房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险含案例

房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险房地产企业三大涉税风险隐瞒收入风险成本管理风险合作开发风险房地产企业成本管理特殊风险成本核算风险成本虚增风险成本滞后风险房地产企业成本核算基本规则与技巧成本核算步骤划分成本对象开发成本归集开发产品分类主营业务成本转入固定资产完工共同成本分摊成本建账交房房地产企业成本核算基本规则与技巧一、划分成本对象成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。1、房地产项目成本对象划分原则案例某项目面积120亩，规划为多层10栋，高层3栋，高层共计28层，其中两栋地下三层为人防和车位，1——4层是商铺，上面24层是住宅；另外一栋规划为酒店，不准备销售。另有配套会所一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则房地产企业成本核算基本规则与技巧二、开发成本归集与核算规则（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（1）出让金与转让款——出让金与转让款的合规票据——土地能否自由转让过户？未开发土地过户问题；部分土地过户问题。——土地出让金缴纳主体——特殊情况的出让金如何入账？A公司预备取得一块土地，后在招拍挂前又不准备自己开发，于是同B公司商议，协助将该土地招拍挂至B公司名下，双方签署土地合作协议，B公司支付A公司3000万元，B公司后又支付出让金6000万元。请问土地成本应该是多少？——土地出让金返是否缴税？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（2）契税——土地使用权和不动产投资是否缴纳契税？——拆迁补偿与安置支出是否需要补交契税？——减免出让金的契税如何缴纳？——土地变更用途补交出让金的契税如何缴纳？——房地产公司契税有无优惠政策？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（3）耕地占用税《中华人民共和国耕地点用税暂行条例》第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。《中华人民共和国耕地点用税暂行条例实施细则》第四条经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》国税发[2007]129号一、关于纳税人的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（4）市政配套费（5）土地闲置费（6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费（7）拆迁补偿与安置费房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿类费用拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房屋拆迁补偿范本房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费——什么样的补偿才能算作补偿？甲公司将工业用地转让给乙公司，约定土地3000万，地面建筑物补偿1500万，请问甲方如何缴税？乙方如何入账？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费——补偿还是损失？甲公司将厂房和办公楼整体转让给乙房地产公司，6000万元，其中土地4000万元，地面建筑物2000万元，乙方取得不动产后将地面建筑物拆除，将工业用地变更用途补交了出让金5000万元。请问该土地成本应该是多少？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费——补偿入账要不要提供营业税发票？《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本1、土地成本应该核算哪些内容？（7）拆迁补偿与安置费——拆一还一补偿如何确定土地成本？甲公司从政府手中通过摘牌挂方式取得一块开发用地，支付出让金1亿元，同时承诺向原土地使用人某国有企业补偿5000平方商铺。请问土地成本如何核算？房地产企业成本核算基本规则与技巧——拆一还一补偿如何确定土地成本？甲公司从政府手中通过摘牌挂方式取得一块开发用地，支付出让金1亿元，同时承诺向原土地使用人某国有企业补偿5000平方商铺。请问土地成本如何核算？某房地产企业对土地上的原住户王某进行拆一还一补偿，王某原住房面积120平方。双方在签署的补偿协议中约定补偿面积：120平方内不收钱；120——140平方按照每平方4000元计算收取价款；140——160平方按照6000元收取；160平方以上按照每平方8000元收取。请问该企业如何进行财税处理？房地产企业成本核算基本规则与技巧——拆一还一涉税处理问题拆一还一的补差价问题案例房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？案例房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同10户回迁户的互补差价，其中3户，房地产企业乙需要补给其差价款共计56万，另外7户需要向乙企业缴纳差价款42万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？房地产企业成本核算基本规则与技巧（一）、土地成本2、特殊类型的土地成本核算问题投资中的土地成本核算单纯投资；取得固定收益的投资以房换地中的土地成本核算项目公司收购中的土地成本核算买卖楼花中的土地成本核算土地置换中的土地成本核算房地产企业成本核算基本规则与技巧（二）、前期工程费前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1、项目整体报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。取得什么合规票据？教育配套费？2、规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。境外设计费问题房地产幸企业成礼本核算茎基本规挣则与技菊巧（二）锣、前期岸工程费3、勘伐察、后测绘水文、亏地质、妈文物和挑地基勘月察费；膊沉降观箭测费，面日照测滋试费，棒拔地定杆桩验线瓶费、复定线费、赚定线费释、放线勾费、建盾筑面积免丈量费陆等。何种发悦票？4、七涌通一扫平费用水、肯污水、搁雨水、窑燃气、师电力、眉道路、度电话接像通等的拢设计、牙建造和偶装饰的成费用和基工地平妙整发生狗的费用呈。何种篇票据央？5、临时烛设施费工地甲捕方临时彻办公室愿，临时切场地占锐用费，航临时借慈用空地谜租赁费氏，以及华沿红线让周围设屡置的临浴时围墙叠、围栏曾等设施稿的设计球、建造袭、装饰访费用。何种支票据移？6、预算广编审费支付给械中介机想构的项阁目编制羡或者预叹算审查冈等发生盾的费用转。何种痛票据胳？房地产栗企业成椒本核算溉基本规茶则与技咳巧（三）负、建筑兼安装工达程费土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装保温工程门窗工程栏杆工程屋面工程内外墙工程房地产仗企业成候本核算恋基本规步则与技徒巧（三）醒、建筑脉安装工鹿程费1、建放安工削程费晃核算卫中的轻会计多确认恢标准2、建安色工程费闪三级核车算科目涉如何设讲置？3、建安敢工程费蚁核算的尽证据链声条风险证据链益条应包露含哪些戏核心因缎素？4、建摧安工桶程费鸟的比补较风巩险税务视机关愤如何誉比较螺？5、奖秤励费赞、违楼约金般能否蚀计入璃成本糊？房地尝产企战业成史本核讲算基吗本规净则与害技巧（四）纠、基础蓬设施建无造费归彩集基础设敲施建设画费是指莲开发过破程中所森发生的限各项基约础设施软支出，升主要包斥括开发燃项目内凶道路、曾供水、择供电、弦供气、悼排污、导排洪、芒通讯、萄照明等遮社区管叮网工程欢费和环制境卫生支、园林重绿化等营园林环稀境工程证费。一泄般熟地抱的做到队七通一稠平，均嚼是指土摸地同城组市管网骑的对接笔，项目赶内部的术对接需历要企业械自行建陆设，这糊就构成叛了基础吃设施建佛设费的耕主要部存分。1、社夹区管找网工杀程费八项梁内容维；相彩关票钓据2、园跑林绿蜘化环居境工选程费相关票崖据房地腐产企眼业成篮本核斤算基做本规日则与级技巧（五傲）、典公共嫌配套全设施赖费公共塘配套抄设施仅费专咐指开罗发项祖目内给发生裕的、前独立器的、苗非营膏利性阶的，移且产伶权属炼于全拿体业随主的美，或蚊无偿屈赠与恨地方绞政府颂、政到府公帮用事档业单肾位的线公共秤配套纳设施歼支出课。在房地练产开发泄项目中拥，常见删的公共形配套设速施通常疫包括居蜘委会和装派出所遣用房、宇会所、冠停车场封（库）抢、物业理管理场侨所、变酱电站、谅热力站个、水厂需、文体饱场馆、称学校、运幼儿园肆、托儿板所、医傍院、邮罚电通讯渗、锅炉哥房、水稍塔、公遵厕、自屿行车棚姥等公共抬设施。房地具产企坟业成港本核据算基鹅本规群则与警技巧（五命）、欺公共法配套请设施朝费五类配盲套设施拥核算——盈利引性配摊套设播施——非盈储利型膛配套书设施——与国浮家有橡关单尤位合触资建旁设的梁配套岛设施案例某房地坐产企业榨在其所愚开发的她住宅小茂区中配绒套建设恐邮电所抚一个，昂建设费缩慧用共20逃0万元，占建成后锻以10覆0万元有脂偿移交扛给邮政境部门。幸如何进舟行财税鬼处理？会计识核算卷？所糊得税培？营项业税薪？土止地增侨值税稿？房地产梅企业成少本核算瞒基本规映则与技奖巧（六）摆、开发犁间接费开发榆间接歪费企葬业为抓直接喜组织独和管槽理开友发项额目所等发生优的，你且不六能将报其归速属于刊特定持成本通对象孟的成柱本费未用性旋支出倦。在绍核算根中，歪开发陈间接浙费主召要包馅括管毛理人朋员工理资、佣职工百福利万费、剪折旧颜费、腰修理凤费、涝办公志费、悲水电状费、抽劳动滤保护与费、肚工程婚管理拌费、荐周转娘房摊藏销以安及项疯目营惧销设猜施建盖造费阔等。1、项目骂部直接推费用2、营灭销设座施建征造费桂问题项目范搞围内临慈时设施毛型和会轧所型、属项目范跌围外单真独建设屯型和租砍赁型四宽类3、其做他开涛发间研接费房地因产企抖业成伐本核饭算基味本规通则与申技巧（六）号、开发货间接费4、资烘本化云的利捷息（1）、辣利息类税前馆扣除膨合规谋票据纠问题（2）、利岔息税前班扣除标搞准问题（3）、酸个人双利息蛇税前字扣除伯问题（4）、向稻关联方目支付利妨息税前溜扣除问峰题（5）、锯集团昂转贷非的利算息扣兰除问窄题（6）、资邀本利息堆的扣除娘问题（7）、黑银行展罚息鞋、滞诞纳金瞧和超档过贷粒款期骄限的锐利息盼扣除程问题（8）、盘借款粥是否奥可以冷无利烂息（9）、利魂息与顾扔问费用泉的转化沈风险（10）、颤房地寇产企葬业利呈息资顷本化题问题（11）、慢委托决贷款吊涉税雨风险（12）、迟利息全的土锋地增朽值税汇涉税避风险房地产纹企业成稠本核算布基本规奔则与技高巧三、开赠发成本骡中甲供瓜材风险1、为什应么出现纸甲供材缩慧？2、甲蜜供材拒涉税绍风险磨的政真策由再来《中华人循民共和拢国营业哗税暂行耳条例实诱施细则》第十宅六条除本签细则款第七颗条规种定外礼，纳飘税人凉提供举建筑毒业劳型务（鸟不含拿装饰喊劳务螺）的差，其君营业沟额应麦当包绢括工袄程所腔用原锅材料寻、设良备及斗其他鼓物资享和动来力价朝款在完内，全但不炮包括设建设旷方提扰供的桂设备凤的价旷款。3、甲供阴材实际蓝操作的谢三种情眨况——合同全院额，材软料甲供——合同鱼不全拔额，满材料搏甲供——合同全塑额，材费料甲控房地产奏企业成墨本核算票基本规伪则与技惰巧4、甲供伤材的三荷种特例——甲供设逗备如何划李分设备虽与材料匹？建设难部于200苦9年9月3日发涨布了《关于发筒布国家生标准《建设工绪程计价盖设备材纹料划分皂标准》的公栽告》（第38筒7号），存批准《建设取工程钓计价店设备勇材料室划分尽标准》为国纺家标鸣准，严编号爸为GB/校T50班531费-20乏09，自200显9年12月1日起实缝施。——装饰宜劳务《关于纳仿税人以吓清包工为形式提斗供装饰冷劳务征睁收营业摩税问题网的通知》（财税[2更00朴6]棍11犁4号）低文件滑曾对找这种询模式秒进行福了界木定，辛规定鼻纳税蒙人采望用清楚包工蠢形式帆提供储的装肉饰劳酿务，岗按照里其向锻客户址实际采收取跌的人好工费善、管直理费垄和辅摆助材宾料费尘等收猫入（舞不含返客户研自行牺采购锋的材算料价燃款和乖设备迟价款耀）确叫认计史税营远业额测。房地寇产企坏业成架本核雨算基田本规眨则与藏技巧4、甲捕供材晨的三叫种特东例——销售严自产抢货物惕同时飞提供宇建筑米业劳食务（削特殊余类型荷混合帝销售忽）营业税书实施细求则第七集条：纳复税人的辩下列混结合销售灰行为，氏应当分柿别核算纸应税劳稳务的营表业额和值货物的播销售额责，其应晶税劳务毅的营业家额缴纳能营业税娇，货物夫销售额很不缴纳的营业税钉；未分旨别核算叫的，由望主管税执务机关删核定其涝应税劳揪务的营鸭业额：（1）、萌提供罢建筑跪业劳真务的烫同时炸销售桑自产首货物饮的行使为；（2）、描财政铲部、叫国家陈税务进总局拴规定逼的其流他情装形。房地产除企业成使本核算摩基本规断则与技途巧5、开发低成本所权有合作秒模式的炮甲供材纳核算技液巧施工单位生产企业销售企业自然人（个体户）施工合同销售合同销售及安装合同销售免费安装合同房地产普企业成星本核算剪基本规根则与技慎巧四、确镰认完工胀标准环盼节实际完工完工决算竣工备案交房办证房地北产企竖业成置本核荐算基救本规颂则与乔技巧四、苦确认杜完工知标准贷环节1、所得鼻税的规汽定国税死发〔20伞09〕色31号文件掀明确规北定了房兴地产开片发项目杜完工标腔准的条倡件：除及土地开凤发之外衫，其他街开发产兆品符合糠下列条们件之一皆的，应看视为已嫁经完工版：1、开发厚产品竣泉工证明薪材料已嫌报房地掩产管理笨部门备托案。2、开发踪蝶产品已养开始投具入使用篇。3、开吐发产盾品已昌取得代了初匙始产很权证邀明。房地产洲企业成陈本核算宏基本规驱则与技熊巧四、确乐认完工名标准环西节2、土地运增值税惹的规定“土岛地增仆值税佩强制头清算牌条件冶”爆规定型：符慕合下供列情稍形之唯一的辣，主缠管税梯务机胶关可胁要求焦纳税点人进嫂行土雾地增套值税厌清算挨：1.已竣谦工验班收的煮房地胁产开券发项者目，济已转动让的时房地参产建代筑面矛积占殊整个钥项目匆可售混建筑窑面积嗓的比姓例在85狸%以上，却或该比钢例虽未能超过85序%，但欢剩余垄的可皮售建毯筑面宝积已莲经出军租或陆自用扭的；2.取得销愁售（预涌售）许梅可证满草三年仍够未销售锡完毕的华；3.纳税需人申复请注肆销税科务登火记但充未办坏理土穗地增酷值税姓清算击手续词的；4.省税通务机狼关规策定的帖其他茫情况示。房地产贤企业成杆本核算叼基本规茎则与技牵巧四、确碍认完工烈标准环体节3、完工督标准的专涉税风浅险案例某房手地产术企业坡在购户房协企议中扬同业厅主约耐定于20都10年12月1日——谅12月30日开始闻交房，评并实际平于约定索时间办朗理了入抹住手续馒。但由醒于一部必分工程馒决算尚冶未完成脚，入住甚时企业状开发产招品竣工孕证明材终料尚未年报房地立产管理班部门备伴案。因捡此企业误在会计竞处理上流暂未结茶转收入汁，结转跟成本，光当年度城汇算清炼缴也未狐确认完树工，计摊算真实调成本。匪请问有姓无涉税屿风险？完工直决算江时间干、竣轿工备皂案时舅间、畜入住短时间房地仪产企镇业成址本核勺算基红本规槐则与霸技巧五、开设发成本革中的预袭提与待亡摊费用案例某房记地产取企业苏住宅察小区远项目舅包括骑六栋库多层腰，两太栋高扑层，岔一栋告会所袖。由图于开谎发分忠两期赔进行阔，第量一期甘开发域两栋奋高层拖，第喝二期须开发坚六栋尊多层陆和一箭栋会盆所。秒一期耳项目瓶完工风后确雁认开补发成蔑本，碗会所枣成本目如何贴处理蔽？——会计处夜理——所得刚税处社理——土地冒增值乓税处沉理房地遥产企宿业成罢本核方算基侵本规蹄则与林技巧六、成弯本计算俯与分摊鲜方法1、不同印项目之私间的共颗同成本州分摊如何划葡分项目赖边界？案例某房地鬼产企业纯从事旧驴城改造硬项目，怪共取得屑四块开若发用地旱，其中材两块地奴用作安象置，其刷他两块隶用作开幻玉发。请扛问究竟趁是一个宏项目还般是四个柏项目？房地辰产企乔业成概本核率算基瞎本规某则与遮技巧六、成顷本计算加与分摊茫方法1、不同棚项目之育间的共捷同成本讨分摊不同术项目弃之间较共同厦成本径有哪风些？开发让间接押费用钉的分银摊利息器的分要摊房地产筹企业成刑本核算碑基本规场则与技餐巧六、成袭本计算环与分摊奥方法2、不俯同分天期之挠间的徒共同俘成本里分摊如何羊划分霉同一旁项目朴的不晋同分庄期？案例某房添地产菊企业缩慧开发歪一个索项目书，规晋划建援设12栋楼染，会源所、春幼儿衰园和笨物业魔用房薯各一往个。叹企业扔采取布滚动据开发箭，每窃次开市三栋零楼，挑主体炼接近牢完工底再开剪第二动批三知栋，馋如此绢滚动底。请问泛这能键否认金定为明四期幼？房地莲产企公业成济本核箩算基膀本规浙则与赞技巧六、成气本计算岭与分摊汇方法2、不悔同分智期之声间的庄共同渗成本渡分摊如何屯划分号同一株项目萌的不问同分松期？案例某房地布产企业偿开发一救个项目则，规划沟建设12栋楼，盛会所、桌幼儿园涌和物业答用房各胀一个。奔共分两皱期，一狡期六栋薪加会所峡，二期汗剩余部貌分。请公问涉及减的共同袋成本有勺哪些？街如何分跨摊？房地产照企业成玩本核算租基本规毫则与技雀巧六、薄成本僻分摊著与计栋算方票法3、同一昂项目中逆共同成贩本分摊案例房地产辫开发企政业甲拿荒到一块疑土地，兆面积20亩，榴土地般成本胜共计60字00万元。吼一期开法发写字顶楼两栋楚（占地利面积2.5亩）剪，二教期开舌发住浆宅楼纳四栋锄（占掠地面驴积2.5亩），浓另有配吗套会所很一个（取占地面秃积2亩）脏，非调人防捉独立驻车库忘一个董（占染地面黑积2.5亩）语，物炊业管灾理场附所一棉个（裹占地众面积0.5亩）。区其他公则共部分突如道路朝、绿化坐等共计10亩。请合计算各拾开发成医本应分突摊的土甲地成本衣。房地惩产企扭业成掩本核捆算基熟本规减则与翻技巧六、分救配共同怨成本环梨节3、同您一项愁目中轧共同浴成本叮分摊案例房地产妥开发企驾业甲项说目规划取总建筑羡面积127显000平方墓米，本其中尖写字富楼两为栋建荣筑面相积40灾00拜0平方惰米，字住宅厘楼四贵栋建汁筑面鹅积800瓶00平方棚米，侄另有昌配套井会所罪一个球建筑购面积40姥00平方米趟，非人选防独立滩车库一敢个200恼0平方非米，歼物业隙管理跨场所径一个10慌00平方米芦。项目扎共发生拍前期工罢程费63忆5万元，但基础设见施建设平费10槽16万元。边请计算迈各成本胁对象应闲分摊的轿前期工杰程费和窄基础设映施建设括费。房地滚产企灭业成卡本核搜算基尸本规鞋则与笋技巧六、分念配共同马成本环械节3、同患一项辞目中密共同愈成本馒分摊借款么费用劲核算建筑面同积法还哈是实际顷成本法寄？预算世成本法垃？——房地产乔开发企棉业仅有来一个项半目，且览项目不络分期的拿情况——季项目吼实质比性分巴期开怖发或聪同时障开发所多个跪项目所得税磨中的利姿息分摊土地上增值扰税中刚的利遍息分请摊某企形业借左款挪月用的迁核算眠问题房地臣产企言业成盈本核诉算基顽本规匠则与阔技巧六、分劝配共同扶成本环甩节3、同一沸项目中联共同成剑本分摊案例房地伟产开部发企上业甲拨项目劫规划柔总建政筑面非积12谜70众00平方米泪，其中州写字楼投两栋建击筑面积40捎00阿0平方米辰，住宅刊楼四栋希建筑面洪积800剃00平方米柿，另有抗配套会缝所一个反建筑面城积40欲00平方米浅，非人津防独立趁车库一姻个20误00平方这米，泰物业熄管理恨场所声一个100疼0平方米劝。项目荐土地成迁本共计60歌00万元，鞭发生前道期工程锁费635万元都，基疗础设阳施建遍设费101摩6万元，腿开发间封接费（墓假定无庙利息）25炊4万元赖。假仙设公摆共配夕套设碌施中窗会所扶建安腿工程线费为400万，物跨业管理蒸场所为10扇0万。请替计算公键共配套兵设施如摸何归集奥和分摊冈。房地产第企业成睬本核算慌基本规中则与技锅巧六、双分配挑共同德成本劣环节成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地产贞企业成矿本核算条基本规雄则与技桑巧项目发成本袖分摊榨表成本项目成本对象1多层住宅成本对象2高层住宅成本对象3高层商业成本对象4高层地下车位土地成本前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施费开发间接费房地琴产企河业成脾本核响算基悬本规遇则与剥技巧七、亭计算把单位抛面积专成本年环节雹涉税猾风险勤分析案例某房地膛产企业夫项目中吗，高层舒建筑A和B为写游字楼纺，为廊一个研成本追对象嗽，其侍建安性工程疾费为960澡0万元，岸应分摊及的共同馅成本成江本为278姨0.6万元喝。该尘成本涂对象起总建猫筑面芝积4万平方抖米，其粗中可售疲写字楼泊面积3.6万平方霉米，地阔下车库君（含人姐防）400藏0平方米规。请计鹊算可售厘面积的抚单位成揉本房地产闹企业成届本核算辉基本规遗则与技昌巧八、调健整后续洪成本环照节涉税洽风险分圣析后续绪成本渐的两迹种类广型案例某房谈地产筒企业暴在20宏11年达逼到完校工标吸准，娇当年救度汇荷算清毛缴前宁，开停发成菠本共轻计支铺出381由00万元颂，其纤中建个安25败40睬0万元俊。建悄安部巴分有50扫00万元应雕取得但司尚未取局得发票营，假定搞按照税唐法规定瓦可预提嗓部分为35难00万元告。剩捉余的15旦00万元201相0年所津得税路前不觉得扣子除。20壳12年10月，房成地产企腰业取得蜻该部分除全部50绒00万元具发票挖，请租问如酬何进乞行涉遍税处瓣理？所得偏税处鸣理？廉土地耳增值仓税处圾理？房地产声企业成歇本涉税腐风险与检查房地产扛企业成准本涉税虾风险与暴检查成本姑核算让错误够检查成本融虚增畅检查成本度合规法票据镇检查成本计神算与分卧摊检查房地产雪企业成提本涉税弹风险与茶检查一、抽成本警核算网错误困检查成本与拨费用的悲区别1、利息2、项目走部费用3、营帜销设易施4、前谜期物饼业费5、咨询剑策划费腹用房地产贸企业成引本涉税资风险与盒检查二、成宋本虚增具检查1、土地夕成本评弯估问题案例甲房艺地产董企业罗以1亿元察收购捆乙房鸣地产体公司10档0%股权窃。乙宿公司卷账上脂土地浑原值顾为30热00万元锁。甲扑公司识将土死地重惹新评求估，仔并按涝照评垫估价泼值100晃00元重新疫入账。借：血开发茎成本——土地类成本700循0万元贷：资吼本公积70顿00万元请问尝是否患可以赖？房地产滤企业成汇本涉税烈风险与祥检查二、绳成本亲虚增达检查2、拆返迁补释偿费蜘虚增角问题案例城中村贯改造项舍目中，销甲房地届产企业汪同村委奸会合谋忆，虚增馆拆迁补伶偿人数暑及数额规，并伪知造补偿逮协议、堤补偿花饼名册等仓关键证脊据。最看终共计毁虚增成沃本30执00万元人荣民币。乓税务机诸关在清谅算中发需现其他泄拆迁补植偿均是找从公司我账户转厌入村委将会拆迁势补偿专吓户，由虾村委会旺再向村拨民发放萝，唯独突该笔资躲金显示塑公司陆牧续提现侄支付。蜻税务机拴关经过垒调查，械将该部览分从成栏本中剔昼除，不副予确认尼。房地产伟企业成要本涉税脆风险与送检查二、成佣本虚增瓦检查3、建安缺工程费艰虚增问奇题案例一乙房地涉产企业阳将建安听工程中架的主体步工程发圣包给自碗己关联渠的建筑欺企业，鄙并由关织联建筑例企业出族具了发歉票和决子算报告五。税务朱机关在逆检查中海对该部友分成本工进行了围比较，仗发现单侵方建安古成本明骄显高于僵同时期立同地域超的其他杰房地产奸公司，和于是委武托造价趴事务所况对乙公冈司的决赴算报告慌进行了虽重新审榆计核实配，最终劲发现乙臂公司虚如增成本泻的事实峰。房地赴产企偷业成爷本涉煤税风之险与服检查二、成安本虚增到检查3、建肠安工设程费酿虚增蒸问题案例储二税务屋机关英在对腿丙房轻地产盯企业剧的清呆算中喉发现谷，丙莫企业魄保温扒、门肌窗栏允杆及许采暖缺工程戚已经较包含洽在主涌体大帝包合避同范异围内胶，却钳又重已新同哪其他您施工蓄单位不签署庙了施规工合外同并亡支付闪了相璃关款缩慧项。最终架通过炸调研围走访旨和资项金流督检查扶，发逗现保凶温、穴门窗碧栏杆础和采史暖工陈程的穴合同惜为虚闹假合辟同，炎款项殃支付时为虚紧假支夹付，秘发票赵为虚闸假发义票。百该部斯分对财应成衡本不睁允许逼在清裹算中陈扣除系。房地产孕企业成贤本风险俗自查与鞠检查三、辱成本竖合规摊票据也检查1、检查登建安发木票是否泛是项目晋所在地狭开具？——如何认盛定项目场所在地亲？——项目哑跨区厉怎么示办？——对方循拒绝愿开具渗怎么抗办？房地产指企业成白本风险看自查与逃检查三、羞成本显合规算票据促检查2、检查休材料销次售发票芽是否缴酬纳建筑将业营业弃税？——如何胳认定掏材料桥与设厕备？——如何系区分赞甲供导材与级甲控射材？——应在化何时启补税刮比较连合适馅？——装饰材反料是否佣补税？——销售酷自产柳货物借同时段提供恭建筑假业劳史务是坟否补阁税？房地饭产企坏业成并本涉尼税风做险与描检查三、嗓成本肃合规腹票据扇检查3、检查遭利息税乞前扣除架合规票乱据（1）、蝇检查碌账务压中列今支的辈借款董类型（2）、检厘查民间梁借贷利捷息率（3）、鞭检查倍民间桐借贷斤利息匆是否银列支华及列陡支凭吵据（4）、未检查丽利息岩资本呀化的晚情况谋与关主键点（5）、亲检查胡关联断方借攻款情页况及砍账务馅处理（6）、检太查有无希集团转漏贷业务（7）、晃检查切有无玻个人牵借款蚊公司约使用抽情况（8）、检鲜查金融耍机构财环务顾问奇费的列祝支情况（9）、递检查鸣有无蚊委托拖贷款益及其弟利息抹列支往凭据房地产厘企业成业本涉税策风险与醉检查三、成境本合规茶票据检猎查4、检查鹅发票是卸否及时诵取得——开发幼商应析在什制么时匪候取悬得成艘本发觉票？——最迟岩在什岗么时锅候必飘须取糟得成池本发炮票？——如果只没有垒及时透取得笛怎么葛办？房地油产企承业成热本风羽险自软查与牙检查三、呆成本债合规膊票据赔检查5、检弦查无等发票哲部分哈成本孟是否正真实红合理案例某房筒地产什企业狱同国秤有企瓜业签坛署合夺作协诞议，时约定啄国有盘企业掩将其估划拨艘用地伯交给辱房地劝产公费司开烤发，煎国有读企业横取得1亿元条货币雁和100掘00平方绵米商闷铺。念后房筛地产霉企业继通过际政府鞭招拍虑挂取恰得该围块土坡地，傍并最绢终支陷付了写相关恋货币帅和房材屋。请问棒双方民如何帐进行尼涉税形处理质？房地产大企业成绳本风险旺自查与考检查四、成宗本计算宇与分摊邻方法检手查1、不震同项峰目之崭间的班共同炼成本借分摊2、同一符项目不冷同分期牌共同成达本分摊3、同锣一项盏目不富同成饥本对挖象设雀置4、不巴同成纸本对助象共弃同成篮本分来摊房地产索企业成结本风险给自查与爹检查四、成为本计算务与分摊糠方法检你查该部瘦分重恳点检影查：1、不宜同项阅目之师间成恩本归莫集错芬乱，惯导致虫成本茫不匹掉配；2、不同明分期之咬间成本繁归集错生乱，有课意调节浑不同分列期和年哭度的成状本关系肃；3、不窃同成膊本对搅象之涌间成辆本核森算混鼓乱，腊有意搞调节煎不同锦成本堂对象缸之间篮成本罚配比法，且映无正翅当理倾由；4、统渠一成幼本对嫂象在雹完工始产品夕与未史完工牺产品欣之间棚进行月成本崇调配典，以毁影响送当期晃损益扮，且得无正内当理竟由。5、自用栽房产和河销售房睡产之间亚成本划航分不合歉理，人英为增加动销售房粮产成本屠且无正斑当理由戴。房地伐产企给业成扔本风瞎险自塌查与见检查五、岛成本港证据演链条谋检查合同付款发票决算违报告进度镰验收气报告其他证李据开发剧成本特殊格情况步下的系成本哥管理效风险劝与技骂巧特殊港情况谷下的消成本伴管理通风险授与技敌巧一、程开发突主体堤与核径算主坛体风蚕险利益荐主体法律希主体会计态主体纳税递主体开发主体特殊荣情况阻下的基成本比管理浆风险舍与技犁巧一、开筋发主体耗与核算弓主体风架险1、异面地运习营开年发主孙体设亲置风查险与嘉技巧——项目纯部——分公莫司——子公勒司——非关新联公证司特殊情涨况下的古成本管围理风险山与技巧一、开筛发主体说与核算荒主体风掀险2、开发纤主体改教变的风促险与技瘦巧案例愁一某房地泊产企业进以集团插公司名纵义向地标方政府狡申请拿渗地，并摔已经以间集团公重司名义配做了立承项和招愁拍挂，斩签署了《国有土锻地使用白权出让丧协议》，现温决定膜在该咽地设吊立全圣资子惹公司瞎开发楼土地宽，请的问如冲何操宰作？特殊情售况下的勒成本管声理风险跟与技巧一、碌开发汁主体学与核窑算主打体风潜险2、开发坚主体改胀变的风票险与技觉巧案例桃二甲房施地产伞企业绝参与麦政府声城中绝村项内目，渴已取踢得政猴府城枕改办蚊批文抓，作如为投既资主帮体参端与城彻改。奥在拿步地前垃决定本以关表联公统司乙蠢公司粪取得宰开发敏土地折，甲达公司茅负责戴安置糊房建皆设。处请问贞如何矛操作眨？特殊出情况脱下的睬成本烂管理炎风险迟与技骑巧二、合疏作开发桑中的成扩本风险亚与技巧——合作开用发的三绝个关键意节点——不同卸合作抱开发道模式赔的分灯类——常见刻合作岁开发动的成缠本问造题特殊情代况下的名成本管铜理风险廉与技巧三、童买卖谢楼花扶中的市成本亩风险肝与技鸣巧——什么封是买掌卖楼变花——买卖楼故花：公龙开还是枕不公开——买卖齐楼花研中的版土地休成本拣问题——买卖楼捞花中的使开发成劝本问题特殊情中况下的框成本管于理风险察与技巧四、爸代建乏项目拢中的给成本刷风险弯与技矮巧——什么绪是代也建——代建吊与合门作开钥发——代建革中的硬成本奴问题特殊穗情况魔下的沟成本需管理排风险旱与技延巧五、BT中的成脂本风险百与技巧——什么是BT——B仓T如何卖纳税——B林T中的失成本唯问题特殊湖情况崇下的耕成本照管理乞风险农与技夸巧六、唯投资胃中的哭成本骂风险及与技使巧——投资是躬否视同刮销售——投资怪如何圾纳税——真投权资与仔假投奇资房地袋产成评本管绣理与撤清算详风险房地产但成本均吉衡管理扣与纳税急筹划一、所可得税成苗本管理颈与清算跪风险——所得新税成动本管齿理——所得税狡清算——会计处状理与所编得税汇矛算清缴鞭的关系猜风险房地产忠成本管门理与清蛛算风险二、土善地增值织税成本瞧管理与饿清算风众险——土地锤增值他税成截本管蝇理——土地驳增值撑税清卧算房地产朽成本管标理与清岛算风险三、土刃地增值红税成本逗与所得羊税成本票比较土地增值税所得税取得土地使用权所支付金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。为取得土地开发使用权发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。开发成本土地征用及拆迁补偿包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。房地产花成本管判理与清况算风险三、读土地罚增值族税成尸本与描所得刊税成姐本比恒较土地增值税所得税开发成本前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用建安工程费以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等房地牢产成归本管嚷理与穷清算济风险三、土皮地增值敬税成本吐与所得关税成本各比较土地增值税所得税开发成本基础设施建设费开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出包括开发项目内道路、供水、