科技园区市场调研结论解析

科技园区市场调研结论分析第一页，共十八页。​时间：2008年5月12日至5月14日范围：上海、苏州、昆山境内，环昆山项目一小时车程范围内的主要技术园区。目的：考察上述地区主要高科技园区，了解其租售价格、管理费用、基础设施、优惠政策、配套服务等相关信息，为昆山项目提供参考。

第二页，共十八页。​各地主要技术园区情况比较园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策上海天地软件园（普陀区金沙江路）办公租金3.0元/平方米/天物业费用6.0元/平方米/月用电1.1元/度用水3.0元/吨售价2万元/平方米层高2.63米架空地板/吊顶单间面积200左右三部电梯中央空调得房率66%供水/电网络通讯（结构化综合布线）智能化安防商务中心多功能会议室13号地铁（2010年通车）15号轻轨（规划）商业娱乐（梅川路欧亚商业街）金融医疗注册邮局网络增值人才培训对于集成电路等高新企业（经认证），政府实行增值税地方收入部分返还的优惠政策（增值税17%的比例中，4%上缴中央，13%为地方收取后返还的部分）：应税额100万元以下，返还部分的50%归企业，50%归园区；应税额100万元以上300万以下，返还部分的60%归企业，40%归园区；应税额300万元以上，返还部分的70%归企业，30%归园区。上海紫竹科学园（闵行区的东南部）办公租金1.8—2.0元/平方米/天物业费用20元/平方米/月水费1.93元/吨天然气2.3-2.6元/立方供水/电/天然气电梯中央空调直线电话到户/宽带网络照明系统/二路供电24小时保安监控消防系统人力资源风险投资中介咨询通讯信息交通运输会务展示餐饮住宿娱乐休闲凡在园区范围内注册的“三资”生产型企业，从开始获利年度起三年免征，四年减半，评为外商投资技术先进企业的可再延长三年减按10%的税率征收企业所得税。第三页，共十八页。​园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策上海金桥出口加工区厂房租金1.1元/平方米/天道路雨污分流供水/电天然气管道网络通讯员工宿舍/食堂海关办事处出入境检疫货运公司银行工商/税务/消防/劳动人事代理等服务窗口企业所得税：生产型企业经营周期十年以上，免征；投资、扩建产品出口企业或先进技术企业100%退还已征收税款；投资其他企业退还已征收税款的40%。上海金桥开发区OfficePark整栋/大面积出租（全装修）办公租金4.1元/平方米/天物业费用25元/平方米/月供电/供水/天然气通讯及视听有线/卫星电视智能化系统消防/安保LOFT全装修甲级智能写字楼区内人工湖景观酒店式公寓欧美亚餐饮街大堂展示中心经认证的高新技术企业三年减半征收企业所得税。上海张江高科技园区办公租金3.5元/平方米/天厂房租金0.6元/平方米/天供水/供电/天然气中央空调网络通信24小时消防保安监控公交专线会议会展中心生活区（餐饮娱乐设施）政府协调HR俱乐部企业家沙龙融资服务物流贸易代理知识产权服务劳动保障项目前期服务各类院校企业所得税：生产型外商投资企业从开始获利年度起，可享受二免三减半的优惠；生产型企业经营期在十年以上免征‌，‌先进技术企业延长三年减按10%征收税税率、双密集企业在整个经营期内的税率减按10%征收‌。另有14项政府专设补贴与奖励。第四页，共十八页。​园区名称租售价格基础设施配套服务优惠政策昆山花桥商务城亚太广场办公租金2.0—2.4元/平方米/天管理费用8.8元/平方米/月供水/电雨污分流天然气网络通讯接口中央空调水泥地面/吊顶单间面积180左右四部电梯得房率62%投资咨询项目洽谈/审批报审文件酒店宾馆绿地运动城/家世界易买得超市昆山国际学校瑞金医院同济大学附属医院企业所得税三免两减半；对企业总部、业务流程外包、金融保险机构后台处理中心等核心产业在商务城内租令办公用房的，政府给予一定的补贴。昆山软件园（昆山浦东软件园）六通一平供水/电网络通讯软件研发/孵化区商务展示区软件培训区管理服务区人才培训招聘企业注册代理著作权代理商务中心/技术学校餐厅/宾馆/超市/银行/医院/商业街/度假村生产型外商投资企业经营期十年以上的企业，从开始获利年度起，可享受二免三减半的税收优惠；经认定的高新技术企业减免期满后，可延长3年减半期；中外合资企业的外国投资部分，从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额的所得税。苏州工业园厂房租金0.4元/平方米/天办公租金2.0元/平方米/天九通一平供水/电/气/热网络通讯有线电视/卫星电视防灾救灾体系园区海关一站式服务网站人力资源开发消防指挥中心急救中心公安分局24小时服务热线风情商业水街大面积住宅会展中心外资医院各类院校生产型外商投资企业及经认定的高新技术企业免征地方所得税；经营期十年以上的企业，从开始获利年度起，可享受二免三减半的优惠。第五页，共十八页。​研究分析方向建筑规模园区产业目标客户机构组织服务体系租金预估第六页，共十八页。​市场调研结论分析建筑规模－－不断扩张，区域发展

1.科技园区的圈地运动地正在激烈进行，其中部分园区还存在大面积正在开发的企业用地，个别园区甚至是将整片土地包租给入驻企业，由此看来，昆山项目在规模上无明显优势，可以学习金桥OfficePark的模式，以吸纳多元文化的小规模精品办公为特色；2.各地软件园随着规模不断扩大，都在寻找与其他园区的合作，其目的是在更大范围上打造产业链，力图通过地域差异，资源共享，优势互补，形成片区优势；相比较而言，昆山项目在此方面相对薄弱，不过这是项目发展阶段的限制造成的，目前尚处在前期开发阶段的昆山项目应把发展重心放在园区硬件环境的建设上。

第七页，共十八页。​园区产业－－关注定位，打造产业链1.各个园区都在开辟特色发展的路径，注重龙头企业带动有特色的行业发展，此外很多园区开始关注建立完整而广泛的产业链，推进区内企业产业升级。昆山项目可以借助法国凯捷这个领军型企业的优势，顺藤摸瓜，发掘其产业链上的合作企业，吸纳到园区中来，这样不但有助于园区的业务发展，还营造出了产业氛围。2.此次考察的过程中，发现不少园区都有生物科技类、药品研制类企业入驻，当地政府对于此类企业的政策支持幅度较大，未来昆山项目如果想要避开软件企业的重复竞争，可以着手发掘和吸纳此类企业，提升园区的产业阶位。目前的问题是，昆山项目的产业定位仍然比较模糊，还未明确特色发展方向，这虽然是很多园区在开发初期的困惑，但应当尽快确定下来，以便于今后的强势发展。第八页，共十八页。​目标客户－－瞄准主要需求，发掘潜在客户

根据昆山项目的产业定位以及其本身的设计规划的特点，大致可以明确未来客户的来源主要有两类：

工业区－研发生产型企业写字间－办公需求的企业在市调的过程中发现，租金及人工费用等综合成本是成为目前科技型企业最关注的费用之一，而这恰恰是昆山项目的优势所在，在今后的营销宣传中，应当积极地突显这个方面优势，更大范围的争取潜在客户，此外，通过和其他园区的比较，归纳出以下几点可能是未来客户企业入驻的主要动因：

1.综合成本减少（人力、租金）2.办公条件和环境的改善3.优惠政策引导（政府支持）4.特色化的园区服务5.对花桥商务区未来的发展颇具信心第九页，共十八页。​机构组织－－政府支持，作用巨大

1.根据组建模式的不同以及管理服务机构的性质，可以将所调研的软件园分为三类：a.公司模式（金桥OfficePark）；b.政府派出机构模式－由政府某一部门负责组建的（天地软件园、花桥商务城）；c.政府和企业共建模式（苏州工业园、紫竹软件园、张江高科）。2.由政府派出机构或政府和企业共建的软件园管理服务机构有如下的优点：a.没有土地开发的压力，可以全力发展产业b.政府参股或直接管理容易落实优惠政策c.风险小，短期内几乎可以不考虑资金回报第十页，共十八页。​3.相对而言，公司模式经营的产业园普遍存在以下问题：a.基础建设的资金投入大，回收慢b.需要不断和政府协调，争取优惠政策，而政府为了突显自己的优势，以及自身利益考量，往往把控的很严格。c.产业促进方面，心有余而力不足另一方面，公司模式经营的产业园，也有其不可忽略的优势：a.市场反应更敏锐，产品更能迎合市场需求b.机制灵活，办事效率高c.针对企业的专业服务更能切中要害

第十一页，共十八页。​因此，在昆山项目的开发过程中，一方面充分发挥公司运作机制的优势条件，另一方面可以考虑与政府机构合作的方式，理由是目前项目开发过程中的很多工作都是代政府职能的行为，政府应当予以最大限度的支持配合。值得一提的是，目前产业园比较普遍的运营模式是，以房地产养产业园，通过房地产销售的资金回报来供给产业园的开发需求，这样大大减轻了项目开发公司的资金压力，也为园区的发展创造空间。第十二页，共十八页。​服务体系－－解决企业难题，真诚服务用户

1.“一站式服务”模式已成为大多数园区在服务意识上的目标，有些园区专门成立了“一站式服务”网站，如苏州工业园，因此昆山项目应从专业技术服务方面入手，突显自己的特色，在做好后台服务的同时兼顾前台服务，近来比较领先的一个概念是“网络增值服务”，即优惠引进第三方技术支持服务体系，为园区企业提供专业技术服务的平台，在提升全区品牌的同时，实惠企业。

第十三页，共十八页。​2.通过调研发现，目前各园区在配套设施和服务上不仅仅追求“完善”，而是努力实现“多元化”，昆山项目更应依据自身国际性服务外包基地的特殊产业需求，设置能够应对多元文化的特殊服务，24hr多语种服务热线、生活代理服务等，目前来看此类服务的落实还是空白。3.所调研的园区多数都引进了至少一所技术院校（或分校），保证基层技术人员的供应，另外，不少园区利用政策优惠、生活服务、培训补贴等一系列手段，争取中高端专业人才，目前昆山项目的人才培训主要依靠与周边技术学校签约代培的方式，未来应吸纳至少一所高等院校的分校入驻，以提升园区人才供给的阶位形象。第十四页，共十八页。​租金预估－－结合实际情况，积极发挥优势

在调研的过程中发现，租金价位偏高的科技园区都具备一个或多个优势条件，比如：a.金桥OfficePark的办公租金为4.1元/平方米/天，管理费用为28.0元/平方米/月，这在所有调研的科技园区中是租金最高的，原因是其周边拥有优越的生态环境和颇具规模的多元文化生活区，吸引了大量国内外优秀的中高端企业和人才，形成了一定的消费氛围，用环境为自己创造了市场。b.距离昆山项目最近的办公区是花桥国际商务城的亚太广场，办公租金为2.0元/平方米/天，管理费用为8.8元/平方米/月，这在所调研的园区中是租金相对较低的，原因可能是亚太广场周边的配套设施的建设尚处在规划当中，没有形成气候；另外虽然距离上海轨道交通不远，但是却地处江苏境内，感官上形成距离。相比较之下，昆山项目的在交通和配套环境两个方面与所调研的园区均存在较大差距，未来需要通过提升产品质量吸引客户企业入驻，建议租金定价1.0-1.2元/平方米/天，管理费用5.0-5.5元/平方米/月。第十五页，共十八页。​GoodLuckforOurInfocityProject！2008.5.20第十六页，共十八页。​最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。这个世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出来的成绩，然后再去强调你的感受。2023/5/132023/5/132023/5/13以爱为凝聚力的公司比靠畏惧维系的公司要稳固得多。珍惜今天的拥有，明天才会富有。一个公司要发展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聪明的人才。3岁前后严格管理，做孩子的家长；13岁前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先严后松，无效的教育是先松后严。有效的激励是朝五晚九，无效的激励是朝九晚五。2023/5/132023/5/132023/5/132023/5/13怀疑和否定之海，围绕着人们小小的岛屿，而信念则鞭策人，使人勇敢面对未知的前途。2023/5/132023/5/132023/5/132023/5/13对人才的运用，仅仅限于收罗是远远不够的，重要的是对人才不仅要善于识别其长处，而且要敢于大胆地使用，以让其充分显示自己的才能。微软公司在用人上所表现出的胆略与气魄是别的公司无可比拟的。因为有了感谢之心，才能引发惜物及谦虚之心，使生活充满欢乐，心理保持平衡，在待人接物时自然能免去许多无谓的对抗与争执。只有一条路不能选择2023/5/132023/5/13一个人在科学探索的道路上，走过弯路，犯过错误，并不是坏事，更不是什么耻辱，要在实践中勇于承认和改正错误。业精于勤，荒于嬉。2023/5/132023/5/13172023/5/132023/5/13合作是一切团队繁荣的根本。我知道什么是劳动:劳动是世界上一切欢乐和一切美好事情的源泉。世间没有一种具有真正价值的东西，可以不经过艰苦辛勤劳动而能够得到的。2023/5/132023/5/132023/5/132023/5/13靠制订和管理标准吃饭的，有什么样的判断就会有什么样的产品，有什么样的标准就会有什么样的人才。讲到国家的政治，根本上要人民有权；至于管理政府的人，便要付之于有能的专家们。只要有坚强的持久心，一个庸俗平凡的人也会有成功的一天，否则即使是一个才识卓越的人，也只能遭遇失败的命运。有信念不一定成功，没信念一定会失败。2023/5/132023/5/132023/5/132023/5/13我这一生基本上只是辛苦工作，我可以说，我活了七十五岁，没有那一个月过的是舒服生活，就好象推一块石头上山，石头不停地滚下来又推上去。2023/5/132023/5/132023/5/13一次良好的撤退，应和一次伟大的胜利一样受到奖赏。有非凡志向，才有非凡成就。2023/5/132023/5/132023/5/13我的人生哲学是工作，我要揭示大自然的奥秘，并以此为人类服务。我们在世的短暂的一生中，我不知道还有什么比这种服务更好