房地产基金产品设计

房地产

基金产品设计章节第一章房地产基金背景第二章房地产基金定义第三章房地产开发商融资结构第四章私募房地产基金品种第五章房地产基金团队具备的要素第一章

房地产基金背景

◆房地产基金简介

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。

美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少,约占30%。

第一章

房地产基金背景有效性◆国内房地产现状第一章

房地产基金背景在经过“黄金十年”的高速发展之后，中国楼市开始进入产业结合金融、资本为王的时代。房地产基金开始加入了这个资本游戏。由于国家对房地产市场的调控迟迟不松，房企融资通路收窄，房地产基金作为房企有益资金补充来源，找到了滋生的沃土。业内人士表示，种种迹象表明，房地产基金开始由纯债权试图转向股权，且不满足于纯债权的收益，开始向拿地等前端环节深入，与开发商携手拿地，分享房地产开发整个流程的收益。但不管以何种方式，在持久的楼市调控背景下，房地产行业资本为王的发展趋势已越来越明显，未来房地产行业必将形成“地产加金融”组合模式。开发商携手基金才能第一章

房地产基金背景

2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议，拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。资料显示，该项目总用地面积约3000亩，投资总额约55亿元，规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。事实上，开发商与基金的合作，已经出现了从以前的纯债权向“股加债”或纯股权的模式转变。近期，滨江集团与大股东滨江投资控股有限公司旗下的房地产基金——普特元腾股权投资基金首次合作，以16.55亿元竞得杭州市余政储出(2012)48、49号两块地。根据协议规定，该基金出资50%共8.27亿元，拿地后与公司采取股权合作的方式以各50%的比例成立项目公司开发项目。滨江集团表示，这种合作方式可有效减轻公司拿地资金负担，同时也进一步拓宽公司融资途径。预计未来公司还将进一步与该基金以类似方式合作开发项目。什么是房地产基金房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。第二章

房地产基金概念

以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。房地产基金的优势第二章

房地产基金概念房地产开发商资金需求线路图第三章

房地产融资结构国内银行贷款第三章

房地产融资结构房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是就目前来说，开发商们的资金大部分还是来自于国内商业银行贷款。不过是有的直接贷款得到，有的则是间接贷款得到。根据对目前房地产市场的经营状况分析，短期内房地产融资以银行为主导的模式仍不会改变。一般来说，国内银行贷给开发商的款项主要是信用贷款和担保贷款。央行公布的数据显示，2011年全年，房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较2010年下降38%。外资贷款第三章

房地产融资结构国内宏观调控收紧银行对房地产商的贷款，使得合资或外资房地产商转向外资银行贷款，而外资银行也迅速趁虚而入，以低利率抢占市场。但目前而言，外资贷款和外商直接投资资金加在一起，仅占房地产公司资金来源很小的一部分。上市融资理论上讲，公开上市是昀佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有昀近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业而言，买(借)壳上市进行融资是十分不错的融资渠道。第三章

房地产融资结构第三章

房地产融资结构2012年全球共有425家企业上市，合计总融资823.43亿美元，平均每家企业融资1.94亿美元。其中，中国企业共有201家上市，总融资额为263.27亿美元，占全球上市数量的47.3%和总融资额的32.0%。发行债券第三章

房地产融资结构公司债券相对于股权融资有发行程序相对简单，融资资金用途限制比较少等特点。在西方成熟的资本市场中，通过发行公司债券募集资金已成为企业筹资的主要手段。房地产信托第三章

房地产融资结构在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。据记者的不完全统计，2012年全年房地产信托产品发行数量达648只，募集资金总额为1531亿元，和2011年相比出现大幅下降。用益信托数据显示，2011年房地产信托发行数量为984只，总规模为2728亿元。投资基金第三章

房地产融资结构投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，投资房地产企业为投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理的组织制度。2012年房地产基金规模预计将超2000亿元。并购是全部或部分受让房地产公司股权，相应获得房地产公司名下财产的所有权，包括其开发的房地产项目。公司收购不同于单纯的项目转让，除公司拥有项目的合法性需要关注外，房地产公司已成立以收购公司方式获得项目开发权的可行性。并购融资指在企业拟收购其他企业进行结构调整和资产重组时，以被收购企业资产和未来收益做抵押，从金融机构（银行、证券公司、投资基金等）筹集资金的活动，一般借入金额为总金额的70%，其余为自有资金。这种方式杠杆率高，十分适合资金不足又急于发展的企业。对于开发企业，用优质物业置换被收购的劣质物业，通过系统化的资本运作提升物业，会取得显著的经济效益。第三章

房地产融资结构并购融资合作开发房地产合作开发是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。这种合作方式不限于一方出地、另一方出资，也可以双方共同出地出资。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。在确保控股（绝对或相对）的条件下成立项目公司，开发商同意把项目开发权无条件的转移到项目公司名下，开发经营行为以项目公司为核心运转。出资方是项目投资方，项目公司是项目的开发商。合作方包括大型房地产开发或运营商、大型零售商、有向房地产扩张意图的战略投资商或开发型的国际地产基金等。联合开发的法律关系比较复杂，司法实践中认定不一，在合作过程中对于合作方式、责权利、股权安排、治理结构等各方面要约定清楚。第三章

房地产融资结构万科赠合作意开发万科董熊事长王石宣称，20驱14年销您售额喊有望初突破20插00亿元。敏从20纪10年实现睡年销售教额千亿阶到20也14年突破200堂0亿，4年时间朵年销售顶额翻倍酷的目标涂，需要夺靠合作测开发的姻模式才岁能得以娇实现。万科201宫0年超千叮亿销售脉规模的黑背后，享是其超扎过六成鼓项目来降自合作饥伙伴的豆共同担库当，这落种合作歼开发模捕式在万汗科过冬答的20贺12年被再皂次寄予桃厚望，点达141递2亿。第三再章房地产淋融资结旅构房地良产基联金类千型第四章私募逝房地据产基莫金产谁品公司贫型房泰地产里基金公司主型房炸地产柏基金胖是以《公司毫法》为基础弊设立、笨通过发震行基金欺单位筹陪集资产并投资抖于房地垒产的基峰金。其覆认购人债和持有票人是基冬金的股东，享有懂股东所抛应享有惊的一切渠利益，钉同时也姥是基金公爸司亏损润的最梦终承绵担者疾；其生发起括人可存以自规己管蔬理基尽金，核也可疯以从仅组织炕之外福聘请改基金共管理土公司而进行损基金艳的投资萄管理。契约型享房地产扛基金契约型确房地产角投资基狱金又被猛称作信托型稻基金，是龙指以信托法为基户础，叮根据抄当事无人各手方订扭立的信托川契约，由基金发茎起人发起返，公开发太行基金凭句证募集乞投资者箱的资金热而设立货的房地尤产投资拣基金。刺其最大渗特点是升基金本颂身不是概一个有法人地位橡的公司。契约越型房地启产投资辱基金三见方当事晚人分别祖为：基某金受益年人、基金严管理钻人和基剑金信证托人懒。第四斤章私募格房地替产基番金产渴品有限合搬伙型房开地产基饭金有限合浪伙将合伙控人分成布两类，劳即：有成限合伙者人和普通虹合伙厉人。对画于有限合斑伙公司而言攀，前富者是落企业乱的所院有者堤，后插者是企业的经盗营者针。有玩限合梨伙型贼房地运产基策金的凝目的思是获渠取能承产生欠最大现金流各量的房地哄产，可依能采取象用现金够买收如益型房穗地产的毕策略。浅投资者岛的目的能将决定碎有限合择伙型房绿地产基催金投资居目的以短及相应祖的策略玻。有限静合伙型刊房地产下基金的繁集资通错常有两捐种形式知：基金舰制和承化诺制。第四弄章私募初房地柔产基趟金产乖品股权锈投资绢合伙陵企业(有限合却伙)基金帐结构妥：债啦型私冠募房呆地产素基金第四章私募房提地产基授金产品LP拳-1LP-妖2LP-宿n项目壶公司银行资金托捞管基金混管理坝公司（GP)开发商奥或母公拘司土地抵翅押担保股权投黎资合伙卵企业(有限合蒙伙)基金结议构：权残益型私绢募房地泉产基金第四章私募阅房地上产基界金产曾品LP-携1LP-管2LP葵-n项目公学司银行资金拨托管基金帜管理哄公司（GP)开发巴商股权浆回购股权排投资脖合伙红企业(有限首合伙)基金仍结构笛：股+债型私织募房地爷产基金第四章私募怨房地药产基础金产抢品LP缴-1LP记-2LP-打n项目公牧司银行资金捕托管基金管稀理公司（GP)开发商土地抵末押担保股权税回购开发商回母公司股权投申资合伙豪企业(有限合慕伙)基金结四构：平赔行私募凑房地产默基金第四摸章私募房俗地产基售金产品LP-过1LP-柴2LP-见n项目孙公司银行资金叔托管基金酿管理尖公司（GP)开发识商土地抵且押担保股权回奇购开发辉商母鹅公司LP-贱1LP讨-2LP-产n股权拖投资秆合伙犁企业(有限合女伙1)股权矮投资泉合伙敲企业(有限合待伙2)股权禁投资油合伙援企业(有限正合伙)基金结铺构：结冰构型私宏募房地楼产基金第四章私募聋房地雀产基蝇金产大品LP-岭1LP-生2LP-饼n项目究公司银行资金托居管基金管嫩理公司（GP)开发坐商土地填抵押担保股权取回购开发商昏母公司开发商况母公司LP股权投货资合伙陈企业(有限暴合伙1)第四认章私募房需地产基恨金产品举例：饲永荣基床金交易号结构举例由：永级荣基钥金产姜品第四善章私募房饥地产基右金产品产品设挥计考虑梯要素安全性翠：项目师团队、娇项目赢肉利能力孟、抵押曾、担保收益滥性：条固定毅收益丙、浮刚动收裳益、辛固定固收益+浮动跪收益高于心银行扑存款歇、信趋托产醒品流动性和：转让启、抵押悼、回购第四岂章私募敬房地奸产基闲金产均品产品刺设计腐考虑民其它氏要素发行敢对象科：机向构（复财务艺投资些、产莫业链刊整合葛）、两个人发行狠规模扯：2亿以酬上发行楼渠道巨：私摄人银葱行、劲财富佣管理者公司旧、协票会、考证券坑营业贩部、胸会所蹲、商保会、跑会计祸事务迹所、摔律师敲事务纸所发行济法律斧文体航设计第四章私募禽房地勿产基悼金产薄品第五峰章优秀房蚀地产基蜓金团队捡具备条复件精通规：业隐务+法律锯法规+财务第五膜章优秀弹房地鸟产基飞金团齐队具炊备条所件业务方传面第五摩章优秀灿房地孕产基节金团练队具肤备条带件业务芬细项序号指标1总用地面积2净用地面积3建筑密度4容积率5绿地率6建筑限高7总建筑面积8地面以上建筑面积8.1高层住宅8.2临街公寓8.3商业8.4社区配套9地面以下建筑面积9.1地下商业9.2地下车库面积10架空层面积11人防面积12户数13停车数量13.1地下13.2地上序号成本项目一、土地费用1

土地综合价金2

补交土地出让金3

土地契税二、前期工程费1可行性研究费2规划设计费3勘测费4规费5三通一平6临时设施7监理费第五章优秀膨房地衔产基键金团傻队具侍备条舒件三、建筑安装工程费（一）高层住宅（20-33层）1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备（二）公寓（27层）1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备（三）商业(独立)1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备（四）社区配套1土建工程2安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）3室内装饰工程4室外装饰工程5大型设备（五）地下车库(含设备用房)1土建工程2人防增加费用3安装工程（含给排水、暖通、消防等、不含大型设备）4室内装饰工程5室外装饰工程6大型设备第五章优秀房育地产基例金团队拉具备条菜件四、基础设施费1供电工程2供水工程（室外）3发电机及消音设施4供气工程5通讯工程6市政工程7园林景观工程