房地产前期策划培训讲义二

1房地产前期策划培训第2页表达的是土地不是植物识别需求这是说诸葛亮、说谋划、策划不是说憨豆、不是说喜剧明星识别意图策划——谋略实施也策——谋划、计划（思、想）划——笔划、划一下（写、做）房地产策划就是——有想法还得能执行为什么从土地经诸葛亮城市、开盘房地产策划到底干嘛的呢？谋城（产品）略地（抢人）定位、规划、产品、栋数、户型、业态包装、推广、媒体、活动、渠道、优惠政策贯穿房地产开发过程始终作为一个新环境下的新媒体人每个人本身都是诸葛亮、都是策划因为我们都有想法总结以上新媒体人应该……？理解客户需求拥有策划思维16目录产品策划体系定位12产品策划基础资料3产品策划体系内容4反馈与修正17产品策划体系定位第18页简单的开发过程谁知道？市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本决策援拿地愤阶段规划设票计阶段项目酿施工蝴阶段销售备服务控阶段我司职详责第20页谁做耻过市主场调伴研？第21页怎样伸做市抽场调河研？第22页市场调代研的目层的是什薪么？第23页地块能肿不能拿能不其能盈矮利及社会戏影响决策拿靠地阶段规划壶设计疑阶段项目施工工阶段销售灰服务示阶段产品打谷造规划几慈栋楼多高户型立面景观配套推广活动渠道顽选择销售优站惠营销亮管点假定阶雪段根据俯周边凯市场厚假定煤产品坑及价穴格实操、美优化、理产品力秧竞争阶冷段销售力总竞争阶辽段24定位前端净市场标定位中端茶产品客策划后端营例销推广房地具产项凳目前死期报深告房地产贤项目前扯期策划傻过程中承前启坝后的模块通。经纪加公司昼间竞咱争升骄级，绒产品咳策划迷由自倦选动庄作变叠为规浊定动扔作，剑广度颈及深故度也鹿逐渐途加大糠。2526产品壁策划农基础五资料第27页为什么君要定位盏？第28页解决股项目涛是什木么的拴问题什么产大品、什顾么形象高端执、刚彻需什么价帽值（价移格）——值多少抖钱第29页第30页定位到瓶底为什恼么第31页寻找及醋确定方闯向第32页产品突打造鄙方向营销诉撒求方向价值价笔格形式带档次客户谁层次营销肚手段相对老应——价格窝定位俭、锈产品食定位移、客坛群定沙位、芹形象谢定位332.当地扣政策萄规范4.市场调宪研1.地块资华料3.开发脖商诉哭求基础珍资料5.项目撕定位客观绞事实主观冶判断342.当地轨政策题规范4.市场车调研1.地块资赠料3.开发商砖诉求基础杯资料5.项目定拳位第35页一开糠始地蓄块基灶本都墙这样情的第36页规划条件总占地面积208628㎡规划建筑面积247620㎡其中：建设用地面积99048㎡容积率≤2.5代征地面积109580㎡建筑密度≤25%规划用途居住用地建筑限高≤60米第37页容积率役练习这是一损块地这是一擦块地这是未一块粥地这是一萌块地38地块句资料地块批资料胖主要泳包括耕：规划意丹见书及底相关政针府文件地块CA兴D图地块内冻外部情扯况既有殃规划居方案39地块资跟料|规划都意见日书及刮相关屑政府迁文件规划意初见书及含相关政趋府文件解：地块真实的官碰方权威信息40地块资肯料|规划意盏见书及耳相关政续府文件规划隆意见床书41地块神资料|规划耗意见选书及呀相关崭政府单文件规划意肠见书地块的垦用地性锤质、面税积指标异、容积在率、限高、眨建筑密能度42地块资贩料|规划意显见书及香相关政跑府文件规划锣意见姨书是否含玩代征/代建滨的道凶路用牌地及绿化愿用地指标是否有母政策房这指标？限价房/廉租法房/回迁椒房/回迁甘商业43地块资残料|规划意育见书及荐相关政限府文件规划忽意见梦书建筑红至线退让泡距离及除道路红阴线退让纯距离社区驻出入偿口方炸位设母置要浅求与蒸车位泡配比误要求44地块牺资料|规划意珠见书及晕相关政泼府文件规划意锁见书地块搏图：拍直观睡了解45地块资味料|规划意逐见书及垒相关政插府文件相关惹政府圾文件脾：其密它官玩方文霉件作灰为补辽充市政损管线浴情况平、采充暖方弓式……第46页除了缴军事罪外交危部门妇女儿迟童部门遍等少数急部门大部顾分部严门都名开发嘉商去跟审批件备案挤的第47页政府膜下的忙文件辅基本名上都恒已经蔬把地该块弄著成什致么产兵品基祥本都电了地块断大小住宅、泄商业比捷例建筑镜限高最大降可售愧面积形式栋及调接性才是泼开发筋商可授以自舌由发虏挥的（产品方及形象娘）48地块亿资料|地块多内部某及周单边情闻况地块内影部及周功边情况嗽：现状及丸未来规舞划，尽顺可能鹅用实矛景照片展示求。内部管：是否奴存在刚地势器高差没、原约生植厅被、水系、温泉双、工业稻遗存等姨？是否忠存在躬被污筑染后嘱需要挺更换私的土歌壤？外部：有利文因素屯：景稳观资纯源，永如河咳流湖枕泊、遵旅游淹景点疑、城绞市地畅标等陪；社撒会资游源，弃如重透点中敌小学制，大家型医氏院，百市政熟公园姑，体允育场柳馆等灿；交便通站询点，脊如地铁/轻轨/B晓RT站点等府。不利因食素：噪残声及粉族尘污染休，如市低政主干社道，铁讯路，工回厂，专阅业市场音，发电唤厂；心岩理负面蔬影响，宫如高压线券走廊，火葬故场，坟够地，破柔旧楼房赛等。49地块席资料|地块内颠部及周晃边情况案例西中中南北东502.当地负政策挡规范4.市场挡调研1.地块塞资料3.开发商仔诉求基础动资料5.项目磁定位51当地政授策规范项目所聪在省、剥市的最新的政策道规范要赢求。建筑间距系数日照测算标准建筑宽高比与楼呼座排庙布相知关的御规范……52当地政算策规范日照及茎间距系哑数设计价依据：《沈阳贴市居组住建锈筑间羡距和拨住宅叼日照渔管理叮规定》(沈阳哑市人饥民政射府令200聋6第64号)“第九条狼”：住填宅建筑掉高度在40米以上其时，面宽不填大于60米。“第纤十四柏条”闪：高卖层建付筑遮诵挡相嗓邻住谢宅，谎当建蔑筑高摊度与靠建筑提面宽享之比陷大于1.2时，登按遮锄挡建剥筑面正宽确弊定建屠筑间容距系旷数；在三衰环路撇以内背地区葬，当同建筑守高度孟在40米以上红时，建日筑间距器系数不稼得小于1.渣4，且衡建筑娱间距础不得过小于40米；“第贤十七肠条”稼：沿否城市膛主要榨道路积一侧滴并列页布置敏的高谱层住族宅之生间的惨建筑区间距碗除满睛足本骂规定屠相对博应的谅建筑仰间距谊要求作外，不得小贫于30米。“第卖二十傅三条或”：彩住宅载日照群是指管住宅枣主采扰光面委居室晨的满攻窗日密照时垦数。底日照稳标准摔日为已大寒眯日，株有效距日照食时间警带为上午8时至下怜午4时。“第苗二十途五条晒”：咸新建缠高层俯住宅哥或高盼层和事多层狮混合献的住舱宅成墨组布遥置时别，新舅建住胀宅日照应虎不低于希大寒日1小时。建筑宽煤高比建筑续间距日照测使算标准53当地政韵策规范项目转所在壁省、杰市的最新的政策优规范要改求。层高阳台飘窗入户曾花园地下牵空间……与赠送冻面积相丹关的规蛙范54当地止政策北规范赠送痛面积土依据陶：成都祖市规防划管品理局施关于烈对《宇成都灶市规抓划管触理技恰术规闸定》听中容靠积率遍、建桥筑面帽积等餐指标况的补率充解杨释二、仅住宅蹦建筑层高不元应大于3.6米。跃枕层式座住宅格起居搬室（狼厅）拿、低著层住劣宅起讯居室复（厅脊）层泉高为谱户内巾通高纳以及胃住宅推坡屋游顶部捷分除于外。六、尽每套垂住宅矛阳台斥（含悲各类锻形式洗的阳辣台、忌入户值花园渴、露汗台等即非公或共活境动空朴间）亲的水平投潮影面积邻不大于幸该套住佣宅套型霸建筑面御积的20%；商业键、办公络、酒店父建筑的妙每层阳虚台水平嘱投影面跪积不大赔于该层父建筑面夫积的15%。此栗外，阳台进挑深不应矮大于1.8米，低躬层住渴宅、恶退台押式建喉筑阳捕台等弓有特各殊要催求的猎除外惊。七、飘窗窗台侨与室疯内楼高地面摩高差撇不得员小于0.肾45米，且仅凸出外拢墙宽度低不得大亦于0.侍6米。八、赢除建氏筑入繁口雨竭篷外毫，建筑附瓶属构件伯（如空舍调板、找花池、宝构造板悼等）的潮进深不旬宜大于0.扬6米，搏且连康续长处度不鼓应大崭于1.她8米。绩住宅政建筑幅不允色许设面置除特结构共构件产以外热的附茎属构顶件。九、寨除避走让、裹对接亡市政哑公共每地下瞧空间剂外，魄建筑踏物地保下室币、半辽地下炼室的套顶板循面不羽应高汤于室仰外地腔坪1.狸0米；建递筑物地案下室、惹半地下轧室顶板沙面高于景室外地攻坪大于1.0米时，冶按照该询层水平洗投影面燃积计入巾容积率里。地下韵室、半具地下室帐顶板面亲高于室开外地坪用部分按敢地上建巡寿筑的规国定进行蹄退距管恨理。十一训、本峰解释喊自20凯10年2月25日起施竖行，有仿效期为环两年。其它类飞型：楼地座高度夫控制、土身地使林用年势限（忘沈阳隆）、球外立描面要么求（烧银川姜）等……根据名住宅懒地块3.茂2的容积静率及沈大阳市相下关日照路和建筑灰间距的所要求，心估算平均哲层数30-遣35层能满诵足相关篮指标；根据抗书震设防闷的要求牢及各结喜构形式穴高限的挥要求，嫌本案住岁宅部分勿控制高藏度不超燃过12钱0-运13险0米；根据《高规》要求，10蔽0米以碌上的霸住宅程，应继设置蛾避难证层，仿而避难插层的日设置哨，会件造成逃高层齿住宅夹的成引本和体公摊庸面积勇的增甩加；根据赔结构屡计算晋要求考，建愚筑体趁越高粘，荷蓬载要贵求就急越高饲，钢宇筋用奴量增羊加、挣混凝苦土标帅号提烟高、件构件渣截面询尺寸瓶加大愚，因徐此，诸在增加建杂安成本的同时略，减小卵实际袜使用斥空间，即棚得房两率会疏进一依步降水低；因此，串建议本佳项目住宅高餐度控制瓦在10若0米以鼠内当地朵政策循规范562.当地绪政策变规范4.市场岛调研1.地块资摄料3.开发鸣商诉糖求基础歼资料5.项目定目位第57页互动开发商慕都提出罗过哪些甲无理要产求58开发暴商诉授求开发朝商诉点求：病项目图目标虏、项臂目发渣展方末向、梨期望晕均价列、开拒工顺歉序、五可突匆破的科限制亩性规嚼划条脸件等宅，通膨过项树目招蒙投标严文件窑或与辜开发苹商沟巴通了境解。最重要乐是项目老目标：藏？？？目标旗是什僚么？是迅速称回收资毫金是利润悔最大化关键是惰大老板昂的想法是品营牌形香象第59页回款、哑利润形象婚品牌（所有短开发商钢适用）（大病开发若商及耍中等狂发展获开发则商适肉用）产品卖给例谁为什么乔要开发开发什裙么客户？？？港？怎样卖60开发闻商诉传求开发商演对开工辜顺序常常璃有自冈己的啊考虑肤。ABCDE初步忠方案远：开洗工顺跌序，症由南龟向北最终扁方案公：开叫工顺桶序，法由北阔向南由南向仅北由北向旁南61开发商京诉求开发商朱提出突勺破某些源限规，漂如突破常“90百/7棚0”限李制、爷增大梦容积掩率、疤提高差建筑行限高阴、提哪高层芦高、装提供挥周边拐学校侦入学小资格离等，弓一定泊要慎重考珠虑，确定袄其可技实施课性。622.当地商政策奥规范4.市场贫调研1.地块资玩料3.开发商于诉求基础破资料5.项目迫定位63市场调蒸研|宏观市才场宏观市笔场涉及城市层戏面的信息漫，如：GDP，房较地产膊年度/季度/月度的春成交量减与成交帜均价64市场职调研|中观膛市场中观继市场堤涉及区域及兴板块层肃面的信息液，如：斩区域位厦置，成翠熟度，魔居民评胸价、配复套、资僵源区域问位置鸟：主待要是谊与市扰中心/商业敏区/商务挨区/政务渴区的均通达匹性、搅路程知距离鬼及所招需时陪间65市场调盟研|中观市莫场中观谁市场嫌涉及区域杜及板县块层迫面的信息才，如：拢区域位钥置，成写熟度，停居民评吗价区域掀成熟脱度：瞒城市毁中心怪黄金背区域/C日BD栋/新兴居续住区/未来碧规划真利好友区域/旅游缩慧度假可区……66市场敞调研|中观盟市场中观淡市场妥涉及区域及弊板块层激面的信锹息，艇如：锹区域光位置君，成呢熟度相，居御民评默价居民评培价：即垂当地市侨民对项蛇目所在以区域的惩看法，冈如成都困的西贵猴南富，北振京的蚂东富驴西贵有，是否边是传哭统豪盖宅区薪（北趋京朝编阳公怎园，睁沈阳婆棋盘慰山、吧苏州去金鸡曲湖）项目是鹊要融入贪这个区营域还是砍要跳出级这个区谢域？67市场调勉研|微观市茄场微观扶市场毙涉及直接晕竞品，如：各竞品产搂品类型廉、建筑/园林风称格、精彻装报价体及标准爷、单盘千年度/季度/月度消泥化量，哑现有存惕量，畅即销/滞销产诞品的房隶型、面宿积区间器、单价跨、总价滑区间等嘉。68市场调数研|微观秩市场微观厨市场弓涉及直接甩竞品，如：驻竞品产禽品类型壮，建筑/园林停风格钢，精出装报哄价及宋标准愈，单问盘年舟度/季度/月度悬消化储量，援现有拌存量谜，畅撤销/滞销笛产品坐的房欣型、兼面积驶区间向、单构价、初总价书区间层，客括群等佳。第69页地块分钻析了政策分铺析了开发诉决求分析朽了市场颤环境战精品睡分析楼了定位狗与规陷划70本案市估场定位——岛SW划OT分析Strength（优势）Opportunity（机会）Threaten（威胁）Weakness（劣势）项目位附于西南糖四环里禽，区位棵条件优寺越。项目紧等邻京开坛高速和购南四环衰，道路茶交通、洲公共交渴通便捷肿。项目东渗西两侧窑配有绿胆化带，白给本项摊目带来欲的景观五优势。项目周针边环境景较差，什自身规砍划条件是有限，辜影响项令目市场昼形象。项目幅西侧野紧邻惑京九捞铁路史，东朱侧紧茎邻京意开高年速，根噪音墓影响茫较大既。政府凉出台《南城概发展独规划》，给本战项目带肺来发展讽机会。中海花窑乡地块王的成交臣价提升缘瑞了客户贸对区域射项目的地价格预狸期。西南四蜓环内目前在弱售项目较餐少，本时项目在架区域内寺相对稀物缺。政府出躺台一系辈列宏观宝调控政忍策，对挥项目带禾来政策顾风险。201毕0年房比地产转市场旗增速白放缓帜，给狡项目挑带来闪市场繁风险庸。一般的牺策略是发挥优思势，降低伤风险71本案市伸场定位京开·西南四环

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高性价比

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精品社区京开西南四环——突出项目地理优势及交通优势；高性价比——突出项目自身价值与亮点；精品——突出项目综合优势，满足市场需求。定位与廉规划72公司西片边地块SW潜OT分析练习73SW鬼OT分析堆适用其于各辞种事罢物（疼包括递人）杨的分恼析主要谣了解俘优势饱、卖牵点742.当地烛政策汇规范4.市场木调研1.地块资右料3.开发弯商诉衬求基础核资料5.项目定蜘位75项目滥定位|项目档蕉次和居苹所用途项目档狗次和居毒所用途天：指导户怀型及楼跑座标准婚层设计。高毫端中高猴端中臭端顶狠级第一居塞所第二居炸所商务公脚寓投资型度假押养生……项目狸档球次居所拍用静途76客群定即位：目剖标客群剂的家庭类收入、凑成员数祝量、房型需田求、能强承受的蜡单价与兴总价等。项目定效位|客群定迅位77客群悟定位扣：鲜明地皆域特性的需霜求。例如苦：成都、强重庆的波客户对盒朝向的衔敏感度叛相对较费低；沈阳泼的客娱户希绸望联乳排别可墅的菜主卧泪能设矿在二狼层；沈阳攻客户腥偏好狼地中严海式挨的建伟筑风品格；项目定叹位|客群荐定位78产品类旨型与户倒型配比枯：最具桌指导狭意义州，重冰中之已重产品类型户型面积区间比例（建面比）公寓塔楼零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%两居90-110㎡20%合计23000㎡100%注意：窗建筑窄面积/实得掠面积?套数比/建面费比?项目颤定位|产品斑类型翁与户裕型配厕比项目催档次居所情用途客群登定位产品类文型户型配违比宏观市还场中观界市场微观孙市场小结产品错策划淹基础偿资料规划意甩见书及锋相关政辱府文件地块CA龟D图地块内咱外部情拼况既有冲规划咸方案与楼座颜排布相侍关与赠送限面积相竿关其它项目糖目标项目发却展方向期望倾均价开工顺遣序……2、当地根政策规蒙范3、开扩发商纹诉求4、市场止调研5、项柴目定驱位1、地块勾资料第80页讲了那泳么多市场堵也好定位温也好主要献是想宣说明也是想帐让大家碗针对自兼己的项纺目认识到项目读到底除是什运么！钞！！卖点为卖点跪卖点哑！！衡！创新叫创新行创新倦！！券！了解混项目拼必须领把项目本垂身项目概区域项目摔竞品研究渡透第84页开发柄商到众底想脾怎样合！！深！利润利棍润利润伍！！！客户客掩户客户外！！！重要的蚀事说三蜜遍，谢肿谢！87产品统策划珠体系忧内容对开湾发商盲的判陈断：拥有成造熟的产坛品体系授且在异还地快速围复制的晶某些大储型开发伤商（如妖万科、次龙湖、贫星河湾贯等）、阿对自身岂产品十诱分自信专的某些刚中小型呜开发商庆（如润潮丰等）椅，只需柱经纪公隐司提供蓝当地市密场信息权、项目你定位及迈营销计锦划。对产品摔策划的铸要求往孙往局限求于开发抵商既有呢方案的所局部修英改，如邮某一户踏型的室吊内布局据调整、冬销售动剩线的重转新安排林等。如果置是太幼过全限面深户入的邪产品卫策划泊往往荡是事困倍功信半，共乃至喉产生爷一些挖负面日影响探。因此早需要摘各分应支机筋构预袭先准莲确判娱断开并发商冲的实事际需旋求。注意产品策划体系89综述产品隔策划育体系孩分为务六部完分内绍容。地块葵价值燃分析规划设颜计原则总体纽奉规划俯建议户型迹设计邀建议建筑及监园林风子格建议附加吊值提必升建奏议90产品策划体系地块邻价值肯分析规划予设计捏原则总体规评划建议户型吨设计译建议建筑及末园林风钩格建议附加座值提竿升建听议地块创价值猪分析A4-1地块居住价值高高品质的纯居住区

A4-3/4地块教育配套用地高端品牌教育资源

A4-7地块公园配套用地项目价值点之一

A4-10地块混合用地商业价值较高居住价值一般东侧配建廉租房A4-8地块混合用地居住价值高于商业价值地块价果值分析地块肯价值公分析尚：判累断各怖地块粥之间介、同针一地候块各圾方位滩之间包的居住遮价值造和商肤业价解值。基于地头块属性指及内外紫部情况案例：广渠前路15号地92地块莫价值储分析地块价少值分析肝：判断辩各地块蹈之间、岩同一地微块各方胁位之间冲的居住价椒值和商埋业价值。居住价售值：东收地块>西地块潜东部＞产东地块忧西部商业向价值古：中营间规我划路>两侧影响缓因素悟：京雕九铁乳路>建材棍城>京开高烤速>城中村改善因鸭素：东桐侧绿地>西侧辨绿地西侧绿化寄隔离猎带东侧绿化隔离带东侧婶居住昂地块西侧嫁居住胡地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境基于地班块内外巾部情牙况案例：装黄土岗奋项目93地块价瓜值分析地块价谷值分析交：综合璃体公寓饿类项目胸，则要刺判断不同升楼层盛之间，同一楼阵层之间居不同朝联向的居住贵价值。案例洁：苏居州某效高端辆公寓宴项目基于地呆块内外然部情忙况94产品策划体系地块价河值分析规划设毯计原则总体规缝划建议户型苍设计赵建议建筑及示园林风绒格建议附加而值提史升建骂议规划屋设计过原则95规划设报计原则规划交设计订原则稼：确暂定规检划方众向，贼如容积率慈的拆分，各岸地块庭的容积权率和倦建筑棋类型，户型奸分配等西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1总建筑共面积做昂满，实谋现总体2.5容积劳率；适度拆瞧分总体恼容积率惊；拔高桌西地饼块容祝积率润指标怪，做附足高团度，药降低支东地链块容绢积率侍；西地块桨一分为万二，西鱼侧安排垂政策房金，尽量叶减少占币地面积拆，剩余逼部分排虏商品房涛；所有趟商品郊住宅裙均为壁南北伙通透横的板帅式建余筑，必舒适籍性较超高；案例：xx项目基于浆地块编价值水分析擦、规嗽划指耻标、芳项目冶定位霉等96产品策划体系地块四价值铜分析规划设下计原则总体规毅划建议户型设状计建议建筑及甚园林风战格建议附加瓣值提础升建榆议总体带规划谦建议97总体规荷划建议概念株规划茂图总规像图楼体血鸟瞰炼图日照翅测算袍图……交通组绿织图消防段通道捕图单元泳入口另图地下车漂库图……户型配本比表总规指改标表交通箩组织户型扯配比总规女布局98总体诞规划染建议|总规布尸局概念规页划图总规尼图楼体篇鸟瞰撒图日照桥测算泡图……交通筛组织该图消防普通道怜图单元入素口图地下秀车库好图……户型配核比表总规摄指标会表交通组损织户型顽配比总规挠布局99概念规踏划图：团对地块宽进行初幅步划分惧，确定漠各类型回产品的酬大致布雕局，用不同吹色块陵进行乎区分。案例：蔑黄土岗班项目基于地央块价值添分析、还规划指窃标、项拔目定位诊等西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N中高端商品住皇宅区中端商品漂住宅德区公租房限价鹿房景观公勿园总体规书划建议|总规油布局由西向冶东排布屿：政策臭房-中端商蓄品房-中高衣端商西品房100总体规类划建议|总规涝布局总规图谎：各物慨业类型薪的楼座排布、类朝向、叛建筑形粪式、标问准层面虚积、单元数等详细智指标。案例：捞黄土岗耽项目101总体许规划雷建议|总规布透局楼体鸟冻瞰图：三维视润角的图棕片，遵加深青直观橡印象迎。案例：xx项目西南角视角东南角视角社区内部视角10图2总体铅规划疑建议|总规永布局日照测虹算图：志日照测哀算软件忽生成的树图片，让表示总纯规布局符合相何关建筑迅规范。案例：于黄土岗具项目103总体规葱划建议|交通术组织概念规毅划图总规应图楼体专鸟瞰颂图日照测齐算图……交通组尸织图消防呀通道照图单元入着口图车位聪图表……户型参配比修表总规指乓标表交通迟组织户型宴配比总规欺布局10吸4总体规故划建议|交通组他织交通组委织图：购社区内由外主要桌道路，拼出入口倘（车行聚、人行垮）位置案例：廊黄土岗贿项目105总体酷规划苍建议|交通爆组织消防通参道图：冰消防车依行车路唉线，保顺证符合项相关消少防规范案例：窑黄土岗滋项目10随6总体粒规划解建议|交通究组织单元入宵口图：识各楼座参单元的宇地上入秒户方向案例：比黄土岗字项目10凶7总体裂规划碌建议|交通组病织车位图坐表：地胸下车库脊或地面理车位分颂布区域袭示意，钢各车库肉的出入薯口位置轿，车位撕统计表案例耳：黄更土岗湾项目10眼8总体郊规划农建议|户型县配比概念规岂划图总规杠图楼体页鸟瞰冬图日照测或算图……交通组悲织图消防通东道图单元贩入口充图地下车誓库图……户型配咬比表总规构指标被表交通组掏织户型配灯比总规画布局10问9总体符规划耍建议|户型配相比总规指眯标表：蔽根据总助规布局继，整个姿项目的呀规划指店标核算盼。案例：袜黄土岗列项目11邻0产品策划体系地块价谣值分析规划闲设计肾原则总体规肃划建议户型禁设计桶建议建筑及队园林风叉格建议附加镇值提联升建早议户型英设计误建议11芝1户型溉设计泉建议楼座标参准层户虽型组合配建议案例壳：黄桨土岗番项目112户型证设计鸦建议单套障户型枕设计免方向案例：黄土岗项目中高端案例：沈阳某高端高层项目113产品策划体系地块价稿值分析规划设混计原则总体规即划建议户型屯设计姻建议建筑及贪园林风阵格建议附加皂值提女升建强议11安4建筑蔬及园伪林风亡格建富议建筑昆风格炮建议栋：根崇据项震目定屋位及补客群慢分析阵得出晨。案例：饰黄土岗撕项目规划意见书要求，政策房的外立面材质须与商品房保持一致11女5建筑竭及园尺林风户格建狱议园林风海格建议粉：根据冒建筑风锈格及客误群分析侨得出，美同时会席对某些重要节血点给出暮概念莫性指车导建怨议。案例椅：黄钓土岗争项目116产品策划体系地块及价值桨分析规划设研计原则总体规叠划建议户型再设计明建议建筑及客园林风铲格建议附加裂值提黄升建励议附加蛇值提倚升建谊议11旋7附加值寨提升建泪议精装修浇标准精装修纤价格精装修践风格常规朗设备箱设施新技陡术运局用精装修设备设斯施会所商业幼儿园……服务等陕级服务内就容社区授配套物业服企务11乱8附加飘值提奴升建订议|精装风修精装诉修标蜂准精装修艰价格精装修触风格常规设吴备设施新技术侄运用精装修设备丘设施会所商业幼儿响园……服务等丸级服务末内容社区昂配套物业化服务119附加值忽提升建遇议|精装修确定项藏目是否争采用精肝装修交抛房是否蕉采用炭精装晴修？开发商殿要求（土万科、虹星河湾非）项目定奶位（高些单价项迎目，如户商务公踢寓、高每端住宅救）12俘0附加浴值提羊升建北议|精装萄修精装这修标钻准和涉价格弹：根认据项镰目定损位及甲对销渴售均挺价的裹预期亚，确昌定交房标滩准和成本价唤格、对欺外报价。常规项剖目：墙映面、地缺面装修广，送厨摇房家具箱、卫浴呢，报价300欲0元/㎡之内案例艘：万彼科项桃目12桂1附加行值提唯升建身议|精装修精装修悠标准和足价格：鞭根据项戒目定位泰及对销塘售均价拔的预期招，确定交房标愤准和成本价视格、对带外报价。高端点项目钓：墙面删、地战面装取修，继送厨琴卫全胀套家养具家售电，蝇智能蝴家居朱系统匪，报晚价50棕00元/㎡以上案例暂：北谦京远凳洋公绸馆12趟2附加值衰提升建候议|精装阴修精装策修标拔准和努价格兼：根渠据项谱目定蹄位及婚对销倘售均法价的殊预期倘，确盟定交房标闪准和成本价音格、对嘴外报价。公寓类愧项目：睁“拎包悲入住”南，墙面恩、地面霞装修，话送全套钞家具家烛电灯饰瞒，报航价50铲00元/㎡以上案例黑：北延京霄视云里8号12挂3附加楚值提引升建师议|精装修精装修蛇风格：块根据客群亲定位性、户忧型特固点及桐建筑含风格确定菌合适矮的装境修风谨格。案例：xx项目124附加佣值提渐升建叼议|精装修精装滤修风缓格：谣根据客群定黄位、户史型特点技及建筑辨风格确定斯合适章的装廉修风渐格。案例羊：苏幼州项预目125附加掠值提扩升建气议|设备搬设施精装菠修标弯准精装报修价停格精装户修风播格常规退设备梨设施新技术属运用精装且修设备设卧施会所商业幼儿园……服务牧等级服务内犹容社区亮配套物业服煤务126附加添值提础升建浇议|设备设踩施根据项目倍定位宰及规叠划意湾见书要求确祖定设备碎设施的财选用标俭准。标准宋配置居住区繁安防系味统增强外级保温结灭构系统太阳能捎光电系摧统楼板辐径射采暖鹊制冷系引统同层排煮水系统……常规设透备设施建筑设婚计方案盆要考虑破风能、匆太阳能壤等的使雅用。（窝设计方炼案中应庄安排太尼阳能热秩水装置恐，多层孙居住建吐筑应采而用坡屋新顶形式贡）建设蒜项目侮应采闭用绿庸色照查明技贺术、偶供暖义锅炉泻系统戒节能庸技术坑、空透调系样统节麻能技虑术、筑电机户系统肺节能颠技术查、高句温空级气燃秆烧技要术、蜻热泵庭技术纳、太咱阳能祖利用迈技术陡、雨电洪利例用技纯术、