个人住房贷款的风险控制问题

1/8控制问题王娅信息管理与工程学院2009210751摘要：个人住房贷款业务以其风险低、业务围广、经营收入稳定的特点正日益受到我国各房贷款业务的风险也不断的出现，如何认识并防个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。本文主要从个人住房贷款的概念与个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究，对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述，并提出了相应的解决对策。关键字：个人住房贷款风险对策过2.7万亿元。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%，加上房了安全隐患资大量流入我国房地产业，具有流动量大、流动线路复杂、危害大、高投机性和高风险性等(三)银行个人住房贷款产品设计、业务流程控制和风险2/8对开发商、个人的信息掌握滞后，从而没有与时发现信贷资产的不安全因素。(四)来自房产开发商与个人住房贷款借款人的风险进一步加大的信用风险加大。少数开发商通过假按揭、假首付、假房价等手段将风险转嫁于商业银行，率有所上升，值得引起有关各方的警惕，并采取措施，履行责任，维护金融安全。(一)交易相对方的风险产作为抵押物，由于开发商营运、资金方面的问题，将会影响到工程的进度和质量，甚至形立起完善的个人信用制度，银行等金融机构在获取借款人相关信息的过程中往往处于被动地上访、建筑工人拦断公路等社会不稳定现象。开发商以购置个人住房贷款的名义，通过不正当手段套取银行信贷资金用于非住房交易的行为。金回笼的目的；或者借款人因其与开发商的特殊关系(如亲友、本单位职工等)相互串通，3/8并未将向申请的银行个人住房贷款用于购房，而是由开发商支配使用并按期替借款人还款。(二)银行自身经营管理的风险随着个人住房贷款业务量的膨胀，为了争夺市场份额以与加快办理速度，银行往往忽不充分，仓促发放贷款。因为有房产作为抵押，有关开发商的资质、财务状况、工程进展以抵押)，而忽视第一还款来源(借款人偿还能力)的做法，不但增加了贷款回收的成本，而为，如信贷人员为谋取个人利益，与开发商、借款人串通，不按规化程序操作，擅自简化贷款手续、降低贷款门槛，骗取银行贷款。还有就是过失性违规行为，如过分依赖售楼部，委形成全面、有效的控管，以致形成风险。(三)外部经济环境、政策风险个人住房贷款的还款期限长，宏观经济趋势和经济周期的变化将引起房地产市场的波动。当房地产市场行情低迷，公众的购房热情减弱，作为担保的房产价值大幅降低，会对银“被执行人与所扶养家属必需的居住房不得拍卖、变卖或抵押”，由于我国尚未形成比较完(四)流动性风险限较长,最长可达30年,而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金,银行的居民储蓄存款期限最长却只有5年,以短期的资金来源发4/8放长期的个人住房贷款,这就不可避免地会出现“短存长贷”现象,银行势必要承担一定的期款风险的对策(一)从银行方面来讲1、完善对贷款人的资信评价相互套现还款的现象。2、发展住房贷款证券化住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能①提高银行贷款资产的流动性，使银行的长期贷款得以流动，从根本上解决了“短存长贷“的矛盾；②促进金融产回领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。(二)从政府方面来讲1、建立健全社会信用体系，完善个人信用制度目前，我国已经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库，截至2007年8月底，企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案，个人信用基础数5/82、建立和完善个人住房贷款担保、保险机制抵押贷款担保与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险，特别是信用风险。首先“，必要参保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。”为中低收入者提供保险。”3、为个人住房贷款的证券化积极准备，要在我国广泛推行和，住房贷款证券化可先在这些地区展开，在实践过程中应找出不足，不断完善运作机制，待条件成熟时再向其它地区推广。4、健全法规,完善社会保障制度。通过修订和完善房地产抵押、担保法律制度、房地产转让和预售法律制度,通过制定物权法、个人破产法、社会保障法等法律,可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明,减少以致杜绝抵押住房存在的权利瑕疵,保障抵押权人合法处分抵押住鉴于我国住房制度改革和法制建设的渐进性，住房消费信贷风险产生因素的阶段性特征，我们应遵循综合配套、有效联动原则，构建全方位、多层次的“四位一体”的住房消费信贷风险防体系，以充分发挥关键防机制和重点防手段的作用。(一)我国住房消费信贷风险防体系的基本框架根据国外经验并结合我国实际探讨构建我国住房消费信贷风险防体系的基本思路，可以从住房消费信贷风险的作用机理出发，分别从四类市场主体角度加以考虑。控制，承担了部分风险。因此，根据借款人、贷款银行、中介机构和政府这四类市场主体在个贷业务中的地位、作用来搭建个贷风险防体系框架是较为现实可行的。手段的风险分散机制以与体现政府参与和保障作用的风险监管机制这四个方面容的有机统一、相互协调的“四位一体”的风险防体系。制、监管和分散风险方面的优势作用，从而最大限度地防住房消费信贷风险。(二)“四位一体”的个贷风险防体系的主要容险目的，这是整个“四位一体”的个贷风险防体系构建的基础。重点在于进行贷款工具创新和强化风险管理制度。系得以完善的重要条件。 (三)建立我国住房消费信贷风险防体系的具体对策建议方面的参与并采取一系列衔接配套、切实可行、易于操作的对策措施：(1)建立个人信用制度，完善风险预警的基础条件。个人信用制度建设主要包括重树个人信高个人信用材料的真实性；因地制宜地设立个人信用评级标准。(2)健全住宅市场体系，完善防个贷风险的市场环境。应进一步健全完善一级市场，拓展个住房抵押保险机构和住房置换机构。(3)贷款制度创新与操作环节规并重，提高银行风险管理水平。创新贷款制度安排和规个贷6/87/8三是建立风险监测预警系统。主要通过量化测定房产价格水平波动情况下贷款成数和无抵押达到各项贷款总额的20％定为警戒线。四是完善部管理制度，加大监管力度。应根据《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》和资产负债比例管理、风险管理要求，建立风险补控体系，健全信息反馈制度。高公积金运行质量和积极发展住房储蓄。(5)建立政府参与机制，提供信用支持和监督约束。可建立国有独资的国家住房置业担保公与政策性保险公司共同承担和化解风险的协作关系。也可从目前国有商业性保险公司中撤出建同业公会，加强行业自律管理。(6)完善政策法规体系，建立法律制度基础。一方面，政府要完善包括贷款政策、抵押与抵押权让渡政策、金融担保、保险政策、证券化政策以与住房信贷发展规划等在的政策体系，另一方面要完善现有法规体系，提高可操作性，加大执法力度，严肃查处违现行为。当前法律政策保障的重点为：拓宽资金渠道，提供债权保障和降低贷款机构运营风险。五、小结本文主要从个人住房贷款的概念与个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究，对我国贷款风险问题有一定的指导作用。8/81.吴俊宇.对个人住房贷款风险管理的研究[J].财经视点,2009.2.婉.论银行个人住房贷款风险与对策[D].