房地产开发报建流程及潜规则指南

房地产开发报建流程及潜规则指南中华人民共和国城乡规划法已于2008年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。肠

凭3锐、总平面捡审查阶段赤这个阶段悔各地的叫杏法不一样胞，我听得宴比较多的在叫见“属修建性详亲细规划审撤查南”阁。这个阶即段就是审园查小区的缎总平面规棉划图纸，翠也就是审爬一个小区映的建筑物彻都是怎么禽排的，每摩栋单体建污筑有多高六，有多大碑，各栋单泳体建筑之瞎间怎么间棉隔，间距掉是多少，恋日照够不岂够，总容塘积率是多与大，有没适有超过规辱定的容积尊率，建筑角密度是多罚少，进出剖小区的道刷路怎么安同排，是不娱是符合消盼防规范，费等等等等减，这些东叙西都是非甜常的专业烤啊专业。付在这里我降要举例说阴明一下，莫比如建筑体密度，这液个东西看榴起来很简哨单是吧，政就是建筑掉物基底面舰积占整个否小区面积距的比例数毫。譬如这纵个小区打是吨1遣万平方米骗，轧有狗300肯0疼平方米的套地面上有谦建筑物，外那么建筑俱密度就航是监30阵%辉。看起来倒这个计算店应该是没搂有什么争纯议了。但弹是且慢。踏我性这敢300愤0墓平方米的弃建筑占地姨里面，雹有旋200鼓0予平方米是坊一个大型锡的架空平蓝台，架空论层下是停睛车位，上桑面是空中混绿化广场熟。现在，废争议就来并了，我这迁个翻200弓0桐平方米，欺到底算不辞算建筑基壤底？你之除所以限制罗我的建筑斥密度，无堤非就是为瞒了保证绿论化嘛，保锹障居民的封休闲空间惭嘛。现在首我虽然好惩象是在地易面上建了情东西，但禽是我这个梁东西顶上慌都是绿化加啊，我的欢绿化没有券减少啊，哗我的休闲讽空间没有奋减少啊，燃所以这钥个宪200位0聪平方米不锣能算在建肆筑密度里剑面。这种败空中花园球型的架空疲层到底要陆不要算建菊筑密度的贴问题，反萄正技术规各范没有限承死，有无闲穷的空间卧可以钻营念。吼再举个例践子，容积紫率，总建彩筑面积除奸以净用地佣面积。也扰是看起来变很简单。皂但是放到割实践中一鄙看，啥是累净用地面瓣积啊？从祸哪里起算记啊？是纯警粹的土地乒使用权证巧载的面积换呢，还是挤比这个面腥积大那么舟一点，一蜂直到周边瞧道路的道椒路中线去愈呢？这个红东西根本苏说不清楚虫，怎么算勺都行。把僵净用地面哨积一加大乱，总建筑伶面积自然颤就水涨船旦高。这都丑是可以钻到营的地方农。蚀其他的地膜方，譬如拍消防通道挣的设置，狐高层建筑叨四周必须暮设立环形叶消防车道迅。但是这尺么一搞，萌小区的绿谱化基本上飞就毁掉了惨。怎么办淘？设置那巩种隐形消猪防车道，祖上面种草彻保持绿化连，就指着额图纸说这未就是一条农消防道路共。这么搞怨行不行？辩反正我个鸡人不知道性行不行。彼消防车道婶的载重量有那是有非铜常严格滴励设计要求荒滴，反正思我个人不苍知道这种渐草地能不臣能承载得订起消防车铸。架审总平面沉是整个开将发报建过冰程中最有肚技术含量坐的活，这域个过程一旁般都赖要肾2任到诵3信个月，往伯往都要和坊规划部门壳反复修改逼扯皮，来挤回磨，磨袭到双方都父没了脾气锣，才能通诱得过。我慎反正几乎吼没有见过鸦能顺顺当差当啥工作值不做，干寻等着就能棕通过总平扇面审查的新。我也没请见过那种笋零缺陷的额总平面设懒计，只要衔有心，无驴论什么公昼司的总平伴面，无论铺是你万科扒还是富力栗还是雅居坑乐，那只保要一挑起即来，问题泰都是一筐轧筐的。不夫是消防间初距不够，绍就是在不脸能开窗的响地方开了倍窗，要么闹就是车道脉转弯半径恰太小，等夕等等等。阔（在这自脖夸一个：洗本人不才右，曾经试渗过材在叨1瑞0栏天内完成加这个工作换，至今被闲引为传奇亮故事。嘿烫嘿）书4哥、管线综踪合审查、棍排水许可恨证华管线综合悔审查是规旗划部门的军专业审查蛋内容之一奴，我现在带专门拿出鞋来讲，因搞为这个东动西实在是都非常，非盒常的专业蓝啊。搞得清不好的话伶，实在是枣害死人啊翼。而且，称被这个东鹿西害死的快公司比比针皆是。各非位千万别怨以为那些尘什么保利蜓啊合生啊宫之类的大俊公司就不扔会在这个点问题上犯假重大原则信性的错误代，事实上绿，无论什牌么房地产穴公司，在夫这个问题距上栽跟头陷的的几率轿，是一样公的，这个册东西就跟眉击鼓传花炉似的，一立轮到就死烦。遗说了半天煤，管线综载合是啥？胞包括三大惹项：小区喝给排水管旅线、强电涝线路、弱喂电线路，洁这三项综扔合起来考砖虑，根据等各项设计沟规范科学冠统筹安排龟，放到同乓一张图纸然上。给排纳水不用多跪解释了，蛛就是怎么忙引自来水塌进小区，寿然后怎么氧把生活污棵水和雨水鱼排出小区借；强电就疫是生活用感电，线路舍从哪里进弯，怎么上升楼，怎么蝶进门；弱帖电的内容续就多了，图什么有线排电视线、糖各类通讯纹线路、网锅线、内部词监控线路斗，等等等栗等，多得剑要死。上佣面这三样从东西要科胡学的话，符统统都得本在地下走温，从地下硬穿进各栋陕单体再连性接进入千荡家万户。银这些线路丢啊什么的竭，必须要喷合理的安堤排好，不稍能到处乱费走。作为扭非专业人指士，要判您断一个小宇区的官线话综合设计盲好不好，鬼只需要看妙两个东西肥：影1座、你就这主么走进一口个小区，配看它里面醒是不是有碌电线搭在末楼和楼之骗间。只要挖有这个，挽基本上这吓个小区你灭就不用多赤考虑了令。姜2舌、沙井盖土是不是基鲜本沿着小贷区道路排碎布，不是康搞到到处即都是。如酒果什么沙低井盖搞得末满地都是鸟，简直看费不出走向潜来的，基沾本上这个撇小区你就侧可以考虑复放弃了。潜为什么我揉要这么强侵调这个管棉线综合呢切？如果它谜设计不好愚有什么后碧果呢？首主先，就是兼给排水会鼠整天出问迅题。一下灿雨小区就箱变池塘的枯事情，我卫实在是见写得太多了伸；然后，初对于年轻情的我来说担，就是网牛络整天出灶问题，小禁区网络运旗营商根本晨没得选，暴因为只埋请了一条管岛，别的网价络运营商纠想进来提乳供优质服雅务都不行伸，而现在梨的这家，权不是这里为的线路坏验就是那里款坏，整天顾修，我这瑞正打怪呢搜，嘣的一侧下，断网析了。再然鹿后，夏天唤千万别开姓空调，一论开就断电虾跳闸。家敬里的电器容得轮着用陡，千万别乱一起开。星看电视的耳时候千万排别开电脑塞，不然就盈得在黑暗厚之中耗一践晚上。这非都是管线鸽综合没搞域好的标志星啊。你说避，这样的射小区，能践住吗？贷管线综合为既然如此俗重要，那川么我们说盆，我们设据计的时候借好好的考供虑，好好后的研究，楚不就行了风吗？事实赞上，是不绘行。为什摸么？因为泡所有的线新，你都得漆从外面引当进来，都清得跟外面叉有个接口叠。但是接识口在哪里盟呢？我现咬在告诉你古们，无论怜开发商们厅在事先做比多少准备叛工作，做熟多少调查理工作，都盟无法保证手预留的接于口不发生希变化。最室常见的是饶市政排污亮管线突然方就重新施午工，换地云方了，哪迈怕它不换垮地方，就躺是水平抬侧高个几公失分，这个腹小区的排攻水因为倾市斜度不够耐，那也完找蛋了。这前种事情太栋常见了。揪大家肯定栋经常看到斑市政管线毙施工，把门路挖开，类今天搞搞骄这里，明悉天搞搞哪凉里。我反狱正是被这贼个东西搞馋怕了。这弦种情况那末是想赔钱荒都搞不定世的。然后狭，高压电忠线的接入回口，一开恳始说得好如好的，从暂某某变电败站接，等允到施工完览毕，要正俩式接的时致候，突然器发现那个惯变电站已陶经搬走了牛，又或者捏它的容量叙已经超了灵，不能再闪让你接，茫你得从其板他地方接乌，这个时愚候只能花谁冤枉钱，盒乱引。引医到多少电筒算多少电很。至于，信呃，会引驼起什么生鉴活上的麻掀烦，我也碑不知道。障再说到这述个排水许怪可证。这先个东西是蛙市政部门牌发的，专腔门针对小劝区的排水项。现在都怪是要求雨在污分流了俱。就是雨莫水和生活静污水要分评两条管排与。这个东材西管的是光管径和流付量，以及腹连接市政飞管线的位贵置。然后字这个东西世反过来又演影响管线足综合设计絮，事实上框是一回事麻。我就不柄多说了。沙

草5遗、单体审街查、建筑避工程规划予许可证划规划部门天对单体设搂计的审查伏那也是非蝴常严格的只，但是总宰体来说，丧相对于总暴平面规划萌，就比较识容易通过延一点。待

呜干单体设计饶是啥呢？稀就是在总掏平面规划众的基础上县，落实单彻体建筑的券设计方案称。单体方绍案主要是符些啥内容煌呢？我个半人是这么逢总结的：纯关键就是撕落实各空幅间的大小之尺寸。这葬个阶段有仅些东西也扇很麻烦，半最烦的是昆车位。目惨前来说，敞我国各大朗城市在车微位问题上积管得那都页是非常严偿格的，要葵求一般是奔每户住宅邻配一个车叠位，商业踩一般赶是瑞10浴0棚平方米配挖一个车位巨。大体的隆配置要求剧基本上都也是这样，田各城市大颗同小异。罩车位不够始，基本上紧都别想通饱过单体审秤查。印当然，总可平面审查世期间一般屈来说，也孔会审车位损，不过那呈个阶段主蚊要是经验酷值，杜按漂3孝5嫩平方米孕到载4挥5验平方米平残方米一个街车位这样狐的经验值井，来评估得地下室面痰积够不够病，一般来叛说规划部确门不会很夕在意车位丹够不够，有不会认真挣的在图纸难上数。但别是单体阶殿段就不一渣样了，就盲开始数了都。这个时况候什么毛纱招都会用从上。比如裁所谓的子肤母堤车位啦，毁根本停不斥进去车的拘转角位也控放个车位碧啦，等等浪等等，不鸟一而足。恼但是有些怪时候，无闪论怎么摆窗都摆不够慢，那也有礼办法，就科是宣称我拳这里要做轰立体机械毫停车位。汉立体机械妻停车位我爱相信很多佳人都见过铸，那玩意垃非常的不佣好使唤，群进出一次肆花上半个揪小时那是谅非常正常螺的事情。斥不过无数栽开发商都宴只是停留茂在口头上机，只要通攻过单体审恼查了，这鞠个机械停体车装置那酱是绝对不典会安装的绣。队那么，为狐什么开发寿商那么不步愿意建大照点地下室城？因为建燃地下室是饭亏本的。妻买的人也受少。我知税道这个话扒一说出来来粪青们就敞会向我开蚂炮，说什倍么男1鼓0密几切2岗0尺万买一巴艇掌大的停省车位，开亲发商还亏化本？事实唱是，停下什一台车，劳的确只需畅要深1途0番个平方米栽不到的空立间。但是猪，你要把毒这部车停锐进去，你洁另外还需首要拾3环0探平方米的腥进车道。间所以按经大验值，每普个停车位胶所须分担恭的面积，醉基本上都蹲是梁3自5奸到掠4价5吉平方米。畜规划部门氏都这么掌河握。你这潜个车是不陕能垂直起翅降的。这少就是客观卵规律。桥当然我这草个是大概睛经验，在赛有些城市煤，停车位特还是能赚塌钱的，比贡如广州、润深圳和上夸海的一些嚷黄金地段艰的楼盘，身据说停车序位都能买后到邻4巴0题万一个。久不过这个岭不代表一筒般规律。谎嘿嘿其。纯

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绘难审完单体搅设计，设泼计公司再双细化一下胳出建筑施世工图，就等可以申领哈建设工程硬规划许可弊证。这个恰过程比较盘没什么技脊术含量。于不值得多津说。我就迫一笔带过矛了。虽不过这个提建设工程爹规划许可准证，在新船的《城乡臭规划法》厦中被提到惊非常高的此位置，反鱼复的强调球。我个人奸还没钻详袍明白，不载知道这个找法是什么符意思，在玩搞什么玄蠢虚。垦6羽、消防和健人防专项酒审查沃这两样东央西搞死人娱。我直接巷这么下两爸个结论：羡没有哪个投小区的消要防和人防权设计是达懒标的。没折有哪个小秒区的消防瓦和人防设转备是合格足。我就这沈么直接一暖点：消防晕报建，要颜说难，是哨所有专业钩报建中最断艰难的，良但是如果欠说简单，筋也可以很爷简单。至遣于人防报珍建，这个纱东西莫名酿其妙，我槽不知道这番个算什么怠，我对任敢何备战的算东西，都逢心存恶感疼。男先从消防讨说起。消凑防部门是装武警官兵秩，不是政价府机构，霉这个大家悦心里要有瞧数。我国乌的消防审唤查，在很颤多时候都挠是非常扯遇淡的，非绞常官僚的增。另外呢栽，我们的呀开发商，练也的确是盾非常的不忆象话，要讯满足消防秘规范的话肉，这个投炮入太大了姜。另外我衫们的消费化者也没这榴种意识。壶因为很多滑消防上的哄要求是非售常影响使加用的，比集如电梯荐间和楼梯桥间之间设淘置狭个丹1栗级防火门万，那对业盟主进进出今出来讲，彼是非常不控方便的。担基本上来蹄讲，消防品设计绝对师不可能严迈格按规范茫做够做足痰。在这个狂方面，审脖查那也是击越来越严架。一般说规，各发展捉商都是委扩托消防施坏工企业代穿理报建。诸为什么呢蒸？因为这犯些企业长避期和消防捷部门打交颈道，跟消煮防部门之斤间的关系仙千丝万缕略源远流长爽，往往由抱他们出面欺才能把事植情办成。名但是，我伞在这里说战句公道话闪：涉及生烛命安全的脏消防规范桥，基本上获没人敢动封手脚。比膏如柄1单2愚层以上要翅设置专门种的消防电娘梯胡，违1凭7败层以上设厦置剪刀楼月梯，这些赤强制性规登范已经是殖铁律。我遵个人没见峰过有开发击商能绕得盘过这些强耻制性规范肤的，即使非能绕过去娱将会获得鸭巨大的回流报，譬如勿减少一套鞭楼梯，那不是多么好茄的事情啊根，叠茶但是基本碧上没人敢环去办。起港码我不敢尝。在我个象人日后的的职业生涯议中，我也策不敢。摧人防工程私是非常神生经的一样每中国特色唇的东西。椅我不知道雾这个东西欲算啥。真屑要有空袭丰了我绝对舅不会呆在高高层建筑冰的地下室皂里俱，叫91蔬1替的那栋大组楼就是前芹车之见。乓真要被炸赏了楼，呆贺在地下室持里绝对活却埋掉。当骆然这只是倚我的个人该观感，大眉家不必介秩意。种人防部门傻属于政府云部门，不葱是军队编绵制。用于境人防用途创的那部分席地下室也铅可以搞停百车位，但胞是这部分慎要被划出蜡来，不能锅发产权证胡。这部分锤停车位只即有使用权些。关于人遵防停车位薪的使用权渴问题，现费在的争议然非常大。蜜社会上各花种声音都均有，尤其乐是自以为烛看通了物到权法的神宪经们。我雷现在告诉累你们，所抖有的人防候用途的东货西，产权慌都是国家烤所有。国坚家为了鼓扩励大家搞盘人防工程小，就允许颂你暂时用凡着。但是橡这个产权政，无论如献何，都不胞可能归属该于什么全常体业主。柄因为人防羊用途部分蚁的车位只银不过是一遮种暂用的康性质，不好能卖，所拣以开发商救绝对会想栽办法减少采人防面积堪。另外，蜜人防设备裁那也是非谎常疯狂的日东西，比掌如人防那栏个安全门场，那都不俗知道算啥桨，那个东沉西要真放势进地下室方，还真是络搞碉堡了移。也不知均道能防什诵么物。仿尺7漂、节能审榨查、施工挖图审查哪

顷风在领取建牵设工程规锹划许可证很之后，设估计公司在惰建筑施工燥图的基础伍上再次细灰化，完成裕结构施工吗图、水电千施工图等乞等全部施含工图及结饿构计算书咬等，完成郑节能设计抽，做一个桥节能计算厌书，就可询以开始这恩两项审查展了。遣节能审查榜，在我的邻个人经验谎里面，是赚怎么审都耻行的事情制。我国现圣在越来越杜强调可持邀续发展，躁建筑节能弹摆上的位迁置也越来三越高。这卷么说吧：愉什闻么筐36咽0非度大落地腊窗、全敞眯开式阳台您、无封闭淡式中庭这惩些东西，孤在节能方叮面肯定是蜓不达标的卖。搞了这装些东西，尝夏天空调幅得开到疯烘狂掉。不左过老百姓院都喜欢这纪种新鲜东有西。恩，终在这里南悔北差异非缺常明显：残北方一般艺在节能审卖查上都比龄较能达标棍，老百姓脚在观念上农也比较能欠接受这个刊，因为北叫方有一个澡取暖的问挣题，节能明不能达标离的房子，枝在冬天那组可是要白老白的花出单取暖费的忙。但是南桂方人对这汤种东西就湖比较不待至见，我就都好这一口登，你管得棒着啊。酷说到这里具不由得想铸对那个套黄型建筑面片积扮9宇0按平方米以屯下炉占霉70旺%债以上庸的浙907专0俘政策说两陕句。建设纯部的官员悄们在政策丑制定上，俯必定带有窝强烈的北泽方特征。瓶北方人在戏考虑在冬绒天取暖的筑要求之后滨，的确不允习惯居住集大面积。黑开间超甚过葬6张米的客厅世，在取暖吵上就肯定香不达标了角。同时，椅在完全不蚁考虑洗手盲间的采光亿和通风要巩求时顽，驳9晋0锅平方米的明套型面积庆的确可以每设计出非抄常不错的鬼三居室的著户型。这鬼是与北方抗人的使用屈习惯及气六候一致的羊：空气干奉燥，而且干洗手间的祥使用频率疏较低，一什般人都不逆习惯每天姿洗澡。（朗我说明，收我这不是突地域歧视乞啊，我这戏完全是就随事论事。资）但在南稍方，仅仅顷只是增加骄这么一个窝洗手间的近窗户耐，善9弯0骄平方米要品设计出三情居室，就主几乎是不态可能完成垃的任务。召这个稍微器在图上画谦一下就知旧道了。房荐子朝外的呜位置就那摔么几个面殊，几个房装间一占，墨厕所就不缘知道摆在服哪里了。互本人当年邪参与的好句几个项目垂，为了在惰满足这箩个昂907绘0蛮的要求下帽还能贵做击3泉房单位，俊设计师呕绍了不知道芹多少吨血较。现在市秋场上的公链司逼得没腥法子，被榜迫只能大险量的推出帽两房单位证。当然，璃两房单位粥也可以住朽，不过就对不能养孩戏子，一养症孩子这家岂就完蛋了手，爸爸妈障妈爷爷奶塔奶加孩子遵哭，连转位身的地方清都没有。迁现实就是蹄这么滴残姨酷。客观覆规律就是住如此。甩现在有些伤公司为了蚕规避这衫个声907镰0隔，还想了冒些花招，惩比如设计卧两套房子肥，再打通冶它一起卖竹。在某些诸不良媒体爬的宣传口困径上，将冠这个做法饮称为不良孙开发商昧剂着良心做副事。我个连人无言以鸽对。榆恩，说个健节能审查电，一说开凑去就说了烂这么多，塔不好意思龟不好意思养。现在开荡始说施工昆图审查。肯施工图审毅查现在都活已经在表协面上市场帅化了，允锻许开发商赚自己找资吹质的施工础图审查单做位做审查快。施工图邮审查单位驾还必须对躺审查结果蛙负责。但承是，基于殿我国的审侮查技术非圾常的落后既，恩，怎险么说呢，搅连设计、饥施工技术朴都非常落丽后，杯因此这个旷审查实在疯是见仁见带智，根本吼没法子审纳。在这里案讲一个本显人曾经亲辜历的事情菠。那一年喷在珠三角着一个三线疲城市，在狂一个别墅舱项目门口汁建一座景千观塔。那佩个塔呢，置形状就像熟个纺锤，包中间粗两踩头细。该招地建设局吼检查组带糖人检查施刃工现场，荷上了这塔汤的工架，管突然这塔达就塌了，反整个检查绸组全部死删光。这是喜个大事啊叔，政府因昼此组成了太浩大的调估查，来查颜这个事故虑的原因。秃首先当然顷是从源头肢设计查起完。结果一乌查，设计浅坚称没有赚任何设计旦上的问题纷。于是把趴那图纸送著去重新做傍审查，一榆查的话，卷审查人员口说，不行培，这个图量纸有问题误。两边就蛇吵了起来孝。最后两障边都说服磁不了对方循。要说这全个图纸违戴反强制性隙规范吧，吐它也不违统反。但是些不违反强歉制性规范莫就表示安桶全合格吗寻？我看谁淋也不敢说物这个话。让最后只能部把施工单老位拉出来跑，判了几勒个罚了些医钱，了事钟。现在合让生在广州梁的某楼盘阿前面，也历打算树这牺么一个塔衫，做审查茎的时候也雀是吵得不骨可开交。钻最后也是瞎不了了之任，因为这事根本说不舰清楚，到胡底安不安友全反正我怖个人不知缘道。好施工图审宽查是收费础项目，非例常贵，所芽以一直都些是名义上猎的市场化爆，事实上武的垄断化麻。施工图搁审查时除泉了给审查娃费，专家药红包那也晕是不能少敬滴，嘎嘎慌，嘎嘎。届8有、余泥排轿放许可、穴噪音排放每许可、夜抽间连续施顿工许可下余泥和噪倍音，这两薯个东西专均门拿在这废里讲，是妙因为这两刷样东西是季最扰民的最。我知道糠在很多城滴市，几乎茫没怎么管受这两样东锅西：余泥锤和噪音。扔但现在，韵越来越多邪的城市，苍开始加强眠了对这两句样东西的阵管理。距余泥排放飘现在都快煎成了各大把公路管理浅部门，包谊括公路、涉交通、警愿察，的主裙要生财道冠路了。运嫂输施工余鼻泥的车辆询，只能在殊规定时间扁，规定道滚路上行驶相。但在很估多时候，亦根本不可拳能这么规助范。尤其隆是工程赶败进度的时骑候，那是达日夜得都其运泥啊，讨没办法，理只能打通刚各路神仙芽。乖余泥在运旅输过程中术，很容易眨污染路面邀。本人曾批经见识过德广州的一星部车，从两天河一路包撒到番禺苗，结果被垄罚钓了牢5同万多，包坟工头拼命拜去做工作鸭都没用，计估计是交挨通部门火祥大发了，疤撞枪头上向了。噪音昂排放许可介，是指只凶能在规定慧时间，用吴规范的，绿噪音较轻扔的方式施拌工。这个尝是环境保春护部门管锐着的。现枣在很多城都市已经禁车止使用锤我击桩了。叉那玩意打资起来不是柴人能忍受亲的，想当折年我刚刚骨进入这个麻行业时候友，我靠，幼站在工地捡里，听了誉一天的锤论击声，第侨二天耳朵纸里都是嗡雷嗡声，几鹊乎没给锤咐傻了。当唯然用锤击扮桩，那肯市定是最经脱济的。只躁要没人管摆，开发商绘绝对用锤耀击桩。因荣此我个人根无论如何击，都支持佩在这方面炭加强管理碗。此外，丹对那些夜泽间连续施赖工的，更摧要予以管赚制。现在帮在一些城不市，这个杆夜间连续受施工的管栏理，就管搁得非常好斤，比如广遗州和深圳赔。那是真颈管得不错音。无论怎摘么找关系浑都难批得稀下来。如穷果居然胆运敢不报批舱就夜间开挡工？那是扛嫌自己钱馒多，想支珠援政府的切贫困官员诵了。但是挪绝大多数输的城市，讽唉，那处喉于几乎没价有管理的侨地步。问我作为从透先进城市悔走出来的迁三个代表对，到一些则二三线城音市去，傻沃乎乎的去捏问人家环世保局，噪馅音排放和况夜间连续没施工怎么曾办手续啊劫？结果被迈人家狠狠仗的嘲笑过赴好几回。欠嘎嘎，我姑相信这里鹅也会有人款看过我这话一段之后格，狠狠的习嘲笑我，塌并且自鸣梯得意的说者：有这种侨手续吗？擦我这里没可有啊，我胶这里很简宴单啊，什姐么什么的忍，就和上鞠面某些人底自鸣得意隶的嘴脸，眉一样。评9宴、质量监贱督、安全紫监督狡我为了把汁施工许可范证这一节被赶紧搞出究来，已经挖写得不耐闯烦了。但脱是没法子同。程序是服这么一步蜜步走过来女的。施工框许可证完黑了之后，箩我随便这槐么一想，旋我靠，后扁面不知道蛛还有多少失程序。放治验线、白工蚁防治、源防雷、预采测绘、预划售、各专昨业验收、婚项目备案私验收，一范直到交楼记。这得写担死我啊。攻为什么我伶会突然发距这种神经柔写这种东颂西呢？不撒明白自己倍啊不明白恼自己。特葡牢骚百余踏字。谢谢岸各位。勾质量监督次站和安全差监督站都客是建设部拨门下属机扮构。拿施斤工许可证粱之前，必巨须得去两植个站办审着批手续。弹这两个站券的分工，吩我跟各位棵说老实话译，我分不战清楚。在玩我看来，葡质量问题塌都是安全拿问题。我慨就不明白贩为什么要照搞两个站增，分着管养。譬如我片打桩没按凑规定程序圈打，导致复桩荷载不双达标，这诵个到底是怎安全问题晶还是质量丹问题？我眨反正说不闯清楚。总纹之两个机布构都得好罢好的哄着篇。当然在鲜若干细节岛上这两部县门还是有地所区别。密比如有些辆安全问题号的确跟建锯筑质量关蹲系不大，膨譬如工人零不戴安全聪头盔啦，穷物料堆放骑不按规定兰乱堆啦，消这些。但啄在我看来搬，安监把卷质监吃掉释，并成一小个机构，湖没有任何妙逻辑和操支作上的困概难。竭在现实的晒操作中，顿但凡涉及誉到检测的拜，就由质橡监办；不声需要检测进，一般用留肉眼就能己发现毛病藏的，就属食于安监的欣职责。由凤于质监搞宴检测，比逼如桩荷载灯检测、水齿泥检测，沫这些东西孙，都是收释费项目，职所以质监毯在管理上砍就没那么疗的严，为短什么呢，痒因为质监京大多得靠蜓这些收费职项目养活筹自己。收裤人钱手软颈，云云。然安监基本议不收费，陆但是他们奏也能想出蜂非常多的员收费服务铺出来，譬冰如安全生化产培训，刚工人佩带冶平安智能咬卡上班，锅等等，总闸之各有各喘的门路啦膛。睁现在在有颂些城市，练质量检测窑的功能已抚经开始市雷场化了，侨有资质的坦检测单位棒都能做检众测了。我原见过最好计的城市是雹广州。做蒜个桩检测帐的费用，按只是周边认城市剖的烘3菠分煤之闸1糖。恩，在孝这里，为厘了避免有盼些人看不叉懂，我说逆一句，打破完桩必须去做检测。捎检测合格吼了，才能牲做承台，疾继续往上雪建。各位捞的，明白狗？抚不过呢，破绝大多数眉的城市，里这个功能赢被质量监众督站牢牢穿的把持着摩。这个也磨是建设部惑门的生财避主道啊。代我要是局染长我也不菠肯放。嘿铲嘿责1骡0蛾、施工招踏投标、监播理报建灯还是没写梳到施工许肾可证，写硬死我了，累啊啊啊我低为什么会回想到写这网个题材？犹我现在内沃心深处泛券滥着一写悦到施工许奏可证就太堤监掉的冲裤动啊。穗首先，我袄必须说明心，按照我畏国现行招户投标法，既私营房地挡产公司（橡无国有经化济成分）闲，其房地铺产项目不炎需要做建渴筑施工招抚投标，他河们可以直携接发包。腥但在某些妈大城市，要譬如广州辛，无论什筝么企业施馋工，都必饶须做招投梳标。这是掘广州在管跳理上严重估违反行政凳许可法的蒸地方。我驴个人对此骨一直持非照常反感的针态度。在裳大多数城血市，私营脖企业只要克能提供私稳营企业证恩明，既可简免除施工幸招投标手腹续。啥是条私营企业宵证明呢？石去工商局除打一张股加东结构书露就行了。产在必须要奏做施工招承投标的时用候，我必叮须得说，喉这个领域楚那是真黑孕不是假黑拾。黑得让赔人毛骨悚淹然。搞施踩工的就没插几只好鸟似。我在此桥随便讲个汇故事哈。瓦施工企业难必须把自功己的专业站技术人员纲备案到建缸筑管理部罚门里去，迁一般包括具施工员、并质量员和泉安全员。跑施工投标煮的其中一钩个材料是铅专业技术刘人员，根商据项目大消小，配备房的人员多止少也有不粘同要求。舞大家知道博一下就行犯。有一次绿在广州，伍某企业围尘一个标，少另外一个把不识相企排业就想进政去，材料浴一准备，圾然后发现剂自己的技跪术人员不轿够了，于夺是马上到姓建设局备恨案新增人虑员资料。战本来这种向新增技术丰人员备案缘实在是非滤常简单的途事情。结删果，连交样件都交不惰进去。总潜之就是不疲受理。后坏来求爹爹街告奶奶给略受理了，皇然后又因碧为其中一肠个人的身红份证复印节得不清晰编，全部材叹料退件。霉这个企业拐的老板气凭得吐血。中到最后当券然这个标孤是投不进父去了。我轧这里讲的挖还只是个吊小手段。的暗地里啥概招数都用丽得出来。剪我个人不盯排除有些滑人为了逼仁别人退出局投标会使温用黑社会千的可能性芦。网恩，监理垃招标的程般序跟施工股招标的程藏序及做法踪几乎一致萝，我不多鼠说了。但监理报建兰是完成这爽个监理免熄招标或招涨标手续之反后的事情铸，做一个贯监理规划落和监理细锦则，交建吧设部门审某核一番，准认腿为斥O匹K托了，发一嫂个监理审消查意见。垦通过了就古是下一步拨，施工许每可证。粗监理规划余和监理细辈则，老实乱讲，在我陷个人的经脂验里面，怨我从来没亡看到建设伸部门真的虾做过审核羞。在我个萝人的从业司经验里面槽，我没见居过几个政纱府官员能风看得懂的猫。确1观1繁、施工许裁可证矿我怀着万产分激动的闻心情，打撇下了上面与那膜5霞个字。腿施工许可英证所须材协料基本上山是上面全德部手续一贯个汇总。剂缺一不可丸。在我个片人的职业类生涯中，许我从来没耻有经历过代能办齐上脑面所有的骑手续，再颈申领施工高许可证的萝。在我与喊同行的交脏流中，我瞎也从来没核见过老老摸实实的一振步步完成窝所有手续挖，再来办屠施工许可枝手续的。骄要这样的易话，绝对结没睡1勉年的时间改出不来。狭不相信的索同学，请仁回头再把衬前彼面刊1谱0认个大项看皮一遍，基箩本上每个孙大项里的鱼每一个小财项的工作既日不会少绪于岂2刮0否个。而且宇得一步一休步来。这邮是什么概卷念？这是磁卡死你的创概念。随孟便哪个环厕节出了任促何问题，枕直接甘就竹GAME荡OVE股R潜。坏在改革开嗓发之初，然外资企业冷刚进中国植的时候，职有个著名役的段子，纹说是有个主企业要搞首一个项目布，前后盖爹了垦20销0辉多个章，陕事还没办唇成。最后及撤资了，验不干了。规上级政府烘震怒，云撕云。械现在改革姿开发这么封多年了，温我们好到哈哪里去了顶吗？我们漂的办事流诵程方便吗抹？我们能瓦方便快捷描的为企业裹服务吗？武到了今时稿今日，还牧有什么企絮业抱怨过亚政府管得鲜太严，太垂死，审批谦环节太复彻杂吗？听冻不到了。域为什么？之因为大家哥统统都已铅经适应了麦这个游戏年规则。大摸家已经在座这个圈子赌中取得了荷某种平衡对，达成了滨某项交易僚。在这种什情况下，拜改革办事尼流程，简休化办事程能序，反而棚会阻碍办取事效率。仙我知道我湿这么说，院会有很多宇粪青完全移不能理解抵。我就这省么告诉你钥们：大家仇都已经把械潜规则当羞成了规则席。这些规符则维系着痒房地产这亡个产业。逃在每一个缘程序中，把在每一个饮环节中，兆都存在利叼益分配，嘉都存在制急衡。这个荒系统在经艳过友1判0愧多年的运柜做之后，企它本身已徐经具有了么生命力，咽绝对是牵激一发而动久全身。斯因此，我远们经常可屡以看到，风除了一些扰管理相对得规范和严长格的大城际市，很多垃的城市都草可以在未省领取施工跃许可证的嚷情况下就絮干上了很宫多工作，钻譬如土方博工程，一匆般都是先傅动的。这扩就是一种域双方博弈粘之后达到索的平衡。摩哪怕是在弱这些管理剖相对规范避的大城市芬，也有空纯子可以钻寨，比如基示坑支护可策以先发一网个单独的恰施工许可晃证，然后它再发地下对室部分的拢施工许可衰证，再发沫地上部分腰。这么把末一个项目疫分割成很筒多部分发销证。为什融么？因为子这是双方盖一起适应扒，互相妥眠协的结果乳。政府要谜是把企业御都给玩死理了，他们源就没得玩佩了。侧之后的内敢容，大家割就开始熟完悉起来了挺：我们终菌于进入销口售环节的前各项手续鸣了。诵12恢\逗插塔曲受,葱来讲讲目花前的宏观慨房地产调尿控规恩幸,浅不妨说一毯下桌,拐我出身是膝房地产管征理部门。扣当年参与臭了非常多艰的房地产伶政策制定忙。后来穷上得不行，笑被迫下海租至今。这卖也是我为拾什么能从宣事现在这宿个工作的耕原因之一胜啦。且在讲预售请和验收这田些东西之街前，我想夫先讲讲现羞在的房地松产调控政鬼策。理解陷了这个，存才能对销删售方面的酸各项政策扁有一个清声晰的了解狸。对现在油的调控，息我的总体白评价是：雀混蛋。袋基本上，绣现在的中缩央层面的复调控政策涝分成以下灿三个方面就：众1幻、减少土筛地供给，嫂紧缩地根沟这方面的赞政策非常涉的立杆见间影。如果骂这里有国风土部门的帖朋友，看旗到了肯定蚂大有感触惧。最近焦这百3深年以来，愤中央对地便方的用地招管制，一糖年比一年创狠，采取垮的措施一池年比一年躺毒。当然没，这里我血们必须有补个概念，符用地量最颠大的产业毙，不是房稳地产，而潮是工业。房尤其是各继类招商引舌资的工业粘园区。目朗前我国各补类工业园醒区总面积霜已经超过勇了全国所廊有城市市假区建成区挪的总面积启。这是一蓬个很疯狂佣的概念。辨当然，在旬这种宏观怎性的打压苍地方用地玩冲动的趋湖势下，房兽地产用地高不可避免设的受到了皆株连。房紧地产用地桂供给量逐蕉年减少是疾不争的事富实了。各坝位不需要援和我争论稍什么各大劳房地产公丧司储备了丸多少多少景地，足以妨做多少多否少年的开击发，因此剩现在供地延不足这种衔消息不准锁确，等等皱。这种新流闻几乎都骆是不良媒龄体的外行发报道，连瘦造谣都没勇造出个样兴子来。只牧要看看现竟在各大房防地产公司屠储备的那萝些地都在醋什么位置今，基本上滨就可以判鸣断出来事椒情的真伪虫。有哪个应地产公司觉手头上没果开发的地汇，不处于搞偏远得不猛行的远郊依区但是又摔发神经拖猎着不开发球的，我立致马把这篇匀东西打印屯出来吃掉侮。在另一幸个方虫面来说，蚀房地产公信司储备那熊些目前来痒说几乎没棵有开发价寺值的远郊逮土地，其亚完全是寄慕希望于中叨国经济的本健康稳定肥发展，城崭市逐步扩水张，富裕榨群体人数宾总量不断蒸增长。这军种心态其抖实倒真是有一种讽刺葡。唉毛2脱、打压购辣买需求卫提高首付普比例，紧俗缩银根，翻提高银行晚准备金率歌，控制按超揭贷款，主都是这种罢考虑。就叠是让老百海姓没钱买百房子。但桑是，这种芳政策不是纪释放和满训足需求，厘它没有解流决任何问扯题，它只郑不过是将柿需求延后友。我不明于白为什么兴老百姓对竞这种政策终鼓掌叫好牲。有一种祖很神奇的统解释说，止这种政策熔的好处是貌：老百姓板买不起房贿子了，开榨发商脆弱查的资金链胃就会断掉悦，开发商挽就会自动统降价了。冶我个人不佣对这种神若奇的逻辑捏予以打击句。免得我授的这个贴枯沦为口水迹之争的场狼所。我只肥对客观效楼果予以评拉价。谢谢踏。粪3肥、强制性区限制房地虚产产品类考型袭这个很明畅确，就是惭那剩个磁9苏0缝平方米以终下的户型好占总建筑吓面掀积套70勇%摸以上。这寨个小907遥0仿的政策被扫唱得很响菊，好象很炮英明神武民的样子。饭我个人没骨明白过来有这到底有另什么效果耕。户型选浴择完全是伪市场化的充东西。我面揣摩着是没不是这个闹政策有这抛么一个隐备含的前提诊在：开发荒商故意建纯大户型，罗以获取高卷额利润。固但是，我宿晕，大户侮型或者小农户型，在择单价稳定壶的前提下协，单方利遇润及总利棕润会有任匪何差别吗催？总建筑灵面积不变陈，单价稳板定，户型渔变一下，仔造成影响涂无非是多戏几套房子刑或者少几闲套房子，逢利润有区希别吗？除汗非是有这聋样的逻辑构前提：大么户型的单伞价比小户职型高。但烛在我的个彩人职业经损验里面，葬我是没发研觉过有这姓种情况。尤我的个人迎经验是反欢过来：小膜户型的单职价一般都别比大户型乖高一点点孙。本人所裳经历的少到数几个公错司在产品喉定价上基迟本上都是捎这么个策缝略。我不化知道北京元是不是与厅我的个人叨经验相反猾。志我个人总肥结，房地榜产调控政窗策，就在挑上面这三父样东西里杏面玩来玩西去。不会炎有别的什啦么新花样渴出来了。己这个效果旗，我就不叛多说了。视接下来，妇继续讲流状程吧。啦袖啦啦唉

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容1恼3昌、放线、挤验线汉这个就简托单的说一置说吧。图滤纸画出来肤之后，要陵把图纸上欲的建筑物弯在实地上波落实一个亚具体的位槐置，这是件个技术活三，要测量际，定坐标狗。这个活偷就叫放线醉。放线一呈般是规划违部门下属税的测绘院芳或类似的遍测绘机构因干，不过狱有些发达俱城市也已智经把这蚊个工作半并市场化了择。嘿嘿讯，屠大又来一个沸半市场化遭。正式放商线的前提拥是领取了后施工许可茄证。放线淘后，测绘猛院会发出糕一份放线坦册。径在工程提待前施工，音违章施工兆的场合，仙都需要做绳通这个测家绘院的工回作。让他愿们提前来诱做放线。谣唉，又来更一鉴个合“碧做均通篮”魔工作。五放线完毕逢，施工单偷位照着这刷个边角点膜施工，完柏了之后就等做验线。救一看这个胸建筑的确此是按图纸呜建起来的遭，没超出经边线，测疑绘院就出挣验线册。殃这个验线铜工作跟日连后的验收荒有莫大的柳关系。所乒以测绘院嫂也得要像棉皇帝老子范一样供着糠，尤其是湾在提前放劳线的场合族。唉刚1盈4承、预售许烧可证洒终于说到茄这个了。蒙预售现在扎的管理已桨经比较严度格了。我好所知道的圾，在房地暮产已经成散为了一个巴产业的城省市，预售冷许可都要帅求在网上彩办理，全甲程公示。谊现在在预军售上面做驻手脚的可疯能性越来锡越小了。织预售许可饲最重要的锋条件是：弃高层建筑刑结构完倡成声3崇分踩之遗2担，低层建三筑结构封恶顶。这个成条件跟银暗行办理按剥揭贷款的录条件又不纠一样：无烟论层数高笨低，全部透封顶才能械放贷。因房此现在高渡层建筑往蜘往在完唱成倡3志分耗之徐2焰的结构，那取得预售长许可证之择后，开发穿商在推盘径时都不积裂极。因为玩这个时候勾，钱也不截是很能收讯得到，只吗能收到扒个滑2防、妇3宪成，但是葬各项交易溜税费却要股按足成在月当年予以仰计算。在姓理解了这凡个之后，耍或许我们默对捂盘这搅种行为，监会有更深顿刻的认识朵吧犹现在办预痰售许可，吗都要做价粥格公示。烟交易价格计必须明确民到套，单京价必须清析晰，在交饿易现场，时也禁止再乒搞什球么薪500弹0译元昂/敲平方昏米不“像起著”昏，这种骗并人的玩意易了。但是粪，我必须庆要说，但桥是，政府命没有（也瞎没有权力盒）对房地惜产交易价辩格进行管阵制。在办疏理预售手嚷续时所申惑报的价格宗，开发商渠可以完全虹不予理会低。这个价元格申报一太下就完了剖。我每次唇做预售许三可的时候蠢申报价格摄，直接就被是互250照0升元深/浅平方米。须从来都是式如此。随腾便你怎么端公示。卖低的时候照变样活卖例500衬0帜卖系800湖0乓卖验1000脾0屈多，没有若任何法律李上或者行薯政上的责达任。姻在预售许裳可方面还敢有个值得佳一说的地协方就是预穗测绘。房孩管部门下氧属的房屋宰测量部门迟，根据开声发商提供牲的图纸，蚊事先算一雅个面积。郊这个叫预消测绘。在家竣工之后确，到实地慌测量，就毅是实测了跪。我们都但知道，面嚷积上的纠金纷往往是渡日后客户饺与开发商独之间的主词要矛盾。陪这个矛盾兼是怎么来挂的呢？最借关键的就忽是这个预蚊测与实测莫之间的宜面积差异段。造成这冈种差异的狡原因很多产，比如施托工不规范哄造成的面螺积误差，俱又或者之仙前在图纸逃计算上对禽公用部分亮的统计有暗误差，这坚些都有可钥能。但要尺说是开发税商的故意禾造成的，求我个人没页有见过。杰开发商也岗没这种能河力或故意竞去故意做合假，当然陪我个人不田排除有些涛头被门夹愿了的开发青商被某些籍运气极好承的人撞到驱。嘿嘿。叉现在为了裙避免这种侧纠纷，各盘大开发商卖都学乖了竹，开始花致很大的精脱力在做通倦房屋测量累机构的工恳作上。总纯之无论到口时候实测恐面积是多蚕少，房屋富测量机构俱都照样按迅着当初的桶预测面积逢出报告。渔唉，又出未来一擦个死“饰做滤通三”殖工作。北1舰5砍、关于预受售中的土闻地解押摇昨天在写咱预售的时喉候，关于遇土地解押狼的问题，款我不是很滚敢下笔。摘作为一个躁房地产从泊业人员，羞讨论这个剂话题，显亡得比较不竭合适。这球个话题非饼常敏感。御这其中有灾无数的道棵道儿。我惩个人对这叨一块的玄惩妙也不是企很能理解部。尽我的肝理解讲那呆么一点吧眯。尾先从土地繁抵押说起桥。现在关僻于土地抵控押的规则窜越来越严哄格了。土秤地必须在漏办理了施名工许可证崇之后才能鸦抵押贷款器。这也是遣开发商为斩什么这么乌紧张施工欠许可证的柏原因。贷跟款额现在旦基本上都晚是根据施万工许可证奸载建筑规屠模来确定姨和发放的姥。在这方袭面，我相愁信全国的虎银行都是元大同小异扁的。土地兄抵押必须寿办理抵押锻登记，这咳个是常识焰了。不多鬼说了。危根据现在唇越来越严碎厉的销售墓管理规则波，办理预粘售许可证只时，该地季块不能有例任何抵押率。但是，蕉我们都知贼道一个事咳实就是：巷任何开发锁商都必然专会选择将锹土地抵押做贷款。这锻就意味着颈开发商在堂办理预售伟许可证时赵面临着很鼓严重的资撕金压力：狠要么还贷宵，要么更摧换抵押物而，不然这线个预售许秩可证就出物不来了。拳还贷是几况乎不用考锄虑的事情玉，更换抵魔押物？更掘加不可能时。哪有那惜么多实物传可以拿去锐抵押啊。毒就算有的暑，也早就塞已经拿去骂抵押融资稀了，还等房到现在啊肉。这个时纷候就是考疮验人类的袭智慧的时船候了。现候在的任务惠是：即不欧还贷，又圾不更换抵健押物，又螺能解押，薪还要能办拴出预售许漆可证材。杯

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辩畏我不知道突其他公司效的融资及牢报建人员蔽是怎么处当理这种事趟情的。我翻只说其中俯的两个办痰法（唉，那我觉得我慧好象在传咳授犯罪方西法似的，脾靠）。现齿在绝大多窗数的城市驼，国土部目门和房管迅部门都是途分离的。密在国土部到门办理土常地抵押登完记，在房哨管部门办肿理预售许梅可证。房岁管部门和驾国土部茂门之间是赢有很深刻缎的仇恨的艘。这两个翠部门绝对坚不会主动盾向对方查年询对方的醉登记资料葱的。在这酷些地方，吨先做通银举行工作，检比较合理装的，能让誓双方的脸辱面都过得昂去的借口邪，是更换生抵押物。宾更换抵押袖物的话，反原抵押物棚要先解押慧，再将新话抵押物办椒理抵押登光记。这个挑解押和新碰抵押中间蜘，会有一赖个抵押物来悬空期。伤这个悬空配期是合理井的。无论摊银监还是布上级什么缸部门来查僵，都可以持解释过去俊。那么我包们就利用扫这个悬空辩期吧。先捎以更换抵旨押物的理百由非常合疏理的将土庸地解押掉览（有些人驳把银行的骄工作做得周很通的，唇连更换抵愿押物这样久的理由都啦不需要找气，直接先织解押掉，红唉，我个翠人佩服之浪极），然方后拿着这塞个注明了满已解押字集样的土地甜证，赶紧善去房管部陵门，给他兼们看，啦办啦啦，我谁的土地证袭已经解押贵了啦。房别管部门一样看，哦，忆的确如此牲，于是收缴材料办预肆售许可证螺了。只要叨他们一收饥材料，立需马又把这痛个土地证绿重新送进尺国土部门暗办抵押。衫办得快的梦话，只需很要悬空半存个小时。休如果担心宰房管部门榴还会再看谜看土地证控的话，可交以先等是个娇1木天两天再吉去国土部膏门办抵押游，也行。兔国土部门成与房管部势门分离，挖实在是一耍项有无数述空子可以眯钻的的制坛度啊。午此外，在望可以办理虚在建工程该抵押的城通市（这里耐说明一下嘴，在建工胜程抵押不恰是每个城允市都办得躬了。很多层城市的房猜管部门不梦受理这种辜抵押登记刷手续），煌也可以试伯试，土地比解押，换侮成地面上诸的在建工场程抵押。钟同样是利糖用悬空期店来做事。拾这种方法壳在国土与例房管合并渴的地方也诱能用。总本之，办法拥都是人想段出来的。延人有多大径胆，地有怕多大产，缺在房地产处行业，那扎得算是真体理啊。穷1践6类、规划、椒消防、人嘴防、管线愈、质量等斜专项验收晋，竣工验鞠收备案，酒交楼丘其实，在情说了这许库多之后，蹄大家应该提都明白了蛋，到验收净阶段是怎幸么一回事川了。在做勺了前面这袭许多的铺异垫和协调线工作，结掏识了那许留多的人，州一步一个好脚印的，绿做到了现花在，如果同还不能完秧成现在的域工作，就捡真是白混飞了。花规划验收散主要是验留收各项规晃划指标是原否超标。蛮在封顶之着后，竣工拔之前，就友可以做这超项验收了肤。这项验兼收的前提锡是做验线梨，基本上锣验线可以殖通过，规坑划验收的些时候也不它会有太大奖的麻烦。投基本的过摧程如下：励规划局的就同志坐在韵车里看一勤下，哦，峡封顶了。罢然后拿起巾验线册来疑看看，哦合，没问题嚼，数一数革层数，哦乞，是这个洲层数，就巷回去该干饶啥干啥了广。扩消防、人本防和管线滨验收，都危是由这几澡项专业的领施工单位杂搞定。也巴只有他们依能搞定。死开发商自筹己做这几碎项验收，劳肯定通不俗过。这也紧是开发商矛不敢得罪专这三大专瘦业的施工末单位的主炉要原因。形尤其