崇文公寓投标

崇文公寓物业管理投标书投标函杭州凤祥房地产开发有限公司:首先感谢贵公司对我公司的信任，给予我们这次参加投标的机会。根据贵公司提供的招标文件、楼书、总平图及答疑资料，并实地勘察崇文公寓现场，我公司针对崇文公寓项目特点，通过调查分析，结合我公司多年管理实践，对小区物业管理服务的开展进行了仔细分析研讨。根据招标文件要求，认真编写了本投标书，现正式递交《崇文公寓物业管理投标书》3份。承诺：如我公司中标将缴纳履约保证金贰仟元整；遵循本投标书的内容，与贵公司签订前期物业服务合同，并执行；负责办理小区物业管理费的物价审批工作。总经理签字：浙江赞成物业管理有限公司（章）2004年02月10日公司地址：杭州市庆春路139号庆联大厦五楼电话传异真：057该1-872训29961产邮缩编：310寻003第二部分唐整体方案及全策划思路雾湿编制依据蜻号揉《崇文公寓她招标文件》残、总平图、裳物价批复及漏答疑资料；拜微《物业管理俩条例》；消《前期物业屠管理招投标绍管理办法》疯；交《业主大会补规程》；包《杭州市物扔业管理行业段规范服务达丛标考核标准怪》；陶兔《杭州市物迫业管理服务萌收费实施办旦法》；贡掉《杭州市优供秀小区评分垒标准》；任毅国家、省、叉市相关物业摔管理的其它酸政策、法规范；火持GB/T1霞9001-逗2000聋idt凑壶ISO90侮01涌：裁2000远质量保证体尾系。搭2.1崇文款公寓物业管满理定位堤堪高标准、高早起点、创品右牌服务。歌以《全国物哄业管理示范律住宅小区标杨准及评分细炎则》为小区雁日常管理工翼作的指导，轰并制定详细施的创优计划栽。保证在前愧期物业管理者期内，使小纪区荣获蜂“而杭州市物业掠管理优秀小族区疤”晓称号。并争乓创陵“筛杭州市物业费管理优秀示差范小区市”剩，获此项荣丘誉后争创国苏家级优秀小蓄区。辆自接管之日残起导入IS繁O9001宫：2000巴质量体系标绿准，对各项撤管理目标进百行全面跟踪恳，确保管理盲服务的专业技化、规范化膀，使管理服让务质量得到吩循序渐进的因提高。在1斯8个月内通但过第三方现荐场审核，阵通过良好的妖管理服务，惨使物业保值骄增值，真正毁让业主满意琴并得到实惠牧。尿2.2崇文来公寓物业管怨理整体策划足与设想叉碰泄项目概况锄地理位置：被位于杭州市纤西湖区马塍耽路，东临马钟塍路，南临使东部软件园猾，西接中大煤文锦苑，北志至信息产业煎部电子第五旧十二所。没物业类型：隆住宅小区，候7幢小高眼层、2幢多递层。漆总占地面积蛛：2432甚2平方米顾总建筑面积寸：5929槽7平方米（点包含地下8胜940平方愈米，半地下牙室2690蛇平方米，架灰空层107浊6平方米）摧绿地率：3萌5.2%赔容积率：2蹦.30督总户数：4边22户丛停车位：2仿38个，其旅中地下19渡8个，地面碰40个。悼公用设施及唇公共场所：疏社区服务用筒房134、谜物业管理办饶公用房与经戴营用房（0哪.7%），建行车及机动国车车库，圾昏房3间，梯茎23台，用酬配电房及设刮备，用水泵键房及设备，林防设施系统背（自动喷淋俭、消火栓、雄火灾报警及声防排烟系统钥）和安保设挽施系统（电晃子巡更、周主界报警、闭窑路电视、可均视对讲系统结及地下车库殖管理系统）扯等。税户内配套：吗有线电视系妻统，电话及拣网络终端，谢预留管道煤座气接口，水铺、电表出户茫，安防门对腹讲系统。沾夺管理内容弯侧物业前期顾碌问；点小区的管理差、经营及房泽屋和公共配滔套设施的养秆护；装小区内公共勺场所的照明钉、摄像监控滴系统、楼宇砌可视对讲I今C一卡通系铺统、背景音猎乐系统、停弱车场系统、锅LED系统钉、楼宇BA泉系统及消防工设备的管理泉和维修养护杠；子小区内公共舰的服务设施楚、文化、娱擦乐及体育活搜动场所的管柴理；收方小区内的清投洁卫生和环济境维护；潜凶小区内的公钥共绿化的维懒护和管理；微困忠对小区内的质各种车辆（完包括机动和码非机动车）积的统一管理秘；兰协助公安部宫门对小区进逗行治安防范创工作，对违普章违法行为陡进行制止并槽及时报告；勤对小区内住年户装修活动阵进行监督和斩管理；紧对小区内商酷业服务网点说的管理；既社区文化管模理；茫小区档案资源料管理；增法律政策及辛合同规定的梅其他事项。龟陈项目特征续项目以小高航层住宅为主坦，耻小区地处繁涛华的文教区跪，交通便捷烘，但2个主寺入口都设在驻单行线马塍安路上。荣小区门禁采互用智能化楼驼宇可视对讲惩IC一卡通距系统。忽结合小区自掌身的特点，桶已有的停车子位能基本满风足现阶段的促停车需要。脏但随着车辆普增加，考虑于到周边道路眼狭窄，停车母难有可能会警成为日后管姐理的问题。蛮小区设施设语备配置较全独，有23台应电梯及配电益房、消防系寨统、安保系颜统、停车场朗系统等设施锻设备。言整个小区将垦配备电子巡芬更系统，合谅理制定保安些巡逻路线。坛懂管理服务的弄重点政根据物业本陆身的特点，县加强对小区伪安全管理是辆项目管理的扎第一重点，垫公司将通过亮各种措施和响手段进行管葛理。亦小区设施设圣备齐全,有诚电梯、水泵番、消防系统愧、安保系统厕等重要公共梯设备。且杭幅城近年来用箭电、用水形滥势日益紧张撒，夏秋冬三系季时有拉闸走限电、限水还现象发生，愉每次停电、炸停水都给广届大业主的正娃常生活造成茶了严重的影贵响，对物业挥公司所管理站的小区公共晃设备设施也缠是一次考验音，特别是如先发生电梯运旨行时突然断越电而关人等敌现象，因此瞧如何保证电樱梯等重要设私备的正常运招行，在出现章突发事件时负能及时得到崭处理，是小亚区物业管理职的重点。浑消防管理关爆系到业主的择生命财产安罢全，高层建拾筑的消防管易理尤其重要坟，因此做好垃本小区的消宏防工作是物溪业管理的重遮点。睬由于小区地监理位置的局彻限性，对进傻出小区的车魂辆要做好引塔导工作，车笼辆管理也将办成为日后管屈理的重点。扎尽力扩大、乌完善各种配纸套服务设施丹，要小区内帝的服务呈多端样化发展。适开发商、代鲜理公司、物叹业管理公司滨三者的工作趴出发点各有泡重心，代理这商会力求多简卖房而少考饿虑其它事宜京、物业管理朵公司会力求观日后管理的严正常，因此件在前期介入换中加强和开饼发商、代理砌商的沟通，峡及时协调三牲方的利益，爽提前避免日青后管理隐患羡的存在，是节管理服务的短重点奥2.3物业贺管理服务的横具体措施萝讲我公司中标好后，由开发毙商以合同形滴式全权委托父我公司实行诉前期物业管亡理，管理期斯限至小区业侦主委员会成垦立并确定下异届物业管理删期限止。前辩期物业管理缘期间接受开波发商和行政助主管部门的助监督指导。小瞎我公司在崇次文公寓设立悉管理处，全汇权负责项目抗的管理服务呈工作，管理剧处下设保安尘班、绿化班败、保洁班、松工程班等班迈组，公司总假部负责对管托理处工作的哲指导、考核滨、监督、检揭查，并负责高对重大事件局或突发事件虹的处理，并降予以在人、玉财、物上的悔保证。期蜜在工程技工款安排中，安饰排水电工等种常驻人员，宏负责处理小喂区的日常工盖作，包括设简施设备运行努保证、晚间津值班、一般帜维修等，对缴计划性的土睬建维修等工鹊作由公司统丰一派员处理射。侄丢保安和工程烦技工以安排挂在小区内或杨附近住宿为装主，可处理龙突发事件又戚可解决员工旧的实际生活甲方便。赔认崇文公寓匙实行单独财独务核算，维耍修基金使用句接受开发商侨的检查和监梯督。游筝前期物业管午理工作接受恰开发商的监惠督检查，根绸据招标文件挡的奖惩措施查实施。择2.4崇文库公寓争创胃“库杭州市物业烧管理优秀小石区济”闸实施规划快为规范和提卵高崇文公寓裂的物业管理馒行为，提高窜崇文公寓的糟品质和知名羡度，根据市块优秀的标准该，初步设想惠在交房后二喷年内参加评豪比，并获得私称号，现根立据标准制定阅本方案。玻哥准备阶段侮交房后六个鸡月内完成以栗下工作：启组织机构么用确定创优组很织机构，成逝立专门班子粱，并对具体温工作进行分臂解，责任落体实到各部门宴、每位员工恰。句领导挂帅投，全民动员罚创优领导小旷组设组长、耳副组长二名凶，成员若干愁名。其中组异长由公司副退总经理担任踢、副组长由恰管理处主任夫、公司物业展管理部经理乞担任，成员扩为管理处员拼工，公司各泡职能部门做循好配合工作超。勒定期例扰会韵创优领导小垃组每二周召烦开一次工作度例会，总结飘上一时期的铸创优工作，陷发现问题及顿时寻求解决绞方案，安排非本期的创优表工作，检查落计划的落实兆情况。渴宣传动员俯仗创优工作需烫全体员工积距极参与，上缩下一心，齐侦心协力，分耐工合作。各糟班组要召开杰班组会议，哄将创优工作胃的目的内容席，要求时间获安排等向全驴体员工讲解此，使他们认锡清目标，朝荡着同一目标井努力。班组落实粥各班组按领省导小组的要茧求，列出工规作表，并将匀计划的落实沫和实施情况穷记录在案。巷d瑞．评测现状律时间安排：偿准备阶级结买束后开始艺目风的：通过自逝评找差距，涂查原因，落狸实情况，限遥期整改。臣内捆容：根据丸“裙杭州市物业陆管理优秀住洞宅小区讯”滤验收标准，奔并按达标评凯分细则严格弱评分。园蓬创优尿实施阶段载a.时看间：准比备阶级结束绒、评测现状蓄后禁b.对照忧检查内容，中缺什么、补激什么（包括振软、硬件）度；磁c.创优拘领导小组制愈定创优倒计柜时工作表，啦根据部门自桂查的情况进薄行逐条检查榜（与考核结迫合）。铃d.班组门将落实内容迹和评分标准初层层分解到饱每一个员工混，职责分明灾，谁负责、中谁落实。停角迎检柱阶段畜a.时间冒安排：根据码实际检查时回间确定药b.目浇的：万为通过考评伙验收，做好晓最后的准备茂。茂c.内笑容：凑自评、自检牛、请专家（斗同行）检查其，迎接验收萌。稿d.根据律“乌创市优迅”疾的评分标准筛，组织创优盏领导小组成运员、员工代寨表进行自评镜、自检，邀步请兄弟单位辰或专家来小妙区进行检查作。捕绳总结阀阶段拨a.时挡间：少通过最后考崇评进行总结躺b.目奔的：面总结经验，辈积累资料，辞以全面提高杂我们的管理写水平和服务别水准。拦c.内贱容：盏根据评审的全结果，对达科到的标准加犬以长期维持瞒，对未达到潮标准的加以稿修改。并对哀在北“皂创优炊”各中涌现出来品的先进事迹贝加以表彰、先对给转“排创优粱”耕工作造成损昆害的予以批萌评和处罚。旬副奖励禾对在创优工领作中积极主秆动，并使所积负责的舒“吗创市优脑”闲评比项目全圾部达标的班唤组和个人，感对其进行表昨彰和奖励。灯对在创优工国作中表现突打出的员工，防在年度考核乞中优先考虑才晋级。胶津处罚丧对在创优工理作中不负责猪任、人为地感使其所负责匹的级“府创市优冰”慰评比项目未绿达标的班组膀和个人，将买给予经济处吓罚和职务降庸级，情节严吧重者直至辞亦退。第三部分扩管理人员配慰备及员工管题理盲3.1物业僚管理人员配赢备重部门心岗位衫人数挂备注摆管理室妙管理处主任蛾1愧接待/收费贵人员遇1满出纳兼文员夜保安班稻主管栽1归负责小区安慈保、消防管填理耻领班豆3示设门岗、车哥库、监控、肢巡逻等岗位太保安员才9竹工程班淡主管萍1睡水电、土建弟、其中有一住人懂绿化夜技工咱2谊保洁班怨班长利1喘保洁员全4苦合计狡23人铺3.2拟派枪往崇文公寓验管理服务人饰员的任职要眨求垦根据招标文德件要求及崇敢文公寓即将学交付的实际条，如我公司尘中标，将组诞织专门人员款开展前期筹帐备工作，由酸富有管理经麦验的人员担基任主要管理叙人员。建公司将严格降遵守劳动法禁，与员工签火订劳动合同删，按相关政惨策规定为员颤工办理劳动扒保障。让崇硬文公寓管理剂处的每位员窜工能安心、喊尽心尽责地锡服务于小区驰业主。雨葡葱管理处主任匙简历饶王建元，男麦，1974址年11月出教生，199毅7年毕业于凡浙江农业大出学经济管理涉专业。从事纳过二年的星定级饭店管理榆工作。98改年开始进入耀我公司从事样物业管理工疑作，现担任颠公司物业管抄理部副经理岭，歼曾织先后担任过兄青春坊管理爸处管理员，钳海月花园管刊理处副主任肺，物业部副捏经理，公司孟管理者代表显等职。持有近九千质量体患系内审员资录格证书，熟匪悉ISO9副000标准训质量体系工溪作。组织参正与过海月花鼻园创优、公廊司九千质量践体系导入等呈工作。王建锈元同志工作娇积极认真，爬对物业管理付工作有较丰怠富的经验。扫能胜任崇文感公寓管理处轻主任一职。弃糖余接待/收费烘文员万女性，30晨岁以下，具府有中专以上民学历，持有环物业管理上夸岗证，身体瞎健康、品貌疮端正，有较经强的沟通能土力和服务意凭识，熟悉一竖般会计业务耀知识，能正哗确办理各项科收费业务，率能熟练使用良计算机，有化较强的文字零组织能力，急工作认真负古责。积闸工程主管浊男性，45千岁以下，身竟体健康，精妄力充沛。具驴有中专/高辣中以上学历秆，有多年工绝作经验，持常有水电等相扁关工种上岗双证书，熟悉柿水电、土建虫、管道、各号类电器等维体修保养工作后。了解工程珍预算和有关零定额的核算育及其程序。缎有较强的领雪导和组织能罢力，工作忠怜于职守，认岸真负责。丙何似工程技工布男性，45段岁以下，身侄体健康，责虏任心强，精渠力充沛，具戒有初中以上止学历。熟悉芝水电安装、电维修等业务瓶知识，能看手懂各种施工职图纸，了解爹一般工程设食备的工作原滔理以及保养冤检修的程序系。有专业岗言位培训经历督，持上岗证浑。有较强的如服务意识。湿泊博保安主管摸男性，35盒岁以下，身养体健康，责之任心强，精歌力充沛，身姻高173厘绑米左右，高趴中以上文化销程度，有三澡年以上住宅初小区保安领源班工作经验冤，有较强的拨领导能力，翅熟悉小区治染安、消防、厉交通管理服泄务的工作程舰序，能处理练突发性事件失的能力，退可伍军人优先林考虑。身逆吸米保安领班摘男性，35而岁以下，身柳体健康，责窑任心强，精订力充沛，身追高173厘笑米左右，高抗中以上文化锤程度，有一临年以上保安晋工作经验，约熟悉小区治谱安、消防、见交通管理服朴务的工作程艰序，能处理籍突发性事件绸的能力，退紫伍军人优先衣考虑。塑神维保安员晌男性，35仁岁以下，身体体健康，责揪任心强，精歼力充沛，身苦高170厘装米以上，初添中以上文化触程度，普通尘话标准，能句协调处理一忘般的事件和滩纠纷，有一孝年以上工作牺经验或专业纱培训经验，饲有较强的服肆务意识，退疮伍军人优先熔考虑。弱3.2.付9意清洁员耻40岁以下蚁，身体健康然，责任心强韵，有一定的饿文化程度，皇普通话标准透，有专业培之训经验，有彩较强的服务冬意识，工作调不怕苦、不开怕累，能严净格遵守劳动梯纪律。脱3.3康员工培训衔严格按照I浴SO900罗1质量体系抛文件规定要届求，结合工严作实际进行婶培训，以确船保新西湖花归园管理处各棕岗位人员能池胜任自己的绣本职工作，霞提高员工的苹综合素质。迁基本素质培疏训：思想素絮质、职业道士德、作风建慧设。哗业务培训：妥注重培养一庄专多能的全动面型人才，谱泛颤嫂体培训内资容魂a．岗前培于训衡上岗前对小解区全体管理基服务员工进葡行为期稻120浙小时（清洁逃工培训20能小时）有针垮对性的培训低，包括熟悉娘新西湖花园倚情况、公司鼠的规章制度滨，操作规范折、程序、工透作标准，并蛇组织严格的剃考试，合格内者方能正式宵上岗。居b逢、跟班作业捎上岗前进行苍为期摧1面个月的跟班毒作业（清洁阿工为期7天酷）。老员工信通过传、帮碑、带促使新胁员工能尽快城适应本岗位粘工作。坡c绑、岗内培训恳公司物业管括理部全面负鬼责新西湖花木园管理处的抽员工培训工浓作，并将制镇定详细的年撒度培训计划棍，公司各相取关部门按计义划协助做好扩培训工作。楚亲培训计值划暴新员工培训载计划麻新员工培训炉计划猛序号艇培训内容事培训对象轰时间馆培训方式园备取盐注画1友项目概况、线公司质量方先针、目标，忘公司概况，伐作业指导书录和公司规章监制度等宝全体新员工闲24训小时租内培论以考试方式笑进行考核熟2欲接管前期进宜行员工强化券培训按全体新员工驴40匀小时猫内培渗3曾岗位职责及扒管理制度消全体新员工塘8时小时接内培帜要求熟悉本色职工作程序届、管理运作润程序女4岛工作标准及撕规范醒全体新员工拆8朋小时固内培惯要求对物业援管理有较深猾层次的认识乏5紫各工种专业炊培训纠全体新员工恰40携小时漏内培寻要求熟悉掌卫握本专业的圾工作技巧，小适应工作之疑要求特6缓跟班作业果全体新员工诊一个月（清胳洁工一星期拨）忙内培员要求学习、豪会基本操作蓬方法为正式婶上岗提供经矿验均接管前期员天工培训计划足接管前期员紧工培训计划菜序号姐培训内容令培训对象构时间禾培训方式膨备床钟注辅1染管理目标及长投标书的有请关内容拔全体员工朋16深小时鸽内培垄要求明确各勾项工作要求宜、目标模式腊2倒岗位职责和承物业管理运枝作制度攀全体员工随16双小时脊内培池要求掌握岗覆位要求和考驾核标准削3狡小区整体布伙局、公共设究施设备、消疮防设施等内突容介绍滋全体员工谁16冈小时暮公司本部内炮部培训沈要求熟悉小萝区设施、设吸备及整体布狸局令4蜓房屋验收交磨接程序中管理、维修致技术人员挺8罩小时粱内培希要求掌握房摧屋交换的全揉过程智5厅设施设备维荷护标准及作包业程序缓管理、维修骗人员霞8饶小时讽内培木明确公用设子施维修范围俩及标准块6情安全工作目像标及作业程束序卫全体员工牌8缝小时匙内培悬熟悉治安保僚卫的范围和言职责案7湖清洁卫生标滋准及作业程田序踩保洁员渠保安员夏8离小时渐内培虚熟悉清洁卫数生范围和职所责盗8川绿化标准及失作业程序球管理人员巧8瓶小时桨内培紫熟悉绿化范修围和目标帅9热工作技巧及霉服务规范咏全体员工团8梦小时另公司考核内槐部培训进行为、语言碑规范和技巧臂10榜消防管理制享度及灭火急锤救常识凳全体员工门12子小时尤内培塘要求掌握应蚊急方案及常揭识代C．正常管社理期员工培励训计划披正常管理期羞员工培训计免划测序号网培训内容家培训对象乞时间死培训方式遍培训目标引1驾管理软件应站用格管理人员及摘相关工种机64伸小时是内培姥了解掌握计脸算机网络管勿理概述及应稍用蛾2群物业管理技危巧事员工分批进惩行肌8小时/月未内培概提高员工与笋业主、客户欠的沟通技巧扇和管理水平数3纯保安员队列锁、及体能等旗培训警保安队队长痛、班长及骨员干少24摆小时云外部轮流培撤训荒掌握保安知轮识、提高防岁卫能力哗4答各特殊工种苗培训密相关人员抢根据实际情冠况安排盟公司本部外您部培训盼根据规定要饲求以提高业忌务管理水平录5稀劳动安全卫铲生培训缸全体员工凳8盼小时紫内部培训测熟悉、了解惹劳动安全卫赴生知识衡6惩消防技能训葡练及演习畜管理处全体久义务消防员牌24己小时贼内部轮流培鄙训盈掌握消防技夫能知识和实塌战能力渗3.4员工押激励和制约询人才是公司签发展的资本弱。本公司的互宗旨是规范必管理、人尽固其才，运用替激励机制量滋才录用，知拘人善任，为播人才的培养头营造良好的坏空间。做好非人才的储备扶工作，做到产用事业留人档、用待遇留避人、用感情笛留人。舅a．激励机学制记企业要想保畅持长久的活货力，就要有箱良好的奖励去机制，鼓励晋员工奋发向梦上、努力工少作；通过致屯力于开展企拖业文化建设虏，加强上下纪级和同事之踢间的沟通和新交流，培养逝集体主义精植神，增强团局队意识和群普体的凝聚力届。喉本公司在人牢力资源配置拿上坚持精神惨激励和物质小激励双管齐变下的员工激现励原则。鼓圆励每位员工蜓都能成为各排自岗位上的毁专家能手，拉倡导竞争上织岗，让每一娱位优秀员工跨能有机会脱虏颖而出，形神成员工能上燥能下，职位疏能升能降、坛待遇能高能犯低，实行以教岗定薪的员证工管理机制船，盘活人力枕资源，做好快物业服务工娘作。葬b．制约机本制锁本公司制定抄合理的工作永标准和考核推标准，推出界一整套突出犯绩效和综合山测评相结合写的考核实施只办法，使考柴核起到奖励盖先进、鞭策驳后进的作用炼，同时也使诉员工有压力本感、责任感仁和紧迫感。句为了使崇文索公寓的物业闷管理队伍更辛加优秀，在掌保持队伍相惨对稳定的同捡时，及时优疗化队伍结构妄，结合考核秃，实行末位低淘汰机制，忠年淘汰率在乔10%左右潜。不3.5员工锦仪容、仪表士及着装脾a.听所有员工都磁必须注意保锁持仪表端正驻；堂b.娘员工在办公落室和工作场旱所不得穿短渡裤、背心、竭超短裙拖鞋珠；挺c.灰员工必须穿悄戴公司统一撕的制服，将辈工作证件佩闷带于左前胸狼，并保持整朽洁；雅d.鹊员工必须保亲持必要的服锐务礼仪。第四部分哀管理机构设惹置及管理制停度便4.1崇驴文公寓管理柏机构图弦公司将在崇辱文公寓设管早理处，负责盈实施崇文公补寓的物业管陆理工作。公吩司将对管理巷处的工作进抄行指导、检万查、监督和勺考核。弓管理机陕构图办公室董事会办公室董事会财务部财务部总经理总经理物业管理部物业管理部浙江赞成物业管理有限公司浙江赞成物业管理有限公司崇文公寓管理处工程部工程部绿化班保洁班工程班保安班（3）绿化班保洁班工程班保安班（3）睬4.2管啊理方式及工卷作计划嚼份内部管理方息式公司制定小区物业管理方案及年度工作计划公司制定小区物业管理方案及年度工作计划制定全年经济指标和各项服务指标制定全年经济指标和各项服务指标按上述方案、计划、指标进行分解，至公司各部门按上述方案、计划、指标进行分解，至公司各部门及管理处运行运行公司进行监督检查、定期考核，达标的给予奖励，不达标的采取纠正措施公司进行监督检查、定期考核，达标的给予奖励，不达标的采取纠正措施开发商政府主管部门感挂与主管部门剖、开发商的适沟通方式开发商政府主管部门孝项谅业务监督指揭导渐阀趴氏凶定期汇报总朴撤合同委托、截监督检查物业公司绢钢物业公司便糖斧直属崇文公寓管理处崇文公寓管理处神饶肥工作计划剑斧前期介入工刃作计划幕前期介入工牧作计划慨序号听项目嘉工作内容须计划时间废备注早1皱签订委托合开同蛮签订前期物滋业服务委托怖合同闭中标后一周孕内语2畏跟进工程施撇工建设玩A．协助开健发商制定落过实小区业主箱公约。B．省与物业买受浆人签订前期炸物业服务协羊议。C收集缴整理各类图购纸资料，熟奇悉小区情况狱，并记录相留关资料；D爪．加强与开汽发商、施工绘单位、各分营供商的联系烟，参加工程橡例会；E．奇就物业管理酬方面，对小荐区当时阶段恼提出专业意梯见和建议；亏F．参与现眯场施工检查郑及各类设备滥的选用与调淹试，发现问蹲题及时报开院发商；G．盾与各分供商酿签订售后服捎务协议，落跃实后期维修材事宜。甚合同签订起鞠至物业交付峰（参与人员会多、工作量乱大的工作自沙2006年昆6月起）耀3项管理处筹建熄A．人员招丰聘；肢B．培训及暖跟班作业；箱C．上岗。新2006年克6月起至物喜业交付折4撕办公后勤工慕作滴A．管理用朗房装修；汤B．安排工优程、保安等泪各工作间；绕C．物资配久备。杨2006年塔6月起至物佳业交付升5罩制定业主使灰用守则和各歌项管理规章蚕制度饲A．制定崇封文公寓业主岭使用守则和致各项公共管粮理规定；选B．以公司泊质量管理制怎度为基础，设制定项目的乏各项工作制掩度。坊C．公示和监上墙。挽2006年炉6月起至物隐业交付混(续前表)抄6难销售配合处A．对销售阵人员就物业化管理方面进今行沟通协调烟；和B．派员参燃加房展等楼纪盘展示促销克活动，解答李购房客户物钳业管理方面园提问；盟C．进行有叮关问卷调查吩及回馈意见影收集工作。剃物业销售全恋过程葡7伴物业验收与音接管惊A．依据接模管验收标准渔，逐项严格债进行验收；秤B．对不合述格项目，提治交责任部门检整改；贴C．符合接旱管标准后按齿《物业管理证条例》办理涌书面移交手岸续。温物业交付前登江入伙阶段工柄作计划刻入伙阶段工鼓作计划彻序号访项目惠工作内容挥计划时间堡备注穗1勉入伙实施瓦A．制定小怖区创优计划菠，与当地街摩道、房管、从环卫、公安喜、物价等有愁关部门取得迈联系并得到转相关批文，济开展有关工手作；垫B．各项入场伙资料的准尾备；妥C．明确入港伙流程及各单岗位职责；碌D．入伙手倦续办理。习物业交付使探用前后三个诱月移2邮初次业主意绿见调查桃A．了解业近主各类信息求，加强与业乡主交流；泄B．针对业随主合理意见遗，制定纠正筝措施并实施鹿；末C．回访与件回馈意见收银集。脸物业交付使防用三个月内破3坡二次装修管秤理霉A．与行政象主管部门取洗得联系，落荡实小区的装童修审批的管悟理事宜；装B．装修方亮案审批，宣呢传装修规定想；挎C．装修手鞋续办理；叉D．装修活番动管理；桥E．装修工御程验收。概物业交付前触二个月起染4命档案建立与朝管理李A．收集业虑主资料档案蝶；偶B．分类归突档。时物业交付使减用起咸具管理期内工先作计划古管理期内工趋作计划痰管理期旗主要计划项系目咐备注咏第一年单A．导入I序SO900宏0质量体系甜，修订和完纵善各项管理舅规章制度；辫B．员工系扮统培训开展志；妨C．开展宣虽传教育活动丧，加强精神械文明建设，桐普及物业管拢理相关政策骗法规；撒D．物业管焰理软件应用认，实现办公槐自动化；臂E．每月向均开发商提供杆收支情况；袭候F．开展多坑种便民活动亿；陵G．按照年膏度社区活动按计划，开展殊各项工作悟H．有偿、砖无偿服务开很展；铃I．按盖“伍杭州市物业质管理优秀小告区捉”齐标准落实相条关工作，并瘦进行自查；粱J．毛“夸创市优报”受准备工作。泛第二年宵A．争创怕“汁杭州市物业抛管理小区巨”绿称号；胸B．根据首棋年度收支预队决算，合理冶调整收支，衔开展各项增仪收节支工作润；扣C．总结上等年管理服务庄指标完成情户况并努力提插高；巡D．开展各法项便民服务内活动；渡E．管理水射平朝靠“厦杭州市物业故管理示范住喘宅小区快”亚标准努力；闯F．维修计暖划制定实施堪；妨G．特色服敏务推广；况H．对照嚼“月国优郑”荡标准提高管滨理服务质量掀。问第三年炼A．总结上顿年管理服务迅指标完成情完况并努力提枯高；巡B．管理处孩各项日常工懂作；粗C．朝准“申杭州市物业贷管理示范住土宅小区义”治努力。迈4.3崇捏文公寓各项鼓管理规章制惩度腰崇文公寓的堂公共管理制己度主要包括械下述条款，触在中标后将理根据我公司蜜现有的同类选制度为基础泄，结合崇文滋公寓的实际详制订，完成坦初稿后将交赚开发商审核钉，开发商代壤表全体业主卫的利益审核葱同意下述公撒共制度后，念将形成正式竭文本，作为狼崇文公寓物肚业管理的基滩础和依据，撞由全体业主宣、物业管理外公司和开发历商共同遵守行执行。具体果条款的内容构将不在投标杠文件中一一期列明。挣崇文公圈寓业主公约炮（由开发商阶制定）取崇文公航寓物业使用爪守则万崇文公宗寓精神文明咐建设公约束崇文公蚁寓房屋管理术规定砌崇文公别寓二次装修腔管理规定拾崇文公逝寓公共设备进管理规定兼崇文公晓寓公用设施腔管理规定享崇文公果寓车辆管理御规定声崇文公槐寓园林绿化敲管理规定疏崇文公纪寓环境卫生轮管理规定径崇文公好寓消防管理敲规定弱崇文公沫寓人员出入绍管理规定兔崇文公鹿寓安全管理俭规定胞崇文公新寓物品搬出袖入管理规定易崇文公非寓档案资料玩管理规定授4.4物贡业管理设备著及物品等装课备的配备方伞案蜂捎行政办公用刑品途序烛诚号乱名瓦雪称跪数沿踩量未1抵计算机叨1台先2斜打印机波1台右3毛传真机专1亚台恳4露对讲机钳1只鹊5体复印机燥1台本6脂文件柜贤2只幕7产保险箱把1坟只乏8贝告示牌、标份识（一批）惯1批录9管办公、会议园桌椅（家具识）促1套锤10拣饮水机洁1台纪11键验钞机净1只响12干计算器察2只僻13和电话机尺2只膝14垂其它办公用雅品（剩1粗批）篇1患批航15谦员工制服每检款各2套加垦一线人员雨啊具各1套费保安设快备和工具外序号升名称覆数量掘1害对讲机涛4只兽2锦橡皮棍杂5匆根母3沈电筒披5支方4剧其它装备（训一批）同1批明工程维蛇修设备工具攻序酷虎号号名会骗称黎数报建量为1核登高梯冶1台迟2臭无线对讲机茄（调剂使用韵）接1只让3谢电锤泄1把晴4刺管道疏通机抖1快台钟5黎管子钳躬1赏把帝6厚潜水泵环2只哨7完钳型表别1思只胳8蚂插线板攀1个疑9厘铝合金梯子起(长短各一踏把)戚2把柴10乔电钻鸭1把喷11资活络扳头、袖梅花扳头、棵呆扳头（各状一套）趣1套身12彻万用表虏1只久13罗皮尺(蹲30m颂)弄2把沈14景电烙铁常1支顺15避充电式手提粘灯翼2只舒16常手工工具（部套）尖3套菊17冲工具箱舅2只渡18茂手推车部1辆奶清洁设乌备和工具鼠序巧营号慨名奖血称牧数番搬量述1艺洗地机共和公司拼用盯2工轻型推车峡1辆胶3船尘推课5把裁4婶玻璃刮刀她5把搞5铅水枪(清洗杂路面用)嘴1套恋6甲雨具阁5套增7的零星工具及揭易耗品艰1批第五部分凡前期管理及宁二次装修管绵理轨5.1物伏业前期管理扶方案有为优化设计染方案,改进尽物业存在的骑一些不当之午处,能及时丈向开发商提食出合理化的轨建议,减少悬日后管理的休难度,我公方司打算在2慨006年6蛇月开始对崇雅文公寓实行隙前期介入,鱼并拟定初步搬的管理方案床如下:仗跟进施工进顶度，收集熟鸣悉各类图纸脖资料，熟悉姿物业情况；给参与现场施颂工，加强与息开发商、施挪工单位的联责系，发现问梳题及时沟通锯；状就物业管理武方面，对小旦区当时阶段技提出专业化竹、合理化的译意见和建议辞；迹负责崇文公冷寓管理处的默筹建和人员承招聘、培训遍工作；肾负责对物业羽的接管验收泼，对不合格桃项目报责任售部门整改；载制定业主使盏用守则和各叔项管理规章义制度。细5.2业著主入住管理跟方案贡作昨各种公约、刚公开管理制食度分发到户堪并进行公示踢，内部规章葛制度健全；些窜应用专业物舒管软件，小柴区档案资料孟齐全；略萍办公场地干遭净整洁，员拼工服装统一蝶、持证上岗敞；秋削很小区环境干晌净整洁，营遍造欢迎业主挖的欢乐气氛扁；小内部工翼作准备就绪允，协助业主角做好二次装绍修审批等相篇关工作；聪萝业务接待每喜天8：00退——执17：00驻（开通24盘小时值班电铃话）；绵扩公司组织瓜小区文化活示动一年不少笨于3次；结生活垃骗圾日产日清盐。烧5.3二誉次装修管理计方案精擦早装修的各项企规定分发到跪户；怨烫贝装修的相关伯手续流程公味示；材筋峰装修人员严凯格管理，出熊入小区凭出然入证；吃慈湾装修垃圾集忠中堆放，及翁时清理；胃惜采每套房子装普修经审批，婚无违章搭建工；征炒旅室外无建筑滥材料和垃圾剪乱堆放；望砍每天对装修溉户进行巡查边,发现问题波及时与业主乖取得联系。没5.4违趁章处理办法顺及措施泉小抗对装修过程好中违反《崇坊文公寓二次枕装修管理规播定》的行为疮，予以劝阻猜制止，或根吉据《崇文公微寓二次装修帮协议》作出止相应的处理廊；司对于违章装亡修、违章搭夸建、破坏公庭共管线和设蜂施、破坏结池构和外观的晕装修行为开武《违章通知泳单》，要求歇恢复原状；雕对在巡查过矩程中发现的醋问题及时与都装修单位和按业主联系。第六部分禁房屋及共用遥设备设施管超理怖6.1房缺屋维修管理扔方案你加强日常养寨护，有计划抵地组织房屋潜按年轮修；岩组织查勘、休鉴定，掌握观房屋完损情隶况，按房屋绘设计用途和晴完损情况，踪拟定修缮方乡案；纵对于局部受达损，因施工帆质量原因造限成房屋承重连结构问题的璃及时处理；神每两年对较政大面积渗漏拦、久修无效丰的房屋及墙晒面，应局部博翻新，防止躲扩大；殿每年对屋面丘隔热层和防剂水层检修一网次，反老化杰部分，定期苹疏通屋面雨盐水口，确保潮屋面安全，历不渗漏，排联水通畅。丧6.2设侦备安全运行叹管理方案夏全面了解设都备的性能和盒用途，以便弊正常的检修全；仍每周对泵房坏打扫一次，忧保持室内的嫁清洁；撤生活泵、喷筛淋泵、潜水割泵等在正常齐情况下选择陡开关位置及宿自动位置，倒所有操作标眉志等均应简吹单明确；膜暴露于室外县的管道及设笼备，须定期促检查，涂刷嚼防腐材料；楼每年对使用们的设备进行糠至少一次的猴使用试验；或冬季前应做茎好室内、室循外设备的防膝冻保温工作与。遵6.3弱光电及智能化喊系统管理方期案则要确保弱电衫系统状态良驾好，维修要扎及时，质量父要过硬；怠小区监控室餐闭路电视2厨4小时录制耻，专人值班醋，做好日常房维护工作及葛记录，确保痒监控设备的茅正常运行；蝇做好外部通息讯设备的保暗养，配合专仗业单位按时蝶完成周期检迎测；榜配合专业管坊理人员对智足能化设置进灿行管理和保斤养，发现故俘障及时排除桥或与专业单漠位取得联系鞭；殖对重要的停暑车场管理系坛统采取定点油定专人监控影，记录运行裤状态，合理技调整。轰6.4供恭电系统管理庭方案牛保证24小泊时正常运行岂，出现故障勉，立即排除命；牙限电、停电占按规定提前狠通知业主；吹配电室管理佩严格按照国神家标准操泪作运行；挎配有专业工曲程技术人员镜，变配电操投作维护人员负均需持证上滥岗；狠定期维修、四保养、并由碑供电局电气侧试验，有记膜录报告；臭制定配电室记管理规定，纪并严格执行蒸。绸6.5消维防系统管理爬方案逆消防系统配狮备齐全，完项好无损，可罚随时起用；怎定期对喷头富、消防水泵性等设施进行呈系统检查；慨定期对设备针运行情况、颜报警性质、穗报警部位进祝行检查；-汤定期对保安棋队伍进行消翠防演练，开稿展消防知识宣及法规的宣娘传教育；级制订突发性翅火灾的应急软方案，设立烘消防疏散图更；观保证消防通忧道的畅通，嚷照明设施、启引路标志完咽好；救6.6电愈梯设备管理魄方案敲保证电梯的使正常运行，粘轿箱内干净歉、通风，照予明良好，设畜施信号正常含；察电梯由专业酱队伍保养、流维修，运行夸修理有记录锄存档；拐每天对电梯溉进行巡视检困查，发现问租题，及时处油理；首制定并贯彻论维修人员的富日常维护和舟预件检修制呆度；编落实电梯紧夺急故障的救发援工作。播6.7给分排水系统管妖理方案称对给排水系尽统中使用的鞠设施、设备邻必须定期检外查其开关灵倾活性、密封没性，如发生费问题要立即宝修理；舍检查设备阀骗门、管道有赶无跑、滴、坑漏现象，并唉及时处理；凶保证所有排碌水系统通畅遇，汛期道路烘无积水，楼标内、地下室镰及车库无积鸟水发生。勿高压水泵有骑严密的管理蝴措施，保持额周围环境的任清洁卫生；狐加强用水管戴理，用水有拉计划，按时经抄录水表读叹数，发现异锻常，及时找炮出多用水的断原因，及时须整改。迎6.8公制共配套设施桃管理方案壳保证小区道六路的干净整爱洁，无坑洼夹，无积水，裤无缺损；考对于公共照姐明设备要定程期检查，随燥坏随修，保致证灯泡正常无使用，无破笼损；溪公共标示、齐警示牌要清胞楚、干净，妈无破损，安堵放要牢固；县小区内所有绿的窨井要每月周检查，确塘保井内无积苦物，无堵塞晋，井盖完好我；感对消防设施旷管网要定期逼检修，保证度开启灵活，基能正常有效袜使用。第七部分饺治安及车辆糠管理链7.1安产全防范管理航方案端实施24小针时保安值班漆制度，着装警统一，用语步规范，文明悔值勤；签实行人防、园技防相结合油，定时、定纽点、定人进械行巡逻保卫孔，并有巡逻似记录；下对外来人员夺进出小区实史行严格的管曲理，要做好稳来访登记；活制定治安事胀故及其他突乳发情况的处侧理方法，保晴障业主人身衫财产的安全见；肯协助当地辖两区派出所的阶治安工作；竿落实安全措摘施预防和制循止重大事件扫的发生。漫7.2停编车场及地面夜车辆管理方俭案糟装有易燃、菌易暴、或装享有污染物品坡的车辆，严抹禁进入小区嫌；狼严格执行车拾辆出入规定兵，发现可疑鲜情况及时报古告；及进入小区的维车辆应减速配行驶，不得独随意鸣号，塌如果车辆损棋坏路面或公冬用设施，须蒙照价赔偿；筒合理规划地戚面车辆停放订位置，以满炕足停车需要贿及交通部门搞的有关规定判；混交通标志设截置合理、明育显，车辆进鄙出停放有序辣；壮正确、合理形的应用地下东停车库管理拜系统。站7.3警难示标志管理储系统权警示标志布荡置要合理，附对险要路口铸要重点设立脖；侨保持警示标班志清晰，无仗破损；竟对出现松动辟的标志牌要单及时加固，毅以免对业主雨及外来车辆别造成不便。第八部分珠卫生管念理摘8.1环迟境卫生管理电方案欧小区内环剃卫设施完备孙，设有垃圾忆箱、果皮箱跪、垃圾中转梳站等保洁设狂备；贼腹小区实行标棚准化清扫保尘洁，垃圾日爽产日消；巡贝小区内不得播违反规定饲渴养家禽、家中畜；破绝房屋的公共拘楼梯、扶拦缸、走道等部环位保持清洁贵，不得随意炊堆放杂物和凝占用；乞8.2万嚼绿化养护管殿理方案炉殿小区无杂草照（明显杂草场），绿化带狭上无垃圾杂宁物。椅蜻由专业人员议养护。做好悼除虫、施肥骗、修枝、浇撒灌等工作。章鸣绿化成活率辱在96%以刷上，有枯死鱼及时补种。核刘草坪、灌木辆定期修剪，墨保持整齐；匪乔木定期修膏枝养护。党8.3商脾业网点管理继方案画测商业网点管快理有序，无厘乱设摊点、玩广告牌，乱使贴、乱画现植象；艰机对商铺门前猛的车辆停放款要管理得当迎，不得影响牛小区内车辆萝的进出；督柄商业网点门州口哟做好门亏前三包巧8.4排蜘烟、排污及营噪音的控制品方案忍加强车辆凶管理，限制驾外来机动车融进入，既减搬少尾气排放戏，减少噪音麻污染；健忍做好地下停凤车库的通风拼处理，有利蜘于汽车尾气箩的排放；挺周禁止在小区焦内设立产生汽噪音污染的洋生产、经营捆项目；赔上保持污水井顿的通畅，搞青好清洁工作肺，防止堵塞聋；阴笼对已经出现得的排烟、排奖污问题要及踪时做好善后死处理工作。符8.5灭娘虫及消毒方过案汇抹保持小区环钻境的整洁，辽杜绝卫生死疼角的产生；球定期对水拣沟、下水道肯、窨井等虫民蝇较多的地贪方进行消毒良；声吹在小区内搞们好除文“众四害烧”姐的宣传活动锐，加深认识舒；宏企管理处可针缓对业主的需贿要，对住户衫家里进行消捧毒。第九部分级基础管雅理措付施吵9.1档进案管理方案屈收集时要保瘦证档案资料群内容的丰富狼及渠道的广颗泛；宰保证档案资除料的完整、碎准确、新鲜炸、安全；完其整即不残缺澡、遗漏、空招白、分散；冻准确即帐实德相符，真实迎可靠；新鲜责即动态性和帆客观记录；弟安全即严格信遵守借阅制球度；叙资料要分类抗装订并整理水成册，做到带条理清晰、置分类合理、礼易于检索；纤档案室应保筐持干燥、通因风、清洁，蛋注意防盗。障9.2财烈务管理缠负责管理处主的各项费用链的收缴、统眉计与核算工看作，做到帐把目清楚准确秋、帐据相符滩，如遇拖欠宅或自己无法弹催回欠款的节要及时上报尘；取建立和健全荣各项财务管沫理制度；蜘遵守各项财绕务管理制度箭，接受公司池财务部的监闻督与指导；零负责保管库充存现金和各币种结算凭证至、收据发票扁和有关印章酒。肾9.3协弊助业主委员酷会的筹建工银作振成立一个业弄主委员会筹舒建小组，可物由开发商、假业主和物业撕公司的人员哄组成；宫起草《业主董委员会章程张》和《业主出公约》草案书，并向业主站代表征求意冈见，修改、陕完善章程和紫公约；编在小区内开黎展筹建宣传束工作，同时色要做好候选趁人的推荐工脑作；桌确定会议的告各项准备工谅作是否完成畜。移9.4便膜民服务方案见便民服务能池给业主以方乔便，以能给英公司增加收防益。崇文公振寓业主经济努条件相对较辜好，在便民日服务中很有乞潜力。境为方便业主秒和住户，公杯司将开展全钉方位、多层狗次、综合性棵的各类服务摆，并把便民亩服务作为管把理工作内容召的一个重要文方面。公司迟在总结以往躬管理工作的备基础上，根掏据崇文公寓清的地理特点撒，针对住户辰和业主生活效中的热点和身难点，拟在愉崇文公寓进驼一步拓宽服翅务范围，丰弃富服务内容美，改进服务洋方法，为广店大业主和住醉户提供全面执的便民服务狸项目。轿果无偿服务（射不仅含下述额项目）井序号知项目内容瘦备注魄1畏介绍保姆仇2裁代订饮用水嘱3絮代订牛奶娘4羞代为保管小供件物品熟5郑物业咨询服梢务辅6劝组织各类咨涌询活动茫7孝组织郊游幻8赴开设棋类活捎动场所愤9况组织健身体廉育活动讲10隆宣传消防活锤动英11稼义务宣传家监庭安全用电暖常识奉班代办性忘服务（不仅文含下述项目夸）较序号宁项目内容盟备注扔1盈代请家教韵收费标准,域双方协商确竹定(下同)筛2截代租汽车送3迷代购车船、炭飞机票竞4杏代办旅游手库续彼5鼠代订报刊、感杂志抹6荐小区内代购垂、代送礼品休、鲜花舞7阶提供居室临日时性特约安句全护卫代伙读直接有偿服朋务（不仅含动下述项目）魂类别将编好腥号喝项目内容佳参考价格(推以双方协商搅为准)翅安前装皱维主修辟类搜1拘疏通排污管模50元/处悦.吵次肾2衰疏通废水管知（地漏）征30元/处烧.截次残3序更换排污、瞧废水管聪100元/浮处芹.赌次薯4踩修理更换水施笼头普5元/只大5庙修理更换水秧表鸽10元/只唯6免修理更换水裙阀基15元/只悬7液拆装座便器糖100元/斑只袄8渴修理座便器式10元/只暂9淹更换各类开个关、插座祥10元/只绞10呈检修室内线漏路勿15元/小舒时筒11秒更换灯具罩15元/只当12挨安装线路（竭照线）窄3元/米耽13鞋检修灯具押15元/小察时衰14伴修理门铃军5元/次剖15差换防盗门锁岭10元/把壳16熊换信报箱锁狼5元/把虚17鹿修理铝合金小窗议20元/扇懂概18芹贴面砖、地漏砖京20元/平携方腰19绳快餐悲市价墙2垄0抓传真密2元亚/篇张亚21央打字饺3.啊0元牙/汗张咳22前复印防0.5光元市/焦张符23灵洗车弹10锋元顷/宅辆撇24贝车打腊本面议疾家政类经25船市场价喇说明：1、乖以上价格均带为人工费。辞耕2、材料滑费另计。沾3、以上项蜡目有特殊工而作难度的和摆不在项目之蛇内的价格需锄面议造9.5社处区活动的设属想和计划学公司所崇尚炕的是一种富汤有人情味的予住宅文化，挪将现代居住读理念融入社充区意识，最纲终转化为社馋区居民的归炒属感。朝着黄这一目标，剩管理处将尽部心竭力推行灿极富人情味凉的管理方法雾，使业主享亲受最大的便匆利。公司将趟十分重视小肚区社区文化当活动。辩我公司凭借骂多年来管理暖小区所积累扎的社区工作先开展经验，只根据崇文公毯寓业主的实抗际需要，与剖当地居委会捞配合，以社挠区居委会为缎主，开展社众区文化活动题。我公司承关诺每年将定形期组织不少象于三次的文剧化活动，再坟根据实际情超况不定期组伯织。活动形讨式、参加对铃象、活动地搜点将根据实诞际情况确定顿。陵放制度保障咱为保证崇文电公寓文化活燕动的顺利开未展，丰富业愚主的文化生铃活，我公司学在原社区文钥化工作制度多、精神文明瑞建设公约等垦基础上，结异合崇文公寓梦的实际，加烫以完善，从态制度上保证冒社区文化生临活开展。英迈组织举办睛与自发参与抢相结合租随着住户对芹文化休闲要目求的增长，役我公司联合籍居委会定期俯举办一些有隐品味的专业缸性活动，让昼居民能在小爸区享受到有阳一定品味的惕文化活动，用陶冶情操，蒸营造崇文公耳寓的文化氛亚围。同时让煤居民参与各享种兴趣活动赴，尤其是老苹年和青少年殊活动，以体颜现我们尊老视爱幼的好传罩统，健康他块们的身心。翠问室外活动叉与室内活动歉相结合住忽硬件建设疮社区文化活加动的硬件设猜施是社区文敲化生活的重爽要保障。良搅好的居住环玩境，不知不董觉地提高自深身的素质修沈养，而大家咏的素质都得冻到了提高，枯那么整个崇让文公寓的社概区文化氛围主自然而然地萌得以体现。管以现有健身殊活动场地为围基础，再争事取增加小区何的健身设施必。蝶茎软件建设宫公司将十分饶注重软件建廉设，软件建肥设是社区文幕化活动的中标心组成部分恩，它包括活须动计划、实窑施效果及相哨关管理制度女、管理处人概员的服务精逃神、各项活茶动筹备人员何的组织协调纺能力、居民烫的参与配合具及对公益活军动的热心程蛛度等。漫偿活动的划辫分卸我们将崇文岗公寓的社区叮文化活动分潮为两部分：紫一是一些常与规活动项目均的开展，包卧括各项球类左活动、棋类助活动、牌类伞活动、图书短阅览、儿童艺娱乐、健身吐及节目专题龟文艺活动等便；二是由管插理处和居委大会单独策划絮的活动，通除过某些节假括日来集中调析动居民参与鹿社区活动的赏热情。我们沟将根据居民巾的人口结构粘、文化素质瓣和特殊需求洗，创造高尚柿住宅的社区县文化生活和泡精神文明活眼动，争创一休流文明住宅酬小区。钱侮组织设置还为能使小区煎的文化活动有持久健康开售展，公司将祥协助社区居护委会成立社抢区文化活动浓小组，邀请袖社区居委会刺、业主、活慧动爱好者等阁人员参加。您组员必须熟鹅悉社区文化折，热心公益淡事业，不计楚薪酬。物业夫公司主要任茂务是组织协分调并解决活进动中的有关骗问题。讽胀活动经费三的来源喷我公司对社嚼区文化活动撒有专门预算缩，再加居委隔会的部分经哈费，并争取圈部分赞助。坦有这三方面抄的保障，肯康定能得到顺联利地开展。串9.6个似性化优质服斜务方案三根据崇文公难寓的特点，辰针对小区内犯不同业主的煌不同需求，洒采用非同一亚般的、以突呀出个性化服成务为主的、害深入全面的进服务形式。乘日常管理中患也将推出多图样化的服务提项目，特别格是在二次装墓修中，尽可惧能站在业主告的角度看待枕问题，在保跟证小区整体庙外观不受破垦坏的条件下阀，对优秀的呼设计给予支础持，并制定床美观、统一忘的方案。第十部分剪企业经调济效夜益崇文公寓物业管理投标书-66-榜10.1裙崇文公寓物勇业管理费收匀取及考核标娇准轻序号煤项目畅物业管理费增能耗费脉合计曾1晓多层住宅舞0.8元/肾月术·像M擦2展无授0.80元摸/月库·绘M森2溉2污小高层住宅宪1.0元/窗月鸭·绣M希2肿按实分摊瓣1.00元想/月包·剥M杠2铃3脏商铺强1.60元脱/月俭·琴M坡2楼无挪1.60元件/月局·蝶M利2嗓4甲地下停车位音70元/月东·薪辆荐已含在内介70元/月料·催辆探5维地面停车位弯40元/月诊·殖辆河已含在内膜40元/月鸭·老辆说明：崇我公司对住耳宅物业管理扣费和能耗费松分开预算、舰统一收取。胡因为分开预西算有利于物赠价审批、有将利于业主能说普遍接受；筝统一收取有战利于物管公两司的操作，绘有利于物管弦公司节约能这耗成本。厚商铺物管费负包含门前卫尽生保洁费。仔地下停车位勾管理费包含要地下停车库兰的照明等公蠢共能耗支出蚊。院空房和未使昨用的地下停研车位按法规烟规定收取7卸0%的管理推费。湖前期顾问费曾按物业管理站相关规定需哈由开发商支困付给前期物篇业管理单位框，具体标准预、付款方式津待中标后，特根据双方商离定服务方式踩另行协商。丸物管公司在纯正式进驻后亮至小区交付痒，期间所产泥生的管理支枯出需由开发航商承担。盯10.2丛物业管理开路办费测算（呼单位：元）稠序号木名称轧数量渐单价评金额奔1习管道疏通机予1台陡3000巾3000御2获计算机芳1台熟4000亮4000肉3箭打印机歪1台学2000迁2000屿4递复印机赠1台斩15000统15000熊5艳传真机器1台观2500扰2500项6剪办公台、椅润5套历300宜1500页7例对讲机而8个棕1500爱12000心8树保险箱漠1只错800馋800砍9柱电话机喇3只免150吐450险10缩文件柜距2套挑500落1000杨11风计算器脚3只决50齿150葱12蓝其他办公用爪品述1批盏500且500锻13如办公家具退1套采3000葱3000童合计能44500僻10.3庆物业管理年遭收支测算招10.3.棚1年度物早业管理费收胖入预算厨序号处项目著说明惊收入令（元）施1鸟多层住宅哪面积超管理费常入住率尺48960重6000M害2兄0.80元问/月串·坛M少2拳85%醉2经小高层住宅絮面积亡管理费晌入住率纽40220骄8恰39432婆.1鸽1.00元购/月躲·邮M何2妥85%愿3欧商铺们面积哈管理费瞎入住率级9433碎578M电2厉1.60元继/月喂·卧M夕2介85%甜4横地下停车位钓数量译管理费存出租率盯16632暗0漏198个讲70元/月失·叫辆棒100%揉5绕地面停车费报数量姿管理费筛出租率萄1920端40个酬40元/月皮·劫辆伍100%袭6权有偿服务挠30000鉴7滋经营用房收盏益堂194M步2锤,租金每天蛙每平方米0屑.50元。猾35405错合计纯（元）杠69424夏6挨10.3.俭2年度物业方管理费用支煤出预算编序号不项目辩年预算作1牢人员工资（土附表1）参32869各0帝2迷设备设施维怎保费（附表站2）淋16570讯0疏3辉清洁、绿化登、环卫费（疑附表3）合339袍00菊4陪行政办公费寸（附表4）半23250性5纱公共水电费没（附表5）宣59525左6效一次性投入榜分摊（附表康6）志8885要7百固定资产折奸旧（附表7叫）罢5985乔8及法定税费(瞎5.55%油)软38530态总舞计（元）萌66446虫5档10.4物脚业管理费用戴测算说明及顺分析机10.4.甚1财务分析稳年度收支平材衡表夹项目变总计（元）援总收入将69424赞6址管理支出恰62296隶0粥盈亏肾71286巷根据以上预刺算分析，常薯年收入相抵蕉，我公司每域年能盈利7毙1286元滑，占小区总肝收的10%全。经济上定稻能等到较好辩的回报。难10.4.圣2风险分析瘦从项目分析口来看，主要降风险在于交嘱付后的社会公平均工资水直平，如今年董的工资水平淹要比二三年伟前明显增高厘，社会保障傍体系越加规布范，但此风铲险其它小区咐和行业也普萄遍存在，相盲信定能得到槐消除。权小区的设施叠设备和房屋惊主体由于刚序交付，基本召不存在大中樱修的问题，芝所以此风险键也基本可消墓除。章对于各类安扭全事故，公中司也考虑了格小区公众责桨任险，并已滚计入本预算贪，想念通过恩严格规范的贺管理，加上味购买保险，湾也能把此风厘险降至最低境。怕10.4.忆3总体分析赛管理崇文公母寓，根据预惭算每年有1悉0%的利润螺率（7万余盏元），经营咱管理风险较午小，投资较翠少，能提升我公司总体实座力，扩大影逼响。因此管熄理本项目符胁合公司对外攻拓展的要求腔，是可行的厘。味附表1伤年度管理服档务人员工资茧及附加预算跟序号隔岗位犁人数壁月薪易各项基金（留39%）逼合计悉管理瑞人员阿主任烦1悟2000益780遇33360座接待/收费县文员何1找1000域390浴16680情工程部随工程主管坐1虑1200创468同20016尿工程技工蛋2闹900孤351蜓30024颗保安部来保安主管疏1秃1000随390挠16680弦保安领班拆3海850绝331好42516科保安员遍9仇750品292器11253淡6毫保洁部嗓保洁主管暴1违700蒜273许11676唉清洁工扛4恭500矛195筐33360历加班工资（引工资总额的贱5%）抱11842孤合计脚32869追0曲附表2聪年度房屋及多公用设备、汤设施维修及喝保养费用预爱算衫序号蜓项目觉说明贴年预算导1渴电梯诵维护保养、仔年检、材料犬费（共23腰台）孤14950位0怒2黄水泵垃高压水泵及育其它水