中国房地产市场现状与发展趋势

中国房地产业发展现状与趋势分析目录中国房地产行业现状第一节当前存在的问题第二节问题对策分析第三节未来的发展趋势第四节总结第五节content第一节中国房地产业发展现状伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约,我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很好的作用,但也有不少问题没有解决好。房地产市场始终保持较快增长速度，并取得了理论上的发展成效，但此同时，各地商品房价格的持续快速暴涨、投机炒房行为泛滥、以及房地产市场监管不到位等问题层出不穷，严重影响了我国房地产市场的健康长效发展。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施,我们进行以下分析。

房地产现状从以下6个方面分析612345新开工面积及增长率土地成交情况房地产金融政策二手房交易状况各城市房价收入比空置率2017年，房地产市场在调控的持续加码中出现下行趋势，各主要指标出现分化，具体来看：全国房地产开发景气指数连续小幅增长；房地产开发投资增速较前3季度继续平稳回落；全国房地产开发企业到位资金增速较前3季度有所回升；房屋新开工面积增速较前3季度小幅回升；土地购置面积增速较前3季度继续提高；全国商品房销售面积和销售额增速持续回落；全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。

参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》全国房地产开发景气指数保持连续小幅增长，全年“国房景气指数”始终稳定在100点到102点之间的适度景气水平上，房地产市场运行平稳。国家统计局发布的数据显示，2017年12月份“国房景气指数”为101.72，比2017年9月份提高0.28点，比上年同期提高0.71点。

1.1房地产开发景气指数分析2017年全年，全国商品房施工面积增速虽较前3季度小幅回落，但始终保持正增长，各月累计增速稳定在3.1%左右；房屋新开工面积增速较前3季度小幅回升。国家统计局发布的数据显示，2017年1-12月，全国商品房累计施工面积781,483.7万平方米，同比增长3.0%，增幅同比回落0.2个百分点，比2017年1-9月回落0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积536,444.0万平方米，同比增长2.9%，增幅同比提高1.0个百分点，与2017年1-9月持平；房屋新开工面积178,653.8万平方米，同比增长7.0%，增幅虽比2017年1-9月提高0.2个百分点，但同比回落1.1个百分点。

1.2

新开工面积及增长率国家统计局发布的数据显示，2017年1-12月，全国商品房累计竣工面积101,486.4万平方米，同比下降4.4%，而上年同期为增长6.1%，2017年1-9月为增长1.0%。其中，商品住宅竣工面积71,815.1万平方米，同比下降7.0%，降幅比2017年1-9月扩大5.1个百分点，而上年同期为增长4.6%。1.3

土地购置面积增速继续提高2.1二手房现状分析数据显示，2017年3+6城市群的26城二手房成交总额为3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比20.4%。3+6城市群的26城二手房共成交188万套，占全国的48.4%，其中核心6城最高，为15.7%。比较发现，三大城市群以价格贡献为主，6大核心城市以成交量贡献为主。3+6城市群二手房市场发展好于全国。主要表现在，一是二手房成交量降幅低于全国。2017年全国二手房成交量同比下降23.8%，3+6城市群成交量下降18.6%。二是二手房在房地产成交中的占比较去年上升。2017年全国二手房市场成交额占比较2016年下降5.5个百分点，3+6城市群二手房成交量占比较2016年上升2.7个百分点，其中内陆6个核心城市上升3.8个百分点。尽管2017年居民端资金面持续收紧，我们预计2018年一二线城市居民端资金面边际放松空间比较大，从而为一二线城市需求复苏提供较强支撑。（1）一线城市住房按揭贷款的发放速度近期明显加快，贷款利率也较为平稳，北京首套房按揭贷款利率从2017年三季度的基准利率上浮10%到现在的基准利率上浮5%；（2）信贷分配发生结构性变化，有利于一二线楼市额度的释放。相较于价格快速攀升的三四线楼市，一二线楼市由于处于平稳期，相对风险更小，预计2018年信贷额度将偏向一二线楼市，从而向需求回暖提供支撑。对于大部分一二线城市，由于调控政策对需求的抑制，2017年成交量整体呈现较为明显的下滑态势，预计2018年需求将逐步释放。经过了2016年10月以及2017年3月的两轮密集调控之后，2017年大部分二线城市的成交量出现了明显的下滑。随着调控政策持续，前期受抑制的需求有望在2018年逐步释放，而在整体供应预计较为充分的情形下，2018年一二线楼市有望出现“量升价稳”的情形。

3.1

房地产楼市成交情况

3.2重点城市多数成交面积成交量下降

住宅土地投资强度在2017年有较大提升，预计2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。我们通过住宅土地成交金额与住宅销售金额来衡量住宅土地投资强度，2017年大多数城市的住宅土地投资强度明显提升，意味着2018年住宅量供应相对会由较快提升，在供应充足的预期下，2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。3.3为提升楼市价值所采用的经济政策在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是提升城市价值的关键。与一线城市控制人口的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、南京、西安等通过政策支持加速人才引进，这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产市场带来了充足的需求，发展城市经济的同时也提升了城市楼盘的价值。

4.1房价收入比房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不仅反应出各地购房的难易程度，也折射出房地产行业的发展情况。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区，但由于我国统计口径等原因，计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确。报告认为，根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在属合理区间。此次统计数据显示，在百城中，最高的为34.9，最低的为4.0，包含保障房、棚改房口径计算出的平均值为7.2，不包含保障房、棚改房口径下的平均值为8.9。深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成为购房难度最高的城市，比第二名上海高出近3成；上海、三亚、北京、厦门等4城房价收入比均超过22，相对偏高；呼和浩特、包头、湘潭、株洲四城位于末尾，均低于5。《全国百城房价收入比研究》报告显示，2017年上半年：深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成为购房难度最高的城市，至于去年以来人人高呼房难买的西安，房价收入比为8.1，在100个城市中位居41位。此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收入比越严重百城房价收入比分化明显，虽说大中小城市的均衡发展是奋斗目标，但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区。不同的城市发展基础，导致城市之间的房地产市场出现了日趋明显的分化，房价也在不断拉开距离。

4.2

百城房价收入比

4.3

房地产楼市成交情况

某招聘网站发布了《2017年夏季求职期平均薪酬城市分布》，数据显示，各大城市的平均酬薪都在6000元以上以西安为例，西安的平均薪酬才刚刚过6000元，而根据数据显示西安平均房价是9899元/m²。看完这组数据，有人会说，又拖了西安工资的后腿，也有人会说，工资永远追不上房价上涨的速度。2014年底，央行降息连续降息降准，各项利好政策频出，加上资产荒等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来的最高值，部分区域市场泡沫浮现。为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。综合以上原因，预计2017-2018年全球房价上升趋势或将放缓，房价收入比趋稳。4.4房价收入比将逐渐成为城市房地产市场发展潜力的重要指标

上海、北京的人口增速较低。房价收入比过高的二线城市会降低对优质产业和人口的吸引力，使得房价缺乏足够的支撑，在供需整体平衡的情形下，房价下调的压力较大。根据空间家的数据，大部分二线城市的房价收入比处于合理水平。5.1房地产金融政策

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时，短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。此图是我国房地产金融实施政策的目标5.2地方因城施策，调控政策分化明显1以城市群为重点，保障市场稳定运行2创新限售模式成新一轮调控升级主要手段3供给侧同步调整，增加有效供应4强化房地产市场监管5.2.1以城市群为重点，保障市场稳定运行以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围。在“房子是用来住的，不是用来炒的”导向下，2017年各地政府积极深化房地产政策调控，力度不放松、目标不动摇。截至12月底，90个地级以上城市（约200项政策）和35个县市（约41项政策）出台调控，海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。从政策出台时间维度来看，2016年3月以来，有三次地方强调控期，2017年3-5月是政策密集出台高峰期。2016年的调控城市主要是一二线热点城市，而今年以来，从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变。上半年，长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策；下半年，三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。总体来看，以城市群为主体，中心城市联动周边三四线协同调控的城市群调控场已经形成。京津冀城市群：环京、环雄安限制力度最为严格，调控政策向山东城市群三四线城市深入环京周边多个县级市密集收紧。3月，北京调控进一步升级，非京籍纳税年限由5年调整为连续60个月，同时将商住纳入限购范围，将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求，购买非普通自住房不低于80%。政策升级后，北京首付比例已达到一线城市最高水平。长三角城市群：中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持续深入。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限。中心城市收紧调控同时，其周边三四线城市也连续收紧。上海、南京、杭州周边城市调控。珠三角城市群：环广州深圳、海西城市群、海南等几大城市圈协同调控。环广州、深圳周边城市调控加码。3月，广州限购升级并扩大限购范围，深圳对商办进行调控。随后，环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中，针对非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限，东莞、中山、江门、佛山实施差别化政策；珠海最为严格，提高至5年，并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围。厦门连续出台政策升级限购门槛，限制本市单身人士购房，将非本市户籍家庭纳税或社保缴纳年限提至3年，并要求通过赠与方式转让住房后再次购买住房需满3年。中西部城市群：中心城市调控升级，周边三四线城市跟进调整。中西部地区出台调控措施的城市数量进一步增加。长沙、赣州、兰州、贵阳等在2017年新出台调控政策的城市，均在8月末以后继续调控升级。南昌、南宁、成都、西安、武汉等结合此前调控力度，进一步升级调控政策，其中西安在一年内5次调控加码。湖南省从全省进行调控，就省直公积金贷款实施细则内容进行了更新，确定合理贷款期限最长不超过30年，最高贷款额度不超过60万元。针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出差异性。5.2.2创新限售模式成新一轮调控升级主要手段通过限售抑制需求成为重要方式之一。2017年，地方调控密集出台，继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。3月24日，厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线深入，至12月末，全国已经有超过50个城市实行限售措施。从限售年限来看，限售分化为2年、3年、5年，甚至有特定地块10年限售，大部分城市限售期为2-3年。保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，除限取得产权证满2年方可买卖外，还新提出对通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》未满10年的，不得买卖。此外，珠海也四宗推出10年限售地块。从限售范围来看，针对不同户籍性质、住房性质及城市内部不同区域等方面做出不同限售规定。部分城市如北海、德州、聊城等均对本地和非本地户籍居民售房设置了不同的“禁售期”，政策对非本地户籍购房的住房限制转让年限较本地户籍更长；威海、泉州、南通启东、保定白沟新城主要针对非本省户籍居民进行限制；西安、沈阳则对购买新房和二手房作差别化限制。另外，南昌针对“三限房”做出5年限售的规定；石家庄将限售政策扩展至经济适用房领域，以2017年5月1日为时间点，规定取得预售证或建设规划批文在2017年5月1日前的，购房人在取得不动产权属证书满2年方可上市转让，在这之后的则需满5年方可上市转让。2017年个人限售城市一览-城市限购全面限购厦门、广州、青岛、保定徐水区、东莞、福州（五城区、闽侯县、长乐市、闽清县、福清市）、常州、海南全省、承德、济南、六安、芜湖、无锡、嘉兴、泰州、重庆（主城区）、襄阳、岳阳、昆明（呈贡区）、太原、绍兴、宁波新购买住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。惠州、南京、成都、郑州、开封、张家口、长沙、贵阳、东营新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。石家庄新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。部分限制海南全省居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让。海口、三亚、陵水、万宁新购住房须取得不动产权证满5年后方可转让。德州、聊城、菏泽、滨州本市居民新购住房自取得产权证书满2年后方可上市交易，非本市居民新购住房自取得产权证书满3年后方可上市交易。珠海新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）。特定地块土地出让条件10年限售。西安、沈阳在规定区域范围内购买的商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易；购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。5.2.3供给侧同步调整，增加有效供应优化土地供应机制，提高土地招拍挂限制。1月12日，全国国土资源工作会议指出，对保障性住房用地应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。4月1日，住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。5月10日，国土资源部印发《2017年全国土地利用计划》，规定对房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。地方积极响应中央政策。北京发布《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，规划未来5年供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。同时，各地土地拍卖的方式也普遍采用了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、竞配建、竞自持、限销售、摇号等模式，严防高价地扰乱市场预期。5.2.4强化房地产市场监管强楼市监管力度，规范市场交易秩序。上海、南京、长沙、成都四城开启公开摇号购房模式。针对房价管控，无锡、徐州加强市区商品住房价格管理，规定在限期内不得调价，滨州、清远、开封、六安则对备案价格浮动区间进行严格规定。武汉要求全装修住房实施分段限价，严控开发商通过装修变相涨价。佛山对超过区域新建商品住房销售价格备案标准的商品住房项目，影响区域房地产市场平稳健康发展的，暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房销售备案。开封对房价过高、上涨过快的县(市)政府，提出要适时进行阶段性限购工作；针对规范房企，泰州、赣州、北海、洛阳对哄抬房价、虚假宣传等侵害消费者权益的行为加强监管，严肃查处商品房销售违法违规行为。青岛禁止强制捆绑车位储藏室销售。无锡要求严肃查处“首付贷”及其他资金违规进入房地产市场的行为。临沂调控政策提出，建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购买土地。内江加强房地产预售、资金监管。扬州、亳州常州、对违法违规的房地产开发企业，一律纳入不良信用档案；针对违规购房行为，威海、承德泰安、临沂、德州加强商品房预售监管。南昌开展房地产开发和中介行业整顿规范工作。东莞严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为，加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核。南通严禁期房转让。加大联合惩戒，维护住房公积金购房贷款权益。5.3严控挑房地歪产金视融业扶务，阻加大踩监管彼力度膀防范聚金融柱风险1、击中央帅强调管维护屑金融昼安全酸和稳紫定，见促俯进金弱融财致税改柴革持约续推渣进货币浑政策窑强调牛注重样稳健酱中性启。中棉国人继民银鹊行工水作会辣议强士调，迎要沫保持况货币宾政策英稳健遇中性颤，综适合运血用多涨种货议币政虎策工圾具，越调节冷好流宣动性泻闸门神，保兄持流遭动性绑基本久稳定纵。在举北京垄举行欧的中熟央经讯济工镰作会泽议提扁出，途2镇01浇8敢年稳优健的猛货币纽奉政策粘要保秧持中免性，互管住牧货币超供给映总闸俩门，庆保持轮货币抚信贷碍和社吉会融隙资规悉模合夜理增润长。加强金健融管控捆，防范席金融风滑险。积极推截进金融碰财税创与新改革雅。随陶着租售肝并举住羊房体系长的推进丧，与其涛配套的亩金融改迁革和工首具也实释现了重摆大突破床。1渣0月诱23顶日，棉国内首护单央企激租赁住慰房R脂EIT寺s、首洋单储架孝发行全REI恰Ts—桃—中联盘前海开驴源-保庸利地产衡租赁住胁房一号搅资产支平持专项糠计划获莫得上海张证券交展易所审鹅议通过用。产品惜总规模朝50柔亿元如，以保吨利地产发自持租狂赁住房缩慧作为底吉层物业烦资产，粱采取储树架、分质期发行烛机制。2、箭从金条融领跪域加编强楼扎市调饼控，型全面灾收紧韵房地打产资散金端圈口中央部框署规范占购房融韵资行为摄，严禁悬违规提响供购房圈首付融饼资。锯在房地数产调控虾升级的看大背景振下，监猫管层对镰资金违房诚规流入巨楼市进蚁行了严雅控。住脸房城乡供建设部巷会同人疼民银行冬、银监善会联合剃部署规途范购房里融资行锦为，加起强房地赵产领域封反洗钱室工作，挎要求严字禁房地档产开发击企业、阴房地产假中介违中规提供科购房首仔付融资率，并要匹求银行鸭业金融阔机构加哪大对首电付资金坦来源审隙核力度廊。明确签严禁“狐首付贷意”，强草化对个文人综合带消费贷涉款、经懂营性贷灰款、信什用卡透饭支等业醒务的额挑度和资晚金流向廉管理，陕严禁资侍金挪用乞于购房踪蝶。从金嗽融领域漂加强楼望市调控骑也成为朽地方房宫地产调熟控重要柔措施。敬从已燃出台的暑相关政盖策来看肆，金瞧融口从吉企业投昏资和个穗人消费催两个端省口发力为，加强穿金融特雁别是信报贷管控库。投资披端：加晒强企业袜投资风乖险管控井，不断剖警示金殿融风险语。中国斗人民剑银行车广州循分行购、中维国银剑监会软广东侄监管罚局联米合发造布《顽关于爬消费夺贷管弊理、化防范倡信贷勒资金奴违规寨流入生房地疼产市榆场》铃的通慈知，完指出奇严禁瘦个人格消费诞贷款祝资金扛用于居生产仅经营低、投恒资及餐支付尤购房秒首付何款或感偿还循首付管款借连款等惊行为范，不鄙得发荡放无睁指定母用途爽消费但贷，肯个人每综合传消费攻贷最掠高额毁度不葡准超奇过墨10劳0横万元赵，最颗长贷石款期烈限不肯得超部过案10争年喊，对续已抵睬押房安产，谎在未斑还清泽全部粱贷款朝前，夏不得叫再次桃抵押其贷款位。5.源4住房岛制度枣建设番逐步关完善坝，从庭顶层区设计改到实逼际落艰实过梦渡1、菠加快规住房爱租赁这市场峡发展闻，推候进租工购并骑举住种房制能度建护设住建部歼、财客政部明董确租赁杀补贴具姐体政策敲，各地睬要结合文当地住晃房租赁些市场的柔租金水税平、补渣贴申请裤家庭支睡付能力咽以及财脂力水平来等因素耕，分档绝确定租可赁补贴蜻的标准垂。从罢试点实拴施方案忧看，各谨地均从饲保障承惯租人权宝益、供差给、金增融、财煎税、监斗管等方景面进行粥细化。瞒同时，师北京觉、上海乱、无锡览、烟台符、铜陵捷、洛阳左、海南伸、云南馆、江西扶等省市禾虽未列因入试点健，但也酷出台保流障租赁骑、积极位探索建早立“租撤购同权病”制度肢等措施学。其丸中，北注京租赁蜡新政首迁次对保神障承租险人权益患享有更摊多均等菊化城市阿服务做倾出具体及规划，嘉平衡贺租房与适购房的阿权益性枕鸿沟。2、德北京疑共有浸产权僵住房送管理康条例才正式储落地雁，楼申市“钻回归坚居住辈”更溉进一萌步规定其治供应对掩象为符过合本市弄住房限富购条件屿且家庭星成员名告下均无搭住房的领家庭，枯单身应意当年满折30储周岁射，离异歌的应满励3渐年；对常非本市块户籍的捧“新北袖京人”偿分配比策例应不具少于橡30%在。选址嘴方面优僻先安排即在交通导便利、柔配套设宰施较为脑齐全的嫂区域，旋推动就符业与居殃住的合源理匹配掩，促进叠职住平拌衡。共绵有产权缩慧住房在盲落户、钓入学上区和购买农其他普挣通商品撤住房政半策一致级，同时亚也对转及让提出始限制，要政府所屋持份额迁暂不出吴售，强穿调优先醋满足刚蔑需，进夏一步稳灰定社会路预期，笛促进住交房回归惭居住属酷性。201悲7年女出台住杨房租赁伶扶持政趁策城市划一览5.粒5户籍、帝土地等锣改革稳料步突破旗，加快凯推进长骨效机制田建设1、深杨化户籍抽制度改颜革，些推进新写型城镇壶化建设国务院认印发《麻国家人诞口发展辩规划（具201泽6—2印030患年）泪》，提龄出优化驰人口空更间布局赤，加快青推进以漏人为核他心的城途镇化，做引导人弯口流动夜的合理粗预期，美畅通落亚户渠道催，到圣202危0年实堪现1贼亿左宵右农业梨转移人援口和其芝他常住爹人口在赴城镇落傅户，全请面提高脏城镇化策质量。2、土鼠地改革件持续推策进落实老，加刘强土地五节约集窄约利用对全搭面开虹展完傅善建匠设用甲地使不用权锣转让乏、出的租、袖抵押白二级悼市场锈试点含作出裤部署跨，要奖求到寨2谅01爹8主年年民底，耀在相画关地界区建奖立符融合城仅乡统搜一建坟设用侄地市姜场要半求，改产权捉明晰音、市上场定奴价、持信息枯集聚四、交饭易安填全的砌土地子二级哀市场匙。3、租深化浑区域乞协同羽发展艳，炊构建滔一体拨化发迈展新您格局加快培捆育特色激小镇，摊助推新谱型城镇寨化发展嫌。1悲月聚18伪日国务拜院新闻挣办公室四召开了掌改善农罩村人居钻环境工孟作进展愉情况的板新闻发纹布会，眉指出未芬来特色凝小镇将策坚持有经重点发脆展、有全条件发晌展，有故特色发惨展。4、塞扎实感落实蕉新一衡轮棚爸改工誉作，的稳国步推为进新党型城摆镇化穿建设棚户区兼改造有丙序进行购，货刑币化安锄置工作昆大力推眉进。1狼月昌10钩日，趁住房城貌乡建设贯部、财盒政部、特国土久资源部颂印发《烛关于进虽一步做然好棚户注区改造笨工作有列关问题束的通知打》，强飞调要加溉速推进脑棚改，垃依法依训规控制痒棚改成湖本，科夕学规划励棚改腾邮空的土呆地，注阻重配套碧和环境延建设，增优先安理排出让悠棚改腾抢空的土观地，同翠步推进擦产业发强展。6.1空置砍率空置率哀指空置母的房屋矿面积和娘总房屋械面积的滔比例，升是衡量杨房地产美风险的飘重要指色标。一筒般分为族自住空唐置率和晓出租空揭置率。鲜后者对图投资影级响较大乱，以下塔关注的下都是出潮租空置倍率。空置率旱越高，米房屋使岸用率就佛越低，彻房屋泡用沫越大误。按照掌国际常载见的标沃准，空件置率1滴0%以磁下为较绩合理区床，房屋炼供求基肚本平衡牢;10锐%-2腐0%之遵间为危忽险区间徐;20荣%以上揭为房屋饼库存严爸重积压融。许多桂中国勿人到贩海外唉购置像投资哑房后歪，多冻半会宁用于换出租蜂。房毫子不某是自辜住，低就是喇出租援，否崖则就食算闲的置、慢空置宝。因傍此，肢考察称空置华率能昂为大乌家出身海投哀资提键供一沸定参寺考。大体流来看衫，全扎球大俗城市词住房脏空置旱率较驶低的近有：局纽约肤、西笛雅图杠、洛的杉矶厚、旧袋金山链、悉严尼、萌墨尔坡本、今温哥管华、急多伦倒多等惕。这哗些城膜市房渗屋租液赁市绘场健臣康，份房屋膜利用缎率高耕。6.2中国与愈美国空重置率的总对比根据美义国人口务普查局咸的数据采，20佛17年餐第一季骂度最新复的全美椒出租空酿置率为至7%，字而自住亚房空置型率则降跨到1.摊7%，尸低于2甜016折年第四闷季度的翻1.8液%。中国家展庭金融理调查与障研究中获心调查者显示，补201铁3年全帐国城镇早家庭住哄房空置书率高达贩22.蕉4%，胡其中六禽大城市搜空置率滩分别为六大城市空置率（%）重庆25.6上海18.5成都24.7武汉23.5天津22.5北京19.5其他三线城市23.2腾讯钥与中另国房龄地产培报等淘机构础联合天发布洗的《面20添15浪年疑5攻月全饼国城虹市住昨房市炒场调拘查报陷告》格显示馋，中肃国主锣要城玩市的泊住房键空置伟率整败体水弱平在盈22板%至培26切%之赖间。产目前组一线以城市毁空置派率2尾2%锡，二杰线城师市2悠4%迹。国飞内大盼城市炕的房彻屋空刚置率续都不骨低，刑许多僻数据拜都显唉示已膜超过胆国际门警戒安线2利0%析。整皇体来党看，统美国芽房屋龄空置其率较辩健康庆。第二节浙我虫国房地沸产金融宅发展过血程中存圆在的主坦要问题3.急获取沉土地饮存在只问题2.经济环麻境因素炉在影响旅着高房筝价1.金融融柿资方面形存在问表题4.中低档银普通商臂品住房组开发欠煌缺5.市场的捷调节机观制有缺率陷1.金融正融资贝方面欧存在轿问题金融斗融资膜问题房地产办行业是蹈典型的顿资本密还集型行仇业，开炭发资金滴需求庞辱大，内涝生性融跃资较为庙贫乏，啦外生性旅融资依编赖性强问，仅依踪蝶靠房企瓣过往经循营的利规润盈余债无法满换足实际奏需要，位资金运镰转在房现地产经叼营运作蔽中起着口十分关谁键的作紫用。房条企的融收资方式董非常多含元化，馒创新的抵融资方瓜式也层薄出不穷神。从房康企传旧统的君融资耳渠道安来看票，房掉地产辽新增齿贷款价仍然仿是房沫企最墓主要秤的融望资渠搂道，应在颠20井17罩年脑整年碍地产馋严调仆控背讨景下锋，房啊地产社新增窜贷款悄规模渣有所杂下滑截。房地排产市销场严槐调控违和金企融监短管风护暴下衬，房子企银规行贷忠款、拴公司消债、渣股权障融资副等融璃资渠茅道的仙融资奥规模晋纷纷绳缩量炮，1薯7朗年信弟托仍谷以其锅灵活挑的融普资方凭式满景足着婚房企罪的资拉金需春求，脏境外揪美元锅债和牺A发BS绑等胳渠道梯也为影房企等融资沟提供闹了可荐能。烫但是猪当前夺调控储和监每管背毅景下废，前恼进的计道路琴险象杰环生帮，大刷规模烫高成灰本加鞭杠杆蜡的房稀企风错险大支大增词加。201宣8年反房企债价务到期涉量大，称刚性支希出压力师大，但澡是筹资拣难度却燃大大增渡加，房取企多元清化的融杯资渠道辱受限，陕未来将寺如何融伯资加杠岔杆？对梁于表外吧融资规瘦模较大揪、获取共银行贷捉款较为拦困难、纷融资成拔本较高咱的房企香，20受18绘年的再贼融资压盛力进一末步加剧芝。房企廊信托蜜融资询规模赵和收饱益率荣（单古位：险亿元会，%然）纵观耐我国父房地太产的跌发展析历程臣,在竖每一姿次房搂地产刺市场狐的升闪温背捕后,笛都是宿由于秧经济生的高默速发殃展而辨催生争的。当现在示,中减国经骆济受浮到金歉融危龄机影资响之划后,龟经济塑开始饰全面剖复苏尺,这抱也会眠带来互房地饱产的骨进一供步繁姓荣。侄随着前经济西的复懒苏发聋展,取这样姜就会垂对工断业用尺地、许写字累楼物锡业的锐需求必有所乔增加优,市阳场需勤求就埋会受机到更在大刺判激;功同时侵,伴浑随着垃经济谷的持吴续增悦长,哨人民漫的收嫂入会农不断拴增加痒,使戒得这尽些潜誓在的嗓对住堵房的疑需求兵逐步研转为雁实际辰有效炭需求幕,影耍响着犬人们粱的购伶房需观求。在获取瓦国有土晒地使用狡权时时要有违规眉现象发辰生,就艺是在出锣卖土地护方面,冻也存在兆滥用土护地资源真、非法掘侵占农狱业用地捞,这样云就会致净使房地吼产开发奔加快。带尤为严圣重的是卷,有的讨开发商赖使用暗含箱操作嫌的手法胃,通过邮种种方短式,低景价获得倦国有土倒地使用膀权,造横成土地词资产的纪不断流望失,扰克乱了法勺律框架扒下的招劝标购地辩秩序,叠助长了难行贿受甲贿不正右常的风烧气,更闻重要的蛙是损坏策国家的漫土地储侄备,进指而危害营整个国琴民经济萝的可持中续发展址。3.获取土腾地存在秒问题2.经济环涉境因素妨在影响桐着高房药价在房地条产业的论发展进蔬程中,沟一些房资地产开消发商出篇于追求务利润的柏需要,副会去盲忌目开发递高档商甚品住宅削和别墅至群等情掩况,这彻样就会不忽视对妥中低档洪普通住勇房户的愁购房需捏要,造伟成房地吨产开发老比例失丘调,一狱定程度僵上造成而经济适迹用房的粒开发出起现空档台。住房完结构上昌的供给讯失衡,贪一方面哪会使房逼价不断建攀升,勇催生房级地产泡渴沫,不拴利于房煮地产行末业的稳提定发展册;另一长方面,拿普通群翠众对中收低档住裁房的需加求不能肉得到满汇足,就垮会激发垃普通大胜众的不夸满情绪护,造成炼社会的枣不和谐沿。在房地发产业的唱飞速发验展过程口中,市涌场的调社节机制荡日益暴陈露其缺柏陷。在烈利益的窑不断驱惜使下,咏许多房魄地产开大发商由幼对合法斜经济利容益的追伴求演变甲为对暴霉利的追捕逐,导浸致某些恢地区的拖房价非浙理性飞寸涨。住熄宅作为纪人民群悄众生活版的基本丑物质条誉件,在狐某些地遥区却成苦为了“犹房东”些阶层进惨行投资吧甚至是抛投机的牛生财工茄具。他窑们不断莫炒高当蜂地的房退价以获喉取超额逐的经济责利益,迟使真正央有自住购需求的命房屋需伟求者买厚不起房野,出现粗贫富差蜓距日益霸扩大、嗽两极分店化日趋放严重的功现象。4.中低档服普通商尚品住房喇开发欠艳缺欠缺5.市场群的调西节机都制有镇缺陷第三谣节六对我国房膊地产金等融发展变的问题鹅对策分留析1.整顿咳房地赤产市酬场秩缠序,鞭规范懒企业庄行为2.对房冤地产摇税收安体制郑进行稼更深田层次残的改梨革3.加强破信贷叠手段佛的调忙控4.建立和悔完善房娱地产金溪融市场率,不断挥提高房霜地产金哄融服务设水平5.积极汤开展环政策咳性的慈住房皇金融尤业务1.整顿搁房地奋产市猎场秩娘序,书规范饰企业交行为对房地酬产业,朽近年来丑群众更哗是颇多腾微词,界要求加嫩强治理竹整顿的罗呼声强慌烈。当枯前,我星国对房灭地产业盆的管理狱上,存吼在着资白质管理偿把关不旦严格、宣房地产穷市场准打入门槛蒸过低的染问题。标现阶段叹,在对偶房地产阻业的行该业管理说上,我便们要走值出常规肠,切实菜转变思齐路。一妈要变项羡目前期安审批后乖难以管渡理为全钱程监督榴,进行汉全程服蔽务制约赞。二要枪加大对似房地产阔市场整河顿的力滨度,对王于房价刮上涨离摧奇的地枕方,政嫩府在特敬殊时期油就应采窑取特殊劝手段,态在管理糕手段上招要更有矮针对性谈,对于害迎风而乱上、违畜规的房矮地产企邪业给予陪更重的畜惩罚。此外,歉要做到悟信息透肯明化,拢为对房百地产的凉宏观调析控和消帽费者透闸明消费们提供更储加科学鼓的依据占。市场喂信息掌绕握准确刊是有效抵调控的刘基石,铲也是住各房消费缘瑞者理性必选择消逆费住房位的一个箱重要条贡件。为胁此,在毫政府统甲一协调惊下,我资们应着棋力加强因各部门默协作,趁整合各寄类资源勾,加快柳房地产禁市场信集息系统嚼和预警比报体系列建设,阴努力使拘局部性某、结构既性问题冈,防之沉于未发辩。使决张策者和窃购房者珠时时刻菜刻都了降解房产假价格变肚动情况借,从而医有效改命变房地三产信息院不对称浸的不利承局面。2.对房地谅产税收锡体制进永行更深丘层次的叮改革房地产敢税收体板系的建员立应考阵虑各种竖同房地哀产市场幕有关的跪行为,教应根据捉在房地迹产开发夏、经营辉、管理耕全过程具中所出齐现的各各种利益颠关系设樱置相关父的税种赏。任何啊土地,站除法律谦规定免尖税外,深无论是掀划拔土亭地,还夹是出让番土地,俘只要处豪在国土搜范围内汁,都有车纳税义推务,任蹦何房地轨产交易色,不管阀是出租肉、转让宏、抵押规和典当美都应交脚纳相关圈税收,伏这样,票既能扩食充税源胸,又能墨减少部踢门间的默扯皮现且象。1）全健面性暑原则有一创段时滥期,伯由于她政策静与管抓理上脉的双拐重误均区,岔导致易中国嫂房地反产业亏利润师不合详理地遵攀升忆,针街对这则种情任况,升采取事加重父税赋赞的政叹策,分与其逼他行微业相响比,事房地压产业蚂税赋属明显纸偏高晚。今掩后随理着市自场运兵行机沈制的贡深入科,房伏地产五法规加的进浩一步粘完善巨,房柔地产匹业的踢利润蔬率必迫然和询社会兄平均搏利润哄率基纵本吻始合。跨从长欣远来慨看,例要保踩持房烛地产杀市场贩兴旺滋,实锯现经厌济、寇社会给的持窄续繁共荣,公有必肺要拟晓定合之理的诞灵活认的房仙地产渡税收急政策刊。2）总陶体税亲负适馋中原扔则3.加强白信贷折手段牌的调笔控2）贷掌款利筑率和毙期限扰调整利率两是资萌金借厚贷的耀成本断,直辞接影克响市琴场各笔方主惊体的宾未来亮预期循收益桨。在社房地卧产市捆场有品供过荣于求徐迹象嗓时,篇可适盛当提评高对局房地3）控帮制贷结款成吐数这主谣要体极现在衔两个欲方面狠,一德是指正房地再产开殊发商良在申扛请项用目贷不款时抱应具翼备的袖自有波资金崇比例厨;二孙是指征房地耽产购宁买者散在购支买时茫可申涨请到白的最扶高贷搏款比双例。斧贷款椅成数说的高税低直斤接影折响了豪市场曾的活兔跃程晕度,摇各国阿在打法击楼指市炒触作时减,往柴往以例降低些贷款随成数矩作为为操作殃手段叠,特饱别是换严格狼控制亭期房烫的最滨高抵掀押贷垄款成凶数。1）调宝控投放卡于房地肃产市场阀的资金选规模及捷结构在房地翅产市场留发展过睁热有引违发泡沫朱经济之沉前,信蚊贷资金赢的控制亲尤为重萝要,特借别要注篮意投放劫于开发瓶商的信优贷资金床和投放签于购房头消费者仪的信贷于资金应皂保持合哗理比例座,目前弹,中国锣的房地尤产信贷菌资金更奶多地投腐放给了写开发商聪,这也谱是中国科房地产伶市场有谎效需求物不足的巧重要原苗因。住房问周题直接工关系到滥人民的霞生活质蛇量和社友会的稳沾定,各渴国政府恋都通过某各种政姨策扶持桨居民解供决住房汪问题,董其中最抢重要的肌手段就透是开展加住房政颤策性金左融业务羽。目前捉,国际居上在解住决这个争问题时隶有几种否可借鉴肾的模式站:一种鞋是以德浸国为代轿表的住岛宅互助芹合作社抗;一种须是以美孔国为代纠表的住幸房抵押酸贷款模眼式;一轻种是以超新加坡谁为代表旺的公积跑金制度捕。无论虾何种模挣式,对青低收人拣者实行棋财政补俗贴或相尘关资助走都是必获要的。宰我们应恋在借鉴功基础上旦,在这惜个方面旱继续加鸣强。房地鹅产市副场的皂繁荣守与发通展离译不开色金融爸市场眠提供得的资勤金与套高效喊服务电,我勉们应见探讨仇和理饲顺政观策性家房改守金融赖业务奇,提按高中限低收鱼入者山的购腐房有絮效需异求;淹建立途和完仙善个没人住洞房抵哪押贷备款机稻制,灭为购样房者蒸提供览信贷店支持灾;开戴展房佩地产鸡保险坦业务培,为茎购房娇者和吨贷款拣人提倡供财休产和肃信用黄保险取,化画解金咽融风娃险,垦运用穷资本纹市场安解决侨房地她产市滋场发巾展的嗽资金争来源埋问题魔,以缝促动能房地等产市柔场的支良性婶发展瓜。4.建立和选完善房峰地产金哈融市场迷,不断首提高房添地产金芝融服务互水平5.积极年开展宾政策句性的劣住房运金融舱业务第四捏节稼房犬地产市场发托展趋势围分析02040103随着阁京津细冀一协体化污的推屿进，暑产业托和人隐口的确外移喂是必根然趋静势行业集由中持续略提升，愿龙头房零企空间左仍大政策么趋紧挎，龙芹头迎犬来扩蓝张新缴机遇随着好行业微进入第成熟疯期，拾龙头识房企革将在当竞争戚中脱狐颖而到出北京市勿区设定抓人口红心线，常怜住人口若规模控滴制在2雄300勒万人以局内。2粮010滩年以后环，随着勿京津冀跪一体化顽的逐步拉实施和皱发展，末首都经缓济圈人遭口吸引马力大大柜增强。勇从全国馅范围看压，京津陡冀地区养的人口拖增长速贪度处于绍较快水谁平，同忌时北京朋市人口锡逐步接扛近饱和红，产业嫁和人口袭外移是月大势所耗趋。随着创二胎缺政策烟的放缘瑞开，扭北京馒地区该的人剂口压胸力进惠一步膊加大狼。首凑都功庙能向撒周围浩城市默的疏或解迫粮在眉京睫，董预计拾交通醒设施盟、人怠口规刻划、货产业般转移猫、资厨源配市置等蛾将有浩实质盏性的姨进展趋。通过国旧内三大绝城市群关的对比旦，粤港侵澳大湾钥区经济努活力、励人口吸苦引力远羞高于其脆他区域拼。从经扛济活力歉和人口垫密度来远看，粤成港澳大缴湾区的晕对于人拣口的吸临引力高少于其他灾城市群权，有利斯于房地销产市场瓶的发展才