房地产运营计划管理

房地产企业运营与计划管理

课程目标☺☺☺☺全面介绍运营计划管理的核心内容和主要方法深入解析业内成熟的运营计划管理体系通过运营计划集成运营管理的具体工作介绍业内标杆企业运营的操作方法和经典案例目录第一章如何理解房地产企业运营与计划管理第二章怎样形成高质量的房地产企业运营计划第三章房地产企业运营多层级计划要点分析第四章房地产企业运营计划的执行、控制与调整第五章如何进行计划管理的考核与激励第六章实现高效运营、缩短开发周期的典型方式第七章标杆企业计划编制流程与模板借鉴第一章如何理解房地产企业运营与计划管理

第一节什么是房地产企业运营 第二节计划与计划管理的一般概念 第三节计划管理的六大基本过程第一节什么是房地产企业运营

一、房地产企业管理的三个层次

发展目标项目开发运营体系第一节什么是房地产企业运营

二、运营管理的定义与职能

运营(Operations)

就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品 和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入材料设备人员信息资金输出 产品 服务

职能过程 制造 供应 运输 服务创造和提供产品和服务的过程第一节什么是房地产企业运营

二、运营管理的定义与职能

运营管理(OM)

就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行 和改进。___《OperationsManagementforCompetitiveAdvantage》第一节什么是房地产企业运营

二、运营管理的定义与职能

运营管理的主要职能

提出内部管理机构设置及岗位设立方案 组织拟订公司的业务规范和业务流程 确定各管理层级的授权 组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划 确定和分解全年经营指标 协调制定公司的全面预算 协调各部门之间的工作关系 主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作 协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评

……第一节什么是房地产企业运营

三、房地产企业运营的特点

房地产企业运营的特点

房地产企业运营是把项目开发作为创造和提供产品和服务的过程 房地产企业运营管理是对项目开发各系统进行设计、运行、评价和改进 房地产企业运营管理对项目开发过程进行计划、组织、实施和控制第一节什么是房地产企业运营

三、房地产企业运营的特点

当前房地产运营管理的状况

部门职能不清，部门相互推诿 岗位职责不明，干好干坏说不清 授权不清，不知该不该做主 单个项目做得很好，但多项目运作问题不断 同样的问题重复发生 一个领导一种做法 越级指挥，计划天天变 制度流程一大堆，形同虚设

……计划的形成：事前控制计划的跟踪与监控：事中控制计划的调整：事后控制第二节计划与计划管理的一般概念

一、计划 计划是管理的首要职能,要求围绕着企业的既定目标，对 未来的活动进行预先的行动安排。 二、计划管理——计划管理的PDCA第三节计划管理的六大基本过程

《PMBOK指南》

一．活动定义 二．活动排序 三．活动资源估算 四．活动持续时间估算 五．制定计划表 六．计划执行与控制一．活动定义

确定为产生项目各种可交付成果而必须 进行的具体计划活动。

其基本依据是工作分解结构（WBS）。是 将工作分解结构的最下层的可交付成果有 计划的分解为更小、更易于管理的组成部 分，即具体的计划活动，为估算、安排进 度、执行，以及监控项目工作奠定基础。二．活动排序

识别与确定各计划活动之间的逻辑关系 （依赖关系），来安排计划活动顺序。

要充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖 关系，利用网络图的4种紧前关系，准确表 达计划活动之间的逻辑关系。 （FS）完成对开始（FF）完成对完成（SS）开始对开始（SF）开始对完成示例三．活动资源估算

估算完成各计划活动所需资源的种类与 数量。

资源（人员、设备或物资）的估算除经验 数据与专家判断外，还要自下而上估算。 将工作进一步分解，估算下层每个更具体 的活动资源需要，以做到合理与科学。四．活动持续时间估算

估算完成各计划活动所需工时单位数。

除专家判断、类比估算、参数估算外，三 点估算是一个有效和合理的估算方法（最 可能、乐观、悲观持续时间估算的平均 值）。时间估算是逐步细化与完善的，取 决于数据依据的详细程度与准确性。五．制定计划表

分析计划活动顺序、持续时间、资源要 求，制定项目进度表。

里程碑进度表（里程碑图）、概况性进度 表（横道图）、表明逻辑关系的详细进度表（网络图）。示例六．计划执行与控制

控制项目进度表变更。

判断项目进度的当前状态，查明进度是否 已经改变，以合理的方式处置变更。第二三章三怎样三形成三高质三量的三房地三产企三业运三营计三划第一三节三房地三产项三目开三发工三作分三解结三构第二三节三房地三产企三业运三营多三层级三计划三管理三体系第三三节三房地三产项三目开三发资三源策三划第四三节三准确三编制三项目三开发三计划第五三节三开发三计划三与各三部门三工作三有效三结合三的把三控点第六三节三计划三编制三的管三理要三求第一三节三房地三产项三目开三发工三作分三解结三构一、三项目三工作三分解三结构三定义项目三工作三分解三结构三是项三目团三队为实现三项目三目标并创造三必要三的可交三付成三果而执三行的三工作三分解三之后三得到的一三种层次三结构。每三下降三一个三层次三意味三着对三项目三工作更详三尽的说明三。第一三节三房地三产项三目开三发工三作分三解结三构二、三房地三产项三目开三发工三作分三解的三原则1.工作三分解三结构三确定三了项三目整三个范三围；三经分三解的三下一三层次内三容之三和要10三0%反映三上一三层的三范围三。2.把项三目可三交付三成果三分成三较小三的、便于三管理的工三作和三可交付三成果三，既不三能太三粗，三也不三能太三细。3.直至三结构三最底三层的“工作三细目”水平三，可三以可三靠地三估算费用三和持三续时三间。1.2.3.4.5.6.论证三阶段三工作三分解策划三阶段三工作三分解设计三阶段三工作三分解施工三阶段三工作三分解营销三阶段三工作三分解入伙三及维三修阶三段工三作分三解第一三节三房地三产项三目开三发工三作分三解结三构三、三编制三房地三产项三目开三发各三阶段三工作三分解三结构1.论证三阶段三工作三分解①三论证三阶段三的主三要工三作和合理三顺序②三论证三阶段三的工三作成三果③三论证三阶段三工作三分解三结构2.策划三阶段三工作三分解①三策划三阶段三的主三要工三作和合理三顺序②三策划三阶段三的工三作成三果③三策划三阶段三工作三分解三结构3.设计三阶段三工作三分解①三设计三阶段三的主三要工三作和合理三顺序②三设计三阶段三的工三作成三果③三设计三阶段三工作三分解三结构4.施工三阶段三工作三分解①三施工三阶段三的主三要工三作和合理三顺序②三施工三阶段三的工三作成三果③三施工三阶段三工作三分解三结构5.营销三阶段三工作三分解①三营销三阶段三的主三要工三作和合理三顺序②三营销三阶段三的工三作成三果③三营销三阶段三工作三分解三结构6.入伙三及维三修阶三段工三作分三解①三入伙三阶段三的主三要工三作和合理三顺序②三入伙三阶段三的工三作成三果③三入伙三阶段三工作三分解三结构项目三开发三工作三分解三结构三案例计划级别计划内容一级计划即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排。二级计划即项目开发各阶段、各专项项业务工作计划，确定各阶段、各专项业务全部工作计划安排。三级计划即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束的全过程。第二三节三房地三产企三业运三营多三层级三计划三管理三体系一、三项目三维度三的计三划：三房地三产项三目多三级计三划系三统计划级别计划内容公司经营计划指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化和表现形式，是公司预算编制的基础。业务部门计划根据公司年度经营计划制定的业务部门工作计划。月计划业务部门制定的每月工作计划。第二三节三房地三产企三业运三营多三层级三计划三管理三体系二、三组织三维度三的计三划：三房地三产企三业的三多级三职能三计划三系统

级别分类一级计划二级计划三级计划项目开发项目发展计划项目策划定位计划报建计划设计计划出图计划施工计划营销计划成本计划采购计划资金计划入伙计划客服计划销售回款计划样板确认计划项目分包队伍进场计划项目甲供材料进场计划营销配合工程计划认筹计划开盘计划销售计划广告推广计划专项业务计划样板房开放计划工程款和费用支付计划公司运营公司经营计划业务部门工作计划财务计划人力资源计划企业文化发展计划部门月计划三、三房地三产企三业运三营多三级计三划管三理体三系第二三节三房地三产企三业运三营多三层级三计划三管理三体系【案例三分享三：标三杆企三业的三多层三级计三划管三理框三架1三2】项目三计划一级三计划（项三目发三展计三划）二级三计划（项三目各三阶段三和各三分项三业务三计划三）三级三计划（项三目单三项工三作计三划）四级三计划（工三作细三化计三划）运营三计划公司三经营三计划部门三业务三计划月计三划周计三划第二三节三房地三产企三业运三营多三层级三计划三管理三体系三、三房地三产企三业运三营多三级计三划管三理体三系1.单项三目现三金流三分析三与资三金平三衡2.多项三目现三金流三汇总三与资三金平三衡案例三：资金三平衡三计划三表第三三节三房地三产项三目开三发资三源策三划一、三项目三现金三流和三资金三平衡案例三：现金三流分三析二、三工程三策划三与合三约规三划案例三：合约三规划三、三人力三资源三策划四、三资源三策划三的确三定（项三目启三动报三告、三经营三策划三书、三项目三发展三报告三）——各类三标准三与经三验数三据一、三基础/标准三数据1.工程三工期2.设计三周期3.预售三工期重视三经验三数据三的积三累，三特三别是三自身三公司三的经三验数三据，三因各三公司三操作三均不三相同第四三节三准确三编制三项目三开发三计划施工三进度三计划三编制三流程【案例三分享三，标三杆企三业的三计划三管理三标准三化有三关参三考文三件】第四三节三准确三编制三项目三开发三计划二、三标准三模板/工具计划三模板三案例采购三工作三细化三计划三（模三板）做好三层级三平衡三与匹三配过细三则难三以进三行合三理分三权第四三节三准确三编制三项目三开发三计划三、三编制三深度三与计三划精三度1、恰三当的三深度--三-计划三管控三的精三细度三体现三管理三的精三细抓重三要节三点与三输出三成果过细三则难三以抓三住重三点排序三及逻三辑关三系明三晰过细三则关三联复三杂、三推卸三责任三、效三率下三降2、计三划的三精度--三-计划三细化三至可三以精三确估三算的三程度分项计划名称招标方式考察时间出图时间招标时间签约时间进场（开工） 时间计划开始计划完成计划开始计划完成计划开始计划完成计划实际铝合金门窗工程 招标计划第五三节三开发三计划三与各三部门三工作三有效三结合三的把三控点建立三如下三的逻三辑关三系是三计划三成功三的关三键开发三计划三与各三部门三工作三有效三结合三的把三控点案例第六三节三计划三编制三的管三理要三求一、三计划三编制三的相三关责三任人——主导三、配三合、三执行三、检三查、三反馈三对象二、三计划三编制三的时三间要三求案例——编制三开始三时间三、持三续时三间、三检查三时间三点自上三而下三提出三节点三要求自下三而上三编制三计划三满足三节点三要求信息三提供三，反三馈评三审，三对口三管理反反三复复三多个三来回三的磨三合反反三复复三多个三来回三的磨三合第六三节三计划三编制三的管三理要三求三、三计划三编制三的沟三通要三求——对象三（知三会部三门/人）三、媒三介、三方式公司三经营三目标三分解①计划三的评三审：②计划三的审三批：③计划三的下三达：部门三相关三人员三参与三的计三划编三制评三审部门三之间三的计三划评三审公司三多项三目的三计划三评审分级三层审三批分级三层形三成计三划完三成指三标正式三的计三划版三本计划三的严三肃与三权威三性第六三节三计划三编制三的管三理要三求三、三计划三编制三的沟三通要三求——对象三（知三会部三门/人）三、媒三介、三方式第二三章三怎样三形成三高质三量的三房地三产企三业运三营计三划小结第三三章三房地三产企三业运三营多三层级三计划三要点三分析第一三节三项目三开发三的纲三领性三计划三：项三目发三展计三划第二三节三开发三各环三节的三有关三专业三计划三内容三要点三分析第三三节三各级三职能三计划三要点三分析第一三节三项目三开发三的纲三领性三计划三：项三目发三展计三划一、三项目三发展三计划三的内三容分三析1.法律三手续三关键三节点2.项目三融资三节点3.项目三专业三管理三监控三点4.协调三各专三业关三系的三关键三点5.销售三回款三节点6.重大三的费三用节三点7.重要三审批三授权三点8.阶段三成果三完成三节点第一三节三项目三开发三的纲三领性三计划三：项三目发三展计三划二、三如何三设定三以下三关键三节点1.公司三总部三控制三的关三键节三点2.区域三公司三控制三的关三键节三点3.项目三公司三控制三的关三键节三点项目三发展三计划三关键三节点第二三节三开发三各环三节的三有关三专业三计划三内容三要点三分析一、三项目三设计三计划要点三分析二、三项目三报建三计划要点三分析三、三项目三施工三计划要点三分析四、三项目三采购三计划要点三分析五、三项目三营销三推广三计划要点三分析六、三项目三售楼三处与三样板三间实三施计三划要点三分析七、三其他第三三节三各级三职能三计划三要点三分析一、三战略三定位三与战三略目三标二、三公司三年度三工作三计划三、三职能三部门三年度三计划四、三职能三部门三月计三划第四三章三房地三产企三业运三营计三划的三执行三、控三制与三调整第一三节三什么三影响三了计三划的三有效三执行第二三节三如何三保证三计划三的有三效执三行第三三节三常见三的几三种计三划监三控方三式第四三节三计划三的动三态调三整第一三节三什么三影响三了计三划的三有效三执行一、三运营三平台三对计三划执三行的三影响三分析1、组三织架三构与三权限三划分三对计三划执三行的三影响效率2、经三营目三标的三不确三定性三对计划三执行三的影三响战略3、团三队执三行力三对计三划执三行的三影响习惯三，随三意性第一三节三什么三影响三了计三划的三有效三执行二、三哪些三业务三环节三对常三常对三计划三执行三造成三影响1、设三计管三理对三计划三执行三的影三响2、报三建管三理对三计划三执行三的影三响3、采三购管三理对三计划三执行三的影三响4、成三本管三理对三计划三执行三的影三响5、现三场组三织与三条件三变化第二三节三如何三保证三计划三的有三效执三行一、三计划三分解三与落三实业务三作业三计划三的规三范化三工作三要求执行三部门责任三人第二三节三如何三保证三计划三的有三效执三行二、三对比三分析三两种三有效三执行三推动三方式三：任务三导向三与成三果导三向任务三导向三的计三划管三理成果三导向三的计三划管三理第二三节三如何三保证三计划三的有三效执三行二、三对比三分析三两种三有效三执行三推动三方式三：任务三导向三的计三划管三理优点三：缺点三：前提三：成果三导向三的计三划管三理优点三：缺点三：前提三：第二三节三如何三保证三计划三的有三效执三行三、三计划三的跟三踪及三节点三、结三果的三反馈业务三作业三计划三的规三范化三工作三要求执行三部门责任三人完成三时间三和完三成质三量的三考核第二三节三如何三保证三计划三的有三效执三行小结项目三管理三月报三案例月计三划完三成情三况表三案例第三三节三常见三的几三种计三划监三控方三式一、三各类三计划三管理三报告1、部三门工三作周三报月三报季三报2、项三目管三理周三报月三报3、地三区公三司的三经营三管理三月报4、集三团型三企业三的经三营分三析报三告5、其三他报三告、三报表第三三节三常见三的几三种计三划监三控方三式二、三运营三会议三制度1、定三期例三会、三临时三会议三和专三题协三调会2、明三确会三议目三的、三事先三沟通三信息三、分三发材三料、三准备三议案3、形三成会三议纪三要并三跟踪三检查案例三：标杆三企业三会议三管理三体系案例三：标杆三企业三会议三准备第三三节三常见三的几三种计三划监三控方三式三、三实时三交互三与共三享的三信息三平台1、OA系统2、ER三P系统3、项三目管三理信三息系三统第三三节三常见三的几三种计三划监三控方三式四、三实地三检查三、抽三查1、掌三握最三新情三况2、查三看一三手资三料3、检三验报三告、三报表三及其三他上三报资三料的三真实三性第四三节三计划三的动三态调三整一、三计划三的适三用性三与权三威性三的平三衡1.计划三不适三用时三要调三整，三但不三能因三为有三变化三而不三作计三划2.按授三权审三批，三保持三计划三的权三威性3.对调三整原三因、三责任三和造三成的三影响三作出三分析三，有三量化三数据，三用于三考核三和经三验积三累第四三节三计划三的动三态调三整二、三关键三线路三与节三点的三控制1.重点三控制三影响三公司三经营三业绩三与资三金的三时间三节点三变化2.在单三一计三划中三，重三点控三制该三计划三的关三键线三路上三的工三作时间调三整3.不影三响其三他部三门业三务及三整体三计划三的调三整不三作严三格控三制第四三节三计划三的动三态调三整三、三调整三的管三理层三级1.谁编三制谁三调整三为原三则2.在较三小的三幅度三及非三关键三性的三调整三中，三审批三权限适度三下放第四三节三计划三的动三态调三整四、三调整三的信三息沟三通1.系统三考虑三调整三对其三他部三门和三计划三的影三响2.切忌三单个三部门三、单三个计三划作三出调三整时三，沟三通不三到位，三计划三之间三相互三矛盾三，导三致整三个计三划体三系无三法运行3.涉及三多部三门的三计划三调整三，由三统一三责任三部门三负责三调整信三息的三发布三，保三证信三息的三有效三性第五三章三如何三进行三计划三管理三的考三核与三激励第一三节三计划三管理三考核三常见三问题三分析第二三节三如何三清晰三界定三考核三的对三象第三三节三以什三么标三准和三指标三衡量三计划三管理三的效三果第四三节三考核三的多三种方三式选三择，三根据三管理三状况三与模三式确三定第一三节三计划三管理三考核三常见三问题三分析一、三难点二、三原因第二三节三如何三清晰三界定三考核三的对三象一、三计划三的执三行主三体及三其定三位二、三责权三对应三原则第三三节三以什三么标三准和三指标三衡量三计划三管理三的效三果一、三计划三本身三的执三行结三果二、三计划三管理三过程三的规三范性三、三各级三中间三结果三的质三量符三合与三完成三度第四三节三考核三的多三种方三式选三择，三根据三管理三状况三与模三式确三定一、三结合三绩效三的综三合考三核二、三多角三度或三层级三的专三项考三核【案例三分享三：某企三业计三划管三理专三项奖三励制三度】第四三节三考核三的多三种方三式选三择，三根据三管理三状况三与模三式确三定进度三控制三的两三大利三器：【案例三分享】第六三章三实现三高效三运营三、缩三短开三发周三期的三典型三方式第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式第二三节三以终三为始三的成三果管三理第三三节三开发三流程三的再三造与三提升第四三节三具体三业务三方法三的改三善项目三公司三或项三目部开发设计工程程三销三售第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式一、三三种三项目三组织三管理三模式职能三管理三型开发设计工程销售开发项目三管理三型项目三公司设计三销售工矩阵三式管三理型开发设计工程销售项目三部项目三部第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式二、三房地三产项三目组三织的三各种三形式强矩三阵（三弱职三能）开发设计工程销售项目三部项目三部类三型职责三分工实施三条件优点缺点•下派三专业三人员三在专三业职三能上更三多依三靠专三业部三门•通常三项目三经理三更多三的履三行现场三工程三管理三职能•项目三部成三为项三目执三行的三负责主体三，职三能部三门成三为资三源提供、三建议三与监三督主三体•良好三的团三队意三识享•项目三（部三）公三司成三为开三发工作三的全三权负三责主三体•项目三经理三协调三力强•发挥三专业三优势•效率三降低•单项三目或三多项三目•对项三目环三境反三应迅三速，三便于实现三项目三产品三的创三新和三技术专业三化的三提升•员工三介入三双重三职权三之中三，需要公三司良三好的三人际三关系三和全面的三培训•项目三数量三较多三，需三要人三才共•提高三运作三效率•职能三团队三优势三弱•人力三资源三浪费三，管三理成三本加大•多项三目平衡三矩阵三式开发设计工程销售项目三部项目三部弱矩三阵（三强职三能）开发设计工程销售项目三部项目三部组织三管控三模式三选择子公三司核三心能三力－专三业能三力强三弱－管三理能三力强三弱地理三位置－区三域内－跨三区域项目三规模－多三项目三大规三模－小三项目三小规三模产业三相关三性－不三相关三产业－相三关产三业－单三一产三业组织三发展三阶段－创三业阶三段－成三长阶三段－成三熟阶三段第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式三、三房地三产企三业组三织管三控模三式的三选择1、管三控模三式的三决定三因素组织三战略－专三业/多样三化－稳三健/快速三规模三化总部功能核心功能机构设置第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式三、三房地三产企三业组三织管三控模三式的三选择2、房三地产三企业三总部三三种三不同三的管三控模三式管理三模式功能三和人三员配三置集分三权分权集权三与分三权相三结合集权操作三管理三型•财务/资产•投资三管理•法律三事务•人力三资源•行政三管理•成本三管理•产品三研发•采购三管理•项目三管理•营销三管理•客服三管理总部三组织三机构+业务机三构战略三管理三型•财务/资产•战略三管理•投资三管理•收购三、兼三并•人力三资源•法律三事务•审计•产品三研究•品牌三管理•运营三管理总部三组织三机构+支持三服务三机构财务三管理三型•财务/资产•战略三管理•投资三管理•收购三、兼三并总部三组织三机构第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式三、三房地三产企三业组三织管三控模三式的三选择3、企三业不三同发三展阶三段管三控模三式的三不同三选择公司三总部区域三公司10三0个城市三公司项目三公司项目三部公司三总部城市三公司20三-4三0个项目三公司项目三部城市三公司项目三公司项目三部城市三公司项目三部单项三目公三司第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式三、三房地三产企三业组三织管三控模三式的三选择4、标三杆企三业组三织管三控模三式对三比标杆三企业三组织三管控三模式三对比三（案三例）基于三战略的组三织管三控模三式基于三项目三开发三过程设置三职能三部门确定三各部三门职三能权三责设置三各部三门的三岗位三定编明确三各岗三位职三责1、合三理处三理好三集权三和分三权；2、确三定项三目管三理模三式的三选择三；3、明三确总三部与三下属三单元三的权三责边三界。1、分三析项三目开三发的三各个三阶段三和业三务活三动分三类；2、设三立部三门并三明确三部门三的职三能定三位。1、分三析部三门间三沟通三协调三关系2、明三确各三部门三之间三权责三边界三划分三；3、确三定各三部门三的职三能。1、部三门职三能的三分析三与分三解归三类；2、确三定部三门各三岗位三名称三及基三本工三作内三容；3、分三析各三岗位三工作三饱满三程度三；4、确三定各三岗位三设置三。1、细三化岗三位工三作内三容；2、明三确岗三位工三作要三求、3、确三定岗三位职三责并三形成三岗位三说明三书第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式四、三职能三部门三、岗三位与三权责三划分第一三节三组织三与管三控的三优化三，选三择适三合的三运营三模式五、三建立三运营三行为三规范竖向一、三二级三流程三，解三决跨三专业三配合，三理顺三接口三，清三晰责三权三、