土地一级开发项目投资收益

1PPP开发公司（合作）防城港防城区河西新区土地一级开发项目投资收益分析前言在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向。我们PPP开发公司介入防城港市防城区土地一级市场开发，凭借整合强大的资金实力和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有效把握整体战略发展布局，合理调配资源优势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到区域化商业模式价值最大化的战略部署，完成从房地产开发商到城市运营商的转变。我们的合作可全面提升的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有驰、稳健发展、跨步超越的良好态势。2目录■第一部分：土地一级开发概述■第二部分：国内土地一级开发市场状况■第三部分：本项目现状介绍■第四部分：效益预测及可行性分析■第五部分：本项目的融资模式■第六部分：防城港城市介绍第一部分：土地一级开发概述4土地一级开发的背景

改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。到2009年底,全国31个省、自治区、直辖市共有设市城市655个,城镇化水平46.59%,城镇人口达到62186万。每年城镇化水平提高一个百分点,每年农村就有1000万到1200万农民进入城市。城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范、房地产市场秩序混乱、国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、社会矛盾上升等不良后果。原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。

5为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。在这种背景下，土地一级开发应运而生。土地一级开发概述什么是土地一级开发6

土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。土地一级开发概述城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划分区规划协调土地利用年度计划城市经济和社会发展规划宏观层面：对城市未来发展起着控制和引导作用微观层面：决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容土地一级开发概述8土地一级开发特点1、平台优（政府、资金、品牌）2、技巧高（高水平运作模式）3、收益大（约是城市综合体的3倍，住宅的5倍）4、风险小（风险可控）5、竞争小（跳出传统二级开发竞争）6、易掌控（既可进行一级开发，又可进行二级开发）土地一级开发概述土地一级开发中权利主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权（受限土地使用权）土地使用权熟地出让生地出让协助服务收回权利主体权属土地一级开发概述

金融机构原土地使用者五大相关利益者专业咨询机构、工程承包商、材料设备供应商等合作伙伴政府机构二级开发商

相关利益者得到合理的征地拆迁补偿和安置诚信经营、合作共赢确保资金安全和增值实现最大盈利目标有利于区域长远发展、政绩体现、城市形象土地一级开发概述土地一级开发流程11向当地国土局提交土地一级开发申请当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审组织编制土地储备开发实施方案编制土地一级开发实施方案确定土地开发主体按照规定办理相应手续取得当地人民政府的批准文件办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续组织验收我们现在的进度：已经取得当地政府批准，合同已经达到签署条件土地一级开发概述12土地一级开发中的机会与盈利模式——基于战略层面的研究土地一级开发概述13从价值链的分析出发，参与区域开发项目建设，通常承担四种角色：商业角色土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发房地产开发商业管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商（营销）项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理参与土地规划、一级开发和运营、土地营销在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传，吸引驻商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理土地一级开发概述14在区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点●区域开发是一个价值创造的过程。●开发主体通过在价值链的不同阶段所拥有的权力和能力，来创造价值和获得利益。权能利益点影响区域规划掌握土地开发经营权土地一级开发(基建)低成本获取土地与政府分配土地增值收益一级开发的利润土地转让权招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)通过项目投资获得土地增值收益招商佣金和租金二级开发利润回报商业经营、管理性持久收益持续现金流回报

土地开发1.0模式房地产开发2.0模式商业运营3.0模式

土地一级开发概述15“获取土地增值收益”是参与土地一级开发的主要目的之一土地增值收益的实现是开发商利益实现的重要保证招商收益和开发收益的研究纳入到对“土地增值收益研究”的主线中去。获得土地增值收益招商佣金和租金开发收益自营开发联合开发利润从哪里实现？土地一级开发概述16对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基础，分直接获取和间接获取两种模式来研究

在现有政策条件下，在土地一级市场获得土地使用权，对土地进行项目开发、招商和合法转让，是常规的获得收益途径。获得土地增值收益股权转让公开转让直接获得收益间接获得收益进行土地一级开发，出让后直接获得收益常规的间接获取收益途径直接获取收益途径二级开发招商土地一级开发概述17

间接获取土地收益

——常规操作的路径分析土地一级开发概述18我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴

某产业基地土地开发模式操作过程图政府与开发商之间达成地价协议挂牌前双方确定摘牌具体附属要求,设置好门槛市场挂牌开发商获得土地使用权土地一级开发概述第二部分：国内土地一级开发市场状况192020年全面实现小康目标，人均住房面积，城市要达到35平方米，农村是40平方米，而目前与这个指标还相差很远，城镇只有20平方米，农村只有30平方米。

中国已进入城镇化加速时期，在今后的发展当中，很重要的途径就是要尽快提高城市化率，预计到2020年，将有50%的人口居住在城市，2050年则有75%的人口居住在城市。城镇化水平的提高意味着我们整个国家现代化水平的提高，也意味着我们房地产也有很大的发展空间，城镇化本身就包括建筑业和房地产业的发展。20党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求,2020年国内生产总值比2000年翻两翻,即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。国内土地一级开发市场状况中央对片土地管男理和房春地产开纸发已上抵升到基范本国策韵层面对于痕房地仁产行建业，秋中央妖的根讨本意旷图是紧引导石、规桃范行鼠业的谱健康茄发展跟，从删而促张进城婚市化获进程萍，带热动国萝民经勿济持伞续、鉴快速喂发展杠，并畏且有但利于拔建设淹和谐勒社会节。城市三发展株和房完地产播开发后关系脸到国短计民铅生，遗特别巨是住寄宅开乔发直榨接关董系到欺民生乏，影凶响到团社会另的和病谐与廊稳定阴。因址此，播政府痰必然边从源豆头开坑始，含在城视市发毁展、都土地顽开发持储备纯、土跟地供误应、辟保障维性住知宅开链发等膜整个反发展领链条给中，镰起到厕主导顶或调旺控作炎用。政府清只有投控制艺了土伪地储庭备，护才能都控制久土地劳供应糖，进偏而才呼能对钓房地桌产开气发市立场施霉加影道响。土地钩一级晓开发凳和二短级开骆发相坊分离抛，是肆未来幕发展效的必罚然；一二级闯市场联伍动开发核模式可粱能持续停不会太债久。国内土棚地一级匠开发市纷场状况22土地一妖级开发毛市场趋耀势严格葛控制希土地址放量借的节孝奏，复地块亏供应芹趋于镰紧张开发拒模式桨转变由企业泻主导的死一二级冲联动开精发模式拴，逐步松向政府娇主导的虎一二级撞独立开修发的模更式转变羡。开发扮门槛岛提高1）巨枪额的请资金乱保障票。要防求投忠标保向证金闪达几欠亿元明，存腿入政甲府指束定的染专用械帐户慰，封哄闭运厉行；2）限定份性的开近发周期站。约定责时间内匠完不成五则无偿兼收回；3）开骡发资腔质、廊资产米规模梅和经堂验，毅等等景。竞争筐趋于怒激烈有实帮力的受企业慰会越勇来越知多地乱介入罢土地荐一级姨开发弦。动哗因有梅二：一是跑亲马圈地跪，取得难稳定收牧益。二是移以土阅地一蜓级开活发为计龙头去，在是取得南稳定数收益瓣时，巨实现饰可持持续发敲展。亚例如糟，首拉开集虽团以慕土地挽一级斥开发毒为龙露头，午房地杜产开茂发为免支柱听，房圆产经饶营为导基础让。二级作难度毅加大在一舟级和慎二级春市场帽分离册的城宅市，宰二级篮拿地怜都是害要通母过招浩拍挂窑，政柴府要魔帮助证一级韵开发长商拿子地，扎会面冰临较艳大的弹舆论绒压力该和风巴险。嗓例如柜，北伟京白档家庄嫩地块宝关于劈燕回购粮的争续议。影响企兔业发展一级开锈发在征怠地、拆翻迁过程朱中会占额用大量袋资金，显资本规蚁模较小伍的企业攻，很难吩同时进捷行多个雹一级开蚕发项目绍。供应趋凤于紧张国内疼土地秆一级裂开发齿市场当状况现阶赏段，略国内谜土地蛾一级侦开发宿存在镜四种址模式模式卡一：一二杏级联幻玉动开谦发的继传统劲模式湖，由扰企业鲁主导槐。这戴种模疗式比色较普木遍，俘近期粉可能搅存在愉机会件，但晃也正溉是未卵来必恨须扭木转的钢，长歇远来语看，火空间狭越来堤越窄梯。模式二拜：完全便政府利控制醒模式除，以孟广州跟市为金代表匙。政呢府通耳过严监格的绝计划贯及规伸划管什理，慈完全责控制泻熟地己开发诊及供秃应市刑场，外形成纵了“片统一骆规划垒、统女一征僻地、绒统一恐开发能、统及一出讽让、误统一击管理恋”的窑“五抢统一功”格亏局。帅完全集由政艺府组搂织实果施土翁地一挤级开膊发，引仅以火招标跟方式壮确定属施工痛企业蒸。成皇功的祸前提罚在于屈广州蛙市城骆市规继模不根太大插，土潮地开纠发实律施得羽早，瞧操作乡丰难度迈小、统成本池低，奏因此密政府帜有能积力承简担全步部的三土地蛾开发细资金访。模式剖三：政府理和法危定机贺构协隆作模素式，破以上振海市薪和苏扶州市白为代爹表。丘由政钓府相晃关部碗门和钩政府栋投资择成立吃的开栏发企抽业完萄全垄彻断土皂地一怀级开温发，疯“一委个渠近道进酱水、摧一个盆水池身蓄水干、一私个龙黄头出高水”追，从凭而达帖到调裕控土分地市浓场、船配置损土地沃资源御、实呆现土梁地增菌值归鸽国家禽所有即的目县的。模式谷四：政府主驱导、市迅场化运笛作模式经，以北惑京市为颗代表。葵政府“沈抓两头羊”，即网控制土欣地储备款计划和大供应计雷划；“谈放中间委”，即巾充分利裹用社会世力量实屋施土地废一级开筋发。其母背景在之于北京午市城市膊规模巨介大，政爆府无法裤垄断一哨级开发丈市场。国内土以地一级彻开发市闸场状况土地一剥级开发违的BT模式BT模式能即项炎目投观资者视成立免项目获公司棒，负挨责项松目的也融资没、建欣设并智承担撇风险泄。项剪目的爸所属蚊机构染为项愈目建留设提变供特亡许协育议权颂，项挠目建窜设完坟成后候由项圈目所秆属机愧构分尽期回少购的棚融资环模式岂。BT模式拣是BO华T模式妈的演暮变，虾多用欲于政夹府项维目，捏所以恶被形店象的密称为闯“政失府按败揭”永。BT模式在父我国已早有不少帜成功案汤例（如是重庆菜茫园坝长昌江大桥右、北京既地铁奥挂运支线纤等），烛给BT模式零用于颠土地普一级骗开发汁提供梦了充鼻足的藏借鉴甩依据袋；由于怠土地钟自身犬为高冈值产争品，克又因垒为土传地储四备的每实施项要求驴政府吓为唯揪一的卡供地企方，企这就淡保证堆了土狼地一祖级开暑发项并目普楼遍为路赢利蓄的，银有可筹靠的损回购怖保障雄，这费是吸休引投缠资者舞的最屋重要旷的条希件。防城港刑市防城汽区区政塌府为了揉打造全当新的河熔西新区道，拟将胀区政府劫办公地添搬迁至屡河西，默将在河挤西区内服建造体则育馆。须为了更吴快更好牙的把河台西新区齿建设好流，区政洪府选择辜了与企论业合作赖开发，骂提升实湖力、互估利共赢护。采用BT模式。24土地乌一级鲜开发答项目纤有其送典型婶的特鱼征可以赢曾利，但符无法交婆给企业禽来运营杯；投资锻回报传率很堤高，赌但是回其抵日押贷壤款量亦少，轰时间荡短；主导者疗是政府浊，但是捆政府却劣没有能灾力进行例具体的理土地一凉级开发腾操作；国内皂土地贴一级滨开发口市场根状况金融机悔构（合野作伙伴模）项目公办司政府顷方勘察设命计单位监理单呢位施工吴单位咨询罚设计荐单位政府监底督机构贷部款分回购承诺BT合同提供随咨询棕设计产服务合作建涂立管理协助器管理监理监理监喇督创始制人建立劈燕管理国内土瞎地一级衫开发市扫场状况我们捏的运娱作方爱式第三部展分：本嫁项目现药状介绍26本项次目位抗置CBD中央商犬务区本项摄目位蓬置本项猎目介涉绍河西吸新区增北接防防城撇区旧浙城区占，南泪临西荒湾新堪城，炉东与避城南饮新区送、市苦商业鸟中心口、市怕行政稻中心赶区隔辜江相凝望。梨在随字着城倦市规冶划发挤展中泡，河趴西新夫区将仇借势挥自身团资源具优势缺及周库边发哲展利研好获贝得更增大发弱展机蛮遇，尸形成粪具有碗自身折特色冤的区额域定碑位。河西新株区总面扛积约110纤00亩,西面择位于愈防东假路，底北面引水营拒沟，醒东至员防城爷江下蜓游，伤南至拦水坡援水库跟以南20沟0米。烘即图旅上显减示A、B、C、D地块袄都列抽入防仓城港兼发展制储备楼用地酷范围但。本避项目蜘当前腊协议沉范围减所指军的A、B地块，沉其中，A地块劈燕中尚泛有29案0亩已经幸土地平债整且未箭出让的损土地，B地块婆约50数0亩为未粉征用待萍开发的娃土地。本项怨目介骑绍本项目A地块位书置本项目校介绍A地块中皂已经平境整的土莫地，达茶到了建蛋设用地功标准。本项目A地块位群置A地块已俭经平整宪好的土而地，防话东路已梯经通到A地块。本项目疫介绍本项弹目A地块装共290亩分为棕四块地按，如图央所示。设其中，速政府拟毫建体育质馆一座蝇，占地17糊1亩，霜于201绿3年建成患并交付强使用。本项娃目A地块细秤分图本项目伯介绍1234期数宗地号位置面积（平方米）土地用途出让年限挂牌时间保证金万元起始价成交万/亩成交总价成交单位防城悟港市20猜10年国舒有土充地使良用权肆招拍校挂公州开出贺让统数计表喉（防购城区疫情况喉）第一期GC2010-001防城区防港大道东面5865.57城镇住宅用地703月3日2101101141003.0125防城港市志富房地产开发有限公司第二期GC2010-002防城区防城镇防东路北侧10315.18城镇住宅用地703月3日3101001061640.1136防城港市金富湾房地产开发有限公司第三期GC2010-004防城区那良镇里火口岸6885.53仓储用地505月24日551212123.93954防城港市东湾交通有限公司GC2010-00513409.07仓储用地505月24日1101212241.36326防城港市东湾交通有限公司GC2010-00631497商务金融用地405月24日3601515708.6825防城港市东湾交通有限公司GC2010-007防城区茅岭乡茅岭村46568.01工业用地（黑色金属冶炼及压延加工业）503月26日20011.211.2782.3426防城港市启航矿业有限公司GC2010-008防城区防城镇木头滩11785.696工业用地（制糖）503月26日701515265.1782广西农垦糖业集团防城精制糖有限公司本项目干介绍期数宗地号位置面积（平方米）土地用途出让年限挂牌时间保证金万元起始价成交万/亩成交总价成交单位防城潜港市201晨0年国缠有土陡地使盐用权拘招拍鸭挂公渣开出巨让统伏计表（防透城区泥情况能）第十四期GC2010-052防城区河西开发区12285.82工业用地（中成药制造）5012月23日5011.211.2206.4018广西中天药业有限公司GC2010-053防城区河西开发区33333.33批发零售用地4012月23日40040401999.9998防城港市防城区海洋商贸仓储物流有限公司GC2010-054防城区河西开发区66666.67批发零售用地5012月23日80040404000.0002

广西防城港市东宏房地产开发有限公司第十四期GC2010-055防城区河西开发区13228.14城镇住宅用地7012月23日4001002324603.3927防城港三生房地产有限公司GC2010-057防城区华石镇2667街巷用地5012月23日10121248.0060东兴市雄风汽车运输有限公司2010年第十五期GC2010-071防城区河西开发区33529.85城镇住宅用地702月23日600551356789.79广西开源通汇投资有限公司本项目惑介绍第四部遇分：效婶益预测液及可行间性分析34土地整雁理及基处础设施讯建设协揭议书甲方进（回充购人控）：厅防城亡区人城民政徐府乙方（霸投资人度）：PPP开发公助司为加快理河西新伶区的开跑发建设倍，提升萝城市品农位，防烘城区人补民政府漆决定对晴河西新船区土地韵进行整批理及基乓础设施垒建设。皇依据《中华人匹民共和宝国合同犹法》等相关据法律规躺定及我绵市、区倘有关招蜂商引资袖和鼓励逃优惠政疗策规定嘴，经甲铸乙双方紫友好协角商，本缴着公平贸、互惠伤、互利仓的原则狡，达成往如下协优议：一、项怎目1、合同宜范围内够的所有坐土地在勇土地利寇用总体青规划中姻为规划督建设用肚地。2、防哗城区些人民粥政府花（以庆下简印称甲喇方）举同意（以览下简也称乙议方）妥对合仆同范雕围内傻的土钳地整熔理及秧基础闻设施缓建设局项目耳采用醒乙方绢投资驾建设—甲方飘回购村（即Bui率ld-摩Tra炸nsf掌etr）的往模式侦进行复开发帮。二、今项目喂范围位于河兆西新区蜜的土地桶约800亩（具扭体的面往积以规絮划确定微的实际恰勘测面梳积为准敢），共奏分为A、B二块地趴，本协绑议甲乙川双方就A、B地块的北土地整果理及基夹础设施壶建设进气行约定此。A地块您为甲咬方已茂经征至地且槽已经穴获得呈土地费批文宪并部世分平享整的泰土地应，约起为290亩（嗽见附渐图一佣）。B地块为夜未征用黄、未取锅得政府贺批文的独土地，赖与那里敢蒙村交急界的黄竹爬塘村约50册0亩土地响（见附刮图二）假。三、衰项目晌目标君及甲康乙双够方工锋作项目目透标为将根项目范畅围内的戚土地征嫌用并将再土地整泪理达到膏建设用哭地要求贩。甲方裁工作柔：1、甲青方负卫责办折理完割成上幸述范载围内踏所需洗用地位的征荣收（重用）屑、拆古迁、苏安置劣及建绕设项皇目立镇项等妻行政感审批忧手续垫；并唯将上绢述用箭地明穗确为甘政府唉储备取用地鉴。确难保项详目正芝常按分时施味工。2、甲方高负责项辆目的规拔划设计吉方案的婆设计、化报批、述审批工胜作。3、编制末土地平照整工程科的预结习算，委迹托乙方篇实施土教地平整均工程，搜并参与贴施工管煮理。4、组为织路遭网设协计及根编制微路网喂工程罗预结惹算，舍委托牛乙方糕实施秒路网范建设舌工程弯，并植参与塑施工宽管理欧。5、完复成土轰地审谎批手虑续和暑挂牌婶出让假土地维。乙方累工作榆：1、负责养征地、品拆迁、梳安置、岔土地平让整及路骆网工程饼建设的凑资金投坊入（包插括工程康款、可礼研、设娃计、环显评、招稍标、监药理、预住结算编喂制等所马需要的连费用）在。2、乙方殖作为代左建业主摄，负责B地块蛛拆迁折拆除奖施工卖、土少地平愤整、题路网害建设裂等施蒸工工明作。四、名项目焦投入呈估算本项略目一亏级开颂发综环合费释用预致算为贵：土系地征税用及峰开发铸成本雅为20万/亩。尼各地袍块投尊入估若算如烘下：12一级改开发跨土地柄整理营协议携样本②甲方在艘本协议键生效6个月票内签最订好坝征地则、拆供迁、糠安置燥协议应，并姿完成锋征地雹、拆卡迁、划安置刚工作析，代胞支付奴全部离补偿南款和您完成锤土地他平整婶、路戏网工尤程的桌设计当及预刑算编厚制送窄审工览作。③乙方溜在甲方涂完成B地块的抖工程投而资评审绳工作并骑取得批酬文后20日内，俱对B地块进杆行施工鸦。自开必始施工毁之日起决，乙方靠在18个月内牙完成B地块炮的土兼地平穴整及茧路网责建设忆。④甲场方在己本协紫议生道效12个月坑内完乔成部棕分土鹊地的奸报批言手续稀，24个月内孔完成全饿部土地筹报批手凯续，将做土地转胞为建设截用地。B地块兄的挂罩牌出眉让在镰本协掩议生衰效30个月内练进行，怜具体时密间可根被据具体若情况由慎甲、乙谷双方另茂行商定替。六、迅乙方辈投入市金额跟的核骂实与损认定1、A地块：姑乙方投喝入的58锁00万元粥。2、B地块合：总滚投入点金额冰为（1+2容+3+悟4+5李+6）1、本兰项目被的前蔽期费始用。材包括梢建议贡书、拐可研踩报告浓、设跨计、猴交通这评价棍费、谢环境挨评价疤费、掘地震谷影响知评价勉、地纠价评帅估费择、招喊标、帆监理殊、工对程勘饥察测妨绘、湾施工征图纸某审查望费、绪工程裳保险阴费、违预结银算编托制等土所需爪要的永费用箭以实辅际发醉生的悟数额滋为准怠。2、征地鞋和群众两房屋拆师迁、安往置费用印按相关宫法律法紧规测算感，并以询实际签课订的协帐议及应乐实际支烈付的费蔑用为准散。3、路网津及土地谊平整工喝程的投呈资额以廉经政府烂投评中萍心审定娱、审计乐部门最闭终审计守的工程峡结算为泽准。4、各种橡中介服糕务费、怒咨询服庄务费、板行政事型业收费展和本项蒸目1、A地块开撕发投入结估算：290亩x20万/亩=5碍80友0万元。其中征筑地、拆蹦迁、安狠置投入还约11匹20万元勺，“铲三通语一平归”投配入约贼为28昏00万，土朱地报批屯费用约适为140芳0万元，堡其他约48徐0万元盈。征地百拆迁画和报矿批以漂及部津分工刃程已缝由甲红方出岂资完匠成，叼经双记方协骡商由舱乙方龄出资580喷0万元给祸（还）艇甲方。纳部分未秒完成的首工程由意甲方继解续完成梳。2、B地块忠开发夹投入谜估算俩：50锤0亩x2炭0万/亩=1亿元其中，检征地、扇拆迁、摇安置投泥入约20帮00万元宜，“常三通振一平显”投庄入约喘为500盲0万，土该地报批蚁费用约闲为250则0万元倡，其吃他约50逮0万元。五、项霉目进度纽奉及时间逼安排1、A地块①在祥协议销签订铸后30天内乙积方支付20从00万元侵给甲禁方（葬乙方与在当遵地完屡成公仁司注辩册后军，通志过公结司转宵账）屡，余带款380烘0万元误在60天内坏支付少给甲翠方。②A地块未偷完成的愚“三通骂一平”枣工程继掠续由甲寨方在12个月内冰完成。③甲方握在12个月内博修通水克营村至A地块塞的道挣路。常（水区营大狮道）④A地块的载挂牌出殖让在本买协议生涂效12个月既内进线行，雾具体划时间佣可根酱据具令体情屋况由子甲、讽乙双障方另烦行商者定。2、B地块①B地块枕征地奇、拆阿迁、层安置恰、土摸地报现批等臭费用筛根据秒工作饮进度桶支付剂相应盛的款徐项。拨乙方泄接到园甲方患用款秤通知10天内削，应龟将所车要负炒责的纹资金垒转到梁甲方命指定姑的账洞户。34一级开规发土地较整理协兆议样本相关涉的税椅费以婶相关高收费绍标准脸为依斧据，缝并经泊双方封认定芝且以与实际究发生踏的数咸额为恶准。5、其他岔在本项学目发生沸的不可摇预见费上用以甲薪乙双方忠代表签开字确认戏的数额行为准。6、土劲地报惭批费孔用以乖实际角上缴匀国土座资源档厅和亦林业望等部枕门的嫌数额谁为准抵。3、A地块责的挂展牌出捉让在浮本协姨议生减效12个月内凑进行，扯如果超虹过12个月器未进节行拍轧卖的烈，乙漫方在A地块格所投虽入的58剂00万资金配按银行因同期贷阁款利息吃（作为麻财务成枕本）计姻入项目队总投资逃。B地块个的挂侧牌出帮让在偷本协亡议生乌效30个月在内进挽行，匆如果纹超过30个月窄未进岗行拍锐卖的猾，乙步方在B地块践上所炒投入滋的资据金按猪银行谊同期玻贷款镇利息维（作汗为财安务成揪本）或计入牛项目尤总投梯资。七、忘项目龟回购1、在怜项目服回购后过程务中，屯甲方蚂可分帐期分应批回摆购，屑同时碗将项核目用被地分槽期分挠批挂叉牌出仪让，述甲方婶以每侵亩不降低于45万元的陪价格挂跌牌出让幼项目用帮地，若感挂牌无剂其他竞朗买人摘夸牌，乙桃方可摘渣牌授让耳土地或墓双方另宫行商定铁时间重宗挂。2、总回渔购价的少计算：闸回购价=乙方投营入资金厦（项目难总投资慌）+（出捉让土淹地所咐得—乙方俊投入洒资金脑）×50腿%。分期喂回购的香过程中枯，每期刊的回购贱价可按篇当期的荒出让土昨地所得旱和当期比的投入锣估算（20万元/亩）怨计算获，即夫中途讯每期重回购扰价=该期乙嗽方投入肥估算+（该期逝出让土筑地所得—该期采投入依估算水）×50沟%。出烂让土齐地应用上缴餐给上隐级财载政及亏相关朴部门您的费即用由牌甲方阔负责顽。3、甲蹈方在窄每宗执（期施）土器地挂妥牌出钓让成征交并俩缴交存完出断让金惩后3个月探内将拥该期窑的回弊购价仅支付枪给乙旅方，悼当甲柳方将医合作丧范围捷内的廊土地搂全部记挂牌肤拍卖拆完毕厨并按妖约定铃将回歇购价李全部盖支付旦给乙汗方后苗，项亮目完嫌成回师购。八、附艇则1、本诞协议帜涉及旦的土灯地开申发均们要符辫合政昏府及脏职能坟部门朗批准死的规输划设挪计要报求，沫不得管随意披改变球土地腰性质屋、用够途和恨各种随规划耻设计猾条件蜘。2、本积协议闲一旦尼签署以生效正，甲膜方不碎得非改法单压方面爹取消摔本协茎议或舰者与牺其他慰第三商方签纯订协俯议范炮围内讯地块枪的土筛地整忆理及苦基础灯设施积建设薯协议它，否孝则视睬为甲断方违阀约，柄若双闪方协夺商无树效，抄乙方怖向甲汗方发洁出退拼款通械知书营，甲末方在鞠收到慢乙方旋退款太书后择一个埋月内靠须一桶次退怎还乙权方支旅付的盲全部雾费用赚及银烂行同倡期贷两款利各息，否并向同乙方培支付500万元舱的违结约金将。3、本多协议绸一旦档签署聋生效葬，乙泽方不袭得单亿方面迷擅自趟退出踢本协缓议，躲否则妙视为锡乙方赠违约物。乙构方自狐行承立担已耀支付温的全随部费讨用。4、如果讲甲方违及约又无你力在规径定的时坛间内偿真还乙方注全部费上用及违钻约金的句，可以林在本合成同约定岁的土地易范围内膛用等值府的土地笼作价抵笨偿给乙佣方。5、如熟果乙量方无矿能力失按本谜协议筝五.2宵.①款所候约定护的在闭收到抽甲方赛用款韵通知10天内将衫所要负朝责的资技金转到茶甲方指磁定的帐报户或者跃无能力腔按工程必进度支纪付工程聋款和相犹关费用慎的，视询为乙方美违约，少经双方孟协商无疗果，甲刘方可单骗方终止汉协议。56一级开哗发土地代整理协歉议样本一级唯开发源土地劲整理借协议秘样本6、乙方渠投入在续项目中打相对应剧的资金面要专款技专用，屈乙方有卫资金监掌管权。隙（监督伯形式双括方另行伪商定）7、由农于不御可抗搅力因医素造蒙成本缴协议今不能宋履行擦的，精甲乙登双方基不承脉担任祸何违统约责舱任。8、本瞒协议芦所指客金额妨部分省都以体人民派币作敢为计菠价单俘位。9、因执铺行协议使发生争威议，双辽方协商恰解决，杀协商不演成，可泼向人民天法院提跪起诉讼阅。10、乙泼方必百须在每本协华议签郑订一奔个月镇内防纺城区绞成立亲注册扒公司限（独夕立法烫人）淡进行齐开发僵，在组注册苗公司店未成连立之级前可聪以个轨人（禽自然辩人）务与甲树方签畅订协挨议，镇待公透司成忙立后糊由乙滔方（叙自然班人）抹公司扑（法箱人）快行使会乙方碑的权青利和屋义务液。11、甲挠方可竖指定厘（委溪托）闹其具赌有独弱立法悦人资湿格的隐（单针位）苹具体齿执行过本协注议，黎代表逢甲方法履行水。12、本协寇议经甲士乙双方的签字盖价章生效饰。13、本线协议梨未尽洋事宜屈，双见方另旺行签启订补胡充协历议，抗所签搁订的阶补充乱协议射与本绝协议暗有同衫等的棒法律梅效力昂。14、本协窃议一式戴六份，衔甲乙双序方各持地三份。甲方：年（签章侄）旬乙方除：（签侧章）法定惰代表锡人（亚签字遭）概法袖定代唤表人那（签触字）日期主：贤年涝月扰日醋日期麦：替年固月锡日7122436时间（傅月）首期款580蠢0万A地块拍臭卖A地块资化金回笼B地块征晋地款20距00万B地块将开工B地块诱报批聪费250光00万支支支收B地块江完工B地块拍偷卖B地块资蚊金回笼支付恢工程洲款支收进度本项略目时卷间节容点投资成本（项目总投资17，165万元，单位投资约21.727万元/亩）1.征地、拆迁、安置费用790亩4万元/亩31202.公司前期费用

2003.公关费用1204.土地报批费用（指标费）7905万元/亩39505.公共建设费（三通一平等）79010万元/亩7900

6.财务费用6，0008%4807.招商（营销推广）费用16，0001%1608.委托中介费16，0002%3209.公告费

1510.公司管理费16，0005%80011.不可预测费

100总投入17，165每亩地单位投入21.72741项目利朽润效益赶分析可售土地790亩土地售价50万元/亩（保守预计）销售总收入3.95亿元投资成本6000万元单位投资成本21.727万元/亩开发总利润1.5823亿元PPP公司分成比例50%PPP公司开发利润10485.67万元PPP公司投资利润率175%45项目扬开发喷土地购价值汽发展味进程杨及现奶金流诉量变兴迁规沟律图土地收妥益二级开术发资产经柏营市场豆检验建设定发展衰落或乌重建设定方岁向成熟与踩巩固阶段划莲分产出土地收赏益工程税捡收土地价滚格变迁碑规律投入A地块基楼础设施床建设回鸡购公司形疏象建设销售宣偷传区域珠运作墙费用基础堪设施筒建设销售宣态传--绕--基建投苏入与地他价增长缘瑞的关系辱曲线地价夜增长到符合滋边际陷递减躺规律基建周投入拖增长启动期（6个月）成长期（1年左右）持续殿发展庙期（2～3年）稳定期下一个泡周期土地惰收益B地块征恳地、拆砌迁、安殿置报批扔缴税基础设历施建设---裕----弓-43A地块形土地泊售价愧变化班利润犬效益锈分析可售土地290亩290亩290亩290亩土地售价45万元/亩50万元/亩60万元/亩70万元/亩销售总收入1.305亿元1.45亿元1.74亿元2.03亿元总投资成本5800万元5800万元5800万元5800万元单位投资成本20万元/亩20万元/亩20万元/亩20万元/亩开发总利润7250万元8700万元1.16亿元1.45亿元PPP公司分成比例50%50%50%50%PPP公司开发利润3625万元4350万元5800万元7250元PPP公司投资利润率62.5%75%100%125%PPP开发公拣司A、B土地一踢级开发萝总面积乖为790亩，绝则按服照以茫上通限算办告法，酬获取费收益劈燕如下埋表：44可售土地790亩790亩790亩790亩土地售价45万元/亩50万元/亩60万元/亩70万元/亩销售总收入3.555亿元3.95亿元4.74亿元5.53亿元总投资成本6000万元6000万元6000万元6000万元单位投资成本20万元/亩20万元/亩20万元/亩20万元/亩开发总利润19750万元23700万元31600万元39500万元PPP公司分成比例50%50%50%50%PPP公司开发利润9875万元11850万元15800万元19750万元PPP公司投资利润率165%198%263%329%按照60万元/亩的袭出让菌价，50%的分番成比贵例，碎则可罪获取1.5倘8亿元的测净利润峰。若5年开根发面汪积达300纯0亩，则奴仅从土敞地一级亩开发即康可获取仅高达6亿元的顾纯利润柄。45风险应池对策略政府风险同舟坦共济共创明谊天政策风险市场风险开发风险四大百风险感，如疏何预拜防和临应对栋？46市场风险风险等级应对策略没人买地★小步快跑先易后难先小后大多头开花快进快出借势营销土地售价低★★加大招商力度拓展市场渠道利用地方政府资源土地控制性放量房地产投资及高端市场需求萎缩★★拓展市场渠道拓宽区域范围改变营销模式加大宣传力度47政策风险风险等级应对策略土地政策限制规模化拿地★★以特殊合作方式拿地加快供地、推地速度★★加快规划进度，加大招商力度税收政策取消地方税优惠★★争取政府支持力度出台物业税★以差异化定位、规划和产品吸引客户销售政策取消预售制★加大土地招商力度和宣传力度48政府风险风险等级应对策略政府违约不按期支付资金★签好拿地协议明确政府违约责任设立公共账户政府换届★打通中央、省级政府通道，获取支持政府加大对竞争项目的扶持力度★加大政府公关力度以全新规划和营销模式打击竞争项目改变营销模式49开发风险风险等级应对策略建设用地少★★做好政府公关改变部分土地性质转化为建设用地一级开发品质差★整合优质资源做好工程招标加大监管力度争取政府支持力度农民安置出问题★★争取政府支持力度加快拆迁与安置进度建立联合指挥部，明确农民问题政府解决第五仁部分点：本这项目寨融资责模式50我们的岁运作方萄式土地含储备累机构一级以开发俱主体二级开鼻发企业金融机抗构或合泡作伙伴项目公灾司借款叉合同合作镜开发愿（股粘权）由一级夸开发主标体协调弃并完成阿与政府恋一级开层发项目课的具体者开发内轻容制定寇及前期妈资金投雹入；一级开顿发主体险为完成炭土地一藏级开发蚕项目，简投入部端分资金恰，专门届成立项符目公司着，由项量目公司熔直接进服行融资场，由一未级开发尘主体提佛供担保堵责任；项目公烤司与金吗融机构材签订借场款合同上，并承铜担相应姥的责任目和义务前；并由哑项目公林司投资爷人与金携融机构能合作开岛发；金融扎机构润将资混金拨播付给成项目固公司虾，由笛项目覆公司壤使用杆该笔脆资金垃进行手土地其一级脱开发骨；土地彻开发蛮完成外后，喂通过负招拍角挂方某式将姑熟地苗转让辅给二栋级开蓝发企芳业；运二级强开企步业企娘业将我土地集出让茶款支血付给慈土地始储备柄机构凤，再配由土溪地储废备机棵构支津付开缓发成睛本及贞分成扣收益知给项坐目公摘司；项目公站司将借金款偿还碗给金融滩机构，总并支付尾借款利菠息及股豪权收益废。第六醉部分滤：防碑城港沈城市赤介绍52防城港厚在北部辉湾经济托区的重税要性独特叔区位爷优势煮：北部嫂湾经净济区恭处于义华南童经济话圈，嘴西南上经济床圈和肥东盟否经济摸圈的拜结合帆部，丝式是中竿国西岁部唯横一的累沿海丙地区倾，是最便捷报的西南任出海大牙通道。是中取国对丝式外开姜放，么走向于东盟翠，走迈向世君界的姑重要惠门户丙和前寺沿。在国内蹦外经济炭、政治新中具有扁不可替鉴代的战钟略地位熟和作用睬！防城今港城朽市介拢绍防城陕港在拥北部肠湾经否济区枝的重俱要性防城检港城衰市介穷绍广西北叔部湾经秒济区地扎处我国奶沿海西普南端，膊由南宁尝、防贩城港擦、北朽海、雄钦州四市所宁辖行政暖区域组诉成，陆蹄地国土劫面积4.2铁6万平方公暑里，占阶广西土按地面积鼻的17.糊9%,20窝08年第总裤人口达13按00万人，狠占广至西总黑人口污的四分之私一！另玉林膏、崇出左两寻市的交休通、饰物流射列入学经济色区的课规划拼建设漂中统茂筹考续虑。防城屋港在连北部外湾经恭济区脱的重吐要性防城港拔城市介毙绍党中痕央，鞭国务辟院高脏度重织视广吸西北贿部湾误经济表区开越放开造发。20吊06年8月，胡锦涛瞒总书记盏在听取将广西工轮作汇报扯时，要栗求“广删西沿海缩慧发展应部形成新巨的一极漠”。“20昼07年全国垦两会“库期间，宴胡锦涛笼总书记需参加了偶广西代前表团审安议时强喘调，广狠西要”皇发挥好潮作为中浅国—东盟自铺由贸易歉区前沿柳地带和柜桥头堡汁的作用工，努力滴把广西退建成中尸国与东粗盟的区呜域性物肃流基地诵、商贸牙基地、斥加工制津造基地状和信息还交流中烦心，尤剪其是要刺加大力纤度，把金广西打集造成为敏连接多根区域的资国际通厨道，合揭作平台呜。20利08年春节辛期间，咏胡锦涛坡总书记段在考察抖广西工折作时，允强调广舞西要积斧极参与著泛北部怖湾经济笔合作，裤泛珠三讯角合作亲、西南绿地区协毫作等，寄加快广惜西北部角湾经济写区开放廉开发。防城港啦在北部文湾经济脱区的重童要性防城巴港城药市介分绍防城法港在孤北部费湾经散济区孕的重夕要性防城港扭依港而瓣建、因香港得名春。其货唯物吞吐口量是钦慰州、北完海港之粗和的2倍之多疏，占扰广西丑海关匀税收亦的70%左右所，是懒北部危湾的牌前沿企阵地腔是连晒接世知界的“桥帆头堡面”。如联今被誉逗为“中糖国西南侦门户，容华夏边推陲明珠保”。防城港物城市介士绍防城港锡的优势港口森优势—西南边等贸第一耗港防城港墨集装箱改码头已姥开辟了封东南亚贪、东北拍亚、中条东、欧俯洲等多涂条国际举直航或愈中转班苗轮航线旅，与世路界100多个国家、获地区的250个港直口通商通仁航，成之为中国忧与东盟巨贸易往吴来的枢扑纽港口厦，20巩08年港口挤货物吞忠吐量完似成56苏26万吨，占办广西才沿海碰港口录总吞趟吐量尿的70%。防城港野城市介萍绍物流散优鄙势全国唯火一可以尿船到船位卸载作饶业的防输城港二诸十万级贫码头防城港甜已经拥带有泊位36个，建成呈了全国教唯一的满硫磷专泉业码头膊，每小凑时卸率购高达20窜00吨，是勉非专泄业码辉头卸婚率的5倍；10号集药装箱抱码头愚是目漏前广毯西沿权海功寻能最党齐，鸭配套肢最好塌、效伯率最狼高的拉第三犬代集息装箱饮码头台；另泉外，客总投瞒资16.爪33亿元的18善-2帝2号泊惜位码狠头项舅目年歉底将傍顺利肥竣工糕。港谅口基迫础设轰施的遇完善法推动调了海移上物图流的重发展陡。防城港裁的优势防城港捷城市介弹绍贸递易衡优剩势防城港嗽与世界仍六大洲139个国家隐地区移实现愿贸易暮外来悄。其蛮中与拣欧洲垂、北伏美洲惕、亚绸洲之臣间贸笼易增漆长最源快，鱼分别码年增鞋长105探.3%、73.煮6%、58砍.6油%。中国—东盟自血由贸易醋区成立超以来，韵防城港旦市与东洲盟双边缺贸易持眠续迅速煎发展，20寇10年1-1倦1月与驱防城术港贸姜易额岂位居黑前三恶名的及国家捏分别腊为：越南桥、巴呆西、瞎美国。防城妙港的细优势防城贺港城撑市介明绍防城港锤在东盟获自由贸柄易区防城港叹城市介啊绍企沙很工业茫区江山半图岛度假秒区港口梦幻圣北部酷湾行政中饿心防城区本项静目地驶址（哥河西茎区）美丽的茂防城港防城港放城市介室绍防城港-北部湾篮畔崛起带华夏边堵