城市综合体案例开发要点专题

一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。综合体（complex）的基本概念综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；综合体（complex）的基本表现形式另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。综合体（complex）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.综合体与单功能物业比较综合体（complex）的基本特征:综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体（complex）的发展模式:模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式”中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式[硬件指标]五星级酒店（“希尔顿”式）1新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）2“OCT”广场、“纪念公园”式（日本关西科学城）的公共场所3引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）4中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式DIS系统DSS系统6723451五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——“OCT”广场、“纪念公园”式的公共场所具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充功能性举措/景观型购物中心（新型商业建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（网格）center几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block的构想156432BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Center标志性建筑群——超高层/豪华酒店模式1Block商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟项目能成为UDD的前提要素Block1+Block2：超豪华酒店和超高层建筑酒吧街：深南—红荔都市风情规模效应：Block1+Block2是UDD的重量级元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击Block1+Block2的建筑形式及理念Block1酒吧街：（人文符号）酒吧街工作之余找乐的最佳去处看不完的人24小时不停息的都市疯狂由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心信息发布站品牌橱窗主题推广区投资会联络处标志性等候点Center：模式5创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点Center的建筑形式及理念磁力效应：UDD的核心景点，为消费者提供独一无二的经历运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所城市之门媒体展廊Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center轴线的营造“第五大道”式的符号意义轴线模式4视觉中心与轴线的营造“第五大道”式的符号意义轴线高层建筑群之间的轴线，形成视觉通廊Center：轴线方向的视觉焦点建议层数：5层Blo广ck1Blo糠ck2Blo基ck3Blo胃ck6Bl厌oc唤k4Blo艺ck5可以体味敞到都市生疼活的各种寨乐趣有店铺础，有餐昌厅，有杰办公也柴有住家穴，和纽约境、伦丛敦、桶巴黎策的市化中心叛一样是对响过去侦集市犬型商预业精姜神的影回归电，又毅迎合当代都使市人个性溪化需求的晃地方Cen溜terBloc坡k3+B那lock递4+Bloc鞭k5：Str爪eet斩Ma骗ll+陕Bo拿x-S鼓hop耍pin瓶g功能性象举措——景观型竖购物中心遣（新型商鹅业建筑形压式）模式2Block3Block4Block5“Str处eet叔Mall佣”的设计泰理念混合效今应：招商/设计件的互话动性“50：20：30豆”零售、袭餐饮、蓝娱乐的的建议炎比例，看这一比李例依据俗市场不同略毛有变化锣（与Sh蜂op愚pi虚ng术M兄al辅l的常坡规比剪例75：15：10有相当踢差异）St武re游et拆M栋al价l“Str徐eet困Mall蹲”建议层数：

地下1层地上2层Stre武etM饮all的伟建筑概念洋模型——里Fold仿eds桑tree生tFo与ld崇ed勒s什tr演ee普t——与周边风环境相染结合的角小规模醉体块组讯合而成拖，使街贝区生动繁活泼观景迁平台——体块相键互错落葬，形成搅了丰富辫的空间啦层次，题同时营苦造出生艇态观景堪平台St缠re油et告M屈al狠l的脂建筑突形式直通浮街概豆念——建筑化的偿、人行道遣延伸进去比的建筑，蚊建筑里面钳有广场、崇展馆、小叨店与环境缠亲和、案融合的博街区代弊表对环首境作席出贡好献的捕同时壶也得机到环奋境的埋回报与传统柏的Sho旅ppi杰ng测Mal消l不同，叉并非由隔大型的推百货主亭导，而币是包括任一组中研心，（闻例如小培型电影渗院/俱乐部童），餐近饮中心堤（数个借精致餐新馆），裂以及带椒有“情杯景化服酿务”（sh欲ow估c腔as宪e稿st匀or绍es备)的一篇组名和牌专宾卖店形成整那体多中寻心效应猴：Bl酬oc截k3上：“盾Bo文x-介Sh钞op惑pin州g”Box-ShoppingBlock3功能性畅举措—够—景观型购物歪中心（晋新型商械业建筑负形式）模式2Blo肉ck3逢：“B撒ox-呜Sho陕ppi惧ng”Box-Shopping层数：4层Box-劲Shop材ping赤的建筑形就式Blo垦ck3品+Bl僻ock怨4+Bloc币k5Bloc柴k1Bl航oc梦k2Blo部ck3Bl销oc霞k6Bloc哗k4Bloc毒k5专家踩公寓留学生践公寓IT公寓经理爷人（CEO）公寓艺术家救公寓等保有成舱为卖场算的弹性（商拦业的贩自然可演变浩）Cent睛er（塔楼）湿：“多功冷能公寓”（功能减性举措型）Block3Block5Blo腔ck3伴+Bl胖ock晚5（塔帝楼）皮“Box旋-Li速vin捡g”α—roo休mBox盟-Li毕vin该g的定陆位——稿弹性空丝式间满足α—r接oom（居赶住魔悔方）个性暮化和拢适应亦变化疯性要游求+=+=+=oror单一的组合模式——具有可变性住宅（flexhousing）模式……α—r艰oo铺m以单元植模数的缓一个“鸣men屑up塑lan总”（居宣住菜单决）Box-浅Livi券ng的平量面组合形燃式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—r饿oom（居约住魔饲方）举户型竖设计菊的可库变性虚与适拖应性α—roo秧mBox-姨Livi左ng的针只对客户的五典型组合浊方式Box额-Li屠vin肢g的建筑均形式超标准服务式公寓Blo把ck4颗（塔楼享）：“超标准羡服务式公移寓相关建毯议”Bloc间k4（塔震楼）：超标谈准服禽务式酬公寓超标准服务式公寓建议层数：31F超标踢准服慰务式饿公寓笔建筑翼形式建筑评具有并公建向化立带面效案果，勾强调里沿街拒的昭旅示性街墙立育面的营狭造标志性建迅筑群——英强制视觉殊冲击68舌层高管中航掩广场匹及南榨、西身两面泛的建软筑群巷，与救赛格疲广场械、地饺王大峰厦呼驻应，贸形成覆深圳新城市灯主天组际线沿街环姑境的营腿造“纪扩念公散园”障式的窗公共虹场所刚——费人文趴符号国际都市景观创作营艺术家的创作基地彰显深圳都市魅力国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营沿街环丧境的营槐造（“街乱道家具鸣”/景煌观元素羡——人携文符号划）加强您地块泰与中涉心公咬园的耽联系拖，设梦置空枪中走章廊，彼联系露本项趴目与田中央跑公园备的人兰流。沿街妇环境蚁的营竟造中心健公园乖的资畜源利桶用中心公撕园Cent稀erp冲ark营造盛开放钳式街挨区，研注重喜建筑盼与环蒸境的蜘有机蚀结合强调建悼筑空间希影响人眨们行为屿方式的终原则街区的营之造（完善的跳步行系统允/风格化撇的建筑群晌——人文锣符号）地下空脱间的营偿造地下停车闪场空间的射畅通华富路地下与中筝心公园贯云通商业因停车笋：120个公寓车脂位：大于450个-1杰F—挎2F地下空考间设计拍时需窑要考耐虑商年业车闻流与匪住宅株车流是的分阵离，己并分附别设疼出入貌口-1、-这2F中心公蹦园Cent沉erp鉴ark-2F振—1F本项鲜目停掀车场Pa寇rk员in读g华富骂路Huaf蝴u.RD护.Zhen公hua孔Bus然Sta撞tion至s中心水公园斥停车跃场Cen伶ter乐par案kp