房地产经营与管理讲义

1/286第一章房地产投资与投资风险【考情分析】

■本章分值稳定，一般在8分左右线葬单项选择题猜多项选择题糊判断题淋计算题犯合计塑201只1古年粮3观题息3浸分心1估题犁2俭分吨1铸题醋1殃分慌－匙5架题益6坏分催201遥0佛年究4测题叨4旱分茂1动题晃2蜜分撑2嫂题陵2熟分怀－屋7扇题唱8域分构200忧9蓄年叛4渐题箱4富分珠1顾题株2拔分温2仁题波2电分产－仙7载题润8阳分滥200暴8嘉年最4他题貌4较分伟1蝶题墓2头分谣2小题壁2盾分默－矿7冷题乏8除分近四年考试各章分值分析

【内容框架】

第一节投资与房地产投资

第二节房地产投资的形式与利弊

第三节房地产投资的风险

第四节风险与投资组合第一节投资与房地产投资

1.投资的概念

2.投资的分类

3.投资的特性

4.投资的作用

5.房地产投资的概念

6.房地产投资的分类

7.房地产投资的特性

8.房地产投资的作用

1.投资的概念

■概念

投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

■理解（三个角度）

通俗角度——投资就是用钱来获取更多的钱。

金融角度——投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。

经济角度——投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

2.投资的分类（四种分类）

【2010年真题】

一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。

A.风险较大

B.收益率较高

C.流动性较好

D.投资回收期较长[答疑编号5573010101]【正确答案】C

【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。参见教材P1。

3.投资的特性（四特性）

■投资是一种经济行为

■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）

■投资的目的是获取收益

■投资具有风险性

4.投资的作用（四作用）

■投资是一个国家经济增长的基本推动力

■投资与企业发展密切相关

■投资可以促进人民生活水平的提高

■投资有利于国家的社会稳定和国际交往

5.房地产投资的概念

■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

【2006年真题】

投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产未来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参与房地产开发经营活动[答疑编号5573010102]【正确答案】B

【答案解析】投资是为了获取未来收益而牺牲当期收益。参见教材P3。

6.房地产投资的分类（三种分类）

【重点难点不同投资主体的投资目的显著差异】

■政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益

■企业投资和个人投资更注重经济效益

【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业投资B.商业物业投资

C.土地开发投资D.房地产开发投资

E.房地产经营投资[答疑编号5573010103]【正确答案】CDE

【答案解析】参见教材P4。

【2011年真题】

商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）[答疑编号5573010104]【正确答案】×

【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。参见教材P4。

6.1居住物业投资山内涵默主要类型易特点娇供人们生活居小住的房地产侨■岁公共住房

脂◆墓廉租住房（低阳收入家庭出租浅）

包◆双经济适用住房型（低收入家庭爹出售）

栏◆建限价商品住房横（中等收入家雹庭出售

境◆渠公共租赁住房兔（中等收入家障庭出租）

效■逝商品住房

迈◆木普通住宅

他◆塔高档住宅

之◆留公寓

姻◆串别墅田自用或出租，花投资风险小6.2商业物业投资熄内涵虑主要类型廉特点代指能出租经营份，为投资者带恰来经常性现金捧流收入的房地长产垂■泊写字楼

帜■协零售商业用房

感■他出租公寓渴1艘.尸开循发卵—伸—牛出售的模式越菠来越缺乏生命聋力，而忍开绵发垂—苹—雁持有或整体出茂售给机构投资杏者统一持有经睁营模式修成为趋势。

纳2睁.适收益多来自经聚营收入和物业浙资产升值，适熊合长期投资。列收益水平与投伟资者管理者的春管理能力密切帆相关。

吗3香.载商用物业交易馆涉及资金量大将，常在机构投索资者之间进行变。

泼4夸.毯位置对此类物格业有特殊的重漫要性。

杠阴【葵201厚0姥年真题】

迫商业物业版的租金水平取绢决于其所处的惹地段，与投资驾者管理商业物悲业的能力无关裂。（）投菜[矮答疑编辆号剪557301以0105]腹【正确答专案允】会×

跑【答案解析】甩商业物业投资眯的收益主要来踏自物业的出租勉经营收入和物业业资产升值，俊且收益水平与脑投资者管理商辛用物业的能力晚密切相关。参珠见教隙材坐P李5播。赴

挎狠【尊200命8希年真题】

岔下列关于翅商业物业的表介述中，正确的造有（）。

喂蓬资A都.你能为投资者带夺来经常性的收重入现金流

然暴趴B暗.淋分割产权销售府已经成为最受本欢迎的经营模酬式

撕施矿C鞭.看适合于长期投泡资

庄滥派D刃.裕常在机构投资那者之间进行交鹿易

耍于膛E明.剂位置对其有着牺特殊的重要性址诱[范答疑编亦号慰557301积0106]指【正确答莫案丑】坚ACDE

资【答案解分析】整体销售卸成为趋势，所咬以浮B址分割销售少。循参见教伐材台P粉5枯。汉

指遗迫6.什3韵工业物业投资便内涵详主要类型碎特点说为人类生产活势动提供空间诸■榜工业厂房

带■咽仓储用房

蝇■踏高技术产业用端房

脖■胁研究与发展用洪房各1括.间可开耀发目-据销售，也可开貌发抹-锯持有出租经营

壮2辽.柄重工业厂房设暑计特殊，不容位易转手交易

慰3吸.秃高新技术产业贼与研发用房适甲应性较强

誉4宁.四轻工业厂房介脂于两者之间绒中统6.我4石酒店和休闲娱卷乐设施投资传内涵堂主要类型翠特点串为商务或公务蛮旅行、会议、窜旅游、休闲、泼康体娱乐活动剂提供空间的投劝资犹■连酒店

苍■辞休闲度假中心

辽■笛康体中心

池■狼赛马场

侦■葛高尔夫球场

委1暑.颤本质上属于商疲业物业投资。

凤2陡.状运营管理很重平要，所以在开谎发阶段，未来允运营管理的团煌队就会介入。射译殿6.5再踪特殊物业投资需内涵州■舍种类聚特点族指物业空间内蓬的语经营活动需要邪得到政府特殊她许可蕉的房地产弹■填加油站

铸■傅飞机场

哨■梳车站

扁■着桥梁

捧■袄码头

玻■机公路置1切.粥这类房地产搂交易少，多属态长期投资。

狡2袜.翁靠炊经营活动收益加回收投资并获祝利及。

佣地【姥200忽8采年真题】

晨下列物业喜中，属于特殊惭物业的是（踏）。

成轧会A蒸.荣在建工程

翅兽坟B棋.讨车站

忽底燃C盛.养购物中心

膜锅牙D这.况科技产业园区帖孤[讲答疑编耽号养557301兵0107]穴【正确答挤案释】中B

穷【答案解初析】物殊物业火的经营活动需单要得到政府的底特殊许可。参事见教季材亮P搅6太。稼

狡【典型例炮题】

祥特殊物业件是指设计比较尊特殊，具有特僻殊使用功能的乐物业（）。您逝[薯答疑编津号弦557301择0108]昌【正确答仙案泊】笛×

妻【答案解结析】物殊物业景不是指设计或啦功能特殊，而涝是其里面的经四营活动的性质降特殊，必须得脂到政府的许可爬。参见教晶材夏P炼6碌。轨

草缩绞7稍.盈房地产投资的则特性盛（爹8俱大特点）

阿枯杂7.陪1博区位选择异常既重要

才边士7.储2吹适于进行长期港投资

脾厘厅7.愧3拒需要适时的更廊新改造投资

节促肥7.孩4限易产生资本价析值风险

锅钻锦7.姜5扭变现性差

饱蔽吨7.浴6烦易受政策影响

遇揭件7.吐7暖依赖专业管理

盘蕉美7.数8肺存在效益外溢解和转移

乔引猴7.四1止区位选择异常蔬重要

未趟冷■希房地产的不可务移动性，决定把了其区位的重范要性

储剖免■醉区位包括具体疲位置和宏观区煤位（决定其收买益水平和升值尘潜力）

繁锣沃7.召2睛适于进行长期价投资（两个寿遗命）

己土地不会敬毁损，建筑物流具有耐久性，涝所以适合作为酒长期投资。

调

舱【重点难吵点】网自然寿命与经贵济寿命的关系

槐忧台■服一般自然寿命凉要比经济寿命炸长（有空置的由情况）

矮牙妨■剧可以通过对建望筑进行更新改脱造，延长其自齐然寿命，从而神获得几个经济见寿命

骄辜努■膨房地产投资追耗求项目的全寿煎命周期利益最还大化

充茅【颗200晶9问年真题】对于礼收益性房地产帜来说，从建筑扩物竣工之日算驴起，在正常市亿场和正常运营捧状态下，净收焦益大于零的持挺续时间称为（连）。

堂趋池A身.绢设计寿命

越育糖B到.袭经济寿命

巷渴婚C巨.惭法定寿命

给份乔D捧.毫自然寿命草达[厕答疑编靠号盈557301到0109]伪【正确答在案割】范B

帝【答案解记析】自然寿命忽是指直到不能甩用了，而经济壤寿命截止到用禽起来不划算的馋时点了。参见茅教淋材抵P腐7划。浩

折积【敌201仆1辅年真题】

向房地产投户资适合作为一睁种长期投资。链关于其原因分暑析，错误的是劈（）。

梨骗兽A胳.煤土地不会毁损院雕悔B蓬.梦地上建筑物有响耐久性

使疫面C太.涨变现性差框佳鄙D揭.吵土地使用期年薄限较长弃恭[物答疑编印号赢557301饱0110]功【正确答赞案库】兵C

青【答案解析狗】违C春变现性差是房额地产的特征之压一，但不是房痒地产是长期投两资的原因。本忌题属于典型的画文不对题。参故见教筝材库P初7言。柔

升干厚7.3抓淡需要适时的更此新改造投资（扭适应性）

城昌麻■肯投资者通过适婚时调整房地产巴的使用功能，野或更新改造，役使之适合市场唤的需求，才能准在竞争中处于扫有利的地位

脾骑鼻■成如写字楼增加循网络通讯服务

颤闻伞■购购物中心改善于环境，增加商平品展示空间

梢叠塘■懂公寓内增加洗惠衣房

互透【狱200饰6集年真题】

馅投资者对旧房地产内部使馋用功能的变动炕（例如，在公壮寓内设置自助厉洗衣房提供洗捕衣服务等），终体现了投资者循对房地产投资卷（）的重视耐。

画舌贯A姨.耍各异性丙笋赠B牺.统适应性

睡改彻C绩.静相互影响性刷坡牲D送.课专业管理依赖兔料[男答疑编莲号核557301堵0111]坡【正确答软案碧】随B

萍【答案解缝析】适应性是抹指适时的更新源改造以适应市彻场的需求。参国见教帅材凶P你7标。郑

肿全膨7.4属佳易产生资本价骤值风险（价值睛难以判断）

斥邮跑■极没有两宗完全保相同的房地产

馒占炭■梯异质性导趋致每宗房地产傅的价值不可能朗一致

贞涉全■浓对房地产市场误价值和投资价清值的判断是困愉难的

杠【重点难徐点】屠由于投资者眼驱光、能力和经右验的不同，导布致相同市场价货值的房地产有题着因人而异的铲投资价值。

消娇【威201方0李年真题】

嫁同区域、宪同类型、同档们次的不同房地的产的市场价值犹不同，主要是铲因为房地产市喊场具有（）吹。

感找臂A遣.呆保值性

色邮处B惩.浇增值性

附承声C董.衰异质性

杰多剑D运.脖弱流动性相排[铺答疑编伞号蜓557301证0112]否【正确答盐案搭】腥C

锻【答案解析】窜参见教领材薯P靠8习。盯

削伟厉7.5秒葱变现性差（也卸称为流动性差最）

倦烂若■蜡由于房地产异肚质性、价值量惯大，市场交易霸分散、信息不丝完备等原因，岁导致房地产在有短期内无损变详现的能力差。

它欢【抵200镇7胞年真题】买卖逆双方要经过多薄次搜寻或长时丑间议价才能完助成房地产交易歼，这个过程反叼映了房地产的夕（）。

种枣典A棋.和不可移动性

赶漠鸦B坚.窑适应性

请予迎C窝.嗓弱流动性

专席杀D幕.梦相互影响性缺花[旧答疑编屈号浊557301劣0113]茧【正确答情案林】艇C

烤【答案解咸析】弱流动性率就是指不容易表转手或变现。直参见教肯材文P壶8稳。俯

扁垃肺7.6子预易受政策影响

阅跟群■拘房地产容易受废到政府宏观调份控和市场干预姐政策的影响

理芹扑7.7肥兼依赖专业管理

臣者顶■蔽开发环节、经民营环节均需专框业技术与服务

含似缓7.8睛摊存在效益外溢社和转移（外部霉性影响）

巡姓虾■膛房地产投资收雄益状况受其周垒边物业、城市善基础设施与市激政公用设施和煎环境变化的影都响。

译伞争■早地铁的建设引渔起周边楼盘价模格上涨

下拾加■饥小区旁建造纸悬厂使房产跌价

拉休【墨200裕9茅年真题】

矮地铁站的批建成使周边写嚷字楼的租金显捏著提高，这说抓明房地产投资各具有（）的平特性。

侮宪嫌A卖.堆变现性差

剧衣钩B虎.药易受政策影响

蚂应谜C垫.耐依赖专业管理

响仰该D禾.匹效益外溢和转季移销宿[式答疑编猛号品557301遣0114]丹【正确答沙案绞】选D

城【答案解林析】房地产不塔仅受自身情况帐的影响，还受邀周边情况和其每它因素的影响示，或者会影响绞别人。参见教趴材惧P迁9捐。每

趟堆【嘉201忽1溜年真题】

烤关于房地但产投资特性的游说法，错误的接是（）。

继差流A剩.桐区位选择异常粮重要夕破B裕.水不易产生资本盏价值风险

每稠屿C旬.芹存在效益外溢糖忽胳D毯.余易受政策影响驳砍[参答疑编础号避557301渴0115]旦【正确答渐案委】器B

晋【答案解析】版房地产的异质绿性，导致每宗静房地产在市场排上的地位和价鹊值不可能一致垮，这就为房地祸产市场价值和窄投资价值和投页资价值的判断抗带来了许多困修难，这就使投妖资者面临着资烈本价值风险。晌参见教缴材垄P亩8怜。执

龙肉失8助.伟房地产投资的猛作用

塔妹绵■烂从社会的角度

斥业宣·纯拉动经洞济众GDP

裁雀芝■治从投资者的角挤度

格屈滴·轻具有收益、保住值、增值、消溉费的多重功能辞第二节房地认产投资的形式阔与利弊

顿广内1邻.巷房地产投资的烧分类

土撇龟2袖.婶房地产开发投喊资

丹肾炊3喉.傅房地产置业投宇资

烧据沉4垂.乒投资房地产企单业股票或债券

造销嘉5透.炉投资房地产投筹资信托基金

肾吐触6店.骑购买住房抵押贼支持证券

星土闸7换.汇房地产投资的孙优势

仍消骗8烦.挂房地产投资的缩弊端

循遗林1俗.叉房地产投资的图分类

旷

国倒【独201狂0瑞年真题】

块下列房地写产投资方式中它，属于直接投环资形式的是（拢）。

铅挑钩A社.壳购买房地产股鸭票

帆基谁B文.活购买商铺

船欺摔C键.润购买房地产债而券

偏狮阴D剥.窑购买住房抵押析支持证券享巷[同答疑编跨号冒557301瑞0201]技【正确答鼻案房】缝B

预【答案解析】竿参见教按材牛P1皱0瓦。巡

歼衔【根200工8毙年真题】

伞下列投资纹行为中，属于颈房地产间接投衫资的是（）抽。

阵油图A化.揉购买房地产公找司股票

项搁早B制.刺购买土地使用味权

低秤复C秩.掘购买新建商品肢住房

甩奇泡D欢.陪购买存量商品汤住房爬剑[江答疑编稍号罗557301电0202]返【正确答释案众】朱A

红【答案解析】点间接投资是指谨将资金投入与齿房地产相关的申权益或证券市桶场，不直接参亩与开发经营。援参见教顿材滔P1慌1树。缸

学仅【莫200犯5铺年真题】

句房地产间作接投资的形式世主要有（）捕。

采活萄A御.杆投资房地产信幻托

至垦哭B胜.炸购买住房抵押桂支持证券

灿滑辣C样.林购买房地产企下业债券

伸台觉D艺.香购买物业用于飞出租经营

亮龙析E僚.丘购买土地进行上开发伤杠[赶答疑编泪号街557301凳0203]逼【正确答室案炎】婶ABC

良【答案解析】哥房地产间接投雾资的三种形式和。参见教济材拣P1子1业。毒

友堵贪2染.堂房地产开发投经资

集客抹■鞠概念

宇是指投资碎者心从购买土地使穴用权开始浩，通过在土地抢进行规划设计店和工程建设等层过程，建成可王以满足人们某绘种需要的房地豪产产品，然后过将其进行销售赶，转让给新的切投资者或使用班者，并通过这免个转让过程收胳回投资，获得稼开发利润的过暴程。

意萝烘■锅性质

块属于侍中短期投资悔，形成房地产桐市场上的增增量供给。

魔莲充■道具体种类

钞土地开发爷投型资皮—作—魄土地一级开发某为主

适商品房建旷设投捎资插—暑—怠建房屋

闹杰【遵201响1辅年真题】

广房地产开魔发投资形成的侄供给是房地产赔市场上的（先）。

途糖抹A切.饥增量供给崖唐鉴悲B具.钩存量供给

剃缝霸C乏.颠潜在供给部靠坡票D谦.条总量供给恢齿[锤答疑编老号繁557301茄0204]啄【正确答栏案蜜】全A

役【答案解析】万房地产开发投贩资指从事商品院房和土地开发聋经营活动的投垒资，属于中短倦期投资，形成滤了市场上的增明量供给。参见晃教浅材退P1糟0译。钥

赢刷功3妖.渴房地产置业投枝资哑

斜折吸■奔概念

匙向已具备娱了使用条件或犬正在使用中的蜓房地产进行投烟资，以获取房悬地产所有权或番使用权为目的娃的投资。

肠可以是增呆量房地产（新束房），也可以首是存量房地产终（旧房）。

松攻胶■氏目的（三个）蚕：

坦自用

增经营出租趁获得经常性收倘入

拥还可以获难得转售收益

徒处【柱201窗0掏年真题】

脉相对于房这地产开发投资宽，关于房地产公置业投资的说迟法，正确的有私（）。

崖屠迹A诞.兰置业投资是面奔向已具备了使亚用条件或正在握使用中的房地名产

朗凶后B斑.娱置业投资包括习进行场地平整壁及道路等基础寸设施建设的投跟资

孙羞黎C贪.棍置业投资对象拢可以是市场上去存量房地产

锐向域D爪.话置业投资可以源是将购入的房损地产用于自身晒居住或生产经包营

腹烛巨E载.尽置业投资可以光是将购入的房沸地产出租给最耻终使用者鼓棉[底答疑编呢号迁557301填0205]马【正确答西案否】水ACDE

承【答案解析】亲参见教零材裳P10-1科1耳。临

探掌【脆200趴7椒年真题】

产当房地产粱开发商将建成茂后的物业用于遇出租或（）嗽时，短期开发孤投资就转变成农了长期置业投圣资。

饰男汇A贩.屯出售受社B换.谣抵押

立蛙届C榴.烧转让烦鲁D革.谋经营晓俱[除答疑编答号买557301束0206]寨【正确答老案羞】冰D

诚【答案解析】待置业主要用于愈经营，即出租民或自营。如出曾售或转让，就新不是长期置业勺投资了。参见掉教监材演P1连1红。画

秋【重点难海点】渣机构投资者的顿置业投资选择鹰机构投资者类鹊型拼置业投资对象卵投资特点混缺乏投资经验誓又具有低风险趁偏好的投资者济购买黄金地段舍的优质成熟物授业上■恰购买价格高

夜■远收益水平低

舰■堤风险小午具备投资管理畅经验的投资者伙购买处于优良庭区位的新竣工臂甚至尚未竣工齐的物业瓦■冒初始价值和初捐始收益水平低

祝■喝增值潜力大

效■和转售收益大降覆礼4盗.轿投资房地产企讨业股票或债券

颜股票－所售有权关系

均债券－债身权债务关系

加仇债5坛.醒投资房地产投意资信托基金

古投资者将可资金交由信托毒基金，基金由逼专业人士进行歼投资组合，将阔资金投入房地钉产业，基金机路构将收益再分守配给投资人，缝是一种基于信很任的委托投资深关系。

虽房地产信载托的收入现金他流的主要部分画分配给作为投乒资者的股东。

纱【重点难肌点撤】在REIT战S深的优势与类型饺优势膝内涵判收益相对稳定群■游收益主要来源隶于所拥有的物处业的经常性租液金收入

禽■祥一般高于股票炉收益队流动性好胃■货可以在证券交合易所交易绪【重点难叔点】普REIT芹S发的类型菠（三大类）

稿权益型基默金

还抵押型基放金

通混合型基户金

碌顾【趋200培9足年真题】

枯房地产投肝资信托基金股摔票的收益通常蛋高于一般股票注的收益，因此宪往往成为大型率机构投资者直姥接投资房地产鼓的重要工具。侦（）住博[故答疑编奉号净557301棒0207]碰【正确答索案妻】灵×

坝【答案解析】贱信托是间接投总资。参见教茎材稠P1腐2碑。单

谋睡【刺200旬7旗年真题】

够房地产投购资信托基金的刷投资收益主要虾来源于其拥有士物业的（）蝶。

饼邀烟A论.璃销售收入招盖B掩.残转让收入

卫雹板C需.风租金收入处共D茫.耽利息收入呜呢[总答疑编妻号容557301颈0208]鱼【正确答棉案歼】溉C

板【答案解析】承用基金筹集起怠来的钱用来置寻业投资，长期灯持有，出租经熔营，获得长期呀稳定回报，作溪为对投资人的母回报。参见教京材转P1掉2桨。漠

庭束【稀200甩6餐年真题】

骡下列关于蝶房地产投资信嗓托基金姿（酷REIT济s遭）特征的表达笋中，不正确的剪是（）。

窃参庄A耽.签有专业投资管统理者负责经营全管理

启己证B悦.摩收入现金流的技主要部分配给林了股东

铸兵孕C牵.耽分为权益型和蜂抵押型两种形自式

盲四迁D服.校投资流动性好厌赢[棕答疑编消号傅557301省0209]塘【正确答悔案凝】程C

辅【答案解析】痛分为权益型、倚抵押型和混合撒型三种形式。艇参见教币材越P1原2缴。魂

期欠事6泪.心购买住房抵押辣支持证券

鞋孤斤■投把金融机构所们持有的个人住慢房抵押贷款债巡权转化为可供狡投资者持有的烈住房抵押支持卸证券，以达到捷筹措资金，分郑散风险的目的若。

拼焰五■吵银行将所持有扇的个人住房抵华押贷款债权，饥出售给专门设挂立的特殊目的独公司，该公司还再将债权转化袜为证券出售给伙投资者。

呢裂也■战购买抵押支持目证券的投资者裳可以间接地获兆取房地产投资仁收益。

绕欢眠7笨.哄房地产投资的寿优势（四利）

呜哥衔■舌相对较高的收进益水平（高于用储蓄、股票、径债券）

年纠华■吴易于获得金融过机构的支持（佣房地产是可靠换的抵押物）

册香岂■专能抵消通货膨婚胀的影响（房菠地产年价格增诊涨率超过年通宅货膨胀率）

晴村梁■救提高投资者的惹资信等级（拥葵有房地产是实咳力的最好证明耕）

鹰妥【欣200管8望年真题】

收房地产投裹资相对于股票窄投资，往往具你有较低的收益刷水平。（）燕线[赤答疑编辉号择557301吐0210]钢【正确答驶案钥】离×

芦【答案解析】弹房地产投资收堤益水平较高，著这是他的有利把之一。参见教宪材禾P1钟3判。阅

仅须【绝200筛6健年真题】

缩房地产投肠资不能有效抵瑞消预期通货膨筐胀的影响。（蝴）幼控[吼答疑编阴号势557301敢0211]愿【正确答衬案眼】农×

悟【答案解析】昆房地产年价格瓣增涨率超过年既通货膨胀率，魂可以抵消通货偷膨胀的影响。芹参见教蕉材疯P1吼4关。恼

标萝疼8电.毒房地产投资的支弊端

扮茄拴■朝投资数额巨大

号传毯■删投资回收期较帝长

蚁茎焦■统需要专门的知墙识和经验聚第三节房地两产投资的风险

作跑劣1继.陈风险的度量

饮但凳2晚.呈房地产系统投毯资风险

向探穿3估.嘴房地产投资个身别风险

旷挑佣4盗.终风险对房地产卷投资的影响

榆歪固1答.亮风险的度量

守风险是未痰来获得预期收蝴益可能性的大药小

惰

倒【解题思浸与方法】如何辜比较风险的大肤小

码第一步，舌计算出两物业访的价值的期望煎值。（加权平询均值）

迅第二步，态计算出两物业泻的标准差。

躁第三步，孟如两物业期望链值相同，则直贤接比标准差即挣可，标准差小腥的风险小。

视第四步，枣如两物业期望怒值不同，需计隔算标准差与期榴望值之比，该耽比值小的那个总风险小。

王柳【点200竹9岩年真题】

溜甲、乙物索业抢200价8出年顷1敌0话月的价值均朱为朗110逼0堡万元。预恶计斩200糖9兔年响1堡0忘月甲物业的价屑值陡为晴120语0陶万元灌和猫100土0忽万元的可能性黑均贷为傍50辩%铲，乙物业的价三值穿为垃130蜓0思万元盯和四90扎0耀万元的可能性推也均躺为义50姨%换。甲、乙物业酸投资风险比较慰的结果是（苹）。

迹系挪A碗.帖甲物业投资风括险大

誓女唐B肾.贯乙物业投资风席险大

学愤途C喝.季甲、乙物业的伟投资风险相同

返鞋得D露.他难以判断甲、馅乙物业的投资恰风险大小私嚼[威答疑编傻号偿557301苍0301]策【正确答扬案论】仪B

庄【答案解析】翅第一步：计算画两物业的期望阔值（加权平均宿值）

及甲物业的茫期望值耽＝久1200×5稍0液%盯＋从1000×5诉0同%系＝凑1100

晒乙物业的店期望值迷＝舱1300×5估0慧%君＋你900×50脏%倦＝除1100

隶第二步：第计算两物业的希标准差

棚

怠另一种解客法：带有技术胆含量的定性分旬析

唉您棵120忆0恼和估100吨0池与符110料0陵的偏差，一定豪比加130闻0泽和旦90墙0悼比衰110掏0绵的偏离程序小缩，所以计算出诱的标准差一定洋前者小，所以巧前者风险小鞭。溉

灵【重点难漠点】两种决策

忆振坏■谣风险决策除（情况不确定烫，但发生的概蜜率确定）

表村嫁·劈决策准则是最形大期望收益

投伤晴·匆一般使用决策饶树法或决策表昆法

搞括幅■畅不确定性的决努策方法残（情况及发生侨的概率均不确诚定）

务清巩·蒙小中取大法－像悲观看法

杀稿维·屡大中取大法－发乐观看法

理雾缝·愧最小最大后悔灶值法－后悔最扩小

弊今线2羊.柱房地产投资风寨险（四方面）

边辉播■顿投入资金的安纵全性

何家滔■授期望收益的可腹靠性

圈柿重■把投资项目的变城现性

肉震刻■忽资产管理的复继杂性

包【重点难缝点】风险的分微类栏（槽8+似6雀）

研

秀臂国2.叨房地产投资系路统风险

轿糊耕2.丸1富通货膨胀风险

匪齿挎2.撒2夫市场供求风险

盏拨勤2.才3瞧周期风险

样壮贝2.惑4岔变现风险

林洗申2.味5镇利率风险

经蛾特2.务6属政策风险

晚相气2.表7修政治风险

抚五拨2.赢8灯或然损失风险

宴么【恋200糟7助年真题】

衫系统风险念是指个别投资仍风险中可以在纷投资组合内部络被分散和抵消包的那部分风险梳。（）窜例[谅答疑编叨号略557301尘0302]突【正确答授案者】框×

味【答案解析】险是不可以在投避资组合内部被裕分散和抵消的拥风险。参见教耕材粗P1膛7智。仆

词遥晃2.奶1谨通货膨胀风险忌（购买力风险眯，占CP涉I违，钱毛了）

腾菠诉■壁通货膨胀风险疯是指投资完成背后所收回的资川金与初始投入飞的资金相比，沫购买力降低给贺投资者带来的嗽风险

尖吗炭■煮其实质败是通货膨胀导局致未来收益的还价值下降

费涛源3克3岸年前四川有个封汤老太，到银风行存索了稿40戴0泉元钱。当鸟时睡40苗0急元可买一间房叫、村181驳8脆斤面粉雾、仓40皇0摔斤猪肉惨、访72镰7亿盒中华香烟顷、趴5骄0甩瓶茅台酒。现沫在连本带利取卷出来捡共沿835.8自2补元。够买不足巩一平米房工、舞42瑞0盏斤面粉懂、嗽6揭9党斤猪肉诵、馒2看0般盒中华烟爪或碎1揭瓶茅台酒。

常筒镇2.筋1访通货膨胀风险贤（续）

凯罗溜■先以固定租金方膜式出租物业的群租期越长，投肝资者所承担的票购买力风险越话大，实际上承低担了本应由承土租人承担的风崖险

言壮剂■捎通过适当调整楚其要求的最低柿收益率来降低脸风险对实际收慧益率的影响程误度（调高）

昌供男2.脏2钩市场供求风险

霸娘冬■攀供求关系的变谊化会造成房地舟产价格的波动与与租金水平的育变化。

刘者肃■始房地产市场是妹地区性市场，烦当地市场环境甜变化的影响比早整个国家市场谨环境条件变化张的影响要大的旋多。

告【典型例浊题】

碑整个国家括市场环境条件喉变化对房地产锋市场的影响，翁要比当地市场澡环境变化造成阴的影响大。（宿）樱住[填答疑编艘号脑557301捎0303]丧【正确答谈案贞】去×

扔【答案解析】香房地产市场是赠地区性市场，咬当地市场环境检变化的影响要责比整个国家市泥场环境变化的委影响大。参见漂教惭材恨P1身7捞。稍

竖样稳2.胞3欢周期风险

挺塔津■阴房地产市场的伙周期波动给投雅资者带来的风榜险

捉背登■国房地产市场周安期波动分蔽为复苏与发展背、繁荣、危机祥与衰退、萧条阻四个阶段

佳歉私■周美国房地产市庭场周期晃为化1篮8阅－秤2熔0牛年

吊好箱■释香港房地产市需场周期助为嗓7鹅－算8旗年

深环挂■限日本房地产市邪场周期碧为来7失年

咐绸刘2.过4剥变现风险（跳诱楼价的损失）

婆姑挤■拍指急于将房地捡产兑换为现金砖时由于折价而在导致资金损失撇的风险

头尚灌2.5钻弹利率风险

毙况删■苏利率调升对房粥地产投资的影绍响片（三方面）：

响才堡·艘折现率提高，颗折现后的价值值变小，导致房封地产实际价值葬的折损音，仁V忽＝虫A/锋Y袋。

房阳奖·议加大投资者的浮债务负担，导忠致还贷困难。

镜芳抹·告还会抵制房地兔产需求，导致办价格下降。

叛验酬■锣固定利率贷款

赌载饮·贵实质上是把利皂率风险转嫁给仿金融机构。

舱篇【艰200严9番年真题】下列礼风险中，属于成房地产投资系建统风险的有（铁）。

胁祥辛A角.尘市场供求风险

朱瓦怪B患.度变现风险

深行政C算.叔利率风险

粥伸筹D害.威时间风险

灌洽哑E灌.勒资本价值风险伴拾[情答疑编就号至557301缴0304]曲【正确答托案换】麻ABC

召【答案解析】残记猫清取8+沸6尘。参见教健材耗1税7尺－月2碧1恨。碗

斧础【猾200籍6尾年真题】

域提高贷款刃利率对房地产泊市场的影响主旋要有（）。

哄柿葱A盟.互导致房地产实徒际价值下降

榜衰肾B痒.碌导致房地产实朗际价值上升

膀激斥C深.似加大投资者债剖务负担

迷顶滨D到.英抑制房地产市锦场需求

责乓言E项.挤增加房地产市挪场需求尿案[砖答疑编领号全557301殊0305]印【正确答怕案我】境ACD

铸【答案解析】在参见教侄材戴P1自8揭。借

竭卧【叫200晶7患年真题】

身下列风险巾中属于系统风债险的是（）融。

腾巾雪A节.诱比较风险

兔含惜B碑.箭市场供求风险

胜慕伪C跟.暖未来运营费用半风险

挡地海D差.税持有期风险局江[级答疑编希号替557301便0306]更【正确答灵案短】议B

肢【答案解析】俭八大系统风险核。参见教塌材末P18-2刚0每。演

朗捉观2.朋6万政策风险

幼鼠倒2.窄7济政治风险

售勤雕2.冶8姨或然损失风险

怪记董■颤指火灾、风灾衔等其它偶然发戒生的自然灾害带引起的置业投教资损失

织惊士■勉可以通过保险国将风险部分转陪移给保险公司

皇范肌■也可以通过租约企将部分风险转奖移给承租人

跃劫泽3户.样房地产投资的危个别风险睛（哈6初类）

帆诵鼻3.直1际收益现金流风街险（收入低了南）

挖吩纵3.座2齐未来运营费用应风险（费用高姓了）

遗双睁3.巴3缸资本价值风险当（折现率或报曾酬率变化）

输沫福3.透4蒜机会成本风险极（机会成本）

耗声园3.比5屡时间风险（时胳机与时间）

德蒸退3.刊6找持有期风险（怪持有时间）

华瓶仰3.仁1隶收益现金流风石险（收入低了过）

艳栏镜■这项目的实际收道益现金流未达纤到预期目标要笛求的风险

辽何个3.乐2翼未来运营费用神风险（费用高做了）

激冬氧■快物业实际运营毫费用支出超过患预期运营费用纱而带来的风险

谣傻握3.卖3派资本价值风险住（折现率或报纤酬率变化）

利付罪■皇即使收益和运意营费用都不发件生变化，资本都价值也会随着址收益率的变化宰而变渴化染V斑＝姨A/Y

滴【重点难锈点】注意利息梁风险和资本价拆值风险

泄梁绢■制利息是收益率溜的重要决定因别素，但不是唯愿一

蜘潜忧■死利息风险是系陷统风险，资本病价值风险是个召别风险

贩潮邻3.勿4击机会成本风险随（机会成本）

视庙穷■京也称比较风险顷，投资该项目蠢而失去了其他禁投资机会，失违去了相应的收流益的风险

桑晒澡3.绘5波时间风险（时柄机与时间）

滤苏显■妙房地产投资中舌与时间和时机准选择因素相关愿的风险。不仅忧表现为选择合茫适的时机进入潜市场，还表现骆为物业持有时窄间的长短，物梢业持有过程中渐对物业重新进视行装修或更新克改造时机的选洲择，物业转售确时机的选择以鸡及转售过程所痒需要时间的长楚短。

粉缝【寒200纪5河年真题】

娇房地产投裕资的时间风险每是指选择合适添的时机进入市宁场。（）虫题[边答疑编且号灾557301鸦0307]帜【正确答耀案狗】竖×

订【答案解析】寒不仅表现为选景择合适的时机茧进入市场，还任表现为物业持论有时间的长短李，物业持有过朱程中对物业重筐新进行装修或际更新改造时机疗的选择，物业破转售时机的选草择以及转售过宰程所需要时间互的长短。参见敌教悠材践P2算1腔。撞

祝窃同3.债6难持有期风险（开持有时间）

颗旷俗■钩房地产投资持贯有时间相关的膀风险，寿命周织期越长，持有界期风险越大

仙边【拔200翁8在年真题】

饮下列房地艰产投资风险中诞，属于房地产狐投资个别风险兄的是（）。

脸首帮A踏.胳变现风险

舞士队B文.柱时间风险

铁含乔C请.榴或然损失风险

驾清硬D辽.克通货膨胀风险运暖[荐答疑编主号邪557301联0308]仆【正确答欧案没】诉B

轻【答案解析】易六类个别风险营与八类系统风寒险。参见教库材肝P18-2酬1日。务

刘屯灰4流.暖风险对房地产登投资决策的影滴响（两方面影民响）

摸怜冈■念投资者根据不孟同类型房地产饺投资风险的大航小，确定相应扩的目标投资收支益水平（类型再不同，收益标刘准不同）葡缸投资者特点寻投资目的杏投资对象共收益型章承受低风险低糠收益水平的长须期投资者仍获得稳定租金祥收益梢进入稳定期的鸣收益性物业徐收益加增值型哑能承受中等风锋险和收益水平肚物业租金收益枕＋物业增值收抗益捎未进入稳定期碗或刚刚竣工的涝收益性物业峡机会型损承受较大投资穿风险，期望获坟得高收益晴缠害栽挺■鞭投资者尽可能群规避、控制或指转移风险烛第四节风险乔与投资组合

完够庄1额.秆投资组合理论

床要扩2灯.蹈资本资产定价悟模型

筝信怒1腊.僚投资组合理论

旦通过投资嚼组合理论，可助将贺个别风险吉因素减少甚至辟近于完全抵消查，但系统风险咳仍然存在。

渣

窗砍【勒201晋0贷年真题】

俱关于投资碍组合理论的说览法，正确的是耍（）。

柱职忙A达.滚投资者应选择记毫无风险的投彻资组合

若晨艇B蹦.事投资者应选择优投资项目间有广一个正协方差倍的投资组合

未馋挪C歉.畏投资者可以将弓系统风险因素悼减少甚至完全定抵消

贩穴肚D肥.彩投资者可以将南个别风险因素躲减少甚至完全锅抵消炭其[普答疑编节号上557301陡0309]润【正确答膛案谨】碑D

低【答案解析】尺通过投资组合福理论，可以将碰个别因素减少患甚至近于完全运抵销，但系统跌风险因素仍然帜存在。参见教脉材胖P2拣5既。膏

费盐【笔201猎0妨年真题】

赖投资组合是理论认为，对汗于相同的宏观严经济环境变化栋，不同投资项纺目的收益会有饿不同的反应。进（）小腾[挡答疑编惊号杀557301旨0310]榜【正确答截案牵】泽√

惯【答案解析】蔑参见教朋材息P2吗3努。闭

揉虾【突200稳8久年真题】

队投资组合轮理论认为，把椒适当的投资项煌目组合起来，默可以（）。

惩鸡竟A械.伐提高投资收益

离闯浆B欢.瓶降低系统风险

絮岭匙C太.也降低个别风险

孙槐些D样.朋使投资毫无风榆险藏苍[碗答疑编兔号霉557301小0311]唉【正确答猎案偿】套C

饮【答案解析】级过投资组合理糟论，可将个别播风险因素减少窄甚至近于完全柜抵消，但系统旅风险仍然存在兴。参见教宝材痕P2融3纷。防

耗【重点难派点】市场风险枕系数及预期投均资收益率

例血资产预期收益萌率

表国＝无风险资产束收益率＋风险主系萍数友×熟（平均收益率析－无风险资产狼收益率）

倍无风险收听益率坑一般为国债的存收益率或银行劈存款利率

竿【重点难方点】市场风险德系数及预期投疑资收益率

凉惑胞资产预期异收益率－无风充险资产收益率

率辨市场风险系数启＝软——————状——————订——————

鼠余停开加市场整体平均据收益率－无风挥险资产收益率

告厦当资产的预期沫收益率＝市场哲的整体平均收款益率时，市场采风险系数稼＝润1

踢提【筑200萍8窝年真题】

辱某投资项把目的预期收益贴率与市场平均斥收益率的变化污幅度相同，则赔该项目的系统才性市场风险系黑数看为躲1句。（）堪冒[折答疑编裂号庭557301厕0312]馋【正确答俊案嗓】哨×

押【答案解析】驴当资产的预期售收益率＝市场我的整体平均收益益率时，市场尝风险系数喂＝辩1悠，不是变化幅震度相同时。参妈见教鲁材星P2竭5辨。跨

持物【岭200仔6王年真题】

捷假设银行奸一年期存款利替率袍为昂2.28户%简，贷款利率烧为移5.85截%歌，投资市场的云平均收益率吼为答12只%捐，房地产投资滨市场的系统性凯市场风险系数崭为晒0.炎6日，则房地产投亩资的预期收益抓率为（）。

印蹈歪A.4.42碗%

同互终B.8.11债%

途膏疤C.8.13舱%

崭妥健D.9.54奥%错念扭[幸答疑编何号服557301俗0313]饥【正确答鞋案唉】花B

呀【答案解析】纵注意无风险收洞益率在我国为喘一年期存款利算率，在国外一架般指国债收益梯。参见教石材厚P2耀5轰。

食资产预期采收益率

尚＝无风险帅资产收益率＋故风险系线数脂×浅（平均收益率懒－无风险资产促收益率）

拣施袭2.28%+蚊0.6域×啦（宣12成%知－每2.28必%辛）隶＝战8.112%晌

堆己【化200欣5询年真题】

童假设某段西时间内房地产炼业的预期收益栋率欣为狂15左%坏，国债的投资全收益率喂为逮10回%强，市场整体的末平均收益率福为佣20绳%欺，则房地产业长的系统性市场孕风险系数是（阀）敲。晴

戚携沾A.0.25

干吉隔B.扇0.50

怎事赞C.1.5

悦爹即D.2.00芹虚[忧答疑编厉号雨557301岁0314]柄【正确答院案贿】彻B

商【答案解析】勒公式的变换。肝参见教既材叼P2嫩5弦。

素资产预期掌收益率＝无风总险资产收益率荐＋市场风险系怒数

镰绝出且（市场整体平颈均收益率－无籍风险资产收益望率）

半汇宰爷废资产预期收益历率－无风险资猎产收益率

月市场风险衰系数修＝萝——————核——————馋——————答——

绝店寒池普市场整体平均池收益率－无风协险资产收益率

确蚊＝山

带哥苏2熟.裳资本资产定价泰模压型址

脊一个投资烘的预期收益率进等于市场上无忙风险投资项目宽的收益率再加该上投资项目的壶系统性市场风色险系数乘以该植项目的市场整聋体平均收益率江与无风险投资附项目收益率之帐差

姓折现率＝盲资金的机会成冰本＋适当的风轰险调整值＝无梯风险投资收益谨率＋市场风险箭系数（市场的价平均收益率－思无风险投资收煎益率）

垦盖【扔200挥9削年真题】

虫如果整个启投资市场的平烟均收益率含为柴15意%绍，国债收益率宪为州9修%慨，房地产投资箩市场相对于整骂个投资市场的朽系统性市场风品险系数羞为礼0.2坛3遮，则按资本资满产定价模型计尺算出的房地产货投资折现率是但（）。

赶湿够A.10.3必8节%宅饲掠B.11.0修7%

欧尺陈C.12.4佣5码%证将灯D.13.6拌2%糊干[惭答疑编结号盼557301赖0315]葵【正确答樱案翁】温A

周【答案解析】磨参见教筐材撞P2斧7散。

或折现率＝粪无风险投资收增益率＋市场风裤险系数（市场吵的平均收益率卧－无风险投资孩收益率）注＝太9新%燕＋急0.2樱3号（牢15剖%万－劣9乞%回）尖＝夫10.38%疫

脏【典型例愤题】

骑如果整个麻投资市场的平三均收益率药为柿20岗%太，国家债券的英收益率双为揭10垂%堆，而房地产投萝资市场相对于叉整个投资市场伐的风险相关系皇数均为颗0.标4届，则房地产投械资评估模型中伯所用的折现率茫为（）。

燕哈窝A.8%

捆狼很B.4%

如午亮C.14%

净尺违D.12%侨坛[渐答疑编至号饺557301酱0316]陡【正确答今案误】坦C

眨【答案解析】

址方法一：货公式作法

富折现率＝络无风险投资收馋益率＋市场风辆险系数（市场羞的平均收益率蕉－无风险投资随收益率）帅＝泪10耕%晴＋鹊0.俗4停（燕20太%斧－拐10唉%旬）成＝含14%

岁方法二：笛带有技术含量牧的排除法

安该折现率健一定大于无风荐险投资收益率泡，即大摘于竭10架%幼，控A鲜B锄可立即排除鹊。燥

点第二章房地捎产市场与市场出运行铁【考情分析斗】

钻历年考分捏一般才在围8淋分左右，具有暮一定的难度旗观单项选择题迎多项选择题馒判断题叔计算题确合计纸201楚1新年炼3转题卧3虏分呢2倚题严4送分努－朽－笔5鞋题牢7考分度201雄0素年含3良题辟3勉分监2茄题家4涉分奴1备题洗1为分久－华6趟题馅8嫁分蜘200魔9雾年碌4雨题刺4执分弱2垫题丽4蓄分唱1逗题螺1借分至－栽7赢题床9湿分掩200辆8仍年梯4是题敲4之分坊1社题吵2却分深2逼题垄2狗分捞－耕7杀题店8碗分祥近四年考摇试各章分值分哥析

塞

众【内容框络架】

返第一量节火录房地产市场概与述

损第二遗节概粮房地产市场结损构与指标

踪第三茂节胜乱房地产市场的奇特性与功能

陡第四辞节睬何房地产市场的晕运行规律

衬第五缎节搁方房地产市场的昨政府干预

秧【考试重旱点】

集先云1幅.木房地产市场运项行环境

蓝笛片2聪.崖房地产市场结题构

宇脑彩3壤.乎房地产市场细辱分

雨汗轧4价.艇重要的房地产罪市场指标

周膊缺5诞.懒房地产空间市滋场与资产市场

亏压靠6绵.驾房地产市场自配然周期

腹祥神7陵.营自然周期与投茂资周期的关系

剑佳绵8伯.池房地产泡沫与违过度开发

愤尊湾第一节房地奇产市场概述

暂耐寻1尚.冶房地产市场的师概念

北部矿2斧.汗房地产市场的房运行环境

量趋券3尖.喇影响房地产市场场转变的社会甘经济力量

伞头妄4静.愁房地产市场的酒参与者

懂我娱1胆.陆房地产市场的管概念

帝一般的定委义

粉指从事房惹地产交易活动错的场所，以及码交易的途径与栏形式

教经济学的扎定义

吩指当前潜庸在的房地产买采者和卖者，以衡及当前的房地烛产交易活动

羞房地产市宜场体系包括

升交易当事救人－主体

蚀作为交易蛙对象的房地产跌资产－客体

逝交易制度晒－制度

茶促进交易素的组织机构－奔中介

浓策颜2舟.幸房地产市场的的运行环境（八彩类，三基本因固素）

湾社会环予境坛﹡

锄政治环外境烫﹡

较经济环赚境旅﹡

博金融环境

贺法律制度梁环境

别技术环境

详资源环境

面国际环境

端【重点难肃点】区别社会露因素和经济因愁素

区

灶国【细200摊8框年真题】

雕政府的土霸地供应政策会火直接影响房地铁产开发的（调）。

刃完过A严.甘产品质量

议肯要B救.废产品性价比

痛号馒C匹.驱规模和结构

吃顶浑D碗.损产品档次口便[睬答疑编方号苍557302锅0101]好【正确答诸案绒】踩C

目【答案解脑析】土地政策妈影响供给的规甘模和结构。如堪供应的别墅用警地多，则市场挪上的别墅项目棕的规划多，所无占的比重大。

斜汗【躁200夕6贞年真题】

纽下列影响建房地产市场运屈行环境的因素轰中，属于经济避环境的因素是往（）。

灰尿钉A弓.熊城市或区域产译业结构与布局

备拴萝B译.探人口数量结构

奴监碍C稼.扁土地资源状况

柜暴肆D亿.蚁建筑技术进步岛踏[葵答疑编蹈号警557302黄0102]很【正确答不案包】末A

败【答案解附析蜜】死B直社会因素剩，航C灭资源环境梳，维D弱技术环境。参陕见教师材济P3披0悠。

密爹级3镇.歉影响房地产市奴场转变的社会学经济力量（六乳大力量）

夕金融业的翁发展

盆信息通讯煎技术水平的提绒高和交通条件兰的改善

呆生产和工拉作方式的转变

紧人文环境烦的变化

默自然环境握的变化

毫政治制度谷的变迁

腰络断4疮.款房地产市场的雀参与者（七类足参与者）

惭避减4.胳1路土地所有者或前当前的土地使恋用者

朝闹舅4.售2重开发商

名种荡4.粥3辱政府及政府机量构

蜘明惰4.派4盾金融机构

反破惩4.应5伸建筑承包商

擦忠番4.渣6璃消费者或买家

柔须叶4.虎7贱专业顾贤问艺

蚊份压4.岂1叉土地所有者或贩当前的土地使孩用者

说城市土地屿属于国家，所袄以地方政府垄鸟断了国有土地画使用权出让市虑场。

乘当前土地铺使用者的影响财主要是在土地幻征收和土地开史发过程中（钉发子户）。

芦孩求4.谱2洞开发商

见分为开发盖投资和置业投蓬资两大类（销领售或者持有）

什开发商根哨据自己的特点鱼、实力和经验勒，经营方针有而很大的差别，疫经营管理风格潮也有较大差异

站硬素4.朽3啦政府及政府机月构

焰政府可以重制定规则，又稳有监督、管理腿和服务的职能

墓房地产业捏被政府用提作间“袄经济调节掉器清”各，可以加速或钢制扁动振?

赌愿敏4.吊4节金融机构

鸭提供用于征支付开发费用畜的中短期资金览或建设贷款（骤开发贷）

阶提供项目杀建成消费者购往买房地产的长四期资金或抵押跑贷款（消费贷淘）

然沉第4.印5黑建筑承包商

渐完成施工茧建设

谋同时可能鼠会承担一部分膀开发风险

拦话旷4.蓄6捧消费者或买家

范自用型购掘买者－购买能垄力是约束条件

够投资型购核买者－物业所纵能获得的收益霉是关键因素

蹲款鼻4.词7冤专业顾问（七卖师一人）

秤建筑师

柏工程师

救会计师

铅造价工程德师

魄经济师

晕房地产估鼓价师及房地产惩纪纪人

杜律师

蔑洪奉第二节房地篇产市场结构与缩指标

饼伴明1森.桐房地产市场的涉垄断竞争关系

泛概族2味.把房地产市场的廊数量比例关系

拢弦周3药.赌房地产市场细否分

淘假挡4却.耕房地产市场指判标

骗系伍1浪.夏房地产市场的惑垄断竞争关系亲（四类）限类型泻特点宗完全竞争市场走竞争最为充分窄垄断竞争市场趟即竞争和垄断功并存，并以竞激争为主的市场掀寡头垄断市场脂竞争与垄断并亦存，并以垄断融为主的市场添完全垄断市场欣不存在竞争判【重点难殊点】房地产的蜡市场结构

橡具有明显快的垄断竞争特士征，即垄断与掘竞争并存，以中竞争为主

虽存量市场喂－交易双方为停分散的家庭，骤所以竞争多于尼垄断（二手房由市场）

璃增量市场涂－市场供应者崇是开发商，垄尿断多于竞争（鼻一手房市场）

扒营【食201乖1脱年真题】

月商品房开后发市场通常是禾典型的（）苍市场。

拿取辰A惧.乔完全竞争票物梦嫩B厨.未垄断竞争

志凶闲C撒.配寡头垄断庸筑芝容D等.裂完全垄断仰州[支答疑编铁号爹557302舅0103]毒【正确答友案似】哥B

弟【答案解棕析】房地产市没场具有明显的东垄断竞争市场堪特征。在商品识房存量市场中糖，竞争多于垄唇断，在商品房封开发市场中，坟一般垄断多于山竞争。参见教斑材篇P3都6桥。

章写抚2.承房地产市场的逆数量比例关系痒（六大结构）

你总量结阁构献—扭—轮总量（开发与愤销售总量，供拉给与需求总量少比例）

猫区域结众构容—装—匠不同地区的差独异

骆产品结幻构天—弃—需不同产品的差字异

掏供求结兽构糕—胖—块同一物业类型遵不同档次的供肌求关系（供给志档次与需求之肯间的关系）

舍投资结温构吊—智—蒜不同投资目的规和方式

演租买结封构联—要—跌租赁和购买的费比例关系

选【重点难衡点】租买结构恼的影响因素

椒租金和售贡价的关系

垫人们对所观有权的偏好

袖可供出租叨数量

钢经济发展仅水平

捏析【辱200耽9歪年真题】对房即地产市场结构蠢进行分析，除智了要分析供求桨结构，通常还跨应分析（）送。

晚蛇指A化.获价格结构

甜芹吗B狭.拉总量结构

怎送卵C抽.政档次结构

锋壳欺D销.外投资结构

跪叨室E原.缘租买结构绒迎[镰答疑编蚁号屯557302挡0104]枝【正确答源案规】酒BDE

诸【答案解贱析】请记清六避结构的名称。衔该题几乎就锄是的0佩5密年原题。参见刘教嗓材咏P3锈6束。

敢立【颂200蹦5蒸年真题】从宏救观上说，在进冠行房地产市场诞结构分析时，枯除了要分析总诱量结构，通常慢还应分析（袄）。

及柄团A贴.省价格结构

伞镇膝B芬.重区域结乘构股

滑烫蚂C动.披产品结构

榜可段D宰.醋供求结构

虽相烘E三.倘投资结构仓愧[礼答疑编采号爽557302摇0105]纷【正确答华案剃】挪BCDE

的【答案解旗析】请记清六付结构的名称。乒价格结构有很六大的迷惑性。外参见教吗材击P3坡6每。。

杰忍【岔200扁8排年真题】

毕某城市住质宅市场调查结桐果显示，该城蛮市住宅的总需真求与总供给基暮本平衡，但同毫时显示，套型紫建筑面耍积砖12怖0拖㎡以上的住宅特供过于求若，即7科0窗㎡以下的住宅底供不应求，则撑该城市的住宅权市场处于（遥）状态。

型饿玉A挽.役均衡

例着脉B绪.裤周期性失衡

遇椒挽C静.要结构性失衡

美勇纠D蜜.元区域性失衡贫喂[谅答疑编敏号视557302扁0106]初【正确答所案贪】砖C

毅【答案解耻析】供给档次价与需求之间处车于错位状态，符这属于供求结假构失衡。参见瓣教意材录P3欲6煌。

帜幅列3头.药房地产市场细添分（五种分类毙）

滴资论3.旱1触按地域范围细村分

哑扔特3.等2墨按房地产用途密细分

战逆锈3.得3菊按增量存量细哨分

雕泽延3.售4县按交易形式细蚂分

卸出剃3.迈5菌按目标市场细党分

熄眨满3.芦1晕按地域范围细炼分（区域性市伟场）

玩按城市划锹分

巩按城市内临的某一具体区蝴域划分

味按省或自临治区划分

老按大片区要进行划分

仿紫俊3.秒2盗按房地产用途长细分

魄居住物业离市场

猾商业特业恼市场

兆工业物业转市场

娇特殊物业傲市场

国土地市场

熊艺不同类型房地膝产在投资决策序、规划设计、甲工程建设、产找品功能、面向狼客户的类型等担方面均存在较纲大的差异，因扯此可以按照房姑地产的用途、剖将其分解为若殿干子市场匀。

鞠何【泽201痛0仍年真题】

僚按房地产毁用途可将房地号产市场细分为笛若干子市场，绞这是因为不同攻用途的房地产娃在（）等方司面存在差异。

蒸需愉A季.断投资决策

班犬疤B谱.称规划设计

锣横俊C仗.绢工程建设

校形词D利.品地域范围

惕掏柳E小.袋产品功能高劫[畜答疑编融号凤557302佣0107]珠【正确答森案唤】沟ABCE

男【答案解投析】由于不同词类型房地产在被投资决策、规躬划设计、工程糠建设、产品功圾能、面向客户饺的类型等方面早均存在较大的绳差异，因此可布以按照房地产得的用途、将其贯分解为若干子臭市场。参见教拆材虫P3尺7践。

浙抚吹3.虏3尸按增量存量细恢分

如

帜奋锐3.4况弯按交易形式细扑分

猾

息【重点难股点】新建和存杏量房地产交易塌子市场的组成徒的区别

昌

悉湖【膝200救7次年真题】

吸房地产市燃场按市场交易蜜形式细分时，紧新建成的房地滑产产品交易不酬包括（）子磁市场。

隆候赶A四.宜租赁肠赠B样.青销售

植宜返C拾.弊保险怒保D阁.剥抵押左馆[酿答疑编教号剃557302脆0108]历【正确答牛案扣】僻C

靠【答案解心析】存量房市格场才包含保险张子市场。参见梁教粒材泪P3迹8桂。

云在箱3.炊5垦接目标市场细迟分

摔

条轧【窗200愧8呈年真题】

禁仍泛“轧某城市别墅销殿售市深场坊”武这一市场细分韵的方式包含有捡（）。

坚妨续A剑.洪按地域范围细期分

宵努片B现.追按房地产用途歉细分

慢蛮句C妄.谎按增量存量细挖分

阔百挺D兽.更按交易形式细拜分

认站助E院.淡按目标市场细面分痰垮[刷答疑编梨号洋557302汗0109]塑【正确答恼案井】状ABD

山【答案解报析】某市是按饶地域细分，别连墅是按用途细零分，销售是按皇交易形式细分膀。参见教猪材眉P37-3司8战。

浇拢【饱200桥6侍年真题】

顾在对某市锣房地产市场进钳行细分时，划食分进出志“豆某市甲级写字饭楼租赁市场出，朽”顾这种划分所采赛用的市场细分耳标准有（）宣。

轧刻少A形.画按存量增量细璃分

急驳瘦B街.问按交易形式细牵分

拘胞葱C蛇.陡按目标市场细必分

态易嘱D克.想按房地产用途胀细分

杠好虾E伶.平按地域细分停割[筐答疑编掏号袋557302鹿0110]饥【正确答角案律】虑BCDE

届【答案解饼析】某市－按法地域划分

杜甲级－按诚目标市场细分

竹写字楼－厘用途

贤租赁－交专易形式

献参见教振材情P37-3款8德。

俊腹撤4.拉贞房地产市场指敏标（四大文类拒4桑0每小项）竞4.1益龄供给指标

论碧（拔1会0动项）贞4.2裕她需求指标

肚这（块1蜜1秤项）桨4.3师孤市场交易指标司（挂9岛项）言4.4突惊市场监测与预炎警指标槽（贤1轻0汪项）来融畏■稀溉新竣工量

昂胖策■更表灭失量

触住洽■张狼存量

脑腊杯■包慈空置量

轻呈架■摄键空置率

骨两拢■庭粒可供租售量

戚突汇■碌崇房屋施工面积

金鞭星■跌棚房屋新开工面歌积

译买镇■吩莲平均建设周期

被懂烟■殊幼竣工房屋价值阀季暖■孙非国内生产总值

销纤道■护孕人口数量

伏侄陪■钩激城市家庭人口卵规模

聚香素■具赶就业人员数量

尿架指■随务就业分布

吩馒土■桥货城镇登记失业术率

浙置鹅■啦叙城市家庭可支爸配收入

浙遍直■注惕城市家庭总支鸣出

消厚掏■丰港房屋空间使用箭数量

炊放副■衣麻商品零售价格英指数

轧征耽■三益城市居民消费浑价格指数驳飘课■丘袋销售量

目责丛■览寨出租量

猴笛葛■州捉吸纳量

绘惊指■脖危吸纳率

岸伯摘■亩纪吸纳周期

者悉杜■临伍预售面积

系凝富■巷销房地产价格

形晚格■搜粱房地产租金

镇惩元■拿剃房地产价格指携数鸟萝现■施告土地转化率

忽群炮■脊距开发强度系数

却捆巧■挽举开发投资杠杆敲率

温绑榴■皇妄住房可支付性辱指数

橡箭造■台罢住房价格合理羞性指数

歌侨著■松丢房价租金比

扫陶俯■准虫量价弹性

渡幸争■逼柏个人住房抵押绿贷款还款收入犁比

岗烟戏■粉站住房市场指数

象论烂■却鞭消费者信心指搁数贿【出题方衡式】

吩区分具体估指标属于哪一凉大类

附重要指标遭的含义

给重要指标喊的计算

跑瑞【百201蔽1呆年真题】

钱下列房地仓产市场指标中截，属于市场交胜易指标的有（仰）。

姻桃指A杠.旗吸纳量意置刘B迈.冰新竣工量

领当先C米.罗预售面积祥首轰D血.歇可供租售量

主武摊E典.扇房地产价格举坡[甘答疑编阀号右557302望0201]演【正确答续案犹】慕ACE

绍【答案解栽析】参见教耀材甘P4同1士。

融瓜昂4.1困瞎房地产供给指摸标

存【指标一安】新竣工量（队竣工面积）

颤指报告期胁内房屋建筑按级照设计要求已听全部完工，达匀到入住和使用曲条件，经验收队鉴定合格，可民正式移交使用辫的各栋房屋建滋筑面积的总和

嘴【指标二护】灭失量

虏指房屋存歇量在报告期期践末由于各种原栏因灭失掉的部损分

君【指标三值】存量

垮指报告期汤期末已占用和耐空置的物业空还间总量

喇报告期存射量＝上期存灰量础+皇报告期竣工量适－报告期灭失巡量

咬【指标四拒】空置量

蜂指报告期街末已竣工的可雾供销售或出租询的商品房屋建澡筑面积中，尚帆未销售或出租脱的面积，包括零以前年度竣工搭和报告期竣工犁的面积，但不虑包括报告期已些竣工的拆迁还添建、统建代建阴、公共配套建训筑、房地产公教司自用及周转墓房等不可销售粘或出租的面积

任【指标五枝】空置率

妻指报告期扔末空置房屋占置同期房屋存量榆的比例

短空置率＝州空置房屋面刻积葡/门同期房屋存量猴面积

然【指标六桃】可供租售量

江可供租售笛量＝上期可供建租售数量－上要期吸纳垒量浪+阴报告期新竣工廊量

皱一般空置德量大于该时点胜的可供租售量

打披【凶200激8井年真题】

慕峰拦200规7辈年末，某市住谊房总量膜为灵500库0降万㎡，其中经灭济适用住交房稠40咐0焰万删㎡朝,锻商品住废房盒375抛0开万㎡，同期住沉房空置量羊为计75飘0大万迎㎡制,乒其中经济适用沉住房空置量辞为贩5忘0死万㎡，商品住强房空置时犯为罢45胖0桃万㎡，则该持市唐200咱7隙年末的商品住割房空置率是（告）。

掠脊励A.9暗%壳债鲜B.12欧%阿

乌革届C.15颗%即钉制D.20%拌前[在答疑编奴号播557302热0202]咬【正确答听案朽】省B

瑞【答案解原析】空置率＝版空置房叼屋垫/政同期房屋存量舍＝孝450/37烘5连0浸＝轻12颤%躬。参见教施材恐P3参9吧。

农【指标七齐】房屋施工面拼积

律房屋施工屈面积＝报告期外新开工面违积可+例上期开工跨入冷报告期继续施排工面送积胆+惑上期已停建在株报告期恢复施例工的面积

符【指标八离】房屋新开工共面积

涌在报告期污内新开工建设设的面积

咸是房屋施弱工面积三部分括中的第一部分

重厌【阁201奇1辞年真题】

时某城配市笨201染0省年商品住房施只工面积碧为盛100砌0费万平方米，其略中遇从岭200舞9找年跨亿入另201走0闯年继续施工的纵面积嘱为缴30堤0北万平方米，恢放复施工的面积宰为位20味0红万平方米。该催城烧市歌201碌0竟年商品住房新级开工面积是（意）万平方米染。

殊露越A.50推0陷射粮廊格B搞.700

斜厅益C.80舍0葵垮技俱拼D.1000毅平[断答疑编次号岩557302赖0203]赚【正确答河案站】滤A

撤【答案解初析】房屋新开拥工面积，指在干报告期内新开弃工建设的房屋却面积，不包括慢上期跨入报告术期继续施工的日房屋面积和上环期停缓建而在条报告期内恢复独施工的房屋面僵积叠。守100犬0掠－皇30浑0鞠－鲁20屈0丹＝牺50伞0面（万平方米）宫。参见教顽材套P3号9宵。

迁筑【纯201同0趁年真题】

克关于房屋奶施工面积的说壁法，正确的是挨（）。

臣矿算A贵.敢房屋施工面积沟不包括本期竣众工的房屋建筑问面积

现翁帝B仓.妻房屋施工面积菠不包括正在施泰工的非商品房葱建筑面积

删旬愤C胆.继房屋施工面积嘉指报告期内施姿工的全部房屋鸭建筑面积

娘伏歪D观.傅房屋施工面积至不包括报告期稻内开工后又停榴建、缓建的房晨屋建筑面积科唉[现答疑编话号尝557302鸣0204]违【正确答风案基】军C

锣【答案解秃析】房屋施工留面积是指报告盆期内施工的全骡部房屋建筑面鸽积。包括报告送期新开工的面饥积和上期开工辜跨入报告期继庆续施工的房屋通面积，以及上收期已停建在报炕告期恢复施工负的房屋面积。切报告期竣工和饿报告期施工后然又停建缓建的苗房屋面积仍包享括在施工面积浪中，多层建筑壶应为各层建筑犁面积之和。参占见教寺材娱P3老9钞。

撞【指标九原】平均建设周窝期

季指开发项恩目从开工到竣夸工交付使用所蛋占用的时间长喜度

炊平均建设危周期＝房屋施苦工面鼻积堤/懒新竣工面积

希【指标十磁】竣工房屋价栏值

矛指在报告惹期内竣工房屋侧本身的建造价咐值

笔一般按工桥程施工结算价垫值计算

规席故4.2气略需求指标

卡国内生产耍总值

潮人口数量

钉城市家庭送人口规模

垮就业人员呈数量

澡就业分布

式城镇登记班失业率

爪城市家庭万可支配收入

奸城市家庭包总支出

岭房屋空间誓使用数量

龄商品零售店价格指数

揪城市居民使消费价格指数

明为然4.3老交易指标

奔【指标一潜】销售量

肢报告期内温出售商品房屋舒的合同总面积

卸销售量＝会现房销售面次积绸+懂期房销售面积

盾【指标二洋】出租量

盯报告期末喊房屋开发单位仰出租的商品房寄屋的全部面积

效饮【蚀200嫩7滤年真题】

偿我国房地招产开发统计中于目前采用的销房售面积指标，返是指报告期已销竣工的房屋面赔积中己正式交恋付给购房者或喉己签订（正式预）销售合同的莲商品房屋面积三。（）递磨[呼答疑编舌号仙557302赵0205]披【正确答隆案柏】默×

书【答案解宽析】我国统计甚中以签订合同妥为准，包括现逢房和期房两个富部分，不考虑贴是否竣工，是辜否交付使用。轻参见教姥材颈P4规1茄。

坊【指标三董】吸纳量

千吸纳量＝务销售贼量士+趋出租量

忘【指标四谁】吸纳率

辞吸纳率＝垒吸纳冰量黄/穴可供租售量

音极【交200货9就年真题】

两罩茧200乒8乞年，某市可供弹租售房屋面溪积期300暴0惭万平方米，其赏中可供销售的片住宅面积晴为亦180菊0益万平方米，可斩供出租的住宅蜡面积傍为确45楚0钳万平方米；当脖年销售和出租籍的房屋总面积匀为圈275附0扒万平方米，其亭中销售的住宅琴面积掏为缸168值0敬万平方米，出崇租住宅面积先为雷32扬0馒万平方米。该酷市饱200概8侄年住宅市场吸川纳率为（）袖。

端邻咱A.71.1随1臭%判酷冤B.88.8翻9%

圆撞瓦C.91.6担7冶%演陪灾D.93.3疼3%熄救[挽答疑编霞号测557302研0206]愚【正确答慰案射】览B

埋【答案解衫析惕】浊200栏8域年住宅市场吸樱纳率坦＝歪200访8遵年住宅吸纳府量春/200寺8糠年住宅可供租搬售量＝脂（闻200岭8铜年住宅销售词量哈+200喝8裕年住宅出租量晨）衬/克（彼200于8烫年可供销售的补住搅宅汤+200轻8地年可供出租的休住宅）＝束（干1680