土地报价案例

**地块土地报价研究报告苏州**科技有限公司苏州市**工程造价咨询事务所2003年3月苏州**科技有限公司总经理苏州市**工程造价咨询事务所总工程师项目总设计师苏州**科技有限公司苏州市**工程造价咨询事务所2002年6月10日目录第一章总论第二章市场调研与产品定位第一节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品方案初步优化利第三章初鄙步规划与宁方案优化鄙第四章投足资估算赔第五章财饱务评价根第一节投唯资分类寨第二节投晴资使用计个划锹第三节销骨售收入及普销售税金族计算企第四节资买金筹措计嚼划的编制弊第五节土宁地基本报车价方案舟第六节多国因素变化症土地价格施临界点分搬析洗第七节风载险分析浑第一章总刺论父一、项目客名称堆书**顺号地块土网地使用权傻竞买可行们性研究报早告。层二、报告扩编制单位聪苏州市注*毫*撞工程造价鼓咨询事务购所、苏集州锅*览*年科技有限摔公司。麻女并三、地块翻位置及环瓣境输障刚本地块坐风落在苏州轿工业园区芝首期开发铅8核平方公里笼内的金鸡喝西岸，呈恒东西向长尊条形，勾长雀372.山8链7殿米，贴宽此144.俭7援5党至着176.烈5韵米。东临吹湖畔，北盼面与澜韵围园别墅区冲隔河相望李，西面隔劫河为星港亭街。南面铅为空地。栋袄1像、园区概话况唇度承苏州工业雕园区开发董建域设青7冲年多来，忙取得了令付人瞩目的厘成绩。园谷区的房地杏产开发也争取得了辉利煌的成就途，园区房声地产不仅截发展快，抛而且销售堵旺，成为课人们向往执的安家落腰户之地。百山恭苏州工业钳园区的房首地产味于线199珍6部年开始开寺发建设。麦近年来，旺园区房地菌产蓬勃发阿展，从当闯年开升发肆1揭0肾多万平方环米棋到滚200呜1愈年的开发你量痰7柏0催万平方米救，约占市汤区总开发谋量的一半速。膏200金1洪年肆8邻月底，区掠内累计住纱宅开工面岁积部130.躁7尤万平方米信，竣工交透付旨74.闪8虾万平方米辞。在园区养管委会的炭大力推动伶下，园区次率先在苏引州市推出吩小高层住读宅，得到幕了购房者嫂的青睐。灾目前在园滋区楼市，须小高层住布宅已与多驼层住宅一屑样旺销。倦到释200前1赏年底，园植区已建和扑在建的小统高层住宅析在巨4浊0使幢左右，比小高层住蚕宅已成了司园区住宅旋开发的一娇个热点，猫成为园区躺一道亮丽稿的风景线西。目前，蓬园区房地货产产销两泥旺，销售栏量一直远多大于竣工玩量，房地酿产项目大湖多在预售夫阶段就销或售一空，排整体销售己率尤在毙95乘%肾以上，园象区住宅已湖是苏州市赴民的一大属品牌，成浪为他们安奔家落户的座首先。饿所耻园区住宅黄建设缘何芹呈现红红冤火火的态克势？关键温是园区以恰前瞻性的喊眼光，全择面推进住抄宅建设，亚努力走吩上悉“撇高起点规戒划、高水丰平设计、耀高质量施装工、高标诉准管食理础”扬的四高之雷路。半栋2伶、园区总语体规划煌夸麦苏州工业凳园区是引咱进国外资女金和管理库经验开发系的举世闻内名的开发划区，以金改鸡湖为中忠心，总体口规怪划利7裕0榨平方公里恼，规划人班口惯60愚万人。首抚期开发祝8亦平方公里辟，紧靠苏述州古城，轮将建成一搁个以工商繁业为主体柔、包括金立融业和旅坊游业的中弯心区；第督二期环绕响秀美的金挺鸡湖，将响建成一个间富有水城江特色的居扰住区和高娇新技术产位业区；第续三期靠近守上海，地摔势开阔，超将建成一助个技术密纵集的制造浮业和加工钓业基地。果升3尤、金鸡湖绸景观规划动叶应金鸡湖位励于园苏区替7源0仓平方公里脏规划区的朋中心地带袜，占无地饰7.刑4鄙平方公里源。粪根据园区撤总体规划盏，周壶边湾8侍平方公里昨将建成公毁共绿地和罚现代化商顺住文化娱素乐区顺。闪199茫8侦年初，园面区管委会供委托国际米著名跨国迷公司美国盘易道永（驴EDA波W劈）公司编箭制景观总搞体规划，茂围绕金鸡科湖规划了圈湖滨大道帝、城市广箭场、玲珑愿湾、波心伟岛、文化榆水廊、金扔姬墩、望池湖角、水离巷邻里钓等益8粉个特色景帽区。金鸡周湖的总体昼规划已经剖中国、新庸加坡和美禁国专家审谨定，并获稼得了中国锣国家发展质计划委员扁会批准。井镇刃该项工程猴总投资见为面1旺1悔亿元，施续工透区等4色至攀5砖年。厚炊4念、环境烘距躬中新双方抢专家从苏雁州工业园收区开发伊除始，就坚允持国际化啄标准，注辉重融合现馋代国际城依市规划和羞开发建设剥的经验、圈新特点，劳力邀国际世知名大师祸参与，编越制设计了呢具备世界饺一流水平不的科学规剥划体系。乖同时，本寒着霞“鼻先规划、替后建扯设夹”抄和匠“忽先地下、档后后地例上吼”夜的指导方钱针，积极男实施高标希准的基础喂设施开发监，不仅形为成了与高番科技产业瞧发展相适跑应的投资轮环境，而悲且也创造油了舒适怡骗人的高品抚质生活环响境。坐拨5夕、配套设喝施润意竖苏州工业捏园区借鉴宣新加坡经大验，住宅予区所有商代业服务、秆社会服务烦设施都集兴中在邻里睡中心，枪在血7百0艰平方公里哈规划区内资规属划叉1耀9想个邻里中趟心，园区杀的住宅围相绕集商业堵、文化、诉社区服务副于一体的奴邻里中心衡布置，这理种社区服资务设施设形计新理念诚的设施为忘社区居民锄提供了综世合性、全殊方位、多躁功能的服钢务；同时封，园区还非新建了职甜业技术学征院、新加僵坡国际学淘校、九年倦一贯制的阳星海学校猫、新城花拒园小学及朱附属幼儿组园、新加隶花园幼儿纱园、新馨弓花园幼儿漫园、华新虚国际幼儿恨园等教育似设施，又津配套了大适交通，极俗大地改善垮了生活环由境。工业太园区社区刚服务设施倾的设计新墨理念的实岩施，是园榆区住宅开竞发建设成席功的重要左因素。惨葵6主、本地快虑环境综述盏售择园区住宅款已形成规亮模，商品津房售价已抖连续几年道超过古城要区，冠全灯市第一呢，站200章1疮年开发赤量饱7桐0府万平方米皂，开发一主块热销一苦块。本地劲块北面的微澜韵园二刊期工程正遭在开发盲，麦4乌5救幢独立别签墅尚在施划工，已基穷本售完，准而且，价天格由一期铁工程的每巨平方茫米柜420叶0母元增长到陵二期工程疲的民7500昆-800部0诞元，前后尚相差不到缘一年。此细外，开发量区政府工沈作效率高赛。由此得滔出结论：切该地块投务资环境很色好。铁四、报告庙编制依据占和用途塌根据很苏拒园土拍（邀200琴2捎）禾第阵1碎号《户苏州示工业园区词国有土地谣使用权拍转卖公告》石，融苏州市眉*杠*膨工程造价隔咨询事务预所、苏郑州暂*虾*障科技有限含公司充分亡发挥其技温术优势和掀人才优势烟，组织市音场营销、涨规划设计悠、工程造棋价及经济至评价等专棒业的知名跨专家，利滋用苏初州产*较*浸科技有限眼公司开发帐的《土地盖报价研究兆决策软件庸》，年在深入研锣究拍卖文谈件和现场善调查的基碑础上，通承过市场调瞒研与产品裹定位研究颤、初步规沙划、投资丘估算和经策济分析，队以及多方惯案分析论推证，提出搏了捏**纳号地块竞赔买的最高殃限价及其恭风险决策皇指标。供题参加拍卖部的房地产所企业和提犯供贷款的炊金融机构喂参考。超五、评价豆指标及建屿议统殊幅土地拍卖内项目的可质行性研究形，其目是五确定企业螺可以接受供的土地最毁高限价，扶以及接受造该限价需前要冒多大误的风险。汪确定土地彻最高限价膜，是首先很确定企业政可接受的渔最低收益钞率（基准森收益率）耍，然后倒套推土地价详格。较高漂的土地最辉高限价，略获得土地滩的机会就灶越大，所示冒的风险羽就越大，渗反之，较辨低的土地阿最高限价研风险较小伶，但获得低土地的机残会越小。迈因此，决乏策者不仅藏需要勇气交，更需要奇智慧。府本报告分嗓别从三个争层次对土答地报价进技行分析，劝土地基本晶报价方案纲分析、菊多因素变袭化土地临刮界点分析或、风险分折析。故土地基本懒报价方案掩：当是取投资灭、售价、蝴销售量等降参数最可熄能的取值爷，设定其踩不会变化事，详见达表肠1控“仁土地报价乐方案计算伟依航据数”芳。通过财冰务分析，山计算每个肤报价方案艰的经济评浙价指标。胃本地块起皮拍京价落1200施0迫万元，我欢们斑按锄1460诚0锅万元起算常，定勉每次加盒价卸20默0山万元测算冈报价方案晶，直至出现现亏损为贱止，软件缸自动测算瞎了丽1铺9厉个报价方浅案。列表肝打印详见抛表睛2雄“贫土地报价绕基本方桥案排”暮。这种方境法模拟土庄地拍卖情覆景，土地列价格由低荒到高，每敢上一个台壮阶经济效爆益降低一范定幅度，稿直至出现票亏损为止改，很直观保。裙每个企业虎对获得土该地的迫及禁程度是不颂同的，企济业随着土猛地存量的越减少，其钳迫及程度伸加剧，对矮项目收益痛水平的要作求也会降跑低，因此露，因每个烟企业的现钓状不一样诸，基准收川益率不同佩，加上每绘个企业家柄的冒险精忘神不同，梢可以有不观同的最高须限价。建怖议如下：伞劲器当企业土盼地存量较你大，对土纷地需求不蚁是十分迫效切时，基暖准收益率馒可营取盘10绿%娃，建议的单土地最高渗报盆价卷1580乔0遵万元；逐一般情况秧下基准收鲜益迎率卧8跟～路10盘%贡为宜，建平议的土地辞最高报军价再1640后0成万元；陷息抚当木企业喘土地存量眼不足时，妄基准收益奴率鼠6迁～条8诞%沟为宜（大毅于银行贷肢款利率醋约存2浓个百分点冈），建议挤的土地最邮高报倚价乒1700钱0抛万元；让当修企业无还土地存量耀时，脆基准收益半率斜4办～畅6青%流为宜（相白当于银行简贷款利率厅，企业微熊利），建浪议的土地贤最高报强价毁1780粪0江万元；富当倾企业在异拨地开发首卷块地块，赛对该地块挡志在必得识时，辜基准收益菌率吸4笋%允为宜（低骡于银行贷洗款利率，庙企业无利那，在盈亏雅平衡点上叠，一般不渗亏损），份建议的土荣地最高报假价唤1800阿0鼻万元。何基准收益塑率低用于丝4尽%秋可能亏损滤，报圾价闲1820类0体万元，全蚕部投资内扬部收益率薪3.56尤%旨，将亏蚊损柏18六6烂万元。林多因素变和化土地临付界点：女房地产企阵业在进行贝土地报价版研究决策滑过程中，馆经常会为贵投资及售筐价的确定福争论不休贫，因为客镜观上讲投时资及售价译会在一定陡范围内变毫化，要将闸不是很确节定的数据匹确定下来筑，不同的豆人存在不兼同看法是叔正常不过火的。为了矛解决这个孔问题，可忠以针对不练同的意见忍（不同的番参数取值邮）进行多幅方案分析锡，计算出盏每个方案酬（多因素仗变化组合喘）的评价迫指标。由泊于多因素弦变化组合向比较多，倚不可能象妖基本报价快方案一样讯为每个多蝇因素变化锣组合计算鞠大量的报赠价方案，送所以只能行每个多因订素组合根谱据基准收坝益率倒推漆出土地价题格，这个礼土地价格蠢就是土地怖价格的临葵界点。挎本报告根彼据专家们甩对投资、丢售价同时膝变化的不苦同意见，众计算诞了剧1小0饶个多因素认变化组合你，每个变遥化组合都蚁分别以基碍准收益垒率范10塘%申、掠8养%爽、羡6勺%雨、诚4谨%拉、盏2恢%世计算篮了构5京个土地价虎格临界点斧。分析结悄果详见漏表忆3锁“释多因素变航化土地价语格临界点孝分厕析锋”划。钱分析认为阶，本项目欲的别墅单达位造立价屡120周0茎元和售耍价得920参0反元是有较音大可能的思，建议采芝用改组合巴的分析结冈果，即：够天涛当企业土只地存量较坦大，对土廊地需求不搬是十分迫迫切时，基四准收益率庸可殿取粮10浇%娇，建议的愿土地最高轧报律价鄙1709奖7包万元；为一般情况典下基准收压益拾率闲8赶～伤10扫%衔为宜，建遇议的土地杀最高报勿价艇1776见5搏万元；床析腊当梦企业玉土地存量宿不足时，点基准收益常率贴6女～送8浮%虹为宜（大禾于银行贷浆款利率械约轨2航个百分点撑），建议捉的土地最夹高报镇价精1849食6恭万元；蛇当测企业无果土地存量掉时，泥基准收益障率伟4辞～萝6因%筐为宜（相竹当于银行喂贷款利率刃，企业微瞎利），建完议的土地躬最高报拉价佳1928线9收万元；雾当甜企业在异俗地开发首预块地块，古对该地块球志在必得炕时，将基准收益尾率捡4尘%赛为宜（低域于银行贷眠款利率，堆企业无利愁，在盈亏臂平衡点上峰，一般不宰亏损），断建议的土遇地最高报险价浆1928览9呆万元。翠风险决策个指标：垦多因素变机化临界点肚分析虽然剩比基本报性价分析前究进了一步退，但还是馋没有将每裁个人的看章法综合起黎来，综合醉的最好方振法就是概帽率分析方战法（又称夕风险分析涉）。这种疏分析才是纽最高层次奥上的决策最分析。是本项目分浮别咨询若翠干专家，爹每人对产腔品售价分付别估算其筋概率。对臂所有人估肤算的概率鲜加权平均聪，得到了亮售价的概谦率分布。突投资变化弯的概率分即布也是如跳此操作。棚根据参数拖的概率分桥布计算出芦土地价格碍临界点、浪内部收益胀率期望值鼓、达到基勒准收益率逆的概率和慨收益率小妄于穗0辽的概率。喇将参数的走概率分布鄙输入土地杰报价软件隆，计算全到部由计算嗽机完成。士计算结果推详见弊表额4匪“疲风险决策塌指标（概樱率分析全）永”茂。结论如门下：饰削块当企业土果地存量较参大，对土蝇地需求不辅是十分迫绍切时，基咱准收益率恢可取寨10晚%窜，建议的讽土地最高纱报柄价床1649敲2筐万元，内雨部收益率依小膝于柱0昼的概谋率集6.57娇%然，风险很栽小；一般创情况下基诸准收益茫率厚8袋～栗10孩%拳为宜，建每议的土地铲最高报扁价寨1714酷7杨万元，内图部收益率冻小宾于湾0均的概档率扫13.1其4晴%袍，风险加叠大一倍，劲但还可以澡接受；无当雹企业租土地存量尖不足时，背基准收益凉率虏6符～塞8折%乖为宜（大能于银行贷泽款利率腿约晋2钻个百分点领），建议蚁的土地最吹高报掀价播1783哗7该万元，内制部收益率黎小专于轻0裳的概鼠率栽17.1谈9焰%京，还可以干接受；拾当芹企业无酬土地存量持时，专基准收益讲率哨4充～絮6桶%历为宜（相喷当于银行吴贷款利率丹，企业微从利），建攻议的土地罗最高报板价粘1858辆6壁万元，内轻部收益率匆小界于恶0选的概焰率暴28.8煤7惯%蔽，风险较剂大。领综合上述嫁分析，建也议以风险朗分析的结弹论为主，架建议的最伍高报过价扯1780挑0配万元。宫土地报价含方案计算障依据表1盗序号路项目名称凯单制位袖1坊数辞量滋1呈技术经济唤指标条指标名称枕单位义2村数量鄙2摇1更土地寨1.1盐土地面积讽平方米鱼5241学5.00携以亩为单兰位普亩欲78.6擦2法1.2仙起拍价格址万元辫1200缸0.00连以亩为单限位恒万元旅/编亩腿152.厘63行1.3溜土地报价沸起算价格饺万元虽1460羡0.00榆以亩为单刃位倦万元膜/伏亩腿185.就71瞒2尖销售产品日数量态平方米稍6979握0.01浑2.1民独立别墅彼出售虹平方米周1225西0.01寄2.2索多层住宅灶出售鸟平方米栗2990元0.00拢2.3仓中高层住煮宅出售炉平方米饶1914棒0.00跨2.4凭汽车车位删出售程平方米顽8000扣.00胃2.5肿商业配套点出售虑平方米饰500.中00匆3雾销售产品律平均价格贸元算/脖平方米膏4778订.05喜3.1北独立别墅地出售琴元组/尽平方米或8800夸.00阿3.2谢多层住宅计出售脂元岗/屋平方米信4000览.00帮3.3估中高层住欲宅出售窄元亏/冠平方米竹4000土.00吩3.4工汽车车位那出售唇元偶/疮平方米济3500强.00软3.5淹商业配套缎出售交元孙/惕平方米畅3000彼.00组4达总投资向万元窑2775茂1.24毕每平米造炭价物元日/皆平方米宋2785她4.1狡建筑安装钉工程费用裹万元老8108训.30医元慧/颗平方米债6250骑.00银4.1.俯1运独立别墅鸡万元炕1470她.00阻元偶/筹平方米态1200秀.00奴4.1.溜2概多层住宅贷万元券2541剧.50派元为/堪平方米肯850.炭00羞4.1.层3慌中高层住弃宅榨万元翁2296高.80尖元求/迎平方米答1200较.00茶4.1.奖4吉汽车车位挣万元章1760闷.00示元武/框平方米携2200日.00盲4.1.虏5扑商业配套牺万元疤40.0巷0芹元问/交平方米岔800.压00怕4.2泰土地价格五万元贴1460罗0.00仪每平米地听价观元夫/友平方米译2785努.46斩4.3父前期费用陡万元哗593.瞎53飘占建安费拢用比例爷%汽7.32近4.4裂基础设施膊万元缘1619持.13庆单位建筑艺面积谎元稻232.忆00牧4.5足公共配套掉设施毛万元询32.4怒3吹占建安费弊用比例直%扭0.40中4.6消开发期税么费今万元悠333.主46漠占收入比珠例艳%副1.00赖4.7箱其它工程迎费用懒万元期183.吸25赚占建安费句用比例衰%声2.26摘4.8颜开发间接迎费时万元透占建安费漫用比例市%巾4.9爆管理费用济万元扒180.绘00趣占建安费俱用比例别%列180.帐00锯4.1构销售费用厌万元库833.柿65明占收入比字例甩%斥2.50停4.11愈不可预见身费朝万元耀600.抵00必占建安费透用比例驳%从600.婶00泳4.12礼财务费用贱万元垒667.借49慎利率历%润5景．列49己4.13猫经营资金粮万元减土地报价监方案表2病序号找指标名称核单位替方案俊1兄方案桨2吊方案氧3痰方案屡4纠方案愤5扰方案抄6茶方案耗7高方案独8弄方案适9期方案脚10肆1溪土地报价饼方案侨万元投1460价0毒1480诊0洗1500眼0师1520攀0泳1540司0码1560出0娘1580能0位1600帮0原1620你0政1640葱0职1.1傲每亩地价吐万元欧/捉亩彼186励188职191嘉193毒196痕198繁201楼204何206蝇209周1.2泊每平方米编地价阿元宇/M2巩2785右2824闪2862先2900画2938会2976靠3014堡3053揪3091砌3129急2庸项目总投伸资柿万元奋2775控1槽2796兼6拉2818穷3妙2840初0弱2861杆7巩2883难4宜2905蚂1凶2926惯6塌2948性3昨2970炊0拣3笔资金筹措梨万元上2775话1询2796篮6榨2818详3蜘2840按0帐2861哑7埋2883炉4兽2905挨1圣2926满6乞2948槐3遍2970集0驾3.1界资本金赤万元据6000穿6000击6000鸽6000丹6000害6000塘6000伸6000此6000丙6000胶3.2苍长期借款撕万元群1040责4股1059歇6情1078椅9督1098羽2谦1117灭6阻1136负9望1156饺3轻1172举4搁1192俘0蜜1211灶6雁3.3跪预租售收怀入味万元剂1135讽7值1138皂1位1140翻6撑1143信1醉1145饶6踪1148蛛1参1150存6堵1156孔1垄1158饭3戚1160积6腾4询营业收入济万元表3334弊6资3334辉6垄3334君6传3334汽6尤3334支6迅3334疮6炭3334肺6路3334桃6厕3334税6雅3334花6给5框营业税金漫及附加茄万元本1851梨1851啊1851袖1851赵1851预1851庆1851砌1851搁1851蒸1851码6好土地增值迟税臭万元羽158晃147花136喇125搅114魄103透92求81陵71异60萌7点利润总额蜓万元果3586读3382脂3176蹄2970懒2764痕2558柿2352赶2148桥1942兽1735俯8犁所得税软万元魂1184忆1116录1048养980此912闷844预776宅709贞641航573耕9替税后利润自万元涂2403悠2266渡2128片1990泊1852默1714融1576跨1439释1301跑1163光10鸣全投资内舅部收益率顽%勾14.3断5倚13.6贿12.8蓝6承12.1电2占11.4等10.6结8吗9.98忆9.35河8.72辉8.11乘11气资本金内找部收益率打%焦22.0运7粒20.7目3窃19.3廊5阅18.0茎2剪16.7历15.3显5况14.0利1朝12.7症2旗11.4第2差10.0列9趁12掉投资利润踩率盖%伏12.9热2腿12.0无9捕11.2贤7皂10.4衣6氧9.66绩8.87帅8.1桑7.34宪6.59钟5.84于13龙资本金利拢润率美%画40.0稼5月37.7槽7派35.4阿7岛33.1独7摊30.8勒7著28.5哑6议26.2免6归23.9迷8真21.6追8涝19.3崇8糖14给借款偿还东期违年视1.75竿2妇2黎2励2芦2竭2街2荐2时2瓣序号卖指标名称雁单位携方案总11舍方案钥12嗓方案归13雄方案抵14卸方案需15岁方案额16戴方案砌17贼方案视18冠方案居19简1断土地报价葡方案胸万元林1660锋0见1680昼0嗽1700要0歼1720浴0召1740尤0忧1760关0脚1780蹄0肚1800志0阵1820滚0否1.1话每亩地价克万元口/保亩稍211搅214园216奖219批221太224票226讯229耕232乏1.2分每平方米满地价粪元先/M2仇3167视3205郑3243夺3282域3320栏3358搞3396膛3434各3472勺2采项目总投菜资肉万元基2991剖8拆3013觉5喝3035协2盖3056头9坝3078住7挠3100法4若3122坏1俯3143大8东3165时9理3世资金筹措挎万元董2991幕8间3013溉5祝3035堡2属3056侦9求3078晓7尊3100鲁4计3122暗1元3143该8趁3165悉9围3.1勿资本金仙万元葱6000欢6000瓣6000梦6000点6000权6000摄6000奋6000裹6000辣3.2么长期借款奉万元森1231圈2匙1250撇8奉1270气4猫1290告1容1309韵8晋1329糖6板1349牺3桐1368岛9亮1389虑4驱3.3马预租售收驼入到万元逝1162目8逗1165窗1诚1167斩3俗1169音5尾1171谁6亭1173筐8删1175仿9押1178脉2荣1179培8翼4坦营业收入导万元护3334矛6央3334怜6摆3334厌6婆3334妥6航3334怜6良3334耻6堂3334帖6禁3334柜6膝3334巷6溉5享营业税金戒及附加蹲万元堵1851堤1851瓜1851负1851亏1851平1851亩1851道1851鼓1851赵6先土地增值雪税篇万元虏49妹38待27攻22绞22财22寇22钉22陪22李7志利润总额蜓万元赶1529负1323相1117豆904钩687舌469司252喝35老-186宪8瓶所得税翼万元蝴505搏437寻369览298桂227搜155夺83逐12戒-61盖9壁税后利润贯万元趣1025情886条748瞎606剖460粘314上169洽23输-124例10溪全投资内练部收益率御%顿7.5图6.9沟6.3唇5.71虏5.16富4.62剩4.09棋3.56怨3.04兵11队资本金内唱部收益率忘%恳8.85粱7.6外6.32脏5.05破3.78尊2.48安1.2忧-0.0天2粘-1.3错12伏投资利润舌率斧%洋5.11尼4.39吉3.68校2.96隶2.23灾1.51烛0.81蹈0.11嫂-0.5法9工13源资本金利摇润率危%终17.0浩8耗14.7矩7咐12.4数7半10.0甘9玻7.67连5.24辜2.82鸭0.39景-2.0唯7妖14沾借款偿还般期春年寻2柏2卵2恳2狗2屑2沃2塔2.75皱2.75助多因素变守化土地价磨格临界点葵分析表3掀参数俩影响因素听指标名称颂基本方案秆变化次数女/馒变化后数盗量塘1员2规3体4跑5纽6驻7陶8锡9铸10番投资窄[素独立别墅政]落单位造价掩(魂元框/M2)政1200满1100澡1100仆1100傍1100冻1100过1200脚1200贫1200贼1200池1200依[甚多层住宅姓]菊单位造价冤(介元敌/M2)代850庄800店800吐800窜800嚷800狮850碗850耐850并850棒850朋[刑中高层住拜宅布]双单位造价锋(符元工/M2)筋1200线1100长1100朴1100厉1100魄1100蛮1200贴1200岔1200婶1200朱1200希[服汽车车位齿]炕单位造价村(届元遥/M2)识2200尺2000戴2000剃2000横2000税2000趣2200慧2200采2200微2200往2200撒[饿商业配套片]捐单位造价齐(薯元既/M2)丹800月750拆750赤750门750狡750旱800必800纸800证800典800陵其它费用栋变化率纽(博%)锄售价亚[问独立别墅芹出售虽]灿开盘价炊(劝元设/M2)扁8800漆8400让8800偷9200确9600表1000嘴0斧8400晒8800查9200迟9600缩1000画0核[酒多层住宅俘出售裕]怀开盘价眨(爪元目/M2)秧4000挽3600嗽3800跪4200自4400霜4600狠3600脊3800轮4200牵4400禽4600枪[抽中高层住亲宅出售炎]卡开盘价展(尽元感/M2)邀4000镜3600伞3800携4200伟4400直4600禁3600加3800女4200鲜4400爆4600裤[灯汽车车位呢出售敲]宣开盘价剃(脖元脊/M2)徒3500繁3500黑3600渐3700吩3800鞭3900虹3500冒3600惭3700沿3800糊3900停[挡商业配套氧出售娱]仿开盘价闻(超元甘/M2)搭3000客3100忌3200睬3300科3400啄3500肾3100阔3200乐3300枝3400涂3500盖指标移方案一软基准收益检率（验%均）旨10杜10需10榆10验10鹊10奴10眯10欠10献10芬10摇土地价格耕临界点（边万元）卸1426馒9视1564离5拍1763即1纲1886圣4慈2009牛6命1371仿2甩1511邪0帐1709调7代1832编9筛1956装1泉利润总额欣2372施2338蒜2488失2587掏2687宅2319杀2319挑2470屡2571扬2670梨税后利润浇1590思1566衔1667吹1733平1800蛛1554往1554侧1655极1722槐1789无投资利润寻率盛8.86识8.28偶8.19女8.16内8.13遇8.64夕8.19成8.11沟8.09悼8.07具方案二茂基准收益森率（颜%险）秩8压8撞8酬8论8煮8某8编8宽8使8衫8崖土地价格欠临界点（亦万元）获1496茶4关1626病2乒1831侮2膛1958悲6压2086朵1温1424兼2降1568螺9扫1776植5闷1903众9点2031牢3替利润总额吴1636弟1702嚷1785士1842吧1898吧1768挤1690队1780羞1838倚1895倒税后利润箱1096限1140渡1196企1234笛1272乖1185鸦1132般1193恼1231烤1269傲投资利润靠率扮5.95昂5.89棵5.74天5.67扒5.61染6.45观5.84而5.71毁5.65荷5.59撒方案三问基准收益唐率（补%违）男6殿6奋6辟6迷6蚀6历6睡6绘6夏6秧6傲土地价格喝临界点（泊万元）膀1556袖2忘1691矛1落1905临6鸦2037旁6往2169严7赵1496差9减1631咬8咽1849金6暖1981航5污2113东6抛利润总额偷989寻1005剪1018驻1028张1033守991贴1007志1027细1038故1043亚税后利润券662拔673投682递689善692箩664猴675蒙688恰695朝699熟投资利润预率爸3.51央3.39巨3.19社3.08矩2.97目3.52艘3.40着3.21英3.11透3.00致方案四缎基准收益侨率（盗%趟）会4唇4乓4里4喊4锻4府4片4向4狠4猛4月土地价格爽临界点（酒万元）益1621抄5仍1761项3固1987芬5龟2124软7瓣2261解8殃1560劣6最1700移4偏1928惑9蔽2067条1旧2204荣3涌利润总额肚279命242洋170置123仆75霜299仅262酬195椒147婶100姐税后利润彻187萌162纠114遵82乒50慎200胜175已130俗99煎67份投资利润救率主0.97若0.79扶0.52晌0.36钉0.21括1.04还0.86傅0.59阶0.43倦0.28狐方案五仿基准收益滩率（彻%慧）污2版2妖2泄2讯2束2移2妈2云2绣2傍2泄土地价格和临界点（艳万元）挨1693型3捉1838续8奏2076抛3道2221退4殖2364念2扁1630肃6克1776熊1层2013旅5堂2159危1粘2304钉7者利润总额部-505寻-611看-784速-891算-998肺-465权-570汗-740蝇-848奏-955嗓税后利润雷-338泳-409颈-525斤-597胳-669供-312从-382鸦-496称-568味-640哀投资利润繁率耗-1.7戴0峡-1.9究6鸽-2.3勇2对-2.5须2胳-2.7驳0最-1.5央7肠-1.8乳3良-2.1戴9询-2.4欠0威-2.5瓶9敢风险决策路指标（概府率分析）表4尚参数突指标名称预基本方案谅变化次数鸭/览变化后数洞量蛛1涨2惑3耳4摩5浴6桑7衬[咸独立别墅埋]滔单位造价饿(云元剑/M2)坦1200捕1100还1200忠[害独立别墅膝]拌概率股1.00惯0.40衬0.60婚[催多层住宅赴]仿单位造价前(唱元那/M2)弓850踏800订850盾[阁多层住宅柱]眯概率母1.00毕0.40晚0.60日[仅中高层住关宅絮]吗单位造价害(靠元斑/M2)醒1200型1100弄1200谨[治中高层住纲宅寨]很概率乖1.00敲0.40秀0.60笔[签汽车车位盟]达单位造价示(蚀元亚/M2)法2200银2000蓬2200鲁[进汽车车位康]父概率醉1.00轿0.40姑0.60背[朴商业配套咳]叛单位造价妻(邻元他/M2)革800除750狭800姨[究商业配套渔]已概率竹1.00捏0.40蒙0.60腊其它费用盛变化率讽(亡%)常[魄独立别墅各出售苦]董开盘价材(位元棚/M2)蠢8800捧8000螺8400移8800鞠9000筐9200务9600馅1000桃0顶[探独立别墅毙出售肤]旁概率侨1.00晒0.08家0.10建0.18妖0.15腰0.18仰0.20轰0.13婆[边多层住宅小出售劲]唉开盘价新(颈元程/M2)先4000瞒3500恨3600液3800娃4000粪4200区4400车4600过[瞧多层住宅订出售剪]劲概率和1.00锅0.08汉0.15夺0.25厘0.25催0.15留0.08母0.05御[芬中高层住雷宅出售酒]举开盘价手(雷元静/M2)所4000很3500乎3600省3800避4000缸4200组4400计4600脏[起中高层住扁宅出售提]赛概率皮1.00耕0.05湾0.08色0.15折0.25政0.25醉0.15裂0.08鬼[另汽车车位园出售胸]骂开盘价丝(谣元背/M2)巡3500滚3500稼3500蜓3500违3500箩3500丽3500箱3500氏[货汽车车位罩出售曲]奖概率尽1.00梦0.15雨0.15书0.15钟0.15量0.15阻0.15欢0.10器[宵商业配套截出售巨]岛开盘价限(经元凯/M2)赢3000旺3000呆3000奋3000娃3000康3000碎3000档3000愚[坡商业配套池出售建]揭概率害1.00术0.15绘0.15热0.15粒0.15删0.15帆0.15联0.10话指标即基准收益棒率（革%尘）轻10.0窗0刘土地价格类临界点（洽万元）换1649之2巨内部收益高率期望值紫（前%瞧）树10.3复2邀内部收益铁率大于基正准收益率究的概率（婚%痛）眯51.3取6狡内部收益疼率小于忧0副的概率（碍%帜）阴6.57耕基准收益最率（技%载）告8.00月土地价格刻临界点（酱万元）时1714县7库内部收益在率期望值毁（惊%旬）锻8.18芒内部收益也率大于基者准收益率筑的概率（呀%祖）窗51.3卡6童内部收益调率小于汇0列的概率（额%黑）佩13.1躲4获基准收益踩率（确%未）窜6.00顽土地价格步临界点（轻万元）唯1783姐7挺内部收益劫率期望值贯（脾%月）埋5.77宅内部收益猴率大于基斤准收益率则的概率（赛%兄）挺51.3充6社内部收益逮率小于灿0婶的概率（醉%夸）宝17.1彼9外基准收益培率（喊%尚）争4.00且土地价格只临界点（票万元）呀1858万6河内部收益别率期望值帅（努%酱）挨3.32属内部收益预率大于基脱准收益率习的概率（泰%类）照51.3屋6瞎内部收益距率小于傻0指的概率（饶%钱）厌28.8稍7症基准收益竖率（皱%若）恨2.00肿土地价格底临界点（奋万元）右1941塘5败内部收益暗率期望值社（莲%毛）锯0.77酒内部收益冻率大于基军准收益率隆的概率（充%祝）胞43.6望2异内部收益帐率小于宾0怎的概率（稍%邮）风36.0佳6页第二章职市场调研场与产品定狠位肥第一节筛狼选产品类地型眉**滔#扛地块地处喉苏州工业紧园区金鸡煤湖畔，拍厨卖文件规埋定的规划穗条件全文幸摘录如下刻：苍该地块为中居住用地佩，地块面烦积讲5.24半公顷，容腿积率小于找1.2狸，临湖至扯少一半的遗用地须用腊于低层别炼墅用地。辆掘1圈．建筑退耀线比逢1建）建筑退览后小区地下界火建筑须退碰所有地界菌5没米，其中蓝沿界至少磨3而米为绿化盛带，至少谎2梯米为间距酿缓冲带，育绿化带内胆不能用做脂停车场。时高层住宅星退各边界科线不小于君8踩米。轧如界外是捡已建或规婶划的生活牢居住建筑专还须满足盖日照间距挠的退线要夫求。酸蚂2递）低层住践宅最小建塑筑退后户违基地线谈主建筑正认面：炒5死米；侧面哀：铜2筛米；后面宏：那3俩米。齐停车房正蹲面：勉0炊米；侧面猛：悄2权米；后面洲：液0哀米。咳微2唇．日照间牺距哪日照间距扇系数低层墓住宅取季1.4援，多层住短宅取戒1.2产，计算方医法应满足矩《苏州工理业园区规吉划管理技优术规定》必的要求。节中高层住念宅需做日倘照分析报宁告，满足蝴相关要求棒。虾宜3挤．小区建志筑密度和袄每户基地盆参数柏庙1院）小区建野筑密度不锋超过３０附％，独立辟式住宅每纱户建筑密尾度最大不浪超过没40%种。漆驱2卸）低层住奥宅每户基誓地参数酿独立式住打宅不得小跑于隐400斑平方米。巡半独立式翼住宅不得布小于内300象平方米。胜排屋式住险宅不得小腿于淋150丸平方米（住中间户）陪和精200绝平方米（赞转角户）奥。蒜姨3砍）每户基厘地面宽：晚独立式住益宅不得小绝于苍10董米。柱半独立式钻住宅不得防小于获8泰米。盛排屋式住拢宅不得小花于倡6绕米（中间都户）和怖8倚米（转角探户）。值４．场地劣地坪标高道和住宅建罚筑高度显俗1至）沿主干形道场地地园坪标高设评计不低于局3.12驾米，场地谜其它地坪柴标高不低东于滥2.82尽米（黄海偏高程）。党阅2蹈）低层建贵筑不超过暴3葬层，建筑还檐口高度资不超过灶12限米。甘琴3)虫多层、中辛高层层数膏不超过英14兆层。５．绿地窜绿地率不造少于浆40厅％。锁６．道路茧与停车位瓦蛙1团）通车道以路：路面驼不小于６纪米，路面例两侧至每饰户基地乓/刘地界不得括少于３米缴作为绿化卸种植带。改昼2廊）非通车迈道路：两兴侧设不小火于２米的足绿化种植队带。洁乔3因）停车位禽：每户１佛个小汽车嫌位。充７．出入壮口哗小区出入惑口设于地狂块南部，庸出入口宽饲度狂4-8轿米（单向押/联双向），茅出入口位告置距城市则道路交叉虾口以及出赠入口之间留的间距不躲小于５０剑米。８．围墙偷围墙高度覆一般不得叠超过姻1.8腔米，宜采饶用金属栏肌杆漏空形僚式，其实专心底座高阵度低于献0.3士米。围墙巨基础不出俯红线，其偿中沿公共真道路围墙律外边线后溪退道路红讨线削0.5拼米，沿相融邻单位围舒墙中心线睁可与地界奶线一致。９．其它旺馋1仅）规划设袖计、人防水、消防、镰环保、抗朵震等方面叠应符合国床家规范及迈有关管理惩部门的意泼见。烫角2饥）服务于锈本区内的秆商业面积灭不超过总毫建筑面积拢的淘1%银（具体功染能设置详振见《苏州餐工业园区平完善住宅类公益和商衬业配套设孔施的意见戒》）。冈嘱3凯）除低层株别墅外，领用作公共泥活动空间致的架空层臭的面积至熟少应达到涛建筑基地中面积的３帐０％，且普不能用作喇停车等其怠它用途。绿腿4岭）阁楼原恢则上不应买设平台。泪太阳能热追水器、空袜调室外机小等生活配柄套设施，杰在设计中获应预先设悼计，预留蹈位置，采宿取遮蔽措碌施，不影筋响城市美裤观。迫茶5绕）在单体趁设计前可扎先报若干瞎总平面构差思草图方匹案，确定罚后再做深亿化设计。刮足6侄）正式报柏批设计方篮案时还应嫁提弟供顷“演新建项目姥规划批准材呈递申请救的清固单命”机上要求提智供的其它伏文件。路由此可见益，可以产交出的产品买有限，用译规划条件限筛选，最藏多只能做谢三种产品蓬：沿湖一担半土地面万积必须做显别墅，不味超过惩3温层；多层凶；中高层引（层数不视超过绑14因层）。当第二节市判场研究虾主要就苏语州工业园弦区住宅需戴求与供给薯进行分析唱。回捎1胞、市场需立求预测康据有关资选料，购买倡园区住房闯的人员中抬，园区公快积金会员尺占女43.6体%每，城区人捞占剧43.3扒%辞，外地人佛占孤13.1钓%宇。区内公刚积金会员杀购房人数绍绝对量逐膝年上升，针1997枣年为沉92健人，石1998按年缎659下人，叼1999秆年领987库人，搂2000氧年鹊1713岸人，印2001械年摔1-8菜月筹1780厅人，累计纱5231赠人。园区奶现有公积押金会员瓦3090亏0俱人，还有流很大的潜蛇力。球根据规划条，苏州工惕业园区以倒金鸡湖为税中心，总淋体规划贞70克平方公里骑，规划人得口讨60灾万人。首椅期开发鱼8曾平方公里渔，紧靠苏就州古城，喂将建成一为个以工商技业为主体微包括金融奇业和旅游终业的中心爆区；第二障期环绕秀穿美的金鸡淘湖，将建兵成一个富愿有水城特裁色的居住颜区和高新培技术产业看区；第三呀期靠近上校海，地势肉开阔，将笔建成一个赶技术密集枕的制造业弦和加工业穷基地。秘60染万人口，酿按三口之龄家计算为水20帅万户，每可户平均面沾积卖140妇平方米，去则需要桨2800吧万平方米袜，预测园伐区住宅每园年的需求没量见表猛5工。在对2015勒年累计可及达到园2769莲万平方米阵。苏州工砖业园区自导1994拖年开始开输发，到清2015津年用和22申年时间达强到吊60江万人口，池珠江三角隶洲的发展深已有先例纹，苏州照颈目前的速述度发展，峡预测是完晌全可能实霜现的，甚恐至可能提病前。允需求量统念计和预测醋表错5跨岛单位：万侄平方米奏年份续1996默1997指1998棋1999提2000手2001决2002杀2003逢2004鉴2005唤增幅锄-80%劈276%恭111%馆65%吗88%骆20%刺18%送16%阵14%俱数量继14.4搬7新2.78鱼10.4稼4鼓21.9猜9存36.2康2辆68.1家8穗81当96洽111漠128磁累计葛14.4主7壶17.2光5阅27.6无9匠49.6朝8虚85.9杠154.冻1婚235贸331萌442摆570屡价格填1556筝1694殿1899诉2045费2555惩年份欣2006纱2007招2008驻2009促2010抚2011滚2012傍2013馋2014反2015湖增幅芦12%咸10%统10%爸10%俱10%致8%抚8%满8%婶8%伸8%召数量顺143用157护173挺190链209搞226匠244拨264脂285哨308刮累计这713刻870渴1043呜1233翅1442曲1668载1912杏2176锯2461巷2769径2争、目前供咳需状况订今年开工妙面积底50累万平方米家左右，园拌区政府预降测今年全纠年可达到听80厘万平方米育左右。开构发量改1997拼年至轿2001骂年平均增太幅嫩31.6存%已，销售量纲等于开发畜量。每年烦预测的需显求量由新昌的供应量河来弥补。治3柄、产品价脆格绒价格涨幅域1997栗年至矿2000占年，平均益涨幅淘9.5%火，情1997钓年至常2001诚年，平均昨涨幅熄13.2丙%秩，已超过雄古城区。有由于环金胜鸡湖优美赞的环境，竟多层及中乡高层商品提住宅预计限房价将逐隆步逼近每零平方米裙6000窄元，近几钉年售价仍东将会以闭10%寿左右幅度凯上涨。咳独立别墅抹：邻近地脑块澜韵园棵二期工程长，尚未竣扩工，吊45痛幢二层别等墅只剩挣6-7双套，每平面方米雨7500飞-800错0铜元。澜韵缩园土地成赵本相对较驶低，若通肃过拍卖获龟得土地，湿成本一般据不会低于净8000已元，因此要，存量土生地用完之惰后，湖边学别墅价位紫应该还会孙提高，首模期拍卖的好苏园（坡2001筝）盾01#撑地块，虽熄然尚未开疫盘，据传盈别墅价格政将定位在弯1000身0妈元左右，推我们认为栗价位在河8000斩～释1000眯0洁元之间很科有可能。效因此，本农项目评价庭基本分析即，别墅售御价取挨8800停元。驰关于多层早住宅与中略高层住宅驾之间的价目格比较，到分析认为季，当每平趁方米土地杜价格超过建1500僵元之后，萌多层住宅索的成本将磨超过小高惧层。本地塌块土地起鹿拍价已超鞠过景2000射元，因此杨，多层住蹦宅成本高业于小高层扫。小高层乡使用年限里比多层长线，但物业饶管理费用弟稍高，因捆此，二者撒售价应该伶相近。故戴本报告改忧变高层价率格高于多译层的习惯船做法，将覆二者定价军相同。美本地块由词于湖边风证景优美，雀拥有一套婶湖边住宅诱已成为园雾区住户二秀次购房的巡向往，参培加本项目械咨询的专剂家一致认悲为应该比箱其它地段露同类产品亚售价高桐10爸～豪20%散。基本分腾析每平方府米售价定屠为数4000居元。宗若干专家唇预测的平伪均值，产甲品价格及劣收入的概迹率分布如刺下表：逼售价分析遮表表6池产品箩项目闲加权劳平均厘售价及概宏率李独立均别墅梢售价净9109辈8000骄8400佛8800稀9000材9200坛9600沫1000订0从概率修0.07堆5学0.1蓄0.17苏5衣0.15说0.17伪5物0.2未0.12口5择多层类住宅依售价宰3943驳3500杀3600演3800批4000蚀4200饲4400溜4600讯概率红0.07瘦5挨0.15您0.25页0.25无0.15往0.07刃5仙0.05血高层汤住宅如售价醋4070煮3500梳3600居3800勿4000亚4200慕4400酬4600拒概率脏0.05佛0.07古5关0.15蚊0.25皇0.25末0.15遍0.07免5下商业配套柴按每平方焦米业3000谢元计算，逗汽车车位片每个约脚7.7程万元。和垮4柿、关于产躺品结构分统析打本地块为茅工业园区猫环境最好戚的地块之仿一，地价猜较高，宜紫建中高档治住宅，规倚划要求一羞半为别墅糊用地，以校园区投资与商及高级历白领阶层桐为对象，洲消费人群诞较少，但张产品数量雁也不多，体供需基本屋平衡，与睛其紧邻的柿别墅销售哨速度明显您比多层及挣高层慢，桌因此，从愉市场需求旬角度，后暖一半不宜请再建别墅难。第中高层住恶宅已得到扫苏州市民仪的认同，卧由于土地析成本升高热，中高层衬住宅的成快本及价格宜与多层趋轻于统一，因适合主要溜用户群。尤第三节产傍品方案初良步优化筹该地块土顶地面积尼5241烘5锁平方米，扬预计每平睛方米土地开价格不会忘低于碗2500分元，至少颈一半即利2620刃8略平方米为棍别墅用地贯，最高容线积率径1.2不，见表株7启。裤拟建产品重参考容积朗率、售价菊、造价等口参数见表丝8权。盛1餐、计算每式种产品的滔土地增值刊，霉土地增值匙（扣土地发费）计算零：肌土地增值合=障［售怕价全×右（资1-味营业税率暴及附加）酬－建安造怀价－每揪M族2版其它费用缠－售南价泡×啄其它费用跃占收入比瓶例／１０撇０－建安柄造岗价世×丑其它费用战占建安费烂比例／１悟００日］废×隆参考容积岭率－每平殃方米土地浆费用统土地增值深（不扣土妄地费）计肌算：砌土地增值着=灿［售央价仰×畜（局1-栋营业税率也及附加）球－建安造挺价－每解M龙2检其它费用塑－售获价暑×宽其它费用栏占收入比镰例／１０彻０－建安显造糠价钳×唇其它费用孟占建安费贼比例／１扭００趴］树×用参考容积钟率咐计算结果颗详见表光9稿。地块信息表7腥项目涉参数代号棋单位胁数量咽土地面积厅D树M忘2美5241尤5到土地价格爱DJ枕元伪/M嘴2冲2500恢最高容积唯率奖R尝Z内M虾2胀/M伪2数1.2拟建产品表8阿产品名称存（选）纽最大需济求量瞒（Ｍ音２洞）吵参考容积让率条（选）洽售价诚建安造价谈每完M统2迈其它费用外其它费用栗占鱼收入比例桃其它费用弯占群建安费比浪例舞参数代号腹R千I套Sj篇I绣ZJ祸I各QT1待i秒QT2液i解QT3庄i懂独立别墅锹0.48便8800才1200夜250姿3.5彩7.26遥多层赔1.51隐4000同850男200喘3.5依7.26逝高层沈2.98禾4000疤1200纷180烤3.5苍7.26煎每平方米挪土地增值表9朋产品名称赶每平方米些土地增值呢(绑扣土地费凉)逆（元）召每平方米本土地增值展（不扣土咏地费）（揭元）惹变量诸Z1伞I胀Z2蚊i扛独立别墅鲜603.末9考3103己.9串多层笨1314渐.7往3814雅.7半高层叫3795抄.5充6295劫.5名锈2全、根据地贩块规划控顷制的最大迎容积率，概找出最佳血的产品组蚀合。贱设各种产卵品用地比唇例可表达侄为足X瞒i尿每种产品恒的容积率缎R阻I勺，最高容吹积率顶R剑Z住，土地面稼积蜻D叉，每种产挺品的土地宗增值爪Z剥I弱，蔑变量限制黄条件：芒0烛≤编X玩i甩≤倚1运洁采（掀1垄）跟∑万X骡i跟≤哄1没衡耍（梦2唯）腥数量限制辟条件太：趟∑定X拉i追*R乓i边≤五R堤Z晕（欢3础）披目标函数悲（土地增锄值）：卧Ymax国=家（佩∑子Z2互i棚*X爹i量－轰DJ免）喷×和D/1烈0000立聪文（厘4暴）盆表泽9遍比较结果貌，建别墅详增值最小猾，建多层无其次，建都高层增值硬最大。由堆于从需求潮角度分析条不宜增加喂别墅，所同以，本项萄目的优化如主要是确世定多层与缎高层的比铁例。逮本项目别鞋墅用地已骨经确定，扬设多层用其地比例净X1醒，高层用告地比例裹X2喷，职按规划条耀件规定总征建筑面积度不能超过摄1.2家×顽5241督5=62恳899照平方米尚,府别墅爆用地即2620貌8饶平方米建馆筑面积暴1258军0亿平方米，抚剩下可建愉面积奶5031欣9籍平方米及攀土地面积志2620溪8滚平方米，置容许多层红和高层平携均容积率爹5031鸟9/26务208=接1.91辱。或本项目优追化的方法雨是，每种秃产品分别龙取比侵例爸0泡，混1路%荡，宽2偏%冰，缝3窜%微，战…向，侍100傻%还进行排列张组合，满种足式勤（贩1带）、式惯（民2尸）、式贵（厘3寻）条件的尸组合为可衬行解捐，捷Y旋获值最大坑的为最优秧解。理论盗上的最优回解列于表圣1霸0虽。整个优贞化过程全绝部由计算茅机自动完屯成，只需戒输入拨表泉7苏“汁地块基本蜓信随息北”云、攀表补8对“丝拟建产结品蒙”跳，腐喘计算机计判算得到独表慢9勿、折表慰1庙0映。趋3碧、优化结棕果说明挪（凯1住）上述优路化结果受救到参数的霞影响，特闷别是土地收价格的影锯响，结果应不一定十册分准确，纽但指明了扎方向。秆（虚2岔）优化方晓案还需经勺过建筑总洗平面布置良规划才能坚确定。所扇以还不能窝作为经济登分析参数寄。良脆(3)淹优化计算换筛选了所拴有可能的郊产品结构歪组合，计闪算结果科满学严谨，遗工作量巨刚大，全过蚊程均由计宋算机完成撤。最优方案表10炮产品名称诸用地面积真容积率府建筑面积摆土地增值拾计算式兆D*X少I寺R迁i扎R存i卡*D*四X挡I辆D*X控I墙*Z驰i育多层敏1887足0拒1.51库2849役4塑高层谢7338赶2.90轻2128融0姻合计垫2620饭8躲1.9奶4977株4逗5327殃第三章初依步规划与差方案优化纯产品初步匀规划的目粱的主要是件通过建筑膨平面布置煤，根据初滑步优化指捷明的产品辟定位（方竭向），验璃证初步优店化的产品斤方案在技弦术上是可蛋行的，或佩经过微调适之后确定冬产品数量慌，估算工信程量。从泪而使确定拍的产品方为案在技术飞上是可行团的，经济碌上是合理交的。马画出总平效面布置图叨，并标明特用地面积蛙、各种产箱品的建筑涛面积、道那路面积、额总户数、廉各种辅助些设施建筑怒面积、车郑库面积、该绿化面积穿、总建筑乓面积、容博积率，以播及其它规水划条件要犯求的内容角。钟根据规划熄条件及方片案优化初垒步结果，割本例做了竞三个方案下的规划设走计，方案抢三是参考衔理论优化则值设计的喝，规划见炊图页1广、图寸2圣、图霞3遥。规划指弃标详见表狼1梦1值，方案比典较见表悠1斩2浇。帮方案比较崭结论与上态一章优化按的结论一弄致，方案描三的三种拔产品的数延量也与方胖案优化理愈论值基本已相近：独承立别墅碌1225鼠0烤平方米（任优化的理邮论值办1258踩0腰），多层豆住宅捕2990狡0轨平方米（撇优化的理砖论值肉2849逗4拢），中高惜层住宅粗1914沉0沸平方米（傅优化的理屋论值刘2128精0关）。原规划方案即指标表表11谷指标名称深单位嫩层数叨方案一粮方案二揉方案三价1继、方案特韵征晋全部独立谁别墅农独立别墅旨+搭多层税独立别墅竭+然多层贪+总中高层纠2现、用地面茧积晃M蝶2导5241厚5班5241职5站5241会5誓3屋、建筑面池积借独立别墅漏M剖2玩2隐层翠2415肯0索1260拢0严1225母0你多层住宅遗M赔2支5岛层倡3960腥0煮2990瞒0角中高层住家宅殖M回2射12枣层叨1914袭0疫4狡、架空层其面积牙M咽2塌2640架2640般5逗、自行车屋库面积桐M狱2雾5240存5172够6露、道路面够积悦M杰2府8000怕9000恼9000夫7言、总户数杏户葛69奔36+3吼00房35+2回30+1选32搞8浙、商业配萝套面积卡M繁2虑250渗500杠500盒9助、公建面蔬积彻M型2训150季300粱300回10客、地下汽类车位面积寸M允2躺7000屑8000阿/362顺11求、绿化面雄积财M男2坏3000哨0挂3300丑0御3300进0虫12广、总建筑膏面积卷M涉2让2455辩0年5300累0立6209著0聚13凡、容积率想%蛛0悉．照47性1代．事01关1轰．脸18阴备注顷架空层及衡地下汽车信车位未计包算建筑面窝积变方案比较船表表12屯序号袜指标名称露单位心数量沃方案一毒方案二遥方案三舍1渗开发项目腹总投资叶万元钉1935煎8.89壁2383岂4.72块2621职2.27档2贫自有资金欣万元波6000路.00转6000敏.00斥6000暑.00校3阔长期借款播万元张8600程.00机8750蚂.00扣8800呢.00元4立经营收入震万元孟2132拿7.00奔2952鞠8.00套3278静6.00勺5显总成本费亭用孙万元狭1935她8.85哀2383值4.72晓2621圣2.33候其中：土竖地费用增万元你1300涝0.00肆1300那0.00驼1300予0.00叶6鸭经营税金挤及附加趁万元友1183解.66样1638镇.79踏1819肚.66靠7洞土地增值饰税侵万元地0.00状998.杰13周229.俱67爱8毒利润总额寻万元岭784.棕49腥3056炼.38灭4524皇.33巷9萝所得税织万元赚258.捆88阔1008墙.59注1493团.03悼10获税后利润舟万元蝇525.盯61绕2047妻.79麦3031乔.30熔11纽全部投资脾内部收益幼率擦%哲5.17驼11.6砖6简14.6耀5家12士自有资金否内部收益两率总%愁4.22恭17.2夺2肿23.4差8削“肠别墅乓+步多层瑞+删中高霞层撤”宰既可满足剃规划条件斯，又能满熔足消费者姑对多层住凝宅的需要岁（多层最拆热销），肚同时又能协提高容积赖率使之接陈近于规定谜的上限，起可提高经统济效益。咬故为推荐浴方案。厚第四章投利资估算桑投资是房逐地产开发袜项目经济极评价的三君个（投资熄、数量、有售价）主蛙要参数之赏一。俭投资包括鸟：建筑安究装工程费拌用、土地怕费用、前突期工程费巷用、基础圆设施建设肯费用、公搂共配套设决施建设费赶用、开发狮间接费用葱、财务费辆用、管理会费用、销愤售费用、还开发期税隆费、其它岂费用以及吉不可预见奴费用等规。兄揭土地费用半是本阶段抽可行性研士究需要通斥过经济论托证确定的感参数，先渡确定一个欧起算价，挣本项目起犯算厕价骑1460淘0肆万元，经肤过经济评列价临界点苹分析确定丙最高限价富。现建筑安装茧工程费用市包括电梯限等设备及且安装费用冷。当售价积中含精装折修时，还紫包括装修齿费用。根齐据每平方巩米造价统椅计资料估菊算。由于核建筑材料咐价格比较倘稳定，估壳算的造价醉其误差不趴会很大。铜前期工程缎费用、基催础设施建元设费用、取公共配套宅设施建设上费用、开泽发间接费荐用、管理拨费用、销粘售费用、饼开发期税妹费、其它康费用，根盼据已竣工行项目的统女计指标估影算。袜财务费用仍，资金筹校措方案不壳同差异较机大，只能海根据资金淡平衡分析向确定。用疾软件分析篇，此项费伐用由计算遗机自动计葬算。备不可预见配费一般与鼠单项工程哭造价关系态比较密切塔，按照总陵投资（不南含财务费飘用、不可可预见费）膏的辞2惧～惑5%柱估算，估筛算厨60碌0滥万元。单全过程由死软件计算狠，初步计棍算结果详弟见表舌1牢3译。土地费申用、土地彩契税及财干务费用待往经济分析镰确定，土传地契税税涉率拘4犁%克。艳投资估算将表表13背序号射项目陶单位雕金额首技术经济膜指标气指标名称护单位肢数量饶1却建筑安装隙工程费用拍8108进.3震独立别墅受万元呜1470野单位建筑列面积矩元尼/M蒜2聚1200翠多层住宅贱万元狡2541旬.5病单位建筑耽面积趁元厦/M昌2内850率中高层住博宅武万元屡2296拾.8相单位建筑贪面积乏元连/M洋2哈1200气汽车车位贯万元区1760仓单位建筑榜面积蠢元饿/M吓2愚2200袖商业配套饮万元衡40猛单位建筑略面积已元逮/M秒2栏800株2友土地费用彩万元宅1460目0真每平方米持地价法元滴/M疾2串2785宿.46者3督前期费用挺万元誉593.组53吐占建安费丹用比例顾%剃7.32香4盘基础设施确万元秆1619廉.13续单位建筑种面积贿元甜232虏5挠公共配套颂设施卡万元女32.4浪3墨占建安费屠用比例旷%栗0.4枝6寿开发期税泻费苍万元徐333.围46浅占收入比奇例洽%冻1装7造其它工程赵费用录万元仪183.膊25漆占建安费努用比例汗%惩2.26撒8互间接开发循费把万元方0锈占建安费地用比例旷%走0孟9娱管理费用慧万元铺180怒输入数据但万元吉180汽10重销售费用穿万元艺833.岔65芽占收入比禾例取%鼠2.5璃11叉不可预见卫费同万元泰600崭输入数据奥万元搁600孟12旁财务费用饶万元迫0燃利率名%吉5.49牌合计鸟万元记2708安3.75冬第五章经主济评价属第一节投童资分类宋投资分类扎是将项目侍总投资分妇配到每种进产品，并告根据产品像的属性形众成资产，景若出售、敬代建的产桨品，将形幅成流动资云产，随产棕品销售收目入的实现循，转为经脏营成本；贡若产品出挽租或三产槽经营，则等其投资形设成固定资皱产，通过呈折旧形式匀计入成本闹。因此，盲投资分类膛的目的是胆为了准确弄地核算经脱营成本。铃投资分类督遵循权责缘发生制原讽则，即产当品直接发占生的投资杰，应该直泡接归类，聪如单项工扶程投资，木本项目按平照单项工责程中不同炭产品的面梢积分摊；煮需要分摊颗的投资，旗按照投资渣与产品相盼关的程度稿合理分摊悔，如土地户费用，根车据不同产垃品占用土哨地面积分怖摊，其它罚费用，根蕉据每种产赚品的单项蚁工程投资简分摊，等西等。爽闯被分摊结果柜形成产品描的开发成宏本。全部犯由计算机未自动完成域，报表略滨。寺第二节投耻资使用计裁划同投资计划觉是经济分赠析中现金妥流出的最蒙重要的组认成部分，赠投资计划举影响每期难的现金流姓，影响资沙金筹措，坦从而影响订总投资的桶中的财务溉费用。仪为更准确脏地安排投慌资计划，超每项投资辈费用分别孔进行。根风据合理的汗原则分配交到每一期厌。本项目柏遵循下述析原则：隶辟1猾、单项工开程投资的凉使用，从埋开工到竣童工验收，狼每期平均岗分配（假佩设均匀用厌款）集。固迈2现、土地费善用的使用纤计划，分舰三次半年箩左右付清去土地价款寻。浪骂3沃、前期费殿用从第葬1本期开始至饰最后一个烈单项工程顽竣工验收悉,若每期平均宇用款。在燃4鞭、基础设屠施、公共却配套设施皱、开发期环税费、其叙它工程费潜用、间接同开发费，席从项目开铁工至竣工域验收，每裙期平均投得入抹.松。庸暑5蛋、管理费来用悦,锐从第泪1钞期开始至伞最后一笔槽房款收到环为止乞,耗每期均匀行用款。堆朵6兆、销售费讽用致,熊从项目产史品开盘销垄售到最后跪一笔房款叫收到为止吹,码每期均匀廊使用。枣眨7盘、不可预着见费羞,付按建筑安闹装工程费溉用比例安刺排计划或仔按全部投已资分配。莫喜负计划安排胁均由计算底机按上述聪原则自动鄙完成，产春生投资使更用计划表同，报表略肢。孕第三节销展售收入及器销售税金怀计算本投资、数兼量、售价出是房地产猪开发项目爽三个最重缠要的参数督，而销售夕收入是数壤量与售价帆的乘积，冤可想而知愉销售收入番、销售税殃金及附加责的计算是省多么重要钟。为确保敬收入计算吓的准确性筝，根据本糊项目的特志点，重点勿把握下述浆几点：落1晶、销售计兼划券产品的数阁量及每期肤销售计划薄，是影响正现金流的视重要因素捞，产品卖握得快则投专资回收快偷，可以有柔更多的预共售收入用泄于投资，寺可以减少琴贷款及其害利息，减钱少自有资孙金投入。烫可以认为祸，销售计奖划是继投毙资、数量故、售价之汪后最重要似的影响因钓素，是一喉般人不太帮注意的潜境在影响因籍素。否确定产品姿的销售计诸划，即安前排产品从轰开盘开始节至全部产他品售完为圈止的时段批内每期的秃销售比例蚂和数量。姥一般都是走呈递减规险律，本项涨目在确定饥开盘时间怨和销售期中数后，由都计算机按辜双倍余额贩递减规律叉安排每期拐销售比例网。轨2蹄、产品价以格预测判产品价格消是最为重厚要的因素蜓，也是最权有想象空舟间的参数奏，因为，锁竞买土地附到产品上葵市相距一遗段时间（钥少则半年歇，多则一壮年以上）青，以及产罪品开盘到旺销售结束纪（一般纺1-2启年），这临段时间产很品价格会与发生什么览变化，不妖同的开发钳商有不同猪的预测。叼产品价格然预测是市道场调研的病重要内容贯，已在第帜二章市场寻调研与产疑品定位中滥确定，详设见层表乳6碌。循3台、收款计呼划题各期销售垒的产品收苦款可能不秧一样，期哄房和现房胳就不同，怎现房可以庆要求在一记个季度内抗付清房款虏，期房一口般在竣工须后付清房界款，在竣绞工之前分烛期收款。马分期收款送的比例，塘一般说来衰，期房需照要分若干坦期收款，谋竣工交付格使用后全奉部付清，撕因此，一亦般的做法怒，签定合谦同付款很30%娇，结构封杏顶之后付匀款比例达典到愿70%倚，竣工交擦付使用再返付余下的锡30%捡。扒收款比例帆与销售计携划一样，槽对现金流造有重大影夏响，本项改目由计算悼机自动按说上述比例情制定收款权计划。坚4片、收入及烂税金计算淘败导营业税我率袭5盼%诵，城建税未、教育附袍加分别按店营业税金茅的错7反%搏、赵4斗%杯征收。收足入及税金果均由计算悠机自动完州成计算。塘销售收入烟计算完全类模拟房地飘产企业实巴际收款情袋况，每期欺售出的期纯房分若干舅期收款。饮本项目的狠销售计划盾参数见颤表制1幼4嘉“妙销售产品熔基本信甘息萌”灿。祥销售产品睁基本信息表14蚊（选）锣单项座工程订（选）华经营锐方式黑产品名称稀数量京价格最销售周期模（期）构收款比例堂（轿%摊）训开竣工时劣间（期）硬开盘外单价烟增减梨幅度彼（朵%搬）誓开盘淘时间淋（期）附销售拐周期录（期）茫签定舞合同煤结构矛封顶脸交付万使用删开工稼时间摊结构述封顶绩竣工源验收承独立别墅摊出售惠独立别墅胳出售娱1225酸0旅8800屯0广5历7干30举40夜30唱(淡5)劣(每7)击(宜8)侮多层牲出售颠多层出售雹2990厚0镇4000界0器4英5输30曲40馒30愈(婶4)练(答7)惭(武7)耳高层装出售去高层出售沈1914宴0泡4000屈0赚5明6偏30糖40初30傍(已4)删(城7)油(伶8)茶汽车车位变出售装汽车车位绩出售政8000聋3500纹0价4碎7犯30盯40涛30责(获5)胆(店7)辱(卫7)耀商业配套惰出售统商业配套欢出售升500撒3000蚊0敢9蹲1水30鼓40披30贴(矩9)沾(翁9)弊(雕9)复注：经营能方式：茅1.筐出售；革2.爸出租；单3.神三产经营赚；辟4.宝代建；恭第四节资泻金筹措计灵划的编制旺项目的主脊要资金来婚源有：资猪本金、借幸款、预租旁售收入。顿资金筹措汤原则，先红用资本金蔑和预租售兰收入，不言够再考虑炼借款。逼每年的投迅资使用计莲划汇总见煮表丙1哀5左“柴资金筹措郑计袋划惰”恰，皇表口1赴4饰“昌销售产品眨基本信沾息希”圾表明泄第而4稀期（季度鸣）开盘凉，问1-览3摄个季度无菜销售收入作可用作投茄资。需本项目估完计总投还资典3倘亿，自有漏资金杜按逗20振%袜考虑废为利600完0宫万元复。筋1-夺3寄季度无预泛售收入，瘦安排自有沃资金及借执款。因为朝由计算机歉平衡现金悲流，资金梯不足自动尘安排借款第，只需要孝确定自有提资金和最对低数额的艺借款，详脾见剖表孩1台5历。款捕资金筹措梨计划表15赢即贫乖到亚宪幸掉读至晚胜滔骗喂居冻躲约筒具掏把饮眼恼劲夫祸钱松负约做迹冒爱钩井轧位铲意笔其毫第五节土腰地基本报房价方案找土地基本胸报价方案日是设定投嫌资、售价拳、销售量峡等因素不聪会变化的章条件下，夺通过财务铸分析，计睁算每个报换价方案的扣经济评价拐指标。木用铭星土猜地报价软桃件自动计切算，根据校事先确定汁的候“膊土地起算你价草格样”膛、侦“复报价方案炊每次加价禁幅督度贩”捆自动测算羽报价方案拜，直至出救现亏损为驻止。将全业部报价方观案列表打峡印。详见脏表防2巷“爹土地基本捞报价方些案久”倦。愚本地块起掉拍脾价目1200镇0原万元，族按铺1460雹0肃万元起算叶，凯抚每次加宏价御20屑0睁万元测算秒报价方案爷，直至出漠现亏损为迷止，软件耽自动测算姿了败1矛9款个报价方反案。列表邮打印详见袋表劫2杂“见土地报价序基本方摧案深”吨。这种方挂法模拟土佳地拍卖情拿景，土地侄价格由低席到高，每黄上一个台洗阶经济效挎益降低一雄定幅度，于直至出现帖亏损为止墙，很直观谅。摘每个企业昌对获得土惧地的迫及踢程度是不榜同的，企辅业随着土标地存量的陕减少，其搭迫及程度袍加剧，对而项目收益买水平的要竟求也会降仿低，因此题，因每个磁企业的现孟状不一样辞，基准收桌益率不同碍，加上每录个企业家劲的冒险精追神不同，治可以有不壤同的最高附限价。建许议如下：慕鬼流当企业土品地存量较秧大，对土孤地需求不净是十分迫败切时，基戏准收益率目可各取顾10枝%悬，建议的慌土地最高宣报午价链1580茶0勉万元；截一般情况京下基准收团益窄率长8股～矩10诚%私为宜，建引议的土地怖最高报猾价服1640于0站万元；哈徒辩当刊企业胖土地存量免不足时，政基准收益吵率局6珍～失8车%太为宜（大郑于银行贷耐款利率为约友2尖个百分点童），建议员的土地最电高报稠价疏1700悲0怕万元；涨当撤企业无揪土地存量固时，勤基准收益筑率扇4该～插6饿%舒为宜（相夕当于银行骨贷款利率劈，企业微忆利），建衬议的土地而最高报寿价谦1780沟0获万元；帽当返企业在异刃地开发首宣块地块，线对该地块泳志在必得准时，意基准收益精率避4稼%皇为宜（低券于银行贷壳款利率，程企业无利叔，在盈亏炊平衡点上老，一般不眯亏损），怕建议的土望地最高报槽价单1800朋0芦万元。久基准收益宴率低由于絮4叔%下可能亏损夜，报乱价赴1820滥0些万元，全馋部投资内能部收益率违3.56睁%涛，将亏柏损联18童6剃万元。羡第六节多匙因素变化酸土地价格刮临界点分泥析若本报告根闯据专家们肃对投资、衫售价同时汤变化的不礼同意见，妨计算洪了案1晓0成个多因素灭变化组合步，每个变够化组合都翁分别以基厉准收益静率伤10备%利、明8柏%桂、队6逢%俭、堵4室%劝、屿2逝%误计算晕了粉5寇个土地价诸格临界点貌。分析结校果详见进表因3夺“刮多因素变掘化土地价劫格临界点恒分而析砌”颗。分分析认为谜，本项目罩的别墅单夕位造克价旁120虾0鬼元和售德价旱920沟0剖元是有较揭大可能的掌，建议采榆用改组合泡的分析结弓果，即：总隔雨当企业土亚地存量较刻大，对土病地需求不扯是十分迫纹切时，基捆准收益率束可剃取贴10赠%泡，建议的类土地最高法报元价水1709摇7难万元；剪一般情况毕下基准收虎益孤率疯8终～踏10害%捆为宜，建饮议的土地钢最高报画价线1776划5知万元；过济梳当孟企业浑土地存量理不足时，花基准收益瓦率谅6半～县8富%沟为宜（大消于