某投资项目尽职调查报告

太阳城股权投资项目尽职调查报告项目背景与交易结构概述项目背景河北卓达太阳城房地产开发（以下简称“卓达太阳城”）是隶属于卓达房地产集团（以下简称“卓达集团”）的子公司。卓达太阳城在紧邻河北石家庄南三环附近开发建设卓达·太阳城项目群。该笔投资资金将用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。卓达太阳城成立于2004年，注册资金2亿元人民币，其中卓达集团出资16000万元，占股80%，河北卓达山水园林房地产开发出资4000万元，占股20%。公司注册地址为河北省栾城县冶河镇呈上村东西大街，公司法定代表人张建平，经营范围包括城市房地产开发、经营，物业管理，具备房地产开发二级资质。1.2交易结构总募集资金规模5亿元，期限两年，募集资金用于对卓达太阳城进行股权投资。该公司原注册资本和实收资本为2亿元，实施增资后该公司注册资本和实收资本将增至7亿元，其中合作资金方持有卓达太阳城71.43%的股权（以下简称“标的股权”），原股东以其原出资额持有卓达太阳城28.57%的股权。信托资金将专项用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。本次投资到期时，合作方可对外转让标的股权，卓达集团因其股东身份享有受让合作方所持卓达太阳城股权的优先权。自合作方成立起，卓达集团承诺每季度向合作方支付优先权维持费。如未来青年城一期项目和阳光国际项目的销售进度未达到预期目标，合作方投资的卓达太阳城股权未达到预期价值，卓达集团有义务按照约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权。卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星际房地产开发、威海星河房地产开发、威海腾飞房地产开发、威海旺都房地产开发、威海恒通房地产开发、威海中阳房地产开发（以下简称“威海星际”、“威海星河”、“威海腾飞”、“威海旺都”、“威海恒通”、“威海中阳”）以其拥有的位于山东省文登市南海新区价值为124,714万元的十五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持费及在约定条件下卓达集团以约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权提供抵押担保。项目公司资信情况项目公司基本情况项目公司情况项目公司实际控制人情况简介实际控制人杨卓舒先生，男，58岁，1993年从《河北日报》社辞职创办卓达集团，任董事长、总裁。1966年—1971年，黑龙江省肇东县中学高中毕业后即参加工作。1971年—1978年，分别在大庆、北京、华北油田从事宣传工作。1978年，调往河北日报社任记者。1979年—1986年，曾先后在河北大学、河北师院、中国人民大学、中国社科院研修和函授班学习中文、新闻、政教及信息与决策管理。汪1993年海以前，在河诸北日报社分券别担任编辑制、处长、出逐刊创作编辑复部主编。镜现所担任的爆社会职务有帝：国家文化凝产业人才培念训基地主任琴、中华民族秆文化促进会贴副主席、河察北省政协委傲员、河北省诉慈善总会副拔会长、河北照省民营企业车家联谊会会恩长、河北省旦少儿基金会罢副会长、河剑北省红十字俯协会副会长吐等。恭项目公司控壮股股东情况么简介脊卓达集团概悦况趣控股股东卓俩达集团创可建于199悟3年7月，躲注册资本1偿.08亿元蓝，具有房地冰产开发二级特资勺质，封正在申报房蚂地产开发一绍级资质习。经过十几毅年的发展壮隔大，现已发化展为以房地潮产产业为龙条头，涵盖教绢育、文化、冤科技、商贸置、建筑安装胀、物业管理戒、旅游等领猛域，下辖河男北卓达住宅雀公司、北京犁卓达公司、娱天津卓达公截司、唐山卓座达公司、三国亚卓达公司皮、威海卓达命公司、呼伦换贝尔卓达公哈司、卓达星纽辰公司、卓它达服装产业品公司、卓达趁太阳城公司田、卓达山水疲园林公司、接北京卓达大鸡学城等，跨珍行业、跨地昼域的大型民企营企业集团以。晋卓达集团成债立17年来诸，先后成功孙开发卓达花碎园、卓达书凭香园、玫瑰牙园、院士园钉、星辰花园杜、星辰国际种广场、星辰独一号、太阳于城一期、西慎柏坡党校、初三亚东方巴轮哈马项目一榆二期、商贸宏广场、卓达膜服装产业园巴、北京大学刑城等项目，摔已完工建筑蔬面积320沙万平方米的衡，在建面积凭180万平川米，积累了亮丰富的项目蜂经验，赢得样了良好的口服碑。卓达集客团曾先后获缠得浇“思河北省十大燃民营企业蛋”卷、完“保河北纳税先浓进企业啄”餐、经“粮中国名牌房省产唉”黄、电“跪中国建筑系辱统企业形象暮AAA级企暖业巨”仪等荣誉称号淡；在绝“凭2007中扑国房地产企钞业200强购”誓评选中，卓望达集团位列苍第11位；袍在《200胁8年中国房燃地产开发企罢业500强烈测评研究报迫告》中，卓报达集团名列荣第33位；寿在帽“付2023年扶中国房地产宽企业开发企怨业百强榜单宵”介中排名第5禁4位；其卓侧达花园还被参评为值“答全国城市物忆业管理优秀遮住宅小区遥”列、卓达右•典太阳城荣获壁“摇中国百佳经顺典楼盘改——拿生态歌•恋景观播•盈人文弯•残高档豪宅范末例奖狡”秋、卓达星辰浅花园荣获慰“锅中国百佳经需典楼盘苍——奥品牌裳•易营销蜻•擦创新被•恰高尚社区范浸例奖楚”秩。绑卓达集团本希部财务情况耗2023年嚷-2023寸年资产负债迷情况（单位取：万元托）搜项目核/笑年度秤2023恋年汁12月31状日铃2023睛年逝12月31皮日驳2023年未12月31辆日搁资产总计甜312,4欣95.40铃338,9蛾75.07脾420,7刮77.75倡流动资产稻204,9鱼65.24富237,4牌73.80凤241,4阵33.38愤货币资金裤13,25钩0.63胀22,46朽5.18湿32,90浸8.26骆存货特117,8蛾55.04刷206,7阅99.84咏190,2导81.81更固定资产合伟计兄2,588害.36我3,200挣.78差81,07随1.30摆负债合计员183,4校29.54宇187,7辽08.08异274,2爆81.05程短期借款要0位0玻0绕预收账款叹149,4冻71.64虽140,1尤51.64胃166,7泊0环5.69抚长期借款俭0李14,00汁0.00旨97,80灯0.00砖流动负债迁183,4砌29.54减173,7迟08.08蜜176,4京81.05启净资产总计恋129,0纽65.86蜂151,2私66.99皆146,4迎96.70哪2023年缺-2023秒年利润情况芦（单位：万域元）扒项目图/惰年度命2023帆年衰2023霞年只2023年古营业收入交175,4驰35.37牛80,49喜2.00祝30,88董0.21云营业利润虎40,15惨0.08滴24,85末3.71浇-3,07彩8.80什利息支出象573.6狭5竿130.5雷8僻733彻.33茫利润总额晕73,03煮9.84寨24,81长7.12属-3,81疾2.14驶净利润摄64,32霉0.09恒22,20阴1.13变-4,77往0.29速主要财务指以标鞋指标名称考2023年箱2023年畅2023年梁盈利能力状伙况键净资产收益沈率筒49.84福%剪14.68析%妨-盈总资产报酬拦率怨34.74建%怎7.62%秆-扛营业利润率绍22.89借%猛30.88挨%册-虚资产质量状划况喊总资产周转破率感83.44俗%轰24.71闸%成8.13%服流动资产周们转率狱128.3搭5%度36.39苗%赶12.90娘%逼债务风险状碎况常流动比率防1.12范1.37疮1.37照速动比率浊0.47枕0.18距0.29合资产负债率惹58.70体%客55.38弯%伸65.18杠%梯剔除预收账今款后的实际专资产负债率浅20.83叼%旗23.92增%杀42.34京%麦截至201耳0年12月阳，卓达集团词的净资产达数到146,挺497万元访，资产负债婆率为辞65.18飞％，负债率揪较2023护年末的55馅.38％有肯一定的提升蓬。集团负债替中，预收账晒款余额为1熄66,70绕6万元，主粉要为未结转刮为销售收入谈的账款，剔纽除预收账款刘后的实际资师产负债率为尘42.34隙%；长期借英款余额为9传7,800丹万元，较2郊009年新洒增83,8捡00万元，掠主要是因为注集团本部近恢期开发的项霸目较多，项振目融资有所虾增加。贤2023、瞒2023、丑2023年继卓达集团营杨业收入分别慰为17.5宫亿、8亿元犬、3亿元，怜呈递减趋势孕，主要因为漏近年度的开次发项目多在匀子公司名下恼，集团本部录名下的岁老项目余量展不多，而处和于开发中的库新项目未进盒入销售期，太所以营业利菜润暂时显示粮为负。显2023年研底卓达集团池合并报表总燃资产近99谣亿元，净资呀产34.8炉6亿元，净夹利润13.注4亿元，开舟发经营能力彼较强，财务绩管理稳健。洞卓达集团信题用情况奶截止至奇2023年余2月24日杰，经查询人察民银行征信吗系统，卓达按集团贷款余篇额为18,坡800万元具，为201学0年9月新葱华信托向卓狼达集团书香骡园三期项目愧提供的期限您一年半的信堆托融资贷款纳，由好威海卓达房宇地产开发有享限公司提供抽土地抵押担扰保。色另有如下融淘资信息未录洞入人民银行稻征信系统：求名称流贷款额度（合亿元）亏融资期限优利率肆融资事由挑贷款主体分担保方式盏中铁信托雅1.4锅2023.煌1-201太2.1伍平均利率在任10%左右近，一般按季符度支付或年问度支付咏与中铁信托禾合作的赵二材街融资业务捡卓达集团谦卓达太阳城洽4.5尝2023.驱2-201吼2.2歪与中铁信托峡合作三亚项膨目融资业务惰卓达集团趁合作方黑2晚2023.判8-201自1.8策与规合作方诵合作书香园构三期项目融路资业务猎卓达集团撞吉林信托寄1.452辩2023.榆12赤-2023呢.红12暂太阳城汉府呆二期开发贷街款匙卓达太阳城妖卓达集团谊卓达集团无阅未结清信用蒜证信息，无看贷款卡暂停慨、解停信息烟，无借款人其违规、被起重诉、欠息、栏逃废债、提站供虚假资料贵、发行债券镰、发行股票古情况，信用梢记录良好。宣融资公司管仁理层情况浇公司法人张奉建平，男，着1955生刃人，汉族，哀1990年腾毕业于河北赢财经学院会固计系，专科惹学历，会计壳师职称。润1976年经-1984形年，石家庄碗市设备安装役公司，会计笋；燥1984年殃-1992强年，石家庄涛市设备安装穗公司机械厂百，财务科长南；宋1992年踪-1995巩年，石家庄绢市设备安装艺公司中外合需资企业，财押务部长；羊1995年愈，银都房地赌产公司，成花本控制组负课责人（工作诉4个月）；财1995年匀-1999亦年，石家庄判灵芝实业公敢司，财务副负处长。捷1999年狡3月9日炒入职卓达集渴团，历任财沫务部经理、赴财务总监，威现任卓达集芳团副总裁，谢卓达太阳城永总经理伪。梅融资公司税周收政策悦税锅种寺税拘率缘税惭种殃税径率络营业税它5%作土地使用税醋（二类）丛80煌土地增值税竞（预缴）股1%（普通个住宅）氧2%（非普释通）蔑房产税胶70%*1岛.2%白土地增值税爱（清算）腰城市建设税茂/费铁营业税*7白%扇企业所得税籍（预缴）保13%示×公25%＝3折.25%舱教育和卫生明附加费屠营业税*3采%救企业所得税逗（清算）轰地方教育费歉附加遍营业税*1合%凳施工合同印蛛花税损3坐‱劈购房合同印膝花税录5细‱长融资公司房逼地产开发经逮营情况巩卓达太阳城羊通过招、拍插、挂方式取耗得位于辽裕华区石家后庄石栾公路鬼与京珠高速获交叉口，邻上近南任三环扣的1300拾亩土地的开削发权细，凡开发建设卓顷达摆·米太阳城项目踢群。戏卓达箭·荐太阳城存总占地面积悦1752亩冰（包括道路啊绿化湖面公陆建用地），迫规划总建筑统面积180障万平米，其茫中包括商业半建筑10万殖平米，学校睡、幼儿园等窄配套设施3眯万平米。目虏前已开工建先设110万圾平米，已建剂及在建的项宅目包括To意wnhou歇se一期联师排别墅、花削园洋房、阳乔光2023述、汉府一二诚期、希望之据洲、而青年城（包府含青年之都百和训自由之邦）愤和阳光国际霜等。除To棚wnhou像se一期联执排别墅、汉袋府项目为低束密度别墅类统住宅，八幢菜花园洋房为畏低楼层住宅罩外，其余均际为高层住宅套。一期联排晓别墅及花园鹅洋房开工建缓设较早，目票前已完工，哗其他住宅类呜项目都是在拣2007年末后新开工的升项目。20撤09年8月束卓达夫·棋太阳城荣膺意联合国人居慨奖及国际花碑园社区大奖甘。公融资人财务召状况堵资产负债状与况壮资产负债表牙（硬单位：万元产）比资产蓝2023年殖12月31杜日背2023年煮12月31婚日福2023年像12月30煎日异流动资产：顿货币资金弟3,645途20,32删3胶3,248李其他应收款截486磨1,329僚7,719砖预付账款棚1,816宏1,233胀6,161躬存货部123,3度05极76,81犬8碎203,5量27决鸦流饮动资产合计刚82,19烈0猎147,2糊74自221,1漫59蜂长期投资免3,800震3,500婆固定资产净韵额沈10,49屑3萄8,248厕8,145喝无形资产忙6含4汇长期待摊费短用甜资产总计寨92,68吨3豆159,3单28机232,8盯08城短期借款案应付账款瓜397毛7,654需8,007朽预收账款捧35,45头2案80,63星1餐51,24待6筒应交税金讲-4,74月0底-5,76焰8横-4,69疲9严其他应付款槽17推2,811织3,582帜轻紧流动负债合钻计轰38,03鸦9珠93,27抚3桶58,01秋3蓄铃型长期负债合贝计蛮13,00塘0米14,52冠0死雷丸负债合计补51,03推9忆93,27攀3怜72,53阀3绵所有者权益客：灿实收资本庆20,00么0苏20,00弹0挎20,00贱0斑减：已荡归还投资直实收资本净座额外20,00佛0言20,00久0造20,00敬0真未分配利润薪5,644税30,05恨6反105,6河34蜘评所答有者权益合滴计眨41,64陆4缩66,05纯6被160,2膏75损益状况驳损益起表（单位拜：万元）授项目戒/喉年度描2023蒜年侧2023质年宜2023年侦营业收入说81,05葱5啊240,0球54长营业利润刃-3,10陶1拾26,80抄2挡99,24赛1下利息支出横利润总额遵-3,08蜂5谱27,12歼4络99,66精3达净利润枯-3,08辩5育24,41菊2初94,22虑0螺注：200膏8年无销售承收入，因前乞期项目已售税罄，在建项雕目还未拿到康预售许可证边。滴主要财务指挠标喂指标名称破2023年裳2023年膀2023年桌盈利能力状纤况挂净资产收益巩率俩-7.41拿%但37%坛59%吹总资产报酬乱率兵-3.33灶%楼17%寸43%拜营业利润率案-肆33%苦41%倒资产质量状符况赴总资产周转望率等-应64%饲122%携流动资产周拘转率库-小71%淹130%降债务风险状睛况证流动比率蚀2.16竟1.58强3.81罩速动比率狠0.14吼0.26削0.30凝资产负债率馅55%堵59%纸31%破剔除预收账衔款后的实际摄资产负债率基17%墙8%辣9%财务评价与盈利能力分即析近卓达太阳城旨2023年悉由于已开盘饺项目售罄，烤大部分在建获项目尚未拿网到预售许可纳证，暂无销耍售收入。2盗009、2抹010年的盛净利润分别散为24,4贩12万元、待94,22槽0万元，净丢资产收益率缎分别为37幸%、59%蔬，总资产报躲酬率分别为租17%、4选3%，营业列利润率分别暗为33%、懒41%。近溪两年卓达太究阳城各项盈燃利指标均呈奋大幅上升趋闹势，显示其苏盈利能力越械来越强。缸短期偿债能款力分析攀从速动比率苍看，200辣8、200经9、201拜0年的速动渣比率分别为只0.14、外0.26、引0.30，蝇虽然相对偏图低，但呈现助逐年上升趋邀势。考虑卓奏达太阳城存速货中在建房栗产和土地储肥备均具有较专强的变现能雀力，实际短铜期偿债能力解较强。罪长期读偿债能力分摘析齿2023、释2023年公12月底卓凝达太阳城的竿资产负债率浓分别为55茂%、59%望，相对持平更。2023域年12月底耗的资产负债哈率明显降低令为31%；肢剔除预收账鸟款后的实际香资产负债率丧仅为9%，佛与同行业主宇要上市公司欺比较，处于对极低水平。僚2023年茧新增的灰14,52驻0万元要长期负债，巩为吉林信托顷的信托融资担。即使在较泼严厉的宏观呼政策调控下枝，卓达太阳抽城的资金压划力依然较轻屑。灭融资人银行财贷款、其他邻融资及对外串担保情况猜卓达太阳城长负债的主要伍部分为房屋担预售款项未骆结转至销售命收入而形成播。2023诸年末，公司虑预收账款达蛛到5.12刃亿元，占负锹债总额的7珠0.7%。膝卓达太阳城校获得的最近卫一期的银行莫开发贷款1冲.3亿元，继由建行提供插，用于汉府溉项目，此笔介贷款已于2沙010年3朝月还清，目朵前已无银行捐贷款。申2023年栽12月，吉搅林信托向卓字达太阳城发旗放1.45食2亿元信托碎贷款，用于换汉府二期项脆目的开发建丘设，期限一荣年。仇卓达集团通跨过卓达商贸泄广场北楼作塔为抵押资产顺，于200危9年12月询向中铁信托陵融资1.4层亿元，期限债两年，卓达焦太阳城为其贷提供担保责核任。胁通过人民银庙行征信系统响查询以上情驶况真实，且红企业无不良击记录。亏项目概况和奔建设情况狼项目基本情址况禾卓达谣·延太阳城所在盾地块位于裕爬华区石家庄先石栾公路与习京珠高速交诱叉口，近邻盛京深高速路聋和308国恩道，据石家蛙庄火车站恰12公里头，距南二环浙路茧7.5公里霜，距建设中寄南三环蓝700米抚。巾青年城一期虫项目位于卓呆达慢·赴太阳城的北薪面，含1#梢、2#两个抵地块，总占军地面积约为牌104,9湖52平方米庙（157亩泼），土地排价款已全部择缴清，候已取得《国往有土地使用怪权证》、《渔建设用地规浙划许可证》挽、《建设工确程规划许可星证》、《建后筑工程施工拳许可证》及仰部分《商品驻房预售许可场证》。该项乒目总建筑面米积为39.筹5万平方米卫（含商业和择地下车库）怖，设计定位浪为中低价位贩、高品质高雨层住宅，1角#地块（青贼年之都）和芹2#地块（饱自由之邦）亲均设计建设潜为六栋32控层高层。项祝目已于20蛋08年10钳月开工，预酬计2023侍年上半年竣旦工，预计销块售收入11贫.34亿元掌（不含商业茫和地下车库灭），预计总案投资9.8独3亿元，根已投入资金拒4.45亿公元防。家阳光国际项止目位于卓达讯·帝太阳城的南今面，前守太吩阳城大门，拜背靠太阳城醉青年广场、欣太阳城国际及俱乐部，位圆置绝佳。阳茶光国际项目间总占地10毅万平方米（吹150亩）田，净地，以副土地出让方丧式获得，土慕地潜价款已全部迷缴清，蔽用地性质为葵综合用地性其质，已取得颗《国有土地野使用权证》停和《建设用威地规划许可练证》。该项温目总建筑面翻积为20.去8万平方米关（含地下车膏库），亏项目餐设计建设为见六栋32层得高层。项目廉总工期预计许为3年，已哗于2023兽年4月开工慧建设，预计衣于2023技年12月竣所工验收并交奶付使用拾。预计销售驶收入8.3围2亿元，预嗽计总投资5长.18亿元俭，散已投入资金扫2.29亿宾元。失卓达今·组太阳城项目套群总规划图论如下所示：项目现状厘青年城一期凑项目目前主烧体已封顶，少正实施外部盘装修、市政瞒管网配套、扎景观绿化等姨工程，预计言2023年怨上半年完成抄景观绿化等巨全部工程，盲达到全景现锤房销售状态柳，截止目前河已销售及预盘约面积达到劈10万平方答米。咳阳光国际项佩目目前主体林结构已接近针封顶，梁该项目地块坟于2023育年12月抵宽押给吉林信削托进行融资薯，拟于虹2023年枯12月3日激解押。应项目实际施谷工面积及进特度情况列表灾如下：括项目尝产品形态暗住宅面积忌（万平）绳车库面积许（万平）介商业面积谢（万棍平）辩总建筑面积凉（陆万平）征已取得销售狡许可证面积级（万平）勤进度余青年城1#到地块（青年僻之都）森板式住宅高旅层或16归4.8旷1.6疼22.4山9.05续已封顶恳青年城2#姑地块（自由皇之邦）行板式住宅高馆层乖13左2.2尿1.9闸17.1陡-翼已封顶拥青年城一期蹄合计见板式住宅高劝层鸦29增7普3.5蠢39.5类9.05兆已封顶膏阳光国际隐板式住宅高攀层呈16.8隶4返-则20.8汇-胸主体接近封饱顶路项目用地情呆况赞青年城一期族项目土地成顷本情况统计秤表船（单位：万翻元）并项案目闲已缴资金成干本情况侦未缴资金成定本情况捎金额敌土地成本（星含配套）在1500技-膨1500努契税等税金融60不-究60框拆迁补偿睡1586.液98臣-离1586.宝98骂合计栽3146.原98驻-拜3146.截98淹土地单价愿300（元闪/平方米）异楼面地价裳80（元/山平方米）驳阳光国际项竹目土地成本顺情况统计表牲（单位：万餐元）轨项披目葡已缴资金成醒本情况瓜未缴资金成候本情况的合计朋土地成本（果含配套）踪1414.饲50瞒-惠1414.探50抄契税等税金掀56臣.58浅-杜56.58住拆迁补偿元1528.址92堂-梨1528.沿92懒合计电3000.歪00馅-扰3000.脉00弓土地单价贫300（元燕/平方米）羞楼面地价担144（元像/平方米）穿项目基本控途规指标潜青年城一期蒙项目：赔指标名称场数值葡单位宿规划总用地帐104,9以52.04生平方米浆总建筑面积称39.5万液平方米秩1、住宅及迎公寓总建筑耳面积衫29万饺平方米渐商业建筑面德积啄3.5万陈平方米泰车库建筑面春积末7万症平方米补2、其它指狸标息平方米遣容积率充2.9谱建筑密度避35张%至绿地率幸35程%罩停车位应3000茫个狼阳光国际项示目：勉指标名称先数值插单位笔规划总用地务100,0搂50两平方米杯总建筑面积母2锅0.8万们平方米芽1、住宅及匀公寓总建筑救面积绣16.8万事平方米窑车库建筑面荒积着4万钥平方米查2、其它指吊标玻平方米凭容积率辟2.5菊建筑密度胶35拾%藏绿地率撤35喉%蠢项目建设条板件淡青年城一期别项目：恒资质名称狱证更号求取得时间测可研立项批院复德市计贸【2辈003】6御67号钥2003年识10月21郑日厨国有土地使剑用权证屠栾国用（2腹007）第咳76号遗2007年徒9月19日尺建设用地规盟划许可证悲征（04）至02号勾2004年妙2月13日庙建设工程规第划许可证申栾建工（0累7）29号紫2007年战6月30日蓝建筑工程施到工许可证恰编号130砖124x0除70190青101狼编号130锈124x0地70200覆101叹2007年揉10月10箭日疑1#地商品懂房预售许可瑞证（部分）喂栾房预字第隶2023-哥002号盟2023年宾阳光国际项巴目：惩资质名称龙证汗号渐取得时间缺石家庄市发竿展和改革委唯员会关于河民北卓达太阳死城置业有限滋公司太阳城闭住宅小区项巡目可行性研括究报告的批郊复讲市发改投[脂2004]趟406号王2004年求6月25日眯石家庄市发图展和改革委甩员会关于栾呈城冶河工贸覆小区千米经侮济长廊项目替可行性研究虎报告的批复惠市发改贸[由2004]胡226号汽2004年锐4月19日范石家庄市发叉展计划委员竹会关于河北起卓达集团栾棉城冶河工贸伙小区东方商薪都项目可行轿性研究报告疗的批复谊市计贸[2没003]6毯67号疗2003年吼10月21亲日塞国有土地使界用权证贤栾国用（2粘007）第或80号郑2007年讯建设用地规甚划许可证寻征（04）拍03号烧2004年焰2月13日罩项目的设计散、施工、监浙理情况辉青年城一期死项目:屯设计单位风河北省建筑鸟设计研究院惯有限责任公望司其施工单位旦江苏省建工候集团有限公谦司（青年城森1#地1脊#--6#滔楼土建及地练下车库等工腔程）停江苏江中集者团抚（青年城2瞎#地土建及叉暖通等工程士）裙监理单位添1#地河北屋冀咨工程监芹理有限责任叹公司普2#地河北筹九润工程管南理有限责任今公司怪阳光国际项佣目：贱设计单位裳河北省建筑醋设计研究院额有限责任公涛司巩施工单位患江苏省苏中获建设集团股这份否监理单位循河北环渤工梯程建设监理事考河北冀咨工寒程监理有限征责任公司挺项目区域交培通情况决卓达慨·摊太阳城位于盐308国道黎、石家庄石双环路、京珠竭高速三条路再的交叉口，覆交通便利。序未来石家庄馒将以京珠高衡速公路（规芦划改造为城弯市快速路）饼加上两侧城悲市绿化带为爱核心，形成毒城市中心轴击线，而卓达滨·合太阳城就位贷于这条中心蹲轴线之上，粘而且处于未必来省会城市季中心履带和着南北快速通望道的核心位煮置，发展前裂景广阔。战项目所在地由经济发展情劳况提2023年录，深河北耍省生产总值董达1702除6.6亿元辰，居全国第言六位；全部林财政收入达故2023.济1亿元，；汽规模以上工备业增加值完王成6310暂.2亿元，赶实现利润总柴额1256奥.2亿元；滴全社会固定表资产投资完竹成1231锯0.5亿元浓，社会消费注品零售总额绢实现576赔4.9亿元凉；城镇居民喊人均可支配华收入达14祸718.3珍元。互2023状年上半年，臭全省经济继禾续回升向好屿，财政收入批整体处于高致位增长状态传。前4个月挨，全省规模谎以上工业增大加值增长2致2.1%，阁同比提高1菠5个百分点严，工业企业老实现利润4揪12.1亿溉元，增长1碰.1倍。惨2023年酬，石家庄市锯地区生产总旬值初步核算粒完成340泽1亿元，全漂部财政收入边完成387孕.9亿元，窄社会固定资扰产投资完成五2958亿付元。绕1—7月份简，全市规模详以上工业实懒现增加值6便79.04臂亿元，同比劳增长17.扒5%典；旁1—7月份霸全市城镇固松定资产投资疲1445.封9亿元，同缎比增长23银.5%霞；判1—7月全陡市累计实现担社会消费品权零售总额7升15.4亿眼元，同比增银长18.3粉%，高于全收省增速0.誉3个百分点赤。庸项目周边主布要土地成交腾情况辅周边无可参摘照土地成交蹈情况，现提辆供南二环两刊侧相对近邻汇太阳城项目牵方向挠，2023摘年年末跌石家庄土地妹市场实际拍倍卖及拟出让鸦土地起始价吧情况：动实际拍卖竿土地情况条编号放土地位置先土地面积（参平方米）司土地用途睡容积率民建筑密度销绿地率慧产业类型羽成交价（万狡元）昌受让人盟[2023下]042号筑体育东街以瞧东，塔南路学以北，塔北晃路以南，规演划路以西爽10397腾6.1影商服、住宅偏3.5封25%旷30%扎商服四十年糖、住宅七十颠年天62400胀合400万略/亩箩河北永昌房男地产开发有姓限公司贱近期拟出让充土地情况闸编号苗土地位置册土地面积（举平方米）窗土地用途孕容积率刘建筑密度博绿地率往产业类型杨底尚价（万元）弹万元殃/亩僵[2023投]047号唤裕翔街以东驱、省军供储搏备库以北拢20894详.7绣城镇住宅翼≤3.0缝≤25%成≥30%腹七十年叨6700椒213扫[2023丽]049号菊体育大街以业西，育才街讯以东，谈南搂路以南好60134荡.5由住宅、商服挤2.8笛30%欠30%飘住宅七十年葬、商服四十桐年办51350腾568饶[2023旋]051号混谈固大街以喉西、东岗路希以北寺4772.测4旅城镇住宅叙七十年榆3100锋432奥项目所在地穷房地产市场请情况色由于石家庄骑市建市时间柳短，加之人蛙口增长和城饼市发展的因园素，住房问乱题仍然是石伟家庄市较突色出的社会问钱题，到20董00年底石台家庄市城区伪居民人均住煌房建筑面积支约嘉19.25晒平方米龄，臭比全国平均枕水平少灾0.75仁平方米蚁。略2023年楼1-12月敏，市区商品鸣房当期上市香面积500吗.52万平枯方米，商品悟住房394尊.6万平方送米，同比分柄别增长44拉.18%、到56.22冻%；其中批弓准预售面积援商品房40奖0.74万开平方米，商致品住房32脂3.4万平府方米，同比辜分别增长5肆0.48%犹、67.9今2%；现房唇备案面积商胖品房99.仁78万平方侮米，商品住槽房71.2怖万平方米，凤同比分别增垒长23.4液3%、18桥.67%。旷国家统计局贺的调查显示湾，2023惹年1－6月珠份，石家庄赌市房地产价厉格总水平同螺比上涨7.姻0%。一季掏度同比上涨犯5.2%，呼二季度同比桐上涨9.0窝%，二季度寺涨幅比一季鼠度扩大3.顿8个百分点杏。府上半年，石鸡家庄市房屋任销售价格同赢比上涨7.嫩4%，其中葛新建房价格酷同比上涨9笑.1%。蓝石家庄市市侨区房地产市势场涨势明显林，全年市区减商品住房销叛售浮203.6勤2前万靠平方米污，同比增长奥64.82示%逐。姐石家庄地产评市场，历经岛起步与兴起培时期、平稳慨发展时期，即现已进入整扭合高涨期。尊近年石家庄孙房地产市场闹供求增长速匙度快，在2象010年几衬次销售形势移大好，导致苏房价大幅上富涨，1-6跑月份成交均标价同比上涨戏近800元托/平米，同逐时几乎也创腔下了石家庄健市房价最高乒点。仇目前全市在诸售楼盘产品掏多以高层为哄主，小高层离12层板楼埋为辅，绝大掠多数楼盘的下建筑容积率淹较高，绿化肢率低，建筑嫩规划设计水此平低，开发风商缺少现代忆化住宅的操际作经验和理析念，造成石葱家庄住宅整分体素质低。付石家庄住宅雄消费已从安淹居型转向康年居型，二次酬改善型置业卖渐成主流，祖消费者更加庙注重改善自坡家的居住条键件和生活环绑境，人们更第加倾向于有洋文化内涵、娃物业服务好廊、社区配套钳设施完善、剧环境优美、闷水系多的项装目，而不再坐是仅仅停留爸在对地理位过置的选择上淋。叔自国务院出份台房地产调些控“新国慕八条”后宪，颗2023年帽2月22日客，懒石踏家庄市出台桥的限购令，遍按照购房者束的户籍、已特购房屋数量什、纳税或者震社会保险缴译纳年限这三狱个标准，对街石家庄市内再五区以及高令新区范围内壮的第三套购典房进行限制扣。本项目位米于栾城县，谅邻近南三环河，不属于本哥次限购令范责围，而本次挥限购令将导脑致石家庄市文内购房压力醋向周边县镇葱疏导，而临父近南三环、向栾城县的卓洁达太阳城项畜目群也将承多载部分分流称。据搜房网惧监测资料显讲示，石家庄徐数十个待售移楼盘一再推聋迟开盘时间戴，在售楼盘比出现集体涨裁价现象。昏项目目标市搭场分析暑1）私营企倡业主：这部句分人群集中挥在周边县区昌及市区东部耻地区，有一遗定的资金实帖力，购房用图于居住或投泉资，对住房冒的居住环境社及硬件设施帝有较高要求等。口2）周边区粗域的公务员拨：这部分人然群追求生活孙稳定，但又博希望有所变肝化与改善，芒购房用于改炭善居住条件棍与环境。对煮住房要求舒耐适、具有良陪好的私密性皆，隔音好；司配套功能齐冠全（健身房奏、网络、娱扫乐室），社壶区宁静、有欧车库、休憩宰处。亚3）石家庄羊市部分中高按收入群体：洽这部分人群鸭构成复杂，小购房用于居仍住兼投资，鄙对住房要求里配套成熟、恢有独特卖点蚁、价格适中工，有升值潜糠力。势4）石家庄鲜市中低收入龙群体：由于歪该项目没有功在繁华的闹恳市区，相对军土地成本要核比市中心繁冬华路段的土厕地价格低很弱多，连带房硬屋价格也较嗓市区同类房超屋价格低很臭多，对于购延买能力不足短以支付城市炮中心地段且束需要购置房锡产的消费群敏体，市区周堂边的住宅项尊目是首选，隙而且人们的奋普遍心理是疗在能够承受抖的价位内，暮希望购买的牛楼盘品质较握高，小区配栽套较完善、置绿化较好。搂由于项目地锯块特殊区位坏及相关因素费的影响（石斜环路南侧、茧地价较低、通市政配套及把生活服务配寿套条件差）枕，综合考虑阻本项目市场理、场址区位誓、开发成本挎、建设规模阳等因素，本怨项目适宜定脊位在高品质帖、中低价位艇的开发档次联上，以大规肌模开发降低尖成本，完善宴各种配套与咸服务，建设讨成以居住为墙主、规划合优理、配套设瓣施齐全、交辅通便利、环男境优美的现明代化居住小晌区。征周边竞争项滥目分析泡项目名称刷位置单规模体量苗（祸平方米驰）谱销售均价羞房型户型峰备注园距太阳城乒阳光新城陈石家庄市翟握营南大街叉10万原4956泪元/罪平方米愤板式高层普姥通住宅子主力户型8裹0~彩140平方举米育尾盘销售奥北质3.5公里糕晶彩浩翟营南大街夏56路终点牲站耐5万瓶4500元阔/捎平方米劲4栋高层，渡户型面积吼66启~狭130爪平方米害，以小户型悲为主胡尾盘销售获北益3公里盖风尚水郡酬建华大街与森东岗路交口篇东南角耳35万调5200元仗/逆平方米拘四证俱全界板式高层普电通住宅巷80肯~精140童平方米土多款奢华户沾型火一期四栋葱北飘8.5公里格天山新伯爵电三环以外帜，投栾城县惠源芬路45号（悔体院馆东临撕）但8万视4200元睁/格平方米储低密居所秆，胃小户型阶联排别墅、搞花园洋房、症景观高层途现证现房地南面8公里差项目所在位对置图示：天山新伯爵栾城县城所在地晶彩阳光新城风尚水郡天山新伯爵栾城县城所在地晶彩阳光新城风尚水郡筑项目投资估阔算和筹资评螺价崇项目总投资干估算衬项目总投宾资估算烂青年城一期共项目：滩项目基础数佩据须数值统单位玩占地面积仆157.3岗5捷亩溪10495典2.04贫平方米财容积率侵2.9娇建筑总面积陈（含车库暑6万平米、爆商业3.5碗万平米）羞39.5万绵平方米挤土地总费用由3146.粪98倘万元案土地单价于20牛万元/亩拥项目投资估危算表趴按照石家庄仆计费标准，飞将建安、配诉套、景观、阅装修等费用女适当提高，饿以建筑面积佛39.姻5万平方米少计算，总投阔资额为9.斑83亿。距阳光国际项抽目：娇项目投资估江算表她按照石家庄项计费标准，乳将建安、配授套、景观、烛装修等费用愉适当提高，悬以建筑面积郊20.肠8万平方米秆计算，总投董资额为5.员18亿。毁项目筹资计女划分析亭青年城一期意项目总投资控共【虏983勾0预0拒】万元。码序号士项目伯金额（万元陈）狼比例笋1建自筹资金单35,00核0沃35.6%球2当合作方贷投资额悠3还5,惨000联35.6%类3带部分销售收峰入门28,30蛛0什28.8%锻4赞总投资爆98宫,砖3忍0成0脖100%痕阳光国际项键目总投资共划【倒51800涨】万元。修序号缘项目并金额（万元鹊）胆比例恢1拿自筹资金吴20,哀000右3玩8辉.遵6政%毅2龄合作方琴投资额长15,救000孔29终.裁0欲%职3稿部分销售收苦入秋1判6,往800沾32爪.嘱4纱%绕4充总投资匪51汪,粉800馅100%自有资金滚青年城一期任项目和阳光转国际项目总合投资共【1写50,10美0】万元,良自有资金投种入共【55虎,000】趟万元，占比剑36.64奥%。预售收入毅青年城一期弦项目200败9-201铺0年住宅销泳售拿金傅额合计35寻,000万错元，占住宅输总投资额的贪48.47糟%，占住宅孔总收入的3锻0.9%。宏项目资金投丰入情况泡截止至20让11年1月巧底，企业以撕自有资金及族部分销售回逼款形式已投在入项目资金群合计6.7颂4亿元，其姑中青年城一岁期投入4.奖45亿元，概阳光国际投袋入2.29嘉亿元，主要能用于支付项曲目的开发建腰设费用，具英体投入明细常详见下表。直青年城一期毁和阳光国际请项目总投资肥合计15.劳01亿元，延尚需8.2原7亿元资金毛投入。屿青年城一期次（万元）勺土地帖3147焰1#地块亿青年之都脚23950坑亿2#地块摄自由之邦帮16119侄款商业鬼841肚车库瞒471未合计众44529辈祝阳光国际（塌万元）伐土地卖3000天住宅、车库哈19862腐赚合计窑22862肺鼻合作方股权真投资及用款雪计划域本涨合作方旬资金运用方佣式为股权投急资，金额5疑亿元，资金兴用途为支付换青年城一期扔和阳光国际极项目的工程角建设、材料送款。燥项目财务效恒益评估至项目销售收仓入预测萄项目销售方笼式灶卓达太阳城录拥有自己专链业的销售团殿队销售，同肺时通过聘请饰专业策划公恨司为项目进卵行全程策划登，提升产品赛概念。贺销售前景分顶析搭喜青年城一期华项目隙自开盘至今罩已销售了近霞千套房，均涂价为380痒0元/平方颈米，客源以第石家庄市和狐周围市县居舞民为主慈，其中20婆09年销售串1亿，20茧10年销售吵2.5亿。南根据项目销后售计划，保座守预计20格1难1-201师3年销售额裙为7.84挡亿元，具体愚情况如下（凯其中商业3炉.5万平米吉、车库7万狼平米暂不销贵售）：虾销售拍面积（平方腹米）幕销售价格熟（元/平方陆米）绵销售收入挽（万元）塘2023欠—本2023年杨10000议0迷3500饭35000寺2023年鄙70000设4000宪28000灰2023年圆80000台4200摆33600对2023年甜40000米4200乡16800锁合计始29000螺0类-渡11340叠0绕阳光国际项扎目根据其施梅工周期，制眯定相应的销许售计划如下粉表：融物业形态意销售据面积（平方黎米）有销售价格剖（元/平方跑米）许销售收入械（万元）蹲2023年剪住宅驴40000混4300纺17200留车库功4000滨2000以800怀2023年命住宅员80000因4500斯36000殃车库岩20000配2000棒4000割2023年揭住宅斯48000凉4584阀22000聪车库删16000伶2000素3200索合计粘20800把0京83200航项目投资利百润率睬青年城一期票项目投资财多务评价指标赵指标名滤称怜数值加备托注赌项目总收入睡11340潮0万元乖3910元叫/平方米（率不含预留商朋业及车库）医项目总投资核98300送万元汗项目税前利猾润洞15100坑万元赚521元/幅平方米（不女含预留商业窃及车库）定所得税抢3685.贤5万元尝项目税后净岭利润扑11414匀.5万元桑销售净利润虽率抽10%咱总投资净利意润率锄11.6%嫩注：青年城积一期项目预卫测总收入只竖包含住宅面竿积的销售收舟入，由于商庭业及车库拟花暂不对外销衔售，未计算扣其收入。按孕照卫星城镇腹中心区商业块初步测算：婶车库7万平威米，按保守垫市场价值1演500元/璃平米计算，侍价值约1.描05亿元；较商业3.5镰万平米，按欣8000元惧/平米计算朋，价值约2睡.8亿元。绩青年城一期似商业与车库底整体价值约胀3.85亿娱元，以此计盈算项目税后胡净利润为4列0200万漆元，销售净侄利润率为2脊6.5%，位总投资净利皂润率为40屋.8%。批阳光国际项跃目投资财务患评价指标浩指标名痒称尚数值候指标名绑称静数值茶项目总投资勒51800巨万元犹项目总收入居83200沙万元帮项目税前利探润钓31400所万元孙项目税后净萄利润匆23550的万元嚷销售净利润度率新28.3提%顺总投资净利项润率艇45.5%压力测试何项目压力测白试分析拐项目沿价格下降幅何度枣下降后销售氏单价敬项目税前利爪润洞项目税后利仪润餐（单位：元碗/平方米）必（单位：万蝇元）痰（单位：万肯元）豪青年城一期甲（脚住宅）赛10%棍3519透29850接22388皮20%擦3128巩18510迹13883贫30%沈2737盗7170稠5378失阳光国际执刑（住柱宅、车库）西10%煮3600扭23109序往17332缩叠20%奇3200保14789隙删11092袋妥30%液2800徐6469肠4852端项目销售盈恼亏平衡点分暑析愁青年城一期丹项目中住宅款面积共29痒万平方米，榜住宅部分总的投入为7.殊22亿元，益预计销售收爷入为11.诸34亿元，娃住宅部分的赴销售率盈亏绞平衡点为6摘3.67亦%誓（论7.22拘亿元/具11.34亦亿元），销许售均价盈亏汁平衡点为2妄490元/困平方米（7采.22亿元旬/29万平肉方米）。刺阳光国际项触目中总建筑舰面积共20顾.津8万平方米煮,总投入吐为5.18遇亿元，预计斑销售收入为盛8.32亿鲁元，团销售率盈亏至平衡点为6繁2.26招%圾（觉5.18鄙亿元/凑8.32袋亿元），销丙售均价盈亏腔平衡点为2颗490元/涛平方米（5堵.18亿元傍/20.伍8万平方米融）。利投资价值分期析哈项目现金流烛预测洋青年城项目乡现金流量表孝抢(单位：万协元)掘序号箭费用名称促2023年银2023年巡2023年恋2023年吐2023年刷合计舞1腊资金来源看25,悔000烘37,0味00鼓63,0泡00丰33,6蜓00考16,均800塘175,挣400穗1.1骆销售收入肚10,跳000笔25,0愉00骗28,0余00疾33,6听00耐16,诸800便113,孙400俯1.2泻自有资金顺15,锣000蒜12,0拿00吉27,译000偷1.3赢合作诚资金仗35,0奸00眨35,榆000困2前资金运用猾25,追030蹄19,4道50溉25,7熄44量22,8旗05传37,炸159捐130,轧188丰2.1腰开发建设投然资誓24,茶000狐17,0李00偏18,0轨00速14,0重00碎73,绑000遍2.2效销售税金及辛附加(5.柱55%)炒送555士1,3迫88价1,5出54贩1,8效65掀帝932趣6,捉294雀2.3壳所得税(预雪3.25%犯)聋误325处8础13庄9深10叮1,0胳92链记546医3,千686犹2.4令土地增值税礼(预1%)浴质150寸2乔50副2密80缠3捏36呜诸168鱼1,四184既2.5叉支付农合作方焦优先权费催5,0剂00押5,5柜13碗尘513触11,闯025轮2.6社归还合作方搁本金妖35,腿000单35,先000斥3怜盈余资金配-30宏17,5尽50丛37,2祝56美10,7撑95暂-20,赠359隙45,管212宽4甲累计盈余资逼金伴-30惠17,5榜20到54,7牺76厦65,5歉71狭45,飘212窝注：开发建尚设投资项不燥含税费、财宣务与管理费旁用。圾阳光国际项堵目现金流量唱表(单位属：万元)尝序号位费用名称浴2023年糖2023年卷2023年捧2023年恩2023年狮合计嫂1攀资金来源靠12,00镜0射8,000眨33,00溪0寨40,00际0奔25,20程0寨118,2些00杯1.1村销售收入菊18,00骆0器40,00互0穿25,20疯0传83,20六0途1.2脊自有资金惩12,00掏0间8,000熟20,00项0老1.3汤合作初资金蠢15,00定0剩15,00袜0寺2唐资金运用奉12,00已0泡10,00鸡0括13,76扬4振11,98鸭3车17,77夺5沟65,52他1和2.1史开发建设投眯资量12,00糊0非10,00慌0漆10,00拆0甲5,700槐37,70守0嘴2.2自销售税金及氏附加(5.职55%)养999板2,220蚕1,340惨4,559捏2.3巡所得税(预墨3.25%忽)束585畜1,300牙820闯2,705午2.4授土地增值税圣(预1%)财180轰400绣252寄832唇2.5红支付某合作方汇优先权费童2,000要2,363践363堂4,725端2.6经归还拾合作方扩本金京15,00珍0父15,00春0遗3厚盈余资金笛-事淘-2,膨000减19,2跟36锁28,0刚18灿7,舟426府52,番679精4社累计盈余资奖金旗-允-2,0柳00在17,23东6宋45,2望54职52,搅679插注：开发建豆设投资项不峰含税费、财抽务与管理费今用。未股权价值分缠析稿项目组采用饼折现卓达太怠阳城股权净利现金流（F饿CFE鱼）臣的方法估算屡其股权价值衫(EV)，粗由于卓达太罚阳城为卓达恼集团专为开盗发卓达埋·耻太阳城项目竖群而注册设蒜立的项目公双司，项目组尿评估其股权瞎价值仅基于泥现有的在建患项目预测收闷益，对于项追目公司未来罢的成长、损潜益情况不作必考虑。群卓达太阳城注正在开发的鱼项目总建筑田面积约为砖190识万平米，计哈划于尤2023支年基本销售另完毕，这2023年肿-2023童年公司股权失净现金流量汪预测如下：单位：万元专项目号2023年雅2023年违2023年确销售回笼款顾预测本92297晕裂16472愁8箱13246小1属项目总投资揉支付预测笛70000芽开50000勾怨50000良恢各项税费预错测忙9230夹16473魄精13246皇额土地款支付侨预测袍0悉0欠0怀经营性净现谱金流最13067假蜜98255察欣69215坏惯融资新增预推测团50000狡狭0茅0秧融资偿付预伤测忠15972温叶7750嚼57750第锋筹资性净现伶金流新34028峡术-7750想摸-5775瓜0饥投资性净现劫金流抢0未0踢0峡综合净现金乡流组47095巩尼9