现代时尚高端全面养老地块方案规划设计

唐镇新市镇养老地块拿地方案UDG联创国际二零一七年五月UnitedDesignGroupCo.Ltd.TangZhen·XinShiZhenproject1.项目背景分析2.方案壹设计及概念解析3.方案贰设计及概念解析4.室内及景观设计5.养老配套6.产品示意目录1.项目背景分析项目基地区位项目价值板块分析上海老龄状况分析项目目标周边学校分布周边医院分布周边竞品楼盘分析项目交通周边环境分析BackgroundAnalysisSITE上海市CITYCENTRE项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目基地区位SITE上海市CITYCENTRE项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目价值板块分析上东国宾区上海迪士尼临港新城上海金融信息服务产业基地联洋国际社区张江高科科技园金桥出口加工区人民广场N13KM陆家嘴13KM龙东大道唐龙路齐爱路银樽路高科东路地铁二号线东延伸段佑人路允迪路SITE华东路唐陆公路外环高速项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目交通分析上海人口的老龄化趋势及其与经济增长、老龄事业关系研究

——上海市统计局人口与就业处课题组符合社会实情的养老模式——居家养老居家养老是一种分散的养老模式，机构养老则是一种集中的养老模式。

1、继续完善居家养老为主，机构养老为辅的多层次养老模式2、强化社区在提供养老服务、满足老年需求中的地位3、大力发展机构养老上海市地方标准《老年友好城市建设导则》上海将从城市交通、住宅设施等各方面，为老年人提供安全、便利和舒适的户外空间和公共环境。项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——上海老龄状况分析2014年上海市老年人口和老龄事业发展信息（2015.03.30发布）截至2014年12月31日：上海户籍人口1438.69万人，其中≥60岁413.98万人，占28.8％；从2013年末至2014年末：上海≥60岁人口增加了26.36万，增长6.8%，比重从27.1%增至28.8%,是15年来增长最快的一年。根据预计，2018年上海户籍≥60岁人口总数突破500万，2020年总数将达到540万。项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——上海老龄状况分析SITE7KM2015年上海市养老院分布概况2.0KM4.0KM卫生服务站卫生服务站花园医院（专科）上海安平医院（综合）口腔门诊市民健康体检站皮肤病防治中心（专科）妇幼保健院（专科）华山医院东院（三甲）卫生服务站卫生服务站卫生服务站卫生服务站浦东新区人民医院（二甲）上海安平医院尚德医院（一甲）曙光医院（三甲）项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——上海及基地周边医院分布SITE2.0KM4.0KM项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——上海及基地周边学校分布SITE幼儿园小学幼儿园小学中学幼儿园幼儿园小学中学幼儿园小学幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园小学幼儿园幼儿园小学小学幼儿园高中项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目周边环境分析SITE信息产业基地别墅区唐人国际购物中心信息产业基地工厂别墅区小区小区唐安敬老院金桥出口加工区中全研发园棕榈泉花园45794元/㎡东唐苑22315元/㎡绿城玉兰花园臻园38763元/㎡金爵别墅41658元/㎡白金瀚宫45158元/㎡圣马丽诺桥别墅40158元/㎡毕加索小镇28565元/㎡绿城玉兰公馆39477元/㎡保利御樽苑30577元/㎡金大元御珑宫廷别墅36047元/㎡鑫唐佳苑23719元/㎡保利金色唐城29478元/㎡保利金爵公寓29270元/㎡仁恒东郊花园39161元/㎡齐爱佳苑25190元/㎡2.0KM4.0KM小区群1.9~2.6万元/㎡宝集澜湾别墅31414元/㎡小区群1.6~2.2万元/㎡小区群2.3~3.6万元/㎡项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析1.0KMSITE金爵别墅竣工时间：2005-07-30开发商：上海金爵置业有限公司建筑类别：三层独栋（280-550㎡）价格：4.1W/㎡建筑面积：47000平方米占地面积：180000平方米绿化率：60%容积率：0.30项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析白金瀚宫竣工时间：2005-06-22开发商：上海豪洲建设发展有限公司建筑类别：独栋（220-1100㎡）价格：4.5W/㎡建筑面积：38418平方米占地面积：128060平方米绿化率：52.21%容积率：0.30圣马丽诺桥别墅竣工时间：2005-09-01开发商：上海同亨置业有限公司建筑类别：独栋价格：4.1W/㎡建筑面积：37299平方米占地面积：117182平方米绿化率：60%容积率：0.30棕榈泉花园别墅项目特色：低密居所,豪华居住区,特色别墅竣工时间：2008-06-11开发商：上海西北盛唐房地产有限公司建筑类别：独栋别墅（390-840㎡）价格：4.1-4.5W/㎡建筑面积：61560平方米占地面积：200000平方米绿化率：70%容积率：0.23项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析绿城玉兰花园御园项目特色：地铁沿线,低密居所,特色别墅竣工时间：2012-12-01开发商：绿城集团,上海绿顺房地产开发有限公司建筑类别：4-5层的平层墅、12-13层的公寓

（130-380㎡）价格：5.5W/㎡建筑面积：87000平方米占地面积：58000平方米绿化率：65%容积率：1.50绿城玉兰花园臻园项目特色：地铁沿线竣工时间：2015-06-30开发商：上海葛洲坝绿融置业有限公司建筑类别：小高层、叠墅

（180-260㎡）价格：3.8W/㎡建筑面积：109204平方米占地面积：72802平方米绿化率：35%容积率：1.50毕加索小镇项目特色：小户型,地铁沿线竣工时间：2011-10-31开发商：上海华飞投资集团有限公司建筑类别：小高层（66-200㎡）

联排及双拼别墅（155-260㎡）价格：2.8W/㎡建筑面积：280000平方米占地面积：100000平方米绿化率：35%容积率：1.50项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析保利御樽苑项目特色：现房,复合地产,景观居所竣工时间：2013-10-01开发商：上海保鑫置业有限公司建筑类别：12层小高层、17层高层（130-380㎡）9栋联排别墅（282㎡）价格：3W/㎡建筑面积：51908平方米占地面积：25121平方米绿化率：35%容积率：1.60金大元御珑宫廷别墅竣工时间：2014-06-01开发商：上海保鑫置业有限公司建筑类别：联排（260-385㎡）

双拼（328-438㎡）价格：3.3~4.7W/㎡建筑面积：86000平方米占地面积：53000平方米绿化率：35%容积率：1.60竣工时间：2002-10-01开发商：上海东唐置业建筑类别：板楼多层

（56-162㎡）价格：2.2W/㎡建筑面积：78542平方米绿化率：35%容积率：2.30竣工时间：2015-12-01开发商：上海龙骧房地产建筑类别：板楼多层小高层

（87-300㎡）价格：4.7W/㎡建筑面积：110000平方米占地面积：60000平方米绿化率：35%容积率：1.20竣工时间：2016-05-30开发商：上海仁恒兴唐置业建筑类别：板楼小高层

（95-220㎡）价格：3.9W/㎡建筑面积：180000平方米占地面积：128000平方米绿化率：35%容积率：1.40竣工时间：2009-12-01开发商：上海保金置业建筑类别：板楼多层小高层

（65-120㎡）价格：2.9W/㎡建筑面积：400000平方米占地面积：250000平方米绿化率：40%容积率：1.55绿城玉兰公馆仁恒东郊花园项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——基地周边竞品楼盘分析保利金爵公寓东唐苑结论：一、项目周边200m范围内无三甲医院，建立纯养老社区需要自行配备规模比例的专业医疗配套。因此，本案地块适合作为全龄社区进行规划设计。二、项目位于豪宅区，因此本案定位为高端社区，通过打造优质环境、全龄化配套及私人会所产生溢价。项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目结论项目背景分析ProjectBackgroundAnalysis

——项目目标高端全龄社区ProjectTarget三代居或多代居家庭两代居家庭空巢家庭

全龄化社区是指以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的活力社区。

高端全龄社区满足不同年龄段的物业配置，具备居家养老服务的标准配套，是一个具有养老功能社区，同时又是一个从0岁到100岁的全龄化居住社区。2+1家庭2.方案壹设计及概念解析方案一设计策略方案一总图方案一设计分析方案一推导方案PlanIDesignand

Concept方案一设计理念DesignConcrete

——设计策略设计策略一：宫廷园囿+公共水景+宅间豪景+休闲运动设计策略一：宫廷园囿+休闲水景+宅间豪景+公共休闲宫廷三园囿公共三水景宅间豪三景休闲三活动方案三一设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略方案三一设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略宫廷三园囿公共三水景宅间豪三景休闲三活动方案三一设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略宫廷三园囿公共三水景宅间豪三景休闲三活动方案三一设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略宫廷三园囿公共三水景宅间豪三景休闲三活动设计策略三二：三特色三商业+全龄三休闲方案三一设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略特色三商业全龄三休闲方案三一设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略打造三真正三符合三全龄三化社区三需求三的配套三设施特色三商业全龄三休闲方案三一设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略方案三一总三图De三si三gn三C三on三cr三et三e——总平三面图阳光城方案一Ｃ－０１Ｂ－０１总经济技术指标项目数值单位规划总用地面积30858㎡总建筑面积72304.80其中计容建筑面积49372.80其中住宅44435.52公共配套建筑4937.28地下建筑总面积22932.00容积率1.60

建筑限高50m总户数344户总人数1101人总机动车位546辆其中地面停车0地下停车546阳光城方案一Ｃ－０１Ｂ－０５总经济技术指标项目数值单位规划总用地面积30858㎡总建筑面积48705.60其中计容建筑面积37029.60其中住宅32956.34公共配套建筑4073.26地下建筑总面积11676.00容积率1.20

建筑限高24m总户数160户总人数512人总机动车位278辆其中地面停车0地下停车278自理三型老人医务室餐厅咖啡厅便利店ATM机邮局药店图书室理发店歌舞厅各类球馆家政服务放映室棋牌室活动室慢跑道种植园花圃公园温泉水疗30三0m步行三半径三范围50三0m步行三半径三范围服务三区——“分三级半三径”三：通过研究三分析三老年三人在三社区三中出三行频三率较三高的三距离三是15三0米和30三0米。活动三场地三的设三置应三根据三使用三的需三求，三细分三组团三，分三级设三置方案三一设三计分三析Ge三ne三ra三lLa三yo三ut——规划三分析方案三一设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——规划三分析90三m18三0m方案三一设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——道路三流线三分析主入三口主入三口次入三口次入三口方案三一设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——景观三视线三分析景观三轴风雨三连廊景观三轴风雨三连廊方案三一设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——产品三配比三分析面积(㎡)户数户型配比%面积配比%906412.78.3311516232.1426.961308416.6715.81607815.4818.061805811.5114.062005811.5116.78方案三一设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——方案三一及推导三设计方案三一：三两地三块均三做全三龄化三社区推导三方案三：单三侧方三案做三全龄三化社三区，三另一三侧做三普通三社区方案三一设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——模型鸟瞰3.方案三贰设三计及概三念解三析Pl三an三I三I三De三si三gn三a三ndCo三nc三ep三t方案二设三计理三念方案二总三图方案三二总三图分三析设计策略三一：三产品三溢价三最大三化方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略联排三别墅—订制三私人三花园花园三洋房—露台+庭院高层三住宅—去化率方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略联排三别墅—订制三私人三花园花园三洋房—露台+庭院高层三住宅—去化率方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略联排三别墅—订制三私人三花园花园三洋房—露台+庭院高层三住宅—去化率设计策略二：打三造多元三化配套方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略颐养三保健会所全龄三休闲三会馆滨河三漫步三走廊方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略颐养三保健三会所三：健康三咨询休闲三课程老年三大学餐厅三茶室全龄三休闲会馆滨河三漫步三走廊方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略颐养三保健三会所三：健康咨询休闲课程老年大学餐厅茶室全龄三休闲会馆滨河三漫步走廊方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略颐养休闲三会所全龄三活动三会馆:时尚三娱乐三主题休闲三健身三主题亲子三活动主题滨河三漫步走廊方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略颐养休闲三会所全龄三活动三会馆:时尚三娱乐三主题休闲三健身三主题亲子三活动三主题滨河三漫步走廊方案三二设三计理三念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略颐养三休闲三会所全龄三活动三会馆滨河漫步走廊方案三二总三图De三si三gnCo三nc三re三te总经三济技术指标三：阳光城方案二C-01-B-01总经济技术指标项目数值单位备注规划总用地面积30858㎡

总建筑面积74068.8

其中计容建筑面积49372.8

其中住宅46160.8

公共配套建筑3212

地下建筑总面积24696

容积率1.6

建筑限高50m

总户数386户

总人数1235人

总机动车位588辆

其中地面停车0地下停车588阳光城方案二C-01-B-05总经济技术指标项目数值单位备注规划总用地面积24323㎡

总建筑面积41619.6

其中计容建筑面积29187.6

其中住宅27687.6

公共配套建筑1500

地下建筑总面积12432

容积率1.2

建筑限高24m

总户数161户

总人数515人

总机动车位296辆

其中地面停车0地下停车296社区三主入三口42三%多层三洋房三住宅19三%高品三质联三排住三宅2%配套-老年三大学+休闲三会馆2%配套-全龄三会馆三（亲三子度三假、三健身三、商三业、餐厅三）17三%高层三住宅16三%老年三住宅2%配套-颐养三保健三会所方案三二设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——三——产品三配比三分析产品配比表项目面积配比适老化住宅1230016%高层住宅1350017%多层洋房3306842%别墅1501519%配套45126%总计78395100.00%方案三二设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——户型配比三分析类型面积(㎡)比例A类908%B类1008%C类1159%D类12510%E类14024%F类16021%G类18012%H类2208%方案三二设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——道路三流线三分析人行三流线社区三出入三口地库三入口车行三流线方案三二设三计分三析De三si三gn三A三na三ly三si三s——景观三分析景观三主轴三线景观三次轴三线景观三节点方案三二效三果图De三si三gn三V三is三ua三li三se三r方案三二效三果图De三si三gn三V三is三ua三li三se三r4.室内三及景三观设三计室内三设计景观三设计In三te三ri三or三a三nd三L三an三ds三ca三pe三D三es三ig三n室内三设计三理念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三原则三及注三重点玄关起居三室卧室卫生三间阳台厨房餐厅··三·三··三·住宅舒适、美观健康、环保安全、安静、私密性、便捷性个性三化无障三碍设三计、三空间三设计三、视三线设三计家具三选择三、厨三卫选三择人体三工程三学、三光线三设计三、色三彩选三择创意三家具三设计三、个三性化三要求真正三实现三满足老人三生理三及心三理需三求的三住宅三设计天然三亲和三的材三质无障三碍室三内空三间室内三设计De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略真正三实现三满足老人三生理三及心三理需三求的三住宅三设计柔和三明亮三的色三系充足三阳光空间的弹性利用卫生三间无三障碍室内三设计De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略无障三碍设三计、三空间三设计三、视三线设三计公共三家具三的选三择人体三工程三学、三光线三设计三、色三彩选三择创意三公共三设施住宅三入口公共三走廊老年三活动三室阅览三室医护餐厅会所··三·三··三·公共空间舒适三、美三观健康三、环三保安全、便三于看三护趣味三性室内三设计三理念De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三原则三及注三重点室内三设计De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略用人三性化三设计三增添三老人三公共三活动三的趣三味性柔和三明亮三的色三系充足三阳光亲和三的材三质无障三碍走三廊室内三设计De三si三gn三C三on三cr三et三e——设计三策略用人三性化三设计三增添三老人三公共三活动三的趣三味性柔和三明亮三的色三系充足三阳光亲和三的材三质无障三碍走三廊鼓励参与呵护关爱设计三引导三老人三自发三性的三户外三活动三交流适老三化设计三提高老人三室外三生活质量景观三设计三理念●三最受三欢迎三的老三人户三外活三动调三查表1三散步2三广场三活动6园圃7喝茶三聊天8陪孩三子97三%99三%91三%72三%63三%79三%65三%81三%3三器械三运动4三垂钓5三门球境●三结合三活动三时间三段及三范围三分布三至各三区域15三:0三0-三17三:3三09:三00三-1三1:三309:三00三-1三1:三30三15三:0三0-三17三:3三09:三00三-1三1:三305:三30三-7三:0三0三1三8:三30三-2三1:三305:三30三-7三:0三0三1三8:三30三-2三1:三3015三:0三0-三17三:3三0儿童三活动三及老三人活三动区垂钓三区湖景三观赏三及漫三步门球三场风雨三广场5:三30三-7三:0三0三9三:0三0-三11：30三15：00三-1三7:三30三18三:3三0-三21三:3三0健身三区●功三能丰三富的三活动三区域三，并三需符三合当三地老三年人三诉求健身三区门球三区垂钓三区门球三区垂钓三区活动三广场儿童三来访三互动三区广场三区儿童三互动三区公共三活动三区光照三研究停留三及活三动区三域非停三留及三活动三区域312451245就近三健身三区环形三道开放三的活三动区植物阳光三暖房35.养老三配套Old三erFa三ci三li三ti三es活动三中心无障三碍广三场护理三医疗三设施老年膳食三中心心理三咨询三中心健身三房报告三厅老年三大学桑拿房游泳三池SP三A托儿三中心广场三舞广三场晨练三操场休闲三座椅室外三儿童三乐园食堂特色三餐厅咖啡三厅便民三菜场养生三馆护理三房间门诊室治疗三室药房康复三中心养老三配套Pe三ns三io三n三Pa三ck三ag三e——养老三配套无障三碍健三身广场追忆三公园户外三娱乐老年三创作三交流三中心晨练三设施环形三无障三碍跑三道广场舞广三场休闲三步道垂钓三平台棋牌卡座回忆沿河三健康三道门球三场休闲三座椅垂钓三平台室外三氧吧书法三室绘画三室棋牌三室陶艺室图书三室书店老年三电影三院养老三配套Pe三ns三io三n三Pa三ck三ag三e——养老三配套6.产品三示意Pr三od三uc三ts三A三na三ly三si三s联排多层小高高层老年三公寓项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——联排三别墅_类型三一改造三前联排三面宽5.三8m，进三深14三m，改三造前建筑三面积16三7㎡，改三造后三面积三可达20三8㎡。地三下室三储藏三空间三大，三首层三有南三北庭院，三地上三附加三值最三大化三，后三期可三改造三空间多三。改造三后m小面宽方案改造前改造后地下室89.5589.55一层平面67.4173.23二层平面42.0369.54三层平面57.6665.22总建筑面积167.10208.00增加面积40.90地下三二层地下三一层项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——联排三别墅_类型三一首层三平面三图项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——联排三别墅_类型三一二层三平面三图项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——联排三别墅_类型三一三层三平面三图项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——联排三别墅_类型三一地下三二层三平面地下三一层三平面项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——联排三别墅_类型三二一层三平面二层三平面三层三平面项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——联排三别墅_类型三二项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——洋房_类型三一一层三平面户型编号F1F2F3F4户型四房两厅三卫三房两厅三卫三房两厅三卫四房两厅三卫套型建筑面积203.96186.81186.81203.96项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——洋房_类型三一二层三平面项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——洋房_类型三一三—五层三平面户型编号F3F3户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积149.36149.36项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——洋房_类型三一六层三平面户型编号F4F3户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积192.91192.91项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——洋房_类型三一七层三平面项目三产品三分析Pr三oj三ec三t三Pr三od三uc三t三An三al三ys三is——洋房_类型三二地下三一层三平面户型编号AB户型三房两厅两卫三房两厅两卫套型建筑面积125.23102.70A户型（-1F~2F）建筑面积：125.23㎡B户型（-1F~2F）建筑面积：102.70㎡C户型（3F~4F）建筑面积：146.81㎡C户型（3F~4F）建筑面积：146.81㎡D户型（5