南京房地产年度市场调研报告

2004年上半年南京房地产市场调查研究报告债抉策地产研蝶究中心奖2004纠年8月弃8日浩2004年鞠上半年南京颈房地产市场冲调查研究报技告目录目录综述1.前言膛2.抉策妖地产研究中尽心研究方法蝇简介辈2.1研围究背景说明适拐2.2抉侮策地产研究复指标体系说洪明膝3.名词衬定义疫4.抉策份地产研究中斧心常规研究讯延伸服务摘要轻第一节市脸场容量分析樱1．200光4年上半年券南京市房地棍产市场容量碑分析秘1.1拆化迁产生的购礼房需求比例徒降低腿1.2改协善住宅条件架是目前购房勾需求的主体有构成攀1.3投捉资购房比例匙小幅下调沿鄙1.4结扯婚购房比例陡稳中略升永恨1.5城克市化进程中骡产生购房需据求增速平稳铁旺2.南京庸房地产市场旬需求特征分涝析丝2.1购灾房者需求心某理特征分析菌枣2.2现旺实需求的减乌少与潜在需音求的增加雷挡2.3前废期已实现购冰房需求的社红会阶层层次念分析法3．200贺4年上半年叛房地产市场宅交易状况分熊析财3.12冲004上半泳年新建商品会房的交易情智况偏3.22如004二季梨度新建商品冲房的交易情警况咏3.32敬004上半置年存量房、零经济适用房枯的交易情况只亲3.42妄004年上恨半年及二季搂度未实现的惰需求分析让勺4.20行04年上半超年需求结构效分析片4.1各干片区的需求园结构及季度扶变化情况梳污4.2价稳格层次需求趁结构分析及用季度变化情义况萄4.3楼地型层次需求长结构分析及犹季度变化情辛况肆第二节产锈品结构分析诊1.南京枝市2004貌年二季度市兵场供给状况留寇南京市20齿04年二季游度房地产开电发投资状况倒站2.南京首市2004没年二季度南扭京市土地供卫应状况熟2.1土词地一级市场县的供应状况勺古2.2土描地二级市场阴的供应状况点践3.南京滑市2004旦年上半年经套济适用房、霉中低价商品立房供给状况咏巾4.南京谅市2004侧年二季度南隙京市商品房烦供应情况础4.12盲004年二娱季度商品房励总体供需状狭况窃4.2抉帅策地产研究低中心新建商著品房供需监向测模型简介仿你疲需求监测悔模型简介脊述领供给监测就模型简介晶盏兴供需比监橡测模型简介浩院4.32干004年二工季度南京市支新建商品房码供应总量杏姿4.4分倒结构的新建缎商品房供需企平衡状况汁凭漠分片区的栽新建商品房援供需分析西锈鞭分价格层止次的供需分妨析瘦表分楼型的柔供需状况闲扣5.20艇04年三季工度南京市新埋建商品房供挎应状况政5.12谊004年三顶季度南京市订新建商品房已供应总量内伏5.22夺004年三伪季度南京市任新建商品房珠供给状况忆芹看2004胆年三季度南夹京市新建商刃品房分片区梦供应状况静灶所2004稻年三季度南俱京市新建商互品房分物业齿供应状况魄费5.32姓004年二骆、三季度南仔京市新建商太品房供应状娘况对比哭筑分片区市公场供给变化冶芒立分物业类毯型市场供给耍比较毯第三节价谢格研究搬1.供给雹价格水平分吓析豪1.1抉喷策地产研究词中心南京7榆0典型楼盘侄价格指数烧揭1.2新解建商品房价揉格水平分析号蜜1.3新甩建商品住宅府价格水平分寸析哄1.4分太物业新建商塔品房价格水肺平分析跳1.5经格济适用房价庸格水平分析紧陵1.6存宗量房价格水锡平分析蒸包1.7南肥京市租赁行票情分析鼠1.8土宫地价格水平兄分析猎2.20程04年上半撇年南京商品馅房价格变动汉因素及相关悼分析联2.1供垄需比例失衡胳对房价的影识响笛碌2004季年二季度商巡品房供需状毯况对房价涨亩幅的影响分胁析肚而价格层次祝供需矛盾对析南京市商品傲房价格的影鸣响执2.2经锣济发展与消激费能力增长贸支撑南京房裁价苍2.3房锐地产开发投陪资增幅对房营价的影响李扶2.4宏燥观金融政策粉对房价的影台响冰2.5行词业的互动效暴应带动房价映上涨钞2.6商短品房直接成胁本带动房价潜上涨忌2.7城运市化进程加可快，带动房档价上涨驰2.82妥004年南盖京商品房房屑价趋势性分粪析净2.92嘱004年南温京存量房市笑场趋势分析画涉3.20庙04年上半旨年南京房地嫂产发展特征阔综述威3.1商混品房价格两耻极分化情况优严重，郊区迹与城区商品浅房价格差距旱继续拉大，涌轨道沿线物彼业价格攀升结速度明显，菠但市场接受欠程度存在较获大的差异。立惩3.2产剧品向多元化嘉发展，户型膜设计更加人弟性化联3.3房天地产市场发恨展态势逐步竭趋于稳定，开价格变化趋炕于理性革3.4新耳建商品房市北场继续升温吼，存量房市伟场交易平稳巨捉第四节消下费者调查啄1.研究竟背景洗2.研究殿说明递2.1样欣本特征危2.2样蜡本量林2.3研练究方法凶2.4研悼究指标使3.被访龄者的基本特骑征歌3.1被点访者年龄结陵构蹦3.2被贤访者学历结冲构仆3.3被全访者的家庭脏结构志3.4被炼访者家庭年榨收入分布太库4.购房血需求特征分泄析迁4.1面甘积需求千4.2套上型需求夜4.3理彼想的购房区谋域杆4.4楼塑型与年龄特井征的交叉分洞析默4.5不雄同区域和楼鸭型需求交叉夏比较椒4.6购伐房目的分析之删4.7年戒龄与购房目钻的的交叉分耽析写5.准购莫房者价格需递求分析剑5.1可赖以承受的最恨高单价役5.2家搭庭年收入与聋可承受总价扣的交叉分析要描5.3付订款方式灾5.4被倾访者对南京想地区市场房逮价的评价腹续6.准购枯房者的媒体竹接触习惯及念媒体影响石顽6.1媒长体接触项6.2广秆告宣传和推滩荐活动的影凤响力分析吧勇第五节生就活指数评价很1.生活喷指数评价本址1.1区溜域生活指数孤模型厉1.2应微用与测评结饺果耐2.典型阳楼盘生活指滥数评价央2.1典讯型楼盘生活语指数模型垃似2.2应诉用与测评结估果脾3.典型活楼盘性价比弟分析融4.抉策扑地产研究中储心生活指数那专项研究幼滴4.1《作抉策地产典惯型楼盘生活怠指数及性价胡比综合分析秩报告》若4.2《肢抉策地产楼筹盘项目前期鞠定位研究》蛇纺4.3《并抉策地产市葡场吸纳与性炕价比定价模稼型》识第六节媒体体监测与研告究右1.20阅04年二季毅度南京房地尘产平面广告夫投放监测移纵1.1楼绢盘报纸平面吨广告投放总无量、排名及宫投放频率卵盯1.2分渴区域投放量贿统计吸1.3分饺物业类型投贯放量统计溪笑1.4开送发商投放量熔统计枝1.5报鼻纸平面媒体票房地产广告扭总量统计结精2.20榆04年二季狡度南京房地非产网络广告食监测分析骑摘3.20钟04年二季削度南京市房横地广告营销虎主题与促销闻活动分析底3.1房霜地产营销主球题分析形3.2其望它促销活动培分析华4.结合芒消费者调查斜的媒体影响东度分析景4.1购惜房者媒体偏跟好分析砖4.2各冬类型媒体广喜告对购房者拍决策的影响讨度族4.3典第型楼盘广告邻策略浅析酷筛5.抉策庸地产研究中弱心营销监测冈产品简介狠完5.1竞响争对手SW只OT分析侧膀5.22机003~2樱004南临京市主要楼晕盘广告投放撞变化统计与参分析结语已1.前言艇谊

2辫004年纽上半年中国鹊房地产经历敲了宏观调控奉最严厉的燃“春天伙”，监察锻部和国土资董源部日前发客出在20称04年叛8月3集1日前械今年各地必液须将经营性瓣土地使用权霞招标拍卖挂状牌出让的历予史遗留问题镜处理完毕；镰国务院下发甘通知，将房摔地产开发固矿定资产投资奴项目（不包肝含经济适用付房）资本金孤比例从2闸0％提高贵到35谈％以上；银猫监会加强了货对房产信托挣的监管力度痒，房地产开属发资金将进刮一步吃紧的专趋势已经明曾朗；近日中励央5家虎大型房地产夕企业受命整彩合国有房地脱产行业；针牺对货币供应悦量增长偏快因、信贷增幅我偏大、固定凝资产投资增弟长过快的情滋况，央行今器年已经出台税并实行了再榴贷款浮息制对度、实行差得别存款准备伍金率制度和芹提高存款准影备金率制度吓三项政策以抛调整控制过弯热行业包括歉房地产行业律的投资增长免，控制通胀把。众多政策米动态表明国熟家近期在宏鞋观调控上彩对房地产这行业采取了禽进行适度打岗压和紧缩态愚度。而在这触种背景下，讯2004雅年6左月，全国共起完成商品甘房施工面宝积165纯499.3察6万平米松，同比增长燃23%蜜，其中住宅瞎9341绘4.62泼万平米，同掉比增长2盐0.2%烟，竣工面积隔2088只8.49出万平米，同呆比增长1寺4.4%亭，其中住宅蛙1290充5.5万脱平米，同比统增长7.耕8%。其弊中房地产业臭投资额为焦5413.榴58亿元趋，同比增长界28%逆，在各行业浅中占全社会猪固定资产总路投资额的幅24.8%芦，各项同苹比增幅普遍颈有所回落。认今年上半开年，全国的丙商品房销售泄价格比去年境同期上涨炮9.1%怨，土地交易益价格上涨粱9.5%凉，房屋租赁企价格上涨资0.8%和；200座4年二季孙度以来中国喂房地产市场挥继续升温，鉴价格大幅上阅涨，与一季离度相比，商辅品房销售价饲格上涨2才.3%，亡土地交易价呢格上涨4显.1%。察从统计数据异可以看出，扮房地产市场除的宏观调控钥已经取得一财定的效果，寄投资开始从秘高位持续回弹落，但是投甜资增幅仍较晌大，投资结脂构不够合理眠、商品房价进格继续走高红的现象仍然臭存在。积

根办据南京市统服计局发布数驱据：上半年厕全市完成生漫产总值9朝02.81我亿元，同配比增长1消8.2%解，增幅比去依年同期高渣4个百分议点，比全国馋平均水平高刮出8.5助个百分点评，比全省平揉均水平高考3.1个绪百分点；上脂半年南京城岔市居民人均颠可支配收入络达583精9.32论元，同比增录长13.鸽7％，增侨幅比去年同招期高出5颗.5个百匙分点；今年绘1-5散月南京市全败社会固定资近产投资总额钢达357密.84亿悼元，比去工年同期增长床30.5眯%，房地予产开发投资安额达80哈.32亿欠元，比去滨年同期增长鞭26.7绒%，占全掀社会固定资郊产投资总额际22.4涌5%，什增幅有所回昏落。但房承价继续稳步涂上升，市场喷需求实现比犯例有所降低职，这是2森004年测上半年南京启市房地产市梨场的基本表史现。在房地幕产金融方面锯，国家连续及出台的相关焦政策，如提魄高房贷门槛管，减少贷款菊投放，对南旧京市房地产葱业的影响较喝大，观察南叉京市20梦04年二拿季度以来的易房地产需求止实现情况可罩以发现，由级于拆迁量有估限，刚性购谈房需求减少片，消费者普与遍认为目前绞房价过高而拴推迟购房时硬间，持币观问望群体绝对访总量有所增学加。在存量挤房交易方面就，受贷款政棋策的影响，目成交量波动盒较大，5逮月成交量堡降低，6窜月有所恢由复。土地一植级市场方面异，4月集底国务院办尚公厅决定农挂用地转非农驱建设用地的抗审批暂停半炭年，南京在庆半年内停止钻征用农用地絮。由于南京抚市国有储备客土地充足，将因此短期内艳不会影响土秧地的供给，刃相反，南京览市短期内提溪高了国有土雪地的供给量熟，但土地价掌格仍然继续之稳步上升。液根据抉策序地产研究中再心本期季度肢调查显示，于南京市2汪004年阳二季度房地忌产市场有两冒个主要特征栽，一是商品壶房总体供需府比和新建商堤品房的供需睛比都大于掘1，说明独房地产市场辟已经供过于伴求，买方市泳场已经到来恶；二是结构阳性的供求矛慢盾仍然很突检出，相应的恐细分市场微批观特征错综植复杂。众购多事实也表裳明，南京市丑房地产市场宏，已进入全泻面竞争时代宵。市场表现齐为供需平衡膝被打破，已著出现局部的仇供过于求的鞋状况，供需址依旧存在着炭比较严重的韵结构性矛盾婶，价格涨幅铸回落、某些厦层次的商品障房交易量有扣所降低、消猪费者购买心妻理更加成熟磨。由于市场漏逐步成熟，总法律法规的农不断健全、司产品竞争的爹加剧，一批颠资金不足的辨房地产发展春商面临被淘拥汰、优势企叶业之间开始鸭寻求联合等峡等，一个更产开放、资源踏整合水平更礼高的新市场你平台正在形星成中。抉策戚地产研究中耳心的基本判对断是：未来缘南京房地产颂市场的增长升率有所放缓处既是在宏观侦调控的影响午下的合理表姥现，也是其冰走向成熟与佩理性的标志刃，地产企业烫只有以科学筛的发展观为希指导，将项神目规划建设遣与城市经济后、文化的发姥展结合起来愁，才能打造忠出市场能够附接受、消费叮者迫切需要举的产品。课

抉恢策地产研究数中心将继续呆以建立并完柱善适应房地器产市场发展罩的信息指标度体系及信息东共享的基础辈平台为己任扮，以及时的裳微观市场数召据支持市场患研究，服务振于地产开发渴企业和全社纯会，为南京本市房地产市金场的健康发瞒展做出应有思的贡献！陪2.抉策历地产研究中招心研究方法脸简介站2.1研览究背景说明惠筑

随贤着房地产市睛场化进程的千加速，产生岔了对专业房弃地产市场研岸究、咨询服纲务的需求，杨特别是迫切晋需要对目前铲房地产市场丽状况成体系队的市场研究恶评价模型，恋抉策地产研祥究中心自音2001栋年开始组建鼻抉策购房败会员俱乐部闻，并在会庙员服务、信肾息反馈等数爱据基础上于惯2003撕年推出音抉策房地产秒市场研究指刊标体系及研愁究模型，躺研究模型建滤立在抉策地竟产研究中心饶独有的购蒸房会员俱乐娘部会员数据药库、南京偷70典型净楼盘数据库秀、媒体监测派数据库基竭础之上，主声要从微观角饲度，利用专全业统计软件辛，对三大数已据库进行统运计分析，从桐而获得研究针报告所需的原总量及分量财数据。字

抉啄策地产研究怀中心三大市剪场研究数据毫库的运行说狂明：园

（窝1）门购房会员俱赏乐部会员数耍据库：肺抉策地产研修究中心的会纵员俱乐部建贪立于20握01年中尖，截至2恒004年伤6月已围经拥有会员仆1668棵2名，这棕些会员具有店的最大特征挥就是他们均稻为近期有实珍际购房需求认的准购房嫁者。所有姻的会员数据材都经过我中焦心数据采集洗人员回访校纺验确保其真只实性，并提毯供一系列的披服务吸引会醋员及时更新许会员数据。煌在所有会员法中，26觉-45岁旨中青年人群啄占到会员总辫数的70痰%，6穿0%的会贵员家庭年收筛入在3-全8万元之污间，大专以狸上学历会员吹超过65桂%，会员霸数据中涉及逮会员的家庭淹基本情况（通如：基本收连入、人口结协构、现有住窑房情况等）递，购房意向斧情况（如：江意向购房区俘域、楼型、故面积、单价疗、总价等）片，购房行为厦及心理特征阶（如：购房蜜决策权、购抬房决策依据爷、信息获取泼渠道、房价童接受度、涨片跌主观判断恨等），数据炮库现有数据术量117掘余万条。仪饺

（狡2）轨南京70够典型楼盘孙数据库：旺主要包括辽楼盘基本信魂息、价格数乏据跟踪、销任售进程、周王边生活便利获程度等，依税据抉策地产巧研究中心生宣活指数指标持系统进行数虏据收集和分因数评定，对筒项目全程的搁营销投放进孤行监测，目院前建立起的鹅比较健全的海是南京市竟70典件型楼盘价格俭指数数据库胁。收录裳住宅、公寓烈、商住写字垫楼、商铺别桂墅、工业园片区项目及楼随盘数据近伸400家脑，签订典型放楼盘价格指织数数据合作勿协议近2控00家。屑除基本指标瘦外，以月度转为监测周期沃的数据收集演项目近5搬0项。状

（古3）神媒体监测数灶据库：络抉策房地产树营销监测模撕型是针对开寻发企业及楼代盘项目，对稻能够反映房目地产营销投溪放特征的相睬关数据进行漠的长期监测胞，目前监测暑范围包括报贵纸、电视、弟网络媒介、式户外广告等央。监测范围枣为南京市所徐有房地产开睡发企业的所睛有项目，每慢个监测对象暮的监测数据肝近30途项。饺2.2抉乞策地产研究僻指标体系吓说明岗

考推虑到目前南庸京房地产市歪场区域划分脱习惯及各区斜域的开发状榜态，本研究顽报告研究范咽围为南京七形大片区：城漠中、城北、俊城东、城南跑、河西、江气宁、江北。君旨

抉饲策地产研究晒中心常规研菠究报告的指餐标体系包括庙市场容量累、产品结构谜分析、价格齐指数、消费揪者调查、生尼活指数评价扛、媒体监测阵六大部分轰。本报告以喉以上六大指拉标全面衡量流南京市房地尚产市场的现鹅状及发展水描平，研究和拖评价开发企肃业及其产品刘（商品房）烦的竞争力及补市场地位，骂分析市场的拒未来发展趋矿势。晕

市胆场容量—牌—即总需饿求量。需求贷决定供给。很以抉策购房德俱乐部会员齿数据为基础钻，从整体的前角度，根据振购房动机等斑因素，获得迁南京房地产险市场的市场袄容量，在该菠基础上，分丝析南京房地袋产市场总容跪量及分季度析容量、各区忠域市场容量冤、价格层次请市场容量、末楼型市场容脚量，及各分良量的变化及晌发展趋势。馋相关监测模籍型见报告第抓1、览2节，刃

产锣品结构分析流——主碰要分析南京翁房地产市场费的土地供应纲状况、商品扒房开发状况伟、存量房、男经济适用房瓜供应状况、喇从多角度分乐析楼盘供应禁状况，并结益合需求状况特,对南翠京房地产市唤场的供需结脆构作深入分括析，给出以至月度统计量姐为基础的总雀供需比及分夏物业、分片牛区、分版块张的类别产品贯供需比及状惨况分析，从带不同角度研洞究细分市场忘需求旺盛区轧和供给压力比区。（抉策为地产研究中前心市场实际稀供给量统计厘模型及供需缘比模型，详吵见报告第棚2节）。欠激

价束格指数—蝶—以抉扇策南京7血0典型楼填盘价格指数叠数据监测平阅台的数据传为依据，重贼点监测南咸京房地产市旦场的价格走边势、总体加币权均价、各柿片区加权均欢价、分物业炮加权均价，晓结合片区及传个案销售状蹲况，分析其沃现状及原因著，研究市场圾价格成因及保走势。北

消有费者调查丹——以松抉策购房会酱员俱乐部会英员数据库数乏据为基础荡，每季度进撤行样本总容规量为50演0份以上抽的抽样调查剖及深度追访泻，经过数据循分析，在了精解准购房者爷的基本特征陶的基础上，辞研究消费者政购房需求、乳购房行为特依征及其变化冈趋势。储生活指数评谅价——良抉策地产研写究中心区怀域及典型楼炸盘生活指数拳评价系统伍，就影响商搁品房生活倚便利程度的吼因素进行指啄标量化分析傻，分析片区觉及典型楼盘肾的生活便利第程度，给出喘生活指数评镇价结果，并避结合商品房京价格研究楼匙盘的性价比贿。泪

媒慨体监测—骡—通过对公南京各大媒岭体（包括报接刊、户外、微网络、电视堵等）的房地若产类广告投未放量、投放材频次、投放细额等数据的立监测，分析认开发商的营头销投放特征存，结合楼盘扶的开发及销勒售状况从营拜销投入的角旋度研究开发惹企业、各楼层盘的市场营滨销状况，对裹媒体影响度煌、媒体偏好末、消费者决直策影响等做母相关研究，刻并结合楼盘镇实际营销状拨况进行项目折营销效果评沙价。芳

以偿上六大指标脆构成全面衡伴量南京市房鞠地产市场、鼓某区域、某第楼盘发展水租平、市场地宅位及市场竞颠争力的综合且体系，既独割立又互相关乔联，任何单询一指标的研爆究都不能充拔分说明市场到的全貌，只期有经过对各糠主要指标及畏分级指标的马多维度交叉晒关联分析，单才能比较全三面地反映某润一区域在某冰一时间段内诚真实的市场厦状态。缘3.名词雪定义料扶商品房：日按楼型分为驴新建房和存拖量房。按用糟途分为商品触住宅、写字幻楼和商住楼蹈、别墅。薪新建房：潜包括由开发养商负责开发剃面向所有购点房者销售的教新建商品房广，政府提供移土地开发的柄经济适用房赴，政府控制航价格、销售见对象的中低很价商品房。馆版存量房：委包括已经取堆得产权证的佳商品房业主狗销售的二手论房、仅仅取统得使用权但本无产权可上暑市的公房。烛硬南京市各大邪片区地理范斯围定义：裤江宁片区鸟：绕城公路上以南，江宁孟行政区在内汽的地区；教河西片区旱：内秦淮河雷以西地区；铺笋城东片区诵：龙蟠中路总以东，宁镇泽公路以南，仪光华路以北捡地区；性城中片区己：龙蟠中路锤以西，长乐壮路以北，建台宁路以南，婚内秦淮河以日东地区；慨城南片区剖：长乐路、吉光华路以南随，凤台南路酿以东地区；外缘城北片区请：建宁路、而宁镇公路以仓北地区；索江北片区姓：长江以北调南京市区。忌探注：以上定和义仅限本研继究报告。孝4.抉策艘地产研究中猫心常规研究包延伸服务偿尤

本仿报告为南京得抉策地产研枣究中心的基四础性常规研招究报告，是愚常规层次的援市场研究，私比较浅显，晒我中心可为私开发企业、乘相关决策部烦门提供各类谎型、层面的谢房地产市场请调查延伸服岂务和专项深凝度研究。区

开础发商在项目伯开发前期阶姻段对市场状数况的关注要父点主要为：吼地域房地沾产市场环境闻、地域房地放产市场容量央与产品结构跌/供需相关系；宏观贿经济环境发漏展状况/置区域内房某地产市场状弟况与变化棋/准购房相者购买力及始消费特征周/区域准昆购房者特征历；地区地价扛与房价状况蓬/竞争记对手价格策步略/销截售周期预计费与销售进度讽控制。败

通佛过抉策楼盘庸数据库系统吊获得基础数按据/通弦过中长期分钞阶段市场监星测跟踪市场师变化动态痛/通过购坊房会员俱乐穷部跟踪消费领者（准购房船者）动态特赌征，帮助开仆发者在项目率前期阶段获努得较精准的怜数据与关键浓信息，提供术项目的定位架决策建议方膝案。泰

具僻体来说，抉示策地产研究辫中心可提供很以下几个层犬面的房地产掌市场研究服缩务：海

数泰据库基础上好的产品：捉区域市场总中体特征监测梁、数据定制崖，时间段内溪分类项目营砌销监测分析呢报告，个案琴分析报告；超琴

专坚项市场调研凯：区域经蓄济、人口、炼地理、基础蝶设施、社会伍环境专项市割场调查报告邀，时间段区惧域经济历史喘、现状、未肢来发展影响淹因素分析研耳究报告，营许销环境及市盛场机会研究穷即市场环境拾综合评价，筑地区消费环臣境及发展动泡态分析、消赶费者需求特永征分析，地耽区房地产市局场产品空缺讨及市场机会昂研究报告等灭。暴

深经度市场调研姻：项目可秋行性方案包嗓括产品定位算、市场细分脚方案，定价探策略、营销样战略建议，怀投资-乘效益财务分爷析、融资策撑划建议，项歇目全程营销昏解决方案。率老

注贷：本报告漫基础数据除粗特殊说明外谈，均来自抉销策地产研究零中心购房走会员俱乐部城会员数据库壶、南京7育0典型楼榴盘价格指数策数据库、媒哥体监测数据荐库。如果揪您对南京市烘房地产市场大有较深层次桃了解的愿望唱和要求，请绸与南京抉策甘地产研究中抽心联系。摘要照1.20害04年二户季度南京房恨地产开发投滚资增幅有所付回落拿

2杰004年秩1-6烧月，南京市刮完成房地产底开发投资讽110.3炼5亿元，头比上年同期耽增长34意.1%；繁施工面积撞1614.父36万平锋米，同比增陪长46.趣9%，其禽中住宅面积子1283械.42万愁平米，同比据增长49勺.6%；崇新建商品房汪销售持续走记旺，销售面污积达21例6.35喊万平米，同框比增长4俩8.4%汇，其中住宅剪销售18康7.05交万平米，同洁比增长3晃9.7%悲；商品房销戒售额84才.92亿船元，同比增灿幅高达7咬8.4%龄。存2.20盘04年二箩季度南京房屡地产市场总肤供给稍高于霞需求。根友据南京抉策育地产研究中量心楼盘数据蒸库的最新数伪据，20侦04年三趟季度南京（贤包括江宁、炼浦口与六合宏区域）新建举商品房的供三给总量约为滑314魔万平米。端双

2号004年途二季度，南旷京房地产市因场商品房总秒供需比已经透是1.0探5：1赔，供略大避于求。新建泥商品房的供伙需比是1朴.12：纯1。从做片区来说，馆河西的市场称需求份额在亏处于缓慢下萄降的趋势，库城东位居第爸二，接下来泄依次是江宁释江北、城中妄、城南和江检北。（南京蕉抉策地产研予究中心拥有剧南京在售楼犯盘的精确资准料，有能力粗对以月度为殖单位的楼盘衣供给、吸纳含作出精确统虹计与分析，歌分析模型见进第二节中窑4.2所逼示。）巧3.20族04年上巡半年南京房耕地产开发用轮地供给状况无炼

截扇至到20跪04年上量半年，南京朽市主城区及鲜江宁、江北忠片区通过拍厕卖成交的地粗块共21怒块，土地巷成交总面积喘为136捞.8公顷认，成交总金泥额为35港.2亿元弹，土地平均往成交价格为子2436迈.09元企/平米妇，200胃4年上半邪年南京市土棕地出让楼面赴地价为2拴030.0客8元/持平米。绞2004铸年上半年为茄止，南京新荐增储备土地廊32幅守。劣4.20败04年上详半年新建商圆品房价格稳普中上升，存继量房交易量都有所下降搁

2污004年咸上半年南京较房地产市场展新建商品房程销售状况平你稳，半年上燥升近30玩0元/饶平米，南关京新建商品用房加权均价番达到48员13元锯/平米，烘其中商品住行宅加权均价厌达到46润50元福/平米，某与上季度相米比有所上涨英，200锯4年上半解年存量房市锦场交易量有帆所回落，但讨各片区二手帖房均价均有匀一定幅度的肌上涨。凳

?监2004趴年上半年草南京市因勤拆迁产生的法购房需求比奔例明显下降项，消费者亮购房行为趋签向理性，投希资购房比例皆有所下降。板隶?200译4年二季坛度南京市住述宅及公寓项谢目报纸平面供广告投放量商仍然居于各涌物业的首位墨，占投放总肝量的77紧.79%昌，200撑4年二季巨度以来，南油京市商铺项府目的报纸广勺告投放有较薪大幅度的下垄降。奶第一节市波场容量分析虫鞭

市尼场容量，是旗指在一段时浓间内、特定院区域市场中脱、消费者有知购买能力支剪撑的、对某呜种商品的现途实的和潜在恋的市场总需急求量。由于泊存在着大量舒的购房需求隐，南京的房屿地产市场近健几年一直处派于高速发展李的阶段，但浇市场中结构茶性的供求矛火盾却日益突朱出，这种矛益盾表现在目扑前南京房地俘产市场中区扒域、价位、朝楼型、套型芬等方面的供驱应与需求（收市场容量）旋不平衡。市宜场容量分析来是房地产市线场研究的基池础，及时把饭握市场容量喝及产品结构完层次的变化旅趋势对了解和南京房地产蔑市场有着至跃关重要的作旅用。本节的僻市场容量分裙析中，既进恢行了总容量远分析，也进烦行了分区域足、价格层次肥等分容量结毒构分析。习1．2目004年来上半年南京侦市房地产市颤场容量分析辟炼

2亩004年柴南京房地产夺市场总容量抹包括新建商竟品房（商业秆新建商品房捧、政府推出腰的经济适用臣房和中低价宫商品房）需评求和存量房蓬（二手房和浑上市公房）袄需求。根据书南京抉策地币产研究中心崇的监测数据炸，200撑4年南京枕增加新建商性品房的需求贴为800尺万平米，捎存量房5头00万平滩米，共1曾300万铅平米。这样姐，200场4年的总交需求为1逮440万泳平米，2惰003年砌由于各种原涂因（价格、看户型、套型规、地理位置联）未实现的毛需求为1贞40万平雷米。肌

2岁004年井二季度，南愁京商品房总戒需求量（包要括一季度未春满足的需求逼90万行平米）为歪415万貌平米。2津004年爆上半年南京脊新增新建商威品房需求约屋为410局万平米遭,存量房破需求约为按275万峰平米。2邮004年仪上半年南京喉房地产市场药的总需求为洞685天万平米。课鉴于抉策地肝产研究中心白2004灭年第一季采度报告的相掉关论述，本鹅报告将主要昂针对第二季遇度的需求进拔行分析。掘

购崇房会员俱乐拜部会员的统床计数据表明遣，南京购房奏的需求成因虑主要包括拆疮迁购房、市拿民改善居住翅条件购房、指结婚购房、省投资购房以球及城市化进咐程所带来的溜购房等。葵

我起们将20势03年全骆年、20材04年一哈季度以及舞2004积年二季度的胡购房动因变吐化情况在图筒1列出停，从中可以柜清楚的观察趋出南京房地芹产需求中购忠房动因变化与的趋势。失1.1拆匙迁产生的购东房需求比例察降低侍

根截据南京抉策他地产研究中鸭心的监测数千据，20怕02年以松来，拆迁一句直是购房需赖求的主要动删力，因为拆踩迁购房需求享是相对刚性写的。而进入疫2004蒜年，拆迁把购房的比例走下降，由一四季度的2巷4.20筛％下降到二财季度的2烫0.50缎％，主要原标因是上半年婆以来南京市灭拆迁速度下预降及拆迁量闯骤降。随着匀南京拆迁速兰度的加快，废拆迁购房在幼2004渴年下半年稻的购房动因摇的比例将会按有所上升，誓见下图。艰图1-1炊2003币年到2定004年哭二季度购房皇动因结构图锈隙

2驴004年垫南京计划拆弟迁近3熄万户，加上罗集体土地拆吊迁，总的拆扑迁户数在位4万－粥5万户之瞒间，这一部励分拆迁户的扫年需求在伤360万垮平米左右。搏2004析年一季度翅南京市的拆据迁速度较慢鄙，进入5债月份，南般京明显加快芒了拆迁进程逆。到上半年摘为止，南京星已经拆迁或写者正在拆迁峡的项目有泊15个。吵赴

由劝于200霉4年一季贝度拆迁产生拆的购房需求沫大部分进入脖了二季度，忽一季度拆迁硬量的减少，运使得南京市栽2004樱年二季度践因拆迁产生缘的购房需求碧也明显减少戚，约在7免0万平姑米左右，占艇市场容量的杂20.5剥0％。鞠1.2改株善住宅条件甚是目前购房铸需求的主体宏构成知

由爬于生活水平法的提高，产吧生了大量的牲以改善条件吩为目的的对秘商品房的市蝴场需求。在询图1中通可以清楚看星出，随着南席京居民收入肺水平的提高汽和消费理念幸的变化，改驳善住宅条件烂的购房比例竹持续上升。未2004份年二季度碍，这部分购辅房者在0撒.88万董户左右，需筛求量为1号25万平颂米，占南京恒总体市场容淋量的28构.2％。事沙1.3投谢资购房比例使小幅下调蚕

银使行实际利率绞超低、股市夏的低迷及投质资风险太高蜘，使得大量棚的民间资本歌急于寻找风袜险较低、回狭报率较高的撤投资渠道，玉而商品房恰迹恰满足了这膝种投资要求西。投资购房洪的基本特征跑是：投资者劈的购房需求任并不是建立恢在自己的实支际需求之上挣的，他们的勺购房心理受夜众多因素影贴响，并且极抵其不稳定，伸这一点在图让1中可捏以清楚的反明映出来。春

在介图1中距可以看出，伪投资购房者娇的比例波动满较大。2鼻003年捆全年投资购士房的比例只论有17.裕10％，介随着南京房萄价的攀升，嗓2004脊年一季度湖投资购房的意比例高达撒27.60析％。进入顶二季度，受浴到政府宏观菜调控的影响欺，特别是粮4月1纱日起开缎始实施的怕“禁炒令岛”和银偷行“紧萄缩银根”疗的政策影故响，在以短询期投资为目变的投资购房劳需求下降的耍带动下，二步季度投资购源房需求比例僵由一季度的正27.6买0％下降蝴到23.喊60％，葡需求量约在拔98万秋平米左右。茎览1.4结购婚购房比例阁稳中略升秃

根猛据南京市第忙五次人口普吓查的数据分良析，在未来弯的几年内，垄南京人口中同的30萌岁以下群体生的比例将逐乘步增高，因侨而结婚购房虚的需求呈稳叔中略升趋势痛。根据购房泪会员俱乐部下统计资料，也2004猫年二季度锡，有结婚购阿房意向的购穴房者在0土.77万隶户左右，需米求量为8峡6万平米网，占二季度外购房总需求裤的19.满50％。外躁1.5城絮市化进程中碍产生购房需踏求增速平稳再梳

世形界上各大城凡市的城市化鹊都具有一个燥相同的特点舒：经济发展叫越快，城市折化速度也越尾快。南京经延济正处于高津速稳定的发杀展时期，目分前城市化水邻平以每年煎2％左右宅的速度增长该。而要维持蓬人均住宅面麦积的稳定，脚每年的房地恼产需求很大糠。伞

由饶于大学的扩催招，南京每鞠年高校毕业谜生在9顷万人左右，层其中有相当跟一部分人会晴留在南京工煤作。短期内军这部分人群饼的需求主要科集中于租赁息市场和中小没套型住宅市诚场，商品房巾的购买需求众不会太大。概2004锹年二季度旨由于城市化缓进程所带来免的购房需求杨为36长万平米，占军购房总需求座的8.2惨0％。溉2.南京山房地产市场摩需求特征分纱析仗2.1购硬房者需求心良理特征分析雁燃

根蛇据抉策南京格购房会员俱丈乐部的最新港数据，在准朋购房者中有爪63.3庄％的购房棒者认为南京深的房价过高辩，有34万.2％的梢购房者认为虾南京的房价活偏高，两部俘分之和达到圾了97.扮5％，比直一季度的比塘例有所升高蝴（详见本报楼告第四节的继相关内容）随。从市场营垄销学的角度斗分析，消费奏者的消费心怀理和态度会茶影响其购买傍行为，购房怕者的这种心奴理状态导致祥的直接后果星就是推迟其坡需求满足的歪时间，也就貌是说在未来键市场中，购网房者的消费物行为会越来陆越理性。市托场中持币观乐望气氛会相分对浓重，这歌是南京房地汗产市场进步惩和成熟的标已志。侨2.2现斜实需求的减画少与潜在需怎求的增加裤

市铅场容量包括哀现实的需求轻与潜在的需锦求，从经济慰学的角度来危看，现实的枣需求是刚性抖的和非弹性仓的，满足的围可能性非常岛大；而潜在见的需求是弹袍性的，受价在格、区域以宾及投资支付落条件等因素登的影响非常僚大，不易得姐到满足。根隐据抉策地产辣研究中心本贝季度的研究拼，随着南京伪房地产市场杜供求关系的物变化，在满延足现实的需慨求之后，开堪发商的竞争荷领域开始逐蛙渐转向潜在柜需求领域。星纺

根段据南京抉策缘地产研究中横心的监测数访据，20伴03年南尼京市商品房白总体需求约限为140鲜0万平米梯，其中有软1260净万平米的需螺求得到了满顺足，成为现窃实需求，而浊140姥万平米的需劝求由于价格挂、区位、楼略型等方面的础原因，特别验是价格方面崭的原因，没在有能够实现葵。根据经济乓学的原理，围价格上升必煤然引起有效虎需求的下降桌。随着南京门房价的攀升既，现实需求往在市场容量惩中的比例将后进一步减少膊，潜在的需煌求将会增多痕，更多的需自求无法在短烘期实现。检2.3前烘期已实现购伯房需求的社钟会阶层层次沟分析抹

根妇据南京抉策辩地产研究中湖心的监测数调据，在南京肺房地产市场图发展初期，次除去由于拆半迁原因实现扶的市场需求而，买房群体也主要是由企惰业主、公务逮员等中等偏悼高收入的社宇会阶层组成弓，他们的需乐要首先得到势了满足。晌

2扣002年黎以来，南京度房价一路攀插升，虽然从燃统计数据上凳看，南京市沃城镇居民人劲均可支配收蚂入在上升，就但是随着收面入水平两极桃分化现象的门加剧，平均任边际消费倾滔向（新增加踪的收入中被注消费的比例仔）呈现递减赛的趋势。这眠样，在原有违高收入群体颠的购房需求券主体被满足抛后，开发商滋短期内面对殿的是购房者喝的平均收入槽相对下降、详对房地产商库品的现实需问求同时下降蒙的局面，这闭在某些别墅哥、高档楼房痰销售市场消匠化速度放缓锁等市场表现舞中已经有所被体现。何3．2银004年望上半年房地流产市场交易韵状况分析盏登

根将据南京市统哲计局发布的货数据，2鸭004年插1-6蓄月，南京市余商品房交易行总量为4炸36万平卵米。具体情张况如下：庙3.12桌004上损半年新建商麻品房的交易求情况劈

根不据南京市统肥计局发布的彩数据，2冤004年告1-6河月，南京市盏商品房交易接总量为4洲36万平俱米。南京市骄新建商品房君销售持续走订旺，销售面着积达21蓝6.35凉万平米，同里比增长4恳8.4%珍，新建商品从房销售额比84.92铃亿元，同瑞比增幅高达城78.4虚%；其中打新建商品住赚宅销售1摊87.05请万平米，召同比增长跑39.7%味挑3.22顿004二晓季度新建商演品房的交易尿情况侮度

根忧据南京市统篮计局发布的热数据，2次004年暑4-6犯月，南京市室新建商品房滑销售持续走盟旺，销售面烈积达81罢.70万属平米，同比成增长48若.4%，栽新建商品房华销售额2亿6.1亿馋元，同比增砍幅高达2砌1.4%非。予

将晋数据与0砖3年的同犁期进行对比瓦，得到下表稍：痕

表温1-1破2003周年、20怕04年一今、二季度南畜京市商品房馆销售面积、达销售额对比祝版时间驴商品房销售放面积（万平壤米）栋商品房销售怨额（亿元）累吓03年一竟季度监63.06部啊21.5意03年二垂季度像82.73让帮26.1在04年一经季度闲134.6啄5↑膀55.2↑到磨04年二搬季度俩81.70则↓冒29.72予↓单

从演上表可以看勇出，20但04年一姑季度的商品倍房销售面积薄和商品房销脑售额同比都吓有较大幅度狼的上升，但胁是二季度的增商品房销售真面积及销售潮额比起一季郑度有较大幅员度的下降，六甚至比起墓2003观年同期都有振小幅下降，允究其原因，身宏观方面，鞋是因为国家指抑制固定资树产投资过热诱，对土地、黎金融等各个加领域进行宏亏观调控；微棵观方面，正盆如本报告在获南京房地产祝需求特征分出析中所指出组的，购房者消的购买行为焰更为理性，舌购房者大量倾的推迟其需无求满足的时婶间，造成了须市场中“郑持币观望驾”气氛农浓重；同时蚀短期内南京在房地产市场示的潜在购房泻者的平均收妥入相对下降丽、对商品房幼的现实需求侦也同时下降特。希3.32茫004上造半年存量房赏、经济适用刊房的交易情射况型

2蒸004年久上半年，全傻市二手房实她际交易量动2.7万丧多套，销售此面积22季0万平米疾。上半年二暗手房交易月许度数据波动监较大，受到炸国家宏观调砖控以及银行吧按揭门槛提框高的影响，市5月二婚手房成交量御急剧减少，安共成交3挑374套列，比4虽月份减少深21.9火％。进入格6月份，汁交易量有所识回升。鹿

随晕着南京城市耍拆迁规模的瓜扩大，今年漏南京有9据个地块的蹄经济适用房休项目，共计调342蛛公顷。今年棋原计划开工污建设经济适千用房14肉6.24剖万平米，竣韵工122躁.5万平酬米，共1宁5798激套。截至鸭5月中旬困，已开工注97万平叙米。带

但恼是经济适用固房的交易情并况相比去年脏有所变化，盘首批竣工的既经济适用房常百水家园小浇区第一次申虑购只有5团2户家庭鸭报名，第二皇次申报仅仅独只有35沸户报名。授原因一方面巾是拆迁速度饮的缓慢，另临一方面是经墓济适用房在摸价格、区位耍、配套等相绿关因素方面迁未能满足购塑房者的需要筛。什3.42奔004年裳上半年及二拥季度未实现摘的需求分析仅涨

根乓据南京抉策周地产研究中册心市场容量交的月度消化凑模型统计的排数据，2椅004年仇上半年由于洒价格、区位市、楼型等方蕉面的原因未叫能实现的需惑求为24狠9万平米锈。之

2声004年晶二季度的市铲场容量为羊415万广平米，而二勾季度市场的绳实际总供给给是435雨万平米，宣已供过于求侧。魔

数唤据显示，南畜京的房地产容市场出现了具结构性供需同矛盾的典型撒市场特征：毯大

一煌方面有2什49万平搭米的潜在需宴求因为价格于、区位、配段套等方面的阵原因在短期饺内未得到满犁足；愤

另村一方面至少亭有260跪万平米（朱二季度未消使化的供给量哭）的商品房俭同样是因为谜价格、区位况、配套等方椅面的原因在恭短期内得不棒到消化；由恢此可见，南肿京房地产市灾场的结构性岁供需矛盾非低常突出！荡2004哀年上半年需质求结构分析济钟

商疤品房与普通很商品最大的貌不同就是不始动性，因而咳南京房地产倘市场呈现出仅明显的区域师性特征。不辽同的区域具侮有不同区位絮特性、不同图的相关配套置，从而呈现斯出不同的市贩场特征。所泪以需求的结居构分析比需偏求的总量分平析更具有现派实的意义，蛇抉策地产研灿究中心已于薄2004汪年元月起主推出更深层骄次的《南京疏房地产市场奔月度片区市蓬场特征监测谱报告》（注伏：收费定制棕报告）。挑4.1各而片区的需求凯结构及季度锐变化情况倘根据南京抉请策地产研究拢中心的监测前数据，2临004年庄上半年购房壳者对各片区减的需求比例毒如下图所示验：生图1-2脊2003哨年三季度创至200艰4年二季毯度各片区市喷场需求比例喉变化骗

从歌上图可以看茎出，河西的促需求比例仍倘处于首位，掘但有缓慢下牌降的趋势，弦由200虹3年三季晴度的31薪.20％征逐渐下降到兴2004涨年二季度仍的24.僚50％。够这种现象的膨主要原因是根河西在二季唯度供应量有领所放大，实坑现了供需关替系的逆转，鸦消费者在买明房时开始更剧多的考虑位北置、总价、芹配套等相关迟因素（参见袋第五节生活普指数模型）害，消费趋于漂理性化。跳

城连东以其良好内的生活环境掘和齐全的配绒套在区域购漠房比例中跃糖居第二，占结市场容量的助20.5辅0％，较道以前有所上远升。由于城白东片区一直解处于供不应赵求的状态，险土地资源紧办缺，房价也奶是节节升高须，超出了很曲多人能够承须受的范围（达见图1-稻2），这秘样高的需求映比例将会受降到实际供给售的打压。耽

由惑于距离市中碎心较远，相舒关配套较差雾，江宁、江昂北片区的最们大优势体现喊在其较低的硬价格上。进思入二季度以欲来，这两个洒片区的房价贝上涨很快，盯江宁的均价截约在34役00元堆/平米左狮右，江北的浓均价也已经雅逼近27超00元岭/平米。辽上涨的房价判使得这两个万片区的需求佳比例继续下隔降，目前为百18.3鹊％。其余六片区的需求服比例波动不泥大。荒4.2价随格层次需求用结构分析及作季度变化情售况静

价教格是制约需奇求实现的最纤主要的因素暑，也是购房联者最为关心良的敏感因素贡。根据抉策览地产研究中天心南京购房茶者俱乐部的膏数据，2鸦004年匆二季度南京锈市商品房价鼠格层次市场可容量（需求野比例）结构算如图1-钉3。匙

与振一季度相比折，200辞4年二季设度南京市消汤费者能够承嫂受的商品房泻单价有所上蔑升，但是市奖场需求的主棵体还是3久000－捆5000圆元/放平米的价格杯区间，这部疾分的需求占概到市场容量拖的七成以上爸。值得关注遭的是，3畜000元德/平米染以下的市场藏容量仍占到丸总量的1苏6.4％宿，这为江北挡及周边郊县剃的房地产市公场发展提供棚了机会。与拦03年诚三季度以来并数据比较，泉可观察市场卸对价格层次币的需求变化允，见图1佛-4。莲图1-3颗2004筹年二季度捷南京市商品搜房价格层次昏容量分析何图1-4雅南京房地辛产市场价格鞠层次市场容第量变化图阔

上验图是南京购输房者能够承违受的商品房泻单价的变化般图，表面上踪看，从2竹003年激三季度到答2004魄年二季度，告消费者能够倦承受的单价舒水平有所上遗升，这能不档能说明消费鱼者的实际价刻格承受能力告提升了呢？畏结合产品结甩构（见本报除告第二节）踪和消费者调询查（见本报剂告第四节）控交叉分析可赤知：一，妙2003暮年下半年以歼来，小户型颈商品房上市谦量有所上升赛，小户型单基价虽高但总砖价低（需要谱强调的是，税商品房交易祝中，商品房忍总价是最关尚键的因素）域，所以相对枯的市场接受祖度高，间接场表现为消费轻者商品房单示价接受能力虽提高；二，躁当市场上产县品供不应求者时，市场的竞主导是卖方抄，只要消费冻者需求就只姜有被迫接受抛目前的产品宏价格……俯。指标的排交叉分析是逮市场调查常第用方法，它凝能够使我们疾避免以单一乘市场指标判逆断市场。虽寨然进入2店004年拣二季度，南立京市新建商储品房的总量仍已经供大于谨求，但是，瓦在消费者可秘以选择并且洪能够接受的干价格层次的青细分市场中谣，商品房仍挨是供不应求兰，所以在价朱格层次上，炕消费者的需异求仍是受到骡供给结构主迷导的。详见越本报告第二雪节产品结构来分析。炊4.3楼南型层次需求驶结构分析及桥季度变化情剃况唐

图尖1-5严显示了2伟004年嫌二季度南京鸟市商品房分纪楼型的市场咏容量结构，翻可以看出，杀购房者对多分层的需求在袍呈逐步下降赏趋势，对小朝高层的需求漂逐步上升。泄转图1-5绩2003私年至2撕004年榴二季度分楼接型的市场容功量分析玩

对喷于开发商而岔言，小高层微以及高层建贷筑能够提高蚁土地的利用奖效率，相对宅减少了土地翅的成本，为瓶了取得的较团高的收益，脉开发企业倾弯向于开发小煤高层、高层厘建筑是非常忙正常的，从济全国一二级凉城市的发展方来看也有比侵较明显的趋类势，目前城寇市中心地段晴楼型为小高赢层的商品房料开发比例较锡高；而对购哥房者而言，童多层住宅得化房率高，居蒸住方便舒适庄，多数购房瞧者更倾向于慧购买多层建番筑，但在现腾实面前，只泰能退而求其斜次，这也促库进了市场对既小高层或高汤层的规划与冻配套要求的夏提高。偷

正随如本报告在乳第二节产品议结构分析中纺4.1摄部分提出的龟，虽然二季洒度房地产市富场总体上已春经供大于求努，但是在大警部分购房者立可以选择的济分楼型的细淋分市场中，缝仍然是供不而应求的局面握。这表明了末房地产市场毙中仍是产品熟的供给主导谷了需求。所灵以在现有的贝产品供给结处构条件下，歼消费者对多晒层的需求只辛能逐渐下降凤，小高层、企高层的需求箭逐渐上升。冻地

抉攀策地产研究理中心每季度蜂发布的《南扶京市房地产虽季度消费者遗调查》将对扭南京市每季栗度的购房需钉求特征、影配响因素及其稠变化进行深举入分析，详听情可咨询我封中心研究部籍。栗第二节产奇品结构分析兽装

产那品结构分析遣，主要是从趟供给的角度缸来分析市场担的状况，包吩括土地的供李给情况、新答建商品房的乓供给结构以遵及房地产投诵资概况。在室新建商品房涝的供给结构糠中，既有供管给总量的分深析，也有分勺结构的分析疤。另外，本择节还从供需类平衡的角度慰对目前的南拐京房地产市械场运行状态痕进行了综合虫分析。状南京市2肆004年稼二季度市场报供给状况敌南京市2最004年琴二季度房地载产开发投资脖状况请

图绝2-1膊显示的是塘2000劫年至20畅04年上马半年南京市毫全社会固定谁资产投资总知额及房地产局投资总额的光变化情况。场从图中可以傲看出，从厨2000浸年南京的房肝地产市场开用始正式的市胜场化运作以驳来，固定资滋产投资额都崇处于高速增若长时期（见冤图2-2阔）。伴随智着固定资产诉投资的增加遍，南京的房里地产投资额世也是高速增怒长，至2门004年疗上半年已达丝110.陈35亿元藏。架

图籍2-1贫2000晋年至20头04年上旷半年南京市听固定资产投械资与房地产投投资额（单染位：亿元）升瞎

图姜2-2冤2002双年至20房04年上城半年固定资毕产投资增长脑速度沸

2乡004年闸二季度国家沟对于固定资揉产投资过热喊的宏观调控公初见成效，超表现为固定盖资产投资的薪增长速度由档2003漏年的5释8.20狡％下降为闹2004兴年上半年的铜23.1夺0％（见蹦表2－钢2）。阴搭

根唐据南京市统支计局公布的阅数字20投04年抛1-6月愚，南京市完荒成房地产开毅发投资1燥10.35吧亿元，比帐上年同期增弯长34.语1%；施很工面积1妥614.3搅6万平米剖，同比增长旁46.9斥%，其中想住宅面积傲1283.支42万平喂米，同比增凉长49.弃6%；新痒建商品房销登售持续走旺叙，销售面积胆达216刻.35万分平米，同比色增长48岭.4%，餐其中住宅销苹售187盈.05万补平米，同比哨增长39牢.7%；首商品房销售盗额84.混92亿元虫，同比增幅粒高达78更.4%。掉朝南京市2侨004年惧二季度南京睛市土地供应炎状况郑2.1土桑地一级市场肌的供应状况韵赠

2方004年举4月份泡，南京市政喷府发布《蜡2004登年住宅建设驾用地供应计装划》，《计没划》指出，音今年全市计靠划提供住宅烘建设的土地贯将达到1鄙020公膜顷，其中商动品住宅用地演900殊公顷。异

6窝月8步日，国土熟资源部、国题家发改委联增合下发《关怒于在深入开松展土地市场策治理整顿期旋间严格建设巩用地审批管作理的实施意盐见》，《意挂见》指出，恭授权审批农毛用地专用的龄市、州人民纹政府国土资悦源管理部门边暂停办理农碰用地转用。茄随后，江苏侄省和南京市翻也相继发出希紧急通知，解开始执行国抗家暂停土地柱“农转风非”的肺决定，并拉斯开了深入治耀理整顿土地劝市场的序幕蚀。声

由向于南京的国延有土地储备列非常丰富，吃短期内政府双的宏观调控斯并不会减少晨南京的土地死供应量。根浇据南京土地宿交易中心的迟数据，截至漫到200犹4年上半滩年，南京市银主城区及江捏宁、江北片午区通过拍卖愚成交的地块喂共21翠块，土地成浑交总面积为哑136.泉8公顷，恒成交总金额咳为35.身2亿元，痕另外上半年骆溧水挂牌出香让地块1蔽0幅5逆3公顷，萍成交金额祸2.4亿扯元；高淳挂怜牌出让地块蜂11幅痒11.7伪8公顷，桌成交金额丧0.68仿亿元。投

到悔2004垂年上半年望为止，南京姐新增入库（省储备）土地教32幅艇，土地总面斯积198拖.86公腊顷，成为下较半年土地潜顽在供应量的傲一部分。芒

另驴外，由于纯8月3枣1日国郑家清理闲置析土地的最后戏期限的到来墨，市场上由勤于各种原因昆闲置、未动斧工的地块必斯须寻找到备“归宿牌”，预计蜜其中一部分独将通过再次似交易进入市份场，从而增芒加了未来南船京市土地的津来源。吧2.2土扯地二级市场况的供应状况杨器

由王于国家对于杰土地供应的医宏观调控，咳提高开发项虾目贷款的门血槛，增加了之土地转让的睬难度，南京鸦土地二级市索场出现了一电些新的变化漫。境

2垫004年阿一季度，土瓜地二级市场垄共成交土地孔50宗府，交易面积不77.5页万平米，咬交易金额禁16.89榜亿元，同艘比分别下降挠21.8惩8％、多26.82蠢％和9闲.97％涂，见下表：攀抓

表绩2-1疯2003软年与20旺04年一驾季度南京土芹地二级市场撇对比泼时间鼓南京土地二发级市场成交存土地宗数尼成交面积赏（万平米）倚童成交金额拆（亿元）案成交土地均俭价（元/痰平米）搞2003买年一季度码64跪106.2嘉6换18.76姜幻1765.看48寒2004唉年一季度臣50警77.5元16.89到客2179.巧35扭

表办2-1润中可见，与烟2003貌年一季度把相比，虽然越成交土地宗末数、成交面训积以及成交解金额都有不腐同程度的下兔降，但是土压地成交的均它价却由1倾765.4强8元/直平米上升头至217抛9.35井元/平沙米。在土地裁一级市场土柏地价格不断队上涨的情况芝下，二级市友场的土地价浴格持续上涨转，将导致今陕后2-3责年内南京槐市商品房开得发中土地成侦本的继续增路加。晌南京市2奥004年倡上半年经济迈适用房、中突低价商品房失供给状况未

根鸟据南京市统柔计局公布的膀数据，今年泥上半年，南埋京市经济适驾用房建设投鬼资7.4款亿元，同臣比增长5脖5.4%陕，高于房地夏产开发投资栗增幅21寒.3个百钟分点，经济贡适用房建筑蹄面积18鸦9.25来万平米，比敌上年同期增烛长66.齿7%。绒目前，全市卖共有九个经出济适用房片歌区，一次性燃规划用地总恋面积61球57亩，弓规划建筑绘356．垮39万糊平米，可建群住宅41著300套孤。根据南京筋市政府的规辆划，在原载计划完成园120万饶平米竣工面炭积的基础上旦，下半年再虾建设30阴万平米经退济适用房。净可以确保年炎底有15虹0万平米饥经适房竣工参、交付。今获年全市已规呢划建设南湾麦营、幕府西慰路等五处中雁低价商品房避建筑面积共混77.0辽7万平米师，上半年已陷开工两处。已2004听年下半年违至200驰5年度，舰由于经济适毕用房和中低螺价商品房供里应量增加，膝中低价位商规品房供需紧炉张状况会有月所缓解。肃南京市2怪004年马二季度南京颗市商品房供连应情况搬?200毒4年二季品度商品房总隶体供需状况谣掀

根览据南京抉策屈地产研究中晓心的监测数疑据，20券04年二锋季度，南京起房地产市场朱总需求（新议建商品房和诚存量房，包部括一季度的晴未满足的需绕求90按万平米）为拢415侍万平米（其桃中新建商品别房需求2亏55万平治米），总供辅给（新建商态品房和存量除房，包括一压季度未被消摔化的供给）筹为435湿万平米（门其中新建商依品房供给表271平缓米）。总的漫供需比为晒1.05脚：1，兰供略大于求与，新建商品滨房的供需比滑是1.1象2：1酸。叠?榆抉策地产渗研究中心新吩建商品房供俱需监测模型若简介胜炸需求监测汗模型简介歌

南挡京抉策地产章研究中心需匠求监测的基雹本公式是：铜细①报告期补区间的总需铸求＝上一个舟报告期区间浮未满足的需探求总量＋本洁报告期区间听新增的需求趴总量跨②上一个朴报告期区间洒未满足的需懒求总量＝上咬一个报告期五区间的需求挺总量－上一壳个报告期区形间交易量泻③本报告胆期区间新增溉的需求总量士分析参照第命一节《市场电容量分析》也。沙巨供给监测佣模型简介傍

南抱京抉策地产送研究中心的亮新建商品房答供应监测包章括实际的、世现实的供给域，我中心拥舞有南京在售遥的楼盘的精芝确资料，各宜类楼盘的市醒场供给模型说简介如下：疑件Ⅰ①如耐果楼盘在报资告期区间在觉售：无

该怖楼盘的供给冒量＝开盘时洋的总供应量鸣－已经销售偶的楼盘面积但＋该楼盘在断报告期区间产内下期再次叛开盘及预售从的面积矮②如果楼凯盘尚未开盘庭，也未预售夺，但是开盘饲期在报告期亩区间内：责该楼盘的供销给量＝开盘求的供应量缩③如果楼碎盘尚未开盘社，并且开盘羊期亦不在报尺告期内，但架是楼盘已经俗开始预售：允该楼盘的供狗应量＝该楼砖盘预售的总改面积－已经柔预售的面积夸巾Ⅱ将各个金楼盘的资料肃汇总，得到柳南京抉策地今产研究中心谷月度片区供草应与消化资旺料；将各片越区资料汇总救，得到抉策甜地产研究中锁心南京房地惧产市场总量绩月度供应与鞠消化数据。市滑妖供需比监竭测模型简介靠铸报告期区间抛内的供需比防＝报告期区软间南京房地做产市场的实扭际总供应量钢/报告扎期区间的总帆需求遥

需刚要指出的是延，供需比反跨映的是南京箭新建商品房界市场总体的饼供求状况，栋对于房地产互市场的认识浑具有参考价贷值，但总供北需比无法反最映各个细分比市场的供求燥状况，如分串区域、分价册位等的结构退性供求矛盾丝的存在与实疲际比例，本遮报告除给出宜南京市总的止供需比例外让，还对各个葵细分市场的诵供需状况进议行交叉分析姿，欲了解更业加详尽的信称息，敬请关蛋注抉策地产岂研究中心的牢定制研究产茄品《南京市乔月度分片区矛市场特征监宋测报告》。虾摊4.32欧004年串二季度南京苏市新建商品权房供应总量扬扩根据南京抉共策地产研究仇中心楼盘数舍据库的最新利数据，2市004年绒二季度南京宗新建商品房局的供给总量字为271舍万平米，县统计方法参晌照4.2领节的模型棉简介。坑4.4分海结构的新建坝商品房供需恒平衡状况胶上分片区的候新建商品房恶供需分析催图2-3狭2003锋年至2类004年锦二季度分片撑区的新建商群品房供需比核甩

从敬图2-3医片区供需琴比变化图可犬以看到，二恐季度南京市摔房地产市场根的结构性供搭需矛盾的继扎续加深。江母宁江北片区重、城南片区啦、河西片区货和城北片区瞎的供需比已仆经大于1馅，城中片妻区供需比为对0.95渣，供需基访本平衡，城妖东供需比为纪0.63忽，供不应惨求的情况有尿所加剧。汁

2轻004年酬二季度（特惊别是6华月份）是楼殿盘开盘的集终中时间，江踏宁江北、河升西、城北片掩区都有大量复的新楼盘进刘入市场，大扶大增加了片陕区的市场供丢给量，同时蹈，购房者对犹这些片区的纵购房需求量致基本稳定，抗有的片区甚绩至出现了需勤求减少的情善况（见第一沸节中分片区置的市场容量我结构），造丹成了这些片恭区供过于求骗的局面。结歇合200津4年三季爸度的新建商奇品房供应量焦分析（参见裳本节第5涛部分），胸在三季度，瞎江宁、江北扯以及城南的勿市场供应量铁有增无减，揉可以预计，鸡这三个片区绍的供需比在构三季度会继尸续走高。箩

由夸于城东片区富的土地供给象很少，而购悟房者对于城聚东片区的需年求却呈上升升趋势，使得洁城东片区供时不应求的局撞面加剧。刑

结龟合第一节未击实现的需求膨分析，我们筐可以清楚的谋看出，2岩004年祖上半年未实朴现的需求主他要集中于供早需比小于曲1的城东痰片区和城中渡片区，而未摇被消化的供鼠给主要集中后于供需比过钻大的江宁、复江北以及城俩南片区。当剖然，供需的堆平衡是受众慎多因素影响荡的，在以下朋报告中我们之将更加全面荐的分析这个峰问题。和救分价格层便次的供需分石析茫图2-4从2004嫩年二季度栗南京市新建北商品房分价捞格层次供需仅比痰

图湿2-4池显示了分价水格层次的供臭需平衡情况召，200缴4年二季六度，南京新喂建商品房在生价格层次供肃需矛盾仍然滚尖锐。单价盼在500曲0元以下忽/平米拥价位的新建予商品房基本温是供不应求菜，而且价位包越低越是供樱不应求；同吨时，单价在敬5000坦元以上执/平米的励新建商品房喊供过于求，于单价在6栽000元耗以上/逢平米的新建股商品房明显泡的供过于求戏。而在第一梅节中分价格助层次的需求舍结构分析中口，我们可以梁明显看出，株占市场需求狠主体地位的丰是的单价在拢5000羊元以下旅/平米的卡商品房，大或概占到市场铁容量的8劈8％。对壳此我们可以功得出两点结体论：叨

一笑，从未实现推的需求的角子度进行分析将，上半年未绵实现的需求语主要集中于摩单价在5食000元猜以下/退平米的新建魂商品房，并丑且主体为单撒价在40聚00元以腿下/平泽米的新建商甘品房；而未可被消化的供炉给主要集中抱于单价在震5000闪元以上/稍平米的新额建商品房，浴特别是单价俊在600途0元/未平米乃至座更高价位的粗商品房。机

二仙，从片区的跃角度进行分坑析，目前市捏场中能够提缴供单价在猫5000堆元以下/匆平米的商增品房的片区季只有江宁、杯江北、城北录以及城南的调部分地区，怠而这些片区麦在交通、配拿套等方面都厚存在着某些抚问题，阻碍虏了购房者的撒购房计划。压及奔分楼型的澡供需状况芒图2-5震2004夹年一、二粗季度南京市叮商品房分楼处型的供需比过变化胖

正钱如第一节市跃场容量分析投所指出的，严目前南京房盐地产市场仍涉是供给主导再需求，所以除南京购房者着对于多层的雀需求减少、亏对小高层、影高层的需求躬相对增多了场，这一趋势夕为反映在分声楼型的供需塞比变化上，叮如图2-辞5，可以进看出，虽然背多层住宅仍烂是供不应求牌，但是供需场比缓慢上升总，供需矛盾茄稍有缓解。如无论对于开千发商还是对躺于购房者而土言，小高层壤的商品房都嫁是折中的产研物。20拾04年二洒季度，小高互层的供需比献接近于1雾，供需基垒本平衡。南固京房地产市扯场高层住宅参与别墅的供昏过于求仍较肥为严重，属晚于市场压力彻较大的细分增市场，具体勤的市场表现悠就是高层住柳宅与联排、讽独立别墅消碎化速度的明骨显放慢。重?200字4年三季龄度南京市新耽建商品房供诸应状况获?200竟4年三季笔度南京市新悄建商品房供唯应总量均

抉千策地产研究轻中心因为拥迟有较全面、猪及时、准确梨的南京在售扶楼盘数据库附，有能力对窃以月为单位镇的楼盘供给蝇、吸纳、变议化率做出较殿为精确分析即，分析模型绳如本节4诱.2所示跟。根据南京波抉策地产研伴究中心楼盘良数据库的最殿新数据，逃2004艇年三季度南法京新建商品王房的供给总脊量约为3膝14万平贵米，比二季映度的27上1万平米稿增加了1幕5.9%盐。地?200夏4年三季置度南京市新协建商品房供详给状况她?200探4年三季框度南京市新身建商品房分丛片区供应庄状况渣图2-6史2004算年三季度恐南京市新建陵商品房分片伍区供应比例据贪

在仰2004罚年三季度沃南京新建商筑品房的供给漫中，城中片偷区最高，占嫁到了23呜.71％余，主要原因爷是该片区存研在着大量的士未被消化的歉商务写字楼砖，由此可以娘看出，城中毒片区的写字填楼明显的供民过于求。皆

鉴拳于本报告是厦常规层次的留研究报告，狼有关城中片贫区的具体供免给情况不再得赘述，请关建注抉策地产抵研究中心的贝《南京房地谁产市场片区和市场特征监寇测月度报告惩》。虎

2卷004年灯三季度河西粒的供应量占甲到总体的位20.05宪％，处于怪第二的位置忙。因为河西鉴片区楼盘众盟多，而且大你部分的楼盘糊开发周期较娱长，需要很广长的消化时就间。进入三巾季度，又会宰有一批楼盘配进入市场，翠加大了河西调的供应量，渔接下来分别棒是江宁、城舌南、江北等国片区。饿?200恒4年三季占度南京市新猎建商品房分扯物业供应状仆况拴2004饶年三季度，郊南京市新建树商品房市场荣供应的主体烘仍是住宅，天占到供应总窜量的74罗％，接下仗来是商住写杆字楼，占到政供应总体的科17％盖。商铺和别叙墅分别占到悔供应总量的框5％与吼4％。低见图2-厚7。额图2-7透2004胀年三季度爸南京新建商围品房分物业扮供应比例校?200墓4年二、够三季度南京爹市新建商品饲房供应状况爬对比怖既分片区市访场供给变化点饥图2-8需2004挥年二、三购季度南京市坝新建商品房理分片区供给笼比例变化基

由糊图2-8赖可以看出嗓2004扮年二季度宝向三季度过丛渡中，南京统新建商品房范供给的变化密趋势：城东哥、城北的供匙给份额明显彼减少，而城奔中、江宁江欣北片区的供翼给比例有较互大提高。立

三歼季度城东片类区新增的楼圈盘较少，在瑞市场供应总活量增加的情苹况下，供给葛的份额被凭“冲淡夫”了；河类西片区的楼蹄盘市场消化升量与新开盘勒的楼盘供应露量相互抵消舱，市场供给丽无明显变化庙；城中片区叔主要供应是吐写字楼，在词明显供过于壤求的市场状因态下，过多妄的积压导致朝了供应量的族增加；江宁更江北未被消哄化的供给量益较大，在二痰、三季度又待有大量的楼供盘进入市场铲，表现出来碎就是市场供垄应份额猛增耳。润

与扔二季度分片毁区的市场供雪需情况进行贞对比，在未雾来的三季度疮中，南京的哗片区供需状屡况极有可能旋出现“就两级分化浸”现象，共即城东片区刊供不应求的猛情况将会加战剧，江宁、总江北片区供右过于求的情幼况也会加剧外。如何在这学种市场中求回得生存和发餐展，我中心骗将在相应的战《南京房地辟产市场片区桶市场特征监哪测月度报告钞》中进行详家细的分析，股敬请关注。方黄屠分物业类里型市场供给廉比较缠佩图2-9干2004守年二、三坑季度分物业瓜类型的供给魄变化（单位寄：万平米）静红

由剑图2-9复可以看出群，200躺4年二