房地产成本构成

房地产成本构成

引子

我们常常听到这样一句话：

万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？

引子也听到过有人这样说：

成本增加多少就在售价中提高多少!!!我们还有多少底气敢说这句话？

宏观调控形势下引子可我们却从未听到过这样的话：

我们的成本在本行业中占有优势!!

目的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识

题纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰

一、前言开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等30%50%10%10%成本工作三大块：事前----事中----事后二、成本八大类每类可分为二----四级科目

共约500行子目约2000组数字二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计

建筑面积

*可售车位

可售面积

*

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工

成本有哪八大类？四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修

四、主体安装工程费

1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它

六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程四、成匹本科目艺基本组钥成七、桌配套拜设施布费1、游地泳池5、地蝴下室2、会窄所6、行戴政管突理及贸设区摸服务3、幼儿挣园7、市政劲用房4、学惠校八、浙开发樱间接腐费1、工程下管理费3、营聋销设越施建砌造费2、资本废化利息4、物责业完全善费5、不可遭预见费四、音成本尺科目圣基本贞组成一、土拳地获得兄价款1、政睛府地都价及恢相关比费用◆本土未地出刘让金◆皱契糟税4%3、红才线外残市政傅设施◆帮大捞市政配渠套费10桐5元/M诸2◆河西市索政配套圾费110元/M恰2三级押、四捡级科掘目光明葛比宝真山费裁用高幻玉在哪巾里？晕高多荒少？丧光援明比忠金色惧费用建高在捡哪里逼？高耀多少阵？四、裙成本身科目溜基本振组成二、助开发誓前期励准备运费1、勘察声设计费◆蔑勘撤察丈认量费---对---下设内五~十个子私目商品焦房测惯绘、绢初勘浅、详牵勘、获施工什验线椅、竣侵工测列量、壤日照炒分析免等◆窑规盾划设明计费---率---下设坑五~十个子曲目交通分唱析、概销念设计圾、规划赤设计、歉施工图硬设计、茄室外自箭来水管屑道设计晕、小区糕配电工滔程设计蛙、环境拌设计等2、报火批报反建费◆却报劝批报建倾费--刻--宣--下设二抱十个子及目政府泉综合钱报建吗、人衣防异底地建刊设、常白蚁烤防治换、图叔纸审府查、膜新墙劝体材剪料保句证金换、散称装水得泥保凑证金输、工元程招揪标管果理费毛、项屡目环准境影溉响测抱评、眯消防串检测齐、房姻屋交拳易手坊续、霜商品棵房价村格认冲证、筒房屋笋面积婶测量踩等等四、承成本挖科目戒基本活组成2、报论批报叶建费◆增容微费--悠--弹--下设五~十个子榜目供电穿贴费锋、水雅增容旋费(住宅吃、商妄业)、煤气兼增容费◆三通零一平费--间--删--下设纷三个阶子目临时道悼路、临垒时用电竟、临时融用水四、功成本碎科目芳基本名组成三、主跃体建筑顽工程费1、基梳础工废程费◆土方◆护便坡挂网葛喷浆四、深杨搅桩悲止水木、钻乖孔灌愤注桩且支护卧、木象桩等◆工程泼桩、桩真基检测步、降水2、结构欺与粗装舰修3、门窗状工程◆单穗元门◆入户便门◆防火纲门、防舍火卷帘估门◆窗妈、阳权台门四、成腔本科目软基本组阵成三、记主体雨建筑睁工程娇费4、公姥共部鸽位装西修◆大堂于精装修泛、架空城层、地脾下室大劝堂◆电沉梯厅转精装包修◆单鬼元入猎口、逼楼梯军间◆外墙拨：涂料、录面砖、劝页岩砖熄、花岗势岩、铝披合金花犯鉓等5、室内档装修四、主骗体安装栽工程费◆室干内水恐暖气森电施工嘱费用群、PV派C管、分电缆余、配仆电箱大户内拔箱、请开关集插座侄等◆设弱备及赚安装斗费电梯散、通睡风、启消防闭系统◆弱电挎系统防盗悦、对揪讲系锤统、添三表丘远传椒、有损线电耕视、礼电话移、多席媒体载箱四、溜成本搬科目极基本秩组成五、界社区券管网涉费室外嘱给排故水系驴统◆室咐外给每水◆您雨污赵水◆瓶室外灰消防室外燃块气系统◆管道环系统◆慕调压站室外诵电器如及高贞低压向设备◆高役低压纲配电舒设备繁及安受装◆室外押强电管闲道及敷暴设◆室桌外弱电幅管道埋盲设室外智钉能化系奋统◆停辅车管程理系陆统◆陪小区刷闭路元监控炊系统基◆周比界红石外防为越◆小驾区门魂禁系蔽统◆客电子仗巡更双系统撑◆电血子信间息公焦告系痛统◆前白景音所乐广夫播系蛛统◆管人工闪湖电舱子提今示系猪统四、迎成本存科目斑基本姨组成六、等园林灵环境枪费1、绿泪化建段设费2、建筑循小品3、道怖路广旺场建奏造费4、围墙犯建造费5、室外车照明6、室淹外零尸星设俗施七、必配套屋设施舱费会所◆基础淡工程◆羽结构与贪粗装修父◆安装霉费◆室圣内精装新修◆铝合金龙门窗◆页外墙装蚕修(花岗岩蛙、涂料吗、面砖西等)四、言成本拌科目鬼基本负组成七、单配套魂设施愈费幼儿园---很---蜡-光明无学校--轿--肿--缘瑞--桶-光明档无地下神室◆结飘构与森粗装礼修◆筒安装件费◆谱人防微设备存费模◆车默挡及究仃车驾位行政岛管理质及社晨区服塘务◆基拆础费骑用◆抓结构模与粗姨装修庸◆安感装费险◆室叶内精良装修市政公猛用房◆基测础费朗用◆米结构刊与粗萌装修妈◆安络装费轮◆室搞内精鸣装修八、开卧发间接座费工程管迷理费◆工大程监辅理费云◆预害结算咬编审升费◆行政费年用◆施工奖牺金◆工程支质量宗监督晋费◆安全监芬督费◆工程升保险闸费◆工程细郊部检查新费四、成恭本科目鲁基本组脚成八、开闲发间接役费资本北化利述息营销设血施建造椅费◆接待庆厅及销歇售办公沿室装修屋费◆样凶板间费案用◆示范景讨观带费物业蜂完善日费不可活预见翁费光明隐的建皂筑工刘程费疮为何鞋比金茶色便崖宜？五、光明默与赛短纳丽烂舍成歉本对室比光明与脂赛纳丽世舍经济睬指标对径比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)1251361111车位面积(M2/个)6149-12光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461基础工程4336.746169.862结构及粗装修18891.8525974.253门窗工程2073.372870.034公共部位装修

3520.735731.265室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13

项目总投资98518.39133169.38序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101基础工程256290342结构及粗装修7608621023门窗工程124135124公共部位装修

199259605室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282

项目总投资5462.395812350光明与星赛纳丽野舍单价忠对比六、天监津万科狡项目与奥顺驰成福本对比一、顺作驰项目管简介指好标：各项秋成本壁对比土地蔑成本前期成硬本主体牢成本区内配国套环境蜡成本单位：埋元/M2顺驰难土地坐费用晶：顺驰万科830773加权蹦平均结论纽奉：顺举驰在棕土地哨获得度成本旷上并葱不占难优势单位秆：元/M歌2各项节成本漆对比土地成灵本前期成熔本主体成热本区内歼配套环境快成本万科土士地费用陈：单位谋：元/M免2各项成将本对比土地成屿本前期状成本主体即成本区内配箭套环境咽成本顺驰袄前期傲费用脸：单位劣：元/M2顺驰万科160177加权葵平均前期搏成本挠有差角异？各项挠成本弱对比土地谣成本前期蓄成本主体麦成本区内配离套环境成孟本万科期前期别费用片：1-1、顺驰蜜设计费台用：单位：接元/M2各项成匙本对比土地博成本前期成每本主体台成本区内配摩套环境松成本1-2、设计皱费用对滨比：单位：御元/M2顺驰住亿宅设计们费约在30-告40元之间莫，万科仆的设漆计费坚约合70元/M自2分析柏原因贪：1、多请蕉国外设键计公司普；2、重复熟、修改忧设计、泄无效设肺计成本运较高；3、需尿设计淋项目勺过多常规：蛇概念设烛计、方汗案设计哨、环境壮设计其它：蛾人防设臭计、照粘明设计漠、样板铜房装修书、配饰便设计叔、水仰环境疗设计慨、人孙工湿蹲地设磁计等妻等各项成似本对比土地成梨本前期成完本主体熟成本区内配搭套环境成蒜本2-1、人占防费复用：单位：萌元/M钩2各项成工本对比土地唱成本前期成轧本主体成行本区内美配套环境成缘瑞本2-2、人防释费用对告比：单位：谎元/M欢2顺驰人纸防费用量：（1）区撇县项漂目及泪早期矿项目碍人防凤费经妖协调持不发秒生费赛用，（2）建段地下威车库师项目层较多狠，导辩致人镇防费镜较高结论：天津在市项系目的寸人防席费用泡交纳甜存在榴可协雅调空旬间，顺天津筹万科问可在大此方量面加搂强协宏调力爪度。各项口成本疫对比土地偷成本前期成牙本主体成咐本区内尘配套环境崇成本3-老1、小配梢套费用刘：单位：毫元/M2各项胞成本赖对比土地酬成本前期成躬本主体外成本区内配状套环境惑成本3-逐2、小配苏套费用对比孟：单位封：元/M2顺驰不小配井套费混用：区县烦项目绵及早欲期项阁目小马配套吼费经啦协调辛不发商生费愉用，近两年李开发项降目均已例规范交律纳此费盗用，未叼减免结论描：随着政犬府部门纺对房地冠产业的程逐渐规猜范，天索津市内跟项目的浩小配套威交纳将知严格执孔行，在概此项无代协调空而间。各项成颜本对比土地成倾本前期宾成本主体成列本区内配脖套环境灶成本顺驰主砖体成本女：单位：稼元/M2各项成赚本对比土地成需本前期成对本主体舰成本区内配筋套环境田成本单位：赢元/M蓝2顺驰万科11531329简单算踩术平均结论参：万缓科建快安成势本较膝高各项成伤本对比土地联成本前期搭成本主体盾成本区内秩配套环境成更本万科炒主体谎成本排：顺驰什区内而配套艘成本景：单位：殃元/M2各项成判本对比土地成孤本前期成盲本主体念成本区内配妹套环境成抚本单位阻：元/M铸2顺驰万科247408简单撕算术况平均区内霉配套毅成本液差异筐很大恨？各项易成本旷对比土地成蔽本前期成熄本主体态成本区内配党套环境栋成本万科且区内浇配套无成本值：1-急1供热压：单位壁：元/M界2各项成聚本对比土地成厨本前期成翼本主体成丈本区内配翠套环境插成本1-2、供热绞费用对血比：单位改：元/M2顺驰供缸热费用视：（1）源笼头费焰：万辽科以绒往项怨目交六费77慢-8喷2元不决等；扰而顺雷驰在亲此次着分析迎的14个项国目中排，有笼九个秋项目民未交绝纳(或含在钳地价款怕中)，其闻余交困费掠额度挤在45陪-8以0元之间揭，在此侄收费项迹目上，勾明显有极成本优惯势。（2）区典内费闷用：族万科躲以往炒项目晚成本室在25-移60元之回间，澡而顺错驰此哭项成利本愧平均简只有22元/M2，也具温有成本着优势。（3）没有僻单独的仓热力入验口装置各项土成本委对比土地成博本前期瓜成本主体成萍本区内配缴套环境撤成本2-之1、气源终基金：单位：盘元/M杯2各项成屈本对比土地耽成本前期心成本主体成胞本区内西配套环境成欢本2-们2、气源浇基金对比：单位：尺元/M2此项政木府收费险标准为20元/M2，万科风以往项样目从未辛协调下尘浮过；明而顺驰乡丰在此收张费项目亡上，仅以支出了10元/M2，有成惧本优势蚕。各项成碍本对比土地成奔本前期霸成本主体成忍本区内猛配套环境成提本3-1、智秆能化鸦：单位踢：元/M疮2各项临成本攻对比土地成讯本前期成谱本主体成琴本区内配清套环境成狂本3-雁2、万浆科智棕能化木：单位：深元/M2顺驰万科1719加权袖平均成本相童当各项虚成本组对比土地成刊本前期成贷本主体成碌本区内配目套环境屡成本顺驰茅环境前成本墨：单位剂：元/M点2各项跳成本廉对比土地圾成本前期家成本主体成臣本区内堪配套环境察成本万科环驱境成本框：单位查：元/M勤2顺驰万科71179加权平洗均环境凭成本花差异惊很大春？各项成剃本对比土地应成本前期成伟本主体赏成本区内柜配套环境成弃本顺驰销丈售费用演单位成沾本：单位弊：元/M议2销售缩慧成本对比：单位绝：元/M2按加权沙平均计熟算，顺蛇驰的销加售费用霞每平米找仅为83元。而译天津肢万科僚销售擦成本乔一般牛为售价壳的2.谱5-辫3%，在此拌科目上缩慧，顺驰步公司有杯一定的疮优势。顺驰类开发克单位芒成本揪：单位院：元/M锯2万科包开发观成本沉：单位诉：元/M战2顺驰万科26253141简单混算术担平均开发成丝式本差异泻约500元顺驰总测成本：单位驱：元/M2平均毛利21避%三、肆主要循差异祸对比堵：单位：苹元/M2总结：1、设刊计费:根据跟项目稿定位铺合理戴选择乡丰设计声师档扬次（扎国内色普通诱设计连师、既国内足知名白设计富师、渣港标台设争计师踢和国城际芒著名留设计柿师）董。2、人防插费、供既热费、驰气源基背金等交露费标准仆均有下息调空间富，万科辉应加强粪此方面茎的协调伪力度（铃此费用紫降低不竖会影响缎产品的霜品质）