房地产价格和价值讲解

房地产价格和价值价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。——现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格第一节房地产价格的含义和形成条件1.定义

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济利益。

房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、设备。2.价格形成条件（1）有用性是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。（2）稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价格。（3）有效需求是指不仅愿意购买，而且有能力购买。需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。第二节房地产价格与一般物品价格的异同1.共同之处（1）都是价格，是价值的货币表现；（2）都有波动，受供求关系影响；（3）按质论价，质优价高，质劣价低；2.不同之处（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位关系不大。房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用权或其他权利。（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格。房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交易方式，即拥有两种价格。2.不同之处（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物品价格不易受影响。房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成通常较短。房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎交易。第三节房地产供求与价格1.房地产需求含义：

是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。需求：有购买欲望有支付能力房地产市场需求含义：

是指在一定的时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。市场需求：所有消费者需求总和。决定房地产需求量的因素（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消费者的收入水平—消费者支付能力正常商品正相关，低档商品负相关。（3）消费者偏好正相关（4）相关物品的价格水平替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）（5）消费者对未来的预期对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）

房地产需求曲线-需求量和价格的关系需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）DI:消费者收入水平提高；D2：消费者收入水平降低。需求增加需求减少2.房地产供给含义：

指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。两个条件：供给愿意＋供给能力房地产市场供给含义：

在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。市场供给：所有开发商的供给总和。

潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量决定房地产供给量的因素（1）该种房地产的价格水平正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。（2）该房地产的成本负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。（3）该房地产的开发技术水平正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。（4）房地产开发商对未来的预期预期价格上升，则会增加供给量。预期价格下降，则会减少供给量。（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消费者的收入水平—消费者支付能力正常商品正相关，低档商品负相关。（3）消费者偏好正相关房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移）

PPQQ00SSS2S1供给减少供给增加S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降3.房地产均衡价格

房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。

均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。3.房地产均衡价格2023/5/16RealEstateAppraisal18PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3Q44.房地纷产供彩求状宰况的赵分类-（区叙域、纳类型净）（1）全国房些地产总批的供求顺状况（2）本地区榨房地产联总的供恐求状况（3）全国同鞋类房地专产的供丹求状况（4）本地脊区同振类房卖地产剖的供泰求状慎况房地产列的不可垄移动性浮和变更叫用途的扶困难，俱使得决妖定房地太产价格凭的，主滑要是本咱地区同繁类房地量产的供碰求状况泽。也印冲证了前为面说过涂的房地落产市场勺是区域满性市场亦。使用价塌值和交碧换价值使用价须值：是指写物品究能满旅足人叫们某伐种需浆要的态效用分。交换价连值：是指类一种壮商品皇同另遣一种裳商品祸相交置换的勿关系填或比关例。房地产裙评估的兆是交换火价值第四扣节束房坦地产误价格腾和价纽奉值的厦种类表现裤为一淋定数绵量的拉货币①成交价夕格：房轮地产交抖易双方惊的实际动达成交光易的价晕格②市场糟价格：研指某种本房地产缩慧在市场残上的一仅般、平付均水平盐价格，燥是该类呼房地产助大量成拆交价格预的抽象糠结果。③理论滤价格：冷在经济渐学假设匆的“经济人”的行箭为和热预期荷是理耗性的触，或哈者真烤实需滚求与帜真实念供给完相等漆的条秤件下李形成山的价壤格。④评父估价奶格：俯估价键师通京过估肝价活残动所仇得出纺的估稼价对桌象的应价值疑。成交狗价格声围绕把市场络价格党上下葛波动绣，市宋场价矛格围皇绕理危论价虾格上当下波但动一个墓良好锣的评撇估价=正常塌成交励价=市场丝式价格市场价辈格、理雨论价格澡、评估事价值、顷成交价哨格正常成交价格的形成条件：1.公开市场2.交易对象本身具有市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.理性的经济行为6.买者和卖者都具有完全信息7.适当的期间完成第四性节术房因地产勿价格阻和价浙值的是种类①快速猪变现葵价值齿：是掏指不纤符合蛋市场示价值笼形成背条件带中“交易岭双方主有充腿裕的沿时间广进行伏交易”下最可机能的价会格。②谨特慎价围值：鞭是指碌存在字不确千定因制素的信情况辰下遵咏守谨向慎原楼则评丧估出屈的价蛮值。跟通常难低于呈市场陆价值锐。③在趁用价蹦值：顿是指帽在现袄状使盐用下傍的价答值。④残晓余价激值：开是指昼在非骑连续递使用违条件沟下的策价值蹄，一瓜般低否于市古场价愧值。⑤投资衔价值：冬是指某软个特定宪的投资琴者基于溉个人的析需要或果意愿，杰而对房贺地产所设评估出河的价值倾。202且3/5传/3Re塑al怖E躲st羞at脚e棕Ap烈pr脱ai扶sa御l22市场通价值军、投爷资价顽值、数谨慎某价值真、快侵速变绩现价江值、游在用委价值变、残奴余价骗值估价蜘目的疮要求市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交易的估计金额。市场部价值妨形成邻的条战件：1.适当营选销—交易双攻方有充泼裕的时纯间进行锹交易2.懂行—了解交律易对象膨、市场控行情3.审慎—双方相都是帅冷静信、理腾性、使谨慎坟、没伙有感阻情用角事4.无被迫——交易屠双方虽是自互愿进驼行交将易的5.公平交估易—交易双青方是出诊于利己粥动机进摔行交易白的①买卖价搞格：卖方鲁将房姓地产场权利弦人转耀移给折买方扭而收煌取的重货币虫等经禾济利咽益。②租赁价两格：是指出糟租人将仰房地产炕出租给亡承租人宿而收取竭的货币冲等经济弟利益。③抵押称价值仙：是在抵疮押期间纤的各个阿时点，帅债务人跑不履行甚到期债别务或者弟发生当偏事人约壳定的实饱现抵押黑权的情讲形时，买抵押房抹地产拍蚊卖、变音卖最可缩慧能所得确的价款蜻扣除法毁定优先诉受偿款炉后的余怀额。202玻3/5他/3Re拔al予E磁st苦at莲e粮Ap愉pr课ai技sa玻l23买卖蒜价格摊、租普赁价燃格、球抵押示价值头、保衡险价扔值、优课税辱价值辱、征雄收价攀值法定优先受偿款包括：已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。20遣23境/5块/3Rea草lE膊sta反te斩App刊rai飘sal24抵押弹价值公式：抵押贷笑款额度惨＝抵押三价值×贷款成姥数抵押价珠值＝未设凉立法街定优敢先受依偿权脂利下果的价恨值－法定参优先陶受偿防款＝未设立纠法定优版先受偿凉权利下迷的价值－拖欠碍建设胶工程映价款宜－已名抵押输担保四的债面权数狼额－烫其他卡法定供优先麦受偿呀款再次津抵押陪价值座＝未设立拥法定优超先受偿浮权利下武的价值-拖欠建笼设工程维价款－已抵揉押贷陆款余代额/社会一肃般贷款邻成数-其他味法定捞优先今受偿帖款已抵押文的价值保险价撕值：是房地乓产投保练时，为除确定保台险金额溉提供参组考依据陆而评估浆的价值。课税价数值：也称为老课税价泡值或计零税租金叉，是为配税务机休关核定味计税依仅据提供微参考而忌评估的幸房地产姥价值或获租金。征收价出值：为国境家征写收房丈地产见确定史补偿辣金额棍提供搜参考企而评各估的筋被征咽收房们地产晓的价豆值。20废23钟/5沃/3Rea走lE杰sta叛te陶App愁rai齐sal25买卖殿价格挣、租颠赁价慌格、孟抵押脑价值伏、保丛险价侧值、汇课税敞价值各、征茶收价僻值所有权怀价格：是指房擦屋所有驱权价格掩、土地庭所有权捧价格或构房屋和盈土地所呜有权价设格。土地使决用权价皆格：土地使用权价格主要凝指土荐地使腥用权价格，包别括建看设用舟地使跨用权价格、宅基优地使用跑权价格和土佳地承仿包经稀营权价格。其他丸权益乡丰价格逃：泛指除所有权言价格、奸使用权蛮价格以详外的各缴种房地状产权益躺价格，匠包括：肯租赁权爽价格、徐地役权俘价格、租抵押权姿价格。202分3/5毛/3Re魄al谦E洋st略at塘e呈Ap评pr铲ai碍sa遗l26所有权面价格、怕土地使芒用权价舌格、其咸他权益歼价格所有权价格的说明：中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。土地使用权价格说明：中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权的价格。历史纸成本信：简称：鱼原值、讽原价，是指池一项辞资产愈在当开初取违得时娃实际劲发生霉的成梢本。账面价育值：也称为添账面净顺值、折煎余价值彻，是指禁一项资质产的原苗始价值雀，减去屿已计提尝折旧后监的余额蚊。公允享价值织：是指在唐公平交仇易中，方熟悉情议况的交理易双方属自愿进仍行资产殖交换或温者债务食清偿的夺金额。市场夕价值油：也称为亩实际价蛋值，是肢指一项炕资产现获时在市况场上实竿际所值燥的价格滑，是资挤产在市甘场上成交交的最绳可能的椅价格。202运3/5撒/3Rea睡lE医sta摆te鉴App讨rai惜sal27历史旗成本礼、账围面价济值、溜公允姜价值账面价值=原始价值-累计折旧公允价值的前提：1)公平交易；2）交易双方均熟悉情况；3）双方均是自愿的；20联23腔/5矿/3Re释al纠E怕st剥at鞠e公Ap农pr坦ai互sa间l28市场闪调节林价、食政府逮指导魄价、沾政府偶定价

形成机制估价规定适用市场调节价通过市场竞争形成，经营者自主制定依据市场供求状况商品房政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定估价结果不得超出政府指导价规定的幅度经济适用房政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过其最高、最低限价房改房

廉租房基准地东价：是指对蚀城镇各毕级土地口或匀质醒地域及彻其商业猫、住宅强、工业拣等土地荒利用类蚊型评估剥的土地廉使用权扣单位面晚积平均倦价格。标定歇地价毯：是指一于定时期祸和一定俗条件下巩，能代丘表不同藏区位、玻不同用数途地价抓水平的捐标志性疮宗地的滔价格。房屋临重置印价格闸：是指某凝一基准秃日期，珠不同区乖域、不头同用途悄、不同种建筑结饼构、不喂同档次签或等级耳的房屋捷，建造潮它所需有要的一葱切合理禁、必要哀的费用刺、税金顺及应获碰得的利悔润。20朵23算/5稿/3Re茎al青E袄st迟at先e服Ap清pr艘ai刘sa唱l29基准地垦价、标脆定地价倒、房屋蔬重置价坟格房地但价格嘴＝土曾地价寸格＋尼建筑乘物价阴格202惹3/5打/3Rea挖lE林sta也te迅App正rai理sal30土地价泪格、建萌筑物价冒格、房联地价格总价曾格、凝单位栗价格污、楼班面地矩价楼面地亩价＝土祝地总价/总建么筑面崇积楼面禾地价栋＝土地凶总价/总建摧筑面岔积*见土地资总面牌积/土地总耍面积=土地止单价/容积率实际还价格蜘：是指在成交迈日期时一窑次付负清的遥价格齿，或揭者将通不是况在成鄙交日缴期时呈一次末付清撞的价恶格折企现到趣成交晓日期累时的议价格氧。名义掠价格涛：是指竟在成斗交日症期时篇讲明妇，但境不是裹在成秒交日威期时炸一次扰付清童的价吧格。20牙23吼/5势/3Re隔al践E西st岔at弦e畅Ap摇pr催ai国sa脊l31实际价撞格、名螺义价格现房价虚格：是指建望筑物为咳已建成尊的房地祝产时的科价格（肺含土地勇价格）洗。期房时价格纸：是指诱以目荡前尚顷未建涨成而墓在将诉来建臭成的亏房屋路（含雁土地利）为策交易绝标的答的价茎格。期房专价格岸＝现始房价妖格－溉预计杯从期恰房达滴到现飘房期禽间现剧房出利租的男净收苹益的水折现炊值－轻风险阻补偿202棵3/5脏/3Rea目lE渡sta守te领App唇rai话sal32现房询价格坊、期膀房价猫格起价：是指所顾销售的霞商品房荒的最低著价格。标价背：又称报良价，是交指商品死房出售侨者在其“价目表”上标莲注的润不同丘楼层尚、朝茶向、访户型势的商辨品房搬的出骡售价宜格。成交殖价：是商品樱房买卖挖双方的辞实际交执易价格偏。均价:是所未销售爬商品章房的绳平均追价格漂。202魔3/5顾/3Re胀al庄E放st管at局e尘Ap农pr耽ai蹦sa此l33起价、侄标价、换成交价浪、均价保留价党：又称起辫拍底价炕，是在毒拍卖前趴确定的缓拍卖标帐的的可瓦售的最芽低价格奸。起拍林价:又称塞开叫呜价格秤、起小叫价惹，是亚拍卖竖师在科拍卖侵时首疏次报狸出的要拍卖禾标的罪的价屋格。应价:是竞买烫人对拍晋卖师报品出的价比格的应固允，或庆是竞买响人自己正报出的殿购买价虫格。成交沉价:是经膝拍卖句师落库槌或暴者以世其他贱公开割表示山买定姻的方严式确扇认后满的竞合买人睛的最架高应穷价。202救3/5锐/3Rea叠lE贪sta料te饲App安rai嚷sal34保留价认、起拍梢价、应趁价、成暂交价例题某商品弄住宅在貌建工程锣建设用你地面积250惭00平方米止，拟建50骆0套住宅芦，总建就筑面档积50味00汇0平方廊米，已完秋成总投添资80%，开发腐商以500婚0元/平方米勤的价格预售了其中旷的10落0套，建筑面蜡积100掌00平方策米，预泛购人钩按照垫房价滚的70%办理了滚个人住度房抵押轰贷款。龙开发商灰曾将该屑在建工出程抵押课贷款，遍目前该壁笔贷款翼余额186薄0万元。开发慌商目前赔支付给请施工单漠位的工退程款比口施工单辆位实际冲投入少500万元。现评添估该在地建工程铸不存在际预售期健房，且仁未设立法定优愤先受偿盲权下的语价值为2亿元。当地俱同类在网建工程插的抵押贷款业成数缠一般哭为60%。求畅取：翻该在旱建工遍程的轻再次讯抵押钩价值注。20墙23管/5蜂/335再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款再次抵就押价值例：一宝套建筑耽面积10侦0m2，每平德米建筑弓面积30缺00元的仗住房拾，总妈价为30万元陪，计蝇算其业在下命列实碧际交歌易的饼付款锡方式红中的吧实际热价格灶和名顿义价出格。1.要求守在成络交日条期时扮一次非付清究。2.如果在逼成交日职期时一独次付清穴，则给凤予5％的县折扣纤。3.从成茧交日束期时崭起分稠期付梨清，糠首付10万元，护余款在双一