全面预算管理与动态成本控制课件二

主讲人：王智勇博士房地产企业全面预算管理与动态成本控制开篇语当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的管理控制力息息相关，不注重管理控制的企业都将被淘汰出局，管理控制弱势企业将失去市场份额。企业利润趋薄利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：产品时代客户关注质量公司关注成本关注品牌与形象理念与价值观成本领先战略企业利润趋薄各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力管理能力财务管理房地产企业和其他行业在财务管理上有何不同？房地产企业财务管理特点管理现状：有些房地产企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，资金管理多头、分散，资金无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。房地产企业财务管理特点管理现状：会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现管理上的需求尚有较大差距。全面预算管理房地产企业全面预算管理全面预算管理(MasterBudgetingManagement)全面预算管理是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。关键词：控制、考核、目标导向资源活动目标全面预算管理全面预算编制过程高管层事业部/职能部门各部门上报业务总结、明年业绩预期与粗预算领导批示下达目标，下发详细的预算表单各个部门上报详细工作计划和预算C部门业务总结、明年业绩预期与粗预算总结/计划模板及所附表单B预算启动D高管与业务部门讨论业务发展重点与相关业务目标E各部门编制详细的计划与预算

F财务部汇总数据，编制预算A预算准备财务预算表单目标与预算自由现金流量＝经营性现金净流量－预计资本性支出平衡“三张表”平衡三因素：规模、盈利与(财务)风险综合收入和成本两个方面•大多数企业的选择现金流导向KPI导向利润导向预算导向成本导向收入导向利润导向现金流导向预算起点预算依据管理重点预算导向决定了预算模式目标与预算各项费用预算成本预算预算损益表用品采购计划库存计划生产线安排计划薪酬计划资产计划资金计划人力成本预算生产计划生产成本预算固定成本预算收入预算销售计划市场预测各项费用预算成本预算预算损益表用品采购计划用品采购计划采购计划库存计划库存计划生产线安排计划生产线安排计划薪酬计划资产计划资金计划人力成本预算生产计划生产计划生产成本预算固定成本预算收入预算销售计划市场预测计划与预算全面预算管理是一套系统的方法，它通过合理分配人力、物力和财力等资源协助企业实现战略目标，监控战略目标实施进度，控制费用支出，并预测现金流量和利润。全面预算管理实施预算管理应具备的基本条件基础不完全具备，还做预算吗，怎么办？全面预算管理全面预算管理强调管理基础，分阶段实施预算，分阶段体现效果持续改进阶段1初步搭建期阶段2体系改进期阶段3功能完善期初期成熟预算成熟度短预算运行时长功效简化配套管理提升稳定运行再升华长初步搭建国内企业选准预算主题预算管理的授权与监督体系建立全面预算管理组织建立预算管理考核体系确定预算管理目标明确全面管理流程全面预算基本设计全面预算管理全面预算管理全面预算编制体系，程序、表格有简有繁-分专业-围绕管理重点围绕业务计划编制预算-计划报告书与计划表提炼管理信息-管理表预算管理也要注重成本效益原则全面预算报告体系预算种类方法要点固定预算适用于固定成本费用预算的编制。固定成本费用的划分。弹性预算适用于变动成本费用预算的编制。变动成本费用的划分，对于某些选择性固定成本费用预算也可也考虑用这种方法编制。增量预算适用于影响因素简单和以前年度基本合理的预算指标编制。合理使用增量法，可以减少预算编制的工作量，但应详细说明增减变动原因。零基预算适用于以前年度可能存在不合理或潜力比较大的预算指标编制。使用周期不宜过短，否则会增加工作量。定期预算适用于固定资产、部门费用、咨询费、保险费、广告费等预算的编制。合理使用定期预算，可以减少预算编制的工作量。滚动预算适用于定期预算以外的指标预算的编制。通常按季度滚动，每季度第三个月中旬着手滚动预算工作。确定预算适用于预算期稳定的预算指标编制。合理使用此方法，可以减少预算编制工作量。概率预算适用于预算期变化大的预算指标的编制，也适合长期预算的编制。运用加权平均方法计算期望值。全面预算编制方法与要点全面鹅预算晨的程没序与炮周期预算程妙序是预宪算体系阅构建的陈核心，察是预算米具体运减行的载兔体：预算管旦理程序箭，环环呈相扣，摧缺一不戴可；集倒团预算羞特别关核注预算角目标、机审批与除信息反闪馈。始于刺预算盛目标狂，终渗于预插算考掏核，弦将预刷算与额经营扮目标弓及业插绩评删价相辜联系袍，体拜现对魂目标笑实现过过程粗的管外理；预算在周期陈循环形往复鹊，贯廉穿始眼终。动态踪蝶成本竹控制和与管末理房地产廉企业房地产固企业成摇本控制仇链项目坚发展营销匙策划产品设乘计供应商弯选择施工管库理变更旨签证项目结兽算招标搜管理项目销博售项目盈峰利目标房地孝产企壁业成自本特奏点房地产低行业中低不同角芒色的成鸣本管理忌特征：施工企乐业的确皂定与控礼制设计昨单位而的确睛定与逮控制造价咨瞎询公司涝的确定宣与控制房地鲜产开北发企吨业的础确定榆与控图制房地膝产企裂业成境本特傲点成本晴管理劣的目此标是悲保证尖成本屈的支恒出获技得最些有效扯的收训益—消除纱无效伶成本亏，提绪升投碌资价差值。成本控碰制不等泪于省钱货，花得内多会浪珠费，花脾得少也过会有浪慎费，花强多花少金不是重纸点，花再的有效劳才是关悄键；避牧免价值标不平衡流造成的脆浪费（胜怎么花肃钱）房地迹产企献业成乘本特秋点土地准获得粘价款开发前貌期准备娘费主体建闷筑工程适费主体安腊装工程泰费社区青管网妙工程目费园林环尊境工程蔬费配套能设施姻费开发愚间接川费开发成裹本房地塑产企宋业成他本特便点土地成默本前期费怨用建安维工程丛成本开发间就接费营业笋费用公司管梢理费用财务费池用项目唉发展崭成本成本隙形成令的重机要阶寸段划分成谢本对象归集脖开发祥成本确认完且工标准实际仪发生要成本预提寒成本待摊成钢本分配共针同成本计算坑单位至成本调整后坟续成本核算流斯程企业厚成本上核算雨的一勺般程绿序如孝下：1.对当舱期实晕际发础生的走各项毁支出旺，按但其性收质、留经济塘用途证及发耽生的她地点迟、时球间区锻进行撒整理廊、归欠类，西并将巾其区柏分为项应计壁入成本镰对象的成本聪和应在勾当期税艰前扣除掩的期间溪费用。束同时还薪应按规匙定对在洗有关预精提费用泡和待摊厨费用进繁行计量桥与确认墨。2.对应竭计入成本对犁象中的惨各项逗实际备支出雁、预轧提费改用、吐待摊谱费用巴等合蜻理的开划分无为直殊接成郑本、仆间接费成本五和共秃同成骨本，丑并治按规肃定将呼其合命理的懂归集朴、分哲配至关已完民工成插本对本象、东在建纽奉成本蹄对象扁和未鲜建成立本对西象。核算乐流程3.对期前桌已完工成本导对象应负担光的成本技费用按联已销开欢发产品调、未销萝开发产阶品和固撒定资产仗进行分懂配，其第中应由焰已销开极发产品右负担的封部分，慎在当期遗纳税申胸报时进状行扣除苗，未销时开发产躬品应负旋担的成跃本费用哄待其实滤际销售尊时再予垫扣除。4.对本四期已趁完工成本接对象分类为秘开发产岭品和固弃定资产上并对其撒计税成胖本进行筝结算。轧其中属毯于开发叶产品的枯，应按练可售面性积计算茶其单位石工程成尺本，据戚此再计拿算已销抹开发产捎品计税嫁成本和眼未销开奴发产品哭计税成航本。对乌本期已侍销开发鹊产品的蠢计税成赞本，准鉴予在当酬期扣除疑，未销锋开发产房诚品计税凳成本待潮其实际尊销售时不再予扣夕除。5.对本锋期未么完工揉和尚神未建隐造的成本对辣象应当敢负担段的成抵本费严用，捡应按馋分别优建立鸭明细酷台帐裙，待跟开发烫产品借完工道后再依予结呆算。成本对歇象的确居定原则成本对用象是指织为归集圈和分配衰开发产劈燕品开发图、建造锅过程中翼的各项尘耗费而绪确定的学费用承泰担项目毅。计税本成本对蒙象的确挑定原则法如下：（一塘）可株否销对售原框则。开发产卸品能够特对外经慈营销售牛的，应幕作为独访立的计掩税成本吨对象进票行成本衫核算；僵不能对截外经营秋销售的秀，可先拐作为过垒渡性成掀本对象摔进行归街集，然咬后再将吗其相关绕成本摊爪入能够万对外经然营销售凤的成本搏对象。（二汉）分嫁类归颠集原逮则。对同一熔开发地敏点、竣股工时间尼相近、丹产品结著构类型界没有明懂显差异驰的群体排开发的创项目，五可作为进一个成驳本对象国进行核膝算。（三）娃功能区遮分原则锦。开发旁项目祥某组绝成部龟分相溜对独伍立，惠且具放有不锄同使涝用功衡能时睁，可启以作砌为独貌立的洽成本蚀对象献进行案核算笔。成本盗对象锡的确罚定原果则（四堪）定冲价差悔异原鞭则。开发锻产品洋因其范产品服类型畜或功吴能不菌同等毅而导雁致其税预期裤售价暮存在危较大缝差异梅的，郊应分万别作决为成化本对艇象进只行核剩算。（五）驴成本差松异原则奇。开发产芳品因建沙筑上存凶在明显箩差异可姜能导致深其建造代成本出良现较大皇差异的戏，要分漠别作为释成本对拉象进行蛾核算。（六）纪权益区胳分原则跟。开发项乳目属于咬受托代店建的或书多方合勿作开发弄的，应熄结合上瞧述原则挪分别划撤分成本欢对象进坑行核算削。成本坝对象赢的确捡定原分则案例资灰料：某房地求产开发更企业拿靠到一块纷土地，秀开发住双宅小区竭项目。面积120亩，巨规划剂为多不层10栋，高点层2栋，高善层共计28层，1—棵4层是商精铺，上察面24层是那住宅胁；另滤有配尸套会奔所一能个，淹独立骂规划每地面栏车库根一个变，物亩业管遭理场毫所、舰幼儿脂园各捧一个扩。请考虑词该项目铁成本对酸象如何华划分？成本核疲算房地产靠项目全表开发成朽本管理批的内容土地向成本蓬及相李关费洪用前期素性费伴用城市辩基础浓设施军建设挽配套芬费用每（红锁线外哪大市四政配在套）工程穿建安猾成本室外痕工程妈配套镜及环酬境（递红线河内小拒市政者）公共疏配套柄成本期间费脚用其他开发泥成本轻核算派内容费用项目名称明细内容一、土地成本

1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等费用项目名称明细内容二、前期费用

2-1勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询；2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。2-3报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-4造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。2-5工程监理费

2-6临时工程费包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用；2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用；3、其他费用项目名称明细内容三、建安工程成本

3-1小区内综合管网及设施费

（小市政）

3-1-1室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1、土方开挖及回填；2、管道敷设等3-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1、土方开挖及回填；2、检查井及管道敷设等3-1-3室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。3-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。3-1-5室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-6室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。费用项目名称明细内容三、建安工程成本

3-1小区内综合管网及设施费

（小市政）3-1-7小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。3-1-8供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-9水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）3-1-10消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-11直饮水处理设备及安装

3-1-12中水处理设备及安装

3-1-13热力站设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装

3-1-143-1-15增容费

其他

费用项目名称明细内容3-2环境工程

3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4围墙各类围墙（栏杆），以及出入口大门3-2-5室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。3-2-7环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-8其他

费用项目名称明细内容3-3公共配套设施

3-3-1地下室工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。3-3-2架空层工程费包括结构及装修3-3-3会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场等工程费用。3-3-4教育幼儿园、中小学等工程费用。3-3-5商业包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-6物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-7其他

费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本

3-4-1基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程

3-4-2单体土建工程费

3-4-3单体安装工程费

3-4-3-1电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。

3-4-3-2给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安装

3-4-3-3采暖工程包括散热器及管道安装

3-4-4土建专业分包工程费用单体内的结构、建筑

3-4-4-1外立面、门窗

3-4-4-2幕墙工程包括：玻璃幕墙及石材幕墙

3-4-4-3户内精装修工程

3-4-4-4其他土建专业分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本

3-4-5安装专业分包工程费主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

3-4-5-1空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。

3-4-5-2电梯工程电梯的安装及轿厢装修。

3-4-5-3燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。

3-4-5-4电话工程

3-4-5-5电视工程包括有线电视和卫星电视

3-4-5-6抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统

3-4-5-7安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等

3-4-5-8其他弱电工程包括网络、背景音乐等

3-4-5-9管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。

3-4-5-10中水系统包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。

3-4-5-11消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。

3-4-5-12其他安装专业分包

3-4-6其他包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。开发成仇本核算端内容费用项目名称明细内容四、红线外市政工程费及市政配套费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套费等。五、期间接费

4-1管理费用

4-2营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。4-3财务费用

成本管箭理的立还足点--椅-确定关与控歇制合理必确定—确定挡是控循制的察前提昏和基阵础，伪根据赚市场扶定价换原则尝，没有准政确只有拾合理（计蚕算准厚确，塔有条剧件的月，施俩工单立位算栗的与五甲方安不同伙）。成本的考决定因些素：外部--市场；内部--产品定馆位。成本鹅的影虽响因皂素：诸轿多经顾营、饱技术兆、管兄理方四面;（如，亿资金、偷进度、串协调）成本确钢定的方体法：决配不是界靠定型额算芝出来蛋的；馆靠对辱市场跃和产做品的愚把握垄，市腐场包员括销洪售市伟场和飞原材嗓料市舱场。成本渔管理英的立步足点--煎-确定与省控制有效腾控制—动态监鼻控，做够到随时愚心中有豪数控制算的概教念：控制创是解决扰问题的季手段之盆一，目艺的为达应到某些室既定目门标；控袭制可理辩解为一沿系统对兼外界影辣响的调淹节功能崭，此项名调节功离能可使娱系统的炊结果不档偏离既教定目标咱。控制击的要踪蝶素：制定羡目标、乳偏差测抢定、修捏正。有效控松制的前妈提：目眨标要译合理掀实在醉，实突际结找果要裤及时页反馈糠。能动灭的控督制：不等钩同于微限制，时极刻掌惜握实匆际与土目标亦偏差指的原帅因、拒幅度松、造战成后刺果在，进记而做昆出相华应的喝调整冶方案磁；保呢持心卵中有悦数就死可以掘说在争控制悉之中躁。成本管状理的几歉个问题1.缺乏全脊面规范告的目标贝成本管吹理体系她：成本控冒制就是馋项目实樱施过程储的支出愧控制，藏没有建很立目标报成本、色责任成仙本和动愤态成本族跟踪联坛动管理胀体系；2.成本依控制牛忽视捐重点唯：只重视碎“显性筛成本”氏的控制秩，而忽不略对“痰隐性成拴本”的魂控制；3.成本控谨制的忽不视前期膊阶段：通常只决关注项谎目施工哀阶段过咏程的革“事中建”成本吓控制，推而缺乏流对前期汉决策、旗规划设胜计、招场标、合售约等前蛇期运营旬阶段“穿事前”趣成本控伟制的足悟够重视扩；4.成本控迷制手段闪不当：把压缩稀必要的较项目费招用开支检当作成李本控制朗的主要庆手段，禁反而使丢项目整茫个经营态计划和扎开发进淡度目标部受到很禽大影响近，导致周项目的服最终实疗际开发烛成本大职大增加宅，利润睬降低，绿增加了课项目后闻期开发烂风险。基本概粗念目标成战本：项目阶的目姑标成老本是妈企业居预先乞确定参的、帖在一伶定时货期内附和经乖过努谢力所谊要实涝现的凡成本耳目标幼，是项目童成本的析控制线。责任造成本昼：主要木解决遭成本耍管理驶相关视业务烈中“蔬谁来翁做、说做什陪么”覆的问活题，迟是成蜻本管展理体践系架详构在忆部门专职责训和岗害位职普责层躺面的中分解闯和落略实。动态烦成本比：是项目仪实施过跳程中各寄个时期夺体现的还预期成桂本结果酒。成本的队动态管狠理目标成劝本确定雄后，即捡进入成匹本的动韵态管理妙阶段：每一项舟招标、悼采购、比外包，购都要与省目标成熟本明细竭项进行扭对照，想确保控白制在目辛标成本喜内。即惨使有一羊两项突塘破，也予要考虑死要在其辉他项找制回来，世综合平念衡。对于弹掠性较大重的期间办费用,如开恐发间才接费驱、销辣售费捕用、叮财务姓费用胡，则缎与相矮关部旬门签俘订目丧标责窑任书辩，进炉行控脚制。负责下成本另控制漂的部染门，法在项鲁目实真施过暗程中题，及滨时出挨具《项目枕动态姨成本躁信息扫报告》反映丛项目色成本污发生妹的动丢态情固况；景并根如据市码场数童据信茂息，诉提供沿成本纸控制泰或调云整建运议。成本廊控制目前绝绝大屿多数熔开发誓企业痰成本辆控制每的通县常做震法是惩：大多桶数的孕房地冬产公墨司都茅设有斧一个江预算吊审核厨部门衔或合怨约部裕门，靠负责厦项目羡的预恒算、净结算照和工效程招前标，泰而成沸本管码理基它本都签归属统于财则务部驾门，俩但财借务部棚门对共具体绒的工朴程预携结算蒙却并亡不是翁很懂久行，坟也就更难把丘握成本腹的降低颜点在哪满里。房地痕产开卧发的浆周期题很长咐，如伍果被农问及勇一个阻项目堆工程角设计博甚至阳施工罚过半祥时的父成本袍是多柿少，叹完工押后的显总成目本又刻是多宜少，炎许多脆开发委商都舍难以佳回答赚清楚从。到底谁对是成本马控制的取核心部馅门？观点程一：合约预埋算部门报是控制刊工程成生本的核抹心部门赛，他们