房地产开发建设融资三

第六章房地产开发建设融资2023/5/161本章学习要求掌握房地产开发企业的开发贷款、上市融资、投资信托以及几种高比率融资方式。了解房地产开发和经营的融资中的债权融资和股权融资两种基本形式。2023/5/162本章重点和难点重点：银行向房地产开发企业发放贷款的类型；建设贷款制度；难点：高比率融资方式有哪些？各有什么利弊？2023/5/163房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。股权融资是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，其代表着对企业的所有权。债权融资是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表对企业的债权。2023/5/164房地产企业融资股权融资上市融资合作开发融资直接债务融资首次发行上市上市后再融资买壳上市合资前沿货币合约房地产辛迪加工程承包融资租赁融资回

租回买企业债务其他融资机构贷款银行贷款债权融资房地产投资信托间接债务融资承租人的房地产出租人的房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司2023/5/165第一节国内房地产企业开发建设贷款基本程序一、房地产开发企业申请贷款的目的房地产投资由于资金需求量巨大，资金占用时间长，客观上要求房地产企业广开筹资渠道。企业负债的一个根本出发点在于利用财务杠杆提高企业权益资本利润率。"杠杆作用”则是指通过改变负债比率这一“支点”，以较小的权益资本去投资较大的项目，从而达到提高权益资本利润率的目的。这就是通常所谓的负债经营。2023/5/166第一节国内房地产企业开发建设贷款基本程序财务杠杆既能起正的作用，提高企业权益资本的收益率，也能起负的作用，有时甚至导致企业亏损破产。只要融资成本小于项目预期收益率，融资比率越高，股本收益率就越高，财务杠杆效应就越明显，反之亦然。2023/5/167第一节国内房地产企业开发建设贷款基本程序二、银行向房地产开发企业发放贷款的类型（三种）：股本金可以来源于企业的自有资金、合资伙伴的注入资金和通过发行股票从资本市场上募集的资金。第一种是“房地产开发流动资金贷款”。第二种是“房地产开发项目贷款”。第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。2023/5/168第一节国内房地产企业开发建设贷款基本程序三、银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序第一步，企业向银行提出贷款的申请。第二步，银行对企业进行贷款前的审查。第三步，贷款的审批。第四步，贷款的检查。2023/5/169第二节建设贷款制度的提出房地产业是一个风险很大的产业，从获取土地使用权到建设房屋、经营房产，每一环节都存在许许多多的不确定性因素，特别是房地产开发的最终产品在时间和空间上都被固定在一个特定的社会和经济结构当中，而这个结构又远非开发商所能左右的。所以，作为以盈利为目的的商业银行必须只向符合社会经济发展及市场需要的项目和有较强风险承担能力的企业发放房地产建设贷款，以确保贷款本息顺利回收。而从开发商的角度，则应该是每一个符合社会经济发展需要又有市场销路的项目都能顺利获得贷款资金。因此，理论上商业银行与开发商并不矛盾，而应在追逐利润最大化这一点上找到共同点。2023/5/1610

图6.2建设贷款制度运行模式长期贷款人邀请贷款约定长期抵押贷款购房者长期贷款每月还款首期付款建设贷款建设贷款清偿贷款开发商

第二节建设贷款制度的提出2023/5/1611第二节建设贷款制度的提出建设工程抵押贷款美国的建设工程抵押贷款也被称为临时性贷款工具（interimfinancinginstrument），是开放式抵押贷款的一个特殊形式。该项贷款主要是在项目建设施工过程中为劳动力和建筑材料成本融资。建设工程贷款的期限一般从项目投建时开始，直到施工完成后该贷款方式被另一种更长期的融资方式所替代。2023/5/1612第二节建设贷款制度的提出申请及其条件。借款人要获得工程建设贷款，首先要向信贷员提交工程的建设计划，包括详细说明建设的时间、地点等，以供信贷员分析。贷款机构根据土地以及在此即将开建的建筑物价值，承诺发放工程建设贷款，贷款额一般为土地与建筑物总价值的75％。2023/5/1613第二节建设贷款制度的提出贷款发放方式（patternofdisbursement）。工程建设贷款的发放有两种基本方式。一种是设计一个资金发放计划表，借款人随着建设施工进度分期提款。工程建设贷款的另一种发放形式要求借款人把所有分包项目的人工和材料账单递交给贷款机构，贷款机构据此支付这些费用并收取贷款利息。贷款机构保护措施（lenderprotection）。由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，很多建筑融资商要求借款人即建筑商向保险公司购买竣工抵押债券，债券上要注明贷款机构为第一受益人。2023/5/1614第二节建设贷款制度的提出资金来源（sourcesoffunds）。建设贷款的相对短期性质是与商业银行的投资模式匹配的。商业银行是这种类型贷款的主要资金供给者。2023/5/1615第三节目前我国房地产企业上市投融资分析一、房地产业上市公司概况目前股权融资在我国房地产金融中占比较小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，根据聚源数据库统计，截至2013年2月，我国Ａ股市场实际主要从事住宅开发的上市公司约129家。2012年至今，处于房地产调控目的，资本市场上的房地产融资至今没有开闸。2023/5/1616第三节目前我国房地产企业上市投融资分析我国历史上在资本市场上房价调控措施：1992年至1994年间房地产泡沫，使得国家决定禁止房地产企业上市。直到1999年7月，建设部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准，拟推荐三家房地产企业上市试点。2003年，国家在收紧房地产信贷的同时，也为房地产企业打开了其他融资渠道。2023/5/1617第三节目前我国房地产企业上市投融资分析2003年10月底，中国人民银行发布了《2003年第三季度货币政策执行报告》。该报告指出，在规范房地产信贷的同时，中国人民银行将配合有关部门为房地产开发商开辟多种融资方式，特别是通过股权融资、项目融资等方式支持房地产市场健康发展。2004年房地产企业的融资将走向多元化。其中，证券市场是房地产企业融资的主要渠道之一，房地产公司在证券市场融资大大增加。2004年以来，万科、华侨城、金融街等房地产龙头企业纷纷提出再融资的申请，正是利用其上市公司的融资优势，通过积极调整资本结构，来面对宏观政策的挑战。2023/5/1618第三节登目前棚我国房妻地产企芦业上市坛投融资对分析二、省房地断产企映业首笑发上奴市概袋览截止并20掘13陈年2斯月，潮国内脚共有胖12芬9家森房地绒产上街市公颤司。越来越向多的企蔽业期望凤借助境稀外资本灰平台获旷取资金仓支持。慌自20茧12年阳以来，被多家房境企或赴童港上市浩、或收贤购上市侧平台、朴或利用毫在港上贝市平台袄进行海恒外融资到。20机23挠/5肤/31920介23芬/5肾/32020沿23素/5凶/321202计3/5拦/322表6.妄1公司上凑市条件盒及规则规则潜规则1998年前1998年后公司设立五个发起人、股份公司设立满三年（国有独资例外）、注册资本1000万元以上，一年辅导期额度制，各省级单位的推荐2004年前通道制2004年10月后保荐制20倍市盈率，3%承销保荐费，最低1000万元，发行3亿元，净利润1500万元*2，营业收入3亿元财务指标连续三年盈利，资产负债率不高于70%股本指标发起后总股本5000万元千人千股公司治理避免同业竞争、减少关联交易，公司运营的独立性、与控股公司五五分开20坛23夹/5景/323第三饲节贴目前火我国乖房地懂产企行业上释市投肃融资霸分析三、些房地恒产企厕业首绞发上悼市案妖例——深万播科万科成坟立于198践4年5月，19眠88年开黎始涉斯足房捕地产汪经营常，19层92年确立燥了以房斑地产为隙核心业忠务的发裹展战略能，并选朋择住宅粪作为主熄导开发污产品。上经过14年的努盾力，公城司成功霉进入深脉圳、上龟海、北尾京、天父津、沈鸦阳、成俯都等中误心城市摸进行规体模开发兔，并以厘超前的归规划设孟计理念绣及优质埋的物业巩管理树铅立了品众牌形象厌，成为浅国内最素为知名四和最具言实力的医住宅开抱发商之盆一，历利年累计妹竣工面供积34魄9万平方妹米。202穿3/5墨/324图6.欧3万科庭成长钢指标202秆3/5遇/325万科2易012年营业偷收入202冠3/5东/326万科艘20互12财务条状况20讯23抹/5盲/327第三兴节挖目前涌我国蓄房地波产企醉业上确市投米融资永分析四、逆房地禾产企酸业借饭壳上雁市分死析所谓阵买壳用上市绒就是功购买肝上市挡公司欢的股将权做吹大股耕东，忌然后奇通过掀优良顷资产燃和有顾良好柳收益昌预期肾的资昂产的浆注入葛和置疾换，咱彻底岂改变否上市往公司捞的经阅营业首绩，捧从而救达到把证监姥会规岁定的疫增发饮和配淡股的永要求项，实跑现从汉证券裤市场羞融资休的目盾的。202逐3/5蔑/328第三节染目前抄我国房仍地产企思业上市恭投融资航分析买壳智上市珠的方辆式有嫩两种第一种嫩是场内爸交易即损在二级蝴市场公少开收购梅，这种滥方式因药价格公腾开不易衡控制通浅常成本辱太高。丹但在二单级市场焦股价低茂于每股诱净资产勇的时候锐，二级荡市场收驾购理论庄上可能锁成本较亭协议转仙让低。第二也种是结场外巾交易横即协糊议转箩让，穗买壳精上市瓦一般窝都选程择资彼协议恭转让胸特别惩是国将有股庙的协杯议转颤让。夹一是独收购沟价格盘和成再本低曾，转没让基弯准是雹每股菊净资咳产和营净资仙产收广益率匹；二椒是国控家和铸地方著政府粘鼓励悼国有钥股逐撇渐退盖出；直三是类有操鸦作技耗巧实余现的烘可能懒和空绵间。202盈3/5库/329表6.穿2境内借壳演上市宪房地萌产公妥司一配览表202阴3/5手/330第四节估房地冠产投资铃信托一、失美国土房地昼产投锻资信隙托概彼述一个搏房地似产投咳资信壶托就洲是一北个房替地产廊经营妈公司疤，在默大多锤数情遭况下粉，其扎目的置是拥剂有并赤经营霞收益侨性房舱地产稼，譬宇如公伏寓、龄购物井中心烧、办庄公楼骄和仓散库。窄有些棋房地财产投队资信封托也鲁从事糟房地屿产融污资业柴务。20经23羞/5拘/331第四识节新房地曾产投踪蝶资信兼托房地产扭投资信穷托非常辆有效地易解决了毫房地产秃投资的槽流动性土、安全研性和业计绩问题在流伯动性爪方面归，房恼地产笛投资利信托贤使得部房地浆产变厦成了置流动议性资丑产。在安宗全性悠方面谷，不俗仅因阅为房樱地产介的不吨可移架动性艺和潜询在的双创利希能力匹，大福大增乔强了织投资搁者的广安全础性，警而且之通过危房地贪产投灿资信哗托，画小投勾资者资更是搂获得距了前斜所未搁有的鱼安全顽感。在业眼绩方妹面，石自从体美国笛房地泻产投员资信蔑托诞甘生以篇来，重其业暴绩一潜直是鹊有竞俩争力及的。20证23班/5近/332第四节匹房地狭产投资鼻信托美国房抬地产投字资信托抗是196库0年由弟美国知国会赏批准去创立谊的。一开老始，孙房地搂产投刊资信翁托被朋限制浩于仅砍仅拥夹有房患地产驴，并排不经戏营或覆管理型房地尝产。钱这意蒸味着已房地盆产投习资信仇托不僵得不愿寻找挽一个弱经济价利益色与房黎地产医投资估信托恩业主盯可能渴不同瞒的第距三方垃来经再营和洲管理耐物业艰，而急投资武市场故并没肠有准争备接夸受这膨种安次排。202茄3/5抵/333第四节锐房地遍产投资移信托19拔86年美国汪税法在必房地产抵投资领批域做了学二个重缎要的改港变。第一，凭税法从陆根本上挤减少将阴房地产高投资作划为避税显工具的跳机会。第二，袖作为税朱法的一师部分，把国会加街强了房百地产投袜资信托吐的权利赵。根据投赔资类型厕的不同演，可以者将房地枯产投资唐信托划封分为：权益型抵押型混合型202侨3/5抄/334第四节饲房地势产投资聪信托美国巴三种渣形式皇的房喇地产停投资屋信托挥，其妥市场忘收益贪率是暂不一贺样的叶。按市场晕收益由怨大到小嚼排列依置次是“躺抵押型块－混合钞型－权瓦益型”喇。而投坝资增暮值幅怎度由恋大到跪小排豪列顺亡序是赴“权伏益型蹲－混孤合型吴－抵平押型们”。20治23衡/5付/335第四糕节碎房地单产投伪资信俱托二、薪美国神房地直产投现资信皇托的夕管理房地沾产投纯资信子托机彼构作价为公问司组矮织或党信托糠组织窑，在取总部抬所在丛地的饭州注以册，陷并遵燃守该液州的物法令孝法规箭。他片们也挠必须构遵守正联邦此法规立：联寸邦税病法明如确规古定了成房地鸦产投卷资信秀托机乓构可荷以给嫩予其煎投资旦者的出所得风税政扫策的枕最低毕条件袜；证医监会境规定阳了房馒地产款投资绣信托疫机构竿与公撕众投锐资者控之间袍的关把系。20丘23荷/5蚁/336第四节绕房地向产投资榆信托（一宽）免境税政蕉策房地产独投资信琴托机构激要获得艳免税政跃策必须电符合一经大堆条供件，其智中最主革要的条紫件如下冬：股份必送须被至槐少100人持敞有，侵在任坛何一馋个税毙务年对度的栗后半磁年，5个和5个以渐下的坐股东偷不得院持有50％和50％以吓上的蜡股份宪。19遍93年以后堡，养老死基金不击在被当题成单一独的投资婆者，因峰此也不此适用“5个和5个以下饺”的规您定。美习税法第85先6(签h)款规吧定养抚老基骂金的傲受益察人所巨持有增的房混地产昂投资覆信托灶份额芽与其深持有昏的养贩老基碧金信雁托的荒权益驴是成宣比例撒的。20熟23郊/5普/337第四填节沸房地肾产投锯资信尖托至少75％的秩资产嚷是由奸房地那产、世抵押筝贷款死、现废金和扣现金礼项目范或政宅府证味券组唤成。功筹资对后的糠第一辣年，谊用新致筹集崇资金划的收藏益购联买股序票和躬债券并的收筑益可离以作渠为这75％的倦组成峡部分肉。在每个央财务年申度结束筐前，必萄须将该姐年度内95％以苹上的砌经常使性收鸟入(以区葱别于塘资本们项下此的收坊入)分配赴给股端东。驴这一盆要求妥对于乱没有炮现金分收入凶的房棕地产堂投资卧信托笔机构掏来说蜘是容弦易满火足的语。持有一严年内的臭证券的洒收益或俭持有四笔年内房软地产的种收益不漫得超过惑年总收济入的30％。20良23酱/5匪/338第四节赠房地壳产投资仅信托(二)股东粘权利(三)受托人早和董事(四)顾问的职职责(五)顾问的号收益20符23顺/5锣/339第四节免房地也产投资双信托三、委我国炼房地烧产投屑资信黄托基炉金的脆现状（一贿）我筑国发毁展房联地产浮投资梦信托夕基金匹的现矿状由于尚国内煌尚未船出台鸟相关叉的产闯业基星金法包，现歪在有穗据可方依的架仅仅娘是《信托法》和《公司法》，而地在产雷业基绞金领践域我赠国出态台的起只有《证券投椒资基金档法》一部。内严格说常来我国话还没有昌真正意勺义上的扇房地产冷投资基扛金，但港是最近鹊几年房舍地产信俱托投资杯基金的塞趋势却偷是越来脑越明显彻。202职3/5陡/340中国约房地各产信润托类若别汇坝总20俊23乓/5刃/341200壶2-2风011年中国价房地产垮信托规检模增长旅情况20你23顺/5央/342房地产绵信托产腐品收益活率逐步吩走高202票3/5嫁/343表6.3国内懒信托艰公司连推出补的部券分房咏地产佳信托谋项目时间信托项目名称资本规模（单位：亿元）预计收益率2002年7月新上海国际大厦项目资金信托2.34.00%2003年10月世界星城住宅项目股权投资信托项目2不低于6%2003年11月金融街写字楼项目贷款信托项目0.84.60%2003年12月法国欧尚天津第一店信托项目不超过16.00%2004年1月宣祥家园经济适用房信托项目不超过1不低于5%2004年8月华堂商场大兴店信托项目0.76.00%2004年12月北京丽江新城贷款项目集资信托计划3.36.30%2005年2月住邦2000商务中心二期项目集合资金信托计划0.56.50%2005年6月上海市政颛桥配套商品房投资信托计划2.55.80%2005年11月国开行城建改造项目集合资金信托计划3.03.5%202看3/5携/344房地产投信托基垮金成功落案例首宗在怒香港上史市的中协国房地特产投资乌信託基岗金.

——越秀严房地俯产投眠资信绍託基金20碍23菌/5军/345第四桑节滩房地有产投贞资信锅托（二挑）我湖国发苗展房剥地产雨投资扛信托妇基金棕的障宴碍1、法窄律障首碍。2、体雀制障均碍。3、人才浓障碍。20婶23孔/5伤/346第四节严房地饲产投资黑信托四、我赴国发展辉房地产壁投资信贩托基金含的思考（一王）募耳集方震式产业辩投资市基金炭的募总集方扣式有显公募挽和私判募两作种。践公募悟指向背社会昏公众横募集印资金,私募指惊向一定勺范围内族的机构刚投资者将募集。202阁3/5弯/347第四节平房地搏产投资辉信托（二）肥组织形忧式契约急型房甩地产乔投资奏基金西依据《信托雀法》规定周的信历托契袋约建爷立、唇运作门；公草司型救房地若产投赴资基冤金依《公司法》成立沫，具棋有法浩人资唱格。口由于招我国彻证券辆市场江发展杜不够喇完善螺，房拘地产孕市场沫不够话规范洪这些希外部袭原因捷，再竹加上晨契约两型自事身的鸟优势氧如所呼有权伤与收厚益权胶的分绑离而比使得某信托涂财产费具有旷相对织独立陶性，蜻基金帅收益糟可得茧到法喇律保替护，适只需鞭纳税摆一次政，可挎提高岭基金桃收益旗，所稼以在胃房地既产投雨资基走金起顷步阶隶段宜昏采用陆契约劫型为准主，像并随档着证唐券市滔场及鸽房地闪产市设场的酱进一欣步发纠展，化逐步针向开凝放型页基金因过渡约。20喘23聋/5氧/348第四节惯房地鼠产投资雷信托（三杆）运内作模艳式随着市骂场竞争势的日益己加剧，出我国房络地产市宗场的基价本特征够从以增涝量发展尤为主转井变到以煤存量发教展为主叔上来，笑在这种挎情况下郊，房地粗产企业意运作模野式要向译资产经嚼营型转棵变，从伤而也要崖求房地及产投资覆基金运伙作模式丝式为资产智经营型举。案例春：中遍国房察地产蔬信托叙的风农险有忌多大词？202陡3/5名/349第五节牢高比朗率融资梯方式租赁融榆资就是悠一种10炮0％的融痰资方式西。所谓钳租赁，暖就是某情项资产征的所有芝者(出租偷人)在一定接的时期县内有偿军转让其话资产的遇使用权尤和占用浓权的合蒙同行为期。在租拘赁期间兵，出租肺人保留猛出租物蔽品的所骑有权，构而承租圈人根据柿租赁合涉同定期勉支付租刻金，从菌而获得奶了租赁泽物品的扇唯一的课、排他资性的使介用权和讨占用权温。20毫23声/5链/350第五节耽高比耍率融资皱方式融资冤性租燥赁，缎又称师全额谷支付指租赁(fu予ll—浙pay伸-ou猎tle盲as辱e)，在规鸟定的支泄付阶段挠中，支剧付的租府金足以冲补偿出鹊租人的低资本费牧用和利侦润。所遍以，这乱种租赁条实际上策是出租臂人向承置租人提漠供的一丙种融资继方式。20粗23剑/5驱/351第五节答高比腾率融资龟方式一、砌出租文人的仍房地雨产所谓“佛出租人刺的房地烦产”是哄指出租中人根据赏承租人宿的要求遭开发建领设的房混地产。二、承缘瑞租人的步房地产承租享人的度房地京产是胃指租秃户通葵过租叉赁方誉式获挨得土壳地的骄使用锤权和奔占用型权之景后，弊自己做开发求的房样地产赔。由治于租锻户获材得的请是长药期的霉、排筝他性框的租悉赁权背益，野这就困决定固了他怕可以蚁用这野种权篮益为摩抵押屈向银其行申关请长纹期的于抵押帜贷款岛。通姜常为即了减柜轻贷请款人渡的风骆险，拴贷款陡人总乐是要问求土猪地的效出租醒方承抗诺将换其获旺取土哈地租什金的羡时间助后于佳支付抓贷款扭本息栽。20险23娇/5湿/352第五蜂节搞高比鞋率融否资方肚式三、回滨租融资(sa格le-府lea绳se陵bac右kf鸟ina倡nci匪ng)所谓影回租彼是指不卖方穿在出查售物遥业的秩同时扁随即玩向买咸方长符期租次赁同瓣一物绒业。卖方/承租方现金产权长期租赁买方/出租方202赤3/5裙/353第五节熄高比惨率融资卸方式(一)土地跨回租(sa被le—猜lea友seb辈ackof逼lan惜d)土地丙回租购实际清上是与通过渡土地朽回租虽和因太此获缎得的令土地狱租赁盲权益什所进也行的姿租赁欣融资递。金融机构C投资者A（拥有土地）投资者B建设资金租赁权益长期租赁出售土地20叙23窗/5令/354第五伤节症高比衰率融陵资方赴式(二)采用绳回租眉进行关部分齿融资(p天ar义ti锈al请f蚕in笔an躲ci各ng谋b震y灾sa艺le惑—l嫁ea稍se盐—b顽ac搂k)土地技回租麻和租创赁融反资一驱样，显实现猪的是10戴0％的融案资。房雁地产回悠租，特咽别是存勤量房地创产的回取租可以毯实现部罢分、但浩属于高木比率的邀融资。202片3/5幕/355第五阻节刷高比控率融压资方舰式四、贝回购帜融资(s惯al瓶e—崖bu愈yb怖ac愿k剥fi猾na爬nc磨in包g)回购蝴也是懒一种挂重要俘的高眠比率邻融资渡方式作，在板房地矛产领但域同沿样得列到广芬泛的负应用眼。一恨般是顽投资户者以鉴市场臭价购府进房守地产专之后并，随逼即以焰成本蕉价出海售给奇金融菠机构砖，同坟时又徒从金暑融机清构那角里买即回。投资者A金融公司B成本价出售分期付款出售202地3/5窝/356第五节骂高比倦率融资鹊方式五、前趋沿货币齐合约(fr合ont言mo驶ney哲de谎als抓