精房地产投资证券化

第七章房地产投资证券化第一节概述第二节房地产投资信托第三节房地产投资基金第一节房地产投资证券化概述一、房地产投资证券化的含义房地产投资证券化是指将房地产投资直接转变为有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间关系由拥有房地产所有权转变为拥有有价证券的所有权。房地产以股票、债券、投资基金、受益凭证等有价证券形式，进入资本市场流通，从而使房地产这种“不动产”转化为动产，提高房地产投资效率，增强其流动性和变现能力。第一节房地产投资证券化概述二、房地产投资证券化的特征1、房地产投资大众化（使众多的小额投资者均可参加房地产的投资经营；有利于房地产投资资金的快速筹集）2、房地产产权证券化（“不动产”转化为“动产”）3、专家经营管理，风险较小

4、流动性强，收益稳定（房地产证券买卖手续简单；房地产证券收益稳定，并且不断增值）第一节房地产投资证券化概述三、房地产投资证券化的功能1、资产变现的及时性

一方面，开发商可以在短期内筹巨额开发资金。另一方面，房地产证券持有者可将房地产投资由长期化转化为短期化，使“房地产”这种资本具有很强的流通性和变现性。2、能促进房地产市场的公平性和投资的专业化第一节房地产投资证券化概述3、能有效规范房地产市场，优化房地产融资市场结构

房地产证券化的最明显优点是将投资者与经营者分开，由真正的专家经营。一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环：以房地产开发商为核心的房地产开发循环、以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。我国目前还处于房地产开发为主的阶段，目前我国房地产融资主要是间接融资方式，直接融资所占比重很低，发展房地产投资证券，能优化房地产融资结构，推动房地产融资多元化，分散和化解金融风险。

第一节房地产投资证券化概述3、能有效规范房地产市场，优化房地产融资市场结构

房地产投资证券化方式主要有：房地产股票、房地产债券、房地产投资信托、房地产投资券、房地产投资基金和其他受益凭证等。第二节房地产投资信托

一、房地产投资信托的内涵房地产投资信托指信托投资公司通过资金信托方式集中两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人意愿以自己的名义，为受益人利益或特定目的，以不动产为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。信托是一种以信任为基础、以财产为中心的法律关系，它涉及委托人、受托人和受益人三方当事人的法律关系。信托财产上的所有权与利益相分离，受托人对信托财产享有管理和处分权利是信托财产名义上的所有权人。第二节房地产投资信托

信托不同于代理。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担一切民事责任。两者主要有以下区别：（1）信托中受托人是以自己的名义对外从事民事活动，并承担责任；而代理是代理人以被代理人的名义进行民事活动，代理人仅在被代理人授权范围内的活动承担责任。（2）信托中其受托人享有实施信托事项的一切权限；而代理中其代理人只能在被代理人授权范围内实施活动，不得越权代理，不得滥用代理权。（3）终止原因不同。第二节房地产投资信托

二、房地产投资信托的组成1、受托人（信托投资公司或房地产投资公司）2、保管人（房地产信托投资人的代表，对信托财产进行监督管理，在我国必须是取得财产托管资格的商业银行。3、房地产投资信托合同（房地产信托投资人与受托人（信托投资公司）应签订房地产投资信托合同）4、信托计划及信托资金管理、处分说明书（包括计划购买、管理或处分的不动产种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控制和监管程序、成本回收、财务预测、预估收益率及信息披露等事项）第二节房地产投资信托

三、房地产投资信托的运作房地产信托资金的运用范围主要包括以下方面：（1）用于土地收购及土地前期开发、整理；（2）投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；（3）用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；（4）以住房抵押贷款方式运用；（5）信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。第二节房地产投资信托

2、房地产权益信托

信托投资公司进行房地产权益信托时，必须对以下事项进行充分的调查和分析：（1）对土地的整体情况进行调查分析。（2）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析。（3）对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析。（4）了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系，房地产项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系。（5）通过律师事务所出具的法律意见书，了解房地产信托资金使用方的有关情况。信托投资公司运用房地产信托资金，必须与房地产资金信托合同确定的投资目标及投资策略相一致。第二节房地产投资信托

3、房地产抵押贷款信托（也称债权信托）

房地产抵押贷款信托是指信托投资公司将信托资金以发放贷款的方式贷放给房地产开发企业使用。必须具备以下条件：信托投资公司具有5名以上房地产专业人员；信托合同的份额未超过200份；委托人全部是合格投资者。所谓合格投资者是指每一自然人用于单个信托计划的自有资金不少于100万元或每一法人不少于500万元；且具备一定的金融、投资知识及经验，具有较高的风险承受能力。

第二节房地产投资信托

3、房地产抵押贷款信托（也称债权信托）

关于抵押贷款信托的规定：2005年9月国家银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定：新开办房地产业务应符合国家宏观调控政策，并进行严格的尽职调查，对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”）的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例不低于35％。

第二节房地产投资信托

4、不受合同份数限制（200份以上）的房地产信托投资信托投资公司开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应事先取得中国银监会的业务许可，并具备下列条件：（1）公司净资产不低于人民币5亿元；（2）从事信托业务的员工占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人；（3）具备完善的一系列制度和规程，且执行良好；（4）董事会应设立独立的包括有外部人士参加风险控制委员会，并由外部人士担任主席的审计委员会；（5）过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；（6）过去两年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；（7）公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益。第二节房地产投资信托

不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划，其存续期限不得少于3年，最低募集金额不得少于5亿元。募集期限为1个月，自该计划批准之日起计算。募集期限内，信托投资公司募集的资金超过5亿元的，该信托即告成立。否则，该信托不能成立，信托投资公司必须自行承担推介费用，并于15日内将已募集的资金加计银行同期存款利息返还投资人。第二节房地产投资信托

四、房地产信托投资的风险管理1、应建立完善公司治理机制、操作流程和风险控制机制。2、设立房地产信托投资专户（为每个信托项目设立资金账户和受益人账户，并在保管人处开立单独信托资金专户）3、房地产抵押贷款信托的风险防范主要包括以下方面：

（1）以土地使用证或房产抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权。以信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并形成书面报告。（2）利用专业的评估公司对项目的建设周期、资金运用及整体效益、项目存在的相关限制及其影响等作出详尽分析，建立多方监管账户，信托投资公司和借款人共同签章并经保管人审核后才可划出资金，严禁挪用贷款。（3）对承贷企业的项目收入采取全封闭运行的管理模式，加强对房地产经营收益的监控，要求销售回款只能划入保管人处所开设的信托资金专户，防止挪用销售回款。第二节房地产投资信托

4、房地产权益信托的风险防范

（1）以自己名义代表投资人介入所参股房地产企业的治理，为受益人的利益谨慎管理信托资金；（2）及时办理所涉及的房地产企业的股权变更手续或信托登记手续；

（3）对控股或属于关联方关系的房地产企业，应当在评价自身房地产企业管理经验与能力的基础上，依法聘请外部专业机构参与管理。例7-1海协信托·天福绿洲、天福人家综合商住小区开发项目集合资金信托计划信托计划规模不超过人民币1亿元，起点为20万元，年收益率不低于4.8%，期限为2.5年。担保措施为：（1）土地使用权抵押：借款人以“天福绿洲、天福人家综合商住小区”土地使用权抵押给受托人作为偿还贷款的担保，并办理抵押登记，抵押率为46%。（2）股权质押：借款人以其主要股东持有的74.15%股权质押给受托人。（3）楼盘折价拍卖、转让：如借款人无力如期偿还借款，则两小区住宅楼、商务楼、停车场均折价拍卖（折价率为60%）或转让，本计划的投资者依据合同金额的大小享有优先收益权。发行期：2004年7月15日至2004年8月15日。例7-1的案例分析：

该信托计划是一个房地产信托投资计划，房地产行业的吸引力在于其高收益性以及回收期相对较短，但它的高风险如何规避、控制？房地产信托投资计划的风险成为信托投资计划各当事人所关注的焦点。该项目中，同时采用了土地使用权抵押、股权质押、楼盘折价拍卖、转让等风险控制措施。几乎每一个房地产信托计划均会采取土地抵押的风险控制措施，即由被投资方用相关的资产进行抵押，并进行相应的抵押登记；采用股权质押的担保方式在房地产项目中也是比较常见的。例7-2北京中央商务区（CBD）土地开发项目资金信托计划：2002年，北京国际信托投资公司发行北京中央商务区（CBD）土地开发项目资金信托计划，发行规模6亿元，期限5年，预期收益率4.8%，单笔信托最小规模5万元。以贷款方式贷放给北京土地整理储备中心商务区分中心，用于CBD土地开发及基础设施建设项目，并辅助进行资本市场投资和资金市场运作。担保方式为一级土地开发的直接净收益、财政支持。案例分析：土地储备信托中，通常以政府投资企业担保、地方财政担保或者储备土体抵押等作为主要风险控制措施，以政府财政预算、储备土地转让收入等作为资金偿还来源。北京中央商务区（CBD）土地开发项目资金信托以土地收益权、政府财政为担保方式。

关于土嘴地储备饿信托的波风险问策题：（1）土凭地储幅备贷懂款通究常的束还款榆来源厅是未俱来土汁地的母转让烫收入惭。一舒般来搬看，段它最滚直接译的风释险控慢制措名施是里以所福储备畜土地南进行翼抵押孩。但裁是在劝储备喝土地抗的规漏划尚廊未出武来之轧前，奸其用伪地性熄质、县使用想年限据、容甜积率凯等重案要指看标处发于未副确定催状态繁。因勤此，朴对将吴所储嚷备的创土地耗难以春做出酸客观程的价衫值评庭估。（2）政舌府财拢政担留保也啊存在剩较大长的风故险。尺首先搜，《担保承法》严禁各时级地方淋政府和岁政府部堵门对规酱定之外贴的贷款赖和其他课债务，拳提供任新何形式觉的担保制或者是叹变相担量保；其侄次，土剑地储备但信托在屯缺乏有兆效监督卸和制约透的条件桶下，出散让土地首所取得扶的收入燃往往被亦挪用或乞者用以开弥补地朝方财政廉赤字，相而不能如及时返锡还土地怪储备机沃构用以宿偿还贷超款，使植得土地兔储备机暴构无法觉按期还棒本付息引。（3）土地阶储备到此土地出离让需要队的时间马较长，雷使土地衬储备信泪托的风坏险加大巴。第二节古房地恐产投资许信托五、坐我国遵房地撞产投络资信啄托发幼展（一）抬我国房烟地产投铜资信托巡寿发展概贪况200岸2年，登信托翻开始飞介入胶房地龙产业泥，共议募集驴资金19.戏56亿元吗。20田03年共磨发行头信托切产品26腿8个，你资金吼规模倡为229晒.7亿元塌，其房诚中房巩地产跟资金纳规模续约为60亿元。20杆04年房嫁地产爸信托枯产品94个，阀资金星规模毛为12盐9.东5亿元。200艳5年房地晚产信托尽产品11的5个，言资金抚规模叔为14帽3.蓝41亿元初。房败地产呜投资剖信托汉产品洋中，帽土地吵储备崇信托素因有秃政府予信用沉背景雪发展宝较快像。仅200等6年前10个月全宣国共有9个信未托公浮司发顿行了13个土库地储举备信凉托计用划，旷涉及速的信捆托资每金规芝模达45肾.8亿元，肢平均规驰模约为3.5锄2亿元同。在潮发行错的这13个土地输储备信需托计划申中，期穷限最长歌的为5年，句最短邻的为1年，平给均期限厅为2.2身5年。第二稼节互房地螺产投遥资信贞托（二招）我匪国房叛地产箭投资独信托壳发展俩的原姓因及沈特征1、我国衰房地产面投资信砖托发展管的原因胳（1）国家虹对房地矛产业的赚宏观调奴控，严抹格房地择产信贷烧条件和祥控制房亭地产信乞贷规模亲，20皇03年的骆“121号文伪件”朽提高换房地裂产开蔑发项削目资涛本金屠，即仰由20捡%提高阅至35靠%；提高绑商业银直行存款辰准备金寸比率等牢。（2）房设地产编市场否运作搬较为猫成熟丧，收竿益较压高，弄并得风到持炼续快循速发秘展。第二节各房地菠产投资听信托2、我脏国房气地产反投资狂信托帮的基非本特蓬征缩慧（1）收益娃率比其婶他领域走的信托槐投资的碎收益高邻。以200世4年为梳例，固信托此投资慕在房状地产岂、基轨础设邪施、做其他娘实业夺、银躁行业归、证旬券业炊等领以域的劫年收楚益率鞠分别边为5%、4.茄71津%、4.矩89螺%、3.8脱%和4.讲1%，房地伸产信托振投资的就收益最萄高；20暖05年房地疯产投资添信托的产年收益碧率为5.1闭7%，也贡是所具有领采域收旬益最堵高的春。（2）海外悠地产基袜金的份钻额逐年甜增长，轰发展较刊快。200监3年摩根要士丹利睁进入中堤国房地惩产市场互；200饶4年美林泽集团、输美国雷堆曼兄弟尸、洛克栋菲勒澳回大利亚茄麦格里撕银行等的进入中蜓国；20茫05年，剑入华配地产井基金密机构100多家语，资绕金达28亿美元社，占约15锄%的份伸额。护它们沟主要呀是与授国内先房地正产企蚕业进讯行合投作合是资开雁发，溪进行轨股权挣投资芝。第二天节匙房地宽产投观资信竞托2、我份国房胆地产励投资冬信托芹的基爹本特铜征（3）房先地产德信托冠投资镰平均奏规模阀小，普信托庸期限烂较缺夜。以20同05年12月的房连地产信细托投资卫来看，付房地产歇的信托调计划14个，资牵金规模16仇.6宿5亿元，在分别占会当月信旁托投资丹的22.董58%和23.疗12%，信返托产咬品的痒平均口规模削为118鹊93万元，伍平均信任托期限渐为2.通07年。皆从总伴体上古分析蓬，房彩地产喊信托渣投资绞平均辆规模签小，抬信托肠期限些一般穴在1.删5—课2年左右脑。（4）运作沾模式单房诚一，多计以贷款哨形式运冠作。由减于在我握国房地敬产信托娇投资受20妖0份信托排契约、泻每份最私低不得蜡低于5万元的威限制，载房地产查信托投理资全部寺是私募览性质的括，并且95%是针对塑单一房硬地产项娃目的；养同时信若托投资借公司基领本上将集信托资喇金以贷吵款方式示贷款给蝴房地产球商使用址，以抵熟押贷款乔为主。第二节浓房地墨产投资灰信托（三）奸我国房栽地产投撇资信托律发展趋取势我国田房地董产投道资信构托的模发展弊趋势腐可以引归纳社为以示下三叹点：冰（1）房地傲产投资暂信托是初未来房朝地产开辞发融资哭的一种滨重要方须式；腔（2）房地叉产投资棒信托将把从私募或性转向咐公募性乖，并向链产业投楚资基金刑发展；注（3）权可益性婚房地桐产投考资信辛托将贴是主遵要运蛛作模叙式。第三节姐房地妻产投资性基金一、岔房地步产投旦资基闻金的摩内涵良及类显型（一）爷房地产悲投资基殖金的内犬涵房地产不投资基候金，就贤是通过感发行基怜金券，遭筹集社李会资金森，进行轧组合投绳资，主灭要投资啄在房地摧产上和垂房地产鸣股票债务券上，按然后将怀投资收竿益分配乳给基金赏券持有吴者的一巨种规范拘化的集宪合投资选制度。房地产吊投资基合金在80年代土发展蜻迅速客，并嫁成为夕发达承国家伍重要享的房现地产然投资榜筹资费渠道递。比冒如美冷国的及不动陡产投才资信雁托（RE恰IT弹s—月—R泛ea挂l拢Es装ta侄te虑I撞nv侧es傻tm惹en为t蜘Tr拉us旅ts）、蹲加拿比大怡痒东太鸦平洋环地产蚁股信偶托基摩金等尝就属届于这剖类。第三节捞房地烧产投资维基金（二诉）房香地产唯投资壁基金您的类仔型1、按房迹地产投浸资基金围的组织禽划分拆（1）公司胡型基金坡（又称软共同基咱金），扰是指由者发起人集组建基只金公司享，并向刊社会公喘开发行王股票或桑受益凭效证的方吵式来筹简集资金宵，投资爬者购买叠基金股待票或受投益凭证出，即成距为该公宋司的股污东，凭匙受益凭计证分享贡红利。贞主要特坛点有：①其形垃态是股错份公司届，其业细务集中硬于从事棵证券投样资信托跃。②共菠同基金许设有董份事会和鸽股东大根会。基班金资产群由公司骆所有，豆投资者而则是该仁公司的坝股东。寻③共同特基金一某般设有添基金经郊理人和名托管人宗。基金作经理人狂负责基带金资产绪的投资焦管理，揉托管人光则负责贺对基金手经理人幕的投资巷活动进书行监督东。第三鸡节天房地苗产投精资基锻金（二慎）房籍地产仙投资映基金陪的类赤型1、按赌房地娱产投敏资基掠金的仇组织液划分是（2）契脊约型岸基金助，也偏叫单讲位信葬托基持金。柱是指苦专门劳的投序资机炉构（终大多管数是渠金融树机构达）共温同出柱资组盾建一存家基心金管抵理公吉司，莲基金名管理陶公司高作为袋委托漫人通果过与尊受托手人（畅即基拴金保拐管公贺司）菊签订慎“信途托契导约”名的形添式发游行受车益凭势证，会吸收煌社会她上的款闲散线资金伸。这均种基呈金是烟最为度流行葵的一甘种。月英国姨、日队本、侮新加汉坡等保国以许及香蜡港、稻台湾加地区供大多勾数都娇是契狭约型效基金灿。第三节迅房地常产投资并基金契约型妖基金的唱特点：移①单位贫信托基施金是根栋据“信骆托契约糟”而组削建一家过经理公止司。在耍组织结贞构上，尖一般不莲设董事党会。并扮指定一单家证券诉公司或辉承销公箩司代为劳办理基跃金单位点持有证援的发行垂、买卖享、转让烘、交易项、利润顿分配、致收益及顾本金偿藏还等。制②受托碍人接受驴基金经剧理公司男的委托倍，并且搏以信托禾公司的侄名义为厉基金注邪册和开核立户头臭。基金杏账户独隐立于基本金保管励公司的排账户。契约嗽型基凤金有焰其优嫌点：跟第劳一，间经营革与保爆管分否开，甲经理逃公司恳与保汁管机抵构可滚以互半相监菠督。抹第二员，财愁务独豪立。松经理村公司唇在保更管机驰构有骆独立谁的基坐金账垄户，诱不与逃经理殃公司拜和保愈管机虎构的降财产亦相混绳，也求不受杀保管咸机构吼经营哗状况晶的影栏响。幅第三奥，利扑润充佣分归街于受踏益人吸，投近资者萝利益歪得到紧保障虚。第三节陷房地崇产投资寨基金2、按基疤金的受歼益凭证议可否赎必回或追若加划分（1）封诞闭型毅基金梦是指蛾发行记在外锹的基方金单讽位份堂额是牢固定旅的，自发行继期满寻后基存金就晃封闭硬起来斜，在示设定垒的期招限内兴不能购追加相发行较受益尽凭证利，也痕不能虎赎回亡而只俘能在稻市场著转让至。（2）开放脸型基金趁是指基夸金管理区公司在比设立基局金时，惰发行的将基金单拳位总量车不固定量，基金恼总额亦工不封顶戴，可根鹊据实际啦情况追栋加发行渡受益凭却证，投校资者可天以随时陷购买基拖金，经健理管理巡寿公司也码可以随宫时赎回诉基金。第三节允房地虫产投资才基金封闭桌型基比金和膛开放越型基名金的哨区别贸：开第一盘，基虎金单捡位发旋行的吨数量卷限制都不同朱。第二眨，基筒金的油买卖恐方式停不同脱。封图闭型苗基金络在第民一次英发行孙结束怕后，轰投资字者不贺能赎聪回，喘只能固在二荡级市顶场进猜行竞恋价交房诚易。矛而开寇放型搞基金弯在第屯一次宾发行名结束卷后，伪投资竿者可菜将基荡金卖业给基继金经司理人教赎回炊现金晨，不牌需要颤在二跟级市兽场进渐行买滚卖，水买卖校不需总要证们券经爷纪商贵。第三，咸两者买张卖价格惰有所不什同：封轻闭型基芳金的买育卖价格炼受市场仁供求因鹿素的影乓响，进数行竞价消买卖，渴可能出膏现低于话或高于毒票面面屠值的情凳况。而另开放型召基金的贱买卖价烟格不受丙市场供弄求关系斜的影响纸，基金包卖出价判格是根递据单位劫资产净阵值加上扔一定比慢例的发榨行费，寨基金买艺入价就著是基金龙单位的悬资产净房诚值。第三节烫房地渐产投资拉基金在一定个条件下巩，封闭枪型基金曲也可以伶转变为扎开放型约基金。非通常封形闭型基糠金上市3年后，图在下列做两种情冤况下，衔可转化皆为开放功型基金剂。一是售经一定寺数量的方投资者制提议，欣经理人括和信托腊人决议逐，三方仅同意终撤止基金碰上市，催改为开倡放型基穿金；另示一种是焰基金市嚼价连续是两个月归低于资毛产净值20%以上节，由跳基金认经理喷人主母持召华开持沃有人朵大会颜，以秧资产投净值爬为买伴卖价疤格，蠢改为甘开放印型基御金。兰一般侦来说婶，封蒸闭型愈基金笑大多助是在猜证券稿市场尸发展环程度紧较低背时采治用；驰而开差放型训基金下是证异券市渡场发纠展程剩度高吩时采办用。明比如包美国汽、日坑本、秆英国齐等国便家及槐我国辱台湾淹、香净港地某区开监放型故基金桨占的披比重温相当半大。第三节什房地游产投资夫基金3、按基睁金投资水的目的学划分乓（1）权益钩型基金赔，是完悄全参与筋房地产耍的开发晋与投资惧，并与颗投资人府分享其信投资所便得，即乘将所筹记集的资山金开发有或购买藏房地产忽，待房偷地产出点售后，怠将所得舒收益分凑配给投往资人。（2）抵押躺型基金茄，是将伯募集的挎资金，川以金融盛中介的煤身份贷墨给不动致产开发吗经营者司，并以控其不动坟产为抵避押，将炸贷款利墨息分配测给投资改者。（3）混健合型批基金秩，即巧以购屋买房床地产严和融唯通资摊金为堂目的够，一滚般是信以信忽托投当资的拔方式泼，参管与房西地产捏开发扁经营准者的冠投资描活动磁，其衡收益咱高于呆贷款廊方式馋，除签了利世息收释益以杀外，朵还可浩以分仍享房训地产怜开发沸经营将利润笑。第三节广房地核产投资欲基金房地产慕投资基功金跟我吊国传统蜻的基金龄无论在请内涵上屡，还是耀在外延培上都有阳很大的惹差异。秤传统意是义上的愈基金（学如福利培基金、董奖励基肢金、保走险基金查、偿债渴基金等捷），这以些专门面基金一艘般不用唇作再投观资。房围地产投丑资基金曾跟住房讨公积金健、住房倘基金在工性质上翅也不相资同，后师者属于裳一种强蜂制性储率蓄，主舱要用于哭居民个胁人购房捞、建房勺和修房禾等，以窜满足居概住需求殖，是一比种住房术消费投羞资。而饭房地产用投资基访金，主荒要是指闪共同基贺金和单售位信托拿基金，贼即专门义的投资遥机构通击过发行壶受益凭揉证或入天股凭证善的方式情，将社秒会上的锁闲散资仁金集中婶起来，乘交由专世业人士谷进行经剧营、管薄理，分健散投资包于特定蛙的房地创产上，多投资者怖按投资柔比例分夕享投资驾收益。第三薯节笛房地血产投志资基炸金二、房突地产投绳资基金强的构成房地中产投抄资基释金是韵以信站托契离约为胸基础短，其究构成牛应包夹括五番个要隔素：汽投资匹人（宣基金董受益驾人）震、基拔金经秋理人虑（基膨金管卖理公朱司）屯、基滴金托纷管人吐（基樱金保骄管机抵构，滩一般典是商酱业银参行）扬、基禁金代丹理人培（证吧券公鸽司）蛇以及福投资只顾问湿。第三节朋房地忍产投资赚基金三、咬基金馋的设撕立设立丘基金朵，除疲报经虫主管出机关肉批准食，基劲金经唇理人抵具备缴发行势资格技和条终件外汽，还乔必制谅定一按系列岁的文袋件。妙这些根文件宇主要肝包括刻：基桐金章亮程、已基金外信托酬契约待、基涨金募萌股明坦书。第三追节源房地涌产投笋资基沙金四、基由金的发田行与交巡寿易（一四）基演金单皮位与死基金隐单位刑持有敏证一般茫来说堂，经铃理人望将初逐次计晴划发睛行的持基金醉总额驻等额柜分割仆成若寻干个勤单位升，每救一份艇额就皮是一刘个基渣金单捆位。扯基金盖单位烛持有谈证，田是由反经理摔人和阳信托扶人共熄同签主发给宴基金鹿投资毫者的蛛受益科凭证曲，是呈投资副者对铸信托掠资产受拥有斯所有通权的咬证明亮。它扁是一煮种无涌面额弃的有愚价证中券，形它确旧定投喘资者止的权类利。械基金绣单位监持有宰证可信以转摄让、插买卖党，也驱可以饱继承购、赠触与。第三始节巩房地土产投鼠资基牧金四、距基金拿的发盘行与立交易（二）蛮基金的滴发行币初次留发行主吐要有两友种方式粉：定向阀发行和犬公开发蜡行。采取定乓向发行记方式，膊经理人仅发行的称基金单克位除由匪基金公杠司发起帝人认购劝外，其汉余基金梅单位不庆能向社弱会公众箭公开发运行，但壮可以向吩其他法惹人发行竟一部分识基金单蹦位，经常批准也悼可以向葵基金管厅理公司油内部职笼工发行弃部分基耀金单位合。采取公勉开发行材方式，动经理人垄发行的铜基金单乳位除由刑基金管驰理公司羽发起人嚷认购（10%以上遣）外侧，其疫余基漫金单披位应绢向社爹会公鸭众公耳开发戏行。耳基金福管理放公司爹所购勒买的摘基金遣份额晕，不卸得上啊市转法让，凤基金舞清盘担前，搅经理谨人持浩有基比金的阅余额象也不可得低念于这坡一比蛮例，蚁以体词现投嫩资人荷与经匹理人株风险圈共担锡的原黎则。第三薯节巾房地请产投墓资基淹金四、基后金的发讯行与交世易（二辽）基舰金的情发行栗基金挠的首丛次发著行价宿格，郊就是概发行简总值组除以单发行棍份额双的比乳值，枝再加铺上一煤定比较例（诉约3%委—5谨%）的渔首次垒购买话费（乏即发倒行费钢）。封闭坡型基罚金，胖在发汪行时孔，要菜规定白发行坚价格厦、发得行对容象、薯最低芒认购蚊额度佩，还煮要规盐定发锁行总测额及杀发行夕期限朋。只努要认鼠购达善到发父行总津额或平总额从达到额核准景规模慨的80%以上窑，基税金就塔进行类封闭滤，不裹得再宏接受篮认购振申请柔，不捞得再天增发衣基金陷份额瞧。基搂金发叛行期凭一般跃为一沾个月铺。发隶行期滚满，狗未能牵成立堪的基浓金，颜由经消理人组向投扩资人炭退回毫所筹配资金亿，并页支付恒同期假活期旬存款喜利息宗，所付发行险的有询关费趋用由辣经理冈人承墨担。开放型菜基金，擦在发行西时，发帖行总额则是变动上的，但窜在首次绝发行时拖，基金床经理人耍也设定趟了该基渐金的发偿行总额故和发行竟期限，与基金资滥产也随浇投资人御的赎回快时增时渡减。第三节竟房地辛产投资构基金四、占基金驰的发裤行与赚交易（三）逢基金的武交易封闭妇型基各金正讨式成得立3个月积后，起基金田经理著公司狭申请浊基金教在证删券交尖易所胶上市程。目税前，尽我国泉大部鸽分基矩金是嘉在证御券交骡易中着心交凯易的愧，只测有少熄部分方在深攻圳、焰上海楼证券示交易翼所上岁市。向若获乎准上庄市后妄，投顶资人焰买卖祥基金钩，可焰通过荷证券碎二级历市场裹进行碍竞价唤买卖衬。基桐金份齿额上薯市交表易，童应当嘱符合县下列吵条件娱：（1）基金泡的募集品符合本鹊法规定进；（2）基高金合紧同期佛限为5年以上信；（3）基楚金募棵集金幼额不伍低于2亿元人京民币；恰（4）基贿金份驱额持强有人蹄不少墙于一叶千人国；（5）基金膝份额上遗市交易风规则规励定的其守他条件株。第三读节仅房地榆产投该资基搞金四、基办金的发辩行与交搂易（三袭）基阅金的穴交易开放跃型基间金正驻式成响立3个月扇后，猛基金锦经理军人自亚行或内委托劈燕证券斑经纪别商开贺设内王部柜趁台进鼓行基贩金的画买卖喂与转敏让。焰基金葡的卖治出价按格，做等于凡基金亿单位录的资段产净前值、激首次脸发行联费和诱交易段手续板费之挣和，沿这个腐价格间就是屑投资纺人购被买基杆金的慢价格嚼。买滋入价进等于悉基金比单位潮资产壶净值事，通锦常也僻称赎探回价判，这杠个价浪格就纵是投肥资人请卖出吐基金鸡的价那格。第三积节醒房地狐产投某资基斗金五、投幻玉资基金写的投资舞限制、氧费用与算收益分架配（一塘）投絮资限咽制基金作昼为一种碑投资信耐托工具愤，具有朽特定的悟投资范示围。经漏理人只尸能在信辣托契约饱规定的削投资范维围内进汇行投资适经营，遭不能超屯越信托智契约所唐规定的堡范围。叔美国、葡日本推肆行房地框产投资淡基金时奥，对投砍资对象糠公布得冠极为详霉细。第三节惩房地鼠产投资胞基金房地煎产投薯资信傲托基鸽金发盈行条弊件和扁经营盆特征米为：（1）由专膛家或受篇托人经曲营（2）基而金公纺司的榴财务耻公开（3）采州取股求票或盼受益窜凭证盯形式夕，可宣上市痕交易（4）至少75%的资劣产必数须是懒房地嫂产，挎投资袋任何伍一种哄有价刮证券查不得视超过10钳%（5）至漆少75鼻%的收剥益来李源于吨与房说地产陪有关鼓的经芳营投匆资，20婆%的总贴收益谋可来蠢自于酱股利览或利需息（6）必须戒将90登%以上丙的税撇后收碎益分高配给废投资手者第三节鹊房地易产投资渣基金房地产盈投资信卧托基金爬（REI轿TS）在美陡国发展保较快的兆一个重亲要原因飘是REI赶TS能享受青税收优蚂惠。首槐先，RE酬IT颤S作为作人的熊集合灶不存甩在公粘司税残的问万题；它其次乌，美哨国法茫律规蹄定，REI倚TS投资族的房盲地产岔资产胆属于后免税像资产慌。19易60年，美韵国国会倚就通过洗了议案敌，修订《国内税崇收法典》，使REI芹TS享有池与共葱同基望金同邻样的摇特殊抖税收接优惠腔待遇弦。只染要投劲资信迎托公帜司的晴收入臭分配惩给受圆益人疮，投穗资信稍托公馆司就淋无需确交税云。而在谋我国拐现行护的税跟收制广度的穷条件液下，者若RE冬IT熊S没有相乌对于其馋他房地芒产投资玻的税收天优惠，意其发展么受到一催定影响糠。第三折节桌房地恩产投牲资基规金五、笔投资筋基金烘的投评资限伍制、霞费用省与收廊益分违配（二素）基爪金的网费用声基金坛的费晌用主朝要分霉为期阵初费优用、闷期中罪费用浇和期黎终费假用。涉期初侧费用划是为丝式设立浩和发盟行基冬金时捎支付额的费新用，吹以及胞与募痕集有见关的墙其他姻费用市。期础初费蜜用（坦即发狡行费魔用）纪按面迹值的1.5民%—2罩%列入发离行价格烤，但不订列入基它金资产撞。期中活费用主吴要包括子基金管牌理公司顺的管理丧年费、容保管公真司的保骆管费、吃经理人镇的奖励遮费（即普业绩报离酬）以彩及其他求必须由脖基金管福理公司故负担的赢费用。慨其中费笋用提取捎的比例误因基金团品种、劫地区等城不同而跳有所差骨异。期想终费用焰为基金浴清算所旷需费用装，按清介算时实融际支出柳从基金史资产中万提取。第三节杠房地弄产投资浸基金五、存投资皱基金姻的投膊资限五制、则费用泄与收胸益分阅配（三丽）基益金的循收益母分配惭基金紧的收候益来什源于殿投资驰房地忆产所吼得收尝入、宜投资肥房地饥产公前司股装票、及债券疑所得叮债息裳及红含利、纹资本施