住宅项目产品定位及营销策略

保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究/发展研究中心2013.05目录第一部分：项目初步认识第二部分：市场情况解读第三部分：项目定位确定第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略研究项目初步认识第一部分：项目区位认识工作目标界定项目区位认知工作目标界定项目区位认识——区位

项目地处198板块为成都主城区衔接新都的重要区域区位优势明显本案地处198板块内，属于成都城北方向三环路以外、外环路以内的新都区，为成都主城区衔接新都的重要区域及北出成都甚至四川的主要门廊，可近距离享有成熟的城市配套，区位优势明显；市中心新都8KM本案12KM绕城高速三环198板块成华大道商业商务轴国际商贸片区大天商业商务总部片区凤凰山商务商业片区上府河商业休闲娱乐片区花照商务商贸片区昭觉寺文化旅游商贸片区新成华创意总部商务片区沙西线娱乐商务轴人民北路城市中轴线火车北站商务商贸片区北湖国际文化旅游商贸片区川陕路文化经济轴辐射西南地区近1000万㎡的专业市场聚集周边，为板块提供了持续、雄厚的客群基础区域未来30万人口迁入城北商贸城片区，住宅需求量急剧上升，项目具有良好机遇编号周边专业市场名称规模1爱灯堡西部灯饰中心26万㎡2香江全球家居CBD100万㎡3家和家园国际家具城40万㎡4成都国际商贸城245万㎡5大港建材城200万㎡6北新国际物联港480万㎡7元贞国际机械城50万㎡8家百年国际家具展贸城37万㎡9成都印刷品交易中心8万㎡10荷花池中药材市场——11成都青龙建材市场——12成都小商品市场——13中塑成都国际贸易中心60万㎡14万贯国际五金机电城500万㎡15西部钢材城一期15万㎡项目区位认识——人口

优势——区域未来30万人口迁入城北商贸城片区住宅需求量急剧上升项目具有良好机遇西部汽车商务服务园区海宁皮革城成都国际物联港西部机电城国际商贸城西部医药贸易中心商务中心已投入使用建设规划中本案绕城高速三环30万人口项目区位认识——政策

优势——该区域暂不限购购房政策优势凸显板块隶属新都区，目前本区域暂不限购，购房政策优势凸显，成都主城区具备较强的竞争力；限购区域本案成都限购令细则：在成都市主城区暂时实行住房限购政策。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房

。项目区位认识——交通

项目完善的交通使客户圈层向内、向外进一步扩大同时使项目成为连接主城与新都的重要区域向内：蜀龙路五期与建设北路无缝连接，进一步拉近区域与成都主城区商业中心板块的距离，客户圈层扩大；向外：区域完善的交通网络，奠定了城北交通门户地位。地铁三号线地铁七号线成都绕城高速北三环路将军碑城北出口高速成金青快速通道熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地建设北路蜀龙大道（5期）备注：建设北路北沿线（蜀龙路五期）起止点：二仙桥建设北路口——蜀龙路四期；一期工程：物流大道至三环路蜀龙立交（已通车）；二期工程：二仙桥建设北路至物流大道全长本案项目区位认识——规划

198板块规划为有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区198板块，既在政府规划的“198”区域内，同时又在政府规划的北部新城核心区之内。项目所在板块将是政府重点打造的具有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区。区域聚集了熊猫基地、植物园、银杏园、保利郁金香公园、五龙山公园、泥巴沱景区、翠微湖景区和毗河湿地公园等，休闲配套完善。项目区位认识——竞品

威胁——区域内均为品质型大盘存在激烈的内部及外部竞争区域内已有保利自身的超大规模项目保利公园198及未来的拉菲公馆、招商项目，同时有万科五龙山等优质项目落户，使区域竞争加剧。本案万科五龙山保利拉菲公馆保利公园198198板块招商北湖项目区位认知小结区位优势项目地处198板块，交通网完善、在“北改”规划下，未来30万人进驻该区域，客群基础雄厚，且该区域暂不限购，项目区位优势明显；区位劣势规模初显的万科五龙山，加之保利包括本案在内的众多后发项目，必然使区域内开发项目更加多元，竞争愈发激烈项目区位认识工作目标界定工作内容界定——总体指标项目总住宅用地951.55亩，总产业用地407.99亩项目总体用地指标总用地指标总用地面积1359.55亩总建筑面积181.24万平米住宅指标总用地面积951.55亩总建筑面积153.53万平米产业指标总用地面积407.99亩总建筑面积27.71万平米西地块东地块工作内容界定我们将项目具体分为两个单独项目看待本次汇报主要针对狮子湖项目东地块的住宅部分产品落位及营销方式给出建议：东地块住宅部分总住宅用地347.73亩容积率1.5住宅用地173.03亩（49.8%）容积率3.0住宅用地174.7亩（50.2%）总建筑面积约52.2万方工作内容思考（1/2)针对东地块的规划指标的情况下：思考一——项目东地块用何种产品以实现与竞品产品错位，实现量高价优的开发目标？营销？定位？客群？产品？工作内容思考（2/2)思考二——如何通过对保利紫荆花语、保利拉菲庄园、狮子湖西地块的产品及开发时序的综合考虑，实现四盘开发时序建议使各项目产品及开发时序错位，以达到四盘的产品联动和互补的关系？——为此，世家将通过对市场及竞品的研究给出答案将军碑城北出口高速成金青快速通道蜀龙大道本案保利拉斐庄园保利公园198保利拉菲公馆狮子湖西地块市场情况解读第二部分：高层市场情况解读别墅市场情况解读定量：从数据层面分析城北、198区域、主要竞品近年来的供需趋势、主力成交面积、户型演变趋势等。定性：通过对世家机构历年积累和区域内意向购房的高端客户进行访谈沟通，更深入地了解客户对区域认知和产品的需求。项目市场调查工作方法区域访谈对象调研内容有效样本数198板块区域意向购买高端及刚需客户区域内项目成交客户购买区域选择产品面积需求产品关注点产品价格承受力21城北29城东世家高端项目成交客户14城南9城西8高层市场情况解读别墅市场情况解读高层市场情况解读——198板块高层市场情况首改及再改90-110㎡产品是区域的供需主力，110㎡以上产品供不应求存在较大市场机会本案万科五龙山保利公园198198板块90㎡以下的刚需产品近年来呈稳中有升的态势，一方面源于主城区高房价挤压，刚需外溢，另外也源于板块城市功能的不断完善，对于刚需人群吸附力有效提升。90-110㎡的首改产品是区域供需主力，2010年至今市场占有量均为50%以上。110㎡以上的再改产品呈供不应求态势，一方面因为区域该类产品供应稀缺，另外区域优越的资源配套对于再改人群具有较强的吸附力。时间面积段新增套数新增占比销售套数销售占比2010年90㎡以下31414.98%37515.97%90-110㎡61429.29%55723.72%110-130㎡58627.96%63126.87%130-150㎡44821.37%63727.13%150-180㎡190.91%1064.51%180㎡以上1155.49%421.79%2011年90㎡以下101232.08%61128.38%90-110㎡88928.18%60928.29%110-130㎡70322.28%41519.28%130-150㎡46414.71%34415.98%150-180㎡601.90%693.20%180㎡以上270.86%1054.88%2012年90㎡以下150645.69%148241.21%90-110㎡145144.02%125234.82%110-130㎡1394.22%40411.23%130-150㎡1464.43%36310.09%150-180㎡00.00%250.70%180㎡以上541.64%701.95%2013年1-4月90㎡以下64046.08%47936.43%90-110㎡56940.96%61446.69%110-130㎡14410.37%1309.89%130-150㎡362.59%705.32%150-180㎡00.00%70.53%180㎡以上00.00%151.14%开盘时间高层市井场情况珍解读——竞品界捕定竞品猫项目叠主要漆以保摘利公谨园198及万科尺五龙山矛为主竞品军确定目前区域对在售污的高座层项攻目仅喉有保倦利19弱8和万仇科五恨龙山浮，因洪此区孔域的床竞争绕格局局主要梅针对保利公棉园198和万科眨五龙思山进行研踢究地铁三号线地铁七号线成都绕城高速北三环路将军碑城北出口高速成金青快速通道熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地建设北路蜀龙大道（5期）本案万科五龙山保利拉斐庄园保利公园198文旅项目招商北湖项目保利拉菲公馆在售项目潜在项目高层市智场情况森解读——竞品情腰况分析:保利公伍园19庆8（高层僵）基本班信息伯：成号都首居个超侍大规贫模顶贤级高轻尔夫绕生态眨复合晋项目制产品浑面全共系覆毒盖保利耍公园198总平摊图保利公园198占地面积6500亩总建面200万建筑类别高层、小高层、叠拼联排、双拼、独栋开盘时间2008年3月入住时间2009年10月（首期）户数总户数：1.5万户物管费电梯2元/平方米物业地址三环蜀龙路198号（熊猫基地旁）社区配套洲际皇冠酒店、国际锦标级高尔夫球场、郁金香公园、金苹果幼儿园、重点中学；百合郡2008.10玫瑰郡2009.10丁香郡2010.08蔷薇郡2011.10海棠郡2012.07紫荆花语2013.012008年2009年2010年2011年2012年2013年城北出口高速熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地本案万科五龙山保利公园198保利拉菲公馆高层迎市场挎情况以解读——竞品佩情况堤分析:保利班公园198（高层裕）产品销彻售情况挠：项目虹整体以110累-15挎0㎡的产品设为主滴目前主设要是紫饭荆花语90浪-1轿10隆㎡的套共三产沙品面积段供应套数销售套数均价(元/㎡)去化率50-701041026949.5598.08%70-90119511476226.0595.98%90-110188718306088.1296.98%110-130167916696075.8999.40%130-150230422955707.5999.61%150-170115663.27100.00%170-2004854845628.1499.79%250-30024242545.05100.00%300-400664412.97100.00%合计768575585891.1198.35%项目面积段占比总体情恒况：项丸目以首氧改及再倾改的110雷-15啊0㎡套三、陕套四产改品为主队；目前情沿况：目罗前高层催住宅已健推余货膜量，高疲层货量日主要集盘中在紫水荆花语陵组团，米面积集将中在11栋0㎡以下败的刚需罢产品。高层慨市场缴情况乡丰解读——竞品情脖况分析:保利公厚园19戴8（高闲层）客群演假变：客趣群范围随扩大以催首改、创再改客怪群为主抱，首置效客群为孩辅产买品主力嚼面积段中趋小客群波演变慎：自08年开布盘至圣今，云随道赢路体提系、饭生活此配套是及“陷北改暗”后堵专业眠市场顿的迁刮移，竿保利层公园19将8客户群当体出现华了以城愚北客群熟为主，歼转变为专以城北柄及专业团市场的钱省外客傻群为主商，周边跟二级城根市及城争东客群松为辅的宿转变过卵程，客群范恼围逐步与扩大，客群由鼻再改客唐群为主外转变为以首余改、乱再改孔客群琴为主销，首槽置客毁群为侮辅的秒局面忍；2009年2010年2011年2012年2013年110-130㎡130-150㎡150-170㎡170㎡以上90-110㎡70-90㎡产品面积开盘时间客群来源主力面积段趋小高层市海场情况歉解读——竞品投情况毒分析:保利朱公园198（高层鸦）产品演罚变：产浅品主力袋面积段暮缩小程目前主送要是紫逃荆花语90-寨110调㎡的套纹三产投品产品演升变：保足利公园198随客群客结构的鹿改变，贼针对客祸群需求得，产品终主力面抚积段减华小，目服前高层感主要为舱紫荆花狠语90-掉110五㎡的套三创产品。2009年2010年2011年2012年2013年百合郡玫瑰郡丁香郡蔷薇郡海棠郡紫荆花语110-130㎡130-150㎡150-170㎡170㎡以上90-110㎡70-90㎡产品面积开盘时间主力面积段趋小高层技市场孕情况拔解读——竞品情钞况分析:保利锁公园198（高层敢）客群特当征：项衬目以城葱北原住选民及外闷地到专京业市场塑做生意攻的首改增、再改贫客户为愈主重袋视项目扛品质及厉规划面积段比例客群来源客群特征年龄职业特征关注点总价承受150-180㎡6.3%以城北原住民、省外客群为主；新都及二级城市为辅再改35-50城北专业市场老板、企业领导、公务员有一定经济基础，追求高品质生活，看重项目品质与整体规划，向往别墅生活但购买力有限100-120万110-150㎡51.8%以城北客群为主，新都、青白江、城东客群为辅首改再改35-45城北专业市场小生意人、企业管理层、教师、医生等有车一族，看重项目整体规划及项目品质，追求高品质生活的人群70-100万90-110㎡41.9%以城北客群为主，城东、周边郊县为辅刚需20-35城北专业市场生意人，普通白领看重项目配套及交通便利性55-70万产品哲面积150锅-18各0㎡：以醉城北串原住珍民及两省外柱到城役北专铲业市垃场做卖生意商的再银改客匠群为须主，盗重视倚项目炉品质晨、生昂活环自境及呀项目仁整体泥规划搏，初档期对搜生活扒配套坡要求桶不高盗；产品面妥积11周0-序15顶0㎡：以城贼北原住乓民及省子外到城普北专业征市场做走生意的氏再改客等群为主辱，辅以倚部分新信都、青波白江、震城东首降改、再见改客群区，重视嘉项目品毁质及区狐域发展片潜力，抽对生活管配套有晨一定要古求；产品蒸面积90研-1着10㎡：以刑城北绩专业五市场桌及城铺北、拴城东犁刚需浪客群疏为主夏，重律视项乏目生蚀活配哨套及沸交通吼便利绕性。高层现市场赶情况圣解读——竞品间情况讨分析:保利公届园19贼8（高层望）项目深划访（1/3）：刚弯需客群姓对配套事不完善抱、公共椒交通不史发达的敲项目具鹅有一定碗抗性深访抬对象踢：保灿利城膊购买羡客户愤余病女士灰年武龄31岁专迫业市场头生意人我买这摘边主要餐是因为撒这边交徐通比较倦方便，泻大丰那素还有家紫乐福，菌配套这明些已经强看的到古了，其玻实说实筹话我更栏喜欢保架利的198，那边留环境好状，规划廉也好，立但是我现在谦急着住蓄，那边作现在交体通又不懒方便，割配套这也些也没歉有，我隶觉得在尘那边生扎活很不弦方便，援要是有秀配套，怒交通也阵方便点慕，肯定药是买19抄8那边的作。深访篮对象退：紫凯荆花羊语意描向购稼买客求户皇张女居士肝年龄51岁成华区我是滋买房收子给沙儿子湖结婚塑的，隆主要炸是我饭们一乡丰直住喜城北嫂，所索以还柴是想并在这服边买挖房子饱给他常，我介觉得198这边世好，世这边趋环境欧好啊峰，有匪山有正水，川安逸皆得很翻，你咱看这怨一片刮住的织都是担条件失不错亿的，衫人也荐比较蛙单纯暑些，夏但是哪我儿膏子觉凡得现在妥这一卵片吃庆的用蒸的啥恳子都勇没有冷，觉钢得现拴在住激起来脑很不投方便暗，想镜买什帅么都烘买不势到，斗所以金还在裁犹豫惯。高层市福场情况念解读——竞品情蔽况分析:保利公吧园19柱8（高晃层）项目深箭访（2/害3）：15症0-费18目0㎡产品部稀缺党存址在尚嫩未满冶足的炸需求深访对狭象：保希利公园198项目工沸作人员蜂黄翼198当时定应位是针蜓对城北死再改客泪群的中常高端产难品，所庸以我们纱的产品河户型都话是以13克0-稳15支0㎡的套剑三、铅套四剪为主梯，他并们主卫要是胁看重眠我们静项目暗的品缸牌、纤规模口、品凡质和丘对未钞来的刃规划拼；深访对匀象：意浑向购买垫客户集刘先生米年龄39岁专须业市场食生意人我主抵要是绑在这汤边做苗生意裕，现拦在有后了点急积蓄婶，想央在城谦北这总边看曲套房喂子，维这边毛好点处的房起子也棒就198这边唤嘛，氧别墅三我买薄不起更，小狱的我羞又觉违得住也的不废舒服肿，我稍就想胀买个课一百岭五六偏的，李但是连我看专了一椒圈，荷这边眯这个新面积竟的房历子很剖少，话都没浴找到半合心自意的菜。高层煎市场医情况权解读——竞品匆情况哗分析:保利公床园19班8（高层厨）项目深文访（3/3）：盼客群傲范围号扩大登，城激东为宵主要胸扩展咬方向深访对怨象：紫鸟荆花语手购买客宫户杨摊先生副年龄28岁喇公司匙中层窑管理申人员我家舰是住晴在城宴东的掏，本盘来也须是想顶在东投边看画个房字子，疲现在垦娃儿烘也2岁多盼了，碧还是灰想换刃个大牙点的捡，我暴也看穗了很窗过盘蒙，发色现100平米胶左右滔的房广子很减多环洁境都居很一铅般，夺无意誓就看狭到紫炉荆花炼语了首，我建发现峰这个羽片区训未来溜规划窃的比贯较好誓，完帽全和册我概础念中肝城北视的脏视乱差被是不索一样丈的，丹所以判还是抹很果搁断的汉买了族这的难房子剩，开掩车回列城东骗的家爆也比狂较近剑，我赌还是们很满镇意。深访对产象：保怜利公园19秃8项目晴工作集人员缩慧黄翼来我器们这忆买房件子的因主要吊是看郑重我动们项运目的象品牌姨、规查模、援品质冈和对敌未来孝的规艘划，良购买故客户待主要刻还是王城北侄的原粒住民贝和专坐业市判场的提老板筛嘛，但是渴现在挎还是境出现议了相镰当一泰部分碌从城预东来寸我们掘这买誓房子长的人糕，主要是钩我们这括边环境鞠好，离浓城东也灶比较近鞭，很多近在城东钥工作的著还是会辨买我们尘的房子窜。高层攻市场邻情况好解读——竞品情氏况分析:保利公量园19亲8（高层愚）保利火公园19粒8（高层老）小结产品信息产品以110-150㎡的套三、套四为主，随客群结构改变，产品主力面积段缩小；目前主要是紫荆花语90-110㎡的套三产品在售；客群信息首改、再改类：以城北原住民\专业市场客户，同时客群向东扩展,重视景观及规划；刚需类：以城北原住民及专业市场、城东、周边区县客户为主，重视项目交通及配套；深访信息因项目配套尚未全部呈现，刚需对项目具有一定抗性；150-180㎡套三、套四产品稀缺存在尚未满足的需求；高层市盆场情况蓄解读——竞品情兴况分析:万科宵五龙竿山（衰高层污）基本信波息：万略科在成懒都打造鸦的首个走以生态撇山居、营精装修遣“终极厕居所”TO凤P系产品揽山（高层）联排独栋万科五龙山占地面积517亩（一期）总建面62万㎡建筑类别高层、小高层、洋房联排、独栋开盘时间2011年8月入住时间2013年12月（首期）户数1716户物管费高层：2.4元/㎡、洋房：3元/㎡物业地址新都三河街道叠秀路(蜀龙大道熊猫基地旁)社区配套北湖风景区、熊猫小镇商业群、二台子商业广场、郁金香公园、五星级假日酒店、高尔夫球场、陆军总医院；城北出口高速熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地本案万科五龙山保利公园198保利拉菲公馆高层历市场录情况岛解读——竞品情施况分析:万科五临龙山（抹高层）产品脉销售耐情况收：高赢层产愧品余炒货不怒多130殃-18艘0㎡的旗面积叠段供纹需两滔旺90堪-1誓10匙㎡的刚绵需产描品滞改销面积段供应套数销售套数去化率90-11016813982.74%110-13044100.005862%170-200877990.80%项目面积段占比高层鸡主力珍产品串为130写㎡以上的千再改产趁品，均悟呈现供宿需两旺沈的态势寇；其中95㎡的刚需膛产品因洲产品单乳价较高肚、项目地配套不齐成熟，恼公共交散通不完复善等原萄因受到裹滞销；高层判市场互情况箱解读——竞品纪情况设分析:万科五耀龙山（布高层）客群特袍征：项吐目以城限北原住观民及外叫地到专诵业市场途做生意塘的首改程、再改街客户为舅主重逮视项目淘品质及膏规划面积段产品比例客群来源客群特征年龄置业目的关注点总价承受110㎡以上86.1%大城北区域（包括新都）是购买主力，另外由于万科的品牌号召力也吸引了较多来自城东、城西以及二级城市的换房客群首改再改35-50自住有一定经济基础，追求高品质生活，看重项目品质与整体规划，向往别墅生活但购买力有限130-200万90-110㎡13.9%35-50养老看重项目品牌、品质及区域潜力，注重生活品质100-130万客群来祝源：大芬城北区从域（包淹括新都箩）客群委是购买赤主力，衔另外辅茄以部分捎来自城害东、城耍西以及领二级城丑市万科斤品牌的钥首改、畜首置追土随者；产品关淘注点：朴追求项亮目品质抓及区域脉未来发北展潜力食，其次蛾是园林退景观及占万科品旧牌。高层瞧市场摄情况愧解读——竞品情测况分析:万科叮五龙辛山（材高层阻）项目咽深访府（1/弓2）：90-休110牢㎡的刚帐需型绘产品羽去化撞缓慢深访垄对象屯：万埋科五饺龙山析高层勇销售舟主管我们高高层产品吉最畅销奋的面积斤集中在13播0-奔15侦0㎡套看三、雕套四念产品堆，因本为我际们的吩客户弃一方讽面是敲来自氧大城杀北区聋域的型生意御人群绞，另谋外由盼于万哭科的具品牌聪影响交，也耽吸引喊一部兼分例裹如万夕科金葡域蓝啄湾等旷主城纤区万屋科项行目的嗓换房循客群煮。90晃-1已10㎡的舟产品胸的客就群大疮多是轧买来帐养老株的客轿户，发有一码定局江限性盲，而刚需客粘群因为轨比较看轻重生活槐配套和顺交通便搜利性，谁同时我答们是精业装房，模价格偏辽高，所械以90潜-1纲10碍㎡的产品熄销售情昼况一般；深访对源象：198板块意匙向购买鼠客户潜王女士易年龄36岁专吃业市场军生意人我刚吧刚看产了万造科五挥龙山私的房津子，诞我觉汪得环居境很叫好，承品质冷也好钟，但杏是价跌格太捡高了帆，我壳是在奋批发拆市场另做生绵意的造，想黄买个饶环境停好的长房子照，我仇看了别这边绕的，设虽然遇是精过装，但是90平米馒的房浆子差严不多揪就要10鱼0万，我抵觉得太塑划不来惧了，还县不如去碗买保利氏清水房猫，一样的施区域，沫一样的紫环境，余我可以雷买更大农的房子暂，所以渗我不会扮再考虑词五龙山锁的房子鲜了。高层市著场情况斩解读——竞品屑情况鸦分析:万科蜡五龙瞧山（寒高层槽）项目裤深访案（2/捧2）：18喉0㎡以上产驰品去化锻缓慢深访对量象：五龙山谨九墅购址买客户箭蔡女傻士年躲龄43岁幕公司功高层放领导我是断很喜王欢万侮科房岸子的屋，所榨以看理了这淡边的性环境贡后，序就买该了这宿边的160平米的毫多层，我觉竖得最伸大也肿就买冈个160平米每的了饱，再漠大的宅话还钓不如肤去买锦别墅湖，这边蚁我听愈了销伙售小倾姐说尘，有20研0多平米框的别墅练，要是省都花了恶那么多拼钱了，维还不如既再添点代买别墅高层侦市场缘瑞情况辈解读——竞品情毁况分析:万科五戴龙山（芝高层）万科五模龙山（怀高层）涉小结产品信息高层产品余货不多，130-180㎡的面积段供需两旺；90-110㎡、180㎡以上的产品去化速度较慢；客群信息以城北原住民及外地到专业市场做生意的首改、再改客户为主，重视项目品质及规划深访信息因配套未完全呈现、公共交通不完善、价格偏高等原因90-110㎡的产品滞销；180㎡以上的购买客户会考虑别墅产品，因此此类产品去化速度较慢；高层缴市场善情况懒小结区域梦市场押：目前区犯域90殃-1告30咽㎡的首翼改产惕品是递区域厅供需约主力炮，13滥0-术18烛0㎡的再包改产凳品呈侮供不浸应求护态势引；竞品市醒场：保利夕公园198及万疾科五斜龙山坏高层燥产品蛛均以沟首改待及再手改客剪群为蛙主，连客群足以城趋北区叛域为搂主，挽但近都年辐留射范吗围向愿东逐移渐扩图大，讯客群崖注重眯产品貌品牌属、品航质及侍对项猛目的纽奉总体薪规划衔；产品东需求瓜主要侦集中岂在110秒-15响0㎡的套瞧三套葵四产疏品，炕其中150舞-18膏0㎡产品晨稀缺碧，需高求旺秃盛；因刚需缺客群对阅项目配亡套及公伶共交通兄依赖性炭较强，眼在目前资区域及筹项目配只套、交奥通不完土善的情洪况下，90窝㎡以下产萌品去化烟相对较孩慢。结合以轰上区域丈情况及静竞品情堡况进行精项目思次考，对躬本案的纱启示：高层机怪会与启瘦示机会“北改”政策的推进，使大量人口进驻城北，并且随交通的改善与区域的逐渐成熟，打破了区域客群购买的格局，向东扩展，为项目带来坚实的购买基础；启示一：110平米以上的市场，区域存在尚未得到满足的改善类需求，且在项目初期配套不完善的情况下，高起点的规划与品质可以促进购买，但面积不宜过大；随着配套的兑现与区域成熟，客户来源会扩大，90-110㎡类产品在在项目中后期存在较大市场机会。启示二：高层市害场情况犹解读别墅市头场情况她解读20魄11年1月至今窝，成都沙主城区验及近郊和别墅新进增供应传与存量挖共计19伪.6训3万平方俭米。慢其中，材联排别烘墅约占端整体供筋应的78%，属主撇要供应汉产品，跨销售良随好；独栋永别墅菠因政送策原耽因，四目前勇不予斯以审截批，板故供荐应量挺较少消；双拼别姑墅在因肢其品质叛较独栋殖低，与戏联排相座比无总替价优势窝，同时述不出容掉积率，贸故供应吸较少。可见插目前辨成都街主城堆区及齿近郊忍别墅岁市场幻玉的供档应与失成交牧热点场集中篇在联绿排别狂墅。20彼11至今型主城区泡及近惊郊别蜻墅类挽型占笛比分够析别墅类型面积区间（㎡）总体量（㎡）总体量占比总去化率联排250-500以上154515.4278.71%50.53%双拼300-500以上39209.8419.97%45.06%独栋400-500以上2589.831.32%71.43%别墅灾市场翼情况吐解读——整体嫌供需联排坏别墅接是主揪城区谢市场缴绝对图主力联排别宅墅面积成段分布核来看，30艺0-雨40伸0㎡是目水前市像场的舰供需寸主力蛛，但芬对比敢供需长关系梅，30愈0㎡以下的嘉联排别熔墅供应盈占比为手仅3.沾82其%，成迷交占肚比为12.刚98%，供梢应稀呆缺，查市场群存在具较大受的需辟求缺波口；面积段供应占比成交占比250㎡以下0.00%0.83%250-300㎡3.82%12.15%300-400㎡83.46%77.07%400-500㎡11.70%9.94%500㎡以上1.02%0.00%联排面段鉴供需占通比交互孕表别墅市其场情况仿解读——整体供坡需面积碗需求——3特00㎡以下型小联极排别捧墅存应在明鹅显市追场缺驱口，爸需求静旺盛区域属座性：依托险高尔抖夫和自然喇景观/开发但商的强势滑品牌，各逐步成监为新兴便城市别举墅板块脖；产品御形态舟：联排为隔主，双眠拼、独育栋为辅怜；客群李来源复：成都乎主城期区及若周边腹中高蹈产阶犁层客蒜群；价格皆水平柔：联排100学00-台120伏00元/㎡、举双拼13孤00陵0-墙20担00怀0元/㎡、独波栋14蒜00睛0-半25件00辛0元/㎡；面积捷区间反：联排250嫩-40买0㎡、双拼400乔-50胞0㎡、独栋400㎡以上分；总价区赠间：联排25技0-韵40脸0万，独栋500万以上；城南方够向，经乡丰济吸附缝力强，陷别墅项浸目众多恢，是当售前市场续的绝对蚕主流板袖块，也蒜是独栋右产品的厕主要供怎需区域尸；随着浑保利19注8项目在09年先耍期启双动别绘墅开肠发、葬万科旬五龙偏山后皇续跟普进，桶城北捞逐渐比成为芳热点酷别墅蓄板块迅；其中别仰墅产品携由联排屈、双拼蒸、独栋减为组成牧；客群来凶源上，太受制于澡大环境战影响，拜对高端钢人群的吗吸附力踏有限，江购买力岭以城北扯周边的元地域性裙客群为净主。城南城西城北城东牧马山板块麓山板块温江板块、光华大道板块羊西线板块新都198板块龙泉板块别墅市湿场情况惕解读——城北19唇8板块198板块浇影响力好逐步扩装大经医济型别酿墅为主香高端致客户吸老引力有狗限深访对帝象：城螺南别墅吐购买客真户曹末先生巴年龄52岁灾外企蚕高管我肯宁定只盲会买须城南荒的别举墅，拨环境蹲这些仪的话致说实固在，督我觉梯得都论差不桥多，疾但是弟聚集大的人摊不一括样，田钱多童钱少缩慧都不羽是问怀题，修关键炮是我芦的业坝务和陪生活储都在缠这边女。深访洗对象津：198别墅扶购买闻客户杀李劣女士愚年事龄48岁市生意罚人这边主除要是理挺我的铺赚子近嘛殃，主要叼是价格生也比较访低，30屑0来万雷我觉坡得就翼是我邀的上德限了臂，我抚还是荡想住孟别墅担，但断是城款南那云边的射话又易远又帮贵，嫌我还敲是会命选城嗽北的蒸别墅立买。别墅栋市场磨情况撕解读——城北19偏8板块客户深搏访：城章北以经锁济型联纹排为主足城南勾以高端圣别墅为乌主别墅市姐场情况激解读——城北19暂8板块产品——联排御是别凡墅类泼中的食绝对万主力篮，供滋需两菠旺截至20露11年1月至雨今，198板块联蔬排别墅疮新增供正应4.5万㎡天，成浑交2.8万㎡，应是19窄8板块提别墅摩产品听的供中需绝午对主阵力;根据市催场统计扒，独栋抵、双拼绢等高端茅产品系嫁由于面挂积和总绝价等因励素，销眼售速率肤缓慢.别墅乱市场尿情况皮解读——竞品雅界定竞品吐项目哨主要越以保诱利公金园198及万以科五贵龙山布为主地铁三号线地铁七号线成都绕城高速北三环路将军碑城北出口高速成金青快速通道熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地建设北路蜀龙大道（5期）本案万科五龙山保利拉斐庄园保利公园198文旅项目招商北湖项目保利拉菲公馆在售项目潜在项目竞品确锤定目前区域在慌售的别地墅项竞目仅有保恶利19孟8、保步利拉集斐庄慢园和万科鲁五龙直山，略因此锁区域讯的竞脂争格把局主旷要针耀对保利公决园19烧8、保利斥拉斐庄受园和万科五海龙山进行渔研究保利拉斐庄园保利公园198万科五龙山占地面积3000亩6500亩517亩（一期）别墅类别独栋联排、双拼、独栋联排、双拼、独栋主力面积区间400-500㎡300-400㎡300-400㎡均价3万1.1万1.3万别墅户数总户数：385户总户数：1.5万户当期户数：213户开盘时间2010年8月2008年3月2011年8月别墅翅市场厉情况厅解读——竞品弦情况特分析基本桨信息砖：保撞利公吗园19剑8及万科稠五龙山喊为经济籍别墅右保利拉怎斐庄园俘为顶级括豪宅城北出口高速熊猫大道蜀龙大道龙青路东三环路熊猫基地本案万科五龙山保利公园198保利拉斐庄园相同点痰：三个项治目在同险一区域盼，享受割相同自带然资源嚷及配套恐，三个岂盘开盘岂时间都缘瑞相对较浙早；不同点守：保利公异园198及万隆科五扇龙山纠主要衰是以30末0-牺40袭0散㎡联排为足主的经失济型别横墅；保利狱拉斐够庄园铅是以400拨-50尘0㎡的独尺栋为事主的祖顶级丹豪宅别墅絮市场武情况嘉解读——竞品衡情况障分析产品亏销售购情况非：300邻-40抖0㎡联排是办区域内攻主要别型墅供应拆及热销呜面积段项目联排300-400双拼400-500独栋400-500以上销售套数月均去化套数销售套数月均去化套数销售套数月均去化套数保利公园1982777430.819-万科五龙山995120.5592.7保利拉斐庄园----802联排：300圣-40淋0㎡的产掉品是对保利见公园19伏8及五旺龙山遥主要酱产品叠，同神时销抚售情蓬况相剑对较落好；双拼、先联排：卡产品供校应主要益集中在粪保利拉恭斐庄园辫，因产法品总价碑价高、母不在主悲流别墅护区等原朽因，产隐品滞销蜻。别墅市希场情况爹解读——竞品情筹况分析深访裹：20师0㎡经济吸型别姐墅询餐问率先高答区域品内此灯面积砌段别州墅产丙品空鹊白深访瞧对象桃：19铅8板块牺意向舌购买交客户妇苟孝女士跌年撇龄41岁专笼业市场斩生意人我在乓这边欢做生惑意，知赚了贩点钱海，还豪是想岛犒劳奋下自旱己，秃买个碧好点该的房墓子和俗家人善一起膀住，灭我看胸了这先边的持别墅费，总浸价动只不动耗就三壤四百煤万，浸有点旦太高所了，听说过歇石象湖什有200平米不矩到的别缘瑞墅，为呀啥子这多边就没强有呢，我请觉得寸太可牌惜了属。别墅爽市场劈燕情况稻解读——总价承社受力在300万左右以城小北原堂住民元及在均城北婶专业振市场谱做生庄意的输省外为人为极别墅群产品窜购买倘主力搏对增总价脆承受主力有层限客群来释源：以倍城北原烤住民及画在城北帮专业市伟场做生扭意的省弓外人为君别墅产陶品购买贷主力，沸辅以部本分城东寻、新都嚷及周边亮二级城租市客户粉；购买目专的：多兽以自主张及养老徒为主；购买性关注童点：明重视朗产品腔品质粪、品店牌、惜规划柳及较眠好的书自然需环境贺，对嗓总价浑承受叔力有严限，眠总价贱承受恭力在300万左惕右。区域润市场样：联排别摧墅作为益主城区恰市场绝宗对主力颗，30通0㎡以下小渔联排别膨墅存在母明显市听场缺口磁，需求顺旺盛；板块市嫁场：随着膜保利198项目在09年先期献启动别葱墅开发栏、万科运五龙山记后续跟茎进，城泻北逐渐注成为热掏点别墅税板块；冠客群来菜源上，兴受制于副大环境川影响，枝对高端组人群的是吸附力侍有限，郑购买力工以城北胶周边的刚地域性承客群为家主；联烤排是别拾墅类中带的绝对耗主力，捏供需两傲旺。竞品瞧市场土：以城社北原植住民抢及在滨城北惩专业亡市场求做生山意的民省外烫人为检别墅用产品惊购买语主力除对庭总价列承受攻力有志限；30瓣0-供40体0眉㎡联排宣是区挂域内众主要潜别墅德供应逃面积研段，20果0㎡经济磨型别投墅询明问率翻高，漆区域秒内此鞠面积舞段别恢墅产筛品空陡白。别墅市召场情况匀小结别墅闷项目州机会300-400㎡的联排产品是主流产品，是区域供销主力，但300平米以下小别墅尚处于市场空白，且客户已经有所认知，总价较低，客户基数将得以扩大，存在市场机会。项目定班位确定第三绿部分：项目惕定位客群定锐位有了对198板块准高层腰及别枕墅市策场的整体解兵读，我次们再回守到项目仆自身，夕以求精咏准定位舒，突出押重围！回到项倦目本身……项目资源禀赋（1/2）——湖泊大面蔑积湖允泊大面积租湖泊资海源，是裤城区为马数不多雾的大规端模自然郊资源项目资源禀赋（2/助2）——湿地千亩难湿地上千亩键湿地，肢是罕见吼的超大悠规模自孩然资源更，为项唉目提供怖较强市饭场竞争滩力项目蔽配套菌情况惧（1/给3）——娱乐配屯套（拟亮建）高尔皆夫——拟规凳划高熔尔夫炼提泻升项每目整晃体调赔性好为客祸户提顽供休忆闲娱丢乐场庙所项目像配套字情况龙（2/斥3）——商业配止套（拟站建）多主题葛商业中惠心——成为挎集旅洗游、重休闲帽为主个的消雅费中妹心颗为项另目聚块集人屈气血增加樱知名序度婚庆产扁业园、际星期八写儿童小向镇、千蹈亩湿地鸣花卉公页园、水芬上乐园组、主题烂酒店、残会议中连心项目配躲套情况炒（3/3）——生活配套（委拟建）社区商珍业——吃住行泄全业态装覆盖索满足客护户的生伤活需求社区循商业涂主要杜满足筑项目搅住户弯的购钻物消购费，煎将引槽入大吹型超河市、逝电影批院、脖高端暑餐饮锐等休彩闲娱各乐业究态，禁实现汽吃、障住、功行、灵游、钻购、肉娱消境费业弄态全剃覆盖项目指闸标分析——总体指沾标项目属斧于千亩沸大盘泉总住宅绢用地95本1.束55亩，驼总产萌业用水地407葱.99亩项目总体用地指标总用地指标总用地面积1359.55亩总建筑面积181.24万平米住宅指标总用地面积951.55亩总建筑面积153.53万平米产业指标总用地面积407.99亩总建筑面积27.71万平米项目成指标奏分析——东、西骂地块指靠标其中会本次槽主要船研究凑对象闸东地神块品翼相高位于西洪地块东地块（亩）西地块（亩）总住宅用地347.73603.83容积率1.5住宅用地173.03（49.8%）107.52（17.8%）容积率2.4住宅用地-200（33.1%）容积率3.0住宅用地174.7（50.2%）296.31（49.9%）综合容积率2.252.3总建筑面积约52.2万方约92.6万方西地块东地块东地块西地块自然资源湖泊、湿地湖泊、湿地项目配套高尔夫、主题商业、社区商业高尔夫、主题商业、社区商业总用地规模549.52810.03住宅用地347.73603.83低密物业占比49.8%17.8%高层物业占比50.2%82.2%PK相同点不同点不同点谢：西地始块以高花层住宅勉为主；壁东地块映高层、撕低密物讨业均等淡；相同点粒：规模玻大，属溜于复合搁住宅项看目，有龟多种业鉴态可能米性；项目肺配套贞规划佳完善男，配杨套呈识现后阁对项伤目具卸备较送强竞料争力针对东六地块低横密物业窝较多的厌规划指陈标，未来在乌东地块菠调性高夫于西地绞块的情气况下：项目定矩位思考项目饶规模北较大上、自蓝身自吓然资宵源得亏天独估厚——城北蚕高端共品质揉型舒溪居社侄区项目整钥体定位依托闹地块艺资源倦，打怀造一康个以挠再改著产品炉为主青、首辽改产解品为榨辅的大城蛾北客躬群为当主，城助东、劳大成瞒都及成德绵猛沿线城给市为辅，其跌他二线城艘市为补砖充。客群定超位别墅（再改）舒居四房（首改、再改）宜居三房（首改）职业特柜征：北部商歉贸城经林营业主艰，企事至业单位片高管年龄特响征：35劝-4炕5岁物业苗需求龙：强调稀本缺资源勇占有，标追求居暗住舒适刃度，以奴自住为霜目的置业幻玉特征替：私营卧业主讽、离虚退休羡经济近实力弊人士极、公绒务员年龄特鱼征：30忍-5乳0岁物业贩需求砌：看重区域发展骗前景及乌项目品棋质，改飞善自住耗为主，穿兼顾少完量投资丛，保利板品牌及费资源追御随者，为养俱老及泽子女耐教育闸等因孔素而柱置业置业秀特征蝇：公司赏白领强、企售业中示层管册理者年龄特矿征：30浴-4违0岁物业需尘求：看中项委目未来获发展及彩项目配搂套、完荒善的交修通体系物业发昆展建议第四废部分：产品警配比芽建议产品查物业缘瑞建议开发厨时序幅建议产品往配比芹建议产品物蒙业建议开发墨时序插建议策略纪一——在1.5及3.名0的容熔积率奇下，步我们撒将容乓积率腐做综焰合考恋虑，芬将产腥品做涉高低凯明显箭分区耗，以阵提高剥项目苦整体蒙舒适抬度及严调性历。住宅产掘品配比桃策略东地块（亩）总住宅用地347.73容积率1.5住宅用地173.03（49.8%）容积率3.0住宅用地174.7（50.2%）综合容积率2.25总建筑面积约52.2万方策略助二——错位主匹配虫，紫染荆花撒语、北拉菲四公馆霞与狮植子湖湖西地庭块必卡然会做出现郊高层痰与联斤排等寺高低酿配，料本案片需考脊虑错剂位匹中配，拆做到程各项销目相漫互补窃充，祝避免购竞争山。住宅产广品配比鲁策略本案户型面积区间占比三房单卫110-1205%三房双卫130-14040%四房150-16045%五房170-18010%本案高层产品定位：首改、再改户型面积：100-300㎡狮子湖西地块高层产品定位：首置、首改户型面积区间：75-110㎡紫荆花语高层产品方向：首置、首改户型面积区间：70-106㎡拉斐公馆高层产品方向：首改、再改户型面积区间：110-180㎡户型面积区间占比三房单卫85-9525%三房双卫100-11035%四房110-12035%五房1605%创新叠码墅：兼蒜顾联排姜和叠拼搏产品双晌重属性奔；端头池为三续跃套爹型（1跃2跃3），述中间他户为嘴下叠插（1跃2）与上怕叠套型解（3跃4）拼呈接。1跃2跃3套型3跃4套型1跃2套型端头套型地下室下叠套型地下室上叠套型地下室4F3F2F1F-1F注：壶端头妖和下身叠套级型通孕过地毫下停探车库倾和室惰内进番入地殿下室奸；上势叠套赤型经识地下修停车鸣库和凤专属府电梯理到达惜。创新叠豪墅产品敌诠释创新产荣品诠释——端头膝套型端头套数型：同献时享有柿前、中损、后三挺面私家创花园，争极好的灯视野以守及采光诵、通风册环境。创新叠摧墅产品穿：中间租套型中间户：控逗制面锯积。妥下叠套型思（1跃2）享芽有前后私丑家花园六，通过度私家庭允院直接费入户；铃上叠套千型（3跃4），松主要采享有地面私溜家花园庆和屋顶俗花园，通过押专属电用梯入瓣户。注：古上、床下叠浴套型穴的地肥面花挤园可庸结合飞甲方侄和设棍计单肃位的持理念，重乎新进恰行规凶划及分筋配。特点三特点二特点一叠墅相比传统经济型联排，容积率指标更高，同等规模用地的修建体量更大；叠墅端头套型完全比拟联排端头套型的居住感受，产品价值和溢价能力高；叠墅中间套型，兼具地面庭院和独立入户的别墅居住感受，且面积和总价相对联排和保利198蝴蝶谷组团的叠拼更易控制，对具有别墅情结，总价承受力一般的客户颇具吸引力。创新叠甚墅特点挑：出容博积率、腿端头品零质高、岭中间套颠型面积水总价易作控制创新诱叠墅匙的产锻品特矮点方案比瘦选产值退测算抹：总蚀产值晌相当倦的情小况下膜，建牧议采崇用方辨案一方案一（叠拼+高层）产品类型规模（亩）体量（万㎡）价格（元/㎡）总产值（万元）叠拼2001211236134832高层147.73408000315200合计347.7352

454832方案二（联排+高层）产品类型规模（亩）体量（万㎡）价格（元/㎡）总产值（万元）联排1838.51154598132高层164.7343.5800034800合计347.7352

446133比选饿两种铃方案坛，总甩产值姐上没傲有明塌显差杀异，直但是乱方案除一可广以规老划更午多的陆低密志叠拼县物业岭，提箭升项删目品扇质。结合稠区域欢改善湿型产兵品的岸供需蜜情况，实现坝本案与命保利紫跃荆、拉咬斐公馆凡及保利勿狮子湖砍西地块刚的面积错球位，建议高层庄改善偶型产释品的戒面积煎区间辈在100况-16宾0㎡，别墅租做创新顷叠墅、乓其中中扔间160必-18想0㎡，端头250柏-30猛0㎡。住宅产夏品配比产品类型套型套型面积（㎡）体量（㎡）体量占比套数套数占比高层三室两厅双卫100-12018400035%166744%四室两厅双卫140-16021000042%137540%别墅中间160-180120000

23%

450

16%

（联排）端头250-300合计

100-300520000

100%

3492100%

别墅昏产品锁价格敲建议住宅因计开盘较跟晚，先芦暂不考纵虑其售亏价，参膜考项目促周边别貌墅同类产品售狱价，建议速开盘以20脊0万内奏可买乘别墅山，35饮0万以内贼可以买里端头大耀面积别纯墅，制堵造销售常热潮，垮建议开称盘单价垮：别墅价村格：中间10奔00智0元/㎡，总吓价200万以内端套120途00元/㎡，总轿价300宿-36妇0万产品鞋配比虾建议产品蔽物业但建议开发时梢序建议别墅产言品建议套型设胶计要点创新饱叠墅套型设计三串大要点——赠送莫面积仆最大内化，瞧突出穿高性刘价比阴。1、利用追阳台面府积不超撑过套型哗建筑面投积的20张%，进深释不超结过1.8米的政沉策，做炉赠送；2、客厅吨或餐厅盗设计两估层挑高奸空间，煮提升空岸间感，虏且预留敞后期搭涌板接口害，一层滋变两层系；3、屋泥顶层越露台招按照箩卧房文尺寸烟进行酱设计驼，待程项目肾验收舞后，缝再通税过委慨托封帐闭协滔议的戏方式顷进行卷室内兄和立啦面的杏统一朗处理蓝，转减化为哪卧房脸功能蒸。露台空匪间通过覆后期封浊闭可用缩慧作卧室致等功能亲间使用例。下层屋顶兴层别墅疗产品全建议一层一层扁客厅检挑高其，并炭设置寒一个带卧室钥套间布；二层需哥有一个沫次主卧润系统，罗带卫生拢间；三层是脏一个完框整的主溉卧系统罢，带书旧房，步煤入式衣伏帽间、鹊露台。二层三层端头套访型（25临0-劣30窝0㎡）。1跃2跃3套型4F3F2F1F-1F露台可姐改房间别墅控产品株建议下叠贺套型届（180㎡）。1跃2套型4F3F2F1F-1F一层二层一层餐圆厅区域陷挑高，行可在二梳层搭建胆卧室或板多功能坛厅；二层密设置书完整若的主督卧系笋统，勤带书覆房，怕步入点式衣川帽间霜。二层威搭板增可变瓶卧房到。别墅产陪品建议上叠套井型（16号0㎡）锋。三层3跃4套型4F3F2F1F-1F三层四层四层炒主卧今系统蔬带卫戴生间夺、露春台，锐尽量浪设置伶步入豆式衣然帽间远。三层稼餐厅微区域爷挑高救，可嚷在四归层搭里建卧伯室或筑多功猪能厅湾；二层搭断板可变疾卧房。露台颗可改努房间锅；别墅产节品定位产品细营销尺包装——主要规燥避上叠童套型不抚接“地查气”的们不足，圆且突出而屋顶花澡园的功烂能价值仿效创青岛疮龙湖智滟澜烘海岸糟，将彼创新眯叠墅雁的上疫叠样呼板房详直接掠落地福修建熟，独飘立展拳示；豪且在肌屋顶鲁花园蜡充分卫植入压休闲娱功能求，精瘦装修乞，强槽化客溉户对冒屋顶挨花园号的价蚁值认障知。套型宜堆居，侧唇重于功悬能间数朽量，户由型设计心可参照懒保利梧看桐语；改造后改造前高层姜产品建议110丘-12坐0㎡高层抱产品建议14犬0㎡套型许舒居，静客厅灾、主摸卧空暴间阔戒绰，关强调旱各功升能间摇的景流观均郑好性天。华润禁凤凰瞎城拉菲公陷馆户型过程墙稿（14乳4.曲66㎡）高层比产品建议16漫0㎡高层楼伤王户型什，完整求主卧系磁统，大膊尺度阳桑台，尽揽高仿尔夫讨全景看。万科叉五龙嫁山九植墅（167㎡）总平布伶局建议工作前衬提——拿地缓策略项目住馅宅用地智由5个独累立地附块构征成，候各地青块规雕模在42-亲88亩之间茄。我们忆认为，蝇现有地跌块规模胜均不大东，而且宁分布过浑于零碎辉，也不父利于项篮目的整寇体规划习和品质墙保证。所以进，我速们建棍议，澡本案忘以上妖限不柜超过20录0亩为拿逢地标准纺，1-礼2号地块思作为一彩宗土地而（容积经率1.棚5）获取辩，3-骡5号地块把作为另丝式一宗土棋地（容升积率3.蓬0）获取侵。地块编号规模（亩）总规模（小于200亩）容积率184.55173.031.5288.481.5365.85174.73.0466.783.0542.073.0②①⑤④③总平布袋局建议根据产歼品定位泉，本案添规划有辜高层住蚕宅和创漆新叠墅祥两类产顶品。建议排高层窝建筑夏全部躬按照10骑0米高温度进涛行规劲划，瓣以节痒约更脱多的损规模肺用地白与创失新叠稼墅开远发，遭尽可征能多甩的增僚加高擦价值思产品判产量卡。工作前根提——产品组齐合②①⑤④③地块类别创新叠拼高层合计1-2号占地（亩）14033.07173.03容