物业公司财务制度汇编

..物业公司财务管理制度公司财务制度

一、财务会计管理的涵义

财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中,各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等,就构成了物业管理公司的资金运行。

物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定,规范物业管理企业的财务行为,加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,许多物业管理公司实行"一业为主,多种经营"的方针,公司下属既有商业贸易部门,也有工程维修机构,还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。

财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理,固定资产和经租房产租金的管理,租金收支管理,商品房资金的管理,物业有偿服务管理费的管理,流动资金和专用资金的管理,资金分配的管理,财务收支汇总平衡等等。

财务管理的任务是：

<一>筹集、管理资金

这就是要保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入,要大力组织租金收入,加强有偿服务管理费的收费工作,做到应收尽受,提高回收率。另外,在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费。充分发挥资金的效果。

<二>经济核算

通过财务活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,不断降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益。

<三>多元经营

积极组织资金,开辟物业经营市场,"一业为主,多元经营",不断寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势。

<四>财务监督

实行财务监督,维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时,要在分配收益上严格遵守国家规定,及时上缴各种税金,弥补以前年度亏损,提取法定公积金、公益金,并向投资者分配利润。

公司财务会计管理制度

财务管理制度是公司内部管理的重要制度,是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。

<一>会计核算方法及凭证账册制度

<1>公司采用借贷复式计账法,会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主,结合公司的实际,设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；

<2>原始凭证是计账的依据,财会人员必须认真审核各种原始凭证,要求一切原始凭证必须手续完备、合法,内容真实,数字正确,日期和印章齐全,大、小写相符等,不得有白条报账,不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后,才能填制记账凭证,据以记账；

<3>财会记账员应对一切原始凭证记账负责,账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹,记账应使用钢笔,不准用铅笔或圆珠笔,发生错误应根据性质,采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记,妥善保管,不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；

<4>指定专人保管一切未使用的重要空白凭证,如支票、现金收据、发货票据等,动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票,应注销作废章,妥善保存,不得销毁废弃。

<二>货币资金管理制度

<1>严格按照国家有关现金管理制度的规定,除抵补现金库存外,非经银行同意,不得将业务收入坐支留用,严格分清收支两条线；

<2>做好库存现金的保管工作,有关证券和现金必须放在银箱内,确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对,做好备用金的管理,库存现金不得超过银行规定的限额。

①建立健全现金账目,做到日清月结,钱账相符,杜绝白条抵库或账外现金,禁止私立"小金库"；

②对超过现金收付限额以上的收付款项,必须通过银行结算。

<三>费用现金报销制度

为了加强现金报销管理,严格执行财政纪律,对各项现金报销拟定以下制度：

<1>差旅费报销制度<具体内容略,下同>；

<2>加班费报销制度：

<3>医药费报销制度；

<4>客饭招待费报销制度。

<四>往来账目清理制度

做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款,摧收应收账款。过月未收的账款,要上门催收。对月终尚未清理的债权债务,应查明原因,列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。

<五>会计报表制度

会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分,其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料,也是编制下半年收支计划的重要依据。所以,要保证报表的数据准确,内容完整,报送及时,手续完备。对年度结算报表,应附有分析收支计划执行情况的说明。

<六>固定资产管理制度

1.固定资产的涵义

固定资产是指使用期限较长,单位价值较高,在使用过程中保持原有实物形态的资产,是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整,提高使用效率,应管好用好这些资产,提高服务效益和经济效益。

2.固定资产的范围和分类

<1>凡单价在200元以上的一般设备,单价在500元以上的专用设备,其耐用时间在一年以上的,均列为固定资产；

<2>不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产,也列为固定资产；

<3>固定资产分为房屋及建筑物,专用设备,家具设备,电器设备,一般设备等大类。

3.固定资产的账务处理

<1>固定资产实行分级管理,物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡,使用部门应掌握本部门的物品情况,建立物品使用登记卡；

<2>购入、自制和馈赠的固定资产,一律开具验收单,并填写登记卡,标明编号；

<3>固定资产领用时应填写领用单,并由使用人在登记卡上签名,表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回,并注销账卡；

<4>固定资产的报废、报损,应由部门填写报废、报损单,经财产管理部门审核后,按批准权限逐级审批,方可核销；

<5>固定资金调拨,应严格按规定办理。调拨时,先由部门填写调拨申请单,经双方部门领导和上级主管部门签章后有效,使用部门不得自行处理。

4.固定资产的管理职能

<1>固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理,办理固定资产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作,做到账、卡、物相符,每年末进行一次清点、核账,并及时调整账目；

<2>为保证固定资产账、卡、物的准确性,管理部门和使用部门要相互配合,定期进行盘点,盈、亏要填表,通过财务部门调整账、卡。

公司财务管理的机构及职责

<一>财务部门机构的设置

物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同,只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。

<二>财会人员的岗位职责

1.财会部经理

<1>向企业领导人负责,组织公司的财会管理工作,当好企业负责人的经营管理参谋；

<2>每月、每季审核各种会计报表和统计报表,写出财务会计分析报表,送企业法人审阅；

<3>检查、监督物业管理各项费用的及时收缴,保证企业资金的正常运转；

<4>审核控制各项费用的支出,杜绝浪费；

<5>合理有效地经营管理好企业的金融资产,为企业创造利润；

<6>根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件,制定财会管理具体制度和操作程序；

<7>组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案,送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；

<8>研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度,运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。

2.主管会计

<1>向部门经理负责,具体组织好本部门的日常管理工作；

<2>每日做好各种会计凭证和账务处理工作；

<3>每月、每季按时做好各种会计报表,定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；

<4>负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目,向企业领导及时汇报工作情况；

<5>检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符；

<6>按照物业管理的行业特点和需要,分类计账；完成企业领导交办的财会工作。

3.出纳

<1>遵守公司员工守则和财务管理制度；

<2>管理好公司的现金收付、银行存款的存取,保管现金、有价证券、银行支票等；

<3>及时追收企业各种应收款项,保护企业和业主利益不受损失；

<4>编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；

<5>及时办理各项转账、现金支票,按月将银行存款余额与银行对账单核对相符,并交会计作账。

4.统计员<电脑员>

<1>及时统计、存储各种费用收付资料,供主管会计参考；

<2>维护好电脑设备,保管好所有资料,对变动资料数据应及时修改并存储；

<3>及时输入打印收费通知单,保证费用的按时收缴。

5.收费员

<1>负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；

<2>对缴费情况随时进行统计,及时追讨欠缴费用；

<3>承接与物业管理相关的经营服务收费,为业主办理各项公用事业费的缴付；

<4>和业主<使用人>交朋友,争取他们对物业管理工作的理解和支持,协助搞好"窗口"服务；

<5>完成企业和部门领导交办的其他任务。物业公司财务管理制度》能帮助到您,愿你阅读愉快！感谢您对范文中国的支持,特别感谢本文作者第一章总则1、加强财务管理和经济核算,规范公司的理财行为,根据《会计法》、《企业财务通则》、《外商投资企业会计制度》,并结合本公司的实际情况,特制定本制度。2、本制度适用于XX麦可贝斯生物科技3、公司财务管理的主要职能是预测、决策、计划和控制。财务管理的基本任务是：做好各项财务收支预算、控制、核算、分析和考核工作,如实反映公司的财务状况和经营成果,有效地利用企业资产,努力提高经济效益。4、公司实行财务预算管理制度,每年元月25日前编制本年度的财务预算,年度财务预算经董事会批准后执行,公司的所有财务收支应严格执行年度财务预算,对超预算的支出,须经总经理特批。5、公司实行"一支笔"的财务签批制度,公司及其所属部门的第一负责人为公司和部门的财务签批人,第一负责制人因故不能签批时,可委托其它人代签。第二章财务机构和会计人员1、根据公司营运的需要,公司设立财务部。公司财务部经理对财务管理全面负责,并组织实施财务部的主要职能,执行和落实公司各项财务管理制度。2、公司财务部设立物管及财务管理与会计核算相关岗位。物管下设物管主任、固定资产管理、存货稽查、仓库保管、统计等岗位,全面负责集团的物资管理。公司财务部还应设立帐务管理、资金管理、计划管理、财务稽核、出纳等岗位,全面负责公司财务管理与核算工作。3、公司的财务负责人实行委派制,由集团委派。对委派的财务负责人其考核工作、工资晋升、奖励与处罚、工作调动等由集团财务部管理。4、财务人员应参与并拟定公司的财务预算生产经营计划、投资计划、考核和分析财务预算的执行情况。5、财务人员要认真履行职责,正确核算,如实反映和严格监督各项经济业务,维护财经纪律。6、财务人员调动工作或因故离职时,要办好交接手续,未办理交接手续,不得离职。第三章财务核算的一般原则1、会计核算必须遵守国家的相关法律、法规和公司章程的有关规定。2、公司会计年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。3、根据国家会计制度的要求,在不影响会计核算、对外统一会计报表及指针汇总前提下,正确设置和使用会计科目。4、公司的会计记帐方法采用借贷记帐法。5、公司以人民币为记帐本位币,发生涉及外币的业务,按当月一日外汇市场汇率的中间价折合本位币记帐,期末将货币性外币帐户的余额按期末外汇市场汇率中间价调整折合人民币金额,调整后折合人民币余额按期末帐面余额之差作为汇兑损益,并按规定记入"财务费用"、"在建工程"等科目。6、公司依照会计准则和会计制度所确定的各种会计处理方法必须前后一致,具有可比性。7、公司采用权责发生制原则,凡应属于本期收入和费用,不论其款项是否收到或支付,均可作为本期收入和费用处理,反之,即使其款项已在本期收到或付出,也不应作为本期收入和费用处理。8、各种会计记录必须及时进行处理,不得拖延积压,会计处理必须清晰、简明、易懂,对于复杂的经济业务应用规范文字加以表述,便于理解、检查和利用。第四章财务预算管理1、财务预算管理基本原则：建立健全公司财务预算管理制度,做好财务预算管理基础工作,认真编制财务预算,分析预算与实际的差异,保证公司经济活动按计划进行2、财务预算管理的基本任务：做好财务预算、分析、检查工作,根据财务预算依法筹建、使用资金,有效利用公司各项资产,努力提高经济效益。3、财务预算的编制〔1财务预算是以货币等形式展示未来某一特定期间内企业全部经营流动的各项目标及其资源配置的定量说明。即在预测与决策的基础上,按照规定的目标和内容以计划的形式具体地、系统地反映企业未来的销售、生产、成本、现金流入与流出,便于有效地组织与协调企业的全部生产经营活动,完成企业的既定目标。〔2财务预算内容：A、销售预算。销售预算是编制利润预算的基础。根据企业经营目标,遵循以销定产的原则,通过量本利分析,确定最佳销售量和销售价格。B、生产预算。以销售预算为基础,结合公司的生产能力,预计生产量和存货需求量,编制生产计划表或工程进度计划表。C、成本预算。为规划利润和成本,控制企业的现金流量,依据生产量预算直接材料、直接人工、制造费用编制生产成本预算表。D、费用预算。销售产品及管理企业过程中所发生的经营费用,应编制销售费用预算表、管理费用预算表、研发费用预算表、财务费用预算表、折旧预算表和税金预算表E、现金预算。列示预算期内的现金流入和现金流出情况,以保持现金收支平衡,并合理地调配现金资源,应编制现金预算表,固定资产购置计划表、其它收入预算表、其它支出预算表、现金预算表和融资计划表。F、利润预算。利润预算是以货币形式综合反映预算期内企业经营活动成果的利润计划性。G、资产负债预算,为反映企业预算期内期末财务状况的全貌,编制资产负债预算表H、财务状况预算。根据各种形式的收入和费用的预测,综合预算企业未来经营实现状况并检验预算期内经营预算结果,编制财务比率分析表,适时向决策者提供有效的控制经营活动的信息分析资料。4、财务预算编制方法：采用滚动预算法,以一个会计年度为一个预算期,按季、月度编制预算计划。5、财务预算编制程序：〔1公司财务部编制单位的财务预算,形成财务预算初稿。〔2将财务预算初稿报公司总经理审核,经公司董事会批准后执行。6、编撰财务预算时间：各单位年度预算应于每年元月25日前完毕。第五章资金管理1、公司的资金来源包括所有者权益和负债两大类。公司筹措资金的方式可以是货币资金,也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等形式,但后者原则上不超过注册资金的20%2、建立资本金保全制度,保障所有者权益。3、货币资金实行集中与分级管理相结合的制度,公司在银行开设的所有帐户须经集团财务部和公司总经理批准。预留印鉴必须加盖公司财务章、公司法人代表私章,未经批准各部门一律不准在银行开设帐户。4、公司对外投资支出,凡属于预算计划内的投资项目,须由总经理审批,预算计划外的投资项目支出由总经理审核,董事长签批。5、公司财务预算计划内的各部门的费用支出,其数额超过一定标准的应通过签呈流转程序报总经理审批,预算外的费用支出均需通过签呈流转程序报总经理审批。6、公司财务部应加强对资金管理,每月对公司的资金使用情况进行一次全面检查,对不合理占用及闲置资金,经报总经理批准后统一调度。7、公司实现的销售收入及其它收入一律进公司的预算帐户,根据生产经营资金的需要量,定期从预算内帐户转入往来帐户,所有资金支付均过往来帐户进行。8、公司财务部应加强对公司的资产负债比例的管理,保持适度的债务规模和合理的资本结构,减少公司的经营风险。第六章货币资金和往来结算管理1、货币资金为：〔1库存现金：库存的人民币和外币,〔2银行存款：存放在银行和其它金融机构的人民币和外币,〔3其它货币资金：外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款和在途货币资金等。2、公司现金收付,实行合理分工,帐款分开,互相监督。3、公司每周核对库存现金与现金帐余额是否相符,现金的日记帐与现金总帐每月核对,保证出纳记帐与会计记帐一致性。4、建立银行存款日记帐制度,做到日清月结。银行存款日记帐必须每月与银行对帐单进行核对,并编制银行存款余额调节表进行调整。5、公司采取适当措施预防下列外汇风险：〔1换算风险；〔2交易风险；〔3经营风险；在国际外汇市场动荡时期,可考虑用套期保值方式,以避免损失。6、公司的往来款项包括：应收帐款、应收内部单位款、预付帐款、其它应收款、应付内部单位款、应付帐款、其它应付款、应工资、应付福利费、应交税金等。7、公司严格控制应收帐款的数额和收回时间,对长期不能收回的,指定专人,查明原因,积极催收；确实无法收回的按规定程序批准后,列作坏帐埙失处理。8、公司按照下列要求对应收帐款进行管理：〔1认真作好应收帐款的日常核算工作；〔2每月进行往来清算和应收帐款的帐龄分析,将应收帐款回收情况的明细报告随月度相关会计报表提交集团财务部：〔3加强对应收帐款的催收,并将应收帐款的催收作为经营业绩考核的指针之一；〔4加强对欠款单位的偿债能力、信用状况的调查判断,根据调查和判断的结果确定各单位的信用等级及赊帐限额,并报总经理批准后执行；〔5建立健全坏帐损失的确认、审批手续。〔6公司应收帐款有下列情况之一的,即确认为坏帐损失的发生。A、因债务人破产或者死亡,在以其破产财产清偿后,仍然不能收回；B、因债务人逾期未履行偿债义务,已超过三年,仍然无法收回。〔7公司财务部应依照上述方法对坏帐进行严格调查确认,调查人根据调查结果写出分析处理意见,经集团财务部经理批准,报集团公司总经理批准后执行。〔8坏帐损失的处理方法为备抵法。公司年未以应收帐款余额3%计提坏帐准备金。9、垫付员工的各种款项,应按规定及时在职工的工资内扣回。10、公司建立应收票据的登记保管工作,加强对应收票据的回收及管理。第七章存货管理1、公司的存货管理由集团公司物管中心负责,对存货的采购、入库、出库及日常管理要制定相关制度。2、存货的购入必须执行预算计划,经审批后组织采购。3、存货入帐计价〔1购入的存货按照进货原价加上运杂费、保险费、途中合理损耗和入库前的加工整理费用等计价：〔2自制的存货按照制造过程中的各项实际支出计价：〔3委托外单位加工的存货按照实际耗用的原材料或半成品加保险费和加工费用等计价；〔4投资者投入的存货按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；〔5盘盈的存货按照同类存货的实际成本计价；〔6接受捐赠的存货按照发票帐单所列金额加负担的运输费、保险费、缴纳的税金等计价。无发票帐单的,按照同类存货的市价计价。4、存货发出计价：采用加权平均5、由物管中心设立专职仓库员,加强对实物的管理。仓管员必须根据采购员或业务员提供的发票帐单,材质证明书认真清点,核对数量〔重量,填写入库单,三方〔仓管员、采购员、主管签字办理入库手续。6、存货发出必须填写出库单,填明用途、数量、名称、规格,经审核批准,经办人、主管、仓管员签字手续齐全方能发货,对于有消耗定额的材料发出,必须按定额发放。7、公司建立严格的存货清查制度,对存货进行定期和不定期清查盘点。8、在清查盘点中,发现盘盈盘亏时,应查明原因,经公司领导及有关职能部门批准后分别处理。9、要加强对低值易耗品的管理,并设立"专用低值易耗品"备查薄,低值易耗品可采用一次摊销法。存货的具体管理内容参见《存货管理规定》。第八章固定资产管理1、公司物管是固定资产的管理部门,对固定资产的管理要制定相关的制度。2、固定资产是指使用期限在一年以上,单位价值在2000元以上的资产。包括房屋、建筑物、机器设备,运输设备,主要办公工具及其它设备等。3、固定资产计价按实际成本计价：<1>购入的按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装成本和缴纳的税金等计价。<2>自行建造的按照建造过程中实际发生的全部支出计价；<3>投资者投入的按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价；<4>在原固定资产基础上进行改扩建的,按照固定资产原价,加上改扩建发生的支出,减去改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价；4、固定资产实行分级归口管理,实行谁使用谁管理的原则,把固定资产的管理工作落实到部门、个人。各部门对所管理的固定资产必须指定专人负责,加强维护保养,定期检查。5、固定资产的折旧。公司固定资产折旧采用平均年限法〔直线法计提,固定资产残值率为5%。6、固定资产购置〔1对于购入不需要安装的固定资产,要建立严格的入库及领用保管制度,由物管中心、使用保管部门、购置部门会同验收,物管中心根据领用单开设固定资产卡片,并由保管使用部门签章后,分别保存管理。〔2对于建设安装的在建工程,在全部工程完工后,财务人员应按工程的实际支出作为入帐价值,按财务制度的要求将在建工程转入固定资产。7、固定资产的盘点。〔1公司对固定资产进行定期和不定期清查。年终清查由物管中心、使用部门和财务部门实地盘点。不定期清查,根据实际情况组织进行。〔2盘盈、盘亏的固定资产应查明原因,报批后按规定进行帐务处理。盘盈的固定资产应按其估计净值计入营业收入；盘亏的固定资产按照原价扣除累计折旧,过失人及保险集团公司赔款后的差额计入营业外支出。8、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废的内部转移都要办理会计手续,加强固定资产的管理。固定资产的管理详细内容参见《固定资产管理规定》。第九章无形资产及其它资产的管理1、无形资产阶级计价原则：〔1自行开发的无形资产,按开发过程中实际发生的支出数计价；〔2对于购入的无形资产,按实际支付的价款计价；〔3外单位投资转入的无形资产,按评估确认或合同协议约定的金额计价；〔4接受捐赠的无形资产按所附单据或参照市价计价。〔5商誉的计价应当经评估机构确认,除公司合并外,商誉不得作价入帐。2、无形资产按下列规定进行摊销；〔1专有技术按15年平均摊销；〔2土地使用权按30年-50年平均摊销；〔3其它按10年平均摊销。3、公司接收、购入、转让或自行开发无形资产须经公司总经理批准后方可办理。4、其它资产按下列规定进行摊销〔1租赁费按6年平均摊销；〔2装修费按5年平均摊销；〔3开办费按5年平均摊销。第十章成本费用管理1、公司将一切经营性开支按其性质正确划分为资本性支出和成本费用支出。成本费用必须按照权责发生制原则进行核算,严格划分成本费用的受益期限。公司按期核算所耗费的实际成本费用,不得以计划、定额、估计成本费用代替实际成本费用。2、成本费用的计价方法,必须前后一致,一经确定,不得任意改变。3、管理费用实行预算定额进行管理。公司的相关管理费用在预算内公司掌握使用,超过预算的相关费用须经集团公司总经理批准后方可使用。4、集团管理中心发生的管理费用按一定比例分摊至公司,公司应按年初制定的分摊比例严格分摊,不得有拒绝分摊的情况发生。有关费用的报销参见《报销管理规定》。物业管理公司财务管理制度

1.基本任务

管理处财务管理的基本任务是:物业管理处的财务管理为独立运作及核算,与物业管理公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产,组织日常财产运作和会计核算,协调财务开支,真实地、系统地、全面地反映公司的经营状况,监督各项财务计划的执行情况。

1．会计制度

1.1管理处的业务范围,所属国内行业,执行其所属行业之会计制度。

1.2执行公司统一规定的会计制度。

2．会计年度

2.1为了符合国内《会计法》要求,管理处需按国内规定的会计年度,即自公历1月1日起至12月31日止,编制一套符合国内要求的会计报告。

3．记帐本位币

管理处记帐以人民币为单位。

4．收入和费用的确认

管理处正确划分资本性支出和权益性支出,对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。

2.公司内部财务管理的基本工作

2.1财务汇报流程

1.财务汇报流程

1.1管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。

1.2物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。

2.财务汇报格式

2.1为统一口径、便于汇总,管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。

3.财务报告分类

3.1月报、季报和年报

4.财务报告组成及内容

4.1财务报告组成按公司总部统一规定编报,其主要报告有：

4.1.1资产负债表；

4.1.2损益表；

4.1.3现金流量表;

4.1.4其他报表〔包括但不限于固定资产,应收账,应付账,收入明细账等。

4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。

5.财务报告提交与审批时间

5.1季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内,报公司总部物业经理审批。

5.2公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完,并将财务报告

返还各管理处。

6.对外公布资料：按XX市物业管理办法每季公布收支表给业户查看。

2.2预算及审批预算流程

1.预算制度

1.1管理处的一切财务收支活动都要按财务预算执行,受财务预算的制约；

1.2管理处的财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成；

1.3管理处的财务预算要树立全局观念,搞好综合平衡,做到统筹兼顾；

1.4财务预算需经地区总监审批后才能执行；

1.5预算编制禁止巧立名目,弄虚作假。

2.预算编制根据

2.1管理处业务范围及工作方式；

2.2管理处所在地区生活及工资水平；

2.3由管理处付薪的员工人数；

2.4管理处拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等；

2.5租赁的房屋、设施等的数量及价格；

2.6其他

3.预算编制、审批及拨款流程

3.1前季度第二个月月末各管理处部门向财务提供预算所需数据,然后财务部按总部统一规定之预算格式编制。

3.2管理处在前季度第三个月第一个星期,将预算报物业经理审批。

3.3物业经理收到各管理处预算,在10日内审批完成。

3.4审批完毕后,交地区总监最后审批,审批于5日内完成。

3.5审批后的财务预算,及时回复各管理处并通知公司总部〔项目中心财务部。

3.6公司总部财务部根据审批后的管理处预算的拨款金额、拨款时间等,及时为各管理处拨款。

4.预算与实际对比

4.1各管理处的财务报告,要有反映预算数与实际完成数对比资料；

4.2实际完成数大于预算5%以上时,要有文字说明；

4.3实际完成数小于预算10%以上时,要有文字说明；

2.3审批管理

1.营运开支审批

1.1范围:非业主,住客按金/基金等的物业管理处营运开支,一般多于RMB500。

1.2申请程序

1.3未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理

1.4审批权

物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB500。

1.4.2物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB3000或以下。

物业管理公司财务总监〔即项目中心财务总监加签每单RMB3,000至

RMB30,000。

物业管理公司总经理〔即项目中心地区总监加签每单RMB[]以上。

1.4.5有效合同或预算。

1.5复核

2.备用现金开支审批

2.1最高存放金额:RMB5,000；申请现金补充备用现金金额:RMB500；存款应付约一星期需要。

2.2备用现金适用范围：难以用支票形式支付的小额支出,一般不多于RMB200。

2.3申请程序。

2.4未经批准和有效报销前的支出当个人借款处理。

2.5审批权

物业管理处主管可签批支付每单不多于RMB300

物业管理公司物业经理可签批支付每单RMB300以上

3.合同方面

3.1如已有合同之约束,及既定协议之金额,则由物业经理签批后便完成审批。

3.2未有合同,则按如下情况

3.2.1对外签约<备预算>

3.2.1.1预算金额30,000元或以上审批:总经理

3.2.1.2预算金额3,000-30,000元或以下审批:财务总监

3.2.1.3预算金额3,000元以下审批:物业经理

3.货币资金及往来帐项管理

3.1现金管理

1.现金处理

1.1管理处的现金管理由现金出纳和会计负责,现金出纳,应每天登记当天的现金收支记录及整理有关凭证资料,管理处负责人可以随时监督检查。

1.2管理处办公室应储存适量现金,现暂定500元,足够3-5天内的日常零星开支。

现金存量在规定的限额内。当现金余额到达现金存量下限时,由出纳通知会计,

并准备支票由物业经理签署后提取现金。

1.3现金出纳根据管理处开支情况,提出现金存量上下限报总部物业经理批准。

1.4办公室应把现金储存于保险箱内。

1.5保险箱密码与保险箱锁匙由二人分别持有管理,未得物业经理批准不得移交第三者。

1.6出纳与会计每周末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点登记表两人共同签字。月末盘点,会计核对现金帐无误后,再由会计及出纳共同签署确

认帐物相符。管理处负责人可以随时进行监督盘点。出纳每日必须登记现金日

记帐,保证账目与现金数额相符,并每月与会计对帐。

2.现金提款

2.1管理处每月的用款由项目的专用帐户开支。

2.2管理处现金储存量在规定限额内〔现暂定在不超过5,000元。每当现金余额到达现金存量下限〔500元时,出纳要通知会计,并准备转帐支票预约签署。

财务部要每月咨询管理处主管,建议财务部主管修订现金存量上下限。

2.3每次提款由出纳负责安排,管理处派员与出纳一同提款。

3.2按金管理

1.退还装修押金及装修工作证押金程序

1.1装修后3个月内,管理处对已装修单位验收合格后,填写《装修按金发还申请表》,并附上文件凭证.

1.2管理处经理签名同意后可予以退还装修押金及工作证押金。

1.3财务核实发还申请表后才发放款项。

3.3支出报销流程

1.支出简化流程

1.1各部门需指定一人与财务部对口办理有关支出报销管理工作。〔其他人员支

出报销亦统一由部门与财务部对口

1.2部门任何支出,先向财务部索取《付款申请表》,填好后连同有关单据合格、

发票等并作背书,经部门负责人核实签字。

1.3管理处经理签批后,再交财务部核对。会计核对后,将付款申请书及有关

单据交财务部出纳。

1.4出纳登记现金日记帐,将签署后的付款申请书与发票、原始凭证等交会计。

1.5财务部会计入帐,制作凭证。

1.6若要开支票,会计负责准确支票并安排盖章。

1.7遇到物业经理审批权限以外,需要总部审批的支出,由物业经理与有关高层

预约时间审批。

2.支出报销时限

2.1由管理处负责人确定每周的某段时间天为报销日期,非特殊情况,其他时间不审

批报销。

2.2管理处人员有因工预借款项,应在完成业务返回管理处后3日内报销结帐,对有

特殊情况的其清帐日期亦不得超过30天。出差前领款亦不可以早于出差前3天领款。3.现金预支

3.1管理处货品购买,尽可能地使用非现金结算方式。

3.2预借现金必须填写《借支单》,经管理处主管签字后,向出纳领款,副本留在出纳处,正本予会计入帐,但出纳及会计要在副本上签署确认。预借现金必须在借出日起3日以内归还/清帐。清账前,借款人需个人承担借款责任；每次借款不得越过人民币3000元,若部门总借款共3次而未清账时,共3000元便不可再预借款项。

3.3员工使用现金应取得原始凭证/合格方案并背书,填《付款申请表》,本人签字后,交管理处经理批准签字,会计审核,向出纳领款。有预借现金者,应同时还清所借现金。

3.4若有特殊情况不能取得原始凭证/合格方案,用款人应以书面形式说明原因,并得到部门主管核实批准,财务部审核,作为自制凭证入帐。

注：凡采购办公用品及各种设备、物料,要经行政部办理入仓出仓手续,并签字核实。

3.4帐户管理

1.户口分类

物业管理公司物业管理处

户口类别负责人用途户口类别负责人用途

1、基本户口财务总监作收支费用1、小额户口物业经理支付日常支出

〔储备额不超过10,000元〔3000元以下

2、大额户口财务总监处理日常收款及转帐至小额户

3、按金户口财务总监收取装修按金、管理费按金

4、基金户口财务总监收取资产储备金

注：每个管理处均开设以上类别户口

2.户口运作

1.小额户

1.1支付RMB3,000或以下物业管理处营运开支。

1.2小额户运作类似备用金运作模式,资金不足时以实报实销的形式大额户转入。

1.3小额户不收管理费和其他物业管理处的收入。

1.4户口签名人除管理物业管理公司的地区总监与财务总监外,物业管理公司主管〔KKLEUNG可单独执行。

2.大额户

2.1主要支付RMB3,000以上的物业管理处营运收入。

2.2大额户运作类似公司的基本户运作模式,资金不足时以实报实销形式大额户调入。

2.3大额户收管理费和其他物业管理处的营运开支。

2.4资金不足由所属物业管理公司免息借入补足,一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户拨入应付。

2.5户口签名人参考XX项目中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管〔KKLEUNG可单独签RMB3000可以下的支票。

3.按金户

3.1专门收支物业管理处客户的各类按金。

3.2户口签名人参考XX项口管理中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管<KKLEUNG>要单独签RMB3000或以下的支票。

4.基金户

4.1专门收支物业管理处客户的各类基金。

4.2一些非一般支出经特定审批程序或会由基金户调拨至大额户应付。

4.3户口签名人参考XX项目中心下属公司银行户运作模式,物业管理公司主管<KKLEUNG>可单独签RMB3000或以下的支票。

4.固定资产的管理

4.1计价方法

1.资产计价采用历史成本原则。

2.凡单位价值2,000元以上,使用期限在一年以上的,并在使用中保持原来物质形态的资产,列为固定资产。

3.设备或物品要作报废,填写《物品报废申请表》

4.2折旧

1.折旧按照建时的成本价及预期可使用年限,以直线法每月计算,不预计残值和清理费用。

2.购建的固定资产,从次月开始计提折旧；处理的固定资产从次月开始不计折旧。

资产预计可使用年限

汽车10年

电脑及其辅件3年

家具5年

办公室仪器5年

装修3年

其他报总部批准后执行

5.费用的管理

5.1报销手续

1.用款申请

1.1购买大宗物品〔1,000元以上需做三份报价分析填报《报价分析表》；在有预算情况下1,000元以下由管理处经理审批：1,000元至3,000元由总部物业经理审批；3000元以上由总经理或授权物业经理审批。

2.报销手续

2.1持原始凭证〔购物发票填写《付款申请表》,经手人按审批单要求填写后交管理处有关领导签名。

2.2报销审批单由管理处经理或有关领导签名后,现金开支的结清余款,有备用金的补足备用金。1000元以下之零星开支费用,由管理处经理审批予以报销。

3.备用金

3.1各部门主管因公需零星购物的可申请备用金,备用金限额管理处经理1,000元,各部门主管300元。

3.2申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理签名同意,再到财务部领取,作为本部门购物使用。

4.车费报销手续

4.1管理处派员外出办事,根据取回的合理凭证填写《付款申请表》〔车票贴在后面,经手人签名、交由有关领导审批签名后结清余款。

5.2工资发放

1.工资发放

1.1财务部于每月2日前将工资发放资料报总部物业经理审批。

1.2物业经理应在每月2日前审批完毕,并将工资发放资料返回管理处财务部。

1.3管理处于每月8日根据审批后的工资资料发放工资。

1.4财务部负责准备支票及汇款单。

1.5人事部负责考勤及核实出席时间

5.3应酬费用

1.应酬费用

1.1所有应酬费用〔包括送礼必须由财务部另册详尽列同被接待单位的资料、日期、人数、地点。

1.2与管理处有关的对外单位发生的应酬费用,管理处人员内部的文娱活动费用,应在预算中另列。

1.3应酬费用只为管理处部份有业务上需要的员工而设。各部门员工的应酬费必须事先经公司主管经理同意。

1.4管理处每月应酬费用不得超出预算上限,及每次应酬费用不得超出RMB500元。若管理处主管认为当月需较多应酬或某次应酬将超出标准时,应预先请示物业经理批准后,方能为之。

6.营业收入的管理

6.1管理费收取指引

涉及部门：管理处管业部、财务部

1.缴交管理费方法

1.1缴交现金

1.2银行划帐

2.出管理费单之安排〔包括日期、部门跟进

3.追收程序

3.1正常—发通知书致业户

3.2欠费追收—特别函件

3.3再跟进追收—律师信

4.每段时间报告

4.1每周管理费收取明细

4.2每二周管理费收取明细

4.3每月管理费收取明细

5.表格

5.1管理费事宜<表格一>

5.2再次催款通知<表格二>

5.3最后催缴通知<表格三>

5.4管理费收取明细〔适用每周,每二周,每月

表格一

花园

编号：

致：居座单元业主

先生/女士：

有关：管理费事宜

您好！根据本处记录,贵单元月份之管理费仍未付清,唯恐阁下公务繁忙,一时遗忘,现特函通知。管理费等必须于每月七日内缴付。恳请阁下尽快前来管理处缴交。若阁下已缴付上术款项,请不须理会本通知书。

如阁下有疑问,可到管理处或致电管理处查询,：。

专此奉达,敬祝商安！

物业管理处

年月日

表格二

花园编号：

致：居座单元业主

先生/女士：

再次催款通知

您好！本处于上次致阁下的专函中提及月份之管理费共人民币元,至今仍未付清。截至本函日期为止,贵单位之总欠款额为人民币元。本处唯恐阁下公务繁忙,一时遗忘,现特函通知。恳请阁下尽快前来管理缴纳。

凡超过7日未付款的,将按月息1.5%的滞纳金有为采取有关程序追讨。为避免不必要的附加费用之损失,本处恳请阁下早日缴清上述欠款。

请鼎力支持为盼！

专此奉达,敬祝商安！

物业管理处谨启

年月日

花园编号：

致：居座单元业主

先生/女士：

最后催缴通知

您好！本处已两次致函于阁下请付清月份之管理费共人民币元、水费共人民币元,至今仍未清付。截至本函日期为止,贵单位之总欠款额为人民币元〔其中滞纳金元,请阁下务必于本月30日前付清。

如届时贵单元仍未缴纳上述款项及滞纳金〔按管理公约规定结算,本处在不得已的情况下,将采取相应措施。敬请谅解。

特此通知！敬祝商祺！

物业管理处谨启

年月日

8.附件一

例行程序时间表

1.预算程序时间

1.1季前第二个月月末各部门向财务部提交并由财务部汇总下季度预算。

1.2季前第三个月第一个星期管理处将预算呈交总部物业经理。

2.工资发放程序时间

2.1每月2日前管理处将工资发放资料报总部物业经理审批。

2.2每月6日前总部物业经理应在二日内审批完毕并将工资发放资料返回管理处。

2.3每月8日管理处依据审批后的工资发放资料发放工资。

3.财务汇报程序时间

3.1每月5日内各管理处向总部物业经理报送月度财务报告,总部物业经理收到报告次日起3日内审完。

3.2每个会计年度终一个月内管理处向总部物业经理报送年度财务报告,总部物业经理收到报告次日起7日内审完。

4.报销及清帐时间

4.1每月20日及月底凡员工于每月20日前欠公司款超过30日,管理处财务人员要报告管理处负责人,管理处负责人要在月底前作出处理决定,交财务人员执行。

5.其他

5.1总部财务部将不定期派员至管理处进行内部审计；

5.2总部财务部根据审批后的管理处预算拨款金额、拨款时间,及时为管理处拨款。XX路苑物业管理财务管理制度一、

审批制度：

1.

凡是财务部门执行的与公司有关的一切经济业务,都必须经总经理和副总经理审批,各责任人签字后,方能执行。

2.

审批者对该项经济业务的合法性、合理性负责。责任人对该项经济业务的数据准确性和对应关系负责。

二、

审批程序

费用报销审批程序：报销人员将原始凭证整齐地贴在《粘贴单》上,并根据原始凭证的内容填制《报销单据粘贴单》和《费用报销单》相应的部门主管〔副总审批签字

会计复核签字

总经理审批出纳签字报帐。

三、

现金管理制度

1.

公司可以在下列范围内使用资金：

职工工资、津贴、奖金；

个人劳务报酬；

出差人员必须携带的差旅费；

结算起点以下的零星开支；

总经理批准的其它开支；

2.

出纳人员必须建立《现金日记帐》和《银行存款日记帐》,逐日逐笔登记入帐,做到日清月结,每月结算,保证帐款相符,严禁白条抵库。

四、

报帐时效和工资发放制度

1.

报帐时效：

外部经济业务优先办理,随到随办。

公司职员借款出差必须在出差回来6日内报帐,其他费用的报帐日为每周末〔星期六和月末日,如遇特殊情况需提前或延期报帐者,必须经主管财务的副总经理批准后方能办理。2.

工资发放制度：定于每月八日发放上月工资。平时严禁非公用借支,如遇特殊情况需非公用借支的,必须经主管财务副总经理和总经理批准后方可。

五、

财务结算制度

1.

出纳每月三日前将上月发生的经济业务凭单〔外来原始凭单、自制原始凭单和现金盘存表、银行对帐单清理好后,交给会计做帐,会计接到凭单后,逐笔复核,并在相关单据〔现金收付凭单和银行存款收付凭单上签字,返回第一联给出纳。

2.

会计根据审核无误的原始凭单,编制本期结算清单,一式五份、出纳、会计各执一份,交主管财务的副总经理、总经理、总公司各一份。

六、

会计报表制度

1.

报表日期：根据税务制度规定：会计报表保送日期为：月报,次月的十日前；季报,次月的十五日前；年报,下年的元月底前。如有变动,以税务制度为准。

2.

报送对象：税务一份、总经理一份、业主委员会一份、总公司一份、会计自存一份,共五份。

3.

位尽事宜,按国家有关财务、税务制度执行。

4.

本制度自二00六年一月十八日起执行

XX市路苑物业管理第三章物业管理公司的财务管理技巧及范例精解第一节物业管理公司财务管理概述一、财务管理内涵财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。筹集资金就是资金来源,它指列示在资产负债表右方的诸项内容；资金运用则是指列示在资产负债表左方的诸项内容,它表明了资金的去向。在整个物业经营管理中,不仅要用实物形式,而且要用价值形式来实现物业的生产、流通、交换和消费,要按一定的方式供给一定的货币资金,用来进行周转和购置物资设备,以便物业经营管理和服务的正常进行。在这一过程中,物业的出售和出租、物业有偿服务费用的收入等,就构成了物业管理公司的资金运动。物业管理公司的财务管理就是对物业管理资金运动的管理。在资金运动过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费以及多种经营收入等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。为保证企业正常和有效的运作,提高经济收益,许多物业管理公司实行"一业为主,多业发展",企业下属拥有各种商业、贸易和维修部门和其他提供有偿服务的机构。物业管理公司的财务管理要统筹各经营单位和机构,这自然要比经营业务相对单一的一般企业显得复杂一些。<一>物业管理公司财务管理的内容物业管理公司的经营活动包括计划管理、产业管理、租赁管理、修缮管理、园林养护、治安管理、劳务管理、财务管理等,而财务管理是其中的主要组成部分。它是利用价值形式,通过资金运动及其生产的经济关系——货币关系进行的综合性管理。

物业管理公司财务管理的主要内容有；对资金筹集和运用的管理；商品房资金的管理；租金收支管理；物业有偿服务费的管理；固定资金、流动资金和专项资金的管理；资金分配的管理；财务收支汇总平衡；等等。<二>物业管理公司财务管理的任务物业管理公司财务管理的基本任务是依据企业资金运动的规律,遵循国家的政策、法令和财经制度,合理组织财务活动,正确处理财务关系,加强计划<预算>管理和经济核算,改善和促进企业经营管理,提高经济效益,加强财务监督,维护财经纪律。

<1>筹集和合理分配、运用资金。这就是要根据物业管理的需要,做好租金收入和有偿服务管理费的收费工作,不断提高资金运用的效能,保证物业管理公司的正常运营。

<2>积极组织资金,开避物业经营市场,"一业为主,多元经营",不断寻求物业管理的新生长点,拓展物业管理的新领域,形成新优势。

<3>加强财务分析和经济核算工作。这就是要做好各项控制工作,节约费用,降低成本；考核各项经济指标的执行情况,反映经营管理状况,促进企业改善经营管理。

<4>加强计划<预算>管理,认真编制财务计划<预算>。

<5>实行财务监督,维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据党和国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算、开支标准和各项经济指标进行财务监督。财务监督主要是对资金的筹集运用和分配活动进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益,最大限度地调动多方面的积极性,保证坚持正确的经营方向,保护企业财产不受侵犯,并同贪污等违法乱纪行为作斗争。二、财务管理的机构设置财务部担负着物业公司经济效益总核算,指导业务活动,增加经营收入,节约开支的咨询和督促的重要任务,它的工作不仅反映物业公司业务经营活动的动态,而且能影响和促进其他各项管理工作,对于加强物业公司的经营管理、节约资金、增加积累、巩固经济核算制,都有极其重要的意义。

注：

①实线为行政线,虚线为银行及有关部门协调工作和为用户服务；②1号、2号线为公司各部和办公室协调工作；③3号线为接受总公司财会部业务往来和业务指导；④4号线为用户和银行对各岗位服务情况向部长反馈。

财会部主要工作流程

1部长下达任务、监督工作、考核评价各岗位汇报、请示工作部长

2部长拟定各项财务计划提供财务分析报告经理审批各岗位知会各有关部贯彻执行

3公司各部门人员审核发票单据会计单据入账出纳。

4住户、业主收款凭证各类租费收款员收款凭证存根入账会计。

5会计师成本核算、工程结算企业经营实情部长审核与有关部门协调经理审批会计入账出纳付款有关单位。

6办公室文件、信息、计划部长要求协助、反馈信息办公室文件传阅各岗位。

7住户、业主反映服务质量、服务态度部长。三、财务管理制度<一>物业管理公司财务管理的机构为了有效进行财务管理工作,物业管理公司应设立财务管理机构。作为物业管理公司实施财务管理的职能部门——财务部,其主要作用是通过组织企业的资金运动,提供经营管理信息,促进企业管理水平的提高,从而获取良好的经济效益。

物业管理公司财务部的基本职责有以下几个方面：

<1>遵守财经纪律,建立和健全各项财务管理制度。

<2>抓好各种应收款项的收取工作,核算长期拖欠不清的款项,督促经办人限期清理。

<3>参与策划各种营销策略,并对重要经济合同及投资项目进行评议及审定。

<4>按合同的要求,做好工程费用的拨付、结算工作。

<5>执行审批制度,按规定的开支范围和标准核报一切费用,负责发放员工工资、奖金。

<6>严格执行现金管理制度和支票的使用规定,做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。

<7>编制记账凭证,及时记账,及时编报各种报表,妥善管理会计账册档案。

<8>拟定各项财务计划,提供财务分析报告,当好参谋。<二>物业管理公司的财务管理制度财务管理制度是保证财务工作规范化、标准化的一系列具体规定,是物业管理公司重要的管理制度之一。其适用于一般工商企业、酒店的财务管理制度,在此从略。第二节物业管理公司的财务核算及其技巧一、物业管理公司财务核算的必读知识财务核算是企业经济核算的重要内容。它是反映和监督企业和企业内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算是根据审核后的原始凭证,运用会计科目,填制记账凭证,登记会计账簿,以货币为计算尺度,连续、系统、全面地记录、计算各核算项目的经济活动过程。<一>主要作用如下：<1>为考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果提供了系统、完整的资料。

<2>通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。<二>会计核算<1>核算时间月度从上月26日至本月25日为当月核算期,年度从上月12月26日至本年12月25日为年度核算期。

<2>会计账务以人民币为记账单位,有外币计算的经济业务,应当折合人民币记账,同时登记外国货币金额和折合率,规定以季初一日的汇率作为记账率。当季末调整其发生的差额作为外汇兑换损益处理。

<3>公司采用借贷复式记账法

<4>会计科目使用和核算以财政厅制订的《集体企业会计制度》为主,结合公司的实际,设置总账、银行现金日记账,各类债权债务往来和费用的二级科目明细账等,进行会计核算。

<5>原始凭证是记账的依据,要求一切原始凭证具有手续完备、完整、合法、内容真实、数字准确、清楚、日期和印章齐全,大、小写相符等的法定凭证,不得用白条子报账。<三>会计凭证和会计账册<1>公司的会计凭证、账册、报表等会计记录资料,必须根据实际发生的经济业务进行登记,做到手续齐全、内容真实,准确完整、及时完善,并符合会计制度的规定。

<2>财务会计人员必须认真审核各种原始凭证,遇有伪造或涂改情况,虚报冒领款项等行为,应拒绝受理,并及时向主管领导报告,对内容不全,手续不齐,数字有差错的凭证,应于退回,补填或更正,一切原始凭证经审核无误后,方能填写记账凭证以记账。

<3>收款凭证、付款凭证,必须按照发生事项内容填制清楚,并经出纳人员签章后方能生效。转账凭证要由经管会计填制,并健全会计核算,一切记账凭证必须经指定的审核人员审定签章后,方可记账。

<4>公司及其下属的主管会计,应对一切原始凭证记账册负责,指定专人列册登记,妥善保管,绝不丢失。有关会计报表账册和会计凭证的保存年限,均按上级规定办理。

<5>一切未使用的重要空白凭证,如支票簿、现金收据发货票据、定额票据应指定专人保管,启用时由领用人办理领取手续,每年终了后的第一个月内由主管会计清查,核实,上报有关部门。

<6>工程部、综合部所承接的工程项目必须按正常的手续程序办理工程预付款,进度款和结算。<四>财务室工作职责财务室是负责全公司的财务管理和经济核算工作。

其主要工作职责为：

<1>贯彻执行国家和上级有关财务管理方针、政策和法规,组织制定财务管理及核算制度,并负责督促检查执行情况。

<2>在公司范围内实行统一领导,分级管理,分部门分点核算,考核盈亏的财务管理办法。

<3>负责编报公司年度、季度、月度的资产负债表。年度资产负债表要附上财务情况说明书。

<4>负责公司资金的平衡,掌握和监督资金的合理使用。

<5>监督资金回笼,考核资金使用和投资效果。

<6>参与公司投资项目的可行性研究工作。

<7>负责公司财务档案的收集、归档及管理工作；进行公司固定资产的登记与管理。

<8>负责专控商品的审核和报批工作。

<9>负责全公司各项税金的及时缴纳。

<10>完成公司领导临时安排的工作。<五>会计职责<1>按照国家会计制度规定,进行认真审核、分录、算账,做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚,做到三相符<账单相符、账账相符、账表相符>。

<2>按经济核算原则,经常检查和分析财务经济活动情况,挖掘增收节支的潜力,为公司多创效益。

<3>根据公司的情况,分门别类进行分部门分小区建账核算,使公司领导和各部门各小区领导能及时掌握盈亏情况,改善经营管理。

<4>及时编制会计报表,向领导提供有关数据资料。

<5>保管好会计凭证、账簿、报表等一切档案资料。

<6>严格遵守会计制度和财经纪律,凡不符合规定的开支,有权拒付。

<7>负责每月与各部门、各小区对账一次,做到公司与各部门、各小区的账目相符。

<8>负责编制上级规定的各种会计报表。

<9>依据国家税法规定,按时缴纳各种税费。<六>出纳员岗位职责<1>学习、宣传、严格遵守国家有关财务政策,现金管理规定和银行结算制度。

<2>负责办理现金收付和银行结算业务。

<3>负责登记银行存款现金日记账,每月终与会计、银行核对账目。

<4>负责保管库存现金和各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据和有关印章。

<5>认真审查每一笔款项的支付和费用报销。防止白条取款入账。

<6>对各部门所开支票,规定在三～五天内报账,否则拒绝开出第二张支票。

<7>对差旅费借支及备用金借支一律做账,差旅费在回来三～七天内报销清账。<七>财务核算特别提示各物业管理公司应根据自己经营规模、管理特点及内部经营机制,建立一套适应自身条件的财务核算制度及其核算方法。这里就几个共性问题提请注意。

1要按财务核算单位和部门分别立账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况,应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。

2要以人民币作为会计账目的记账单位,经营业务中有外币收支时,应折合人民币记账,应同时注明当时的外币兑换率,采用借贷复式记账法为宜。

3要明确核算时效。公司下属各部门<各管理处>所收的经营款项,包括管理费、服务费、手续费、工程款、销售收入款和营业款等,以收费的多少定时上缴公司财务入账。然后,财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定：月度会计报表在月终后10天内报出、季度会计报表在季终后15天内报出,年度会计报表在年终后20天内报出。

4要注意核算规范化。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记,符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项事项内容填制清楚,经出纳人员签章才能生效。转账凭证要由经管会计填制,健全核算程序,一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后,才能记账。

5财务会计人员要认真审核各种原始凭证,遇有伪造或涂改凭证、虚报冒领款项的行为,应拒绝受理,并及时向领导报告。一切原始凭证经审核,内容清楚、手续完备、数字无误的,才可记账结算。

6一切未使用的重要空白凭证,如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据要由专人保管,动用时要由领用人办理领用手续,按每用完一本或每月结算一次,并由主管会计清查、核实,定出核算制度。

公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责,要定人定期归档妥善保管,以备检查。账簿不得乱擦、挖补、涂改或用药水消除字迹。二、物业管理公司的财务分析、经济活动分析及分析技巧<一>财务分析财务分析是企业财务核算的工具,它通过一定的技术方法,对企业财务活动进行分析和研究；依据一定的原则,对企业财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是企业或企业所属单位的生产、经营活动中的资金运动过程和结果；财务分析的目的在于总结经验,揭露矛盾,挖掘潜力,提高效益。物业管理公司的财务分析主要是分析物业经营、房屋设施维修保养、综合服务等业务活动在经济效果方面的有关情况,也就是利用会计、统计、业务核算、计划等有关资料,对一定期间的经济活动过程及其结果进行比较,运用分析对比的方法,找出存在的问题及其原因,以便采取措施,挖掘内部潜力,提高经营管理水平的有效办法。<二>经济活动分析经济活动分析是物业管理公司内部的经济分析活动,其范围局限于独立经济核算单位内部。经济活动分析涉及物业经营、服务、管理全过程的每一个环节。从共性方面讲,物业管理公司的经济活动分析有以下一些主要内容。

<1>对任何一项任务或项目都应作出预测,确定计划成本。在实施过程中,随时注意发现新情况,进行内部机构之间、各项任务或项目之间、成本项目之间、前后期之间的分析比较,以观察影响成本主要因素的变化及其发展趋势。

<2>分析人力占用是否符合各项任务的定员标准,有无人力占用的浪费现象。一般可以工资构成的变化、平均工资和技术等级的升降、工种之间的均衡、工时利用的水平、工效的低等方面入手进行主客观因素的分析,查明在人力使用和定员、定额管理方面的节约或收费。

<3>从物资经营的主要环节方面进行分析。一般应从物资的采购、运输、仓储、使用等环节入手,分析主要物资的质量是否符合要求,以及量差和价差的影响,尤其要对节约代用、量材使用等方面取得的效果,以及由于管理不善所带来的损失等进行认真的分析和研究。

<4>分析房屋附属电梯、管道、水暖等设施,修建施工机械设备使用情况。从设备的选择、使用率、利用率、能源消耗率、维修与完好率等方面分析台班定额工效、台班费用成本,着重分析提高设备效率、延长使用寿命及降低能耗的效果,以及因管理不善而造成的损失和浪费。

<5>对各项管理费用的支出,要从所承担的任务和组织机构人员配备的变化、非生产人员的增减、各项开支的节约和浪费等方面,分析开源节流的措施。

<6>分析房租、物业管理服务费收入。物业经营的资本来源主要依靠租金和物业管理服务费的收入,要掌握每月<季、年>完成的租金、物业管理服务费数额和达到的收缴率水平,应经常分析影响租金和其他物业收入的因素,研究追缴欠租、物业管理服务费的具体措施。这是物业管理公司的一项重要经济活动分析。

<7>分析房屋修缮费用使用是否妥当及其所产生的经济效果,这是分析重点。要从房屋修缮投资的总水平、分类修缮投资比重、不同项目的投资标准,以及修缮投资分配使用和效果等方面进行分析,挖掘潜力,寻找增产节约的途径,实现以最少的投资和人力、物力消耗,取得最大的效益。

<8>对多种经营的投资进行分析。

<9>进行预决算对比分析。根据预算与实际耗用的人工、材料、机械台班、金额的对比,找出其数量差异,并查明原因,检查有无高估冒算、漏项,以及不合理收费等现象。<三>财务分析方法财务分析方法可按不同的分类标准进行分类,通常可按分析的对象范围、时间、目的以及所采用的数学方法分类。

<1>按分析对象包括的范围分类

物业管理公司的财务分析,按分析对象所包括的范围,可分为全面分析、部门分析和专题分析三类。

①全面分析,是针对公司整体财务状况进行的分析；

②部门分析,是就公司某一核算单位、某一核算内容进行的分析；

③专题分析,是针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。

<2>按分析进行的时间分类

物业管理公司的财务分析,按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三类。

①定期分析,是指以年、季、月为单位所进行的分析,或是在项目承包期截止时日进行的分析；

②日常分析,是指物业管理公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作；

③临时分析,是指那些出于项目管理和企业管理考核、评定的需要,临时安排的财务分析。

定期分析与日常分析均属于例行性的财务管理工作,无论是分析形式、分析方法,还是分析内容,分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一,需依据分析的目的、要求和分析对象的具体条件临时确定。

<3>按分析的目的分类

物业管理公司的财务分析,按分析目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析三类。

①总结性分析一般发生在期末,如财务年度的期末、季度末、月末或项目经营期末、承包期末等等,其主要作用在于总结经验、考核评比。

②控制性分析发生在期中,如项目经营活动过程之中、承包期中等等,其主要作用在于控制经济活动过程,揭示矛盾,采取对策。

③预测性分析发生在项目经营活动开始之前或期初,如承包期初或承包条件签约之前,其主要作用在于对项目预期的经济效益、企业预期的经营成果以及公司某项经营决策将会带来的预期效果,进行事前推测与分析。

<4>按分析时所采用的数学方法分类

财务分析工作离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同,可将物业经营中常用的财务分析分为如下几类。

①比较分析法。这是一种通过两个或两个以上可比数字的对比,揭示物业管理公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际完成指标与平均指标的对比,本期指标与历史指标的对比,各下属核算单位间实际完成指标的对比,等等。

②因素替换分析法。它又称连环代替法,是一种用于揭示某种经济现象影响因素及影响程度的方法。这是在比较的基础上,运用逐一替换经济计算式中各变量的值<一般常用实际发生值代替计划指标值>,从而确定各因素对该指标影响程度,以便寻找主要因素,揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。

③平均分析法与平衡分析法。平均分析法是一种用平均数来反映经济现象的平均水平,从而探寻普遍规律的分析方法。财务分析中常采用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数以及序时平均、平均速度、指数平均等动态平均数。平衡分析法则是对企业收支关系、借贷关系、生产与销售关系等对立统一关系,按平衡、协调原理所进行的比较分析。

④经济数学模型分析法。这是指那些应用现代经济数学工具,如线性规划、网络计划、动态规划、回归分析等,建立数学模型,采用电子计算机进行大规模数据处理与分析的方法。现代经济活动过程的复杂性说明,任何经济过程都要受到来自众多因素的影响,单靠传统的简单数据计算和人工进行数据处理已远远不适应了。人们凭借应用数学及电子计算技术的进步,将它们引入到经济分析中来,从而创立了经济数学模型分析法,使企业财务分析方法大大跨进了一步。第三节物业经理应掌握的财务操作一、年度预算的操作在财政年度开始之前,物业经理必须根据过去的有关数据和对以后12个月开支的预测做出年度预算,他/她须决定计划内和预防性维修项目所需的资金数额,然后还要对所要进行的工作做出估计。通常,物业经理或他/她的代表需征求业主的意见,并赢得他们对预算的支持。预算样本

大厦名称：

<财政年度>收支预算

支出项目港元$

广告<用于招聘工作人员等>a

坏账b

拖车服务合同c

清洁d

社区和节日活动e

折旧f

房门维修合同g

电<公用部分>h

花草<环境>i

总务处各种费用<租金、、用电等>j

保险<火警、第三者责任保险、公共责任保险>k

电梯维修合同l

法律咨询费、审计费m

水泵维修n

维修和养护<一般性>o

重新装修<计划内项目>p

差饷q

薪金、工资、退休和医疗救济金r

保安服务合同s

文具、印刷和办公用品t

游泳池运作费用u

网球场地运作费用v

水费<公用部分>w

小计A

物业经理薪水<管理代理的净收入>x

大厦改进基金<或重置储金>y

意外事故<总支出的2%～5%>z

合计B

收入

拖车费aa

储蓄利息bb

游泳池门票费cc

网球场租dd

其他收入ee

小计