前期综合知识开发与建设

前期综合知识(开发与建设类)三、开发与建设类61、设立房地产开发企业须具备哪些条件？

答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。

工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。62、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》？

答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。

房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。

主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。63、什么是商品房预售？

答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。64、《房地产预售许可证》包含哪些内容？

答：《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？

答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。66、商品房预售需要具备哪些条件？

答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。67、是否可以认购内部认购时期的房地产？

答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。68、什么是商品房现售？

答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。69、房地产现售需要具备哪些条件？

答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？

答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。71、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？

答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。72、房地产销售广告应当包括哪些内容？

答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？

答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？

答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？

答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？

答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？

答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。久7茂8注、对房地逮产广告中傲所承诺的庸内容，购搞房人是否崖有权要求贱在购房合把同中约定树？浅

昂宵答：房地赠产开发企岁业、房地皱产中介服月务机构发钳布的商品响房销售广列告和宣传世资料所明向示的事项才，当事人匀应当在商鞭品房买卖她合同中约绝定。哭7建9巴、对房地温产广告中殊的各种排补名、奖励色等内容，牵有哪些规啦定之？诵

罪牛答：预售硬商品房广秃告中出现舍各种评奖驾、排名、禾国家或省睁示范工程进等称号的垄，必须符棒合国家有件关法律、散法规的规友定，并明未示评奖机旱关、奖励赵种类、有坊效年份。直对列入实栽施计划但婚未经验收陵获得奖励煎称号的，罪不得使用笼该称号。脂8滚0拖、发展商乌销售商品钻房有哪些服方式平？昼

累导答：房地店产开发企伪业可以自模行销售商持品房，也剖可以委托恶房地产中暖介服务机侨构销售商崖品房。捞8业1狼、发展商砍不得采取慨哪些方式授销售商品竞房徒？画

蜜逼答：房地食产开发企尊业不得采渣取返本销衰售或者变齐相返本销率售的方式做销售商品尽房；不得削采取售后趣包租或者余变相售后谜包租的方途式销售未姥竣工商品坛房。商品赏住宅按套蓝销售，不白得分割拆栏零销售。揉8窑2粮、销售代程理委托书翼包含哪些三内容赚？扮

烧推答：由委已托人出具太给代理人容的委托书恶应当载明摄委托期限独、委托权稼限以及委参托人和被豪委托人的删权利、义县务。室8跟3董、在发展吊商处购房舰时，发展旗商应当明神示那些事指项旋？理

福具答：（一体）开发资珍质和营业差执照；（孟二）商品修房预售许双可证及经始批准销售驾的平面图码、立面图林；（三）文项目开发阀进度和竣慰工交付使芬用时间；止（四）项堂目及其配商套设施的领平面示意将图；（五横）商品房与的结构类井型、户型漆、装修标完准；公共眨和公用建高筑面积的仅分摊方法窗；（六）兽预售商品集房的价格柿和付款办无法；（七掌）商品房拘预售的专盗用账户；浩（八）物絮业管理事掀项；（九悠）法律、法法规规定萝的其他事估项揪。思

杀吧在订立商椅品房买卖课合同之前葬，房地产没开发企业位还应当向收买受人明雀示《商品戚房销售管验理办法》蹲和《商品代房买卖合供同示范文讯本》；预攻售商品房皆的，还必动须明示《探城市商品发房预售管策理办法》抗。繁8浮4大、发展商方应当提供梦哪些文件哨以供买方霞查阅、复什印或摘抄尼？猛

个旅答：在新闻版《深圳极市房地产燕卖买合同秧（预售）蛇》中已约浆定，卖方干应向买方惧提供查阅堡、复印、往摘抄以下虾文件的便叙利：（一杂）卖方与职深圳市规壮划与国土殊资源局签敞订的深地多合字混（释哭）犯传号《土地牢使用权出穗让合同书滋》从及涛绵号补充协信议或者《塔房地产证公》；（二成）《房地糕产预售许怖可证》、驴《建设工冒程规划许地可证》及劈《施工许肚可证》；尚（三）主胜管部门批俱准的总平吐面图、立撑面图、楼覆层平面图遥、分户平粘面图及房帐屋面积测惭绘报告。胸8算5间、对已预醋售的商品餐房，发展畅商是否可船以设定他价项权迫？渴

践句答：已预们售的商品辛房项目竣摔工验收合讯格交付使览用前，预属售人不得初用该商品兔房项目及脾其土地使泉用权设定丝他项权。攀违反此规捐定，用已钳预售的商寇品房项目示及其土地义使用权设筑定他项权墨的，其设逝定无效。蜡由此造成拍损失的，凭由预售人亚承担沸。烛8广6推、对已预朋售的房地捕产，发展狼商是否可智以抵押该鸽房地产达？罩

英量答：房地叛产开发商洁不得抵押福已预售的音房地产。圈8澡7搁、购房预销定款性质懂的费用可领以退还吗定？吨

劣功答：不符测合商品房集销售条件辆的，房地闭产开发企监业不得销寇售商品房漠，不得向软买受人收拉取任何预看订款性质睡的费用农。唯

俯饿符合商品夜房销售条卧件的，房摄地产开发春企业在订地立商品房散买卖合同馋之前向买苏受人收取瓜预订款性扯质费用的改，订立商次品房买卖杀合同时，股所收费用躁应当抵作渔房价款；再当事人未萝能订立商猫品房买卖统合同的，角房地产开莲发企业应馅当向买受狡人返还所做收费用；趣当事人之趟间另有约击定的，从茄其约定。黄8早8堵、在什么亩情况下，态房地产开浑发项目可鲜以交付使斗用伤？穗

阅公答：房地夏产开发项刘目竣工，亮经验收合悲格后，方漫可交付使竖用；未经旧验收或者交验收不合叨格的，不朋得交付使柜用虽。够絮

痛降房地产开秘发项目完帮工后，房宅地产开发燃企业应当累提请规划灾、消防、治环保、质忽量技术监比督、城建晨档案、燃姑气和民房含等有关主气管部门进剧行专项验乱收，并按体专项验收促部门提出乡的意见整嫩改完毕，疲取得合格关证明文件鱼或准许使悦用文件，弃并组织设循计、施工众和监理等歼单位进行半竣工验收洋。遗8带9鬼、在交付完时，与样段板房不一结致时该如饭何处理妈？松

宴雀答：房地杨产开发企盟业销售商连品房时设款置样板房踩的，应当讲说明实际墓交付的商格品房质量碗、设备及蜻装修与样习板房是否宋一致；未用作说明的程，实际交蛋付的商品欺房应当与志样板房一他致，不一慨致的，按要合同违约撒处理。攻9撤0腥、未经验侵收或验收跑不合格就县交付使用标的，开发肚商该承担城什么责任狠？服

欧可答：房地点产开发企灾业将未组击织竣工验航收、验收屠不合格或段者对不合知格按合格婶验收的商己品房擅自笨交付使用欣的，按照还《建设工偿程质量管毕理条例》救的规定处许罚。煎9盯1裳、在房屋固交付时，滴发展商应召提交哪些慧文件弦？仙

澡灰答：在房崭屋交付时谨，房地产巡开发企业碎应当根据边《商品住块宅实行质风量保证书耽和住宅使飘用说明书迈制度的规指定》，向爷买受人提猛供《住宅均质量保证寒书》、《套住宅使用疤说明书》你。朗9冻2随、在房屋融交付使用蜂后，在质惭量保修方踪面有哪些惕规定咱？固

龟那答：房地著产开发企饭业应当对爪所售商品敏房承担质承量保修责争任。当事扎人应当在奇合同中就队保修范围礼、保修期醋限、保修钞责任等内辟容做出约廊定。保修捞期从交付恢之日起计紫算齐。袋

庆崭商品住宅昨的保修期那限不得低美于建设工祝程承包单尸位向建设屈单位出具肠的质量保害修书约定陷保修期的蜓存续期；毫存续期少慧于《商品木住宅实行墓质量保证浩书和住宅堪使用说明尘书制度的趴规定》（阿以下简称陡《规定》香）中确定正的最低保蓝修期限的喘，保修期阻不得低于穗《规定》际中确定的丰最低保修借期限弦。闲

白贡非住宅商投品房的保诵修期限不魄得低于建毯设工程承蓬包单位向溜建设单位思出具的质捡量保修书慌约定保修场期的存续熟期谎。辈

新牛在保修期逗限内发生乔的属于保攻修范围的研质量问题毯，房地产变开发企业裹应当履行云保修义务执，并对造茅成的损失沾承担赔偿榴责任。因滩不可抗力疏或者使用顺不当造成遗的损坏，越房地产开钟发企业不盗承担责任愿。黑9混3晶、商品房貌延期交付采的，转让胳人应当承俊担什么责竞任灰？雁

恭筑答：因转轧让人的过艳错，不能讲按约定的牌时间交付知房地产的亚，转让人配应当支付浙违约金。统违约金数战额在房地挺产买卖合通同中有约猜定的，从遮合同约定搬；未约定储的，为延晋期交付房仆地产期间梯的指导租固金。造成辟受让人损亭失的，转惑让人除支酸付违约金咽外，还应善当负赔偿辱责任串。吨

武秘转让人超菠过房地产落买卖合同柏约定时间刑九十日仍地不交付房兄地产的，花受让人有叔权解除合词同，但转校让人与受侄让人另有棒约定的除唇外。却9现4漫、购买预福售商品房嫁后，发展落商是否可斥以将开发政项目转让抖？象

请研答：预售厘人将已预悦售的商品较房项目转惊让给其他虫房地产开吩发企业开头发建设时够，应当经汗拥有已预邻售商品房彻建筑面积拳的三分之纱二以上的晌预购人同芽意，并经轻主管部门佛批准。炎9歉5识、转让项沸目需符合荒哪些条件骂？孩

把魄答：属于高房地产开仅发项目的蕉在建工程啄的转让需炎符合下列菠条件：（挤一）侦土地使用禽权已经依框法登记，子取得房地在产权利证殃书；（二愿）取得建劈筑许可