工业园物业管理方案

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！工业园物业管理方案文件编号：2020年4月版本号：A修改号：1页次：1.0编会审批制：签：核：准:发布日期：实施日期：工业园物业管理方案永川城中城全生活广场馆、城中城家居博览中心项目物业服务方案XXX管理有限公司目录第一章前言第二章XXX管理有限公司简介第三章永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心项目物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划工业园物业管理方案第二节拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况第三节各项指标的承诺及完成承诺的措施第四节管理人员的配备、人员培训及人员管理第五节管理规章制度、建筑及附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理第六节便民服务第七节物业管理收费标准建议及收支测算第八节日常物业管理第四章部分公众制度及应急措施第一节精神文明公约第二节安全防范方法管理规定第三节消防安全管理规定第四节道路及车辆管理规定第五节工业园区设备安全运行制度第六节智能控制中心管理规定第七节消防给水设备保养制度第八节空调设备巡视管理制度第九节电梯巡视监控管理制度第十节水泵房运行操作规程工业园物业管理方案第十一节水泵房运行注意事项第十二节绿化养护制度第十三节清洁卫生管理规定第十四节清洁作业规程及操作要领第十五节清洁服务质量标准检测方法第十六节意外事件处理办法第十七节消防应急方案第十八节停水及事故处理方案第五章物业管理委托合同第六章永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心清洗（拓荒）方案及报价第七章结束语第一章前言作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用。行业的法制环境的同时，也使更多商、产、住、用物业进入物业管理市场。XXX管理有限公司在顺应市场需要，提出“内部精细管理、对外稳健发展”的战的服务创出客户工业园物业管理方案有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”。我们企业做好、做大、做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报。第二章众信物业管理公司简介XXX管理有限公司简介XXX管理有限公司是在重庆市物业管理市场逐渐走向规范化、市场化、专业化之展。”公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万从口碑创品牌”的公司理念。的精神。第三章永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心项目坐落于美丽的山城重庆业综合市场。项目占地面积98613平方米，总建筑面积约122005.6平方米，框架结构，其中永川全生活BC馆建筑面积48926.2平方米，城中城家居博览中心建筑面积73079.41800018000平方米，公共卫生面积38000平方米，项目配套有路灯、水泵房、配电房、发电机房、智能防范系统、消防控制室2个、电梯36部。该项目布局合理，设施完善，设备承诺，五个重点，五大措施”。工业园物业管理方案一、认识与定位于全国、全世界。给该项目整体形象定位是：开放、高效、规范开放高效展示该商业综合市场进取、创新的精神状态和高效的运转机制规范二、一种模式一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神；正大卓越，赢万众纲，威武文明，诚挚服务”。我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷。三、二项承诺：树立商业综合市场引进专业化物业管理的成功范例。ISO9001－2000服务质量体系全面实施物业管理服务。四、五个重点：针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：1、树立商业综合市场物业整体形象工业园物业管理方案管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造商业综合市场开放、高效、规范的整体形象。2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零事件发生率为零。3、维护好商业综合市场的环境市场的卫生涉及到道路、广场、商场、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过场内的绿化的养护要达到茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4、设施、设备及物业本身的管理，使商业综合市场物业保值、增值另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑象，并为管理叹服，使商业综合市场因我们的管理服务增加附加值。五大措施：1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理工业园物业管理方案处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护商业综合市场内加强和引导环保意识的教育，使每位到商业综合市场的人员都自觉爱护区内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐、规范停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。这种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。我们以管理处为指挥机管理人员检查跟踪，做到有条不紊、规范严密。5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需。每二节拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况一、拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为：专业化、规范化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。提供24小时服务；3、严格法规和标准制约、规范组织和个人的管理服务行为；工业园物业管理方案体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。（一）组织系统：1、贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率。2、管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任、文员、品管、各业务部门管理员和业务块操作员工。（二）运作程序系统：1、整体运作程序2、内部运作流程XXX管理有限公司工业园物业管理方案说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。（三）激励系统：说明：1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座谈等。3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖励。4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者让、庸者让，为人才的发展创造有利环境。5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力。工业园物业管理方案6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增的目标和公司的目标紧密结合起来。工作计划分，现拟工作计划如下。（一）前期管理工作计划物业管理标全面了解物业管理标的的调研13年6月31尽量提前日拟订管理方结合调研结果拟定管理方13年7月5日尽量提前接管合同签1、方案送审订2、签订合同方案确认时止尽量缩短时间2、导入ISO9001－2000物业接管验办理书面移交手续收（二）常规期管理工作计划序号项目内容时间备注工业园物业管理方案属施工单维修保养位保修责任我公司将尽全力协调协助属施工单及场所的使用、位保修责任我公司将尽全力协调协助情应急管理；5、水池水修期满泵管理；6、其他。安保管理来人来访管理；5、物品车辆管理清洁卫生管理绿化管理客户服务管理人员形象及服务意识管理。标识系统管理档案管理1、建立房屋共用设施设接管验收后备档案资料；2、建立用开始工业园物业管理方案施权属清册；3、建立严格的档案管理制度。（三）物质资金积累计划6000用于联络及办理相关业务4000办公用1011序号12131415161718192021221000环境管理用4000环境管理用垃圾箱1工业园物业管理方案10101第三节各项指标的标准及达成标准指标采取的措施ISO9001予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。指标名称例、全国物业管理的工作方法，落实责示范商业综合市任，责任到人，建立完12场达标评分细则、善的区域日检、周检、ISO9001质量标准月检制度，健全档案记录房屋零修、急96%全国物业管理条建立严格的修缮制度，工业园物业管理方案例、全国物业管理要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟场达标评分细则、内到达现场，零修工程ISO9001质量标准及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回访记录，以优质服实行小时值全国物业管理条例、全国物业管理时征求贵单位意见，保示范商业综合市证反馈渠道畅通，以确建立维修回访制度，及制度和维护保养制度，全国物业管理条配备专业工程技术人例、全国物业管理员，寻求专业公司支示范商业综合市持，所有维修人员全部场达标评分细则、持证上岗，实行24小ISO9001质量标准时专人值班，出现故障落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场、消全国物业管理条防设施设备等公用设例、全国物业管理施进行日常巡视检修示范商业综合市和定期维护保养，由维场达标评分细则、修部落实，客户服务中ISO9001质量标准心监督，并建立健全档案记录，完善规章制工业园物业管理方案度，确保公共设施完好并正常使用实行24小时保安巡查制度，分快速、中速、慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防、技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点、例、全国物业管理广告牌、广告字画、乱示范商业综合市贴乱画等现象及时发场达标评分细则、现及时处理，加强宣传ISO9001质量标准工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度全员义务消防员制，确全国物业管理条定消防应急方案，定期例、全国物业管理培训和演习，加大宣传示范商业综合市力度，由保安日常巡场达标评分细则、查，发现隐患及时处ISO9001质量标准理，确保安全全国物业管理条例、全国物业管理养护队伍，责任到人，示范商业综合市区域负责与巡查制度场达标评分细则、相结合，加强宣传，发工业园物业管理方案ISO9001质量标准现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露；室内绿化常青。第四节管理人员的配备、人员培训一、物业管理处人员配备公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一专多能。机制，严格管理、考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现。（一）管理处人员配备图（二）物业管理处人员岗位分布说明1、管理处主任：1名，负责全面工作。2、文员：负责前台服务，和处理行政、物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理、会务管理等工作。3、品管：1名，负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。4、维修部：2名，负责商业综合市场物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。5、保安队中队长：1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。保名，分三班24小时值班（其中一名轮休），负责当班期间的安保工作。工业园物业管理方案6、环境管理部部长：1名，负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。绿化技师：2名，负责绿化养护工作。环卫工人：8名负责工业园区公共区域卫生。（三）人员培训方针，使培训真正落实到实处。1、培训的目标：有成效。2、培训内容：（1）新员工入职培训：A、企业培训：企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等；B、员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等；C、管理处概况培训：工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等；D、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训；E、军训与参观学习。（2）岗位专业技能培训：工业园物业管理方案A、基本技能培训：相应岗位的专业知识、ISO9001文件（包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等）；B、新技术（能）培训：智能化技术、新设备仪器的使用与管理技术等。（3）素质提高培训：A、操作层自我开发培训：进行有关学历、职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑、消防、环保等相关知识讲座；B、管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。（4）新政策、新理论培训：物业管理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。（5）培训者培训：培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训。3、培训计划（不具体阐述）4、培训的评估考核（1）培训中考核：根据实情，边培训、边考察、理论与实践相结合，这样便于正。（2）培训后考核：分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。第五节管理规章制度和建筑及其附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理工业园物业管理方案一、管理规章制度是提高服务品质、提升商业综合市场形象的重要依据。为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准化、及我公司质量体系文件的要求，服务质量控制程序文件、公司内部管理制度等。二、档案建立与管理使档案管理真正为管理服务。三、档案管理运作环节1、资料的收集，直接隶属于客户服务中心。建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理。在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集。2、资料的分类整理，根据其性质、特点进行细分，做到条理清晰，分类合理。3、资料归档管理，按照资料本身的内在规律、联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进、出档案室都有严格的规定，严防文件流失。档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。四、档案资料的分类1、接管移交资料：工业园物业管理方案工程建筑产权资料2.消防、智能化、中央空调等工程及地下管网竣F：房屋、消防、智能化、中央空调等竣工验收证明书I：供水、供电、电梯、消防、智能化、中央空调等设备的检J：供水、供电、电梯、消防、智能化、中央空调等设备技术K：砂浆、混凝土试块、试压报告L：绿化工程竣工图M：其它技术资料2、管理档案资料物业资料A：事务值班表B：事务交接记录表D：日常事务巡视记录事务管理资料C：物品搬出（入）登记表E：事务回访登记表维修资料A：维修申报表B：维修服务派工单工业园物业管理方案D：公共设施维修记录A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录安全防范及交通B：查岗记录C：物资搬运放行记录、紧急管理资料D：车辆管理记录、车辆详细资料、车辆出入记录B：各项机电设备保养A：员工个人资料、聘用表罚记录B：员工业绩考核及奖D：员工培训考核记录F：员工住房及内务管A：服务质量回访记录表B：意见调查、统计记B：政府部门文件F：管理处接待来访参A：会务承办实施方案录像资料B：会务摄影及录音、会务资料第六节便民服务心，优质服务，低价收费”的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务满足。工业园物业管理方案服务收费标准配备急救箱、急救按药品的实际收费，不加收服务费药品织文体活动务费第七节物业管理收费标准建议及收支测算2元，宿舍物业每平方米每月元，即：每月物业公司的收入为42400m2×元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×元/m2=85625表：元×1人＝6000元元×1人＝2500元工资中含伙食费和员工社保费元×1人＝2500元元×1人＝2000元保安：1400元×13人＝18200元工业园物业管理方案元×8元元×2人＝4000元意外伤害险办公易耗品及办公设备保养关费公共设施设备日化粪池清理维护÷12月＝68600×3÷12维护5停车场道路维工业园物业管理方案护等维护门）日常维护维护其它设备设施维护发电机维护保养费园林绿化保养、综合测算，般月费用为绿修剪、施肥、喷不含室内绿化养护化面积×元，故为≈8000m22400元×元药、补种、机具损耗、用油等生产垃圾另定方案229元转运费3个桶×180元转运费＝540180元/月与相关单位签合同除四害消杀费用工业园物业管理方案费用与甲方单独结算所有用水用电物业公司可代收代费用（楼梯灯、缴，收取时加损耗费用用水、其它）物业管理责任30000元÷12月85625×%保险物业公司利润第八节日常物业管理后物业管理打基础。工业园物业管理方案常规期物业管理工作，包括房屋、设施、设备维护、环境管理、安全防范管理、章节我们只是就其有关内容进行阐述。一、介入期在此阶段，我们主要是进行调研、编写方案、做好验收接管工作。（一）、调研、编写方案工作（二）、验收接管1、拟定验收接管方案，组建验收接管小组。2、对项目进行全面验收、接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格。3、如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接。二、常规期物业管理（一）、安全管理1、安全防范管理分为四个层次：第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏；第二层发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行演练。2、消防管理：我们将建立消防责任小组，分三级巡查：第一级为保安员巡查；方案进行演练。（二）、车辆管理（其车位规划方案按规划执行）1、我们将根据规划实行规范管理，包括标识规范、指挥规范、制度规范等。2、合理使用停车场资源，使其资源利用最大化。工业园物业管理方案（三）、环境管理1、对于内外绿化，我们将按照《绿化管护制度》严格执行，这里不再细述。2、环卫管理上：我们首先实行垃圾分流，使工业园区净化、美化。其次是实行人员培训到位、工作到位、检查评比到位、质量到位的“四个到位”，始终保持责任区域干净、整洁。详见清洁卫生管理。（四）、物业管理标的中各项目大、中型维修养护和日常小修管理：进行养护。（五）、客户服务及品质管理：设文员及品管各一人，负责整个管理处接待、内务、单位的服务品质等工作。我范，作风严谨，真正起到形象窗口的作用。第四章部分公众制度及应急措施（以下为节选的内容，供参考，在实际管理中将有调整）第一节公众制度精神文明公约一、自觉遵守国家法律及《市民行为道德规范》，做遵纪守法公民。二、所有人员互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处。三、不搞封建迷信，不参与赌博、色情活动，不吸毒、贩卖毒品，不将违禁品黄色淫秽的书刊、画片等带进本商业综合市场，不参加非法团体组织集会。工业园物业管理方案四、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、瓜壳、纸屑、烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生。五、爱护公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施。六、爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪。七、加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作。为将商业综合市场创建成物业管理示范项目而努力奋斗。安全防范管理规定定本规定。二、物业管理处的职责和权利1、严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护商业综合市场公共设施及人员生命、财产安全。243、负责本区域的机动车辆、摩托车、自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行。4、夜间门岗负责出入登记等工作。贵重、大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行。工业园物业管理方案5、对不遵守制度的人员，应进行劝阻、制止，情节严重者移交有关部门处理。三、商业综合市场严禁下列行为：1、严禁非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险品。2、严禁非法制造、贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具。3、严禁非法吸毒、贩毒、嫖娼卖淫，制造、销售各类毒具或聚毒。4、禁止窝藏各类犯罪分子。5、不得利用房间为盗窃活动提供方便。6、禁止制造、复制、出售、出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品。7、未经批准不得擅自改装、破坏正常供电线路。8、不得损坏、移动消防器材、标志，挪用消防水泵。9不得故意损坏区域内各种公共设施、设备。有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理。四、商业综合市场经营人员职责和义务：1、遵守国家有关法律、法规和本工业园区的各项规章制度。2、具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好商业综合市场的安全保卫工作。3、勇于制止、举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理。工业园物业管理方案4、正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任。消防安全管理规定家有关消防法律、法规制定本规定。一、本规定由物业管理处和商业综合市场所有人员共同遵照执行。二、商业综合市场的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。处具体负责，由消防部门监督实施。四、物业管理处的防火工作职责：1、宣传消防法律、法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育；2、制订防火管理制度，并监督保障实施；3、定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施；4、保证公共区域疏散通道的畅通；5、定期对辖区公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其处理良好备用状态；6、正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范；7、领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练；工业园物业管理方案8、严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放；并协助维持火场秩序，配合事故处理。五、商业综合市场经营人员的消防职责和义务：1、遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器；2、不得随意堆放、晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾；3、室内不得存放超过公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；4、严禁占用、堵塞任何消防通道、楼梯走道、天台出品或其他疏散口，严禁在楼道、天台进行喷油漆的危险作业；5、严禁损坏、盗用消防设施、器材，挪用消防设施及消防水源；6、严禁封闭或损坏安全疏散标识、事故照明设施及消防标志；7、遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾；8、发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现面部，免受烟雾熏晕；9、学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救；10、发现他人违章用火、用电、用电焊、气焊或有损坏消防设施、器材的行为，应及时劝阻、制止或向物业管理处报告；刁难、辱骂或以暴力、威胁手段妨碍消防工作人员执行公务。纵火者，将依法追究刑事责任。工业园物业管理方案关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用。期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿。八、公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行。管部门进行处理。道路及车辆管理规定为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定：一、各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定：1、遵守交通管理规定，爱护道路、共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施；2、机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车；3、车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安全；4、车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负；5、不准在行车道、消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道；6、不得在区域任何路段试刹车、练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净；7、除执行任务的消防车、警车、军车、救护车外，其它车辆一律按本规定执行。二、停车场管理规定1、服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放；工业园物业管理方案2、工程车、履带式车辆不得驶入停车场；3、不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩；4、严禁运载剧毒、易燃物品、枪支火药和其它危险物质的车辆进场；5、车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净；6、车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内；管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔；8、凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理。商业综合市场设备安全运行制度一、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证、上岗证。二、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。四、值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修。故发生。设备事故的发生。七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。工业园物业管理方案八、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。九、供配电设备房必须具备灭火器材。智能控制中心管理规定一、智能控制中心实行专职人员全日值班负责制。管，遇到重大问题迅速上报管理处主任。三、控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关“应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制值班记录表》中。记录表》中。五、智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修。工作信息传送。式灭火器和常用灭火器械。中心工作人员不得接待任何来访者。消防给水设备保养制度客户的生命及财产安全；为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好。工业园物业管理方案一、每月对消防给水设备做好维护保养工作1、检查紧固控制柜电气节点、触头有无氧化现象，柜内有无积尘、蜘蛛网等异物；2、检查进出水阀门开、关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态；20使其保持正常；4、检查所有紧固体螺栓是否有松动、锈蚀并做适当调整，使其保持正常；5、泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等。二、启动检查消防泵加压是否可靠1、转换开关是否在自动位置；3、消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行；4、如发生消防泵不能安全启动、运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理。中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括：1、检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%；工业园物业管理方案2、检查三相电流是否平衡、是否超过额定电流；3、检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa；4、检查进出冷却水温度(进水温度＜35℃，出水温度＜40℃)；5、检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度＜0～18℃，温度6～8℃)；6、主机运转过程中是否有异常振动或噪音；7、冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；8、检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好；9、检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声；10、各种标识工具是否完好等。析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况。管同意不准离开。四、为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自制度执行交接手续。电梯巡视监控管理制度班人员执行：工业园物业管理方案一、值班人员每日对电梯机房、轿厢、井道、底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。二、巡视时按以下内容认真巡视检查：1、曳引机是否有噪声、异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动；2、减速箱的油位、油色是否正常，连轴器是否可靠；3、指示仪表、指示灯、各继电器运作是否可靠；4、变压器、变频器、电抗器等是否过热；5、制动器、曳引轮、曳引绳、限速器等是否正常；6、通讯设施、标示牌、盘车手轮、开闸板手等求援工具是否放在指定位置；7、电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等。理，必要时可切断电源暂停使用电梯。开。水泵房运行操作规程一、水泵房为商业综合市场工作、生活、消防供水控制中心，设备工作是否正常在首位。二、水泵的运行操作工业园物业管理方案1、运行前应检查进出水泵阀门是否打开；水池内储水是否充足；泵的转运是否灵活等等；2、泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整。各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓。3、供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水；三、泵房卫生1、泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道、阀门、水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘；2、泵房内、水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁。四、发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班。水泵房运行注意事项一、值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”(勤听声音、勤看仪表、勤测温表)。二、启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行；“手动”启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转。给水泵在“手动”位置运行时间不允许过长。三、监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号、仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态。五、水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常。如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录。工业园物业管理方案后方可运行。1、电流突然升高超过允许范围时；2、水泵有不正常声音或发出强烈振动时；3、电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时；4、压力表突然升高或降至不正常范围时；5、水泵轴承和电动机温度超过允许范围时；6、水泵无水空转或反转时；7、危及设备或人身安全时。绿化养护制度为搞好室内、室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度。一、室内养护标准及目标：1、浇水：根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水；2、花木除杂：及时消除杂草、杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草、杂物；3、修剪整形：根据生长情况不定期修剪、整形，使苗木保持青绿、美观大方；4、施肥：根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次；5、病虫防治：春、夏、秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作；6、长势不良、观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换。工业园物业管理方案二、室外养护：1、基础性更新改造：花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢、枯黄、老化、部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草。2、常规性养护工作：（1）修剪：修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛。苗木修剪，每两个月进行一次，秋、冬季根据实际情况进行修剪。基本保证春、夏季草皮不长于15厘米，秋、冬季不长于10厘米；（2）浇水：旱季乔、灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次；室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1－2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1－2次，室内盆栽每周浇水1－2次；草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主；（3）花木除杂：及时消除杂草、杂物，经常拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物，时刻保持绿地、花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥；（4）松土、扩穴、施肥：原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次；（5）病虫防治：建立病虫害防治动态跟踪系统，春、夏、秋季虫病多发期前必树干涂液防虫、防病等保护工作；（6）花木补植：如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植；工业园物业管理方案（7）植保：提倡生物防治、人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前4洒，以免药液扩散；（8）自然灾害的防御：雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风、霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失；（9）草皮养护：杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草。每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷、钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥；（10）绿篱、花球养护：绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛。绿篱、花球死亡缺苗，须在1周内补种好；（11）乔灌木养护：每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活2.5观。清洁卫生管理规定洁卫生工作的有关事项作如下说明：第一：清洁品质控制一、清洁计划1、向管理处提交清洁服务计划；2、根据计划书内容按步骤实施日、月、季的清洁工作；工业园物业管理方案3、根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检、月检工作；4、月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划；5、急（突发）事件的处理对应计划方案提交；二、清洁实施1、向管理处发出每日清洁完成情况报告；（简称“日报：）2、各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排；（简称“早会”或“例会”）3、各项日常清洁工作安排表、指导书；4、各项定期清洁工作安排表、指导书；5、各项内部清洁完成情况考评资料；6、各项清洁工作方法指示书；7、各项清洁工作安全批示书；三、清洁技术应用1、清洁新技术的应用和推广；2、现场清洁问题的研究、解决；3、清洁高效率方法的研究、运用；四、清洁监督与检查1、清洁日检表2、清洁周检表工业园物业管理方案3、清洁月检表4、各项清洁作业标准书5、各项清洁作业岗位职责6、清洁奖罚制度7、各分现场之间交替检查、评比五、员工管理1、定期的清洁培训2、员工道德教育3、作业标准化管理4、员工考评制度第二、清洁原则及清洁方案一、清洁原则创造舒适的环境、杜绝任何污染★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角★亲切的服务，给人以温馨的感觉★垃圾及时清理，免除空气的污染保持建筑常用常新★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净、常新、不受损坏★使用无污染洗剂，保持环境的清新工业园物业管理方案★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损安全作业的确立★实施安全操作教育★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤★清洁工作中必须使用作业指示板、警示牌、防护栏、安全帽作业情况督察★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书★各区域负责人每月进行互检★公司技术部每月进行作业指导、监督检查作业效率提高★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合★建筑采用先进的专用设备进行保养★逐步使用设计科学、合理使用方便、快捷的作业器材高效率的完成各项作业树立良好的社会形象，创超一流的环境★使用高效作业设备、确保环境干净、整洁★选用高素质作业人员，注重人员形象教育★严格要求着装整齐，服务语言标准化二、具体清洁方案构想人员的选择、培训、教育工业园物业管理方案★选择年青、工作勤劳、有一定文化素质的员工★注重职业技能培训和服务规范化教育★定期进行新技术培训器材及洗剂选定★针对石材选用养护技术设备★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁公共场所设施清洁★洗手间设施定期进行消毒★垃圾桶、箱定期进行消毒，避免空气污染保护作业法★保护建筑的作业：不同的建筑采用不同的方法和洗剂★保护使用者的作业：A、选择适当的时间作业；B选择无噪音作业，避免干扰★使用保护剂全面保护建筑外观清洁作业的实施★制定详细的计划书★管理人员确认作业完成情况★定期进行专业的技术培训★紧急事件的应急增援工业园物业管理方案★加强夜间作业避免影响白天的正常工作★严格控制外部垃圾、尘沙对内部建筑的破坏★加强大堂的日常作业三、清洁业务的基本方针象的重要事宜。扫作业可以防止建筑的磨损、变色、生锈、发霉等现象，不仅可以提高美观，在污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作。四、确定清洁作业基准季节、时间等因素。对于制作贵商业综合市场的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明。样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施。维持建筑物优美高雅的环境。五、清洁的目的及特点工业园物业管理方案1、清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观、保护建筑、延长其寿命、洁净环境卫生的目的。2、清洁概念商业综合市场的清洁因其建材、场所、使用者、用途的不同，其相应的清洁方法具有专业化和广泛的建材和洗剂知识。1）针对不同的建材采用不同的清洁方法（如石材、金属、毛织物、胶等）2）针对不同的场所采用不同的清洁方法（洗手间、走廊、停车场等）3）针对清洁分类采用不同的清洁方法（日常清洁、定期清洁、特种清洁等）4）不同的用途采用不同的清洁方法（办公楼、住宅等）清洁的特点：正如前所述工业园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同：1、进行详细的调查；2、制定完善的作业计划；3、划分作业不同的区域进行；4、制定全面的建材保护措施及方法；六、重大问题处理我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组。七、客户至上工业园物业管理方案唯一条件：1、贵公司的要求就是我们最重要的工作；2、定期进行现场内部的5S整顿；3、内部定期举行内部管理例会解决现场的工作；4、定期举行管理会议商讨落实管理工作。八、处理客户投诉1、如何对待客户的投诉A、对客户的投诉处理应放在首位；B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱；2、处理客户投诉的姿态A、接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好；B、无论是什么状况都必须道歉；C、绝对不允许反驳或找借口中；D、掌握如何当场或用电话应付的技巧；E、无论人、场所、时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧；3、对投诉的事后处理A、分析原因、责任的存在，并向总负责人汇报；B、协商如何避免再发生的对策；工业园物业管理方案C、如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报。九、教育理念量、效率，包括服务等的性教育训练。1、教育训练的三项目1）硬件教育A、清洁五原则的教育B、各种建材清洁养护的技术C、机器、器材的熟练使用2）软件教育A、各种的作业计划、作业程序B、人事、劳务管理、一般的教育3）服务教育A、服务态度：作业态度、礼节、着装B、精神性服务：配合顾客的心情、愿望2、提出最佳作业技术的建议创造安全、舒适、卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训。3、教育训练负责人工业园物业管理方案家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才）4、教育训练对象一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者。清洁作业规程以及操作要领次每季清洁次每月清洁内容数1罩清洗12、烟灰缸、垃12、排风口、顶部11圾桶消毒清洗分清洁3、防火门全面13、墙面清洗2、垃圾处理3、烟灰筒、垃圾箱、花盆清理擦净4、入口大门玻1保养7、灯饰设备1罩擦拭间璃窗清洁5、地面冲洗并保洁2工业园物业管理方案6、附属配件擦拭7垃圾处理净2、建筑材料设1属设备的专业保池盆景的垃圾清扫3、桌椅擦拭、除尘11、排风口、空调1112、玻璃窗清洗1口清洗1111、门面擦净天2、渠口清理清洁作业规程以及操作要领场每日清洁内容所次数次数次每季清洁次内容每周清洁内容每月清洁内容数数工业园物业管理方案2、绿化带清扫4、路灯、灯柱擦净5、果皮箱清洁清洁服务质量标准及检测方法无污渍、痰渍目视手摸或以纸巾擦拭工业园物业管理方案手摸或以纸巾擦拭清洁服务质量标准及检测方法无尘、污渍、纸屑、水渍无尘、污渍、手印无尘、污渍、水渍、手印、皂以纸巾擦拭液、保持镜面明净保持无污渍、垢、臭味，并保目视及以纸巾持水流畅通无阻，瓷器明洁如擦拭新无污渍、痰渍、保持洁净目视及以纸巾擦拭冲水数次检测地面、道路、绿化带无杂物、垃圾、泥沙、积水、目视50平方米不得超过10个烟蒂工业园物业管理方案路灯、招牌、栏杆、不无污渍、尘渍，光亮锈钢、设施设备无积水、异味，用水冲洗干净目视无泥沙、杂物、臭味，每检查目视一次，发现问题及时处理，每月清理一次，保持排水井无堵塞第二节部分应急措施意外事件处理办法为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法。一、电力、给水、电视信号中断供应处理1、当接到有单位投诉电力、给水、电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间；2、了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长、技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力、给水、电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修；3、如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告。二、火警处理工作1、当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任；2、如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户；工业园物业管理方案3、如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭；4、倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场。5、当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料：1）消防车到达的时间2）消防车到场数目及车牌号码3）带队的消防队长姓名4）消防员收队离场时间6、当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修。另外，须巡查及记录受影响单位的情况；7、尽可能在第一时间向总经理报告。三、水浸处理工作1、当发现有水浸时，应即时将积水清除；2、当水范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水；3、当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方、设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况；4、如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理；5、如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理。四、爆炸处理工作工业园物业管理方案1、当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是否需要报案；2、如客户同意报案，须尽快报告公安机关；3、公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆炸过的痕迹；4、切记不可触动案发现场内的任何物件，以免影响公安机关调查；5、当公安人员到达现场时，须登记以下资料：1）公安人员到场时间2）公安人员车辆的数目及车辆号码3）带队队长的姓名4）当公安人员离场时，应记录离开时间五、交通事故处理工作1、如果有人受伤，必须报警；2、没有人受伤，可由双方车主自行达成赔偿协议；3、值班人员须登记以下资料：1）车牌号码2）双方车主姓名、地址、电话3）如有人受伤，登记伤者姓名、地址、电话4）如有公安、救护车到场，须登记车牌号，到场及离场时间，带队队长姓名。工业园物业管理方案4、如因撞车而对小区公众地方、设施造成破坏，须报告管理处主任处理；5、事后须向总经理呈交报告。六、意外受伤处理工作1、当在区域内公共地方发现有人受伤时，要及时报警或叫救护车；2、须查问受伤者的身份及受伤的原因；3、值班人员须登记以下资料：1）受伤者姓名、地址、电话2）受伤原因3）如有公安、救护车到场，登记到场、离场时间、车牌号码、带队队长姓名4、事后须