物业管理法规2

第一页，共四十四页。

1.物业管理条例产生的制度沿袭

3.物权法与原物业管理条例的区别目录

2.物业管理条例关联法规

4.物业管理条例修后的变化

5.物业管理条例主要内容

6.物业管理条例释义

7.物业管理条例应用案例分析第二页，共四十四页。1、物业管理条例产生的制度沿袭1.1物业管理条例产生的背景在住房商品化与住宅建设小区化的过程中，居民住房管理的主体，逐渐由政府、单位过渡为有独立市场利益的物业服务企业。随着物业管理在我国的迅速发展，物业服务企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。《物业管理条例》于2003年9月1日开始施行，2007年3月，《物权法》正式实施，根据该法律规定，2007年8月26日，国务院对《物业管理条例》进行了修订，新条例于2007年10月1日起施行。

第三页，共四十四页。1、物业管理条例产生的制度沿袭1.2物业管理条例施行的意义

《物业管理条例》是适应我国物业管理服务行业迅速发展的需要而产生的．是第一部全国性的物业管理法规。对业主与物业服务企业的法律关系进行了明确的界定，对提高业主的自我保护意识，规范物业管理市场具有重大意义。

2007年根据《物权法》薪修订的《物业管理条例》在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活；在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的法律关系；在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合法权益。第四页，共四十四页。1、物业管理条例产生的制度沿袭1.3物业管理条例配套的示范文本与《物业管理条例》配套的《业主大会规程》、《业主临时公约(示范文本)》、《前期物业服务合同(示范文本)》、《物业管理招标投标管理暂行办法》、《住宅专项维修资金管理办法》及《物业管理企业资质管理办法》等示范文本也已经陆续公布施行。

第五页，共四十四页。2、《物业管理条例》关联法规综合----《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日)《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》(1988年4月2日）《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日)1《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（1989年12月26)《业主大会规程》(2003年6月26日)《业主临时公约》(示范文本)(2004年9月6日)《建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》(1997年8月29日)

业主及业主大会-----2第六页，共四十四页。2、《物业管理条例》关联法规前期物业管理-----《前期物业服务合同(示范文本)》(2004年9月6日)《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日)《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(2003年6月26日)《房屋接管验收标准》(1991年2月4日)《中华人民共和国建筑法》(1997年11月1日)《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日)《房屋建筑工程质量保修办法》(2000年6月30日)3

第七页，共四十四页。2、《物业管理条例》关联法规物业管理服务-----物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日)建设部办公厅关于物业管理企业资质管理有关问题的通知(2004年5月18日)物业管理师制度暂行规定(2005年11月16日0物业管理师资格考试实施办法(2005年11月16日)物业管理师资格认定考试办法(2005年11月16日)建设部办公厅关于物业管理师资格认定考试工作有关事项的通知(2006年8月16日)关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知(2006年5月16日)物业管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)

4第八页，共四十四页。2、《物业管理条例》关联法规物业服务收费-----中华人民共和国价格法(节录)(1997年12月29日)

中华人民共和国消费者权益保护法(节录)(1993年10月31日)

物业服务收费管理办法(2003年11月13日)

物业服务收费明码标价规定(2004年7月19日)

物业服务定价成本监审办法(试行)(2007年9月10日)

机动车停放服务收费管理办法(2000年7月14日)

国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知(1998年12月15日)5

第九页，共四十四页。2、《物业管理条例》关联法规物业的使用维护-----城市异产毗连房屋管理规定(节录)(1989年11月21日)

住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日)

住宅工程初装饰竣工验收办法(1994年6月l6日)

住宅室内装饰装修管理办法(2002年3月5日)

建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复(2003年10月17日)

国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见1998年5月29日)国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日)物业管理企业财务管理规定(1998年3月12日)

6第十页，共四十四页。2、《物业管理条例》关联法规物业纠纷与法律责任-----

中华人民共和国刑法(节录)(1997年3月14日)

中华人民共和国行政处罚法(节录)(1996年3月17日)

中华人民共和国治安管理处罚法(节录)(2005年8月28日)

7第十一页，共四十四页。3、《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半和两个2∕3”第十二页，共四十四页。3、《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半”第十三页，共四十四页。4、《物业管理条例》修订后的变化4.1将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。新修订的《物业管理条例》最大的改变就是将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。称谓上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。第十四页，共四十四页。4、《物业管理条例》修订后的变化4.2增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，具有更强的实际操作性。

第十五页，共四十四页。4、《物业管理条例》修订后的变化4.3严格专项维修资金使用条件。以前是按照投票权数．按照面积的套数为依据，现在加入了投票的人数的要求。明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。即“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”第十六页，共四十四页。4、《物业管理条例》修订后的变化4.4关于表决比例的改变。比如制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业等这些根据旧的《物业管理条例》需要特别多数的表决，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议的事项，根据新修订的《物业管理条例》为了使表决更具有可操作性降低了表决比例，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可得出决议。

第十七页，共四十四页。4、《物业管理条例》修订后的变化4.5通过起诉可撤销业委会决定。修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请。这样做，更有利于保护业主权益。第十八页，共四十四页。4、《物业管理条例》修订后的变化4.6增加改建、重建建筑物及其附属设施作为业主共同决定的重大事项的规定。旧的《物业管理条例》规定的重大事项中没有关于业主改建、重建建筑物及其附属设施的内容，新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项，业主在表决改建、重建建筑物及其附属设施的时候也作为一个重大事项，按照面积、人数双三分之二原则进行表决。

第十九页，共四十四页。5、《物业管理条例》的主要内容

《物业管理条例》共7章，70条。规定了业主的权利义务，业主大会的组成及职责，业主委员会的组成及职责，业主管理规约，前期物业管理，物业管理服务，物业服务企业，物业服务合同，物业管理服务收费，专项维修资金，物业的使用与维护，物业管理中的法律责任等多项内容。第二十页，共四十四页。5、《物业管理条例》的主要内容主要内容二、业主及业主大会一、总则六、法律责任四、物业管理服务三、前期物业管理五、物业的使用与维护七、施行时间第二十一页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【主要内容】本章主要内容包括：一是明确立法宗旨，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境；二是明确物业管理内涵，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；三是提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制悬着物业服务企业。【概述】本章共五条，规定了《物业管理条例》的立法宗旨、物业管理的定义、选择物业服务企业的方式、物业管理发展的途径，以及物业管理的监管机关等问题。本章对其他章节具有统领作用，是对该条例的提要和对我国基本物业管理制度的概括。【第一章总则】

第二十二页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【第一条】立法宗旨。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。【解读】随着改革开放的逐步推进和房地产业的迅速发展，对物业的管理逐渐形成为一个新兴行业，为明确业主、物业服务企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业服务企业的行为以及业主大会、业主委员会的成立、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。【特别条款解读】【第二条】物业管理定义。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。【解读】根据《物权法》有关规定，2007年《物业管理条例》修订时，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。虽然只是变动了几个字，但意义却全然不同，明确了物业公司的定位——为业主服务，摆正了物业公司与业主之间的关系。物业管理的内涵：(1)物业管理的管理对象是物业。(2)物业管理服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。(3)物业管理的属性是经营。第二十三页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【主要内容】本章主要内容包括：一是明确业主为房屋的所有权人及其在物业管理活动中所享有的权利；二是明确业主在物业管理活动中履行的义务，如按时交纳物业服务费用、遵守管理规约等；三是明确由物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护该区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；四是明确物业管理区域的划分应考虑的因素；五是明确业主大会的成立方式；六是明确由业主共同决定的具体事项；七是明确业主大会会议召开方式及决定；八是明确业主大会会议类型及其启动方式；九是明确业主大会会议的通知及记录要求；十是明确业主委员会的性质和职责，此外，还确立了业主委员会的登记备案制度、明确业主要履行管理规约、确定业主大会议事规则等相关内容。【概述】本章共十五条，规定了业主的定义、权利、义务，业主大会的成立方式、职责、会议的召开方式、会议类型、启动方式、议事规则，业主委员会的性质、职责、登记配备制度，成员资格，以及管理规约等。业主是对物业享有所有权的人。业主大会是由全体业主组成的，维护物业共同利益的自治性组织，业主大会对外行使业主的权利。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。【第二章业主及业主大会】

第二十四页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【第六条】业主定义及权利。房屋的所有权人为业主。【解读】业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。如果买房人支付房款并未登记，不能称为房屋的业主。只有登记过户之后，才能成为房屋的业主。非自然人业主，就是指拥有对物业的所有权的是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织。如某公司支付房款并到房产部门登记后，就成为房产部门所登记的房屋的业主。【特别条款解读】【第十条】业主大会成立方式。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。【解读】本条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。业主委员会是业主大会的执行机构。我国业主大会采取由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机构，行使重大事务的决策权；业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机构。第二十五页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【主要内容】本章主要内容包括：一是明确在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；二是明确建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约并不得侵害物业买受人的合法权益且应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明；三是提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；四是明确建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；五是明确前期物业服务合同期限；六是明确建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业；七是明确物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；八是明确物业承接验收时应移交的资料；九是明确了建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、并应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。【概述】本章共十一条，规定了前期物业服务合同、临时管理规约、建设单位的物业保修责任等内容。前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前的物业管理。规范前期物业管理活动对于业主合法权益的维护具有重要意义。【第三章前期物业管理】

第二十六页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【第二十一条】前期物业服务合同。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。【解读】从建设部和各个地方的规定来看，它们对于前期物业管理的界定并不一致。有的规定前期物业管理是在住宅出售后至业主委员会成立之前，有的是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理，还有的则泛指业主委员会成立之前的物业管理。本条例则规定为业主、业主大会选聘物业服务企业之前的物业管理。【特别条款解读】【第二十二条】临时管理规约。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。【解读】临时管理规约虽然是临时的，但只是针对它的时间效力而言，事实上就其内容所包含的事项而言，临时管理规约与正式的管理规约并没有本质上的差异。临时管理规约同样应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时管理规约由于并非是物业买受人所制定，因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断，条例要求建设单位制定临时管理规约时，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十七页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【主要内容】本章主要内容包括：一是明确从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并对之实行资质管理、物业从业人员应当取得职业资格证书；二是明确一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理；三是明确业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同；四是明确物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；五是明确物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续；六是明确物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；七是明确物业管理用房的所有权依法属于业主，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途；八是明确了合同终止时物业服务企业的义务；九是明确了物业服务收费的原则、物业服务费的交纳及监督机构；此外，允许物业企业提供特约服务，明确共用事业单位收费对象、强调物业企业的安全防范义务及职责，同时明确了物业使用人权利及义务【概述】本章共十八条，规定了物业服务企业的资质、物业服务企业的义务和责任、物业服务合同、物业验收和资料移交、物业服务业务的转委托、物业服务费的交纳等事项。本章是对物业服务活动进行规范的重要章节。【第四章物业管理服务】

第二十八页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【第三十六条】物业服务企业的义务和责任。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。【解读】物业服务企业违反了物业服务合同后应当承担何种违约责任本条例亦无规定，因此应当适用合同法的一般规定。根据《合同法》第107条、第114条的规定，违反合同责任的类型主要有如下几种：实际履行又称继续履行、支付违约金、损害赔偿以及采取必要的补救措施等方式。【特别条款解读】【第三十八条】物业管理用房所有权属和用途。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。【解读】物业管理用房，为建筑物的共用部分而非专用部分因此不是为任一业主单独所有而是由全体业主共有，这些房屋的占有、使用、收益与处分应当由全体业主共同进行。物业服务企业之所以对物业管理用房享有占有与使用的权利并非因为服务企业是所有权人而是完全根据物业服务合同的约定由业主授予的，对此本条例第35条第2款有明确之规定。因此物业服务企业对于该等物业管理用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变管理用房的用途，如果有改变其用途的必要时必须经过业主大会的同意。第二十九页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【主要内容】本章主要内容包括：一是明确物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，一般不得改变用途；二是明确业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；三是明确业供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；四是明确业主在需要装饰装修房屋前应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；五是明确业主要按国家有关规定交纳专项维修资金并依法享有专项维修资金的所有权；六是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续；七是明确物业管理用房的所有权依法属于业主，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途；八是明确了物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。【概述】本章共七条，主要规定了改变公共建筑及其共用设施用途的程序；公共道路、场地的占用、挖掘；公用事业设施维护责任；房屋装饰和装修的告知义务；专项维修资金；对共用部位、共用设备设施经营的受益；责任人的维修养护义务等内容。【第五章物业的使用与维护】

第三十页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【第五十三条】关于房屋装饰、装修的告知义务。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。【解读】业主作物务业专有部分的所有人，原则上有权利处分自己专有部分的物业，当然包括装修装饰物业的权利。但是由于业主专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主进行装修装饰施工时都会影响到其他业主的利益。因为装修装饰施工时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾、可能会造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等侵害其他业主或居民的合法利益，因此法律必须对此进行调整。【特别条款解读】【第五十四条】专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。【解读】根据规定，在保修期间，由保修企业负担保修费用，保修期满后，发生的自然损坏等需要维修的，从维修资金中支付。如果是由于第三人的人为损坏，当然由第三人负担赔偿责任。维修资金主要用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。为了确保共用部位、共用设备设施能够得到及时的维修，从而维护全体业主的利益，必须确保维修基金专款专用，严禁挪作他用。第三十一页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【主要内容】本章主要内容包括：一是明确建设单位在违法选聘物业服务企业、擅自处分共用部位时应承担的法律责任；二是明确建设单位、物业服务企业拒不移交资料的行政责任；三是明确无资质从事物业管理、聘用无从业资格人员以及违反委托管理限制的责任；四是明确挪用专项维修资金的责任；五是明确建设单位不配置物业管理用房、擅自改变物业管理用房的用途的责任；六是明确业主逾期不交纳物业服务费以及假冒业主委员会名义从事违法活动的责任；七是明确公务人员违法行为的责任。【概述】本章共十三条，规定了违反《物业管理条例》各项行为规范所应承担的责任。本章规范属于保护性法律规范，是前述规定得到有效实施的有力保障。【第六章法律责任】

第三十二页，共四十四页。6、《物业管理条例》条文解读

【第六十二条】违反委托管理限制的责任。违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。【解读】本条规定的违法行为具有双重性质，既违法了行政管理秩序，也违反了物业服务合同的约定，因此，本条从保护业主利益的角度出发，规定物业服务企业因违法委托行为所得的收益，所用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。【特别条款解读】【第六十七条】逾期不交纳物业服务费的责任。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。【解读】对于拒不交纳各物业服务费用的，业主委员会或物业服务企业可以向法院申请支付令或者提起诉讼。但是这里使用的是“可以向法院提起诉讼”，可见法律并没有排除其他解决纠纷的途径。诉讼是最后的救济手段，当事人可以选择其他途径。第三十三页，共四十四页。7、《物业管理条例》应用案例分析

案例一：业主有权监督物业服务

如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。

作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小区的巡逻保安，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对保安人员加强管理。“如果保安工作如此被打折扣，小区的保安不就形同虚设了吗？居民的保安费不就白交了吗？”王女士说。

这事王女士管得好，她完全有权利这样做，《物业管理条例》为她撑腰。条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使：1,按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2,提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3,提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4,参加业主大会会议，行使投票权；5,选举业主委员会委员，并享有被选举权；6,监督业主委员会的工作；7,监督物业管理企业履行物业服务合同；8,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

第三十四页，共四十四页。7、《物业管理条例》应用案例分析案例二：从一起案件谈物业服务合同与小区车辆安全

原告：王某，女，山东某监理公司东营分公司副经理。

被告：东营某物业服务有限责任公司。

东营区人民法院经审理查明：原告为东营某住宅小区的业主，被告是该小区的物业服务公司。2007年7月21日晚23时40分许，原告发现其居住的小区68号楼室内的一个电脑包被盗，包内装有鲁EAE797奥迪车钥匙一把、酷派手机一部、小灵通一部、现金人民币18000元以及各类重要文件和合同等。在原告处居住的人员遂拨打110报警并通知被告，被告方张某及保安人员到场。22日0时30分许，警方人员进入原告住处，此时，鲁EAE797奥迪车尚停在原告楼下后院。被告遂安排保安人员巡逻排查。被告监控录像显示：22日2时19分左右，有一辆机动车外出。被告东门保安当班记录载明：2时19分有一辆银白色奥迪车外出，车号鲁EAE797，经查有出入证，按规定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的阎某、周某等人发现鲁EAE797车被盗。10时10分阎某遂向东营市公安局东城分局报警。公安局侦查人员及被告方人员遂赶到现场。该车至今下落不明。

第三十五页，共四十四页。原告诉称，作为物业公司，被告依法负有保护业主人身、财产安全不受损害的义务，且在原告明确要求被告履行保护原告财产安全、被告承诺保护的情况下，原、被告已形成车辆保管合同关系，因被告重大过失，致使原告遭受重大财产损失，被告应当赔偿原告的全部经济损失。除去保险公司赔偿原告的373670元外，原告尚有179282.5元的损失，这部分损失应由被告赔偿。

被告辩称，原告所称的“被告依法负有保护原告人身、财产安全不受损害的义务”于法无据，被告对此不仅没有法定义务，而且没有约定义务。原告称原、被告已形成车辆保管合同关系的主张不能成立。假使原告车辆真的丢失，也是刑事犯罪和原告自身过错造成的，被告没有过错。保险公司赔偿原告373670元是对原告车辆被盗损失的全部赔偿。保险赔付与购置车辆之间费用的差价是原告自己选择了放弃。原告对自己已放弃的权利无权再行向被告主张，不应得到支持。

第三十六页，共四十四页。[审判]

东营区人民法院认为，关于原、被告之间法律关系的问题，原告作为被告的业主，已向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司应按规定提供相应的物业管理服务，原、被告形成物业管理服务合同关系。原告提供的业主使用手册明确载明物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，故原告主张原告交纳的物业费包含安防费用，原、被告形成保管关系，理由不当，法院不予采信。原告主张其车钥匙丢失后，被告承诺不让车辆离开小区，其提供的录音资料不能证明被告承诺为其保管车辆。第三十七页，共四十四页。关于被告是否对原告车辆丢失承担责任的问题，一审法院认为，原告在发现车钥匙丢失后，即报警并通知被告，被告方人员亦到场，而此时原告的车辆尚未丢失，原告应预见到丢失车钥匙继而造成车辆丢失的后果，原告应对自己的车辆采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患；而被告作为物业管理公司对业主的车辆负有管理义务，在一般情况下，应尽到善良管理者的普通注意义务；在本案中，被告虽配有值班人员、巡逻人员，采取了一定的保安措施，但其在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，被告对原告车辆丢失未尽应负的注意义务。综上，原、被告对造成原告车辆的丢失应负同等责任，被告对原告的损失应承担50%的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，法院判决：一、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某车辆损失46965元；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。第三十八页，共四十四页。一审宣判后，被告不服，提起上诉。

二审法院查明的事实与一审相同。

东营市中级人民法院认为，在涉案车辆钥匙丢失后，被上诉人及时报警并通知了上诉人，上诉人在知情的情况下，对被上诉人车辆的出入应尽到比一般车辆更加谨慎的注意义务，上诉人对被上诉人车辆的丢失未尽到应负的注意义务，对此，上诉人对被上诉人车辆丢失造成的损失应当承担相应的责任。被上诉人在其车钥匙丢失后，未积极采取相应的保护措施，对车辆丢失所造成的损失亦存有过错，对此亦应承担相应的责任，原审法院据此判决上诉人与第三十九页，共四十四页。被上诉人涉案车辆丢失所造成的损失各担50%的赔偿责任并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。第四十页，共四十四页。7、《物业管理条例》应用案例分析案例三：屋顶广告收益不能全归物业公司

在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其收益物业公司有权独吞吗？

提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公司与业主在协议中约定：“屋顶、公共墙体的使用权归物业。”

屋顶等公共建筑的产权归全体业主享有，物业公司凭什么用全体业主的财产赚自己的钱呢？之前，北京市海淀区人民法院受理了一起诉讼，一家物业公司状告小区业主不交物业费。小区业主马上提出反诉，要求物业公司将小区公共建筑出租的收益吐出来，作为物业费。

这类纠纷不是少