大部分风险，所以如果不及时控制，它最终将演变为一个巨大的金融黑洞！境外对我国房地产过热的注意早在2002年12月，美国摩根士丹利就在一份研究报告中提醒，中国有可能爆发新一轮房地产泡沫危机。2003年3月5日，《华盛顿邮报》进一步载文指出，中国房地产泡沫及其破裂，将可能引发中国银行体系危机。文章分析认为，银行是中国资本的主要来源。房地产泡沫一旦破裂，就意味着银行将增加新的坏账。截至2003年10月，在国内银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中，约有1/10陷在房地产领域，其中600亿美元是向开发商提供的贷款，另有900多亿美元是住房抵押贷款。2003年7月13日，香港《南华早报》刊登了一篇题为《制造一个经济定时炸弹》的文章，以此来形容中国目前有3万多家房地产公司疯狂“炒地皮”的现实。房价虚高的主因地价上升过快。近些年来土地价格飞涨，这既和土地成本上升有关，又和现行的某些政策有关。为了避免过去暗箱操作带来的种种弊端，我国目前实行土地公开招标拍卖。但随这种做法产生的问题值得反思。在竞拍中，地价被炒得很高，一亩地甚至能卖到几百、上千万元。各地出现了一批投资购房者，哄抬房价。这些投资购房者买了房子不是为了自用，而是通过出租或者二次出卖来赚取利润。这种“炒房”行为的直接结果，就是把地区的房价被人为地抬高了。2002年上半年，我国个人住房贷款余额已超过6630亿元。中国人民银行2005年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，到2004年末，我国的房地产贷款已达2.6万亿元，占到全部人民币贷款的约15％，我国居民个人住房按揭贷款占ＧＤＰ的比例为11.7％。在《2004中国房地产金融报告》中，中国人民银行警告说，去年以来持续至今的房地产热已经为中国楼市带来很大的金融风险，这些风险主要包括：房屋贬值开发商资金链断裂“假按揭”难以收回出让土地的收入被挪作他用2005年5月11日国务院办公厅转发了建设部等七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。上海房价能否软着陆【焦点访谈】：稳定房价合民心

（一）房地产的涵义

房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋与土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。

在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。房屋和土地不可移动，因此一般称之为不动产。

不动产的广义概念还包括其他不能移动的物体，如水坝、地下工程、港口等其它建筑。（二）城市房屋

按用途分，城市用房一般可以分为六大类：1.住宅。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。2.生产用房。是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。3.营业用房。是指第三产业所使用的房屋。4.文教用房

5.行政用房

6.其他专用房

（三）城市土地

1.生活居住用地2.工业用地3.公共建筑用地4.公共绿地5.风景游览区用地6.道路广场用地7.市政公用设施用地8.交通运输用地9.特殊用地10.其他用地

（四）房地产业

l.房地产业的概念一般是把产品用途相同、服务内容相同和服务对象相同的企业，作为同一行业。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，具体包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、物业管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等项工作。2.圆房地麻产业伍的运像行机可制（1）惜生产环再节。生产环拍节是指份进行土地爷开发璃、房钓屋建芽设等，从胖而获得骄房地产困劳动产品品的过派程。这惭一环节回的前提俱条件螺是获话得可殿供开溪发的怪土地。20杜04灵年8康月3疑1日踏以后兆，国阔内土丸地市捕场将伞不得艺再采维用协时议方枪式出魄让经莲营性垒土地推使用旦权，菊国有碍土地亭使用姑权必愈须以尊公开梳招标荐、拍史卖、检挂牌矮的方户式出歪让。（2）声流通环授节。流通环诵节是指冶房地产约作为商格品进入吴市场，剖进行交易，以实崇现其使葱用价值恳和价值胶的过程咽。房地建产市场钉活动主抚要有房地产口的买卖倦、租赁评和抵押三种形以式。【CC岸TV《轨中国财询经报道凑》：买娱房陷阱忧知多少踪蝶】（3鸟）消章费环绞节。在这个宏环节，房屋的蕉售后管背理与服眠务工作显得更掌加迫切这和重要立。二、缠物哪业管拣理的句产生污和发荒展（一）抄物业管慕理的起携源传统狠意义壤上的苍“物健业管判理”黄起源胀于1检9世纪栏60军年代艳的英议国，由于鱼工业革方命的发湾展使得尽大量农房诚村人口旱涌入工预业城市蛙，导致号了诸如弟房屋破培损严重著、居住军环境日往趋恶化泡等“社脸会问题椒”。当筐时有一谱位名叫醉奥克维干娅·希芽尔（O漫cta默via驴Hi野ll）革的女土躁迫不得竞已为其速名下出捞租的物良业制定马了一套香规范租盗户行为瓦的管理卸办法，向出乎意私料地收选到了良谢好效果壮，招致猫当地人沾士纷纷惕效仿，似这可以山说是最灾早的“物业轰管理”。真正抬现代报意义肢上的使物业六管理常起源晨形成含于1撞9世膜纪末诞20逗世纪向初的削美国兔。当时美歪国高层拴大厦的掀建造蓬唐勃兴起问，于是五一种适辣应这种娘客观要坚求的专说业性物版业管理梨机构便玩应运而济生，标妹志着现慢代物业杨管理的仓诞生。现代厘物业吼管理逆诞生融的另墨一个爆标志店是物能业管砍理行屈业组瞎织的阶成立群。190间8年，犬成立了薄世界上腐第一个忌物业管乌理组织编——芝鸡加哥建或筑物管客理人员岭组织（烘Chi青cag租oB唇uil乡丰din跨gM吉ana够ger扮sO踩rga皂niz模ati轨on，务CBM甚O）。股此后，勒在CB疑MO推云动下，咸美国第凭一个全治国性的埋业主组烦织——勤“建筑帜物业主输组织”享（Bu冲ild铁ing狠Ow箭ner呢sO环rga仗niz聪ati慰on肤，BO柴O）也例宣告成骨立。在摔这两个宗组织的带基础上些，最后下又成立狠了“建绕筑物业躲主与管思理人员观协会”革（Bu赞ild弱ing潮Ow哄ner野sa市nd颂Man悔age绞rs屯Ass葡oci邮ati捉on，袍BOM扁A）。（二）穗我国物破业管理惠问题的诱提出我国缸自解志放以妨来，惕过多股强调标了房尚地产篮的社会池福利罗性而忽雅视了笨它的商品蚁属性。长期图实行福利制扁低租金烤分配住蚁房的政策罗。80年棵代初全傲国直管四公房失涉修失养新率达到姻50％回以上。城暖市住贪房每幅m2使用劣面积唐年租弹金仅腐1.冶56谎元，概除去丸管理声费0路.6丈8元选，1抗8％抵的税唐金0腥.2须8元长外，纲修理沾费只宽剩0派.6砌0元盏，仅祥为正件常维甩修保带养需梦要的系1／御6，傍房屋挨淘汰集量逐枯年增担加。落19品80泛年淘涂汰8予00仿万m2，比1竿977滥年增加构1.5碌倍；1兴982应年淘汰沿131骨1万m2，比谷19卖80体年增番加6影4％蛋；危虹房达以30难00藏万m2。在房碧地产捐综合限开发伏过程需中，第由于筐普遍暮存在阁着“重建其设、冲轻管律理”的服倾向核。物业活管理是我国问房地产激业借鉴被国外的访先进经车验，学惧习和引粉进的一陕种行之若有效的绳房屋管窝理方法晕，也是我佣国房铜地产红业发欣展到养一定瓶程度丑的必释然产榨物。（三）物业管德理在我刷国的产茄生和发眼展198刚1年3差月深圳猜市物痰业管刘理公篮司成衫立。广州于19蛛81年惧开始在战新建的东湖供新村试点岛实行东新型灶住宅勿区管挪理方蛛法。厚19扎84银年末惹，广惑州房混地产虏经济歌研究创会到烂东湖设新村换进行垫考察渴，写户出论邻文《城市爬住宅管涨理要向糠多层次王的综合沟服务与煮经营管腐理型发朴展》。这灭篇论缴文在齐提交巨中国伐城市醋住宅躲研究羞会1锦98渡4年念年会炒进行歇交流扰时受六到肯享定。198轧5年底深圳盾市房浊管局泄成立决后，佣肯定积了物搬业管恩理公醉司专稍业化搅、社珍会化盖、企传业化督的管猜理经好验，俗在全剑市推朱广。198烈6年后，广州悬市政府技、市建蹦委和房皆管部门赌把住宅画区管理叨提到议康事日程坟。19贱94笔年3欢月，建设尿部颁布绵《城市贝新建住妥宅小区愈管理办子法》，值强调新亦建小区薪必须推统行物业魂管理。到199乌5年我国物翠业管理店的竞争钳市场也膊开始形吴成。200框0年1磁0月1柄5日，中旧国物匹业管腔理协斯会在棒北京何成立者。到200滥2年底，上海陶、广东挎、山东艘、辽宁衔等省市即的物业画管理的纹覆盖面介已达5切0

％嫌左右，拌深圳市号物业管施理的覆会盖面已振超过9筹5％。私全国物青业管理音企业已醋有2万冰多家，租从业人撑员超过籍200境万，活全国实项行物业幕管理的竭覆盖面锋已占物萝业总量咬的30溉％。200鼠3年9劣月1日世起《物业夫管理条劳例》正式月施行。目前，物业谱管理尼新体法制不仅粮在新级旧住页宅区剪全面粒推广垃，而缎且已被工狱业区、千学校、姓医院、熊商店、旨办公楼川宇等各蜡类物业瞧采用。（四撇）发兵展物碍业管池理的屯意义1.有赌利于城叹市房地雄产业运裂行体系惊的确立防与完善贷。2.分延长渔物业盲的使你用寿棚命，卖充分截发挥撒物业居的使储用价郊值。3.板增强厘开发负商在裙房地刮产市疑场中蛛的竞周争力拆，使牢物业庸易于低出租炼或出骄售。4.改缸善了人勒民群众奖的居住毫条件，纸提高了便人民群齿众的居质住质量来。5.维喘护了社从区的安渐定团结暑。6.有收利于扩境大就业巨和实施未再就业喂工程。7.刺抬激了城动镇居民脚服务消守费支出家的增长阴。8.扎推动纸了社砌区精幕神文妄明建睡设。三、愈我国愤物业绕管理投的现压状与厕发展愿趋势（一沸）我絮国物装业管航理现沾状（1）恩发展不年平衡（2）圣认识不血清（3）播法制建言设滞后统，物业合管理法蜂律关系片各主体屡间的权搜利义务于关系不充清（4)什建设戴与管理颠职责不资清（5）科尚未形吼成规范灯的市场全机制，石物业管雾理企业步经营活涉动不规薄范（6玩)商国有召大中脖型企免业、辨事业斜单位谣物业芦管理谣推进谨缓慢（7韵）物瓜业管曲理行店业人承员素芝质偏滔低，搅人才殖缺少（8）尊建管相刘脱节（9）鞠管理水逼平低（二）答物业管餐理的发拘展趋势1.物迷业管理懒企业化企业化太就要强远调规模碎经济。所谓秋规模河经济志就是嫂要求焦企业晚在生仆产规手模上茧要达狡到经遇济规坚模，树此时暗产品沫的单久位成添本最新低。企业秧化应被强调策“一钻业为面主，握多种奖经营粗”。可以描将经凝营范问围扩贷大到获与物敌业有忘关的箩业务肢，如滋房屋却咨询堪、中懒介、题代理征房屋葱买卖卸、估皇价，序建筑踏装饰伪等项谷目；天也可翻向餐庸饮、拌商业阴、健魔身等恭方面君发展阳。2.蠢专业葡服务发社会凝化一是专携业化，是累前提钳条件汤。社白会生瓣产服烤务的幸内容须专业亩化，歌服务块水平级才会和有很蝴大的贼提高晚。二是社肃会化。专业勾化的生扛产服务模又要求卖社会上歉其他专管业服务罪与它相恒配套，理这样才即有充足如的市场岩。大陆的绘物业管惕理是从秒香港借翁鉴而来职的。在香港展从事私救人楼宇竟、商业注大厦和哈公共屋厅村管理征的管理物机构人驻员组成铺都较少消，管理滋机构将牧保安、过清洁、今维修等乌工作都氧以合同调形式发败包给专乐业公司肠、承包扇商去做疤。3.候物业冻管理板现代哨化。主弦要体罢现在切：（1握）管理聋观念洞现代浪化①信娘息观同念②系叉统观菌念③经拳营观否念（2）管理组昌织网络第化（3竞）管理交标准代规范称化（4尾）管理方织式程序施化第二节三物豆业管理第的概念浆和内容一、闪物业（一）疫物业的千涵义房地侧产：汗re瓶al畅e娱st纱at嗓e或削r惨ea模l失pr魔op找er抵ty怨。“re岁al绍est谋ate较”一词奥具体是竟指土地禾及附着副在土地添上的人紧工构筑待物和房疫屋；“r秀ea少l同pr托op丈er紫ty眠”一胁词具概体是摇指棋re泽al曲e侮st叫at样e及轨其附许带的纳各种续权益微，包保括所侍有权酬在内滋的、牲以及和与此哗相关为的保孩有权臭、享烈用权唯、管酸理权筹、处烛分权项等。物业波的涵逮义应闹该是冷指r埋ea犬l用Pr尿op愤er麦ty。物业芳概念枯是：物业作是指暂已建债成并陕投入干使用掩的各傅类房粒屋及届其与患之相烟配套丝式的设监备、感设施裤和场旬地。一个嚼完整程的物异业包架括四桌个部项分：（1吃）建啦筑物。包偷括房坟屋建还筑、点构筑优物（袍如桥吉梁、柔水塔称等）悠、道只路、甚码头飘等。（2欠）设大备。指悦配套孟的专痛用机油械、码电气破等设恭备。舱如电绪梯、祸空调咳、备腥用电凝源等矿。（3）己设施。指票配套夹的公挎用管赵、线丝式、路挡。如容上下蛋水管叮、消损防、洗强电佣（供母变电榜等）草、弱旁电（心通讯另、信瘦号网多络等盖）、榴路灯币，以号及室铸外公时建设抵施（暑如幼板儿园世、医合院）挑等。（4）询场地。指待挥建或露按天堆放驼货物之希地，包晶括建筑创地块、弊庭院、用停车场辅等。完整地隔把握物顷业的概挺念，需句注意两角点:第一，授物业的股主体是杜建筑物，辅构助部蹲分是梅配套甩的设重备、评设施孔与场肆地等李。如银果没堪有建寄筑物弹，而喊是单促独的轰设备肯、设济施或叠是单打独的坐场地结（如惨空地季），酷就不深能称矿其为它物业立。第二绩，物仿业管马理中猫的物她业（心适用兽于住运宅小傻区）全主要舰是物罩业的大共同糟部分拴：共同部颜位、共坏用设施趁设备、足物业规峡划红线赚内的市青政设施匹和附属除建筑及洪附属配孙套服务穷设施。业主娱自用怜物业拣建筑年物部萌分和妈自用政设备俗通常浙不是姿物业私管理舞的范抓畴。（二）艰物业与尾房地产剥、不动材产的区掌别（1）痛适用范搅围不同物业屈一般燃多指卖一个叫单项律的“弦物业薯”单郑位；房地瓶产是务指一供个国程家、搏地区姨或一票个城宜市所午拥有瘦的房选地产驱。（2肿）称禾谓的胀领域见不同不动产螺是民法剪通常使坟用的词亦汇；房地产全是在经泳济法和稻行政法苍及商事论实务中荣经常使弟用的词熊汇；物业赢则是促指房甘地产槽领域萄中单稼元性岗的房博地产秘概念妻的别勾称。（3符）概魔念外赠延不录同房地阿产概笔念的严外延声包括宝房地底产的器投资盏、开秋发、摸建设束、销菠售、霞售后羡管理疑等整通个过故程。物业贱有时辟可用近来指干示某街项具址体的形房地流产，虹然而耍，它北仅仅座是指社房地废产的以交易四、售兆后服斧务这逃一使疼用阶卖段或睬区域扰。（三）漂物业的池分类居住坚物业。包括未住宅小宁区、单零体住宅狮楼、公牛寓、别候墅、度喇假村等别；商业物尊业。包括关综合楼嗽、写字您楼、商莲业中心貌、酒店拴、宾馆孤、康乐离中心等瓣；工业摸物业。包括移工业厂克房、仓横库等；其他用旷途物业。如屡车站氏、码岁头、对医院疏、学累校等波。（四）态物业的档特性1.悔位置芳固定泽性、宴地区学性建筑物箱由于定泄着在土芽地上，厨形成了付其不可屈移动性醋和地区跑性。2.控形式似上的下多样品性每种下物业僵都是刚单件河产品姻，在六类别冰、品问种、哭规格抹、结惰构、谈式样曲上都响有区披别于就它宗俯物业谨的地拣方，货没有突两宗红物业随是完话全相宾同的联。3.使冰用上的火长期性其一卧是构缸成物菠业基窃础的慎土地赖具有冬不可继毁灭肿性；其二鱼是地祝上建鸣筑物熟使用纵期限烤可达副几十霸年乃盏至上幻玉百年万。土医地使故用权烂出让而最高苏年限程按下腊列用税途确柄定：我居住组用地财70路年；桨工业夹用地骑50阴年；敞教育过、科脚技、极文化私、卫杀生体鸟育用辽地5势0年末；商绘业、陵旅游难、娱跨乐用凉地4匠0年衬；综吩合或肤者其奶他用膝地5演0年防。4.开发服建设周期性邻长、投撕资量大物业开约发建设爸周期比标一般的塘商品生项产周期源要长得禁多，同衣时需要许大量的撤投资。5.易绿受政策示限制物业受阔法令和祸政府政企策的影砖响较重坦要的有碑两项：狠一是警蜜察权（舅Pol鱼ice烛Po为wer其）的行议使。二值是行政备征用权烫，政府椒为满足炭社会公再共利益懒的需要吉，可以蹄对任何章物业实订行强制销征收。6.受挣相关因墨素影响给大物业云的价竟格往桥往受混其周降围其世他建葬筑的播影响壶。7.保方值性与咐增值性房地述产的浓价格竿一般径也会洪不断庄上涨屯，有郊着保蒜值和循增值城的作唐用。（五昨）物毒业的侨产权1.产符权的概泊念产权就顾是财产天权利，证是指对处财产的疗各种权嘱利的总酷称，包客括占有面权、使鱼用权、铅出租权狸、转让仪权、用捐尽权、订消费权杂及其他喝与财产扫有关的剥权利。欧因此，卧也可以查说产权镇是一种动权利束浸。合理有占效清晰阵的产权他，可以已使人们牵各尽其船能、各琴守其责庄、各得触其利。2.刮物业上的产谊权类剩型（1）研私有产在权是指外关于笔资源椒利用召和所烂有的意权利御。私戚有产友权的钩关键婶在于驳对财翠产所蛛有权美利的业行使满的决爆策完惠全是连私人总做出君的。（2望）社叉团产从权是指某延个人对毕一种资裙源行使揉某权力占时，并或不排斥寄他人对宫该资源晚行使同厕样的权摩利，或搁者说，在这种产终权是共弹同享有址的。如辫城市景择观和市露政公用内设施便挺属于社旋团产权遇。对于圾社团产盛权来讲粗，每个争人对如耗何行使鬼权利的觉决定是查无需事乏先与他莲人协商营的。（3）梯集体产贞权一种产奥权如果平是集体魂的，则然关于如芒何行使达对资源析的各种背权利的拆决定就蜓必须由且集体做辩出，由善集体的锄决策机闯构以民镇主程序羞对权利岩的行使坊作出规悼定和约祸束。（4螺）建争筑物隆区分旱所有奏权把多面人共谅同拥获有同荣一建晓筑物层的情鞋况界让定为讲建筑肥物区于分所愁有权巾。建筑物呢区分所晓有，是名将一幢睬房屋特杨别是楼喝房，按紫其本身干结构区输分为各氏个独立卖单元，裤每一单膨元均构仙成一个记相对独旱立的所剖有权客云体，由漠此在一危幢房屋病上形成饮两个以针上的所灿有权。建筑物分区分所抖有权具历体是指稼多个区渣分所有狠权人共宽同拥有工一栋建苍筑物时硬，各区倍分所有萍权人对歼建筑物涂专有部管分所享叹有的专割有所有浓权与对失建筑物页共用部抚分所享楼有的持著分权，粥以及因榨共同关赠系所生级的成员会权之总福称。二、坦物业糟管理剥的概欢念这样理胃解物业权管理，列对不对坊？张某设在和尊一些蛋朋友促聊天杰时谈臭到物妙业管妹理，余他说疑：“遣物业就管理放就是蛙房产脊管理宴，只技不过棉房产召管理查和物际业管繁理所键处的四体制仍不一覆样，装名称辈换了迅一下昼，其事根本增区别壤就是树收不横收费隆的问鞠题。仔”他兼的朋猪友也析说：档“物梳业管姓理就翻是在询原来询的房墙产管撇理上延增加向点内到容，棍比如细扫扫雁地、籍浇浇冶花、话看看退门而枣已。伙”这具些看被法对辛吗？广义距的物绳业管须理是由幼物业得的涵窃义引自申出挎来的候，它藏泛指慎一切隙为了扰物业菠的正吸常使敬用、丑经营心而对些物业没本身拘及其羞业主期和用富户所凑进行开的管器理和屡提供慰的服蛛务。今天冈我们柴使用荣的物衰业管许理概号念主旱要是柴狭义滚的物驰业管暮理。狭义歉的物抓业管华理（稼Re染al周P辉ro枝pe搁rt替y亦Ma栏na井ge勾me谦nt巩或烦Pr悦op指er颤ty堡M春an隔ag青em掀en妻t）井，是渐指由盘专门丈的机霉构和村人员叫，依灯据合拿同和橡契约蛇，对驾物业脚及其匠附属析设施弦、周自围环旺境等脸实施墙统一短的、扛专业辜化的武、综宋合性准的经伤营管梨理，星并向机人们争提供邮综合猪性的巷有偿约服务全。物业管的理的要贩点：是一匆种经惊营性异的管门理方膊式是对巧物业蚂开发奥、租挪赁、堵销售混和售康后服歇务等仙活动伞进行君全过验程的始管理是一种啊专业化稳、综合故性的管亮理是按合暮同或契晌约进行守法制化电规范化牺管理具有纤服务尸性三、物病业管理逐与传统婶房屋管棉理的区劣别项目及比较内容

现代物业管理

传统房屋管理

物业权属

多元产权（私有、公有）

单一产权（国有、公有）

管理单位物业管理公司

政府、单位房管部门

管理单位性质

企业

事业或企业性事业单位

管理手段

经济和法律手段

行政手段

管理行为

企业经营服务行为

非企业行为

管理性质

有偿服务

无偿、低偿服务

管理观念

为业主、住户服务

管住住户

管理费用

自筹、管理费、服务费等

低租金和大量补贴

管理形式

社会化、专业化统一管理

多头分散管理管理内容

全方位多层次的管理服务管房和养房

管理关系

代表业主，业主主导型

国家或单位主导型

管理模式

市场经济管理模式

计划经济管理模式

【讨颠论】后勤万服务制集团袄的服恶务是翼不是配就是险物业仙管理钓？近几年知，国家贿推行后孟勤管理巴社会化斥，不少调高等学孤校纷纷妇建立自努己的后薪勤服务辛集团，舍为学校充师生服岗务。请句问，后刺勤服务棵集团的脖服务是栏不是就躺是物业呼管理？后勤服猴务与物殿业管理残的不同项目后勤服务

物业管理

单位性质学校等单位下属的企业单位

一般是社会化的单位专业特长主要是清洁、医疗、饮食、交通等

主要是保安、房屋及设备维修等

费用收取通常比社会上的服务费低

通常是市场化的收费

业务来源主要是系统或单位内部需求

主要到社会上去寻找

服务对象主要是面向单位的员工

社会各单位、各物业

服务内容针对性强，相对单一、层次雷同

针对性较弱，内容多样、层次不一四、物座业管理欧的性质输、类型姜和原则（一刘）物宝业管肠理的艘性质【问题味】房沿地产业票属于第湾几产业日？物业盖管理呢期？三次六产业窄分类疏的理锡论第一叉产业就是指喘那些直仰接依赖泛于自然煤资源的栋开发和掩利用，宵并且只摇能在自波然资源帆所在地明进行生标产过程律的行业眉。如农碗业、畜枯牧业、箱渔业、梅林业和淡采矿业骄。即作茎为广义妻的农业叼；第二产沃业是对喂第一笋产业男初级竖产品挨进行送再加杜工过宜程的疏行业绢，是蓄第二库层次摔上的害生产徒活动总，如宜制造霞业、蠢建筑亏业等堵，人坏们称国之为咳广义吉的工罚业；第三拨产业是以第造一、第练二产业服产品为悟物质条幅件，生岩产非实绵物形态圆产品的你行业，构如商业局、旅游权业、交宣通、金划融、保蓝险、邮季电、教毫育、文狂艺、房田地产业捆等。第详三产业斥意味着培提供服娱务的产动业，在曾很多场般合又称佩之为服倘务产业铺。房地产概业是区中别于建安筑业的设一个独驾立行业建筑业断：第二抛产业据；房地域产业常：第三产馆业。在联合塞国制定像的《国愧际标准宪行业分辫类》中片，把经模济行业汪分为十着大类，乌其中建缠筑业为跃第五类溪，房地胀产业和肠经营服插务业为从第八类拆。20示02社年国叶家统圾计局筛颁布眉的《研国民搭经济阵行业圣分类湿》(桐GB屯/T罪47辱54椅-2腐00奔2)禾，把眨我国罪经济桃行业刑分为宽：门拔类2掘0个浆，大体类9宋5个侍，中丘类3勒96宏个，达小类旅91干3个驰，其撞中建筑哈业被贴列为制第E径门类流，房舟地产暗为第押K门遣类。总之袍，国河际国扁内都板把建希筑业烤和房匆地产漂业作谎为两樱个独素立的伞产业邪部门藏来对银待。行业升分类汗与代沫码物业回管理哥的性桃质物业管赴理属于它第三产姻业，是觉一种服务务性行铃业。其宗限旨就耻是服构务，尾寓管叨理、唉经营篇于服会务之仿中；其管理鱼对象是动物业，劣服务对温象是物介业产权软人和物倚业使用迎人；其经营窗方针是缝“保本名微利、劲服务社帮会”，侵不以牟利取高额章利润为霞目的。明确物私业管理煎的性质凝的意义为制定愚物业管浸理的政攀策和法慢规提供愉理论依孕据物业管心理的政病策法规克是物业什管理的将宏观环疗境，其孤科学性口如何是屠物业管脖理发展伙的关键辜。有利恨于物碎业管煌理的余健康葬发展物业管快理应沿尸着其性节质所标款志的方傅向发展饮，否则兼将会遇下到难以望克服的怠障碍。指出楚了物恼业管哑理的袄宗旨物业管炭理的宗家旨就是毛服务，离通过服匀务实现棵社会效叠益、经赚济效益烦和环境屑效益的网统一。洁偏离服灾务这个角宗旨，遵就会使但物业管杜理与社敢会和公喇众的利戚益相背名，最终饮削弱物锤业管理窗的生命寒力。（二叠）物毒业管尼理的绵类型委托服躲务型物浴业管理房地产氏开发商乔将开发逃建成的浸物业出趟售给用察户，一挑次性收甚回投资致并获取半利润，柔然后委没托物业勒管理企蹄业对物煮业进行滚管理，耽完善其博售后服答务。租赁经恼营型物裳业管理房地总产开帖发商映建成器房屋匪后并棚不出然售，趴而是娇交由畜属下此的物稀业管救理公手司进洲行经捆营管固理，教通过缎租金垒收回纠投资味，获州得利穗润。（三高）物蛮业管撑理的途主要芬原则1.摇物业肺所有含权与缩慧经营怕权相逃分离迹的原捏则业主是兵物业的荐主人，私享有物加业所有浇权。物搂业管理他企业在韵接受业锣主或者淋业主委姨员会委舱托后，翁就成为醉物业的萍具体管姻理者。败业主与犬物业管夕理企业户是委托册与被委色托的关典系，而积这种关侵系正体怪现了物执业所有杜权与经流营权的淡相分离添。2.就公平由竞争牵的原落则“国家应提倡业足主通过奖公开、公公平、蜻公正的扮市场竞霸争机制逐选择物鞠业管理压企业”蚂（见《荣物业管虽理条例斑》第三吨条）。199恩4年1聋月，深染圳市成城功地组梯织了一狸次莲花出北区新抚建小区讲物业管毕理招标澡，此事贴开创了纪我国物片业管理虏引入竞馒争机制横的先河怎。3.统迟一管理筋的原则物业说管理诵区域栏内的迎房屋戏建筑航维护挣、修储缮、扭环境抓保护撤、绿储化美助化、发治安讲保卫疾、车缸辆道当路、漂设备态修理尺等，凝应当聋统一耽由一支个物纲业管皇理企估业负奇责。4.专袍业和高皆效的原炼则物业火管理贴企业过应当伸根据筝需要歇，通垦过签攀订合续同的碌办法帜，将粒一些臭专业必性更丝式强的肯项目草分包驼给各移有关年专业病公司友，如剑房屋万修缮穗公司名、清滴洁公视司、做绿化象公司改、保艇安公嫩司、蝴市政挽公司动等等纯。北京稿青年滥报：物业管胀理能否兰打破黑裙箱——遗美林香泻槟小镇掘首用招摸投标方映式选拔谦专业公裕司5.经辫济合理身的原则物业四服务辆费用遗的收距费标讨准要精公开货，价闪格要乐合理梨，提怎供的耍服务桃要让予业主召和物晋业使草用人伏满意勾，并拍感到齿质价可相符翼。6.依却法管理组的原则业主委絮员会和眯物业管趁理企业伸的人员蝴，应掌鹿握和熟邪悉有关译物业管沟理方面剑的法律挨、法规闷和政策床规定，立正确地权解决和细处理物牢业管理舍中出现叮的各种起问题。7.以蚁业养业致及基金塑专用原嫂则应根据晓“以业闹养业”司的原则柜培养物究业管理菜公司的开造血功耐能，在艇经费上益做到“柔维持平言衡，略肺有结余池”。五、店物业管观理的内坏容（一逢）物故业管港理的谣基本边内容1.对团物业及岔其配套无设施的热维护和降保养。2.浓做好著日常言维修决工作怀，确市保物粱业的革正常光运行抵，为租业主垃和租肯户提学供基册本的耽使用扇保证坦。3.加堆强保安拳和消防吓管理，谊向业主诵和租户舱提供生如活和办桨公的安储全保障缺。4.搞互好物业富及周围边环境的床清洁。5.做伍好绿化兽草地和晌花木的舅养护工学作，努智力营造驻一个优翅美宜人救的环境戚。6.纽奉加强抚车辆蜘管理棕，防换止车扑辆丢衰失、竭损坏委或酿脱成事弟故。7.搞求好维修知基金的震核收与续管理，其为用户愁的长远飞利益作圈早期的孝筹划。8.险及时扶办理奶物业鄙及附钳属设罚备的患财产捉保险般，避彻免由趴于自漏然灾撞害给喘业主抖造成劈燕巨大异的财禽产损沾失。9.仇做好管管理饭费用污的核戴收和欺使用获管理坊，保总证物题业管比理工悠作的绵健康纲顺利彻进行贴。10静.搞墨好多怪种配蠢套服搞务经安营，原为业莫主和蠢租户泄提供国尽可滑能全坑面的骨服务萌。11.肥搞好社脉区管理求，创造窃健康文转明的社石区文化很，为建疯立友好始融洽的插新型人禾际关系枪而尽心院尽力。12.椒建立物败业档案校，随时巩掌握产次权变动席情况，舟维护物甩业的完晴整和统衬一管理茂。（二休）物模业管碎理中功的服画务内汤容常规陡性的年公共籍服务是指劫物业撑管理夹中公锣共性桌的管奥理和册服务检工作抖，是仙物业开管理肠企业匆面向壤所有裁业主义、物愁业使泰用人三提供痰的最吗基本趋的管纺理和馆服务择。比阳如清较洁卫危生服英务；芦治安耗保卫猜服务避；维馆护居系住区昼环境购服务虫等等赏。针对新性的璃专项臣服务是指物膛业管理刃企业面促向广大起业主、秘物业使材用人，侧为满足蜘其中部辛分住户末、群体仰和单位午的一定袋需要而庆提供的菌各项服荒务工作珍。委托性振的特约缠服务是指物多业管理群企业为算了满足馅业主、起物业使逼用人的疲个别需于求受其踪蝶委托而之提供的寻服务。仍通常是句指在物机业服务剩合同中梦未约定屈、物业量管理企流业在专汤项服务她中也未仰设立，雕而业主顾、物业堂使用人擦又提出浪该方面伸需求的刚服务项觉目。（三歉）物运业管透理中伴的经错营内薪容经营是物停业管尼理公诸司以输管理袄区域涝内的喝条件塞为基花础、颈以住虽户为蝇对象毁所进矿行的掠经济歼活动钞。基本即的经猫营项睡目主漠要包他括下河列四愿个方锻面：1.住评宅的租职赁经营漫；办公祸楼宇的系租赁经着营；酒考店、商舌场及工后业楼宇纳的租赁组经营；犬停车场落地、货纺仓场地御的租赁有经营等撕。2.房腹屋及附确属设施诸维修及痰改建工芳程施工矩；室内队装修设愿计及工鼠程施工略；设备纪安装；乌经营建瘦材等。3.急经营群商场脱、餐益饮、析旅游脱、游宵泳池吴、电驴影院危等各毙种生艺活文控化娱遇乐设掏施等鹅。4.机不动籍产投蝴资咨涝询、识中介腊、拆须迁、坚住房革置换伏等。（四）魂物业管好理中的房诚社会管真理内容物业管某理公司砌要和各滤级政府料、政法血、公安算、医疗鸣等部门补加强联四系，随政时传达同新的政蛋策和法束令，协甜助开展蔬工作。勺比如：当某种胶传染病想开始流假行时，灶物业管宿理公司日就应当称迅速和休医疗单杠位取得郑联系，漆通知并近组织住辛户及时福采取预先防措施塘，类似证还有诸竖如预防灿接种，嫂普及医摇疗教育带等等；此外绍像全倡民选窃举、捡人口杨普查搏等，言都可水以由骄物业进管理北公司想来组四织实干施；由于鄙物业宏管理草公司编有详隶细的允业主程档案触，且乓对于骄所管病物业单居住话、工翅作的查人员歌比较章熟悉慢，对帝于侦甲察犯屯罪也帝会有党所帮聋助。（五贡）不狂同用离途的重物业糠的管剑理要给点1.暗写字观楼管围理：殿期望阴甚高写字距楼需吸有高作标准皆高质蝇量的雄管理姥服务择，这颜类楼音宇都坐有比问较现捧代化吧的设直备，尚如自榜动控陵制的继高档根电梯战与升共降梯兴、由逝电脑屈控制骂的楼修宇自抢动化瞒系统练、中宁央空矛调设饮备、尼通风六设备艺、保果安监瘦控设刊备等芹等。趟这些狸设备核需有和具备滨专门脊知识步与技逃术的太人员盼来操艰作与弄养护验。人们对丙这类楼惊宇，特遥别是出裙入口、摆大堂、册洗手间厘、公共法通道的毫清洁卫光生要求翁很高。因为保持滋楼宇的序外貌美已观，楼去宇的外漏墙也需救要定期殿清扫。2.尚住宅嚼管理纠：最偏受关捞切供水幼、供遭电、夹供气叉、供衰暖等赚的状语况如扫何是幸人们移最关棚切的芹问题花。住宅柏管理脊的目坏的是愈为住段户提声供舒过适的样生活坊环境听，因明此房掠屋及步设施仁的维妄修养犯护、形保安房诚、清透洁、苹绿化口、康邪乐及之多种涌服务朴项目南的管饼理就袖显得据较为很重要新。3.乡丰公共柳商业饰楼宇吵管理冈：形例象第退一良好锋的物租业管覆理可曲以创风造商够场的顽美好器形象月，从眠而吸抓引顾片客，优这是娇公共黑商业轻楼宇走管理凳的最莲大要愿求。侮要做训到这孟一点刷就必粘须注觉意这撕样几品个方默面：在适当疼的地方献设置明吉显的方森向指示唤牌；商店的孝招牌应荡妥善管粒理；设施饿设备芝应加乱强养疮护，铸减少满停机重率；空气调抛节必须匙适宜；消防声通道绸必须炭保持淹畅通撇无阻畅；所有固劣定装置垂、设备斤和装饰浊品，均育须达到蓄高度安坏全标准悄；管理好陡停车场弟，方便贡顾客的混交通往议来；积极只组织央宣传比和促织销活直动，呆吸引驰顾客巾前来伪商场补购物姻。4.旅钟游宾馆初管理：扇优质服蛛务服务积质量嫂是宾就馆的姻生命便，也课是衡享量其辟管理艳水平鹿的主静要标僵志。旅游当宾馆悬的优菜质服攀务所嫌涉及差的范因围非溜常广劫泛：（1美）从据客人贡需求赶看：就宾馆胀是以筋提供吨客房恒、餐忆饮、高商品荣、康屿乐活写动和际综合停服务池项目看来满鉴足客谈人需趋求，换因而聋优质共服务都必然斯涉及酬各部娇门、标各环怎节、老各岗后位。音而且晚宾馆溪各部败门、创各工矮作环燃节的洲优质捞服务回是互茄相联扇系的器，它磨们共橡同形饮成宾厨馆的朋整体酬服务愿质量寸。（2）签从服务酱质量的辞内容看牧：包括漏设施设辱备质量黎、产品潮质量和联劳务质萍量三个蚊方面。5.孔工业效厂房头管理瞧：难湿度较骨大工业巡寿厂房年是较脉难管蹈理的蛋一种利物业纯，因局为其骨使用嘴的特匠殊性宋而导刃致矛韵盾多鹿，使祸得管谨理难忙度大视。比秃如：厂房早储存尝易燃窜货物金易造通成火德警危汤险；笨重的菜机器和患存量过吴多的货于物，使诊重量超喊出楼面具结构的垦负荷；机器开完动时产竹生震荡恐，使建棵筑损耗牵严重；由于使漫用功能肯的特点软，工业幕厂房难雾于保持轿清洁。在工业论厂房管痛理中，舞主要是浑确保水取电等的辜供应不普受影响伶，以保甚证生产因顺利进狗行；货物运秀输必须则流畅，茎这就使继工厂货溪物装卸妈区的设点立和管淋理成为惨工业厂潮房管理轨非常重唯要的一犁环。六、物侧业管理鄙的基本疗环节（一）昌物业管绘理的前搅期介入所谓前屋期介入撒，是指川物业管失理公司渡在接管酿物业以锡前各个缴阶段（邮项目可吊研阶段摸、规划晴方案设旋计阶段谈、施工智阶段等罩）就参拾与决策买。制定昨出物业坐管理方羡案，并匙从管理鸽的角度摊为开发亩商提出竿楼宇设并计、施象工监管站、设备祸选用、倘功能规牵划、房乘屋租赁麦、工程忘交接等株方面的触建设性徐意见。这种躁前期坚介入塑并不钳意味锣着物杠业管侍理的辅具体典工作爷的介堪入，湖而往姿往是厘指物遇业管绞理人疫员向成设计窝部门碰提供齿物业尘设计东方案显的咨此询意相见。（二）昼物业管成理部门题的成立物业童在竣缓工交散付使临用前济就应赤该落大实管磁理单终位。堆如果缺准备疤选聘圆专业烤物业棕管理梢公司钟，可蹲以向敬社会广上招春标，渗通过浊竞争易选聘耽优秀辣的物妙业管染理公联司；孙如果团开发欣商准换备自筹己管悲，就筋应成感立属逆下的春物业况管理瓦部门涛。物业管设理公司睁机构一贝般有两葛种形式撒：一是实恐体性的陵物业管银理公司浪，内部阁分为两填个层次摆：即管喝理层和燃作业层恒。二是纯晨由管理配人员组刚成的物湿业管理店公司，嫁而无作例业层。浮这类公会司不带筝工人队摄伍，而霜是通过者合同形饶式与社纤会上各按类专业塑服务企搏业形成粱松散型勿的联合谁，以合夹同的方第式将物驰业管理塑内容发汁包给相阵关的服潮务企业地。（三）吗物业管阵理人员旅的选拔渐和培训根据斤物业环管理及专业点化和贫现代仍化的蜘要求龟，物荣业管烈理所牲涉及镜的各弱岗位策工种夸人员棋应达凯到一韵定的雕水平浆并对怎其上既岗资接格进债行确小认。人员命选择掉一般惜需要条两种存类型商：管押理类荡型和裕工程纤技术些类型监。培训时浑间应选偿在开展理管理工般作前3伸～6个江月为佳碎；培训内平容应根疏据设置注的岗位眉要求考戏虑；培训海目的献以能教胜任甚所担恶负工谨作为嫩基本涛点，吨应注绪意的种是有玩些工舍种如歉电梯趣维修厘工、描锅炉用工、柄配电厦工等嫁应取此得政宏府主业