房地产产品定位实用技巧

一、容积率配置技巧如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层（例如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度；（1）空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区域，一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值，因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层；反之，商业气息弱的区域，则可以考虑向高楼层建筑靠近。（2）建筑成本与容积率利用方的关系，越是高耸或造型特殊的建筑，其营建成本愈高，因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值，以决定最佳容积率利用原则。（3）建筑工期与容积率利用方式的关系，例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑，前者的施工期将比后者节省许多，而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。（4）市场接受性与容积率利用方式的关系，例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域，若考虑作高层建筑的规划，就要审慎评估市场风险。（5）周围建筑物状况与容积率利用方式的关系，例如处于一片低矮建筑物区域，则向高层建筑发展，成为此区域的标志性建筑物；或向中层发展，在高度上暂领风骚；或规划低矮建筑，以从众随俗？考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后，最后就要真正进行容积率的分配。以使容积率能作最充分、合理的利用！二、公共设施的定位技巧在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗？事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑特的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。就发展或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。（一）具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。（二）具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事，但是通过公共设施的分摊，却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。（三）具有收益机会的公共设篱，例如地下室的商业空间，停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位。（四）对环境有改观的公共设施如绿地、花园等，虽增加投入，但这种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报。公共设施的规划将越来越受到重视，产品定位者若能适当掌握各种公共设施的功能，可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。三、楼层用途的定位技巧不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事实上是不同的市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等，而这些差异的存在，能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。丰我们可将盗一幢大楼顿的立体空盯间，分成舰下列四个老市场个别超考虑它们停的定位特胁性。升度悔（一）是医顶楼市场弄，这种产众品不论在狡采光、通碧风、视野忌及私密性府方面，都煎比其他楼纷层更具有姥得天独厚恰的条件，望又由于每腥栋楼只有介一个顶楼恳楼层，这返种相对稀播有性使得胖顶楼市场斜常出现供挡不应求的生情况。教锻始（二）是椒门面市场炸，通常是陕指建筑物猫的一楼至移二楼。这街种产品的供价值在于腔它与外界旧环境的临谨近性（例伸如临路的鞋店面、办仔公室），钻或者有将聚外界环境届内部化的恭机会（例笑如拥有庭鼓院的住宅票）。这种喘地利条件裹及稀有性张，使得门喂面市场的你价值不但真比其他楼废层高，而众且还常出寒现求过于介供的现象俩。颜破敬（三）是捞地下室市顽场，这种胸产品有时穷具备独立液功能及用豪途（例如证作为商场挥或停车位副），有时用则可能成彼为其他楼吼层的连带商产品（例趴如作为一纯楼的私有益地下室，皇或其他楼陕层的共有滨设施空间么）。景建供（四）是陷中间层市猪场，包括票建筑物的消二楼以上施直至顶楼哄以下的楼椅层。这个稻市场各楼治层之间的嚼相对条件预差异有限恩，而其所企占有的空搂间比例又例最大，因因此一般所搁称不动产佩市场景气浇与否，多碎半是指中挨间层市场景的供需状已况而言。岸缩政就产品定甘位者而言匙，除了要泳辨别不同旗楼层市场该的异质性殿之外，还畅要注意下禁列事项，先以充分发两挥空间的理附加值。断闯伴（一）妥宜善运用规独划，以平攀衡供需失洲调现象。检例如在商痕业气息浓挣厚的黄金驰地段，借圾助一楼带沙二楼或地含下室合并演规划，以秀增加门面用市场的供椒给量；或冤顶楼采取罪楼中楼设惜计，能满乱足更多的萌顶楼市场床需求者，锹都是创造假更高价值杜空间的好蚁方法。爆槐莲（二）明圾确区分不袍同楼层市骂场，以针烧对需求设低计产品。归例如门面峡市场重视昌临街性，鲜在规划上宪须注意维猛持眼好动瓜线及联外惭机会；顶山楼市场追殃求通风、各采光及视任野等条件炼，因此须刺注意栋距腹开窗、隔累热等设计根。欧区权（三）合厘理利用容平积率，以辆改变传统秘空间观念舌。例如拉织高建筑物脉高度，超衣越邻近建堪筑物高度许；增加高移楼层面积奴，以塑侧造库“喘准顶款楼乐”素空间（即赴指与顶楼葬具备同样创采光、通华风条件的蚀高楼层）胆；或利用弓二叠或三胆叠规划，坛使得有天辰（顶楼）谱有地（一袜楼）的空扶间增加。杜四、房地重产持有的拣定位技巧信临轿（一）长层期持有。击任何一种亩投资标的赚或者具有倾生产性质违的财产。藏对于不同劝的人而言柿，可能具喷有不同的喘投资报酬蹲意义及实嚼现利益的伙时间期望选。这也是中为什么在有不动产市响场既有追捉逐短线获测利，从事晌现房或预困售房买进印卖出赚取惜价差的投仆资人，也爽有投入资垮金兴建大销楼却只租闹不售的开肾发商。由葡于土地的象性质特殊绳性，它既滥具有稀缺刃性、保值这增值性，惧又具有区约域异质性属（包括自赖然环境及笛人文社会险经济），梅困此对许准多投资房啄地产的企州业或个人超而言，长区期持有的志投资策略帅，似乎比盯其他的财晶产更具有芦意义。帽永夕那么究竟我应如何作谢产品定位骗，即如何鼻利用土地逝，才能赚平取不动产明长期持有园的利益呢面？首先，丙要先辨别刊获得长期口利益的几撤种途径：巨一是租赁削；二是经纠营或使用甲收入，也克就是不动惩产所有者枕即经营者痰或使用者壁，自行利箩用空间赚趁取商业经粱营的利益携；第三是雁保值或增笼值利益，左这种利益岩可能来自牢于通货膨问胀效果，橡可能由于按社会进步觉或环境改蝴良，也可当能因为其世他土地先速行使用，房导致后利绢用的价值像土地水涨女船高。武盾密不论是否碧赚取租赁佛或经营利鲁益，绝大驴多数长期也持有的土芦地，其最锦大利益来脱自于增值田。为谋取榜增值的实器务做法也应有不少，梨例如，短典期内尚无就利用或开慈发价值的坟土地，可式采取消极慧的养地策俭略；对于狭已初现地钞段价值的不土地，则辫可采取先昂建后售策柴略；再者杰如麦当劳蹲的做法，中先找到好都地，兴建雀商场，通菜过经营带挑动当地商言业气息后络，就自然摄可坐享不秃动产的增榨值利益。血长期持有绝土地，必买须要能赚艺取合理的典时间报酬桶才有意义掀，因此产血品定位成狱败的关渐键也在于畅能否配合腊时间长度演，规划阶折段性的产虹品及经营习与财务计吹划，以确艰保全过程贷利益最大呢。揉肌煌（二）短璃期获利。夹大多数的圾投资标的上，都有短换线与长线监不同的获枕利操作方许式，不动野产投资也连不例外，牵通常它包笔括了土地茄开发、投末资兴建、季房屋买卖避、房屋出彩租、房屋乎经营等时内间长度不幻同的获利两途径。对或于希望短热期获利的轻不动产投盘资者而言随，除了只脏图买进卖爆出、赚取逮时机价差壶的方式之维外，如果自想在有限从时间内创莲造不动产议附加值，辽以增加投努资利益，牲则须借助棚有效的产第品定位。爪剪拥因此，希堪望短期获菜利的不动描产产品定立位，要特幸别注意收榆益实现的挥可能性及腹投入资金嘴的效率。箩下面几个活方案，有奖助于提高繁不动产短敬期投资利允益。连辞榜（一）改医装产品，赖创造附加裕价值。这悲种方式常哲见于旧屋凉投资市场河，也就是剃买人尚有鼓更新价值颤的旧建筑趟物，保留切其基本结伶构，仅作腹平面隔局构或外观等参的改建，封以再重新码出售获利敏，这种做充法由于投切入成本少涨，工期短艳，著改建鉴得当，通施常能在很票短时间内艰赚取理想吨的报酬。瓣盐气（二）规科划需求尚米未饱和的岁时尚品在掠短期内创统造高销售仇率。例如突不动产市贵场不景气诊时，许多对反应快的询发展商就袭推出低总历价的套房猛或二房型圾的产品，确并搭配工割程零付款饶等的付款鼠条件，以拨刺激买气储，快速销悔售完毕。询这种做法扶的效果在辫于先确定驼销售成绩亿再进行施诱工，可降秀低财务风混险，只是泉要注意避墓免吸引大刷多的投资叠客户，造恒成销售率北虽高，但断退户率或酒客户不履碍约付款的底比率也高蜓的窘境。计厉倘（三）规饱划短工期腊的传统产倡品，以节撞省成本，句提高投资炎报酬。通庆常工期越罚长，资金腿风险越高屠，而投资落回收的时血间也久。更因此基于以投资报酬际的考虑，输短工期、毅需求稳定与的产品（葱例按如肺5项层斜—置7锈层住宅）醉，通常也醋能兼顾市筐场接受性虎及财务可脉行性，达眨到短期获建利的目的把。即使在俩经济效益厅上不宜规跳划短期的泡产品，仍森应设法运不用技术缩念短工期，宾以提高资历金效率。垦桨碎（四）尝借试领先市笼场的创新凉产品，以以吸收早期低开创性的摩市场，例捐如有不少恢个案，将筋楼层挑高夫，规划夹峰层空间，址以增加卖部点，强化怒短期销售隔效果，这优些边际产接品只要抢杜得先机，收顺利过关愚，一般都技能创造短浊期投资利节益。躺以上几个遍产品定位析的方向，碧可提供投倍资不动产虹并希望短寸期获利的楚企业或个驾人参考。悔在实务上经，以追求竭短期获利船为目标的侨产品定位塔，通常赚今得快及赚滔得顺，要伸比赚得多幕更为重要搞！申五、经济在环境变化平时的产品跌定位拥穴戏（一）通惯货膨胀压蹈力大时的榨产品定位地。在经济熟景气循环装的情况下僵，难免会偏因为景气涝热旺、游颂资充裕，批过多的资安金追逐过玩少的物品疮，而导致荷物价上涨纱，引发通罗货膨胀的注压力。要俱判别通货涛膨胀是否刘存在，仅脖须观察物棋价上涨率悼是否持续剥一段时期扎都序在销5乡%真以上，若估是，就可汇以断定我当们正面临置通货膨胀舍的压力。四此时由于锣货币不断愉的贬值，跳物价不断勉地上涨，趟商品一旦源售出，要装想以原先佩成本再行烧补货，已歼不太可能奇，所以通暮货膨胀时具持物特价怪而沽，已丸成为一般明商品所有降者普遍的听心态。扩跌正不动产市天场受通货佣膨胀的影衣响尤其明悬显，因为印不动产除促了自住用背外，还具织有保值、则增值的特席性，所以遥在通货膨虽胀时期，奔不动产往烧往成为投侮资人的首熄选。就发课展商而言干，在预售孩时如果房日屋已售出武，其可收健入的金额攀已固定，稠而其营建互成本却尚慕未发生，腐虽然发包纵给承建商诉，营建成扁本也已固篮定，但是赠在营建合暑约中往往湖有明确规祖定，即物巴价上涨一故定成数以裕上时，营灵建成本也疑要跟着调脏整，使得遥发展商的霉营建成本珠，在通货献膨胀时期食，面对增捉加的机会昨大为提高殃。为避免遥这种收入初固定而成售本却持续务上涨的不烈利局面，漠发展商在捞通货膨胀抽时期应慎桨选产品。诵选择产品京时，应注参意列事项冬：映（悟1宪）伟逐产品的施惧工期限不淹宜过长；亮（多2词）往致产品要以捡能克服余英屋销售压捎力的设计篮为主；概（饲3事）叼武针对投资钥人的保值塑心理设计绒产品。塘奥末土除非拆摘掉建筑物万重新再建接，否则其写数量会越卖来越少，码在稀少性榨及不可再私生性的特姑性下，不束动产产品困就越发珍晒贵，特别减是在通货睁膨胀时期幸，更应慎储选产品，经以免暴殓遍于物尤笔绕（二）市鼓场不景气服时的产品惨定位。不谈动产交易显虽受许多车政治。经化济、法令喷规章等因井素的影响武，但对于慰从事投资千兴建的发都展商及拥言有土地使杂用权的地纱产主而言喂，最为其雄所关注的攻还是市场负交易的热兵络程度，片也就是一樱般俗称鸣的披“麻回慨春角”因，除了某愉些个案或训由于地点玩特殊，或象由于定位畅成功，而炒能创造销气售佳绩之哪外，大多耻数的发展场商及地产虚主都不免容对这股挥剃之难去的景不景气阴扛霆大感头睡痛。换触成面对这个扁现象，有险的人把精阀力放在发皂掘影响市曲场景气的柳因素即寻蚁找钥“乌为什么市浇场不景气茧的答案上震，想因而辈获得突破汤不景气的垒方法。这救种方法可污能其理论绝意义大于缺实际效用悟，而且因但为影响景短气因素的杠复杂性，虏还可能使堡依赖这种敞方法的人厕须多绕些您远路。以植下则打算耳采取另一碎个角度，争探讨如何惹通过产品杯定位以因罚应市场不卸景气，也角就是接受弹不景气这合个事实，狱并尽可能炼掌握其现另象，以归报纳出在实离务上可供摊参考的产絮品定位原蠢则。枝船腊一般而言冠，当买卖译双方对景鲜气的看法逝越分歧，起则市场越贼活跃，这滨种现象在龄股票、不装动产等投宜资性的产泡品市场尤很其明显。车唯有对未驰来的预期教有人乐观韵，有人悲葬观，市场象才容易活帝络。挎坏惹因此面临滥不景气时嘱，首先需量找出何人返有购买意润愿，也就奴是发掘潜珠在的目标雾市场。除穴了因为越眼是不景气年，销售风猫险越高之通外，潜在胃购买者渐绑趋保守与遗理性，也海使得目标咬市场的界浩定显得更池为必要。摄一旦确定世了目标市殊场，就可足以进一步臭分析何种撞因素可以菠强化目标举市场客户架的购买意铁愿：是具宾竞争力的浆低价格，执是产品的趟独特设计蜡，还是诉格求工期长侵的轻松付请款条件？磁尤其需要柏特别留意什的，是目瓦标市场的款核心需求扣，也就是身客户真正继的需求是善什么，才院能根据这益个基础，签发展突破盯不景气市启道的适当灭产品。饰肠挤事实上，厅没有一种常产品是无久往不利的帮市场灵丹铸妙药，但搏是下面这产些原则，检却首有助于消卫极地避免户不景气的锣冲击，甚蓬而可能积让极地透过取产品定位皱创造市场逢佳绩。浆1茧、产品要国有明确的究竞争条件获或特色，蹄才能脱颖控而出，也侵才能刺激踏客户的购哗买意愿。部2再、要结合能销售、规蝴划及财务奥等功能，剑以强化产故品定位的豪竞争空间仔。例如有秃的公司的均产品力求鸡缩短工期圈，增加价职格竞争的注条件；有庆的财规划夺工程或长陪的高层建晴筑，并配借合轻松的茧付款条件临，以吸引乡投资性客缘户等，这找些都是结赠合多元功轧能为一体企的例子。灿3盐、不要受嘴限于销售约及短期获构利的目的坦，也就是装说在市场微条件不佳多的不景气我情况下，乔有必要慎振重评估销移售的意义雀及条件。咐尤其不要务盲目售出石，落角得住“籍赚了销售斥率，赔了葡报酬欧率悠”胃的窘态。善事实上，哲由于土地极资源的日糠益昂贵稀校有，采取础只租不售蛾、整体经穴营，甚至迷避开景气触低迷的养泰地等方式盛，也不失栗为适应不疗景气的明厌智之举。乱4沾、产品应主保留调整泥的弹性。板尤以景气得低迷时，洋销售速度税慢、阻力字大，任何纪一种产品鸭定位都可将能遭遇市口场阻力，雹因此应预阅留调整的手弹性。例塑如小单元租面积分隔主或合并的友弹性，商舱业或住宅易用途转换鹊的弹性，役以及选择饿性销售（符如分栋、湿分期销售桂）的弹性键等。库喇狂（三）财却务压力大何时的产品躲定位。除潜非是划拨址土地，否堪则只要是哨出让土地涂，土地成犯本往往较墓高，积压条在土地的巩资金大，蒙即使有银据行贷款，丈其每月的姓利息负担霜也很重，色因此土地醒只要晚一识天开发，芽对发展商蔑而言，都仗是一笔沉培重的资金拾负担；即丹使是合建斩情况下，吩因为要支宾付给供地钳方相当大积额的覆约锡保证金及亿兴建时的醋拆迁补偿专费、房租盟补贴等，铺所以一样戚要面；脑棋资金积压踢的问题，时只是程度欠稍为比购调地轻微。折至于开始冲兴建后，拢每期的工物程款都要划于固定期盲间支付，泡虽有建筑季融资可供真应部分工延程款，但链是建筑融把资核拨与员否，须视有销售情况营而定。一被般而言，壤销售成数假在属5晨成塔—卡7巷成以下，城建筑融资芦较难取得就。至于资炊金来源，慌则大多仰昌赖预售时蛋的销售收百入，但因闪预售市场茧的一般付向款条款为壳分期付款径，不动产出投资需要分巨额资金本，因此资甩金不充裕图的发展商侄，在土地著买进到峻苹工交房这革一段期间闭，一直要魂承受资金亩压力，尤竞其在销售忆成绩不理恨想的情况代下，更是奇要大费周皇折，才能温度过资金垮周转的难贺关。所以始对于财务学压力大的扶发展商而秋言，在进揉行产品定渠位时，应免注意下列牲事项。雅1吸、产品规深划以顺销绵产品为主懂。宿2亚、产品设看计以简单鄙楼房为主拢。壳3寿、产品定梦位要能克俗服景气低题迷及余屋黄销售的压尊力。套房遇产品在成畏为余屋时滋及大单元桂面积产品兼在不景气千时，其销勉售都会有密难度，所钳以在财务简压力大的白情况下，柜应特别注雹意规避此依类产品的铜设计，以贿避免产品懒卖不出去趣，造成资禽金积压。奔4馆、对于需椒长期开发吩的产品，穿要审慎评煎估，不宜摇贸然投资域。果很少有一谱种产品能额像房地产鞭一样，闲天置一段时栗间后，不揉但未损及蛛价值，反政而可惜景灶气、需求坟及投资风苍气之机，蛛而有大幅臂度的增值冰。所以有向很多发展天商对于只腊税不高售的产品诵才会那么持热衷，因门而其前提梢是现金量拜要克扣，刻才能在设没市收入的挣情况下，雷独自负担玉所有的土诉地及营建萍成本，然剂后静待增骂值，伺机进出售再获皇利脱手。着而如果有财财务压力抄的话，则剧宜诉求周撇转性快的衣产品，通愈过调周转周性的产品贸，一来可利灵活资金铁的应用，森二来则可浸提高投资尊报酬率。塘房地产市丛场盘子大住、产业大搬、规模大泊，由此带冰来的伤病财房、水泥油垃圾、烂狭尾楼盘、绝区域残局失更是不计农其数，疾嫂病种类可迎谓五花八狸门。在众巷多房地产佩疾病中，堡最常见又堪最能影响进项目盈亏科的抚是箭“辛房地产定经位仙病填”双。职讨

铜宣在房地产死市场上，傻由于房地纸产是大件息商品，投筒资大、周见期长，又弟是不动产隶，因此裤其壤“然定誓位擦”叫是生死攸掘关的一个捆内容。定荷位准确，佩房地产可谋能是旗开李得胜；定岭位失败，演这房就只红有自己住到了。可以拳说房地产散失误穴病代70僻%裙与此有关顷。而房地买产定位并挎不是简单络的住宅、朱写字楼、程别墅的划匹分。随着构人们经济眠水平的提颤高和对生奏活质量的洁追求，人诞们对住房指的需求越圈来越多，晕并且差异历化程度也演日益明显笔，因此房姓地产市场隐需要有效抛细分。做纲房地产并网不仅仅是半出售房子宋，它要给聋这个地球刺村留下一稿些美的标怜志，是产比业又是艺停术。它还震在销售一住种生活方政式，销售津一种种无饶形资产，门分享一种艺文化，去陆圆消费者士的一个个丧梦想。所顿以示说肢“殃田园雅克居滩”萝圆的是人钱们休闲野军趣的梦，死而程“榨都会华讨庭殖”断则圆的是霉人们前卫逝之梦。因刘此房地产发定位关键比就是要抓桑住消费者迅所关心的孔利益点，舒究竟消费嚷者要的是烟交通便利斩呢还是生炒态环境抑戒或是智能投化小区占？降欧…赖…亿只有清楚匀这一点才讨能对症下绣药，开发览出适销对筛路的房子版，而这也疾就是卖点铅所在，找仪准了卖点突，其后的槽价格、营境销、广告裂、收款等赛就得会极“闪心中有猎数转”纤，唉“孕有章可循适了吐”袭。可是就第这个定位末点围——蛙“严卖尚点雷”习并不是轻恭易好找的捷。说得难难听一点，锐房地这产谦“彼定锣位跑”名有点像黄环花姑娘嫁尖人，嫁鸡非随鸡，嫁打狗随狗，鸦嫁的不但胡是一辈子乡的幸福，妖而且可能朝关系到子址孙后代或矮整个家族速的兴旺。麻一旦嫁错森了先生再骨换一个，惕身价上、悄心灵上都宿会大打折疤扣泊。彻质

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逐堵政策因子厕。房地产球历来是政舞治风云、垃国家政策腐的测量器忧，政策波款动、政治停动荡、国蜻际关系都暮会在此起姿反应够。米

躺古国民经济替总因子。摆房地产又碍是国民经唇济的晴雨晶表，君不只见大萧条乱时期，欧岩美资本主祸义国家的厘房地产近踢于崩溃，减二战后经吼济复苏香仰港房地产议亦迅速发读展。在一俊般的经济烤高涨、通音货膨胀时禽刻房地产喂也往往会现猛烈上升手，房地产夫市场更有箱贵时卖出去或卖涨不黑买涨的规宫则三。齿鬼

世抹市场供求侨因子。房瞒地产作为越一种特殊欺的商品，垦有它自己卷的供求规其律，市场庭平衡点。华我们不能卖违背这种旋规律，但陷可以利用码这种规律炭，如找出播市场空隙凭点进行市贞场切入。惹反之，既遭使造出了秒最好的房三子也无人准问津亩。赚恨

私增消费者群孝体错位症纺。不管房敬子好坏，陆关键要确跟定由那一柜群消费者业来购买，租这群消费龄者又有什捧么样的需振求。现在倡市场已需渠进一步细临分，你不脆可能让不耍同层次的京所有消费定者都给你刷投人民币堆选票，而伶只有针对抵某一群消乓费者开发气其需求的末产品才有第可能有你锹一块蛋糕汪。奇

线西如豪华型炸房屋，这办是针对高限收入阶层鹿设计的。胡它要求建躁筑外观高围贵典雅，美与众不同警，配套设政施要相当既完备，地是理位置也丑以市中心头为宜。为斜显示购房粗者的高贵界身份，户液型应宽大难。爸拦

悼底如普通型砖房屋，这在是针对收享入水平较即高或储蓄制较多的消遭费者。这遣部分消费约者多为白叨领阶层，霜因此讲究掠的是房屋插的品味，梯而这种品佛味主要是询通过室内棕装饰和家不具摆设体谨现出来的尝，因此建隶筑外观的稍要求不高孩，房型、枣单位面积竿则需根据置各自家里交的人口数犹而定，地添理位置则退市区也可烂、郊区也华可，只在皂于有一个岭好的环境渠就行。市溪区方便，孔郊区有车延也无妨，撤但邻居则随要求是素视质较高的陕人群郊。兽

榆昂如经济适精用房屋，爸这是针对衔普通工薪貌阶层而建触的房屋，桶由于售价掌较低，因辱而利润也皮较薄，但此对打响知帜名度却有论很大帮助姨。这些消邮费者一般扩比较关注板房屋价格阿，对建筑哭外观要求阔不高，而编每套的使爪用面积则啦应较小，且地理位置螺在市区边斩缘或公交绣车辆线较斜多的郊区票。劝

洋橡位蔑置活”风错位症。共位置的重阿要性不言缺自明，有分时同一街则道朝南朝典北不一样丸，就差几纯米房价也本大不一样腊。当然，躲位置已不油仅仅是位慌置，还有剧更重要的标地段、区虽位、商圈箱、社区等到等。一涌旦郊“沿位幻置接”苗错位了，默房地产价爪位就将大订打折扣销。满

关德时机错位岗症。也许眠除了股市备以外，就酿数楼市最莫讲究时间牌的把握了役。别看简醋简单单地骨造房子，男其如何入荒局、开局堤、创局、款选局、布押局、出局势、结局，得何时买入葱，投资，待何时出售靠，都有一售个榴“杀最佳时存间赵”从定位问题矮。战机销陕纵即逝，驴一旦过了汉这个村就属没有那个伸店了绪。慨

栗进环境定位凑。区位很结重要，有草了区位如靠有一个好挎的环境就排会锦上添役花。环境然包括交通洪环境、生瑞态环境、必商业购物赶、医疗、蛋景观、繁没荣程度、吗风向、龙滔脉、地脉打、文脉等害，以及区专内环境、院建筑物大要体布局等苗等橡。季伴

笨甲功能定位羽。房地产灵不等于土乳地加瓦片臂，功能可欲能是人们误购买房子崇的第一利祸益所在。置根据功能姨不同房地舒产可划分沫商业用房豪地产、住予宅区、工莲业区等等喂。商业房茂地产与工旬业用房地包产等要求驴也会明显骑不同。此畏外还可以兔把印“拐功能定霸位盘”药进一步细深分，如分伟为中央商软务区、高然级别墅区种、文化居丰住区，涉欣外公寓区饶等等，不燕同的功能歇社区对房倾子的设计煎、施工、砍管理等的腊要求显著梨不同。例香如中央商筒务区对房杨子的地段赵、施工、蓬装饰以及删物业管理虫的要求特弱别高。而怕文化居住仗区则突出远文化环境主的渲染与荷铺呈。回筐龙观地处具京昌高速酬公路边，厕本是属于括城县两不壮管地带，耻但是开发烈商利用教公育为依托准，打出教疲育大旗，侧开发出回弊龙观高教填小区，不播仅把城里寸人吸引到根市郊，同字时为全国帝树立了样楚板，成为户重点示范买小区。这荐就是功能州定位的妙矿用舟。脑稻

平沾户型定位歼。任何产岔品都有核但心层、紧拿密层、外覆围层、无筹形辐射层败之分。消扯费者买房挖最主要的冷是买核心惕层绕--菠-资户型与面茧积。尽管兰现在的商怎品房早已缸告别赚了骑“单火柴筒盒议”滋时代，但桌是究竟是描大开间小条开间，狭白长型还是圈蝴蝶型，其多少个采卵风采光口壮，多少根淋罗马柱石鞭膏门，单冻身贵族还最是丁克家大族，是否丘设置家庭禾舞池及吧抹台瘦或众“窃互联网家指居晶”则点击控制双器否…兰…偿，这一切聚都必须在挡开工前已达设计完毕焦，筹划在盲胸奖。末论

拼袋材质定位熊。不同的雅功能、风万格、户型纺显然需要预不同的材挠质。仓储印式大商场障可能需要拖大钢架结躺构，既省控时又省料瓣；欧式豪逝宅可能除愉非自来水恐无法进口慰外都基需肥“脖德国制修造锦”警；某个艺孤术家可能羊只要在那君一个角落高，搞一座矿怪怪的木溜头草房，虑既省钱又党美观。材饰质定位定危得准，对越开发商而猜言有可能板大大节省靠成本，对姨客户则物舍为所喜所德用就行，凡做到客我巾双赢桥。合聋

粮常主题概念获定位。现互在的社区讽、花园、栏楼盘，如减果要想做虾成哗“瓜区设花寨”返、薯“管园贺花攻”右、配“垫盘藏花便”所而不仅仅诵是巾“脚楼份花岁”饲，非尽有袜“乐主题概悠念者”产不可炉。模“职主题概框念村”县也有称之夺为房地产酬的缎“凶灵白魂钻”倾、骂“奴核纺心仗”伐。象中关完村由于电井子高科技北而价位疯礼涨，亚运贷村由于体停育概念而斯寸土寸金萄，国贸商镜圈号称称妻“嫩东方的曼连哈比顿盟”翅而昂居京泊城之首等谅等，主题总概念大体华可划分十惜几种模式盗，口象捆SOH钢O父现代城定象准了靓遍鬼京城。当鼓然，主题共概念并不千是随便可宪以臆造克铃隆的，它柜必须符合惕具体的环导境，；因插地制宜，筐因境制宜校，而一旦折错位了亦渐有可燃能辨“尘差之毫厘封失之千里松。仔”街

永眨特色定位钻。俗话说寺：鼓“副人可以没竿有优点，仆但不能没赤有特隔点愿”田。房地产漂特色定位疫，就是根陷据房地产影企业开发敢、企业文棕化、小区疗环境、楼苗盘风格、肆文化概缴念书…已…雄等集约整爸合、升华蓬出一个最园具吸引力惹的一点作扭为该“泊诉求芝点袍”开，以此去逆吸引相应号的目标。斑很可惜现披在楼催盘课“哨概次念湖”阔满天飞，佩真正眠有罢“芽特弹色图”蓝的楼盘实混在不多投。骨

西于科技定位黄。国外房筹地产增长妄的主要杠校杆之一伙是旁“底高科捧技惜”柳，而拉动津国内房地扫产的主要滥是政策因银素与金融老杠杆，高畜科技因子扎占一层不眉到。但随杰着知识经圣济时代、玉互联网时啦代的来临娘，新材料艳、新工艺垫的不断应泊用，房地详产的科技候含量肯定饥会进一步乒提高。真核正的智能级社区曲，姓e量生活在国舅内可能还薪远未来到誓。均

赛补文化定位数。人不能洽整天吃高匀科技住高自科技，高风科技需要桨有多样化亦的文化配霜套才能转墨化成生产滨力。因此销，房地产萝主题、特亩色、科技驾、风贱格煮…先…修一切只有爸围桥绕萄“换以人为闷本脉”虚，多“洽人性腹化议”唤这个文化箩定位去展易开才有意友义饲。适糊

蹄活生态定位虚。对于整衬天奔波于暮城市物欲银中的人们埋，回归自粱然是他们葛最热烈的订渴求，所违以绿地、贵森林、阳咐光、水、盼空气成了脉诸多楼盘部的重要卖践点。这也回是什么武乖夷花园、战丽江花园保、公园里央的家、八锡仙花柄园苹…偶…矛等等走红刷的原因刊。埋颈

排瓦………检…践

贩且此外还有站利润目标蔽定位、社草会因子定液位、创新怪定位、配缘套设施定筹位、管理咬服务定位根、价格定晃位、融资撞定位、形形象定位、裳将来时定谊位（孕育梦新需求）锣、营销方施式定位、例广告策划蓬定位、品纠牌定位锻共概2超7悲个环节洁、记2妻7谎层定位。摘当然，赔这炊2瑞7任个参晴量旅、接2却7坑道程序，绕有的并非堆每一项都牌要有突出辣的卖点，拨但充分考奴虑了舰这梢2搞7肤个参量后饺就容易找毙到决定项愤目盈利的鸟支配参量烧，这是房送地产项目愚定位的实汪质所在晃。桑桥

石巡也许会有识人说，刚得刚婚配怎妻么连未来它孩子的名侵字、衣服盆，将要读幸书的学校碍，读什么箭专慌业笛…役…励以及孩子驳的孩子的锤孩子的男替（女）朋倦友的容貌案、专业、托身高、家代庭要爪求撑…陵…椅等等都要全事先就有画规划，用效得着吗？姥这是没办疑法的，这杏是由于房竟地产这一皆特战殊掀“影商乎品祝”雁的性质决碧定的戚。枣

心吐一片小区运，一群楼狮盘，不但续是投资大播周期长，伙关键是可旱能影响成怎千上万人香的生活方径式勾，宪5腰0别—傲10酱0新年甚至更泼长地要留巡在这个地谁球表面充蜡当标点符让号，所以公不得花不太“州先谋而后哑建，先胜巩而后秃战边”仅，各“狼上兵伐谋竭，其下建奸城卸”预。双

寇强人无远虑护，必有近搏忧；房无画远谋，必棍有病症。梦象人穿衣便一样，上雹面第一颗艰钮扣如错折位，将使幅下面颗颗慎错位。房醉地产定位鄙错误，轻餐则出现残鞭局、伤病厕房、烂尾戚楼盘，重汤则成了一腊堆堆建筑聋垃圾，工个人下岗，砌公司关帐奇。一着不渣慎，满盘自皆输深。毛博

狗栏因此，在竿房地产定赢位上多下渠点功夫，渣甚至象马督晓春、李婶昌镐下围涛棋那样能狭走一步想泰十步，就漫有可能磨秃刀不误砍疑柴工，事平半功倍，搏少走臭棋斑，死棋。局甚至辫这屑2脏7惑层净化迅、级2岸7乡层定位仍浓不完备，卫由于市场惰、环境是涛不断变化横的，原先珍的定位未劝必惰100厌%芬正确，故未仍须对原肠来的定位漠进行反馈惨权变式再观定位，如挤此定瓶位坏→棒再定全位呀→热定吼位广→…收…洲再定位，脸经过几轮殊螺旋式的钳循环反复差才有可能探高效益地骄逼近目标伸。部链第却1长操作环节更：房地产名市场定位误实战价值校分完析浊剑分监析维A剃：楼盘畅筝销的先决墓条也件恐栽进行珍准确的市策场定位从欣而锁定目四标客户是在楼盘畅销扶的先决条滔件。从近用两年热销苦的国际文没化大厦、察星河明居仅、东方玫到瑰园、万里科四季花旗城等来看视，无一不揭是以准确隙的市场定题位最终取平股市场获孤得买家的堡认同。国柳际文化教研育大厦的援目标客户权是似“扬创业新生练化喝’捡，星河明槽居、东方坟玫瑰园的沈目标客户跃是二次置扒业者，海易悦华城、难中海恰翠乒山庄的目作标客户是塌香港人。皆位于皇岗候中岸的海若悦华城堪侍称为目标清客户度身纷订造的典午范，二抱栋贯3陶5梅层高的楼感共爹52摊0吐个单位，错不到二个盗月销售率绿为卯九楼忧卖得快价省格也高，谋海悦华城绝的价格，蔬比周边楼倒盘价格每驴平方米高惠出一二千家五。分辛析作B搏：明确定括位的市场穿冲击力海惩悦华城的虚目标客户闲十分明确箱，用发展丧商的话来阶说就是，济以该项目诞所处的位准置，深圳罪入不可能警去买，它惨的对象只那能是香港身人，发展小商别无选聪择。因此赢，海悦华坡城可以说技是为香港动入度身计盛造。它的甲钻石形结怒构、它的惕户型、它框的阳台以谈及阳台上载的栏杆、床它的交楼猫标准等等陶，全部按纤港人的喜姓好以及港承人能够接愈受的方式权设计，比皱如海悦华销城没有生而活阳台，形在客厅只播有一个一矮米宽的阳糠台，有一陡个透明的驳有机玻璃纽群栏杆，浊这一点足沈以让港人键从心里得末到满足。兔因为在香题港，这种面只有一米弃宽带透明碌栏杆的阳终台只有富蕉人才有可杯能享用。付再如海悦句华城只有诱四种产型吓，交房标诞准就是样注板房的装汤修标准，安包括样板忍房所展示判的洁具哈厨具及所团有电器。本在样板房或还别出心骡裁地挂有悲承建商以香及所用主穗要装修材有料厂商的车资质证书腹，发展商割的诚实和继细致给购抓房者留下笨好印象。副也就是说划，一个楼蒸盘很难做享到既能外庸销又能内蛇销，让深例圳人和香系港人都满晨意。这一曲点也应该帅适合其它露内销楼盘挎，即你的鉴客户不可执能既是富恶豪，又是妈普通白领年。技充第鉴2防操作环节下：房地产睡市场定位扛误区及对蔽策沾滴误辟区纳A妖敬市场定仇位帽=睛目标市静场劈远这两驴者是市场物营销的基类础和根本娘，没有明猪确的目标苗市场和清豪晰的市场泼定位，一乎切的策划怪和营销就割会变得无掩的放矢和搜摇摆不定拢，就不能逼在营销大桨战中把握脑自我。但惹目前许多狱人包括一控些营销策过划人员混陶淆和重复踩了这两个之概念，认身为目标市产场即市场棒定位，市及场定位即酬目标市场输，两者混贫为一谈一柄。其实两稿者在概念箩上和功能扬上都明显墓不同，目锣标市场是沟指企业对暮市场经过杂细分后，旱确定自己疼的产品所勺要进入的碌细分的领汉域；而市宅场定位则寿是指企业逼要把产品避留在顾客栋心目中的绵位置和印淡象。比如俩，广东有意两个著名夸的楼盘，型碧枝园的芬目标市场油是香港中篇下层居民阅和广州的待部分富裕负家庭；它匀的市场定汇位是度假闲、休闲（骡给你一个龄五星级的膨家）；丽头江花园的插目标市场仪是广州市京的白领人差士，它的川市场定位真是文化丰彻富的和谐出居家场所米。市场定隶位不止局芽限在功能猾特征上，汪它还体现米在档次上模、情感上餐、个性上谁、文化上闹、与竞争港对手的比谨较上、或劳以上其中胸几种的混颠合上等等捷，它是项项目充分张决扬的起点禽和基础，谨让楼扣盘六“迷未成曲调定先有比情厉”合。目标市例场是市场竟定位的前怪提，市场煤定位是为脸目标市场仁服务，起课一个点睛摊的作用，所若没有一羞个准确而只生动的市教场定位，耀整个房地瞎产的策划把和营销就柜显得呆板削、苍白、泛缺乏方向勺性，楼盘冰就缺乏活滴力和生机砌。西支误万区颠B破：缺乏文解进的权称岸定仁位瘦节一些厚房地产项素目的策划脆人员，经邮过一番讨钉论、研究出筛选后，昼以为为楼妄盘找到了随个漂亮的显口号就大汇功告成，斗而没去细身心衡量这聪是否一个卫贴切有力让的定位，夺即使设计螺了一个准确确的定位捷，但没能萄够在整个投策划和营溜销中坚定高不移地去谨执行和以洪此为策划傅的依据，啄只是把所沃设计的定俊位停留在碗吆喝的层捞面，噪子候喊破了之胞余，仅给仪人留下了紫只闻楼梯日响不见人捉下来，或桶者是雷声迈大雨点小瓜的印象。狗定位是发的展商用来种为楼盘设些计个性和猎风格的前便提条件，家起着为策熟划和营销请导航的作研用，不是悄仅仅作为撕广告或广堡告之一部耽分出现。姨当发展商典在经过广案泛深入的街市场调查樱而找准项吧目的定位旅后，就必损须在说和页做方面保颜持一致和药连贯，各棉方面都要绩统一和相缺通，让买壁家真正感揪受到所听监到的和所粉见到的东痒西都是来侮自一个项龟目的，都揉是一脉相伸承的。从灵规划、平鸽面、立面响、环境、功绿化、雕肯塑小品到蒙室内外建病筑和装饰滑材料、配专套功能、沫包装和识邻别系统再盛到营销策斯划和物业链管理，无创处无时不码体现楼盘愚的定位，套策划人员宰用定位这刚一主线贯窑穿于整个涛房地产全南程策划的磨始终。比脱如说上述规广州某定美位为环保包家园的小种区，环保潮这一功能护性定位应絮该大有文我章可作，百人均绿地战是否足够臂，有否达评到环保专地家测定的丽人丽均沙5售0它平方米的来草地？小着区的整体枪利用率及尿室内初空间利用票率是否合划理，是否堂出现因车偏占人道而式减少住户友活动空间饲的现象？趋在户型设笨计上有否葬出现过道农厅面积大索小，开门犯太多利用赚率不高或娇是阳台深过度大小而畜不实用，乞造成浪费手？其它因灭素如油烟主排放、通零风采光、咬隔音效果挽等等，这环些都有否棋从使用和决环保角度吊考虑。这衫一切都需爷要规划、敢设计人员需严格按照塞定位来执臭行。在营云销当中月，冬V碑I搞设计、宣穷传物料、戒交通工具载、广告、幕促销和公葛关活动，辅以及售前费售后的物习业管理是轻否都有能碗以环保这养一定位作泻为指导思段想？估如纤V歌I衔中的基准兴色可以绿喂色为主，速看楼车可赠用无污染拆的电瓶车哨，参与和枪赞助社会逝的环保活怒动，售楼痰都和办公夹室内不用台一次性的狐杯，小区届环境明亮涂整洁，有为明显的环律保宣传指社示牌，垃疗圾桶不用习塑料袋等础等，这里剧不质—粱一细表。随总之，全俊方位全过惭程地体规谜定位，才渔是定位的纹真正意义筒所枉，才仍能算是真望正意义上宝的全面营是销和全程寄策划。房弊地产项目咏的市场定逗位不仅是钢功能特性逗的展现，草更多时候革还是个性且的体现，荡只有定准联位并且执劈行好，才借能在警警应众多的楼竹盘中脱颖锋而出，才厉能在产品邮越来越趋浸向于同质成化的房地宽产市场竞姨争中树立胖自己品牌析的个性和嘉魁力仙。稳膝误谢区何c的：花样翻嘱新定位缺雅乏核的心阳斯据悉僚，内地某珍城市一楼累盘，推出些一年尝试波了多种营聋销手段。乒其营销过破程大致是笼：猾涌1状、推出之眼初，定位传为宁“渔成功人士京的心水华面庭珠”园。师锣2股、两个月劳后，定位君为宁“蛋孩子们成猎长的地庄方阵”波，集中表炭现其配套臭齐全的特敢点杯。巾雅3辅、又过了剩两个月，语宣传客户婶所购房产邪即将升值咱。晃会4掘、后来，轨该按盘重闪新定位免为找“府智能豪截宅狸”猴。拍躬5吐、年底时怨，眼看年占关谈市已柜近，发展趣商心里着午急，于是也又降价促阳销。营销但手法虽然狠在不断花慢样翻新，管但效果总业是难尽人闹意秀。蛇圈从以单上可以看拐出，该楼瞎盘在营销访手法上存兄在明显的烦缺点：定去位不明，矮角色变换湾大频繁。社从嗓“判成功人士搅的心水华待庭陡”互、街“坏孩子们成沫长的地妇方舱”球到说不出双名堂牺的熟“浪智能豪柳宅僻”蜓，使潜在俭客户感到摸莫衷一是喇。要避免贯营销失误冠，销售策妨划还须遵隔循以下三减个原则撕：女郊第一，销条售手法的杯差异性。术这是要与咏其它楼盘率的营销手初法区别开崇来，避免城盲目跟随龙风这。膛扩第二，主杨题思想的摘统一性。言在广告宣剪传上，不浮管是硬性裁广告还是盐文字包装毯，都要有粮一个明确榨而统一的朗主题。一盈个大主题榨可以分解岂为若干个插小主题，喘小主题内社容可以不袭一样，但扬都是为说链明大主题扮服务的慧。催疗第三，操线作手法的圾连贯性。爆首先是操毒作思想不夫能断、前窃后不能自找相矛盾。治其次是时替间上不能乱断，两次拖宣传间隔往的时间不成能太长。亭精罗要答B察：房地产晃市场定位云的任乱务扔诞房地薪产开发营能销，必须敏有科学的放市场定位睁，而不应牢由经验引往导定位。援所谓市场裳定位：就芽是将产品洽置于某个侦特定的细漆分市场中易，针对目午标客源，什设计规划爬出符合消液费者需来祥的产品。丛房地产市唯场定位包蹄括：项目扣定位、品浇质定位、描客源定位君、房型和雄面积定位膊、价格定刻位暑。联类（哨1倍）、项目绪定位当拿到凶一块地，茄首选的问完题就是确才定开发项指目，而这筒必须建立辛在了解客顾户需求的修前提下，昼抓住市场爱空白点，鄙准确地进屋行定位。激沪北地区赢的锦秋加跟州花园之桐所以畅销统，就是因缴为开发商跳充分了解者了客户的敌儒求，及析时推出别性墅公寓，井填补了市表场空白，看取得了良想好的经济慕和社会效射益渡。摇庸（戏2米）、品质填定位含一哄融而上效的漆INT虾ERNE摆T嫂网络、闭岸路电视、跑管道热水无与你的楼庆盘的品质珠是否相匹才配？高品老质按盘带刃来高价位鉴又是否能能被客户所恶接受？目拖前市场上扫，一些品灿质适中的苍楼金在市浩场上取得文了比高档疼接盘更好搜的销售业宪绩，因此肥，一个楼奶盘的销售痒成功与否阀，并不在爸于其品质堵的高低，币而在于其固品质档次滥能否适合墙市场的实反际采求独。天透（范4甲）、房型蛋和面积的技定集位胜墨从目堵前上海积怖压的商品辅房来看，灾其原因不探外乎是房恨型设计过惕时，面积竭配比不合俘理，不是级过大，就孕是偏小。长要改变这两种局面的锤根本途径气就是要了乖解消拓者膊的囊求，虚设计出符牺合目标客榴源来求的踏产品，以妇保证市场仪的供求平油衡骆。情腊（讯5忍）、价格散定位茧高价朵的楼盘，驴虽然在短择期销售中踏可能会有甚较高利润班，但若不兰为购房者啊所接受，驱将会造成箩楼盘的长配期滞销。筐若价格定在低渠7洽，虽然能改在相当短妙的时期内他畅销，但绢也有可能幼因价格太踪便宜，使党开发商无想利可图。虾制定一个俗合理的价搅格是保证它开发商资套金尽快回阿笼并取得划相应销售嚼周期内最疯高利润的绣一个重要啦条件。新邻近推出的予浦灭东真“曲新世纪花兵苑口”堂就是开发战商在了解互了客户需们求的前提晃下，结合栽市场实际垦情况，制网定了一个励合理的价指格，其结裕果既保证禽了消钻者叹的利益，休又使发展城商取得了侄应有的经炊济效益恢。较饥精最要挡C结：日地产瘦市场钢分妙定位的变属色设陆计泡火1莫、通过产躲品特征或渔顾客利益雹点定众位租勇应用竖最多的定粱位战略是古将某一事杨物与产品哑特征或顾揉客利益点版（窃DTOd遣UCt益char惠acte娇rist堵ics夜ofc藏usto批mer蓝bene封fi弹t篮）相联系崇。以多种枪产品特征局定位总是器有诱惑力牧的，当我露们的品牌邮拥有一些侦好的产品蛇特征而不剑能向人们妹宣传时，昼那种感觉岁不太好，穿但包合大抱多产品特举征的广告看目标将很聋难实施，曾这种定位本的结果常鲜常是形象酬模糊、混捐乱，对品美牌十分不类利搁。言次2来、以价格挡和质量定俱位砖蚀由于舌价格与质碎量非常重盲要，我们福不必要对百之单独加送以考虑。盼在产品类干别中，一似些品牌的颂服务、产朝品特性和琴产品表现较等方面做想得越多越膜好，这些姨品牌的制言造商一般窜也会将价饰格定得较奉高，一方震面是为了朱抵消其较两高的成本志，另一方眉面是为宣浅传其较高言的质量锁。巡葱3少、以用途俱或应用定壤住死刮另一鲁种宣传形粉象的方法免是将产品惧与用途或茎应用联系约起来虽然义多重定位乘战略会明容显增加困搬难的风险碰，但某些梦产品仍然宣可以采用转这种方式敞。一个以饲用途定位申的威战略常常询表现出品昏牌的第二站、第三定刷位以试图求扩大品牌帆的市场炎。栗坊4底、以产品色使用者定持位蠢冶另一益种定位方栏法是将产拦品与使用丹者或某一奶类使用者粘联系起来挑。希望通及过模特或晋名人与产欺品联系赶霞来，并能昌通过他们炸的特征和指形象来影柳响产品形画象斯。吴我5都、以产品马类别定千位茎糖某些产品兔益要与产角品等级联晒系起来进逗行定位遣。海捆6昼、以文化杂象征定授位弟批许多玉广告用文痰化象征来悲差别化他恼们的品牌仅。其基本搅任务就是洗要发现某洒种对人们妖很有意义拥的内容，徒这些内容否具有象征舰性而又被妖其他竞争拌者用于其隶品牌豆。她顽7铺、以竞争叫者定好住壳健在大多数济定位战略纸中，竞争炸者的定位由都被直接受或间接地喉作为参考枝。在某些管场合，参鼻者竞争者盼可能是确蚂定定位战起略的最主秆要方面。敞参考竞争个者来定位穴之所以必求要，主要氧有两方面邪理由：其茎一，竞争波者可能有洗一个稳固哪的、拥有敲多年塑造简起来的良坟好形象，相竞争者的朱形象可以吩作为一种赴桥梁来帮普助宣传另冈外一个形漆象。如果顽某个人想责找一个地遭址在哪，社告诉他靠薪近该地址僵的美国银袄行大楼比桌向他描述元各种街道搏的走法更嘉好。其二诵，有时，肤顾客认为携你如何好练并不重要孕，重要的使是你比某坡个竞争者嘱更好，或倍与它同样狗好。为了宇创造一种魂产品特征劳定位，采猴用与竞争斗者联系的垄方式可能顷是非常有敲效的，特横别是用价葵格和质量受定位更是犬如此。以影竞争者定把位可以通扭过比较性地广告进行界。在这种骆广告中，捞竞争者要绩被明确地彩指出来，鸭共产品的贫一个或多甜个特性也随要被比较赛。箱房地产市托场细分定签位的具体朴策核略胡位策秤略押A限：很好入笋文因素细俭分定桨位醒讲1商、年尚龄河咽购房险能力随着置年龄的增裂加在不断籍的变化。危二十岁、炒三十岁、幅三十五岁愤、四十岁浮、四十五焦岁、五十抵岁饶…易…怒其消费水制准皆有大收的差异闻。缝奥2公、性壁别软乳性别番区分为男者性与女性钉。随着女批权运动的梯高涨与女遇性经济能拣力的不断光提升，在跑行销企划侍时，除了插对传统男巨性特质的生诉或外，屈愈来愈需亡要对女性炊的观点与述特质作毅欧颖的计划友与诉求。庙正如同有左愈来愈多青的杂志是铁针对女性父市场作开槐发与诉求可。庸麦3肥、所鄙得搏杰可将紫所得精分稼为高所得纲、中所得突、低所得协。市区的蝶房子通常传为中上所突得购置，职到区及较秒偏远区则沙为中下所雅得所光顾烟，而最高凭级的地段漂则为最高皇所得所聚塞居。而书关所得划分邀为年八二唯万、三万施、四悲万购…擦…博八示万栋…锋…何十液万千…殿…驴等时，则萄所得区隔初更乒细分砖与威力常。蓄郊4辈、职牵业柏符可分尺为会计师饼、律师、俱医师、企音业界经理币级、政府需高级官员美、老师、羽一般公务踢员，一般元商人、劳泥工朋友、华技术人员茂、家庭主破妇柄·板。炭…屿·来等赢。队花5膏、教侮育浙食区分饱为小学、狡中学、专别科、大学并、研究生露等学历炎。娘俘6匠、宗教信增仰政攀道教技、佛教、句基督教、水天主教等鞋。妨训7核、社会阶训层误兵可区攻分为下下粘、上下、构下中、上矿中、下上或、上上等系阶层。社疏会阶层有歉以下之特社征鉴：玻革（脏1源）同一阶墙级的人群吊具有类似原的行为文。宾蚁（谈2抄）社会阶宫层的地位棚有高低换。绩矛（读3现）社会阶傻层乃是职朽业、所得颜、教顽育唐…猾…飘等综合的烫结果须。稿界（兼4只）社会阶示层的内涵律会变动，避而且个人沟亦会提升月到较高阶闷层或下降店到较低阶牺层处。全另8蒙、家庭成顷员达存1仇人它、抛待2轰人阻、捐挠3柄人竿、斧舟4兵、鱼膛5宾人忘、急杨6顾人但、砌另7用入借、忽硬7描人以慌上征…遇…冲等停。谋伯9确、家庭生押命循钩环轿闹可区秋分为年轻访单身、年淘轻已婚无霸子女、年场轻已婚最肃小小辨孩暗6加岁以下，反年轻已