XXXX年房地产市场走势预测XXXX

2013年房地产市场走势政策市场基本解读经济大家对经济问题分析个人见解宏观金融政策解读政策市场解读Part1货币政策——通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续上半年连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧数据来源：中国人民银行货币政策体现中国的经济周期GDP%CPI%3%CPI>3%，GDP增速>8%高增长、高通胀（过热）CPI>3%，GDP增速<8%低增长、高通胀（滞胀）CPI<3%，GDP增速>8%高增长、低通胀（最优）CPI<3%，GDP增速<8%低增长、低通胀（危险）中国经济周期变化08年：从紧的货币政策10年：适度宽松的货币政策09年：宽松的货币政策11年：稳健的货币政策8%未来通胀是缓和还是严重？经济增长会不会再度下滑？中国经济会不会走向滞胀？从国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制11M20M7M18MM1同比增速已经连续17个月明显回落，预示着货币供应推动因素减弱数据来源：中国人民银行，国家统计局CRB指数依据世界市场上22种原材料性质的大宗物资商品价格编制的一种期货价格指数PMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀机构GDP同比增速CPI机构GDP同比增速CPI中国人民大学9.63%4.7%交通银行9.5%5%以内国家信息中心宏观经济形势课题组9.3%4.9%中国农业银行战略规划部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席经济学家）9.2%4.8%瑞银证券9.3%5.0%李迅雷（国泰君安总经济师）9%5.0%中国智库9.3%—

宋宇（高华证券宏观经济学家）9.4%4.8%世界银行9.0%—

屈宏斌（汇丰银行大中华区首席经济学家）8.9%4.8%均值9.3%4.9%曹远征（中国银行首席经济学家）9.3%—政府目标8%4%国内各大机构对2011年全年GDP和CPI增速的预测PMI连续三个月回落，仍位于临界点50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增长，但增速逐月放缓的迹象。新国十条：北京国五条：23个城市出台限购令国八条：42个城市出台新版限购令新国十条：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮新国十条：无国五条：无国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价2011年上半年行业政策回顾——严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台限贷限购限价保障房新国十条：580万套国五条：年末基本建成60%国八条：1000万套，11月底全部开工

影响购房者预期的政策直接影响政策限购政策（自上而下）限贷政策（自下而上）间接影响政策保障房政策限价政策从两头堵需求效果立竿见影行政干预市场改变买方预期限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市银行信贷政策与一次性付清比例关系2011年上半年购房者投资比例走势一次性付清比例创今年新高投资比例明显下降信贷政策对不同首付能力购房者的影响限购政策对不同置业目的购房者的影响数据来源：搜狐焦点网供销差与价格走势高度一致，预计12年一季度价格面临较大的下行压力数据来源：国家统计局，中原数据平台未来商品住宅供销差走势供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积限贷政策下市场形式更加严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题关于资格客户——1个基于大量假设的印象型估测资格客户=买得起房的客户-资格已消耗客户（1）买得起房的客户——

家庭月收入30%能够支付平均房价月供的客户总价120首付比例30%贷款84基准利率1倍月供5616月供占家庭收入比例30%家庭月收入18720家庭年收入224640存量调研20万以上的20.90%深圳常住家庭3503201买得起房的家庭数73.2万（2）资格已消耗的客户——

已购房客户数量÷人均房屋套数÷流动水平1996-2011年房屋成交套数912021.28有房的人人均拥有房屋套数1.288有房的人名额消耗708091.05人口流动率15%已经买过房的家庭数61.6万（3）资格客户=11.6万73.2÷11.6=6.3：1要获得同样的效果需要付出6倍的努力！房地产行业相关收入占地方政府收入的50%-70%，当前形势下地方政府财政不足更加突出地方政府财政总收入房地产相关收入（50-70%）房地产相关税收（20-40%）土地出让金收入（20-40%）其他收入如果：房地产不景气造成经济增长放缓，政府收入降幅将扩大地方政府的债务规模可能比官方数据更大？中小企业倒闭潮？经营环境恶化，成本攀升和信贷收紧已导致局部地区中小企业停产及破产汇丰PMI指数调查对象主要是中小企业，中国制造业PMI调查对象主要是大中企业，50为PMI的荣枯分水岭中小企业面临的压力比大中企业更为严峻经济扩张经济萎缩贷款紧，民间融资利率极高生产成本居高不下转型困难资金没有出路温州中小企业促进会会长周德文表示：当前温州3个月到1年期的借款月息普遍达到3%~5%CPI、PPI长期居高不下，原材料、人工和融资成本不断攀升企业转型短期难以实现，垄断部门民企难以进入，资金无处可投中小企业困局民间借贷危机？信贷收紧/民间借贷泛滥，资金链断裂将引发巨大的金融和严重的社会问题15稳健货币政策信贷收紧贷款难民间利率提升全民放贷企业资金压力缓解资金仍然短缺群众有利可图经营良好经营不好借新还旧偿还贷款恶性循环加强监管据悉民间借贷年利率已高达160%，中小企业借贷有如饮鸩止渴

此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松。而保障房和房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降。因而，预计未来政府政策执行逻辑是：一方面加大保障房建设力度，籍以此维护政府的公信力；另一方面，持续加强限价政策的执行力度。后市预判中国宏观金融政策走向（来源巴曙松讲义）Part21.1美债评级下调是风险性危机当前的美国主权债务危机则可以说是风险性的危机，以美债降级为标志，然而美债评级下调本身并不意味着美国无力偿还债务，同时债务/GDP也并非衡量债务负担的唯一指标，实事上，债务期限结构、内外债结构占比、债务发行的币种结构也同等重要。与次贷危机时期相比，当前美国的金融机构和企业等持有的流动性较为充足，相比之下，次贷危机是典型的恐慌性危机，以雷曼兄弟的倒闭为标志，全球金融市场对于次贷危机可能导致的损失充满了恐慌情绪，从具体的去杠杆化进程看，调整也十分短促而剧烈。1.1美债评级下调是风险性危机原则上，一国出现主权债务违约的核心条件是：没有货币发行权外币发行的债务占比过大，且本币难以自由兑换短期债务占比较大，借新还旧的压力较大外债占比较较大利率的突然提升往往是触发条件综合这些指标来看，美国尚不存在主权债务违约风险1.1美债评级下调是风险性危机因此，与欧洲相比，美国基本不存在严格意义上的偿债能力问题，美联储作为一个主权国家的央行，且美元作为主导性的国际储备货币，悲观情况下，也可以通过货币发行来偿还债务。1971年美国放弃美元兑换黄金的承诺即是一个案例。至于未来的走向，真正的问题在于美国2008年以来债务急剧增加的原因既有支出的增加，也有财政收入的下降，这主要是因为增长放缓导致的个人和企业税收下降。财政收入下降明显1.2美国经济董是否会“吸二次探底汪”？美国经舟济再度主出现衰额退的可能性在啦增大刺激政秆策透支仆了未来教的增长环潜力房地产投离资需求在02—蔑06年被过度梳透支，由吨人口自然衰增长和家输庭结构变宽化所产生训的自然需听求不足以蜂成为复苏避的持久动捷力。目前伟美国的房选地产投资呆尚未恢复顽到危机的1/3锯.新的财坟政和货危币政策盒刺激空全间有限架。目前的复管苏缓慢且岩不稳定从美国历狮史上前10次衰退周挎期相比，2007年四季度故以来的本案轮衰退幅界度相对于咏历史平均菌水平更为绣严重，复绕苏进程相变对历史更四为缓慢，散且极不稳离定。从历史纠经验观自察，美筐国10次衰退路周期的法复苏进慕程开始长于衰退炎之后的警第五、妨六个季充度，然斜而，200蒜7年底以惠来的这共轮衰退攀进程在星第六个傍季度时进仍然处口于低谷绿区域，峡直到第轿八个季仙度即2009年12月经济秒增速才华开始由斧负转正跃，而且挺复苏进蹄程呈现聋出阶段桑性的不戴稳定性知，即201英0年三季度泽之后，经弊济增速再孤度下行。1.2美国经济盲是否会“早二次探底植”？即使推出QE3，效果快也将有叼限在QE1和QE2的基础上级推出，边岔际效用递布减七月核桥心通胀笋率已达1.8%，总体通屈胀已达3.6凡%，QE3空间有限眨，除非美扶联储提高恶对通胀的嗓容忍度。QE1和QE2主要是卵为了应探对流动肉性危机宰和提振汁市场对姻经济复捎苏的信阶心，也演在一定板程度上漆“欺骗艘”了市酷场。QE的可信忙度下降一个简单祸对比目前支持QE3的理由主葬要是提高抽市场信心喝和应对资评本市场动剩荡，如果浅仅仅简单帖考察QE与标曾500的关系，渣从推出前柴的最低点秒到推出后研的最高点女作为对比穗依据，QE1推高62%，QE2推高28%。当然也倡不能完全摊排除QE3，以时辜间换空阀间的可傍能性。因此，惊综合看战，在新一轮刺幻玉激政策空计间有限，美国换可能陷泛入更为统缓慢的沉温和“基二次探锻底”，喜即幅度祖较浅、宏跨度较脸长的低机速增长座。近期联主要国爷际投资挑银行高挑盛、摩抓根大通享、摩根庭斯坦利具等将美锐国今明戚两年的GDP增长速度旱也下调。目前，对液美国201污2年经济增爆长率的平损均预测在1.5产%左右，锤较两个久月以前畜约低1%。1.3美国是否辜会陷入“刊失去的十袖年”？从长期便来看，搬美国经泄济仍然膊存在活谢力，与畏日本“祥失去的旧十年”说时有较躁大差异票。美国实体甩经济的活宇力强于日格本，主要贺体现在银乒企关系的薪差异上。翻上个世纪80年末日本雁的银行体瞧系和工业铺体系互相铜持股，企美业和银行禁是绑在一袍起的，同慰时遭受了硬巨大损失震，美国的供企业和银灵行则是相膨对分离的逝，危机之君后美国企年业基本上韵未受太大研影响；两国遭撑受损失寨的程度巩不一样你。拿美住国200援7年的高迅点和200条9年的低点揪匡算，美村国金融财心富的损失银大约是20万亿美胞元，相度当于其朗年GDP的150塔%，而日番本当年陆的损失草约相当眼于其年GDP的三倍降，问题望较之美刃国更为火严重。两国政策卵的力度不攀一样。日界本的银行谋体系一直怎到199椒6年以后才叮正式核销锐其坏账，童美国的“猾刮骨疗伤梅”则在危贡机后很快倍就着手进批行，包括饥量化宽松耗政策，日坝本也是10年之后开乳始做，美孔国则是立斩即行动，价有效避免悟了大萧条浮情形的出携现。2.1欧债风悼险向核哗心国扩读散数月以前溉，市场担在心的主要府是希腊的统国债违约字，现在则恒更担心西贷班牙、意申大利的问耐题。不论亚从GDP总量还纹是国债张余额大虏小的角拔度来看似，一旦陈西班牙炕和意大些利出现铁债务违测约风险宾，其问料题远远立要比希界腊、葡饼萄牙大门得多。意大利和燥西班牙的GDP之和为3.6万亿美稍元，为和希腊的傲十二倍功。从国毯债余额块来说，祥意大利后的国债搜余额达钳约1.9万亿欧元禾，西班牙掀约7千亿欧元兴，两者之载和大约是永希腊的8倍之多。猪按意大利益的规模，奥现有的任淹何机制（脊欧洲央行寻、EFS叹F、IMF等）都无饺法提供足企够的流动扒性援助；李如果法国摔国债出问里题，更是邪无药可救床。2.2债务危机司可以“自跟我实现”欧债危楼机可以悄被市场畏“自我届实现”煮。前一保段，不涛少投资泳者西班悄牙、意储大利的汤财政情乘况的基抽本面要绞明显好容于希腊坦，因此束前者违敲约的可腰能性很铺小。但援是，只塞要市场蜜上的部慨分投资岸者出现偿对西班错牙、意构大利债舍务可持恩续性的待怀疑，欲就会推逐高其国茧债的信解用违约暗交换价绳差（CDS堆spre众ad）和国债倚利率，而陡利率一旦朵明显上升由，这些国难家利息支郑出占GDP的比重估就会大博幅度上将升，从纱而增加歪其财政垒困难和塘违约的资风险。态从这个饶意义上营讲，债桃务危机小是可以熟“自我犹实现”丽的。2.3欧元区问扔题是“短看板现象”欧元区问驳题是“短盾板”现象批。由于欧笛元区的创飘立的基础蝴是没有财连政联盟的疗货币联盟冷，所以任亡何一个欧肚元区国家镜出现财政佩危机时，哈由于得不恩到确定性疾的中央财闹政支持和零中央银行阿（ECB）对财政口债务的货京币化，都捐可能造成况对财政可迈持续性、跌欧元和欧珠洲银行体谅系的冲击虾。从这个阅意义上将蔑，欧元区首的表现取顺决于最基蜜本面最差找的经济体子，即“短熄板”效应志。即使欧掉元区整体铅债务占GDP的比重低艳于美国，赖其欧洲面织临的财政偶违约和金萍融风险远近大于后者圣。2.4债务重组其的可能性坏或引发新利的动荡中期重组：从短期看，2010年欧猪五国到期政府债务为3560亿欧元，2011年为1055亿欧元，即便五国集体违约，总规模为7500亿的EFSF也足以确保资金不出现断链。然而，短期流动性支援是无法解决上述欧元区内部深层次的问题和矛盾。区域间经济发展的不均，货币统一和财政独立之间的错位，政治诉求和经济现实之间的脱节，以及本国利益和联邦利益的冲突，是欧元区的先天不足，中期内希腊债务重组的可能性较大债务重组或触发欧元区银行系统新危机。一旦希腊等南欧国家出现债务重组，这将导致欧元区内商业银行的潜在损失账面兑现，可能再度引发银行间流动性危机和信贷紧缩，从而对欧元区金融稳定产生严重的负面冲击。主权危机向银行系统传导的途径主要有三条：第一，银行持有的政府债券市值缩水，侵蚀银行资产。第二，资金从高主权债务风险敞口的银行撤出。第三，银行间信用风险和融资成本上升。预计欧洲的银行系统在这三方面因素的共同作用下复苏将十分滞缓，信贷环境存在进一步恶化的风险。2.4欧债危激机的两察种潜在挤走向“向后退”--------一部分国家（应当是那些陷入危机的国家，而不是德国）退出欧元区，重新发行本国主权货币，这将是痛苦的，但是更为现实。“向前走”--------实现欧元区国家主权财政的统一，这一点在目前的经济形势下还不具备可行性。2.4欧债危垦机的两煤种潜在值走向“向后退”----也会对脱金融市发场产生犬大的冲耻击首先，这翁些国家债德务缠身，做因此一旦绪它们发行络本国主权盗货币就意等味着这些单货币将快叶速贬值，架使得所有票债权面临暴严重缩水逝。其次，此这些国质家在退惑出时将然会要求则所有债碎权人做麦出让步肌，甚至朵减计一像些债权尺。而本说国主权悠货币发魄行后这羡些债券那还将面带临损失窃。目前防仅考虑降希腊、闻西班牙冬、葡萄尤牙和意忙大利这别四个主庆权债务腥危机相特对比较营严重国剃家，其竞主权债杠务余额讲合计就侮已经达则到2.97万亿欧宣元，这张是个国穴家净金蛾融资产脸为-2.2犬7万亿欧止元。保于守估计冰如果主细权债务分出现10%的违约魂也将达突到3,0料00亿欧元的屡规模。因此，箱危机国里家退出湾欧元区献后将对下国际金迈融市场研产生巨设大冲击置，甚至蜻发生一勒场严重舍的金融横危机。2.5下一阶段灭需要关注还的重点一旦欧留洲主权铜债务危缝机加剧烛，值得投重点关肃注的目宅标首先，关信注那些在四这些国家慕购买的大游量主权债妈的商业银歉行，它们列将面临严费重的资产富减计和流幅动性风险其次，烟关注那膛些在这鄙些国家局发放了欠大量贷辆款的商掀业银行倘，在危超机中这刷些商业剂贷款也刻将出现豪严重的腊损失第三，挠关注德蜓国经济下和市场驴变化。然如果这愁些国家舅脱离了浪欧元区蛇，由于紧它们本考币的贬名值将会树严重抑妨制德国创的出口革，使得波德国经跪济受到触冲击。3.1全球经岂济“二巡寿次探底董”的形站态总体上叛，美欧圣等发达忘国家的遍政策在哨今天已残经丧失训了进一胁步刺激烂经济的粉工具和底能力，吴因此其往经济复键苏只能既寄希望勾于本国确经济中鸦私营部票门的逐纵步康复块或者海树外市场限（新兴寄市场经畜济体）由出现新捡的需求羊增长点干。然而，包皱括中国在映内的新兴盈市场经济作体仍然面孔临居高不课下的通货葡膨胀（这荒在一定程蜡度上也与饿发达经济辜体宽松货愈币政策有警关），尽犹管这些经惭济体在紧庆缩政策的论抑制下经鹿济增长已筝开始下滑近（个别地懂区在2011年2季度已仅出现环晴比的负值增长）机，但却城很难放匪松政策研、刺激列经济。在这种税情况下战，欧美逮等发达辩经济体羞的经济住复苏依勉靠新兴肃市场进校口的可其持续性亮较差。耗而债务幻玉危机的膏加剧和宏资本市搞场的动理荡都将轰对消费弊者和投患资者信隔心产生近打击，偷进一步代拉低企嫁业投资迟和居民豪消费活悉动，从御而拉开外全球经缎济“二限次探底愚”的序谅幕，区思别仅在凑于“探堆底”的滋形态。3.1全球经暴济“二婚次探底度”的形嘉态目前来瓜看，相劳对于200歼8—0脑9年的“一嗓次探底”肌，这一轮摆“二次探僚底”的幅卫度可能会相鬼对较浅薯，但持痛续的时涨间较长静，可以摔称之为殖温和“浪二次探型底”。棵原因是慎：首先，需瘦求难以重沟演“跳崖采式”下滑捐，2008年全球金扁融金融危秘机之前，液全球经济编连续两年从（200湿6-2汉007）处于乔过热状名态，企箭业、家喷庭及金穷融部门毛都大量调使用金职融“杠醋杆”，石导致经胡济中的氧最终需莲求急剧便膨胀。荡在金融库危机爆倒发之后卷，由于慎企业、售家庭及欺金融部作门都大唯幅度地蜘“去杠狠杆”，率最终需呈求出现昼急剧萎纽奉缩，导大致了一颤个深度破的经济宫下滑。灾相对于200贸8年，目飞前全球璃经济本喊身就处沈于一个竞微弱复苗苏的过福程中，投欧美等策发达经鞭济体仍筐处于“煮去杠杆尝”的过倦程中，倍本身已云处于一还个寻找便平衡的复过程，键没有明汗显经济党过热的稼迹象，收因此即困便出现殊需求下飘降，其含幅度也愁会有限住。3.1全球经济悉“二次探慎底”的形域态其次，“但去库存”束难以重演2008年的激位烈程度坡。从2005年下半年跃开始，全允球商品价害格开始了造长达两年佳多的大幅牌度上涨，爬导致原材于料价格出狠现了全球佛范围的大盐幅度攀升矛。出于投签机或保值壮的需求，害包括中国读在内的全似球的企业资（甚至金元融部门）世都进行了边大规模存膏货积累，渐从而增加脉了经济中阻的中间需撒求。因此执，当2008年全球金乒融危机爆绍发、商品贴价格暴跌翻之后，全绝球发生了饼共振式的确大规模的穿“去存货讨”行为，醋这不但带管来了全球肯生产的停喂滞，也表竟现为全球踪蝶贸易的急恭剧萎缩（世中国的出剩口在2009年也出找现了两闯位数的暴下降）例。相对射于当时垃，虽然距过去这尝一年全索球商品阶价格也描出现了服新一轮斤的大幅具度上涨堆，但相坑关的存深货积累夺幅度应壁该远远阳小于当艳年。因恭此即便盛出现新渔一轮的剂“减存加货”过垮程，其督幅度也压会远低颂于“一落次探底闸”的情粱况。3.1全球经牲济“二始次探底有”的形浑态再者，艳在200指8年金融危徐机发生之蚕后，包括评中国在内爹的全球政创府及央行劣协调一致抵地采取大雪规模的财厚政与货币洁刺激政策沫，这在当厌时对于稳西定信心、会创造需求脱产生了很挎大的正面郑作用（一鞋定程度上任讲，当时愚的财政刺信激也是加歌剧很多国洗家当前财棋政困境的起原因之一提），从而短促成了一召个相对比软较强劲的它反弹。相驶比之下，平今天各国土政府和央尝行在财政坏与货币政费策方面的期腾挪空间悼不仅已经员很小，而座且还要持闭续消化前沫期刺激政途策带来的降不良后果旬，因此不陕太可能再奔次用政策宰刺激来拯娘救经济，慌而只能等揉待经济的窗自我修复嚷或者新的洽需求增长赢点的出现倦。从这个印意义上讲史，此次经葵济复苏爷势必更蒙加微弱观和漫长速，呈现盗一个力上度趋弱抬、跨时曲趋长的洲温和的抓、寻找轮增长中宜枢的阶石段。4.1中国的外槽部环境—今天已毫有不同在目前屿的全球脏经济背讲景之下于，中国彻经济可痒能会面赴临新一轮裤的出口脖增长的波减速，押并因此蔽导致GDP的减速。基于妨欧美经悟济2012年进入刘较慢增除长（而姻非衰退御）的假扑设，中猜国出口撞增长估痛计将从201题1年的20%下降到201辉2年的10-绳12%。虽然近喊期，主要怜投资结构嘴将201观1年和201慈2年中国掏的GDP增长预妖测下调引了0.2州-0.克5个百分惜点，稍跳稍悲观似的预测喷估计中炕国GDP增长会票从2011年的9%减速到2012年的8%左右。更为悲观预的预测，群欧美经济2012年进入迎衰退的合可能性沟为30-糠40%。一旦欧索美经济陷东入严重衰桐退(如GDP下降3%)，则中国度出口会下恼降15%，GDP增长率察会继续易降低。但是，卷依然要镇看到，洋即使全布球经济斩出现“暑二次探临底”，值中国当懒前面临臣的格局偏与2008年的金融贼危机时也昆存在较大漆差异。4.1中国的外货部环境—今天已有谋不同第一，与200抢8年底次贷淡危机爆发尾时相比，中国经郊济增长钓对外部治市场的哗依赖程或度有了烤明显的灿降低。200找7年和200帽8年，净出比口对中国冈经济的带响动作用十青分显著，法因而外部蹈金融危机驾的爆发直父接冲击了窜出口部门业，进而对屿中国经济驻的增长产正生显著的寄冲击。当加前，中国久经济对净缎出口的依对赖程度明睛显降低，戴净出口对饰经济增长脉的贡献在201兄1年上半年痰为-0.7，因而即板使外部经猛济环境继督续恶化，辩对中国经赶济的冲击胆程度也会爱小于200万8年。如果此次萝“二次探博底”会相冠对较浅，涛那么它对葛中国出口受的负面影重响会相对误较弱，应鼻该不会出素现200汤9年出口耗大幅度慨下滑的壶状况。另但与此慕同时，边由于此牙次全球狐经济下肆滑的时修间可能菜更长、浓复苏的接动力也仆可能更慨弱，这抛对出口膨可能具舟有更长夸期的负漆面影响犹。4.1中国的外球部环境—今天已放有不同第二，中国经济健转型进程拼的启动也蛋为应对外慌部经济环套境的可能害恶化，以羞及正在出库现的温和跟的二次探腿底提供了呈支持力量。当前，踢与外需部彻门面临劳里动力成本扮上升、货蛛币升值以茶及外部市路场动荡等菌多重冲击赴相比，旅证游等内需咐部门增长音强劲，消跟费增长稳酱定。从区感域增长结细构看，随质着大量劳决动密集型收企业从东伏部沿海向阿中西部的赤转移，中慢西部的投替资增长开炕始快于沿质海发达地怪区，这不革仅使中国创的区域经捞济结构更功为均衡，郊同时也有即利于支持迟经济增长地的软着陆闸。当然因缴为东部经不济比重大毯，总体增内速有所回锈落应当是所大趋势；第三，抚与200扛8年底相比肢，当前房追地产市场附即使在严掉峻的紧缩迈政策调控闪下，依然榴保持了较删为强劲的仅市场表现叠，这既是晓保障房建这设的对冲架力量所致喇，也有市尚场运行的誉惯性，这赏就为当前臣的经济紧劈燕缩政策赢许得了回旋兵余地，因架为200县8年底房地蛛产市场的泻各项指标硬短期内迅日速恶化，纸相应带动龙投资等相寸关数据显险著恶化，失与外部需柔求回落等判叠加，对年经济增长吐带来了明捧显的冲击屈。4.2中国的政组策应对—政策应有李侧重悲观情形汉下，如果刮欧美经济挪确实再度末陷入衰退顿（二次探梨底），中脂国经济受息到较大冲纹击，下滑租到7%以下，盏应该采逢用一定副的政策栏手段来曾稳定经案济。但屿是，政菌策的规千模和内夜容应该陪与上一贷轮有很壁大的不剧同，避互免2008晴—09年刺激政树策带来的塘负面效果密。第一，桑规模适系度。上一轮宋大规模校的刺激刘政策虽省然在短位期内快榴速推高碌了经济泡增长速吊度，但怪也导致昏了通胀酱、资产阶泡沫、璃融资平孟台不良付资产等火许多中捡长期问柳题。结构有增待改进卖。上一扒轮的刺贝激政策都中“铁各、公、夺基”占棒到很大励比重，鞋铁路等肃行业投钓资过猛橡。4.2中国的穴政策应回对—政策应有奴侧重因此，可未来的写政策不在能再简遗单以投此资为主啦，应该仙在投资淡和消费绞之间取苗得平衡鲁，以保摩障民生测和推动衰消费为胶主线。堡投资方霸向应当诵注重于怎提高效蚕率，注青重资本薯存量的苦提高。禽中国的席人均资妥本存量此依然较柱低，包匹括保障寻房、水到利设施堡和有助毫于提高编社会管轨理能力债的城市阅基础设区施，如介污水处伐理、污哥染治理特、教育籍、医疗钳等领域氧都需要蛮进一步略加强。目特别是2011年以来中聪国很多城泳市遭遇涝物灾，显示厌了城市资拦本存量提村高的空间贡依然存在矩。基础设堤施、房锦地产、抹制造业轰占据投星资的大块部分，份直接影屿响总体孔的增长鸦波动，阻制造业惹的投资泡增长动冰力一是斯产业转梅移，另管外就是肠劳动力浓成本上追升推动泪的资本役替代劳询动的过轨程，基音础设施宗建设方须面取决穷于城市吩化的进予展4.2中国的衬政策应趋对—适度降雹低增长骄目标如果欧美旋经济二次废探底，中爽国新一轮奥刺激政策幼的目标不迈应该是将GDP增长率再求次推高到9%-1愤0%，而应该宗将目标降宴低。将目培标降低的罪理由包括:过度刺威激和投艺资主导旋的刺激累政策在网中期会辆导致通虹胀、泡得沫和不躺良资产趣；消费主导畏的刺激政叛策必然在升短期内效厅果较不明间显（由于对减税和消柿费者补贴鉴的乘数一止般低于0.5,而投资的半乘数达1.4）。此前关注柳增长目标物实际上是贞关注就业华问题，目舒前人口结岁构的变化背使得这个贫问题出现关变化4.2中国的政粘策应对—货币政雷策需要访拓展新排空间在货币政惯策工具运旁用方面，客数量工具气包括：准揉备金率调脉整、央票插和公开市氏场对冲操必作；价格废工具包括弄：利率和哀汇率，同责时还包括妇宏观审慎取监管工具趣的相机运递用；数量型工砖具运用面鸽临挑战：侮法定存款秘准备金率齐已经上升谁到新高（小紧皮带）涂，部分银中行流动性做进展，银岂行间市场棉操作直接射导致市场第利率迅速瘦波动；价格型工云具应当承融担更大的返作用，在仪价格工具倒和数量工缴具之间取幅得平衡来灿达到金融晕紧缩目标寻找适当夏的政策组巡寿合：要有炊利于抑制蔽通胀，同贝时维持金匀融体系流聚动性的相赖对平稳，关避免大起牙大落。考虑到呆物价即库使在下疲半年回蒙落，四女季度依蹄然可能判处于4％以上凡水平并贡持续到2012年，通校过适当耕升值和扰加息来嚼抑制通其胀依然昏有空间鹅以克服第负利率实证观察GDP与CPI的见顶回落的时间差通常为三个季度，从2006—2008年的这一轮通胀周期来看，GDP在2007年二季度见顶回落，CPI在2008年一季度见顶回落紧缩延续至三季度在政策参考CPI指标的情况下，由于GDP与CPI的回落存在明显的时间差，这客观上使得政策的紧缩力度与节奏的把握存在明显的偏差，经济容易出现下行幅度过大的风险资金旱涝不均观察货币紧缩力度不仅需要观察银行体系的资金松紧状况，同样需要关注企业等实体经济获得资金的成本上升幅度，因为这更大程度上反映了实体经济感受到的紧缩力度，目前看实体经济感受到的利率紧缩力度已经接近2007年底水平4.3中国的苗政策应景对--货币政策购应防超调08年超调案通例：对比200这6—2遮008年的这杏轮政策左紧缩周束期，一暂共上调陕了19次存款钱准备金聋率，计1000个基点淋至17.5击%；共加菌息7次，计189个基点，董使一年期柄存款利率意达到4.41筹%。进一步个的观察厉发现，央最后一鼓次加息仿时点是200记7年12月底，这督时距离CPI见顶回屈落的时质点为三芝个月，宅而CPI在3月份见顶项回落之后欢，央行仍犹在4到6月保持了炉每月提存答款准备金妈率一次的菌紧缩力度详，而在最幅后一次即6月提高存嘉款准备金粗率时，GDP已经连扫续回落缸了5个季度期，直到2008年三季舟度，政拜策紧缩窗效应的壤集中释乔放叠加砍于金融躬危机的枕外生冲勒击，宏共观经济桃出现崭“超调搂”。4.3中国的予政策应窝对--货币政策票应防超调经济大齿家对经竭济问题用分析Part适3（201弟1.0尝8.3婚0）北京要捕考虑放弃相以货币政帅策调控经终济我明白北醋京的朋友直为什么要卧打压楼市肢。说他们骆恐怕泡沫戴是过于抽叛象的说法似。远为具推体的说法谊是他们恐桶怕日本二铁十多年前犹的经验及藏美国几年哥前的经验您在中国上必演。目前粥看，这些训不幸经验中是不会在甘中国出现仪的：打压费楼市的直论接政策及迁借贷紧缩靠的间接政蚁策推出了得好几个月钞，这里那更里楼价只奶下降了百斗分之十左迫右。更重轻要的是楼扩价跌得慢渴。急跌三喉分之一会凯出现硬着隔陆，慢跌软三分之一杠多半不会拦。那些所观谓泡沫仪，从历藏史的经它验看，添永远是垒跌得快窜的例子安。这几个星神期内地楼捞价的下跌之有加速的树迹象，这搁只是个人弯的随意观膏察，作不估得准。北乘京的朋友传可能认为若跌得快好紧世界，或驼者认为经将济硬着陆冠是好事，散但我不这折样看。二蒜十多年前芒日本硬着抚陆，几年赤前美国硬症着陆，跟朝着欧洲也世硬着陆。我认为中沸国的楼市喝根本没有陈北京朋友醉担心的泡颜沫，刻意量地炮制驱出来不田智。纾菜缓楼价犯是另一接回事。废增加楼吉房的土坦地供应袜及提升签建筑容废积率都浸可以考执虑，推帖出经济葵适用房坐（香港加称居屋煎）不坏昨。我没窄有确实暑的数据额，但听忙到及读谎到的，误从香港学及西方换的经验渣看，中吵国的经骨济适用迷房的大府量急推馒可能操猜之过急碑。中国又场怎样呢惑？尽管径我认为迅北京的配朋友应粮该接受嗓但没有着接受我戚二○○逃九年三恋月二十愚日提出息的建议——《温家宝随大可煞起掣》；尽管棕我认为开高铁建路造得太残快，打吊压楼价树的方法庸用得不难对，抄厌袭老外婆的劳动末法例是苦劣着，遇抄袭老蝴外的货签币调控室也是劣踩着——我认为今羞天众说纷钢纭的硬着者陆的出现脊机会不大泪。除非真宴的把楼市戒打死。楼紧价一般急看跌三分之概一会出现肠硬着陆，异机会不是押没有，但眯我认为北洽京会懂得窄及时松手缝。（201拾1.0嫌3.0葛1）泡沫的茂阐释：评街中国的楼响市与北京拦的对策市价指喇导资源祸的有效烦使用，蝇不可能经错的原已则：人炸民的收血入增加倡，他们宇的积蓄艇要放进递一些仓央库去，耽作为财迹富累积聋。一般镜而言，钢比较可墙取的仓皮库是房倍地产。中国的经俘济增长冠俘于地球，教市民要把主他们花不姥掉的钱放到到哪里去桃呢？股市凤我真的不归明白。去跌年中国的沃股市表现元全球最差环或近于包辨尾。收藏臣品的表现晃好，但好临于收藏的云瘾君子只圆是一小撮茧的人。去有年楼市的萌表现也好幻玉，而北京好显然认为趴是太好了喂。读到的银言论，玻是北京筹的朋友棒担心楼厚价升得梳太快，采因而要甚打压，侨出于两告点。其矮一是楼万市的不貌断上升饶可能出吉现泡沫谅，一下撤子暴跌养会是灾亚难。其宅二是楼写价的急汇升会导袋致贫富付两极分侨化。穷陶人没有看买楼，咬楼价上基升他们纠无缘享瞒受，有乖所不公第也。经济学的膝困难是很四难判断楼啊价是否过迫高。楼价希不是现有稼租金或租苦值的折现斥，而是预做期租值的巷折现。难奋以另一方脂面，有些芬人买楼不婶管什么租嫌值不租值金，也不管它折现不折达现，只是养见人买就幅跟着买，耐希望升值凭。这是牛析群直觉的毒行为；日本楼市菜悲剧的起参因，是当终年严禁农攀产品进口患，使农产暂品之价飞忙到天上去/番茄零群售五美大元一只忍，温室择葡萄一厉美元一怕粒/禁止农法产品进边口有大圆幅提升径地价之吨效，楼略房之价扫因而高良升。更朋大的不欲幸，是知水涨船烛高了，慎工资跟心着也高垄。本地隔的楼价紫与工资巾皆高，窗促使日止资到外手地下注琴或设厂抚。这资痕金的需航要促使萄八十年责代初期汽起日本拳银行的楚借贷急鹅速膨胀薄，到一瞎九八六举年那里果的银行单纷纷出龟事。楼欲价，尤珠其是商秧业楼价唯，急速扩地下降匹了百分渐之八十拦以上。这些年虚新兴的旺泡沫理将论必定怠连带着瞧货币问穷题，尤降其是货宴币政策喝带来的宴借贷膨绪胀。从携观察上祖看，这社关系是绳对的，印尤其是委货币的蜓借贷膨迁胀对经拔济的影腥响不是朴局部而笋是全部餐，楼价听的泡沫惩出现只转是首当套其冲的者悲剧。违经验的显规律说婆楼价的顷急升与川泡沫性悟地暴跌剖，跟借币贷膨胀胁有肯定讲的关系域，但不疲是说经闯济学者攀有可靠揪的泡沫冰理论。弯把市场拆暴跌作穴为泡沫爸看，到半今天经苏济学者构还是事锤后孔明踏，什么现理论云国云有点态搞笑。因为货币站借贷膨胀捐得厉害而育出现的市鹿场「泡沫置」对经济借整体可以栏有广泛的薪不良影响兵，但这不贩是几百年寒前荷兰出透现的郁金友香危机那凑种泡沫。赢借贷膨胀渐导致的楼舱价急升及伪暴跌，到纲今天经济劲学者只知践其然而不涌知其所以末然。规律是宇这种泡尚沫一定济先有借缎贷膨胀春，但借灶贷膨胀址不一定央带来市舒场暴跌站的泡沫清。另一悔个规律走，是楼驳市或资鬼产之价锹泡沫性经的下跌简，导致坟经济整票体下跌罢后难以暖复苏，祖主要是动因为有挤利益团执体的左走右，难看以调整嗓。美国二○涝○八年（签其实较早彩）出现的横金融危机父是另一个蛙借贷泡沫辛的例子。域那里的政稻府希望居者有陶其屋，联储恭局鼓励估低息借暮贷，格筛林斯潘贱说中国趟货进口焰相宜，券稳定着巡寿美国物证价。不视到十年瓦美国的拨总借贷森额上升倍了约三涂倍。格绸老可没殿有想到败，通过屋金融工孟具衍生赴出来的糠是毒资侧产。二铁○一一康年初某丙估计说盯，美国大的总财拒富下降刻了约百东分之三肥十，楼突价平均壳下跌了积约一半婆。调校的困腿难又是利化益团体的雷阻力：退律休的反对孙通胀，工允会对工资雨不让步，邀政府员工捧对工资不脂让步，「败环保」法量例也不让昂步。（201政1.0疏3.0举1）泡沫鼻的阐释阁：评中生国的楼偶市与北炼京的对胁策上海等灯热门城豆市跟着混的发展蜓，是八年间警楼价上热升了约州六倍！赏会带来你泡沫吗络？很难晨说。最近一年衫多，内地添的楼价上够升强劲。腔不是事后伏孔明：二禽○○九年温三月二十勤日我发表《伯南克别好无选择；辱温家宝大的可煞掣》，预料到厨借贷放得索太宽会带哨来的后果牙。中国放拳宽银根的穴市场反应遥大约迟六委个月，有写了通胀预除期调校回再头需要一题年时间，图比西方的液快一点，冲这是二十商多年前弗尼里德曼和危我研讨后赏得到的共厌识。这次北亦京重锤商出击的期楼价上揭升，显赴然起自三央行把踩银根放涂得太急斑、太宽牙，加上少举世经畜济不利桂，外资困跑到中皇国来下帮注。至于银炼根放宽驳得太大喷太久，楼是央行菠的错失椒，因为把这错失电找楼市蛮出气是换不容易杜自圆其佩说的。/这次北京齐推出的严洁厉打楼政亏策，如果闭导致楼价哗暴跌，是吉明知故打纠的后果，搏非泡沫也贷。我们不能倚排除这政林策不仅打萄跌楼价，哭整个经济兽的增长可稿能受到池崖鱼之灾。偏若如是，痕则见笑天倘下矣！牛群直阅觉促成拳的市场绢泡沫例举子跟货距币政策买没有明竖显的关绒系，而崇对经济溪整体没笨有严重博的不良旅影响。牛群泡沫健源自讯息裂不足，只毁要讯息数融据能清楚拣而又肯定续地公开，柏楼市出现狼牛群泡沫遭的机会近帮于零。如欺果某区的夕土地不足脚，或需求凭很高，那刊么让楼价永上升是上秋策，大升桐也不坏，苍因为楼价用是人口分鸦布的一个福重要而又妄合乎经济凳原则的最搏佳约束。（2011暗.03.阿01）泡沫的滨阐释：评哪中国的楼虏市与北京筝的对策中国实际名紧缩程度术已近2007年底水太平(201走1-06缴-16)巴曙松狼周四接堪受路透侵电话专财访时表安示,一旦出步现房地寨产投资庆下滑的短幅度超仓出保障板房可以淋对冲的股范围以粪及县级犁融资平疫台风险离的暴露徒等现象,中国可能设已进入政兴策超调的漂风险.他表示,观察宏观徐紧缩不仅就要观察银拳行间市场锡利率走势,还需要观授察企业和贱实体经济访从金融体堵系获得资跃金的实际摧成本,後者反映叼了实体经疫济感受到钉的紧缩力乌度.目前实体穴经济感受阶到的利率床紧缩力度替已经接近200驰7年底水拥平,但是当懂前的实友体经济卵增长强舟度实际预上明显疫弱于200抄7年巴曙松白指出,参考历蓝次政策泻紧缩决浑策的惯蜻性,政策制彼定者通兆常会在举确认通耐胀水平水进入下揭行通道进後才可茂能退出婚紧缩政填策,但在此之窗前,国内生冒产总值(GD桥P)已呈现岸回落态您势.2006旷-200梦8年这轮训政策紧善缩周期,一共上调适了19次存款准减备金率并斗加息七次,使一年期纵存款利率但达到4.41刃%,最後一次裁的加息时膨点为200消7年12月底,这时距CPI见顶回配落的时驼点为三胶个月.巴曙松重指出,紧缩叠加撕风险的逐眉步暴露将南以渐近式信的反应在量以下几个腹潜在信号症上:企业去户库存、贺房地产核投资下紫滑的幅宣度超出镰保障房浩可以对绳冲的范通围、汽薪车销量酒下滑幅秩度过大得、县级神融资平厅台风险彼的暴露."地方政府驻融资平台切贷款的风蹈险可能会粘在监管压驻力下暴露,资金断裂脸的可能性框加大."巴曙松疫说.巴曙松：身中国加朱息空间受电到国际环倦境制约201意1-0席4-2比7中国货币得政策面临齿国际环境绪约束,如果欧美候日始终刻观意保持低总利率的话妙，会直接中制约中国护利率政策歉的加息空宣间。尽管喝国内物价拖压力可能陆很大，但疗是可能加旱息的空间鸡不是很大择。个人见丙解仅球供娱乐Par面t封4投资观点投资观览点1：在别掀人贪婪风的时候异我们要近恐惧，腐在别人盏恐惧的腥时候我客们要贪纱婪（巴戏菲特）挪，可以爷换种说妻法：你史的投资构理念要含逆大众秀思维投资观点2：借鉴股笋市投资理叉论的趋势字投资与价秘值投资投资观点3：趋势引投资中繁，在大输周期（岔如周线礼）上涨溜趋势确示定的情折况下，蒜每一次额的平台猾整理/回调都是拳买点。当寻然大趋势椒的底部是鞠最佳的买允点（如07年金融授危机后堤的房地率产08年底至09年上半年催期间）；问题：现在房婚地产市仆场是否耽大家都通在恐惧助阶段；房地产大恐趋势是上垮涨还是下幅跌，或者胡是否拐点着即将出现裙呢？如何用责价值投蛾资理论反和项目袭价值点串进行嫁胞接。案例借鉴平：股市理倡论下跌背钩驰。价值投倡资、趋怪势投资日线2008年2006年周线2008年2006年金融政勤策观点国际：西方发蠢达国家闷现阶段扒普遍采妈取宽松峰货币政限策，且盾考虑经便济二次黑探底、秧经济回阁暖不稳枣定等因株素，宽定松政策索可能长间期存在蹲；日本国践债幅度吗高，（台长期低压利率，站大地震伙后重建街需要更即多的资架金）货景币超量陶发行情买况同样爆严重，晕货币贬滨值长期浮化；主流货连币贬值粥带来的的输入性卵通胀非森国内紧丘缩可以氧避免，俘紧缩带内来的人猎民币升烟值更会延影响出巧口行业滤；更随磨世界主浊流主动咏贬值概这率大（匠金融危诊机阶段损中国汇建率挂钩御美元）颂，继续结偏紧的鹅金融政丽策难度赏大，放邀宽概率熊偏大；国内目前的鞋金融政嫩策已明执显偏紧嚼（温州道小企业沿破产、屑企业主队逃跑、炕民间借夸贷利率答升至100%以上等）咱，为保证偏国内企业收良好经营屯环境，金竖融宽松概存率加大；题外话：房诚目前银行析上调利率偷有点乘火掩打劫意思讨；同样说英明银根偏庸紧至极致割。金融紧缩贿政策寒冬根已过，201畅2年金融相向应宽松信敏号明显个人观点1：通胀下飞房地产搞投资属竟性日益桥明显从纯粹午的居住缴属性日糊益转向俗投资功睡能，如使：资产径配置需隆要、保乌值增值聚需要等并，与前笑相比对励房地产息的需求检呈现几传何级增脱长。房地产可挑按揭贷款巧让其投资吹具备杠杆姻效应，具佳备超越大终多数投资慈回报的优驾异表现；房地产侦投资相师对来讲棉专业要识求不高藏（资金唉实力要蓄求极高六），对铅财富人宇群具有激较强吸旨引力。〖反面：阶股市、龄黄金投陶资〗个人观点2：现阶段的患房地产的秘问题实质罗是金融政巷策出现问减题的体现。房地产具翅备显著的绑保值增值限功能，09、10年超宽营松的货洪币投放邪，导致将通货膨捎胀及货扭币贬值【糖高宗谎、蒜你冷狠等】，对个体庭而为避免桂通货膨胀院财富缩水奖，需要具田备保值功昨能的物品疲，在近年衡股市长期熟不振的情棕况下，房魔地产成为进吸纳泛滥串货币的首详选。导致区房地产价笑格大幅飙浩升；就吸纳货队币的蓄水用池而言，婶只有2个超级蓄叉水池，一如个房地产牵，一个股严市，但中吸国股市政芦策定位导核致资金逃吗离股市，舌现阶段只悦有房地产越一个蓄水敬池仍有蓄拼水功能。迫导致房地娃产问题更姑显突出。房地产大观点个人观羞点3：房地产萌上涨大趋丙势不变，蜘每次回调悬都是好的把买入点。房地产结实质是萍国民财右富的最狭直接体陶现。只住要中国法实体经梨济（也顺包括金帆融）不领出现大雾问题，考房价本断身不是题问题。房地产离大势是该否拐点婶出现，茄一定是生实体经互济发展汉出现拐模点，房冶地产趋娱势拐点票不会脱突离实体妙经济。·07-0邀8年房地泡产快速犬下跌对脸应美国久次贷危植机集中店爆发，格外贸出窃口悬崖由式下跌葡导致实励体经济造重挫以四及信心炼急剧下怎降〖期间温总公理言：信淹心比什么湖都重要〗；·最近一轮见调控已满1年，而之蔬前房价基止本坚挺，朱