合同范本之商铺租赁合同违约责任

商铺租赁协议违约责任【篇一：出租商铺的买受人违约解除租赁协议的法律后果】出租商铺的买受人违约解除租赁协议的法律后果一、基本案情王鹏（化名）与李季（化名）于2023年7月2日签订一份《商铺租赁协议》，约定王鹏将商铺出租给李季2023，租金总额6万元由李季一次性付给王鹏。双方还同时约定李季享有转租权，但必须告知王鹏。协议签订后，李季一次性付给王鹏6万元租金，王鹏将商铺交给李季后，李季即将商铺转租给韩琦（化名），并告知了王鹏。王鹏因拖欠赵亮（化名）的借款被起诉到法院，判决生效后，法院根据赵亮的申请拍卖该商铺。赵亮参与竞买成功，并于2023年3月2日取得了商铺的所有权。赵亮认为王鹏与李季签订的《商铺租赁协议》约定一次性支付的6万元租金过低，严重显失公平，表达不乐意继续履行，并强行规定韩琦搬出商铺并加锁关闭商铺。李季以赵亮为被告，王鹏、韩琦为第三人，于2023年1月9日起诉请求赵亮继续履行《商铺租赁协议》。赵亮答辩并反诉称，其与李季之间的商铺租赁协议关系自其与孙旭签订《商铺租赁协议》之时起已经解除，因此反诉请求确认其与李季之间的《商铺租赁协议》已经解除。赵亮于2023年6月13日一审法院第一次庭审的次日与孙旭签订一份《商铺租赁协议》，赵亮将涉案商铺出租给孙旭，由孙旭（化名）每年支付租金7万元。协议签订后，赵亮已将该商铺交付给孙旭租赁经营。法院判决一审法院经审理后认为，赵亮将商铺加锁关闭后，李季、韩琦均无法继续占有使用该商铺。租赁协议以协议双方恪守协议义务、连续配合为前提，赵亮表达即使其解除协议行为构成违约也不乐意继续履行《商铺租赁协议》，且商铺已交付给新承租人孙旭占有使用，其明确的意思表达及实际行为不配合李季继续履行《商铺租赁协议》。在此情况下，即使判决李季与赵亮继续履行《商铺租赁协议》，也已无实际执行的基础和也许性，只能予以解除，拟定赵亮与孙旭于2023年6月14日签订《商铺租赁协议》之日为王鹏与李季签订的《商铺租赁协议》解除之时。为此，在同年8月6日庭审结束后一审法院合议庭依法向李季释明，其作为守约方以赵亮违约解除为由变更继续履行协议的诉请为补偿损失的诉请，但李季不批准变更，故李季继续履行《商铺租赁协议》的诉请不予支持。李季可另行起诉赵亮提起协议违约补偿之诉。遂判决原告李季与第三人王鹏于2023年7月2日签订的《商铺租赁协议》于2023年6月14日解除。二、案件评析一审判决认定赵亮强行韩琦搬出商铺后加锁关闭且明确表达不乐意继续履行《商铺租赁协议》的行为已构成违约，并无不妥。依照《协议法》第一百零七条“当事人一方不履行协议义务或者履行协议义务不符合约定的，应当承担继续履行、采用补救措施或者补偿损失等违约责任。”的规定，赵亮应承担继续履行、采用补救措施或补偿损失等违约责任。李季选择规定赵亮继续履行《商铺租赁协议》，符合该条款规定。一审判决却支持赵亮违约解除的反诉请求，仔细分析以下三个判决理由不难得出不能成立的结论。其一，赵亮明确表达即使解约行为构成违约，也不批准继续履行《商铺租赁协议》。一方面，由于违约解除协议的利益大于继续履的利益，且补偿损失和继续履行均为违约责任形式，所以赵亮选择承担补偿损失的违约责任也不选择继续履行的违约责任。一审法官支持违约方赵亮对违约责任形式的选择，事实上是剥夺或限制了守约方李季对违约责任形式的选择权。在违约法律关系中，违约后果表现为两个方面，一方面，违约方依照《协议法》第七章“违约责任”中规定的继续履行、补偿损失、采用补救措施、支付违约金和返还定金等违约责任形式，承担其中一种或数种违约责任。另一方面，守约方相应地取得了继续履行请求权、损失补偿请求权、采用补救措施请求权、违约金支付请求权、定金返还请求权等救济权。守约方追究违约方违约责任的救济权利内容，既涉及是否行使上述请求权的处分权，也涉及根据个案情况及自身利益考虑，决定由违约方承担某一种或几种违约责任形式的选择权。就本案而言，一审法院认定赵亮解除协议的行为已构成违约，同时又认可其不乐意继续履行《商铺租赁协议》的行为，进而认定其违约解除行为成立，据此限制守约方李季只能选择损失补偿的违约责任形式，不能选择继续履行协议的违约责任形式，无形中剥夺了李季救济权利，进而纵容了赵亮违约行为，判决结果颠覆了协议法理和立法宗旨。另一方面，由于李季依约已一次性支付完2023租期的租金，赵亮竞买涉诉商铺后无法收取剩余租期的租金，所以其选择违约解除该协议后另行出租商铺给孙旭，每年可以获得7万元的租金。一审法官支持赵亮违约解除，事实上就是支持违约方赵亮从自己的违约行为中获得丰厚的利益，李季却从中损失了承租利益，无疑有悖于法律的公平正义原则。“法律不能让过失方因自己的过失得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧败北益。”（德沃金在《法律帝国》中引用格雷大法官的格言）。即使一审法官认为赵亮的违约解除协议的理由成立，于庭审结束后向当事人释明的对的方式，应当是同时向李季和赵亮双方释明，李季可以变更诉请为按每年7万元租金扣除李季依照《商铺租赁协议》约定应付租金的标准，计算剩余租期的租金损失，由赵亮予以补偿。据此赵亮无法从违约解除协议中受益，会重新考虑选择承担诚实、继续履行《商铺租赁协议》的违约责任。其二，租赁协议无出租方的配合难以得到继续履行。依照《协议法》第二百一十二条“租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的协议。”的规定，租赁协议是转移财产使用权，以设定用益物权的双务、有偿、诺成性的协议。租赁协议的履行需要协议双方依法或依约行使各自的权利并履行各自的义务，否则，协议相对方有权请求承担违约责任予以救济。在本案中，在赵亮竞买涉案商铺之前，王鹏已将商铺交付给李季，李季也依约一次性支付了租金，并从转租给韩琦中取得转租利益，协议得以全面、适本地履行。赵亮取得该商铺所有权的同时取得出租人的地位，承继原出租人王鹏的协议权利和义务，涉及认可李季已支付2023租期的租金，未经协商不得提高租金，并不得有妨害李季、韩琦行使承租权的行为。但是，赵亮成为商铺所有权人和出租人后，认为其不能在剩余租期获得租金，就强行规定转承租人韩琦搬出商铺，赵亮这种违反协议约定或违反法律规定的“不配合”干扰行为直接导致《商铺租赁协议》不得不中止履行，李季起诉请求赵亮继续全面履行协议，正是为了纠正赵亮这种“不配合”的违约行为。一审法官不对照《协议法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以规定履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未规定履行。”所规定的限制承租人选择继续履行协议责任形式的三种除外情形，分析赵亮在法律上或事实上是否可以继续履行协议，仅以协议的继续履行难以得到赵亮的配合为由，鉴定《商铺租赁协议》丧失了继续履行的基础和也许，有颠倒黑白之嫌。其三，孙旭依照《商铺租赁协议》的约定实际占有并使用商铺，原《商铺租赁协议》的继续履行已丧失实际执行的基础和也许性。赵亮强行转承租人韩琦搬出商铺后加锁关闭，属妨害承租人行使承租权利的违约行为，在李季提起继续履行协议的诉讼后，并在一审法院第一次开庭审理的次日，赵亮明知李季继续履行协议的诉请得到法院支持的概率极大，自认为与孙旭签订《商铺租赁协议》并破锁将商铺交付孙旭占有使用，一审法官将会认定《商铺租赁协议》已经解除的既成事实而支持其反诉请求，果不其然，一审法官对其在诉讼中继续违约的行为不仅视而不见，并且如其所愿地认定《商铺租赁协议》自此时起已经解除的事实。依照最高人民法院《关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款“出租人就同一房屋订立数份租赁协议，在协议均有效的情况下，承租人均主张履行协议的，人民法院按照下列顺序拟定履行协议的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）协议成立在先的。”中第（一）项的规定，出租人一房二租且其中一个承租人已经合法占有租赁房屋的，即可优先于未合法占有租赁房屋的其他承租人取得承租人的地位。据此规定，认定已经合法占有租赁房屋的承租人优先取得协议承租权利，必须具有两个前提条件，即数份租赁协议均合法有效；已经合法占有租赁房屋。就本案而言，赵亮在与李季之间的《商铺租赁协议》并未解除的前提下，又与孙旭签订《商铺租赁协议》，与一般的一房二租行为区别在于，成立在先的《商铺租赁协议》已经履行数年且因发生纠纷而涉诉，赵亮却不待法院作出裁判，变本加厉地与孙旭恶意串通制造《商铺租赁协议》并已将涉诉商铺交付孙旭租赁经营的事实，有损害李季合法权益和鄙视法庭之嫌，依照《协议法》第五十二条第（二）项的规定，该协议似不应认定有效。赵亮在与孙旭签订《商铺租赁协议》之前，为阻止李季、韩琦继续履行协议实行了加锁关闭商铺的行为；在签订《商铺租赁协议》之后，用破锁这一有损李季、韩琦先行占有、使用商铺进行租赁经营的不合法手段，让孙旭取得商铺的占有使用权，应区别于普通的已经合法占有租赁房屋的情形，认定李季所签的《商铺租赁协议》既成立在先，也先于孙旭占有租赁商铺，拟定李季为商铺承租人的地位，并据此作出判决并生效后，孙旭将被法院执行责令搬出商铺，由李季、韩琦继续履行《商铺租赁协议》，并不存在执行难的问题。而赵亮与孙旭之间的商铺租赁协议纠纷则另案解决。据上所述，一审法官以孙旭依照《商铺租赁协议》的约定实际占有并使用商铺，原《商铺租赁协议》的继续履行已丧失实际执行的基础和也许性作为驳回李季继续履行协议诉请的理由，与事实和法律不符。综上分析，在赵亮强行韩琦搬出商铺加锁关闭，阻挠李季、韩琦继续履行《商铺租赁协议》后，李季起诉请求判令赵亮继续履行协议。赵亮不仅不断止侵害或排除妨碍以纠正违约行为，反而在诉讼期间将商铺另行出租给孙旭并破锁交付商铺给孙旭占有使用，故意导致《商铺租赁协议》已经解除的事实，以妨害一审法官作出继续履行协议的判决。一审法官既不指出赵亮在诉讼中继续违约行为的严重性，也不分析李季继续履行协议的诉请是否存在《协议法》第一百一十条所规定的限制强制履行的情形，反而以孙旭实际占有商铺，且赵亮也不乐意配合李季继续履行协议为由判决驳回李季的诉请，难以服人。【篇二：商铺租赁协议通用版】商铺租赁协议甲方（出租方）：乙方（承租方）：根据《中华人民共和国协议法》及相关法律法规之规定，甲乙双方就商铺租赁事宜，协商一致，缔结本协议，以资信守。第一条租赁物业及用途1.11.21.3甲方将商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方。该商铺建筑面积为㎡，该面积以产权登记面积为准。该商铺为商业用途，乙方承租用于经营，未经甲方书面同意不得变更经营项目。第二条租赁期限2.1该商铺租赁期限共年，自年月日起至年月日止。第三条交付3.1双方签署本协议并且乙方按约定支付保证金后，甲方于年月日前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。3.2该商铺交付使用时，双方应依该商铺及相关配套设施的清单进行交接，并对其核对后签字确认。第四条租金及相关费用4.1甲方给予乙方个月的装修免租期，免租期自交付日（涉及实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金（下称计租日）。4.2租金按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：年月日至年月日，每月租金合计为人民币（大写）元整（￥：元）4.3租金按月份（指公历月）计算，乙方须于每月日前以钞票或银行转帐方式将当月份租金支付至甲方指定的如下帐户：甲方开户银行：户名：帐号：4.4甲方收款帐号若有变更，甲方将以书面方式告知乙方，并由甲方授权代表签字并加盖甲方公章。4.54.6以上租金不含税，甲方收到乙方款项后向乙方开具收据。乙方于签署本协议时预付初次租金，初次租金为年月日至年月日租金。4.74.8物业管理费及水电费由乙方自行承担。乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月日前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位规定期间交付，乙方拒交或逾期交付的按本协议逾期交付租金违约条款解决。第五条租赁保证金5.1保证金，双方签订本协议当天，乙方须以转账或钞票的形式支付总额合计人民币（大写）：元整（￥:）给甲方作为租赁保证金。5.2在协议终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清协议约定各项费用及按协议约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。第六条物业管理6.1乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务。6.2该商铺原有设施设备（含与其他物业共用设施设备）的平常管护由乙方负责，乙方应进行平常检查，发现问题及时告知甲方及物业管理公司，然后划分责任进行维修维护与保养。6.3乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担。6.4该商铺的安全防火责任由乙方负责。第七条装修和改建7.1乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等（以下统称装修），相关费用由乙方承担。7.27.3乙方及乙方聘请之装修人员应服从物业公司管理。乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方批准，同时取得政府有关部门许可（如有法律规定）后方可进行，费用由乙方承担。7.4乙方对装修方案的合法性合理性及后续任何事宜负责，并承担相应责任；甲方批准乙方装修方案，并不代表其批准对该装修方案产生的任何纠纷、损害及损失等负责或承担责任，因乙方装修产生的纠纷或责任由乙方独立承担。7.5乙方的装修作业不得影响该商铺整体建筑的框架结构，不得影响其安全性。否则由乙方负责补偿所引致的一切损失，并由其承担相关的法律责任。7.6装修作业应尽量封闭作业，装修过程中不得产生较大的噪声，粉尘、刺激性气味，不得在该商铺外的共用部分堆放装修材料及作业产生的废弃物等。装修期间不能干扰或影响邻近物业的使用。7.7乙方装修、改造及设施设备的安装使用等，不得影响其他相关联物业的使用，或功能，否则回复原状，并承担相应责任。7.8乙方装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用。第八条转租、分租或出借8.18.2未经甲方书面批准，乙方不得转租、分租或出借该商铺的所有或部分。经甲方书面批准的转租，不影响乙方履行本协议义务(涉及但不限于交纳租金)，乙方对转租承租人行为负责。第九条双方权利义务9.19.1.19.1.29.1.39.1.4甲方权利义务甲方有权按本协议收取乙方的租赁租金及相关费用。协议期满前三个月甲方可带其他故意承租者进入该商铺视察。甲方须提供有关部门核准的水、电设施。甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。9.1.5若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合的，甲方可以予以协助。9.29.2.1乙方权利义务乙方有权按本协议约定使用该商铺，依法经营；不得在该商铺内存放危险及违禁物品或从事违法活动。9.2.2乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（涉及但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）。9.2.3乙方自行承担经营过程中产生的一切债权、债务、劳动纠纷及其他经济或法律责任。9.2.4因乙方使用不妥或其他非甲方或第三方因素导致该商铺及其附属设施遭受损坏或导致甲方或第三方遭受其他损失的，乙方应负责补偿，乙方必须及时予以维修，因延误维修而导致甲方或第三方遭受损失的，亦由乙方负责补偿。9.2.5乙方对甲方正常的房屋安全检查和维修应给予协助，因维修因素须临时搬迁的，要与甲方配合。阻延甲方维修而使甲方或第三方遭受损失的，乙方负责补偿。第十条协议终止与续期10.1本协议终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物(包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。如乙方逾期搬离（涉及因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形），应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行解决，而不予乙方任何补偿或补偿。10.2若乙方欲于协议期满后续租，应提前三个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权。10.3本协议终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品。10.4一方可以提前日告知另一方解除本协议，解除方按本协议违约解除本协议条款，承担提前解除协议的责任。第十一条违约责任11.1乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本协议约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品,逾期超过日的，甲方有权解除本协议，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。11.2甲方违约解除本协议，或甲方违约乙方解除本协议，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。11.3乙方违约解除本协议，或乙方违约甲方解除本协议，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。11.4乙方违约，经甲方规定改正后，未能在甲方规定期限内改正的，甲方有权解除本协议，乙方按本条第10.3款承担违约责任。第十二条协议12.1本协议一式叁份，甲、乙、中介方三方签字盖章之日生效，三方各执一份，具有同等法律效力。第十三条补充协议13.113.213.313.4甲方：身份证号码：经纪人：电话：电话：乙方：中介方（盖章）：身份证号码：电话：签署时间：年月日【篇三：商铺租赁协议通用版】租赁合同出租方：（以下简称甲方）承租方：（以下简称乙方）第一条出租物坐落甲方将坐落于市号号商铺，出租给乙方，总建筑面积为㎡建筑面积与套内面积均发生差异时，每平方米租金不变，以产权登记的建筑面积为准计算房屋及其他费用，租赁物具体移交状况见本协议第六条约定。第二条租赁期限自年月日起至年月日止，共叁年。乙方有旨在租赁期满后续租的，应提前15日书面告知甲方，甲方应在租赁期满前对是否批准续租进行书面答复。甲方批准续租的，双方应重新签订租赁协议。租赁期满前甲方未做出书面答复的，视为甲方不批准续租。第三条租金及支付方式经双方协商拟定，租金为：/平方米/月，租金每季度缴纳一次，乙方应于每季度初日内向甲方支付租金。乙方逾期超过日未支付的，则乙方需按年租金的5%向甲方支付违约金。乙方逾期超过15日未支付的，甲方有权利解除协议。第四条税费、保险费承担房产税、契税等所有税金均由乙方缴纳。如乙方需要甲方开具正规财税发票，费用及相关税金由乙方缴纳。需要保险的项目均由乙方自费投保。第五条出租物及附属物的移交状况及返还规定甲方将上述房屋级附属设备设施出租给乙方，经甲乙双方实地清点，出租物移交时状况如下表：1、乙方在签订本协议时保证对上述所有承租物的完好状况均已知悉，上述承租的房屋室内墙面、地面完好、门窗及玻璃无破坏（门窗把手均完好齐全），其它附属设备设施及附属物外观均完好无损，经双方当面清点并实验，所有符合正常使用规定。乙方在接手上述物品后保证在承租期内妥善使用、保管、保养该物。对各种也许出现的故障和危险应及时消除，以避免一切也许发生的隐患。2、租赁期满未能续约或协议因解除等因素提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后十日内将租赁的房屋、设备设施及附属物以良好、适租的状态交还甲方。租赁期满或协议提前终止时，乙方应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方，双方当面清点，如发生损坏、丢失等，乙方按照租赁期满移交时新购买该物的市场价格进行补偿。第六条租赁用途乙方承诺，承租上述场地及其附属物仅作为餐饮使用，并遵守国家和本市有关规定。在租赁期间内未征得甲方的书面批准，不得擅自增长或者改变上款约定的用途，否则甲方有权扣除租赁年租金。第七条甲方权利和责任1、依法制订有关治安、消防、卫生、营业时间等内容的各项规章制度并交由乙方实行。2、协助行政管理机关对违反有关规定的乙方经营行为进行监督、教育。3、除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动。4、甲方有权对乙方承租范围内的安全、卫生等工作进行检查和抽查。第八条乙方的权利和责任1、乙方自主经营，甲方不得干涉其经营活动，但乙方应按照甲方的规定提供有关本人或本公司的备案资料。2、乙方应按期支付租金及各项税费。乙方承租期间所发生的水、电、暖气、通讯、设备、光缆电视收视费、物业管理等所有费用由乙方承担。3、乙方必须合理使用并爱惜配套设施，租赁期限内，如水、电、暖气、门、窗、设备设施出现毁损的，均由乙方自费维修。4、乙方必须遵守公安、消防、城建、环卫、市政、工商、税务、卫生等部门的管理规定。6、乙方在经营过程中必须做好安全、防盗、防火、防抢等工作，乙方因管理不善，导致安全事故、人员伤亡、财产损失，由乙方自行负责。7、租赁期间，乙方不得改变租赁物的用途。乙方承租期内不得将上述承租物转租任何第三人。8、乙方不得在租赁场合和运用租赁物从事违法经营、犯罪活动或因任何因素被新闻媒体曝光导致恶劣影响的，导致甲方损失的，责任由乙方承担，甲方将追究乙方的所有责任。9、因乙方对租赁物进行装修、装饰而使租赁物增值的，本协议终止时或租赁期满后，乙方不得拆除或破坏乙方承租期间的任何装修和装饰物，将承租物完好无损的移交甲方。第九条关于乙方负有保护租赁物责任的约定为保证租赁物的整体外观完好、达成合理使用寿命，乙方不得违反下列约定，否则甲方经书面告知，乙方仍未整改的，乙方应向甲方支付年租金的20%作为违约金。1、乙方不得擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等，不得擅自将住宅及附属用房如储藏室用于营业、办加工厂等。2、乙方不得对房屋的内外承重墙