工程项目前期策划三

第三章工程项目的前期策划与决策本章内容：第一节：工程项目的策划与构思第二节：工程项目的可行性研究第三节：工程项目决策学习要求一般了解：工程项目前期工作程序及内容一般理解：工程项目管理决策的基本原则和方法重点掌握：工程项目可行性研究的内容第一节工程项目的策划与构思一、工程项目策划概述

1、策划的含义

策划是找出事物因果关系，衡量未来可采取的途径，作为目前决策的依据，它预先决定做什么、何时做、如何做和谁来做的问题。

2.策划类型的划分方法--从策划工作在社会上不同的应用领域看企业策划、事业策划、政府策划、公益事业策划等--从策划的范围不同整体策划、区域或局部策划。

---从策划内容的不同工程（建设）项目策划、营销策划、选题策划、形象策划、公关策划、广告策划等等。

（二）工程项目策划

工程项目策划是指项目业主或策划人员根据业主投资设想与总目标要求，从不同角度出发，通过对工程项目进行系统分析，对项目建设活动的整体策略进行运筹规划，对工程建设活动的全过程作预先的考虑和设想。具备以下三点基本要素

-----是要有依据国家、地方法规和业主要求而设定的工程建设项目；-----是在对项目的实施、运营与未来发展做出预测的基础上策划------是要有能对手段和结论进行客观评价的可能性。二、工程项目的前期策划过程及其主要工作一是投资机会研究－－构思的基础。

机会研究的主要任务在于寻找投资机会，为项目的投资方向提供建议。二是项目构思－－目标设计、方案策划的基础。

项目构思就是对项目建设与投资方案的初步设想。三是目标设计

目标设计在项目前期策划过程中居于核心地位。

四是方案策划－－可行性研究的基础。

方案策划是计划编制的依据。五是可行性研究。可行性研究是对项目投资方案的可行性进行的全面的技术、经济论证，是对前述项目构思、目标设计、方案策划工作的进一步细化与具体化。

三、工程项目前期策划工作的重要性（一）项目前期策划工作的意义1.可解决项目的方向性问题。2.具有的全局性影响。（二）工程项目前期策划的作用1)构思工程项目系统框架。2)形成项目的竞争优势。3)决策保证作用。4)项目计划的依据。5)预测的作用。6)项目管理创新作用。五、工程项目机会研究与项目构思（－）工程项目的投资机会研究

通常投资机会研究是指针对一地区/一种类型以投资方向为目标进行的研究。研究的目的在于识别投资机会，对项目的投资方向提出建议。具体项目的投资机会是针对具体的地域进行的。（二）投资项目构思1)构思的产生。2)构思的选择。

（三）项目构思的选择与方案策划1)项目规划与目标设计2)方案策划。六、项目前期策划应注意的几个问题1.优先注意环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。2.重视在现代工程项目中项目管理专家的早期介入。第二节工程项目的可行性研究一、可行性研究前的工作

1．项目经理的任命。2．研究小组的成立或研究任务的委托。3．工作圈子的指定。4．研究深度和广度要求，以及研究报告内容的确定。5．可行性研究开始和结束时间的确定以及工作计划的安排。二、建设项目的可行性研究的内容主要包括：①拟建项目在技术上的可行性；②拟建项目在经济上的合理性；③拟建项目在财务上的赢利性；④项目所需资金的数量；⑤项目建设的质量标准；⑥建设资金的筹措方式及渠道；⑦项目建设周期；⑧项目建设及建设完成后需要的人力、物力、资源和动力。⑨社会上的可接受性。二、可行性研究各工作阶段的基本要求

可行性研究的工作过程，一般可分为四个阶段机会研究----------项目建议书初步可行性研究--步可行性研究报告详细可行性研究---可行性研究报告项目评估-------项目评估报告（一）投资机会研究－－主要任务是为建设项目的投资方向和设想提出建议。（二）初步可行性研究－－作出初步投资估价、确定专题辅助研究的问题、确定项目的初步可行性。（三）详细可行性研究－－也叫可行性研究。这是建设项目投资决策的基础，其主要目标有：

1)深入研究各种可能选择的的计划和技术方案，进行全面深入的技术经济分析和比较选择工作，并推荐一个可行的投资建设方案。2)着重对投资总体建设方案进行企业财务效益、国民经济效益和社会效益的分析与评价，对投资方案进行多方案比较选择，确定最佳建设方案。3)确定项目投资的最终可行性和选择依据标准。对拟建投资项目提出结论性意见。4)可行性研究是决定项目性质的阶段（定性阶段），是项目决策研究的关键环节。在此阶段，要求建设投资和生产成本计算精度控制在±10％的范围内；研究工作所花费的时间为8～12个月；所需费用中，大项目约占总投资的0.2%~1.0%，中小型项目约为总投资的1.0%～3.0％。（四）项目评估

项目评估是由投资决策部门组织和授权给诸如国家开发银行、建设银行、投资银行、国防工程咨询公司或有关专家，代表国家或投资方（主体）对上报的建设项目可行性研究报告所进行的全面的审核和再评价。其主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见，对该项目投资的可行与否作出最终决策（取舍），确定出最佳的投资方案。

通常，项目评估其主要内容包括：1)该可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；2)分析项目可行性研究中各项指标计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；3)从企业、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益；4)分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；5)最后写出项目的评估报告。（五）关于可行性研究报告具体内容的规范要求

1、可行性研究报告应由有资质的设计（咨询）单位（人员）编制。2、可行性研究的基本内容和深度应根据国家规定确定，一般新建工业项目的可行性研究应包括以下十个方面的具体内容：1)总论：综述项目概况、可行性研究的主要结论概要和存在的问题与建议。2)产品的市场需求和拟建规模：3)资源、原材料、燃料及公用设施情况：4)建厂条件和厂址方案：5)项目工程技术方案：6)环境保护与劳动安全：7)生产组织、劳动定员和人员培训。8)项目实施计划和进度要求：9)经济效果的分析与评价：10)评价结论与建议：项目可行性研究的基本内容可概括为三大部分：首先是产品的市场调查和预测研究，其次是技术方案和建设条件，最后是经济效果的分析和评价。案例：南通中央商务区项目市场调研报告

一、住宅部分（一）南通市民的住房消费特点：1、消费比较喜欢跟风，爱攀比。如摩托车，汽车的消费，房地产消费也存在这一状况；2、购房选择对地段和居住的便利性比较重视；3、经过房产热，住房消费还算比较成熟，对物业的环境，外立面，物管已有比较高的要求；4、一般购房是面比较多的也比较畅销的户型面积在130平方米左右（60%以上）。比较喜欢南厅，三室朝南；5、贷款是住房消费的重大支撑，80%以上；10%或更多的家庭已有了二套以上的住宅；6、已出现居住阶级的划分；7、对住宅风水也有一定的想法；（二）冷从现有寺小高层外和高层绒开发和锤销售现恒状况看包，有这锐样几个虾特点：1、基本详集中在驶濠河周瞎边地区兼，地段面较好，邪大都向期濠河借致景。2、物管态费1.料5元/平方米/月左右坑。3、陷一梯摇二户岭位主捕。4、车库启为10到25万。5、外融立面液风格润缺乏旋创意引，用版材简臂单：讨面砖免和外斯墙漆奏。户型比验较大。痰定位符思合高层另追求豪崖华气派量要求及孩二次置锄业状况物。6、高宣层，革小高暖层住丹宅宅呆本主树要都交集中幕在濠武河及存周边总区域拘，凭彻借其谣天然梅的地近段优甲势和痕完善吩的生狗活配透套,因此基盛本上不吸需要营愁销.入住率唱不高,其客惹户基盒本上栽为投探资型误客户客。（三）岂南通街房地产牺的开发种预测趋籍势1、区搭域:以新区续为主的忽地块将微是开发拣的重点搅热点区疏域。通术过开发哪品质的驴提升，圾及大盘奔的优势明，有望齿取代老前城区领伯跑南通位房产开践发。2、品质件：更趋大条盘化，碌郊区化申，楼盘华品质将义会有飞批跃性的辣提升，己单一卖地点已经复不可能炒赢得市于场。3、价央格：在宏观胀调控的传背景下气，通过院对开发棚商，银沸行，房孙地产交资易所的渴走访，紧目前这撒一时段咏还看不哪出对南寨通房地岔产的影辆响。但评后期走蕉势依然旗需要关沸注，市谨政府已趟经出台遣多项调秆控措施知，考虑翻到这一倦政策并槐考量了端低价商骗品房的疏冲击，曾南通的沸房价将企稳定在46梳00元左右棒。中央商斑务区部堪分住宅蓄将通过大多卖点跪集成，扎争取达受到500选0以上昌，远艇期争舌取达竖到70联00元。4．对中牌央商务焦区构成出竞争的排现有盘朗面分析笔和未来速开发的让互动。从现们有楼志盘品速质和贼价位养及目满标客针户来脸看，赵以下章楼盘摇将会步在新轨构板呢块内赛构成物竞争勇又构盛成互黎动，拌他们像是：鉴天安升花园番，兆锣丰嘉刷园，陕凤凰监莱茵亿苑，姨公务启员公酷寓，摊春晖霉花园志。开跟发区猛的一碑些项溪目及央位于且新区薪周边幼的低伪价位泥商品夹房不甚会对沃楼盘案产生网竞争斥。反脊而有错利于康推动想新区洲人气鼻。中谁央商婆务区振住宅难项目侨要争耀取将哲准备温在老援城区份购置全高档里物业葛的客踏户吸该引到帐新区陷来。5．中央湖商务区晌优势与钻障碍优势：CB慰D概念有嫁利于营祸销的尊姐贵感，昏包容性宗强，易声于生发须次级概瘦念；新此城区的简发展后门劲前景龙已为市秘民认可酿接受，虚普遍看浪好；体吃育会展肤中心，敌狼山风楚景区和芳南通大滩学新校婚区正可谅借势；呀目前南软通市场植热度不种减，市稻场氛围健还好；铃目前无穷论是市在场还是科产品和抛开发商滩水准都哪还有很耽多空白针点，切玻入口。障碍：开发恋周期娱长，傍政府扭已经茶开始桐打压晓房价脖，政叶策面洪不好剧，相掏较于洽项目尘体量亚目前衡市场需容量树不够疏，前彩期市蛾场高轮端购茂买能祖力已近经得字到充嫩分释贿放，糠后续莲可能袜能量单不足初，新泄区周巾边配考套还魂不完婶善，虫居住躲的便拳利性匪不够逝，周签边竞雕争性病项目锈的价漂格冲她击。贷比如饰：公叮务员箭公寓萌。存胡在以斗时间川兑换衫空间管的问从题。6．中央咽商务区塌的目标贴客户及运市场定辩位。中央商亿务区的吓开发量恒大，而踩且定位谦于高档今物业，浅其购买述人群也矩是特定速和可预矮见的。一是炼城中示的先践锋人学士，对居搞住有炸比较捡新奇务的要她求，编对城乡丰市发粮展有炒较高塌的预拜判。断重视打居住亿品质痰与潮分流。脑估计炭前期断销售浑这样膝的客踪蝶户群壶将达岸到30%以上。二是城互市中比奶较富裕现阶层的更新纺换代陕，或驱扩张旅置业灾，短这期内掀应该提以公晶务员愁为主控，但狡公务引员公斤寓的早兴建匀将是醋一个第不小吼的冲座击。三是荷外来华人口栗的成凡功人耳士主要哲是南票通所窃辖市敞县。巾这一必人群搁比较骨喜欢延跟进越，对验价格夫的敏巴感性故不高羊，应宿该是腔后期架主要沉顾客幸。四是原放住新区需周边或嫂工作在痒新区附捏近的公胳司企业对居徐住区涛域与著习惯脸性要模求的烟人群盼。五是告投资杀性购称买人嘉群。看好斤新区躬附近抖的增点值潜罚力。汇估计恨前期皇销售裕这样设的客火户群业将占罢到30平%以上酷。根据梳目标递客户内及新荒城区御核心污区的燃地位变，品吃味定怒位于倍南通抹最高袭档的降住区野。其卵高档卷性体趟现在游景观绍，规顺划设就计。宿建筑震立面扛用材牙，配砌套，锹物业累管理矿，价凉格，绪区位职，客薪户群论等方食面。铁项目弹的开扯发必挂须走申引领班路线陶。7．避免都风险，落中央商男务区的稼住宅开窜发建议茂。本项恳目定隐位于你高档资客户万，提铅出建活议如烛下：鉴于嗽体量秆及市错场问雨题，济建议20万平方估米不要泻一次性经推出。子先期推熊出的市平场成熟婆度较高兔的二房所获或三层房板式省楼。通笛过不断维的营销琴互动，项走上良膜性循环城。20万平米车的开发地量中，选建议结坝高层和您小高层爽类型中身再进行嗽细分。比如膨单身仆公寓鹅，特寸小户漏型，舒（50坪以下状），当耐然类新圾产品应醋该在地浆区炒热司之后推桨出，或板者是打怨造南通随第一的端豪宅等耽。比如精蒜装修，惧利用体场育会展坛中心由站是打造炼健康住文宅新概扔念。进行创兽新，实镰现品质恶化和优框质化，邻必须赋刚予一定列的概念交，在规经划设计教，特别采是单体卖设计上示下功夫剂。比如滥外立面匀细部色输彩线条帝处理。前期者在市独民中害普及CBD的概念慢，渲染灾工作要榆做足。晓对提高灭项目品谦质感，客价值感茂，满足英客户尊仅荣感，世吸引投毛资性买息家大有射好处。级这一工涌作现在于就应该邪在进行按一初般概锹念，便建议侍户型扣面积阅区间包应该担在90穿-2疏00坪米庄为宜孔，二茅房二农厅和业三房竿二厅底，四斧房二蹲厅，沉考虑捞一部凯分复惕式。8．户详型配警比建稀议：90至12勇015%总价候约在50至60万120至16060恒%总价集约在60至80万16汤0至20020%总价挪约在80至100万以上蚕或复姿式5%总价约杜在10配0至120万9．开别发次殿序：先开发迟住宅的铺市场成化熟度较撤高的二拼房或三遣房板式插楼（小趴高层）禾→相应享的社区音配套商孟业→五贺星级酒香店→娱国乐业房给地产→毒主题购常物（休螺闲街区慨）→地誓块热度汤足够时粘再推出范住宅（通高层）端，并根侄据市场罩反应适哄度尝试热新鲜品猎种（如毛小户型粗）。二、办页公楼部闯分（一）出市场现墓状与住暴宅市尽场不驴同，贿南通列的写搏字楼勉办公土楼启接动缓味慢。由于200初2年前的变市场低位迷，本望地开发欲商很少雕开发办迅公楼。踩这是因斥为：住爆宅市场华风险较膊小，而家写字楼掀单位利姓润并不屿高于住队宅，因谱此开发免商更乐绪意兴建抄高回报理率的住袜宅。南通捕的交过通不卷便，旅外来川人口貌较少奶，虽令是沿切海较柱早的鹊十四房诚个沿爽海开京放城衰市，裕但经侧济总捞量不重高，叨外向杯度也佛不高犹，故伪商务占空间凝需求增并不敌多。近三常年有肆转好美的趋养势。很多牺单位该都是迎自己外新建躺办公愈楼，莫金融议资料意，行喘政机森关，连厂矿锯企业扬，并羽且南倦通体呈量大暴标准恋高的进写字古楼一葱般的亭都是兄政府敞和银可行所涉建，胡如：竹建行标大楼萍，国策土局狂大楼恨，税拾务局杯大楼栗，电舞信邮傍政大脸楼。近几映年来虎随着测房地个产市溉场的蚁繁荣眨，商嘱务市算场开咽始回卫暖。除正稳常的萍经济首发展飘推动汽的商目务空唉间要梅求之清外，粉也有肥大量薯的投肠资者恩开始阔瞄准楼了商庙务楼百这一少新的饺投资弄品种暴。因泰此近筒年来传办公闪楼市切场有杨起色飘，但末即便遵如此皂，办头公楼尺市场酷的开亡发目范前占蕉到南滴通市狐场开梳发总套量的5%左右。对南通旬市场办很公楼的具特点总悟结如下街：1.分布区决域：南通的炮商务楼跟大都集约中在南丙大街和芦工农南请路，主久要是因献为该区惩的交通瘦比较捷便利，枝商务形殊象好，薯合作伙延伴集中栗，商务蓬设备齐狗全。2.格局眯：主要茎是内氏外走链廊分枯边式就，比饥较拥凉挤，逼没有灭共享奋空间助。3.物业管誉理：物讲业管础理仅旧仅是嗓提供暮一般休的保母安，籍保洁惧，报评信业闹务,技术防拣备设施撑简单。4.楼内配时套：一般城无，绝新海潜通等鸣内有外中央疲空调5.租金水抗平：一般为20-哈40元每坪娃，车为略一般为蹦租赁，200俩-30或0元/月/个。6.销售价厅格：一般谁与住僻宅价登格相语同。7.销售时磁间：有的鞋整层杀销售,有的麻分割帝销售。2.中央民商务医区写晋字楼项建议a)在开发索次序上休在住宅服启动吸括引人气俯后，市划场预热那后，方既考虑建炒写字楼蛋，并且废一次推首出不要裤太多。b）将形写字楼施市场再造做细分臭；比如待对网络煎公司、器广告公里司、贸怠易公司揪对写字遥楼的不遍同需求拳进行度器身定做须，在前砖期设计走上，考各虑与相旬关行业队的适用妙性。c)在设计宿及细分杠时考虑醉投资性衬购买需膨求；辅件以相应候的营销柏手法。d)品质单上要胖提高殃；办歪公格电局，聋设备堆设施剂配置往、外钞立面便用材户。e)可以疲考虑童进行茧预订禾、联微建式艺开发钱。比乔如可乳于王滚子职烈纸业唇等开按发区行大型愚企业款磋商闹。南稠通写练字楼袄普遍控存在淋停车乔难，寄中央别商务属区写强字楼袖应合峰理规扯划交雁通、搏停车栽。主要袜客户悟：南大街菠，工农朽路主要姐以外贸污公司，愉广告，纽奉纺织品宗公司，静律师楼雁，网络崇公司，捉通讯公些司为主青，一般山规模又鼠不太大酿。南通普目前秆办公腥楼租该赁市是场基表本满妻租，能市场山较好愿，写魔字楼据空闲梨率在2%左右葵，90%以上均案由小型茫公司承碎租。j）澡办公足楼租谢金近已年来盐比较胖平稳先，租碍金并随为随闯同房办价上煤涨，低租售朱比1：20滤0，办凭公楼窑出租傅投资讲回报妻率是尘比较雀低的腿。但睛高于雁住宅怪回报剧率。k)南通写忍字楼处妖购买自接用外，绸投资性后购买约护占整个如市场0%以上昆。没郑有开咳发商记保有鞠运营唱这一息形式捉。l)预计钞南通致写字掩楼市发场今柜后五遮年内钓将能军保持章一定咬的景坝气度碗，市盼场写先字楼被新增票供应唯量不掌高，巡寿而租槐赁和占购买补需求箭将比钳较旺继盛。公寓式册（酒店挎）办公南通的堆公寓式遗办公是倡随着南漠通房地皇产市场货的兴起瞒而诞生社的。公寓巨式办吵公是元在住即宅市坏场比塞较火碗爆后护而写促字楼宾市场旺存在敏一定素风险涝的情谱况下兽，原萄来一私些商移办项淘目更篇改规疫划后柏建设焰的。目前市朴场中明诱确以公洞寓式办滚公立项迁的有南候方大厦酸，中华际广场。野南方大爆厦已交愚付使用金，目前需入住率违约75波%，现有凶入住者剖中，办元公住宅狮比为2：8，物污业费0.股5元/平方裹米。南通好隶地段的辈一些高宏层住宅枪如王府渐公寓、顿望江楼和等存在躺着住改犯办现象尖。即购占买者大回部分系龟购入后蔬对外出得租给小胆型公司陵办公。乎这种住士宅改办信公的优气势在于精一是物移业管理苏费较低韵；二是度地段比捞较好；顿三是租摸金与纯奥办公比疾有优势热。对本地贿快商业挂项目定考位的建订议：南通城县市商业稍研究南通膨城市琴商业芳发展司的特民点●飘现有城色市商圈姻、商业针界主要古是由历检史形成希的沿街栏商铺为畅载体，装缺乏统器一的商币业规则填，规模容小、特畅色少、销竞争力阻弱等问般题非常舌突出；●诸本悟土大滔型商颠业企弱业缺架乏，妻许多洗商场滑是千羊店一央面，孙重复凳经营摘，缺窑乏专枯业特饿色；●孔随着主昨城区范奏围的扩饶大和城杰市房地采产业的课发展，盲也出现正了购物蹦中心、扣休闲购增物节等熔新型商晶业项目架，但总更体上是静脱离不圆了住宅吗地上的夫传统套摔路；●裂城钳市的据新区增成为动超级灿市场炮竞争顶的热途点区业域，柜一批岭国际匆品牌赴的超躲级大淡卖场挣相继谦开业筋，同畜类业众态之赶间的叨竞争毛将日简趋激败烈；总体开盛来，经面营较好疗的市场碑大多物拾业管理孝与服务鄙也较好析，特别律体现在岩农贸市桌场上。县镇招再商的商析业项目架普遍营资销表现蓄水平一胖般，体拘现在：望其一，啄定位大抹而全，婆主题不台鲜明，撇特有性寸不突出亮；其二炭，广告骨表现力哥水平较型低，视震觉冲击卫力不足纹，系列欧性不强珍；其三着，宣传匀资料大帆多较粗浇糙；其舅四，销热售处装广修及包馋装水平妄不高。南通虾上也由在迅呈速发尾展的纷同时姜，在毙南通扶以老伐城区矛为主搅的餐戒饮服罢务行葵业有巡寿了明戴显的捕提高董。餐鞋饮服平务行趣业的屿档次映与规株模有皮了超且前的主发展劣。商业定担位建议以布头置在物项目娘地块反上，垄东西蒸轴的膨商业蛮步行思街和馋南北录州亲所水景柔观大道，既枪靠近体旱育场馆所的大型洞购物中参心为三戴大核心织区块，嘉建成一话个集购物索，餐冬饮，补休闲蹦，游府乐，芒商务筝，文敢化等蒜万千仍丰富吼业态夜于一杨体的蚕“一站式”赞超级购荐物乐园木（MAI订L）。在东西鼠轴的商厦业步行较街的设辛计上，冠遵循以遍人为本访的原则贼，从人齿的行为未、心烘理、废视觉钓出发孙。具雪体的妈建议架如下狡：1、按码照商沟业规掩律，蚀商业企街的腥“有凤效长铅度”泄大多胆为300到600米；2、商骄业街润的宽滤度应刊该在20至30米，千不宜瞎过宽3、商业贫街的建季筑不宜翼过高，轻一般在顾两层为茅宜；4、在商锈业街的肤公共配夸套方面凳，突出迷休闲功萝能的原绘则，以运有效延言长消费浩者在商赚业街逗塑留的时碎间。5，采用忍特殊的逐照明方汤式，特馒殊的地曲面铺装焦，使空讯间，建下筑，景速观的设代置布局角浑然一辨体。×××南北轴井景观大闪道上，券建议：设计砖多个痰主题帮景观培植攀讯岩，水鸣阶石级糊等体育愉休闲等爷相关的敲现代游蒜乐设施谷。建成构超级镰儿童仆游乐红园等令。以此充琴分吸聚紫人气，豪形成广贺泛的商殃业凝聚巴力和辐雪射力。大型购意物中心圆的设计垃上，建节议采用斥“订单晃式”物艺业。避脚免无效腊的供给杏。×××业态定榴位建议由于苦大型不的（适含外尝资）傅商业赠零售榜业的捷进驻久主要元是一叮些针允对必需芳品消慌费的劝商业紫经营划项目财，而CBD作为商以务中心葛区，无典论从品质还绕是价格恳的定位达上，都炎不可能途以超市动、普通疾卖场等宝经营业态为主津，应要阀求商业润项目的洽高标准勇定位。所以航，对寺于东岸西和计南北轴拜线上帮的商沙业业痕态，厚应侧恳重于乘休闲忌、健察身、器美容洞、娱韵乐等往业态，且谁多选择洞适度超革前的业吵态业种崭，以满洗足好收富入人群欢个性化购物需雾要，且蜜高收入堤人群的种忠诚度领会很高街。×××商业运跌作上的善建议对于大月型购物这中心，高按照国战际上购绿物中心经营泪的成己功案武例来火看，蓝购物牲中心共应遵对循只远租不售的锹原则废。因为抢，根湿据市爱场需渡求的颜变化贸，商循业业锈态的桂调整是商倍业经营窗不变的唱主题，兆如果将珍店铺出品售，产权黎分离双，购室物中辩心的殃统一绑管理乔、统胆一物袜业、统一宣嗽传、统果一促销倡等将很衡难实现再，必要径的业态调责整将肉成为粪空谈耻。第三锁节阵工程摘项目长决策（一）歇工程准项目帝管理膨决策祝的基见本类唉型根据拥项目葵管理愁决策鸽过程升工程田信息类的完钻备程郊度不甘同，诊可以葵把工泰程项晨目管轻理决趟策分僚为确尊定型列决策死、风炕险型孔决策悬和不肌确定遥型决家策。1、确湿定型伙工程译项目挠决策是指绣决策脸过程羞各备恒选方笔案在榴确知针的客贴观条凑件下谊，每澡个方罩案只随有一详种结跳果，胞比较胆其结五果优遵劣作古出最临优选择择的队决策谜。方济案制膝定有闪固定恰的程粱式和陪选择拔准则民，容返易做瞎到最旁优化画选择默。这康类决晓策一得般可网用数壁学模披型，成借助苦计算侍机程辟序进尼行模慈拟决欧策。2、风险型呀决策是指工竭程项目杯决策过甚程在事哈先能预固知各备唱选方案钱于几种皇可能约楚束状态粮下产生顺几种不侨同结果恳及其出咳现的概垫率情况扶下可作距出的决消策。因流而工程云项目决生策的约基束条件搏就带有脖较大的萝随机性册，存在利一定的推决策风无险。3、不确糖定型申决策是指矛决策决过程垄事先窄仅能卸预知欢各备苗选方便案在谦几种屈可能吧的客扫观状积态下倒产生穗的几帝种不还同结沸果，循其出慰现概歪率不氧明确住情况泽下作滥出的挨决策皱。这抗类决淡策增酿大了治决策笼的不匠确定偏性程活度，部其风馒险较吗大。（二拳）工仓程项拼目管优理活渡动中秒的程尾序化扫决策兄和非对程序茎化决坐策－－捐－程扒序化哀决策萝又称磁例行测决策帮，它指针若对项目洲管理活驳动中反手复出现赤、有明吧确稳定廉解决问身题程式降的业务森活动进终行的决伪策。如桂工程项煎目管理扣中的大事多数内保容的决涌策就属佛于例行然活动的摆决策。－－－嚼非程序谢化决策柴又称非达例行决呀策，它指针岭对项目兔管理中靠随市场狼环境和器社会经秒济环境伐变化，蚁很少重我复出现签，难以疗用固定窄模式解择决的经叶营活动帮问题所节进行的婚决策。子如工程婚项目中做改扩建肯项目属灵于企业拼的扩展吵、破产胳或兼并俊；二、祝工程薯项目奋管理围决策旨的程饥序（一）委发现问押题，确酬定目标1、发现贸问题。2、确洽定目乒标。（1）在佳满足唤决策应要求睛的前技提下艺，对题多个领目标帆应按伤照其典相互乒关系贤加以炮取舍紫，削蓬减重栏复目竖标，画合并布类似略目标健，综氧合同赞变量懒目标叨，把垮决策慕目标腾减少歪到最潜低限秤度。（2）保留芽下来的企最低限兴度目标梁，根据担其重要晚程度分捕为必须役达到和增希望达辩到的两底类。（3）在假对目哲标取最舍和费区分模两类简目标吐基础议上，岁再按物照主单次顺妄序把硬决策湖目标鸡分为寻主要发目标故和次拆要目膏标，踢将主李要目细标作蓄为关不键的文、首鹿先应狗当达钢到的疏目标绒，其喇他目耽标则纱按顺但序依稻次排且序。（二）缸拟定方暗案（三）口评价选固择方案1)要评价衔各方案讯技术上肠的先进稻性、经豆济上的尖合理性秋和实现挖的可能限性。2)在备选术方案综林合评价收基础上佛，决策御者作出表权衡和狱最终抉献择，即悔所谓“究拍板定疏案”。袭“拍板拾定案”毕选定的天决策方禾案，其户可行性圆及优化责程度直社接影响温方案的柴实施过斑程与结娱果在工典程项华目多贷方案孤比选披中，弦可供静采用食的方布法通价常有箩经验巡寿判断宅法、皱数学医分析存方法救和实牲验方和法。①以邀经验头判断桌为主赤的传脂统选硬优方随法，背一般玩采用坑淘汰恒制根蛛据选若择方屈案的终指标仍（即阳决策调目标臣）对升备选产方案版进行堵筛选交、淘亿汰，趴逐步杠缩小则备选祥方案肤的选揪择范剪围。仅当余佣下的办备选度方案询具有批同等睬价值增而难条以进盛一步室抉择猴时，少则可醉以采椒取补痕充评怜选标丧准的永办法批，以至表明塞某一乞方案原优于范其他鼓方案负。②数慢学分嗽析方继法，宣是通兵过建假立决浓策问飞题的犹数学估模型腰，按薯照最寒优化决策呆准则进尽行方案把优化选恼择，选理出最优监方案的症方法。③实验惹法，是肚对每个员备选方良案进行番模拟实公验，选袋出效果坏最好的方尽案。舰实验凳法在赠工程竖项目向中经降常是叛遇到缴没有骗经验板的非逐例行恶问题，又阵无合适采的数学倚方法进雅行分析初问题时丸，以恰望当少数露几个典型单拦位为克试点劣，实钓施验办证方仆案优获劣，窝然后嫌总结脆经验震作出绘选择共。（四）乳方案实棍施与控垮制（五）股信息收唱集与反队馈三、锐工程深项目会管理它决策洞的基肢本原简则1.系统原先则一是内故部条件倒与外部决条件相西结合；二是鸦局部殊利益酸与整夕体利娇益相匆结合斑；三是当贞前利益酷与长远弄利益相报结合。2.经济原伸则总之，换就是以粪最小的秃人、财松、物及滴时间耗塘费取得瘦最大速的效势益或怒争取厅最少避的损沈失。3.科学置性原拐则4.可持续席发展原渔则四、工寒程项目仗投资决贿策的一润般原理择和基本仔方法工程项亚目工程掏项目决阁策的分谜析方法炮，又称蚕项目决辱策技术押。是应谈用数学痰工具对罩项目决糖策过程跌可供选址择的多驶种方案贡进行定固性与定鬼量的描很述和分背析，提彼供数量层依据，干辅助决扒策者从泊中选取砍最佳方卸案的方的法和过兴程。（一）乐确定型淘决策分骆析方法其决策秘方法多息种多样争，主要萌介绍盈扇亏分析仇的方法氧。所谓盈亏分观析法是依据肢与工程矛项目决女策方案扮相关的脚业务量吉（产量易或销售身量）、丝式成本、飘利润三勒者之间视的相互锈关系建熊立的数骑学模型鬼，分析跳评价决杆策方案枕优劣的订一种重优要方法耳，简称岛量本利控（或BEP）分键析法拉。（二）困风险型著决策分牢析方法风险型摊决策是皱在明确笛决策目念标的情贝况下，软依据通过次预测勾得到已的不星同自烘然状穴态下呜多种钻方案稀的目读标贡献枕及其崇出现瓦概率皂情况躺作出从的决糊策。常用的棒风险型牙决策方兼法有期望抛值法牢和概志率分骡析法。（三）犬不确定融型决策燃分析方庸法决策者讨虽然知珍道未来隶可能发断生哪些宽自然状必态，但却背无法黄预先联估计华或预蓝测各想种可歪能状胀态发伙生的惊概率，这屡就是不屑确定型历决策问朽题。工粱程项目蜜决策分析中里的敏感性梁分析评中价，即是样如此。所谓介敏感件性分熔析就衣是分屋析并聚测定更各个稍因素笛的变训化对齿指标黎的影顾响程击度，秩即研芳究和石分析工项目签的投传资、搜成本城、价胆格、怠产量刑和工躺期等冈主要丧变量妖发生张变化想时，冒导致乱对评短估项改目经资济效堆益的颤主要坡指标崇发生抬变动扣的敏误感程蛮度，袭如计滚算出版这些之因素链在一骨定范通围内践变化低时，馋有关晚效益兽指标识变动面的数蜘量，着从而秧建立烈主要朴变量停因素朝与经病济效留益指冒标之度间的棚对应逆定量创关系脂（变鉴化率叔）。同时预献测出项跟目经济朱效益情斤况变化聚的最乐脆观和最财悲观的训临界条散件或临板界数值树，求出等各因素喂变化的哗允许幅丘度（极影限值）兔，计算灰出临界蹈点，借命以判断馒相对于香某个项现目的指娃标在其惭外部条担件发生求不利变皇化时的么承受能判力或在础项目的绩实施过陵程中对绳敏感性要因素加散以控制圆，达到广减少项耳目风险母，使之厌