物业安全管理

第一页，共一百六十一页。物业安全管理绿城物业服务集团有限公司江苏分公司第二页，共一百六十一页。编者按

秩序维护服务质量是物业管理的生命线之一，秩序维护服务质量高低的关键首先取决于物业从业人员的素质，而注重物业从业人员的培训是提高秩序维护服务质量的根本保证。第三页，共一百六十一页。〖法律篇〗

既然我们已经从事着物业服务工作，我们就应该对一些法律、法规、行规的相关内容有所了解。以法律为武器，保护业主、公司、自己的合法权益，打击一切违法行为，并有效规避风险。

第四页，共一百六十一页。

1、物业管理条例规定物业管理企业应当提供的服务内容：(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；(二)物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；(三)公共绿地、花草树木的养护、管理；

(四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；第五页，共一百六十一页。物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理企业共同制定，报公安部门备案。停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行。

第六页，共一百六十一页。

2、《保安服务管理条例

》

第二条本条例所称保安服务是指：(一)保安服务公司根据保安服务合同，派出保安员为客户单位提供的门卫、巡逻、守护、押运、随身护卫、安全检查以及安全技术防范、安全风险评估等服务；

(二)机关、团体、企业、事业单位招用人员从事的本单位门卫、巡逻、守护等安全防范工作；

(三)物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务。

第七页，共一百六十一页。

第六条保安服务活动应当文明、合法，不得损害社会公共利益或者侵犯他人合法权益。

保安员依法从事保安服务活动，受法律保护。第十五条自行招用保安员的单位不得在本单位以外或者物业管理区域以外提供保安服务。第二十五条保安服务中使用的技术防范产品，应当符合有关的产品质量要求。保安服务中安装监控设备应当遵守国家有关技术规范，使用监控设备不得侵犯他人合法权益或者个人隐私。

保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。第八页，共一百六十一页。第二十九条在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取下列措施：

(一)查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品；

(二)在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；

(三)在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；

(四)执行武装守护押运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。

保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。第九页，共一百六十一页。

3、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》对一级普通住宅小区秩序维护工作的基本要求是：

1）小区主出入口24小时站岗值勤。2）对重点区域、重点部位每一小时至少巡查1次；配有安全监控设施，实施24小时监控。3）对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。第十页，共一百六十一页。

4、《中华人民共和国刑法》

第二条中华人民共和国刑法的任务，是用刑罚同一切犯罪行为作斗争，以保卫国家安全，保卫人民民主专政的政权和社会主义制度，保护国有财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的财产，保护公民的人身权利、民主权利和其他权利，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业的顺利进行。第十一页，共一百六十一页。第十三条一切危害国家主权、领土完整和安全，分裂国家、颠覆人民民主专政的政权和推翻社会主义制度，破坏社会秩序和经济秩序，侵犯国有财产或者劳动群众集体所有的财产，侵犯公民私人所有的财产，侵犯公民的人身权利、民主权利和其他权利，以及其他危害社会的行为，依照法律应当受刑罚处罚的，都是犯罪，但是情节显著轻微危害不大的，不认为是犯罪。第十二页，共一百六十一页。第十四条明知自己的行为会发生危害社会的结果，并且希望或者放任这种结果发生，因而构成犯罪的，是故意犯罪。故意犯罪，应当负刑事责任。第十五条应当预见自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见，或者已经预见而轻信能够避免，以致发生这种结果的，是过失犯罪。过失犯罪，法律有规定的才负刑事责任。第十三页，共一百六十一页。

第十七条已满十六周岁的人犯罪，应当负刑事责任。已满十四周岁不满十六周岁的人，犯故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投毒罪的，应当负刑事责任。已满十四周岁不满十八周岁的人犯罪，应当从轻或者减轻处罚。

因不满十六周岁不予刑事处罚的，责令他的家长或者监护人加以管教；在必要的时候，也可以由政府收容教养。

第十八条醉酒的人犯罪，应当负刑事责任。

第十四页，共一百六十一页。

【分析题】

夏季某日的傍晚，小李在门岗执勤，遇上一对母女及“毛脚”借道小区，小李认出他们不是该小区的业主，就委婉的予以谢绝，并很有礼貌的作了耐心解释。孰料，男访客情绪突然激动起来：有什么了不起的，看门狗，我们就是要进去，看你怎么办。就和母女俩强行往小区里闯。小李见状一边伸出双手阻拦，一边迫使往后退，还继续进行解释。男访客见状勃然大怒，挥手打了小李几拳，母女俩也上来进行围攻，小李头上顿时被打出了几个“包”，身上也被踢了好几脚。在门口纳凉的业主见此情景一边报警，一边劝解，而小李情急之下进行了防卫，一拳把男访客的鼻子打成了骨折，并有效的制止了这对夫妇的闯入行为。小李的行为属于正当防卫吗？为什么？第十五页，共一百六十一页。

第二十条

为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。第十六页，共一百六十一页。

对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，不负刑事责任。防卫过当是指正当防卫明显超过必要限度，给不法侵害人造成重大损害的行为。在面临非法侵害时，如果用较缓和的手段能制止侵害时，就不要用激烈的防卫手段；当侵害行为已经被制止时，就不要再继续对侵害者进行伤害。否则，就可能超过正当防卫限度，变为防卫过当。第十七页，共一百六十一页。【案例】三男子持刀抢劫反被受害人刺成重伤

2008年4月30日深夜1时许，南昌某高校2名男学生小吴和小邱与2名女同学从学校出来散步。当他们步行至开发区玉屏大道昌北公交车场旁时，被一辆普通桑塔纳轿车跟上。接着，从车上下来4名青年男子，手持铁管和匕首逼近他们并威胁不准动，两人见情况危急立即让两名女生先行逃离现场。其中持铁管的男子眼见2名女学生逃离后冲上前在小吴的头部砸了一下，顿时鲜血直流，另有2名男子一拥而上对两人进行搜身，当场搜出一部手机和百余元现金，最后1名男子则上车等待。第十八页，共一百六十一页。

谁料，就当3名男子抢劫得手时，小吴和小邱趁机奋起反抗与三人对搏起来。小邱将对方的匕首夺下朝三人反击，混乱中连续将三人刺伤，现场顿时血迹斑斑。而小吴也趁机夺下匪徒手中的铁管。三男子个个身受重伤，“武器”又被抢，只好慢慢跑向停在路边的汽车，并爬上汽车逃之夭夭。随后，小吴和小邱相互搀扶着来到公安局报案。第十九页，共一百六十一页。

鉴于案情重大，经济技术开发区公安局连夜成立专案组对此案进行侦破。专案组民警根据被害人提供的情况，于当天下午3时许，在南昌市第三医院和九四医院把正在接受进行治疗的3名嫌疑人控制住。三人分别姓雷、刘、高，现年分别为22岁、23岁、21岁，均为湾里区招贤镇人。随后，民警根据交代，于当晚在湾里区招贤镇将最后一名嫌疑人杨某抓获归案，并缴获当日作案用的汽车。因案发过程中遭到受害人的奋力反抗，嫌犯雷某的脾中了1刀，医院已为其做了脾摘除手术，而高某胸腔、背部和腿部共中了8刀，刘某则在胸腔和背部各中1刀。由于三人的伤势十分严重，医院已分别给三人家属下达了病危通知书。

第二十页，共一百六十一页。

第二十一条为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的紧急避险行为，造成损害的，不负刑事责任。紧急避险超过必要限度造成不应有的损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。

第二十一页，共一百六十一页。

第二百三十四条故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑；致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

第二百三十五条过失伤害他人致人重伤的，处三年以下有期徒刑或者拘役。第二百四十五条非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。第二十二页，共一百六十一页。

第二百六十三条以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；有下列情形之一的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产：（一）入户抢劫的；（二）在公共交通工具上抢劫的；（三）抢劫银行或者其他金融机构的；（四）多次抢劫或者抢劫数额巨大的；（五）抢劫致人重伤、死亡的；（六）冒充军警人员抢劫的；（七）持枪抢劫的；（八）抢劫军用物资或者抢险、救灾、救济物资的。第二十三页，共一百六十一页。

【案例】杭州最好的住宅小区应对一劫案

犯罪嫌疑人江涛，1989年出生，曾经是附近一家水果店的员工，当年6月份已经辞职了，但工作服没有上交。2005年9月13日16：14他在某花园的正大门以送货为名，并报出了业主姓名、门牌号码，经门岗登记后进入小区。16：17按响了该户业主的门铃，由于业主没订过水果就拒绝开门。江涛就利用其他业主进单元门的机会跟了进去。在业主的“错觉”下进入了业主家门，马上用刀架在业主的脖子上，逼业主拿出现金、银行卡并报出相关号码。第二十四页，共一百六十一页。

业主到卧室里，把包里的几百元钱全部掏了出来，又照他的要求，把银行卡也拿了出来。七八分钟后，男子看看实在榨不出油水了，说了句“我也是迫不得已的，你不要报警”，就飞快的出门了。业主迅速锁上门，拨通了管理处的电话，管理员听到业主家里发生了抢劫案，就用大嗓门和业主保持通话，问清嫌犯的体貌特征。正好在旁边的秩序维护队长一边听着通话内容一边启动了应急程序，并及时拨打了110电话，最后成功擒获了犯罪嫌疑人江涛。第二十五页，共一百六十一页。

5、《中华人民共和国治安管理处罚法》

第二条扰乱公共秩序，妨害公共安全，侵犯人身权利、财产权利，妨害社会管理，具有社会危害性，依照《中华人民共和国刑法》的规定构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，由公安机关依照本法给予治安管理处罚。第十二条已满十四周岁不满十八周岁的人违反治安管理的，从轻或者减轻处罚。不满十四周岁的人违反治安管理的，不予处罚，但是应当责令其监护人严加管教。第二十六页，共一百六十一页。第十五条醉酒的人违反治安管理的，应当给予处罚。

第三十七条有下列行为之一的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）未经批准，安装、使用电网的，或者安装、使用电网不符合安全规定的；

（二）在车辆、行人通行的地方施工，对沟井坎穴不设覆盖物、防围和警示标志的，或者故意损毁、移动覆盖物、防围和警示标志的；（三）盗窃、损毁路面井盖、照明等公共设施的。第二十七页，共一百六十一页。

第四十条

有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款：（一）组织、胁迫、诱骗不满十六周岁的人或者残疾人进行恐怖、残忍表演的；（二）以暴力、威胁或者其他手段强迫他人劳动的；

（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。第二十八页，共一百六十一页。第六十四条有下列行为之一的，处五百元以上一千元以下罚款；情节严重的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款：（一）偷开他人机动车的；

（二）未取得驾驶证驾驶或者偷开他人航空器、机动船舶的。第二十九页，共一百六十一页。6、《中华人民共和国道路交通安全法》第三十五条

机动车、非机动车实行右侧通行。第五十七条

驾驶非机动车在道路上行驶应当遵守有关交通安全的规定。非机动车应当在非机动车道内行驶；在没有非机动车道的道路上，应当靠车行道的右侧行驶。

第三十页，共一百六十一页。

第六十二条

行人通过路口或者横过道路，应当走人行横道或者过街设施；通过有交通信号灯的人行横道，应当按照交通信号灯指示通行；通过没有交通信号灯、人行横道的路口，或者在没有过街设施的路段横过道路，应当在确认安全后通过。

第三十一页，共一百六十一页。

7、《中华人民共和国消防法》

第二条消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，坚持专门机关与群众相结合的原则，实行防火安全责任制。第五条任何单位、个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位、成年公民都有参加有组织的灭火工作的义务。第三十二页，共一百六十一页。第十四条机关、团体、企业、事业单位应当履行下列消防安全职责：（一）制定消防安全制度、消防安全操作规程；（二）实行防火安全责任制，确定本单位和各所属部门、岗位的消防安全责任人；（三）针对本单位的特点对职工进行消防宣传教育；第三十三页，共一百六十一页。（四）组织防火检查，及时消除火灾隐患；（五）按照国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效；（六）保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志；居民住宅区的管理单位，应当依照前款有关规定，履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作。第三十四页，共一百六十一页。第十八条

住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。第二十一条进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并遵守消防安全操作规程。第二十八条任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用消防间距，不得堵塞消防通道。第三十五页，共一百六十一页。

除学习和掌握上述法律、法规、行规的相关内容外，建议大家学习和掌握下列法律、法规、标准的相关条款：1、《中华人民共和国劳动合同法》2、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部61号令）3、《高层居民住宅楼防火管理规则》4、《建筑灭火器配置设计规范

》5、《灭火器维修与报废规程》6、《江苏省实施｛中华人民共和国道路交通安全法｝办法

》7、《体育场所开放条件与技术要求——游泳场所》8、《游泳场所卫生标准》…..第三十六页，共一百六十一页。

〖治安篇〗

一、安全是指没有危险，不受威胁，不出事故第三十七页，共一百六十一页。

二、物业安全管理

是指物业管理公司通过制定和运作各种安全防范的措施和程序，从而达到保障业主和使用人的人身和财产安全，维持正常、安全的生活和工作秩序的一种物业管理活动。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面：“防”是预防灾害性、伤害性事故的发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理和控制，使损失降到最低。两者相辅相成，缺一不可。物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介于公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业安防工作，具有补充的性质。第三十八页，共一百六十一页。

三、物业安全管理的目

是要保证和维持业主和使用者有一个安全的工作和生活环境。

四、物业安全管理的原则1、“谁主管、谁负责”的原则部门、班组的负责人要对本部门、班组的安全工作负责。2、“谁在岗、谁负责”的原则各岗位上员工，应对各岗位的安全工作负责。第三十九页，共一百六十一页。

3、“群防群治”原则是指充分发挥和依靠人民群众（业主及物业从业人员）的力量，通过提高他们的安全防范意识，注意发现和举报各种妨害安全的行为，达到消除安全隐患的目的。

第四十页，共一百六十一页。

【案例】2004年2月16日14：30，嫌犯张吉军，（男，时年29岁）借口去设在会馆的“外婆家”吃饭，骗过门岗及会馆定点岗后，在××苑踩点过程中发现6A101的一扇窗户没关上，于是就沿着墙壁突出的外沿往窗口攀爬过去。此时，9B402的业主在收衣服时无意中看到了这一场景，不以为然的认为是粗心业主忘带钥匙了，当衣服快收完时她又往楼下看了一眼，结果引起了她的警觉：爬窗还会买双白手套带着？第四十一页，共一百六十一页。

于是，果断的向门岗报了警。当班班长迅速带领5名队员包围了6A101，成功抓获了张吉军，并从张吉军身上查获数千元越南盾、手机、大号水果刀等物品。经了解，当时6A101保姆带着小孩外出了，否则后果不堪设想。狡诈而具有反侦察能力的张吉军被公安机关治安拘留了15天后释放。

第四十二页，共一百六十一页。

五、治安防范管理的基本内容

治安防范管理是指物业管理企业为防盗、防破坏、防意外及人为突发事故而对物业进行的一系列管理活动，其对象主要是人为造成的事故与损失。目的是避免物业区域内人身伤害和财务损失，维护正常的工作和生活秩序。第四十三页，共一百六十一页。

六、小区技防设施设备的种类及设置部位：

1、周界防翻越报警系统：

主要包括防盗报警系统主机、监控摄像机、红外（对射）探头、监视屏、切换器、声光报警装置等设备。当有人企图翻越周界时，就会隔断红外射线触发声光报警装置，同时监控摄像机对相关现场进行监控和录像。

第四十四页，共一百六十一页。

周界防越报警系统第四十五页，共一百六十一页。

两光速红外报警器

多光束红外电子护栏是由发射端主动发射多束红外线，在接收端接收到红外线射束时，形成红外线的网状，并进入防卫状态；当防卫射束被完全阻断超过40毫秒时，接收端的蜂鸣器会产生现场提示音，报警信号输出电路即向主机发出无限报警信号。（2、4、6、8、10光束）第四十六页，共一百六十一页。

2、（可视）对讲门禁系统：主要应用于出入门户、分割区域的控制，如电梯、户内、单元门、报警中心、小区大门；作为安全防范工作的辅助设备，在楼盘规划设计阶段就应予以考虑。（可视）对讲门禁系统可以有效控制外来人员随意进出，避免安全事故发生。业主可以使用钥匙、密码（或非接触式IC卡、指纹）开锁方可进入，外来人员必须通过（可视）对讲获得许可方可进入。第四十七页，共一百六十一页。

（单元）门口机户内机第四十八页，共一百六十一页。

3、电子监控系统：

主要应用于物业区域的出入口、重点部位，如写字楼的走廊、大堂、地下车库、室外停车场、电梯轿箱或电梯前室、周界等处。电子监控系统可以随时观察、记录各个部位的人员流动和异常情况，第一时间了解并即时解决各类事件，做到有效性和及时性，在防盗、防破坏方面可起到重要作用。第四十九页，共一百六十一页。

4、户内报警器：分有线和无线两种，一般会连接到报警中心、业主手机或110。5、电子巡更系统：电子巡更系统是一种记录检查巡逻岗对规定区域巡查情况的电子设备，分无线和有线两种类型。无线电子巡更系统是根据秩序维护工作的需要，事先在巡逻路线上进行设“点”，当值的巡逻岗按规定的巡逻路线巡查并用巡更棒在所有指定点位“打点”。该系统的主要优点在于能根据实际需求，随时变更巡逻路线和周期，不容易让犯罪分子掌握巡逻规律。第五十页，共一百六十一页。

其缺点是无法保证即时的巡逻质量，需要事后才能进行验证。有线电子巡更系统是利用布线方式安装到指定区域，当值的巡逻岗按规定的巡逻路线巡查并用巡更棒在所有指定点位“打点”。该系统的主要优点在于能帮助管理人员制定巡逻计划，并通过电脑系统随时检查秩序维护员的“打点”时间和到位情况，了解巡逻岗的工作情况，从而提高管理工作质量，对监督秩序维护员是否巡逻到位可起到一定作用。其缺点一是无法检查秩序维护员的巡逻质量；二是巡逻工作因需要按时“打点”，致使巡逻路线、时间具有较强的规律性，容易被犯罪分子掌握而失去巡逻的作用，在使用中应注意定期或不定期变更巡逻路线和周期。第五十一页，共一百六十一页。

七、如何进行“现场”保护现场是指案件或事故的地点和留有与案件、事故有关痕迹物证的一切场所。刑诉法第102条明确规定：“任何单位和个人，都有义务保护犯罪现场，并且立即通知公安机关派员勘察”。1、室内现场的保护方法：一般在房子周围、门窗或重要通道的适当位置，布置专人看守，不准他人进入。同时应劝事主暂时离开，等公安人员到达现场后，听从公安人员的指挥。第五十二页，共一百六十一页。

2、室外现场的保护方法：通常是画出一定的范围布置警戒线，禁止任何人员进入，尽力保持现场的完整性。对发生在交通要道的现场，要维持好秩序，劝离围观人员，以保证车辆、行人的畅通。第五十三页，共一百六十一页。

【案例】孙辉、24岁、辽宁铁岭人。2004年7月7日24：35从清泰街的“忆山网吧”出来，先到小米巷翻进4号3楼某阳台上，惊动了房内的老夫妇并拿台灯照到了孙，大喊“抓贼”，孙撞开阳台门从大门逃走。随后，孙又来到长明寺巷7号201室，室内无人，孙拿了把菜刀。02：15孙从全封闭窗台的外沿又爬进了203室，被80余岁的夏老伯夫妇发现，一边大喊“抓贼”，一边上前与之搏斗；孙见逃跑无门，便持刀先后杀害了二老，洗劫了6000元现金，点燃了盖在二老身上的两条棉被后，逃离了现场。第五十四页，共一百六十一页。

并再次爬进201室，拿了双鞋和裤子，在7号东门旁换掉了血衣，回到“忆山网吧”继续上网；直到04：00孙听到满街的警笛声才下线连夜逃往上海。最后，公安机关通过现场遗留的菜刀和“美年达”空罐等物作为破案的线索，将孙辉抓捕归案。（2005年被判处死刑）第五十五页，共一百六十一页。

八、如何拨打1101、一定要在就近的地方，抓紧时间报警，越快越好。2、报警时要按民警的提示讲清报警求助的基本情况；现场的原始状态如何；有无采取措施；犯罪分子或可疑人员的人数、特点、携带物品和逃跑方向等。3、打110还要提供报警人的所在位置、姓名和联系方式。4、报警后应在报警地等候，并与民警和110及时取得联系。有案发现场的，要注意保护，不要随意翻动。除了营救伤员，不要让任何人进入。第五十六页，共一百六十一页。

九、记录的“七何”要素

我们在做事件（情）发生经过的记录时，要详细写明何时、何地、何因、何事、何人、何后果和何处理等内容。第五十七页，共一百六十一页。

十、物业小区的人防措施：24小时全天候，根据不同季节制订不同的防范措施。1、门岗：是物业小区实施秩序维护工作的重要岗位，可以有效的起到预防“病从口入”的作用。门岗在接待外来人员或车辆的步骤依次是：目视、微笑、致礼、问候、询问、聆听、确认、登记、指引(高端物业应进行引领)、道别。第五十八页，共一百六十一页。

【案例】人小鬼大的“小”偷2008年10月27日18：00左右，天色已黑，时值业主下班高峰期，门口车辆有点拥堵，某花园门岗带着新队员在南门忙于指挥和疏导车辆，车管员则在人行通道口协助执勤，18：40左右发现一小孩尾随业主进入小区，并感到面生和神情可疑，就报请当班班长安排巡逻岗队员进行跟踪，没想到人小鬼大的小孩颇具反侦察能力，当接近西围墙时突然转身往回走，并乘着巡逻岗队员采取隐身措施的一刹那，迅速消失在12幢旁的夜幕中。第五十九页，共一百六十一页。

班长接报后立即带领2名队员赶到12幢进行分头搜索，同时通知各门岗进行控制，并向副队长及探亲在外的队长作了汇报，副队长到达现场后坐镇指挥。当3名队员扩大搜索范围汇合到15幢车库入口时，正遇见小孩抱着一台手提电脑从车库往外走出来，面对秩序维护员的出现，小孩顿时显得神色慌张、语无伦次起来。代理副队长在南门对小孩进行了简单询问，又带着小孩指认了爬窗（未关）入室盗窃的现场，与失主进行了失窃物品的核实及确认。第六十页，共一百六十一页。

为防止小孩有接应的同伙，副队长按队长的电话指示，让班长带领3名队员从南门和东门向商铺进行包抄巡查，结果有2名青年遇见秩序维护员后神情大变，分头向竞舟路和文二西路逃跑，其中一人顺手把一只小挎包丢到路边的绿化丛中（盗窃自行车的工具），在4名秩序维护员的奋勇追赶下，分别抓获了这两名违法犯罪嫌疑人，并连同小孩一起送交110进行依法处理。第六十一页，共一百六十一页。

事后从警方了解到小孩系广东英德人，年仅十四岁。根据相关法律规定，小孩属非完全行为能力人，在此案中不能追究其法律责任，经公安机关依法询问和训诫后，只能予以释放。另两名青年因属盗窃未遂，也被警方释放。第六十二页，共一百六十一页。

【案例】小提琴盒里的玄机008年11月8日17：10一名手提小提琴，身穿黑色休闲服的男子进入某园区南门时，引起了门岗的注意：此人不是业主，园区没有在家中教小提琴的业主。为了不打草惊蛇，门岗随即把门岗工作交班给同事后，自己进行跟踪观察，发现该男子尾随一位业主进入银杏苑某单元后，坐电梯上到23楼，然后一层一层下降寻找作案机会。第六十三页，共一百六十一页。

门岗马上把这一情况向班长作了通报，班长接报后一方面安排秩序维护员对银杏苑某单元楼顶、一楼和底层进行控制，调集队员对楼道进行搜查和封锁，呼叫门岗控制出入园区人员；另一方面通知报警中心对电梯进行监控。副队长也赶到现场坐镇指挥。这时，被牢牢控制住的电梯停从该单元20楼下降到了18楼，稍作停留后迅速降到了一楼，守候在一楼的副队长等人发现该男子从电梯里推出一辆无锁的捷安特山地赛车，携带一只小提琴盒，被截住的该男子指着胸前挂着的工作牌故作镇静地自称是阿里巴巴的业务员，但神色却已经慌张起来，还想伺机逃跑。第六十四页，共一百六十一页。

经查，该男子小提琴盒里藏着一把大号管子钳，无锁的捷安特山地赛车系从18楼盗窃的，剪断的车锁被扔在了18楼的垃圾桶里。该男子供认了此前曾两次盗窃自行车的事实。随后该男子被依法移送公安机关进行处理。事后从公安机关了解到，该男子系贵州人，所持身份证是为造的，是盗窃团伙中的重要成员之一（团伙成员有十几个人，分工明确，作案猖獗，已形成盗销一条龙的模式）；该男子曾因屡次盗窃而被司法机关进行过两次刑事处罚，现已被移送检察机关提起刑事诉讼。第六十五页，共一百六十一页。

小提琴盒里的玄机第六十六页，共一百六十一页。

◎相关链接：1、2003年10月，绿城秩序维护员曾在某小区抓获一名不满16岁的少年惯犯，作案手法与此案相同。2、2006年2月，绿城秩序维护员曾在某小区抓获一名不满13岁的偷窃自行车的少年，进入园区的手法与此案相同。

第六十七页，共一百六十一页。

十一、夜间巡逻岗的工作要领

根据不同季节和周边的治安形势制订几套的巡逻路线，采用定线巡逻、不定线巡逻、交叉巡逻和蹲点等方式，以达到缩小巡逻过程中的时间差。秩序维护员在巡逻中要充分利用五官的功能，做到腿脚勤快，行走隐蔽，耳聪目明，机智灵活，胆大心细，处事不惊。第六十八页，共一百六十一页。

【案例】2004.1.21（年三十）19：00巡逻岗发现某花园商铺“安秀理剪”紧闭的卷闸门缝里不断往外冒烟，于是，一边向队长报告，一边迅速取来灭火器，会同随后赶来的同事强行打开了卷闸门，只见操作台和理发椅已窜起尺多高的火苗，一把还插在电源上的电吹风躺在理发椅上一起燃烧着，大家在动用了5只灭火器才把火给扑灭，店主夫妇接到服务中心电话后也赶到了现场。据分析，店主夫妇送走最后一位客人后，随手把电吹风放在了操作台边，可能是关卷闸门的震动，造成电吹风滑落到理发椅上，滑落的过程中又凑巧开启了开关，长时间的过热引燃了理发椅……

第六十九页，共一百六十一页。

十二、装修户及民工的管理

1、签协议（规定施工时间和活动场所等）；2、装修人员凭“出入证”进出园区、资料备档；3、检查装修现场的灭火机是否完好，安防设施有否移位、覆盖；4、装修现场不准留宿及使用大功率电器；5、装修人员的活动范围不许超过装修现场及往返途径；6、及时清除易燃的装修垃圾；7、动用明火需提前申报，办理动火证；8、物品出门需征得业主同意，开具出门单，门岗登记。第七十页，共一百六十一页。

十三、物业小区常见的安全隐患1、物业人员警惕性不高，对安全隐患视而不见。2、物业服务岗位分工刻板，缺乏群防群治的团队意识。3、随意调动秩序维护员从事与安全无关的事项。4、个别业主防范意识差（不关门窗等）。5、户外水管林立，给不法分子提供了途径；6、商铺、酒店、公司、出租户混杂，人员难以控制；7、管理人员过度考虑“利润”，造成技防设施设备不完善或不及时维修、秩序维护力量不足。第七十一页，共一百六十一页。

【案例】徐晓飞、26岁、湖北人。2004年3月9日02：00家住吴山广场某高档小区501室的张先生听到隔壁房间有响声，起床去看时，只见一条人影在窗前一晃就不见了。于是马上用对讲电话呼叫保安，保安在楼下发现躺在花坛内的徐晓飞，怀揣着4只手机。等到120到达时，徐已死亡。那4只手机，2只是501室的，1只是301室的。警方说，徐是从一楼通过每层的空调位置“小阳台”或落水管爬到5楼的，进入501室被发现后，由于惊慌,才失手坠落的。钱江方洲入室盗窃案件。

第七十二页，共一百六十一页。

现代“蜘蛛侠”实施高空盗窃抢劫用的工具第七十三页，共一百六十一页。

用于作案的安全绳长达数十米第七十四页，共一百六十一页。

十四、物业小区常见的犯罪手段1、盗窃：白闯、溜门（多发生于写字楼）、爬窗、钓鱼、插片、顺手牵羊、破门撬窗、“荡秋千”；2、抢劫：商铺里发生的较多；3、蓄意破坏：多因劳资纠纷引发；4、从业人员监守自盗。第七十五页，共一百六十一页。

【案例】—2004年4月，某花园××商铺，离职员工的宣泄；—2006年某花园业主家的保姆监守自盗

—2009年8月××小区业主心理失衡划车；

第七十六页，共一百六十一页。

〖车管篇〗

一、车辆管理过程中的一些要求

1、各类标识系统及排水系统必须齐全、完好；2、登记业主车辆信息应及时准确，管理人员熟记车辆信息；3、停车场所对管理制度进行公示；4、掌握辖区车库、泊位、车辆等情况，做到合理安排；5、加强对外来车辆的管理；谢绝油罐车、大型工程车等类型车辆进入小区；22：00后谢绝出租车入内；6、检查制度到位：车况、车门窗、漏油否…7、做到及时记录、汇报。第七十七页，共一百六十一页。

二、物业小区车辆管理中的难点1、业主信息登记不全或不够准确；2、存在多头管理现象；3、信息封闭或信息传递不及时；4、收费程序不规范；5、车辆多、泊位少；6、业主乱停乱放现象严重；7、车库挪做它用；8、业主不服从车管员的管理。第七十八页，共一百六十一页。

三、制定小区非机动车管理制度的主要内容

1、小区如设有非机动车库，应作好明显标记。存放车辆的业主（住户）必须按规定有序地停放车辆。2、非机动车出入小区大门时须下车推行。3、外来人员的摩托车和非机动车原则上不得进入小区。4、秩序维护员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要及时整理。5、业主非机动车不可停放在单元楼道内或单元门口。6、车管员或巡逻岗应注意未上锁的非机动车，并采取有效措施，以防车辆被窃；同时，应及时通知业主，并做好记录。第七十九页，共一百六十一页。

四、制定小区非机动车管理制度的主要内容

1、小区设定专职车辆管理员，对小区业主（使用人）的车辆实施全面管理，建立详细的车辆管理档案（含：业主或使用人姓名、房号、车辆型号、车牌号、车辆颜色、联系电话等），对登记备案的业主（使用人）车辆，由小区物业服务中心发放车辆出入通行证。第八十页，共一百六十一页。

2、小区机动车辆泊位分为地下车库、地面车库、地下车位和地面车位。对已出售给业主（使用人）的车库或车位，小区物业服务中心每月向其收取管理费；对未出售或不能出售的车位，实行有偿租用，地下车库或车位的月租费，根据市场价核定，不另收管理费；地面停车位的收费标准应参照当地物价部门制定的机动车停放服务收费办法执行。对长期租用车位的业主（使用人），小区物业服务中心应每年与其签订一次租用协议。第八十一页，共一百六十一页。

3、对已出租的车位，小区物业服务中心负责做出已出租的标识，并设有专人管理，阻止和劝解其它车辆占用此车位。地面可出租的车位，优先出租给就近居住的业主，如就近业主不租，可租赁给其他业主。4、已购置车库的业主，应自觉将车辆停入库内；临时进入小区的机动车辆，应按车辆管理员指定的地点停放；所有车辆均不得在小区道路上随意停放，尤其禁止车辆在道路交叉口、绿化带停放；对外来临时进入小区的车辆，执勤门岗应做好询问登记工作，发放临时出入证，必要时还应及时与业主取得联系，在征得业主同意后方可进入。第八十二页，共一百六十一页。

5、拥有车库的业主（使用人）在车辆入库后，应及时关闭车库门；停放在停车场的车辆，业主（使用人）离开后，须及时关闭车门、车窗，不要将贵重物品遗留在车内。车管员和秩序维护员如发现车辆门、窗未关好，应及时通知车主，以防止车内物品失窃。停车场仅提供停车场地，并要求车管员和秩序维护员加强巡视检查，如出现车辆丢失或车内物品被窃，应积极配合车主查找并提供其它帮助，原则上不负赔偿责任。第八十三页，共一百六十一页。

6、对业主（使用人）的车辆，车辆管理员应坚持对其车辆的门、窗及外表状况实行日常检查和每月大检查相结合的方式实施，并做好必要的记录，发现问题应及时告知业主（使用人）。7、小区道路和停车场严禁学习驾驶、试车，不得无故使用车载报警器，严禁随意鸣喇叭。8、对进入小区载有业主的出租车须换证通行，对载有外来人员的出租车应谢绝入内。夜间22：00后，谢绝出租车进入小区。第八十四页，共一百六十一页。

9、对从小区驶出并携带较贵重或大量物品的非业主车辆，执勤门岗有权进行检查或要求做出说明。10、大型货车、客车原则上不容许随意进入小区，如遇特殊情况需进入，因提前申请并征得小区物业服务中心的同意。11、小区应设立机动车辆行驶标识，包括：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火等，业主（使用人）须遵章执行，出入大门应各行其道或先出后进。第八十五页，共一百六十一页。

12、车辆管理员和秩序维护员巡视时应确保行驶通道和消防通道的畅通，要做到管理有序，无乱停、乱放车辆的现象。对随意乱停或侵占已购（租）车库、车位业主利益的车辆，实行广大业主舆论监督、管制和社区交警共同管理的方法进行。13、对所有进出小区的非业主车辆和出租车实行凭车辆出入卡进出，执勤门岗必需在卡上注明车辆进出的时间、车牌号、所访业主姓名、执勤门岗姓名，并应妥善保管好出入卡，不得丢失。第八十六页，共一百六十一页。

五、制定地下车库（位）管理制度的主要内容

为确保地下车库交通安全、道路畅通，车辆遵章行使、有序停放，特制定本规定如下：1、严格遵守市交通管理规定，遵守各项车辆管理制度，确保“安全第一”的原则。2、车库通道内禁止停放任何车辆。3、车库通道、消防通道内禁止堆放任何杂物，确保车库通道和消防通道畅通。4、车库内必须配备各种安全设施和标志、配备消防器材。第八十七页，共一百六十一页。

5、禁止把任何易燃、易爆、剧毒等危险物品带入地下车库。6、禁止任何外来车辆、闲杂人员进入地下车库。7、严禁任何货车、卡车、大型车辆进入地下车库。8、车辆出入地下车库时，必须按规定的指示标识行使。9、车辆进入地下车库后，必须停放到自己的车库（位）内，严禁占道停放，私占他人车库（位），严禁压线停放。

第八十八页，共一百六十一页。

10、车库内禁止鸣喇叭，限速行使，遵守车库停车标识，禁止涂改或覆盖车库内原有停车的标识和号码。

11、车辆进入地下车库停放后，必须关好车辆和车库门窗。12、严禁在车库内清扫、清洗车辆及进行车辆维修、保养工作。13、定时对车库进行清扫，定时打开车库内风机进行通风换气。14、定时对车库进行巡逻检查，对停放不到位、占道停放等车辆进行纠正。15、因过失损坏他人车辆、公共设施等行为的，责任人应照价赔偿。第八十九页，共一百六十一页。

【案例】油罐车泄漏引燃冲天大伙

2009年7月24日早上，天津市大港区某物业小区，因违停的油罐车泄漏引发大火，造成2人烧伤、数十家住户及商铺被烧毁。肇事司机被刑事拘留。第九十页，共一百六十一页。

第九十一页，共一百六十一页。

第九十二页，共一百六十一页。

【分析题】业主李某在一封闭式管理小区内散步,当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来李某因抢救无效死亡。这种情况下,物业管理单位是否应承担责任？

第九十三页，共一百六十一页。

——根据《中华人民共和国道路交通安全法》中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。实际上此类案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。根据《民法通则》有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任。在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门的强制性规定，如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵），同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。反之则物管公司不应当承担责任。第九十四页，共一百六十一页。

〖消防篇〗

随着城市建设的飞速发展，在原来城镇周围相继建起了大批的动迁房，也建造了部分商品房，为此，住宅小区中物业管理也随之产生，而预防火灾，消防设施维护保养，消防安全检查，已成为物业管理中的重要内容，物业管理中消防管理基本目的，在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供了安全环境，因此，可以说搞好消防管理是物业安全使用和社会安定的重要保证。第九十五页，共一百六十一页。

一、火灾及灭火原理1、火灾的定义：

时间或空间上失去控制的燃烧所造成的灾害”都是火灾。

2、燃烧三要素：可燃物—凡是能与空气中的氧或其他氧化剂起燃烧反应的物质，均称为可燃物。助燃物—凡是与可燃物结合能导致和支持燃烧的物质，都叫做助燃物。

点火源—凡是能引起物质燃烧的点燃能源，统称为点火源。

要发生燃烧还必须满足其他条件：如可燃物和助燃物有一定的数量和浓度，点火源有一定的温度和足够的热量等。第九十六页，共一百六十一页。

3、火灾的分类根据火灾燃烧性质的不同，国家标准规定把火灾分为A、B、C、D四类。

1）A类火灾，是指固体火灾，由固体可燃物燃烧形成的火灾。一般在燃烧时能产生灼热的余烬。如煤碳、木材、纸张、棉、麻、毛纤维火灾等。（一般可采取水冷却法，但对于忌水物质，如布、纸等应尽量减少水渍所造成的损失；对珍贵图书、档案资料应使用二氧化碳、卤代烷、干粉灭火剂灭火。）

第九十七页，共一百六十一页。

2）B类火灾，是指液体和可溶化的固体物质火灾。由油脂等燃烧形成的火灾。如汽油、煤油、柴油、食用油、酒精、沥青、石蜡火灾等。（用泡沫灭火剂进行扑救，同时用水冷却容器壁，以减慢液体蒸发速度；关闭阀门，切断可燃液体来源，并把燃烧区域内容器中的可燃液体，通过管道抽到安全地区；要采取措施，防止燃烧区域内的可燃液体在地面上流散）第九十八页，共一百六十一页。

3）C类火灾，是指气体火灾，由可燃气体燃烧形成的火灾。如煤气、灭燃气、氢气、液化石油气、乙炔气火灾等。（因气体燃烧速度快，极易造成爆炸，一旦发现可燃气着火，应立即关闭阀门，切断可燃气的来源，同时使用干粉灭火剂将气体燃烧火焰扑灭。）

第九十九页，共一百六十一页。

4）D类火灾，是指金属火灾，由镁、钠、钾等可燃金属燃烧形成的火灾。如铝镁合金、钾、钠、镁、钛火灾等。（如镁、铅燃烧时温度很高，水及其它普通灭火剂在高温下会因发生分解而失去作用，应使用特殊灭火剂，如7150灭火剂扑救镁、铝、镁铝合金、海绵状钛等轻金属火灾；用原位膨胀石墨灭火剂扑救钠、钾等碱金属以及镁等轻金属火灾。少量金属燃烧时可用干砂、干的食盐、石粉等扑救）第一百页，共一百六十一页。

4、灭火原理1）隔离法将尚未燃烧的可移物移走，使其与正在燃烧的可燃物分开；断绝可燃物来源等，燃烧区得不到足够的可燃物就会熄灭。（如扑灭森林火灾）2）窒息法用不燃或难燃物捂住燃烧物表面；用水蒸汽或隋性气体灌注着火的容器；密闭起火建筑物的孔洞；用锅盖盖住起火的油锅等，使燃烧区得不到足够的氧气而熄灭。（如使用二氧化碳灭火）第一百零一页，共一百六十一页。

3）冷却法用水等降低燃烧区的温度，当其低于可燃物的燃点时，燃烧就会停止。4）抑制法使灭火剂参与到燃烧反应中去，它可以销毁燃烧过程中产生的游离基，形成稳定分子或低活性游离基，从而使燃烧反应中止。第一百零二页，共一百六十一页。

二、常用灭火器材1、干粉灭火器

干粉的灭火原理是发挥化学中断作用，以抑制燃烧的连续反应；干粉包围火焰时，还有降低火焰热辐射作用，从而达到灭火的作用（抑止法）。

干粉灭火器是由筒体、筒盖、储气钢瓶、喷射系统和开启机构等部件组成。使用时，使用者应先将开启把上的保险销拔下，然后一手握住喷射软管前端喷嘴根部。在距燃烧处5米左右处用另一只手将开启压把始终压下，对准火焰根部进行喷射。如在室外，应选择在上风方向喷射。扑救易燃液体火灾时，应对准火焰根部喷射。第一百零三页，共一百六十一页。

如被扑救的液体呈流淌状燃烧时，应对准火焰根部边移动边左右扫射，直至把火焰扑灭。如可燃体在容器内燃烧，应对准火焰根部左右晃动扫射，使喷射出的干粉流覆盖整个容器口表面；当火焰被赶出容器时，仍应继续喷射，直至将火焰全部扑灭。在扑救容器内可燃液体火灾时，不能将喷嘴直接对准液区喷射，防止喷流的冲击力使可燃液体溅出而扩大火势，造成灭火困难。第一百零四页，共一百六十一页。

悬挂式自动干粉灭火装置各类型干粉灭火器第一百零五页，共一百六十一页。

2、二氧化碳灭火器

二氧化碳的灭火原理是将二氧化碳释放到起火空间，使氧气含量减少，使燃烧停止（窒息法）。

二氧化碳灭火机构由钢瓶、瓶头阀和喷射系统组成。使用时，使用者在距燃烧物5米左右的地方，拔出保险销，一手握住喷射软管前端喇叭筒根部的手柄，另一手紧握开启压把；对没有喷射软管的灭火器，应把喇叭筒往上抬70～90度，使用时，不能直接用手抓住喇叭筒外壁或金属连接管，以防手被冻伤。灭火时，当可燃液体呈流淌状燃烧时，使用者应将二氧化碳灭火器的喷流由近而远向火焰喷射。第一百零六页，共一百六十一页。

如可燃体在容器内燃烧时，应将喇叭筒提起，从容器的一侧上部向燃烧的容器中喷射，但不可将喷射流直接冲击可燃液面，以防将可燃液体冲出容器而扩大火势，造成灭火困难。在室外使用时应选择在上风位置喷射；在室内窄小空间使用时，用后使用者应迅速离开，以防窒息。第一百零七页，共一百六十一页。

二氧化碳灭火机第一百零八页，共一百六十一页。

3、清水灭火器

清水的灭火原理：冷却是清水的主要灭火作用。清水的热容量和汽化热很大，当清水与炽热的燃烧物接触时，在被加热和汽化的过程中就会大量吸收燃烧物的热量，迫使燃烧时的温度大大降低而最终停止燃烧，对氧的稀释是清水的次要作用，清水遇到炽热的燃烧物而汽化，产生大量的水蒸气，体积急剧增大，大量的水蒸汽的产生将排剂和阻止空气进入燃烧区，从而降低了燃烧区内氧气的含量，达到窒息灭火作用。第一百零九页，共一百六十一页。

清水灭火器由筒体、筒盖、二氧化碳储气瓶、喷射系统和开启机构所组成。根据灭火器的构造不同，一种在使用时将灭火器直立放稳，摘去保险帽，用手掌拍击开启杆顶端，刺破二氧化碳储气瓶密封片，清水在二氧化碳气体压力的作用下，从喷嘴中喷出。此时应立即用一只手提灭火器的提环，另一只手托住灭火器底圈，将喷射的水流对准燃烧最猛烈处喷射。随着喷射距离的缩短，使用者应逐步向燃烧物靠近，使水流始终喷射在燃烧处，直至扑灭。第一百一十页，共一百六十一页。

4、泡沫灭火器

泡沫的灭火原理是通过漂浮于液体的表面，形成一个泡沫覆盖层，使燃烧物表面与空气隔离，遮断火焰对燃烧物的热辐射，阻止燃烧物的蒸发或热能挥发，使可燃气体难以进入燃烧区；对燃烧表面起到冷却和产生水蒸气稀释燃烧区氧气浓度，从而达到中止燃烧的目的（隔离法）。泡沫灭火器由筒体、器头、开启机构、喷射系统、卸压装置等组成。使用时，在距燃烧物5米左右，先拔出保险销，一手握住开启压把，另一手握住喷枪，握紧开启压把，将灭火器密封开启，对准燃烧最猛烈处喷射。如果扑救可燃液体呈流淌状燃烧时，喷射的泡沫应由远而近地覆盖在燃烧体上，当可燃烧物在容器内燃烧时，应将泡沫喷射在容器的内壁上，使泡沫沿壁淌入可燃体表面而加以覆盖。第一百一十一页，共一百六十一页。

使用时，应避免将泡沫直接喷射在可燃液体表面上，以防止射流的冲击力将可燃液体冲出容器而扩大燃烧范围，增大灭火难度。灭火时，应随着喷射距离的减缩，使用者逐渐向燃烧处靠近，并始终让泡沫喷射在燃烧物上，直至将火扑灭。在使用过程中，应一直紧握开启压把，不能松开；也不能将灭火器倒置或横卧使用，否则会中断喷射。第一百一十二页，共一百六十一页。

5、手提灭火器的主要性能参数第一百一十三页，共一百六十一页。

三、室内消火栓设备的构成及保护半径1、室内消火栓箱室内消火栓箱将室内消火栓、水带、水枪以及火灾报警按钮集装于其中。根据室内美观要求，箱体形式有嵌墙暗箱、挂墙明箱等。通常消火栓安装在箱体下部，出水口朝向前方；水带折放在框架内，也可双层绕于水带转盘上；水枪安装于水带转盘边的弹簧卡上。第一百一十四页，共一百六十一页。

2、室内消火栓室内消火栓是室内消防管网向火场供水的带有阀门的一种接口。消火栓口径常用50mm、65mm；当出水流量大于3L/S时宜为65mm，当出水流量小于3L/S时可为50mm。高层建筑的室内消火栓口径应为65mm。3、水带室内消火栓一般采用直径为50mm或65mm的麻质水带或防腐性能好的纯净水带。每个消火栓配备的长度分为20m、25m、和30m三种规格，一般多采用水带的长度为20m。第一百一十五页，共一百六十一页。

4、水枪室内消火栓一般采用直流式水枪，喷嘴口径有13mm、16mm、19mm、21mm等规格。喷嘴口径13mm的水枪与50mm的水带配套；喷嘴口径16mm的水枪与50mm或60mm的水带配套；喷嘴口径19mm的水枪与65mm的水带配套。水枪的规格应根据消防出水流量和充实水柱长度的要求确定。一般情况下，当水枪最小流量不大于5L/S时，选用口径16mm的水枪或口径13mm的水枪；每支水枪最小流量大于5L/S时宜选用口径19mm的水枪或19mm口径以上（高层）。第一百一十六页，共一百六十一页。

5、保护半径室内消火栓的保护半径可按下式计算：保护半径=水带长度+水枪充实水柱的长度第一百一十七页，共一百六十一页。

充实水柱（M）13mm喷嘴口径16mm喷嘴口径19mm喷嘴口径22mm喷嘴口径流量（L/S）流量（L/S）流量（L/S）流量（L/S）102.33.34.66.1132.94.25.77.5163.85.37.19.3194.96.68.711.1直流水枪射流技术数据换算第一百一十八页，共一百六十一页。

室内消火栓第一百一十九页，共一百六十一页。

四、自救式小口径消火栓没备

它由小口径消火栓、输水缠绕软管，小口径水枪及卷盘所组成。栓口直径为25mm，配备的软管内径≥19mm，长度≤40m，水枪喷嘴口径≥6mm。它与室内消火栓设备相比较，具有操作简便、机动灵活等优点；可供高、低层建筑内各种人员扑救室内初起火灾时使用。它与室内消火栓组合形成了一种新式消防设备。第一百二十页，共一百六十一页。

墙式消火栓（消防软管卷盘）第一百二十一页，共一百六十一页。

五、自动喷水灭火系统

第一百二十二页，共一百六十一页。

自动喷水灭火系统平时处于准工作状态，当使用场所发生火灾时，闭式喷头或报警控制装置探测火灾信息后，立即自动启动喷水灭火。自动喷水灭火系统，根据工作原理不同分为湿式喷水灭火系统、干式喷水灭火系统、干湿式喷水灭火系统等三种类型。其中，湿式喷水系统由于具有结构简单，施工、管理方便；灭火速度快，控火效率高；建设投资和日常管理费用省；适用范围广等特点，是自动喷水灭火系统中最基本的系统形式。在此，对该类系统的组成及工作原理作一简介。第一百二十三页，共一百六十一页。

（一）系统的组成及工作原理1、湿式喷水灭火系统由闭式喷头、管道系统、湿式报警阀、报警装置和给水设备等组成。该系统在报警阀的上下管道中始终充满着压力水，故称为湿式喷水灭火系统或湿管系统。第一百二十四页，共一百六十一页。

2、系统的工作原理为：火灾发生时，火焰或高温气流使闭式喷头的热敏感元件启动，喷头开启，喷水灭火。此时，管网中的水由静止变为流动，水流使水流指示器动作送出电信号，在报警控制器上指示某一区域已在喷水。由于喷头开启泄压，在压力差的作用下，原来处于关闭状态的湿式报警阀就自动开启。压力水通过湿式报警阀，流向灭火管网，同时打开通向水力警铃的通道，水流冲击水力警铃发出声响报警信号。消防控制中心根据水流指示器或压力开关的报警信号，自动启动消防水泵向系统加压供水，达到持续自动喷水灭火的目的。第一百二十五页，共一百六十一页。

湿式喷水灭火系统工作原理流程图第一百二十六页，共一百六十一页。

（二）系统的主要组件及功能

1、玻璃球洒水喷头（闭式喷头）第一百二十七页，共一百六十一页。

这种喷头由喷水口、玻璃球、框架、溅水盘、密封垫圈等组成。释放机构中的热敏感元件是一个内装一定量的彩色膨胀液体的玻璃球，用它顶住喷水口的密封垫。当室内发生火灾时，球内的液体因受热而膨胀，当达到动作温度范围时，玻璃球炸裂，喷水口的密封垫失去支撑，压力水便喷出灭火。这种喷头外形美观、体积小、重量轻、耐腐蚀，适用于美观要求较高、具有腐蚀性的场所。第一百二十八页，共一百六十一页。

（2）易熔元件洒水喷头这种喷头的热敏感元件为易熔材料制成的元件。室内起火当温度达到易熔元件本身的设计温度时，易熔元件便熔化，释放机构脱落，压力水便喷出灭火。这种喷头适用于外观要求不高、腐蚀性不大的场所。第一百二十九页，共一百六十一页。

（3）闭式喷头的动作温度和颜色标志玻璃球洒水喷头易熔元件洒水喷头动作温度（℃）工作液色标动作温度（℃）软肩色标57橙57～77本色68红80～107白79黄121～149蓝93绿163～191红第一百三十页，共一百六十一页。

2、湿式报警阀它的主要功能是，当喷头开启喷水使管路流动时，自动打开，使水流进入水力警铃发出报警信号。

3、管道系统按作用分供水管，配水立管、配水干管、配水管和配水支管五种，其管径由大到小，分布于整个受保护面积，联通全部喷头，提供所需的喷水量。第一百三十一页，共一百六十一页。

4、报警控制装置由报警控制器、监测器和报警三部分组成，在系统中起着探测火灾信号、发出声光报警、启动系统和系统工作状态进行监控的作用。（1）报警控制器报警控制器是将火灾自动探测系统和自动喷水灭火系统联系起来的控制装置，起到接收和输出信号，监控系统自身工作状态的作用。第一百三十二页，共一百六十一页。

（2）监测器监测器是对系统的工作状态进行监测，并以电信号的方式向报警控制器传送状态信息。包括水流指示器，阀门限传开关、压力监测器、气压保持器和水位监测器等。如水流指示器：用于监测管网内的水流情况当有水流过水流指示器时，流动的水推动水流指示器的浆片，使电接点接通，输出电动报警信号，报知建筑物某部位的喷头已开始喷水，同时开启消防水泵。第一百三十三页，共一百六十一页。

（3）报警器——水力警铃水力警铃是利用喷头喷水时水流的冲击力发出声响的报警装置，与报警阀配套使用，当报警阀开启后，水通过信号管流到报警器，推动涡轮，挥起小锤击打警铃，发出火警报警信号。第一百三十四页，共一百六十一页。

5、其他附件

（1）火警紧急按钮一般安装在建筑物的楼道，服务台或值班室，直接与报警控制器或消防水泵连通。发生火灾时，手动启动火警紧急按钮，发出报警。第一百三十五页，共一百六十一页。

（2）系统末端试水装置专用于对系统进行综合检验，可对系统的管路、报警阀和水力警铃的工作状态进行综合检查。第一百三十六页，共一百六十一页。

（三）供水及控制系统1、消防泵的启动装置（1）消防按钮由活动门、玻璃、按钮固定板、接线盒和按钮开关等部件组成。对于室内消火栓给水系统，其消防按钮可设在消火栓箱内，也可设在消火栓箱附近墙壁的小壁笼里，以保证使用消火栓灭火时，远距离直接启动消防水泵。对于自动喷水灭火系统，消防按钮可直接与系统的报警控制中心和消防水泵联通，常安装在楼道、服务台或值班室。发生火灾时，取下小锤击碎按钮玻璃，即可发出报警信号，并同时启动消防水泵。第一百三十七页，共一百六十一页。

（2）水流指示器用于监测管网内的水流情况当有水流过水流指示器时，流动的水推动水流指示器的浆片，使电接点接通，输出电动报警信号，报知建筑物某部位的喷头已开始喷水，同时开启消防水泵。

（3）压力开关压力开关是一种靠水压或气压驱动的电气开关，通常与水力警铃一起安装使用。发生火灾时，报警阀的阀瓣打开，压力水经报警信号管流入压力开关内腔，将水压信号转换成电信号，以实现电动报警，并自动启动消防水泵。第一百三十八页，共一百六十一页。

2、消防水泵接合器消防水泵接合器是消防车经建筑物室内管网输送消防用水的接口。其作用是：在室内消防水泵内检修，停电或出现其他故障停止运转期间，建筑物发生火灾时将消防车从室外消防水源抽的水输送到室内消防给水管网，或在建筑发生火灾，而室内消防用水不足时，将消防车从室外消防水源抽的水补充到室内消防管网。第一百三十九页，共一百六十一页。

立式水泵接合器墙式水泵接合器第一百四十页，共一百六十一页。

六、机械防排烟系统1、机械防烟系统机械防烟系统是在高层建筑中一般不具备自然防火条件时而采取机械加压送风的措施。当火灾发生时采用机械防烟正压送风办法，使烟不能进入被保护的范围。这样可以保证人员的人身安全。常设在防烟楼梯间、消防电梯间、封闭避难层等处。本系统由轴流风机或中低压离心风机、送风管道、送风口等组成。

第一百四十一页，共一百六十一页。

2、机械排烟系统机械排烟系统是在高层建筑不具备自然排烟条件的内走道、中庭面积超过100平方米经常有人的房间和总面积超过200平方米的经常有人的地下室。当发生火灾时把该地方及时排除烟气以保证人身的安全。本系统由离心风机或排烟轴流风机、排烟管道、排烟口、排烟防火阀等组成。机械排烟系统与火灾自动报警