房地产物业服务标书

第2页共77页目录第一章####物业管理有限公司简介2第二章提高物业管理服务水平的整体设想及策划………………...3第三章

拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况13第四章

管理人员的配备、培训、管理…………….21第五章人员录用流程………………..27第六章各项管理指标的承诺及措施………………..30第七章管理收支预算和管理费标准……………36第八章机电设备设施管理…………..40第九章公共秩序管理………………..42第十章绿化管理……………………..51第十一章清洁管理…………………..54第十二章紧急事件处理……………..65第十三章房屋本体及附属设施维修养护计划和实施……………..66第十四章费用测算及报价…………72附件1.企业业绩证明资料傲 陕附肃件舒2雕投标保证金复寒印件姥第一章母剧物业公司简介

陪####始物业管理有限聪公司栋，成立于何2犯01我1根年阴3疏月柏，趣是痒陕默西市####崖房地产开发（燥集团）有限公眉司旗下具有国锋家三级资质，鹰以开发及物业则相关产业为主陕，具有独立法葛人资格。公司典及住宅物业管省理、物业管理惩企划服务、安星保服务、保洁亿服务、绿化服贪务为一体的全瑞方位物业服务谱企业。持将灰“严客户满意是我夜们永恒的追求画”庄作为企业的服稍务理念，为业午主提供专业、尊规范、严谨、叔有效的高品质炊物业费业务，滥最大程度为业荐主提供安全、害舒适。优美的免居住环境。吧

哑陶公司云集了众迟多技术人才和喘具有丰富管理康经验的物业管旅理专业人员，容具有较为完善驶的组织架构，换实行董事会领咽导下的总经理采负责制，公司裕拥有一支极强造的专还业化队伍，实鸦施科学、规范艇和现代化的管骨理技术，保持无与时俱进的管明理水平。公迫司严格要求部谜门员工参加培践训，管理涉层甩100激%许持证上岗，公俩司高管具有十详多年涵宪盖公寓、大厦宿、智能化小区软、纯别墅高档泥小区的丰富管门理经验，所管给项目都被评垮为床市级优秀物业怜管理项目术，是全国首批孟注册物业管理则师。唯

得势公司自成立以腾来，立志于品硬牌战略，坚负持返“缝规范化、专业浆化、科学化、锻技术化肤”卷管理，积极奉浙行边“财为开发商楼盘字提升形象、为哗业主的物业保座值增值搂”灭的经营方针，满以期为业主创杯造最大利益。彩公司经过短短旨几年不懈努力乒，立足本地并当积极开拓服务灌市场苗。蝇

猴乏公司将继续坚修持付“蛛真诚待人、热宇情服务、扎实沾工作宝”党的服务宗旨，驰通过科学欣的管理和诚信雁优质的服务，忌给业主及使用勤者创造一个温砖馨舒适、洁净鼻、安全元的工作、生活鬼环境。同时企姑业员工们将一俗如继往，鼓足优干劲，与时俱鲜进，开拓创浊新，以高昂的羞斗志，饱满的矩热情，再谱服控务新篇章。寸第二骗章返畅提高物业管理馋服务水平的整击体设想及策划提要：狐管理定位穷—劳—昂政府物业企业贵化管理的典范菊，两个文明建途设的窗口嚼管理目标厘—壶—唤一年获市优称值号，三年获省自优称号泳管理模式肺—膝—风现代化、专业杂化物业管理猪四大理论捡—眯—忘客户关系管理抖、合工理论、血目标计划管理箭、时间管理菌五大优势弱—专—坐理念、团队、扁技术、经验、歌配套练五个重点装—向—慌整体形象、安赚全、保密、机石电设备管理、绑建筑外观奉五大措施胸—粱—赢全面投入，保厕障设备的良好森运行；不断钻掏研和学习，利妙用高科技手段撤进行管理；全挎面防范，治安市事件发生率为咱零；发挥本公眨司规模优势，秋实施专业化低块成本管理；开拼发源###程#柜县博机关楼症物业管理专用因软件胁六大保障财—渐—村整合型管理体蝇系惑（厉ISO900刷0叙、机ISO140锄0盼0催、底OHSAS1抱800低0踢）、科学的人夹力资源管理体简系、完善的安柜全管理和保密布体系、人、财昏、物的有力保习障、专业的机摘电设备运行管撒理保障能力、毕高效的客户关巩系管理和信息情处理平台游持续超越喉—舞—庄持续满足和超秋越客户市场需贞求的意识趟###验#则县瓣社会事业臭###足#饥楼犹（简称丑###情#稻县守机关楼）熔是下###展#堂县御的政治、经济钱、文化中心。菊###寇#奏县限###丢#址楼蛇规划充分利用裙物业所在地自腐然环境，结合于地形地貌，使塔时代精神与地兆方特色相结合银，体现了现代抢办公效率、高杰科技的要求，能县腥委圾县搂政府将问###睬#数楼没物业管理服务澡推向社会化、培专业化，更是峡对僻###桌#达县询机关楼渡乃至本地区的姑政府物业企业蹈化管理及HYPERLINK"/Article/pm/wuyeguanli/200603/29.html"碑物业管理市场尽的发展有着重拳要的促进意义遥。甜针对抗###控#溜县秋机关楼司物业管理的各熟个要素，本公何司开展了深入吗广泛的项目考粘察和市场调研鼠，在深入挖掘荣设计和开发思术路的基础上，罗仔细分析该物彻业作为未来红县浓政府神行政办公中心何的特点，并周茂详考虑未来物悼业管理工作将愈面临的重点难启点，确立了本钢公司管理滑###窄#傍县朱机关楼膨的整体构想和鸡管理策划思路扯。一、管理定位昌###仍#艳县脖机关楼蛛作为未来诚县机关抚的办公场所，迟其物业特殊性竞决定了物业管亮理的定位也必慌然有更为高远什的追求。经过工严密论证和考荣察，本公司将笨###挑#坑县哗机关楼胃的物业管理定幻位为：跃·兴成为偶###伏#星县孔机关把政府办公物业申企业化管理的皱典范。借·巨成为咏###筑#缸县他机关垃精神文明和物董质文明建设的搬窗口、体现控###壮#布县喉政府开放、高竭效、亲和的形杀象。二、管理目标犯自接管之日起和：塞·愚一年内达到物补业各项使用功近能正常，使政耀府各项工作有汪条不紊地开展婆；通隶过别“壁###甲#酬县旅机关楼板物业管理优秀趋示范大纷厦诵”仓的缓考评。迫·萌三年内深化管铅理服务、提高风物业管理水平狂，提升物业管语理形象、通姨过是“单陕西夫省物业管理优绞秀示范大美厦扫”捕的笛考评。恳三、管理机制纵与模式眼监督机印构违——伍###监#郑县底机关凉事务管理局说可通过行使以种下权利，对本锋公司及物业管耽理中心昆的管理行为进唤行监督。浮·梨审核管理处提伏交的月管理报巧告。沉·霞组织对管理工养作的抽验、检鸽查、审查管理烂效果。和·毫通过会议或其畜他形式，评审膏###鹅#拖县仗机关楼碍物业管理状况购，交流意见。是·滤可即时就管理舱中的问题向幸关事务管理局镜或公司投诉。尤·忠对管理中出现怠的重大事项进妨行审议。徒投入使用后，稻我们将在半年搅之内会同沃###遥#甘县麻机关事务管理内部门有关职能礼部门磋浪商成立同物业管理委员索会，并充分发登挥管理委员会内的作用，让每粮一位委员都成解为一名物业管巡理的监督人员嚼，共同参与物予业管理，使读###鲁#祥楼黎的物业管理日循臻完美。油责任机据构会——蜘####全物业管理湖有限戒公司劈####交物业管理有限胁公司闻是机关大楼桶物业管理目标惭的最终责任人长，负责对唤###拘#区楼她物业管理状况宪的整体监控和躬实施，就五机关大楼眯的物业管理状梅况对管理局和伞物业管理委员匆会负责。都现代化、专业帮化HYPERLINK"/Article/pm/wuyeguanli/200603/24.html"紫物业管理模式痕###授#素县片机关楼浇作为复###贱#胳县挺机关解的办公场所，绣其物业管理必慢须要为其提供钢符合政府办公纪物业特性的管毛理服务。我们龙在进行严密论意证的基础上，湿确定了笋###仅#三县分机关楼淋现代化、专业省化物业管理的卸模式。族现代化：顺充分吸收中国强物业管理发展蛋二十年的科技佣及理论成果，渡依托泰我公司的良好听管理经验，凭而借我公司本土物化运作伍年的管优势莫，在木###涌#震县辅机关楼缺实施既具市滑内一流水准，吼又符合依###题#辫县括机关楼控情的HYPERLINK"/Article/pm/wuyeguanli/200603/24.html"魄物业管理模式抚。案专业化：吉以我公司从事叠物业管理伍鱼年所塑造的精鲜锐专业团队，对在公共保安、雅保洁、绿化、玩设施设备维修孔养护等方面为群###挥#仇县嫩机关楼努全面实行专业卧管理及服务。浴四、管理学理题论运用滩###机#芹县凝机关楼躁作为现代化办砌公物业，其物豆业管理素质也厕必须达到与之新相符合的高度喇。本公司长期伤致力于现代企敞业制度的建立纵与完善，并坚节信坚实的管理称理论是夯实一呜个企业内部管播理的重要基础遍。针对爷###蔬#滤县刑机关楼规物业特质，我叠们将以详尽的伙客户关系管理捕、合工理论、障目标计划管理唉、时间管理等惑一系列理论体赛系作为物业管膨理项目运作的茂理论保障。周客户关系管理蹄：渠“枣以客户为中女心折”汤，不是一句空堵洞的口号，而灯是富有哲理的埋经营理念。反挺映在企业当中乖，就是所有的挡业务过程围绕凶如何更多地为充客户创造价值众，客户获得客想户价值是客户畜满意、客户忠逐诚的根本理由胜。以客户为中涨心的经营模式拴的实现，需要失一套科学而有撑效的解决方案窗，它包括以客宝户为中心的战赛略规划、管理栗咨询、实施等室核心环节。本置公司将以此作版为物业管理的闹核心理念，对商###飘#怠县零机关楼妹物业管理客户铃市场有效开发锦和拓展。狡合工理论据：本公司倡导每，每一个员工深都必须成为学否习型的个人，驳由此，公司才臭能真正建立成捏为学习型的组济织。因此，员璃工综合素质的度培养，在本公夜司一直受到重膀视。而在对员题工进行综合素麦质培训的同时俯，本公司越来蔽越明显感觉到漫，合工理论将剥在现代企业发遣展中起到积极层的作用。托200顽年以前壮,善亚敏当福·倾斯密以制造针牌为例论述了劳游动分工的作用密。而且，他的斤这一分工理论夹成了近代产业切革命的起点，夜也成了后来的壤管理学家创建衫管理学的理论甜前提。确实劳略动分工较大幅跌度地提高了劳浊动生产率，也股有利于专业化鞭和职能化管理走。但是，这种骂理论发展到今最天，负面效应青日益显露出来塑。现代社会，浇一方面追求产苏品个性化，生锅产复杂化，企婶业经营多元化投，如果片面强达调分工精细和铲专业化，则使脉得企业的整体辈协调作业过程置和对过程的监汽控越来越高，钞结果致使企业毙整体效率低下辜；同时，把人缝分成上下级关蚕系的官僚体制必，使人的积极涛性、主动性得请不到充分发挥算，相反腐蚀着嘴人的精神，不蚀利于人的身心瓜健康，以至于器走到了分工与昼协作原则初始鞋动机的反面。晚另一方面，高蝇科技的发展，脑特别是计算机畅的普及运用，为使简化管理环发节成为可能。欢同时，与市场俗变化和高科技郊发展相对应的斜是劳动力素质郑大大提高，员楚工不再满足于械从事单调、简喘单的复杂性工墨作，对分享决乖策权的要求日勉益强烈。某因此，本公司孙打破分工理论惑的桎梏，在公院司提捏出洒“乞合工理裁论笛”我，即借助信息滴技术，以重整让企业业务流程季为突破口，将诉原先被分割得伸支离破碎的业蓄务流程再合理照地邻“居组拔装门”怒回去，将几道祖工序合并，归歌一人完成，并世将分别负责不躺同工序的人员庄组合成工作小输组或团队，以烧利于共享信息妙、简化交接手颜续、缩短时间晒。另外，减少蹦管理层次，提慕高管理幅度，学建立扁平化的颠组织结构，从万而打破官僚体壮制，减少了审魔核与监督程序捧，降低了管理召成本，减少了喷内部冲突，增咸加了组织的凝都聚力，大大调葱动了员工的积践极性，促进了困员工的个人发疤展。本公司将换在韵###企#输县乘机关楼业物业管理中以避合工理论作为榆工作流程组装杀合并的基础理悲论，最大限度猪地降低管理成赶本，提高工作抚效率。狗目标计划管理益：由本公司整禁体目标延展出遣###辱#崇县宾机关楼签物业管理中心语各工种分项活丝动、分项目标铜与各项工作计团划的过程即所张谓目标计划延猫展。即为目标每计划管理的精喇髓。其实施则植透过本公司组障织架构，应用历目标延展的方槐法来制定猜###弟#矿县晚机关楼呀物业管理中心酬各项工作计划谨，并建立绩效丸指标作为衡量另目标达成的考去核标准。饭时间管理讽：要求些###妈#姜县若机关楼峡物业管理离中心吧各工种员工务裤必了解卵时间管理的涵拒意、树立时间骤成本的意识，稍掌握时间管理芽的远近分配、东时间管理的优爬先顺序、时间兄管理的限制突暴破、时间管理姥的计划效率、称时间管理的结勺果及评估等，图使泥###材#趣县让机关楼软的各项物业管西理工作得以高亭效率的展开。五、管理优势粥（一）理念优秆势巨理念是服务的建灵魂所在，是葛员工动力的源感泉，适####役物业管理有限昼公司例以不断提升服烧务水平为工作催的指导思想。朝以罚“校至情、至微、逃至栏效血”伏的精神为理念测，不懈追求更牢高的服务境界凯，极力员工的絮创造性思维和艳创造力，在这愤种理念的支撑遗下，近年来，堵公司所管理的凑众多项目中，坏受到了业主的新一致好评好信桶任。来以播“奔至情、至微、抱至阳效咬”段为基础，我们略引伸出了以下越独具特色的理梳念：击“似至优幸化写”稻理念；虾姑“烛换位思丢考及”误理念以奇及会“军－兵∞累（无穷小园）盗”旨理念孔等。·至优化理念统即每个员工都鱼有明确的职责连范围，在服务货过程中遇到的灿任何问题，都漫要设计出几套究解决问题的方叨案，从用户（绝使用人）的角当度、经济的角遭度选择一个最理佳的解决方案莫，达到最佳的枯效果，同时以吼最优理念为根恶本引伸出了几换种提供优质服姻务的措施武：夕“急快捷服桶务超”凝、结“贤机务作案风盏”塞、棕“努便民服签务攀”葱等弄。夸“母快捷服肃务器”慢即在接到拥护迷需求信息或任抹务时，要求我领们的员工立即段行动并迅速解阴决问题，体办现泥“言效率就是生携命资”犹的精神爬；阳“惊机务作脱风喜”送即是采用严谨明细致的航空系景统维护管理方体法，对每一项路工作都严格按奥程序认真细致炊去完成泛；效“圣便民服盖务臂”减即向业主（用穴户）提供购物坑导向、室内维嫂修等正常物业辣管理范围以外狱的服务，体现绵公司连的牵“灾周到服杯务国”秤。恼“肺至优化理努念丙”趟服务达到的效露果是：当您在麻繁忙工作的时博候，优美的工漏作环境、适宜旱的温度、优良枕的空气质量使妥您尽享工作的缝乐趣；在您需巷要服务的时候沈，管理服务人勇员就会出现在军您的身边，每雁个员工的工作洗都是一丝不苟宗，彬彬有礼且开规范化、标准筝化。·换位思考仰即凡事都要设潜身处地站在客青户需求的角度奸进行考虑，再寇反过来考虑如筹何满足客户的浑需求，真正做隔到以客户为中该心，把业主的舱满意作为工作弯的出发点和工铺作的最终目标友。够“投你想到的我们泉都已做到，你尺没有想到的我称们超前做泛到族”钥，从而提供更右适合客户需要纽的服务，满足随甚至超越客户蕉的需求。·理念、磨合逃即在前期物业晨管理介入中，剃深入物业现场碍、参与设备调纽试、熟悉各项董功能，站在使冶用人的角度，洞发现影响使用定功能的因素，票及时提出合理亦化建议，将不闻利的因素消灭裤在萌芽状态，膝同时，结合其屡物业特点，充生分了解客户需咱求，进一步完士善各项管理方我案及制度，并泰理顺各方面的百关系，在正式质接管物业时，盖使管理磨合期羊接去近领“迎零焦”志。·风险击政府物业的管攻理有别于其他蒸物业，特别是活安全、环境和暴技术含量方面醋。为防止以外稳事件的发生，脾公司捏在烫“策人筝防拆”睬、贝“涂技红防性”修和制度建设、洋监督机制等方菌面都有严格的婆管理措施，确肚保万无一失，达为了解决政府绣机关后勤社会墙化改革的后顾裳之忧，我们着萍眼于长远承担婚物业管理责任演，不断完善硬息件与软件设施伯，确保物业的步正常安全运行塑，注重物业相齿关保险事宜，哗按照有关规定拔投保公共责任糠险、第三者责躲任险，并与事广务管理部门协需商安防设备保近险事宜，提高嘉###态#挡楼惧物业抗风险能筐力。·干扰扇—惠—昨在用户正常上将班时间以外完念成所有公共部哲位的清洁工作伙，确保不会因轧清洁使地面湿妖滑造成行走不厉便，用户正常滩上班时，清洁样员在所辖清洁及范围内不断巡裁视保洁，发现鼻问题及时处理萌，不能因保洁亮而影响和干扰仇用户正常工作脊。该—汪—云在保证用户正锦常工作的前提冻下，对会妨碍斜用户的维修保燃养工作，一律秋安排在用户正火常上班时间以排外（突发事件火需紧急处理的言情况除外），光同时，在维修踢保养工作中，额维修人员必须超先做好维修区歉域防护及警示知措施后，方可糊进行工作。维挥修完毕，立即孤清理现场，以哲避免造成污染蚂和给用户带来挤不便。·缺陷染就是要求每一腿个员工都要细亲心谨慎，把工响作上可能发生井的缺陷（缺点尤）降低膀到撤“倚零里”慌的一种管理方绘法，零缺陷并盒不是说绝对没世有缺陷，或缺值陷绝对等于零幻，而是指以缺样陷等于零为目搜标的管理理念异，每一个员工惜都要在自己的蚂工作职责范围玻内力争做到无宣缺陷，从而培串养员工高度的沿责任感和严谨真的工作作风，胆提高服务质量淋。堆（二）技术优丢势访—录—棵技术过硬、装胖备精良的楼宇宿设备管理队伍岁公司成立伊始蚊，即开始管理述设备先进，智机能化程端度高的政府办碧公楼宇，发展饰至今已经管理软着许多大型楼性宇物业，积累连了伍脸年多的楼宇机粱电设备管理经递验，公司目前猜拥有各类专业管技术人员三十骄多名，配备有蚁大量维修设备答，维修仪器仪显表和专用工具谅，公司对电梯棒、中央空调、介消防、给排水敏、供配电、保霸安监控以及先誓进的智能化系跟统等均制订了覆完善的技术管印理规范和量化闷管理办法，能甲天伟区为庙###胃#洞楼芹制订出高效、探可操作性强的靠设备管理方案肤，确保各系统蜜的正常运行。站我们的技术优率势还体现在能敞根据窑###徐#之县炮机关楼肿的物业特点，望制订出有效的蕉机电设备经济洗运行方案，节削能降耗，为政兄府显著降低物卫业运行费用。切（三）经验优馋势砖—雹—掩丰富的物业管叛理经验挥####赠物业管理有限床公司席自奸2011举年成立以来，禽管理面积已经剃超过序2土0桥万平方米，管斑理着高档住宅数小区、住宅大孕厦、别墅、办宾公写字楼以及椅各类大型先进熊设施设备，在田多年的管理实晨践中，旗####调物业管理有限伟公司惧受到了业内外狸以及客户的广挨泛认同及赞誉墨。课（四）配套优打势芬—雷—蛇提供综合性物通业管理服务晨我们在多年的误物业管理实践因中，积累了为孕客户提供全方遣位、综合性、摇专业化、个性溉化管理服务的花丰富经验，公鹰司已经管理的累多个物业中，联在商务服务、肾会议服务、室熊内绿化、节日颈装点、办公家种具养护、洗衣才中心、健身休腐闲、办公设备逗维修、家电维球修、家政服务嫩等领域的管理蛾取得了成功，谣在绢###仔#裕县左机关楼挖的物业管理中推，我们将与有赔关物业管理主序管部门一起，迫潜心研究广大假干部职工的需胡求，提供优质垮的综合服务，论为机关后勤改振革尽一份力量饶。六、工作重点臣####慧物业管理有限脖公司尽组织各类专业原技术骨干，经嫂过全面深入的恐调研，了解了没###冤#趟楼立这一极具时代修意义的高科技驻建筑，并从业东主（用户）的狮角度出发，分庸析了虹###屋#僚县焰机关楼港物业管理的重煮点，经归纳整锯理玻耗，窑###蒜#习县员机关楼福的物业管理工弃作重点体现在过以下五个方面抱。郊1筐、娃

毕整体形象馆###勾#汗县式机关楼限是建设在垮###迷#匀县暑新区肉的一颗璀璨明发珠，它况不仅仅是一座萄社会公开建筑站物，更是演###崭#乖县伤机关个办公的挺场所，是党和箭政府形象的外豆化和延伸析。所以，其形区象直接代表着痛###肚#尝县疾的形象，针对金###刻#妨县撇机关楼府物业的特点，份我们确立了滴###廉#榜县爬机关楼口整体形象定位座—鞠—授开放、高效、教亲和。船·某予开棵放脖—龄—宽体现努###欧#喇县沙政府改革的思漫想和与国际接决轨的政府办公耳方式。先·喷高幼效省—诊—影展示驰###久#疏县爱政府工作的高宪效率。捆·跨亲厉和你—游—须象征闷###谢#累县属政府为人民服屯务的宗旨和亲辽近民众，与民苦同乐的政府公贿仆形象。2、安全防卫责###抵#窝县封机关楼薄集各机关办公姻、会堂和公众应礼仪活动等功像能于一体，且慧采用开放式设董计，进出大楼蜜的车飞辆和人员很多五，成分复杂，翁涵盖有参观、迅办事、开会、己上访等，安是厌###尘#幻县浸的首脑机关，经领导和公务人犯员除正常办公燃外，还有很多必事务活动和接晋待来自策各省市的领导霜、党和国家领抬导人的来访，态因此，仪###苗#孩县番机关楼懒的安全工作是留物业管理的重购中之重。3、保密挂###到#爸县淋机关楼裹作为奸县政府交的首脑机关，术保密等级高，污作为槐###晃#身县均机关楼亚的物业管理人亏员，须具备安伯全保密的基本幻知识，按国家砍保密方面的有盏关法规，做好烟保密工作。4、设施设备累###暖#破县帅机关楼衫物业是现代高绸新技术的结合注体，是一功座超大型的智之能化建筑、机馒电设备系统不古仅装机容量大理、复杂，而且俩设备多、技术口先进。设备系刑统包括供配电期、给排水、中迈央空调、电梯剥、消防、智能牺化等系统，作体为政府物业，野其设备运行安政全正常是保证卷整个物业正常玩运作的基本条忽件，所以，设活施设备的管理晶显得尤为重要具。5、建筑物烛###透#命县衰机关楼般建设形象现代麻新颖，外型美炸观，对维护管盘理要求高。装纽饰材料的多样圣性，决定了今瓦后我们在物业趟管理工作中要季针对不同的装杯饰材料采取多茫样化的管理手陷段，如木质材吼料的防腐、防晨染色、防褪色危、防蛀蚀；地醋毯的防潮、防泽蛀蚀、防染色船；皮革材料的馒防腐蚀老化；浮大理石、花岗稼石等石质材料隶的防腐蚀、防绘染色等。都是幕今后装饰工程惧维护的重要内厉容。与此同时瓦，建筑物的外摆观又是箱###毁#选县计机关楼芳的形象。所以舰，建筑物的管叶理十分重要。七、主要措施某针对以上我们粉所列举的管理胡重点及物业特可性，我公司对拐###钱#厚县朱机关楼伍的管理将采取腰五大措施。次措施之一：全昆面投入，保障钩设备的良好运议行疯###悲#饮县志机关楼羽做为现代化办脱公物业，其设列备设施的日常度运作有着极高朽的管理维护要悟求。本物业投弃入使用的一些杂先进设备设施愤将使得管理观老念、管理机构缓、管理方式更拿现代化、科学清化。设施设备良要求高、操作隙严、范围广，祖涉及到管理、直通讯、安防等尘方方面面。本侧公司在理论学香习、现场参观久、实地演练的就基础上，制订你了科学合理、男切实可行的维孙护、保养、运铁行计划，保证穿各项设施设备蝴的良好、有效翁运作。并且，舞本公司还将组顺织所有的设备欲养护人员针对锤###金#贤县拳机关楼步物业所投入的习各种类设施设暑备进行专业培阀训和学习，保龙证意识到位，表技术到位，服角务到位。拌同时，为提高践###善#苦县不机关楼绩物业管理的工酿作效率，我们艇将在己###将#传县唉机关楼怒投入工作车一例辆及现代化办质公设备若干，浑如电脑、网络蜻系统等。罚措施之二：不赌断钻研和学习快，利用高科技塑手段进行管理办中国物业管理遗的初期是属于检劳动密集型企控业，人员素质酒要求相对较低吸，对于大量的框日常工作主要妨以量取胜，而挤本公司正在不示断完善企业制昼度，逐步将企逢业向科技密集船型转化：膀远程的网络化挡管理焰：贵2脉1雪世纪是信息化碎、网络化的时兔代，巴而灵2蹲1习世纪现代企业毯管理的精髓在爪于效率，如何乱提高单位时间玻的效率，并且徐高质量完成工桐作，是本公司折不断追求的目硬标。本公司将舱在染###尼#捧县虽机关楼毁完全实现采用预全电脑化管理柄模式，将各个禾管理层次通过凭网络连接起来路，实现资源共乱享，统一调配离。表统一的软件化耻管理伶：开发物业管倍理软件基于长吼期的高素质物祸业管理经验，城本公司早在几听年前就投入巨太资进行物业管班理软件的开发贩，并在本公司疮已经成熟的管番理项目的管理炮实践中发挥着垮重要的作用。霉同样，本公司助将在晓###共#湾县短机关楼早针对该物业相蔑关特点开发专乡用软件进行管桥理。（具体见师措施五）枪先进的智能化绩管理德：智能化程度腾直接决定着物名业素质的高低士，在真###荐#慧县杯机关楼转的管理中，本振公司将利用长烂期研究高科技蓄智能设施设备化的经验，利用惹专业人员能够违把握现实需求酿和未来走势的建优势，以及对胸智能化设备的虽学习、了解和谅掌握，根据经阵济和实用的原红则来进行智能咬化设施的维护钱管理，同时与谅高科技公司建缎立了良好的合土作伙伴关系，的保证技术根本篮的先进性并大唇幅度降低管理戚成本。志措施之三：全回面防范，最大园限度降低管理永原因造成的治羡安事件发生率授###妨#消县肺机关楼哑物业的使用性运质决定其与住滤宅小区的全封衣闭式管理不同胳，外来人员数闲量多、流动性纱强、成分复杂认且不易管理，古这给物业管理谢的公共秩序及立治安管理带来煌了不小的困难班。本公司在现馆场勘察、实地平访问的基础上婆，根据牲###头#慨县掘机关楼辈的安防条件，狭结合本公司长工期管理各类不澡同性质物业的仇安防经验，依俱托本公司常年觉坚持半军事化刑管理的高素质缎护卫队伍，从构实际情况出发缴，确立了箱###滨#乏县会机关楼切使用初苏期钳“丘人防为主、技漂防为洋辅蹈”超，常规冲期疯“涝双管齐下，全英面防型范坚”套的整体治安思织路，采用三重祥五层防范系统余，并将实姥行终2站4吴小时保安全方机位巡逻制厨、偿2抛4屡小时监控中心币值守制。我们慌有理由相信，叉经过本公司的倦管理，可以确垦保煤###杀#青县枕机关楼赚因物业管理原搜因造成的治安宁事件发生率为坚零。氧措施之四：发甜挥本公司规模煌优势，实施对考电梯、保安、混环境等的专业令化低成本管理侵物业管理行业霸向专业化、规室模化、方向发课展是市场的选践择和时代的要奇求。在石###叔#裹县柄机关楼是的管理工作中初，针对该物业第的诸多特点，胶我们将充分发啊挥本公司管理与面积近哗20偷万平方米的规泰模优势，逐步蚕实现绿化、保筛洁、保安、设辈施设备养护等坊方面的专业化斧管理，同时，柄本公司一贯倡梁导勤俭办事精鸽神，珍惜和用唐好来自客户的纸每一分钱，力霉求所费必有所就值。我们组织冠了专门班子，挖对烘###塞#见县吼机关楼宝物业位置、设未计功能、占地瓶面积、设备状关况、管理要求要等各种因素在禁成本构成中的等权变系数进行谅研究，并将采耗取沈“填集中配送、货渴比三瞒家土”剂和修旧利废、详奖节罚超等一测系列具体措施冈，分项控制人法力和物化消耗水，力争以低于赏市场价的收费号提供服务，保想证业主、企业燥、社会全面受兵益。充分体现程本公辉司妥“迈以严谨细致、蓬追求完美的工大作作风，使经哈营品质不断提毒升，让用户获镇得满意服哪务圣”霜的质量方针处和缓“导以客户为中兵心名”恢的经营思想。朴措施之五：开寻发竞###风#起县跟机关楼另物业管理专用肥软件吗本公司将依据职本公司现代化咽管理手段的丰陕富经验，整合沉社会资源，为抖###窗#雄县横机关楼彼的物业管理项顽目专门设计开箱发一套管理软夫件，将物业管佳理各工种、各厉环节程序及收则费等项目全部膏纳入软件管理条，使驼###吨#端县欧机关楼甲物业管理的中倘间环节得到最兼大程度的减少术，同时降低管础理成本，提高沃工作及时率、训有效率、满意宫率。忙第三章多

侵拟采取的管理泳方式、工作计帜划和物资装备细情况提要：标物业服务实行睁专业化、制度蓄化、规范化、碑标准化、一体米化管理。补设立物业服务痒中心值班室，茶统一管理，协皂调指挥。铺实施科技型HYPERLINK"/Article/pm/wuyeguanli/200603/24.html"端物业管理模式柄、严采取整合型管蚕理体系。担高效的组织架原构悼，翁2捷4犬小时信息处理如。夹实施首问责任坑制，全程跟踪椅落实，确保问刮题得到圆满解拼决。微迅速的信息反艘馈及处理系统随，保证突发事援件和重大维修专、抢修稠时盾5阳分钟内人员到饱达现场处理。孕科学、完善且出操作性强的工兵作计划，确保仰工作有条不紊剑地开展。

祝第一节户保管理方式祝（一）燕实施高新智能以型物业管理摸涨式挽伴随社会经济肠和科学技术迅唤猛发展，智能皮化建筑正成为页现代化建筑发蛮展的必然趋势助，计算机技术里、网络信息技量术、自动控制联技术，新型建叫筑材料等已充川分应用于现代岁化建筑之中，令并以其高效，负节能、安全、刃便捷、个性化呈强的优势备受妈使用者和管理务者的推崇，男###勉#套楼吼物业是现代高盘新技术的集合甜体，其智能化溪系统综合配置住了楼宇管理系丛统，办公自动浆化系统，通讯哀与网络系统等屈多个系统，其碍现代化程度在梦贵州省乃至全榜国都是领先的薪，我公司将在盛充分熟悉各个查设备系统，各穿种材料化学性泼能的基础上，克充分发挥人才我优势，利用计睡算机等现代化抹科技设备设施哈和科学的管理业方法，推行科贷技型物业管理着，督将株“窑最优理椅念掉”炕始终贯穿于我横们整个物业管愁理活动中。式1返、充分运用计体算机技术，实恰现集中控制管利理，提高经济潮效益。舞为实现对梯###豆#键县古机关楼扁的水、电、空猛调、车辆、消报防、防盗报警纹、等各系统的钢综合监控与管教理，达到设备滔设施在优化与篮经济的情况下凳运行，我们将络充分利用计算蹦机和网络技术宪，利用楼宇自子动化系统中央激控制计算机的刑图形显示，动晓态适时数据刷搭新功能，使设珍备的运行状态肆。运行参数一兔目了然，从而衔节省大量的烧辜人才资源，提培高经济效益；越通过特有的报路警优先显示功类能，使操作人项员及时准确地迟了解设备是否抚正常，一旦接再到报警信号，山迅速做出反映帖，及时排除故彩障；将分散于杆各子系统与中昆央计算机的连棉接，达到分散慨控制，集中管钻理的功能模式拜。婶2盐、充分利用羽###盛#渔楼自设备自身的性筛能优势。抗###酱#食县患机关楼司设备自动化系情统可对物业的纷各种机电设施慎进行自动化控般制，包括通风卸，空气调节、涌给排水、供配共电、照明等，投其终端设备可予动态检测，显呢示设备的运行补参数，监视、重控制其运行状什态，并根据外还界条件及负载规变化情况，自父动调节各种设肌备始终进行在驶最佳状态，自直动实现对电力赌，录供水等能源的或调节与管理，抹通过闭路监控医系统，可以方踢便地了解行逼内外环境状况窗，利用门禁和断停车场管理系笑统可以对进出胖特定区域的人消员，车辆实现汇有效监管；综欠合利用各种技要防设备的功能南，使胁###裤#恨楼垃各控制系统具谷备的自动检测载，自动调节、己自动诊断，自舒动报警等功能累，保证吩设备在最安全两的条件下运行灯，降低设备运石行成本，减少肌设备管理人员疲的数量，将人猪为不安全的因扁素将到最低点造。哗3备、学习先进的广科学管理理论辛，造就科学管放理人才，不断村创新，勇攀物组业管理新高峰元。冶（找一）剖针对小###舅#开县橡机关楼举高智能化物业就特点，我公司乎拟专门成立智纸能化物业管理套理论与技术研上究小组，运用林管理众多智能若化建筑物积累词的丰富经验，并解决在实施智透能化管理过程夜中所出现的技挥术难题，走现宏代先进的科学鹅管理理论与物贺业管理实践相该结合之路，培贡养和造就大批厉智能化物业管喊理人员，确保乖###廉#精楼趋智能化管理不较断创新领先。途（二）荷物业管理实现劈双重监督卖在菌###桥#啊县住机关楼宣的物业管理活嘱动中，实行双世重监督，即由变###庆#漏县权机关楼察物业管理委员倦会和公司对以###提#芳县布机关楼物业管堂理中心研的各项管理工我作进行监管，插物业管理处对雷###顶#首县矿机关楼敬实施专业化、运一体化的物业池管理，物业管欺理处的各项工衬作定期向物业旺管理委员会和议公司进行书面陪汇间报，接受物业腰管理委员会和肢公司的监督和球指导，物业管橡理委员会对管市理中心月的工作进行宏集观的监控，公脆司各职能部门搅对管理处的各蚊项工作进行具副体的监督与指朱导，用户监督菌与专业化物业浊管理有机地结还合在一起，形它成业主自治，私监管与企业专致业化管理相结盘合的运作方式咐。称二、内部管理接构架机构设置：满组织机构的设求置原则是精干要高效，一专多缎能，在充分了振解姑###冰#率县锹机关楼叶建设特点和使否用功能的基础别上，根据幼###命#步县宗机关楼辩用户的基本情廊况，我公司在案###粪#倘县巷机关楼设置物蛾业管理中心，育物业管理处实索行公司领导下绝的经理负责制幕，物业管理中障心应设经理、副经伞理各一名，下稀设综合管理部摘、工程部、环拆境管理部，安凤全管理部等四苹部，综合管理寒部专设客户服呈务中心。稻（注：各部门过主要职责见第累三章《管理人率员的配备、培第训、管理》）济三、管理职狂责害1、品质管理颜A.朱

肺此编制管理体系佳文件并对文件胆进行管理。眠B.就

浆震定期对质量工描作、质量记录楚进行检查。细C.猎

宫足组织内部审核馅，监督。对用娘户意见调查并本进行结果分析端，制定纠正和槽预防措施。院D.旁

寨盖各种质量资料警和档案管理2、工程管理隔A额、指导，检查弹建筑，供配电乡系统，空调系唉统、电梯系统暴、消防系统设白备设施的运行滩、维护。现B搂、制定设备设搜施月、季、年梅度运行，检测册与维修养护计锦划及实施措施乘。席C桨、对设备维修扯工，运行等业借务和技能指导渗工作。日D谁、各类技术资森料的收集，归增纳，整理。母E银、维修工程监刻理，验收。淹F戏、分包方的选留聘、管理，合饺同的起草，执汇行，检查，评窃审等。

3、设备维修软A脚、设备运行，揪检测与维修养刊护计划的实施晌。脑B节、设备突发事透故的处理。怜C揭、配合供电公胃司，自来水公贝司，电信公司壶，有线电视台宅，燃气公司等拘业务单位的维汇修检查工作。巾D妖、根据用户报叛修要求，及时迫维修并保证质教量。弦4寺、设备运行管贼理淋A陕、供配电，给疲排水，空调，鸡电梯等设备系约统的安全运行弊。患B爷、填写设备的醉运行记录，保煎证真实无误，员资料保存完好匆。鸭C谷、设备及设备井机房的清洁卫祖生。柏D蚁、按整合型管柿理体系对设备谦运行进行监控与巡视，做好巡艳视记录表。章E慈、按设备性能礼要求，严格遵死守操作规程安该全操作，杜绝权设备运行责任软事丽岭故发生。锅F妻、负责节点，骡节能，节水计爆划的实施。4、环境管理5、绿化管理细6忍、公共安全管当理察（花1岸）公共安全防约范办A努、安全管理工只作计划的制定捷和实施。绵B工、安全巡视，清按规定巡逻路算线，时间实现讯24案小时巡查值班雾。术C遍、夜间控制来厘访人员，按规趟定程序办理来容访手续师D稻、维护进出车抵辆秩序，做好诉车辆出入登记快。防E越、突发事件应名急方案及预防赤措施的制定和霸实施。在F良、协助公安、扩武警的治安保坝卫工作。恰G材、消防检查和响防火监督管理喝。怀（裹2冷）消防安全监惹控券A弃、李24痕小时值班，发舌现异常情况迅闭速通知相关人区员进行处理，蛋并报告值班领伶导。坐B气、密切监视大碧楼外来人员进贞入主要领导办豆公室区域的行陆为，预防突发奔事件的发生。霞C按、密切监控消谊防设备设施的证运行情况，发压现异常，立即碌按有关程序操掉作，防止火灾遗发生。冷D观、密切监视交特通情况（如车留辆的进出等）络7控、泪办公区艰文化管理黎A豪、制定素办公区贝文化活动计划干，并组织实施至。跌B峡、组织开展宣谱传教育，公益咳活动及精神文强明活动。引C舒、组织刊展便睬民服务。怖D丛、协助用户去粒办各种类型的膛庆典活动和各括种文化宣传活触动。覆

四、运作程序现场调查：清悄蹲通过对填###题#洒县祖机关楼费建筑，设备设仍施及周边环境驳全面深入的调原查研究，拟定爆初步的管理方遗案。前期介入：利物业管理的前挑期介入是一个万非常重要的环卖节，在前期介吗入中，管理人套员和工程技术课人员将对建筑耍工程质量和在慌今后投入使用纸中可能出现的倒问题，向甲方逝管理人员书面自提出整改意挽鄙见，督促施工剩对进行整改，军熟悉设备，设念施调试，操作惰，养护，实现割顺利接管，收板集设备的条件哑、易损件、技盟术说明书、图毕纸等，并归纳用存档。前期培训：址

黑留对员工服务意繁识、服务技能震的岗前培训，尿经考核合格后泳方可上岗。微僻五、内部运作旦机制脂1燕、飞双闭环控制模肆式售小闭环是对工眨作过程的微观决控制，主要通宿过个人，部门翅，管理中心第三级执行，通抚过自检，监督钞系统，任何一吸项工作内容的胃均实施三级闭旷环控制，对照鉴工作计划与标麻准，针对检查例出的问题及实绍施过程中出现个的新情况及时音改进纠偏，控欲制工作按计划御和标准实施；鹿大闭环是公司扛质量管理部，杯技术管理部门越对管理处阶段愤性工作的宏观碗控制，工作计灾划与绩效标准趋按公司发展战秤略制定，同时叼充分考虑业主岸要求，行业新去标准，新技术庄新工艺和新的红管理模式，对驶管理处每一环津节都进行严格参的监督和考核挪，重点是对工扮作结果进行检参查，分析和评匠价，提出改进窑措施，融入下殊一步工作计划打与标准的订立坡中，形成一个股严密的闭环。纠在具体执行中投实行逐级负责貌制，即将工作篮目标分解落实罪到各部门和个庸人，所有的工您作都有相应责污任人，下级对铁上级负责，上历级检查，监督每、指导下级工滨作。券管理环环相扣晒，形成一个有找机结合的质量套环，在具体运遮作中，管理处茎经理既是日常袭工作的指挥者向，监督管理者爆，又是被监督持者，评价者，救各项指令下达眼后，执行人员现即开始动作，女执行过程中的显信息通过反馈馅渠道回到各级络指挥部，部门眉负责人作出校吹正，判断，评魄价，各级管理任人员还要从检败查，评比结果暑中对管理中存版在的问题加以酒纠正，从而保川证管理的有效炉和不失控、不虑变形。2、激励机制锁激励是用闭环扰控制的动力，古使管理不断运贡转，在控制中吸导入激励机制布，以充分调动稀员工积极性，苹挖掘内部潜力差，确保系统在笑充满活力的中启不断运行，激浸励系统包括目发标激励，岗位睁激励，奖惩机匀制三部分。术目标激励：在满公司的工作中怒，提出创建物贵业管理名牌企淋业的长远目标订，并将达到这简一目标具体分郑解到每个部门讽，每个员工的亡目标管理责任视中，签定年度榴目标管理责任梢制考核协议书倍，年终考核。圣岗位激励：实坐行内部公开竞数争上岗、能者夸上的岗位淘汰扭制度，为员工记提供充分展示德的舞台。这一尽企业文化思想延是我公司长久队发展的根本动占力。瞒奖惩机制：奖管惩机制实行以壳奖为主，以惩退为辅，通过奖狸惩达到提倡企须业文化价值观探和竞争意识、槽危机意识等。甜3韵、监督机制：喷（绢1励）外部监督街既物业管理委浙员会，管理局戒对管理处进行核监督。焦（蔽2孔）内部监督讨公司品质管理丰部对管理处进糟行质量考核，之管理处各职能廊部门相互监督伯制约，内部形途成质量监督闭以环体系。罚（桂3兰）业主监督疤公司设胆24钉小时投诉电话塑，总经理投诉食热线，刊24陆小时投诉受理烦流程。蛙

谜第牺二购节采寒###昂#下县哭机关楼陡物质装备计划

烛序号析项目互计算公式笼金额教备注花1桶、行政开办费诉1柳办公室装修：登由开发商按照糖物业要求装修肃，并进行物业街公司办公室软歉装伞修蝇(产公司口号、徽穴记、形象墙歼等待)挣，承担装修费屑用。瓣2鸡报纸、书刊展柿示架纪4猛组患×20皇0袄元厉800树3玩接待客户的桌靠椅别4纠组贵×80魔0割元栏3200构4痰各种资料印刷牧20000绢5口双门木质文件布柜馆4塘组活×40滋0栋元稻1600毙6枝电脑油4损台刺×300军0博元划12000导7迹办公桌辉1这2爪张侄×40轻0盏元枣4800舞8梦职员椅仙2踢0竞把僵×5盏0奥元担1000肺9局电话映6照部壮×30袜0禾元加1800酬含选号舱10祖留言板奴6唯张谨×10悟0烦元皂600循11幸专用档案柜袜4脸组匹×100阿0滨元重4000氧12华专用档案袋饥600筒0菠组恋×0.饱5摔元天3000写2忙、保洁开办费匀13洁垃圾清运车次4伯辆镰×60萍0雨元涨2400足14梦玻璃套装工具爽3南套议×20雅0坐元禽600胸15昆人字梯（弓2m宅）铲4盏把肌×20屈0逝元绝800停16毫人字梯（膏3m杠）劝4啊把符×30衰0说元廊1200虾17桨手钳视2术把魂×2仍0璃元雨4喝0使18铸垃圾收集桶山50誓0米个睛×5歉0漏元湿25000洞19颂对讲机觉2线部燃×100联0忠元鞋2000弯3悉、绿化开办费同20饿汽油机喷雾器奔2膛台饱×10剑0龙元瓣200这21醒高枝剪报2侍把与×10待0叙元画200隐22森手锯爱2准把说×5予0识元稠100术23贯条剪盾2蚂把浴×10匙0凭元滩200妻24谨斗车神2灵辆君×20唱0浴元薪400前25宅枝剪射2历把披×5贝0狼元赢100费26资浇水水管潜2请套浩×30隐0陵元狡600小27讲铁耙枣2站把夏×5墨0贯元喉100啊4览、工程开办费乓28市电钻丽4树台仇×40哀0袋元拦1600洽29典管钳筑2币把盈×24破0丈元胀480网30门万用表漆4掀只吩×30淘0锋元尖1200匙31礼疏通机缎2舅台舍×150速0赖元尊3000顽32悉电锤党2日把肠×200亲0睬元拒4000施33坡插话机衰4宝只逃×10特0机元饰400曲34红活动扳手尚6悉把颤×8择0卸元冒480向35逝钢丝钳趣8烛把柴×3旗0筛元烛240狮36湖尖艺/多斜嘴钳宗8丝把对×3牢0肌元较240志37娇常用维修工具蜘及材料赵1盼0哄套沟×40症0披元冰4000郊38姿对讲机国6废部佳×100裤0滋元梯6000值5诸、秩序维护开坑办费盟39爸警棍坑1赔2兔根苹×3鸟0咽元搬360失40委充电手电筒愉1需2练把鬼×3闸0摔元滴360类41研应急灯翼6吼台堤×10麦0扩元或600闯42威物品柜寄6煌套详×50熄0握元磨3000叔43室电风扇剥4满台妨×10苍0平元呜400哥44付钢架床蚁2察0事架春×25铁0不元庭5000隐45香电视羽、梳DVD蹦2记套严×220秘0被元麦4400雨46磁秩序维护常用挥器械则2居套伤×30显0调元腥600强47牺对讲机捧1俯2歇部敞×100脆0留元声12000裙6群、客户服务中受心亲48衫打印、复印、初传真一体机授1贱台昼×600羽0宰元魄6000疏49式复膜机谅2赔台拨×30萝0环元录600姻50广报纸、书刊展拼示架耳4静组恋×20丹0宅元扒800泳51倡点钞机生2脖台丈×60精0凶元购1200番52网保险柜漫1秤个免×300万0皇元背3000躺53霸电脑本2面台演×300担0选元醋6000兵54漆对讲机（座式剥）狮2宰部省×100涂0触元浑2000页55迈电话饰2窗部翻×30病0碎元花600拉56涝客户服务中心盆便民设施杀8000定7间员工服装费用游57东项目经理服装异1雅人枝×60绣0用元既/撑套权×锐2房季桨×失2得套铲2400些58怎客户人员服装询1嘱0秩人白×30冬0伏元薯套曾×可2是季达×览2鞭套棉12000裤59朋工程人员服装食1现0穿人拢×10那0万元猪套瓜×区2爸季遮×牌2立套恩4000巨60乔秩序维护人员秩服装权4赢0哀人第×35拣0昨元幼/腾套大×凯2团季播×庄2任套纸56000游61增保洁服装贷3浩0润人没×10谎0状元西/剪套满×砖2慰季葵×所2基套予12000三62帽绿化人员服装寿4拜人广×10联0娃元佛/仆套筐×率2坚季煎×钻2何套忙1600暮合绒咽杠计江25130温0浙元援限抱第四忆章带壁

卡管理人员的配沫备、培训、管栏理

提要：施公司从十个管秒理处精选优秀尤人员组成项###苍#纹县魂机关楼御物业管理处的羽骨干队伍。实绘行入职政审、值担保人制度。畜采取岗位培训虎、外送培训、波跟班培训、岗徐位轮训、参观逢学习等方式，意保证誉###射#柱县希机关楼变的物业管理人险员政治思想过班硬，具有良好祸的职业道德和常岗位技能。战人员的配备与紫管理，是确保漂管理目标得以霞实现的关键。遣我们将以政治差思想过硬，责常任心强，服务桌意识优良和有并知识、有经验配、懂技术、会美管理为用人标富准，通过公司悬抽调骨干与当文地招聘优秀相禾结合的方式，暖建立一支以目旺标管理责任制闹为基础的高素过质、高效率的萍###寇#馆县拣机关楼撤物业管理队伍病。通过现代化地、科技化的物目业管理塑造出粗行下中心良好困的公众形象，阶为用户提供优焦质服务，为公注司创优质品牌亦。存一、人员的配弄备园a)港

射

惩基本原则膜在物业管理人脏员的配备中，躬我们将遵循如椅下原则：况1重、热爱党、热搅爱祖国，拥护疑党的基本路线跃，坚持改革开洲放，政治思想东过硬，遵纪守圆法；午2酒、义有芳“签用户至述上慢”层的服务意识，拥有强烈的责任惨感和良好前的职业道德；久爱岗敬业，诚浩守信誉，优质困高效服务用户勇；葱3纷、知识与能力绒并重。有一定扁的物业管理工位作经验及相应愿岗位的技能；境管理处经理要灭求中级以上职线称，有丰富的努物业管理特别脂是行下办公大阀楼管理经验；受4惨、经理、管理搅员参加物业管腰理专业培训，烘并分别取得《饶全厘国物业管理企佳业部门经理》仰和《全国物业条管理企业管理既员》上岗证；顿特殊工种技术饮工人持专业上爸岗证（电工证巧、空调工证等淘）；水工持《殊健康证》等，焦保证变100%精按要求持证上晶岗。所有员工妥试用期满后须企考取公司《员点工内部上岗证污》才能正式上跃岗。妹5赖、除骨干员工输外，所有新员子工（管理员、老保安员、清洁敢工、绿化工、笛维修言水电工乎）优先从丑###猾#趣县碍或锄宝鸡佛待业大学生、维复员军人、下知岗职工中招聘笛，为社会再就摩业尽一份力。凯（三）骆###贝#啦县肺机关楼依物业管理处人琴员配置表垃座人员配置依据营:港A草、继

劈管理员刮1炉人，负责保安尿管理及保洁管茫理，同时为办示公室行政管理醋兼谁办公区沈文化员，并负单责客户投诉、脱报纸分发、质凭量管理及档案膝资料管理。站B辈、肌

剑设备运行值班标和设备、工程四维修人员风7若人，其中工程叹师铁1鼠人，次维修技师牲2搜人。茂电亮工作4咽人贿C续、攀

阶保安员迹9榆人，设中3镰个岗，三班倒寇运转。尽D哑、姨

妨保洁员壮8汇人，其中室外申部分纤2乱个人、裙楼略2沾个人、每五层店楼愚1暑个人。膨E粱、构

羽监控员量3遍人。鼻F择、耽

杏会场服务员量3嚷人。

倒（四）各类人喊员文化素质、柱专业素质要求

爽类别应岗位驰文化素质弓专业素质叹管理类吹主管恩大专以上鉴两年以上物业污管理经验，责哀任心强，具较润强的组织和决番策能力，有丰脾富的部门管理砌经验。眼设备主管赛大专以上本中级以上职称竞，五年以上机猜电设备管理经托验，能承担设墙备的管理、维悬护、维修技能盖指导与决策工振作，责任心强樱，具一定的组跃织协调能力。蚕操作层心维修技师名中技以上喉持专业上岗证持（电工证、电络梯工证、空调酒工证、家电维却修证、健康证萌等），有房屋披、公共设施及给机电设备维护笋、维修经验和全能力，动手能沸力强，业务素桂质高，能吃苦乎耐劳。猛保安员瞎高中以上丛退伍军人或保电安专业学校毕艘业，身高摸1.70室以上，品貌端首正，身体健康拔，品行良好，丰工作认真负责蹄，能吃苦耐劳昂。响保洁员雄初中以上掏品貌端正，身子体健康，朴实侦肯干，经培训虹具清洁工作标休准操作技能。神监控员沉中专以上软品貌端正，身园体健康，品行来良好，具备电猎脑操作能力。盐服务生驳高中以上交旅游或酒店专塞业毕业，品貌迟端正，形象气千质好，身体健层康，品行良好咱，善于与人沟吩通，能吃苦耐质劳。

押二、人员的培淋训久（一）培训目枪标扔1寻

践

况

生发挥培训的再罚教育功能，在爆员工中树立正卷确的人生观，侧价值观和职业辞道德观，弘扬喷社会主义精神息文明，倡导爱描国主义和集体找主义精神，培义养员工爱岗敬肿业的道德风尚简。饲2徒

丛

写笼紧跟管理局工施作总目标，及真时传达和贯彻痛管理局对物业鹅管理工作的要配求，使员工都客明确组织和个慰人的工作目标蒜，使岸###厚#油楼喊物业管理工作棒起到良好归的堡“离示范窗蠢口缺”棍作用，架起政仔府与广大人民蒸群众沟通的桥表梁。哨3剂

凭

朋冻培训一支能干芹肯干，具有良旷好服务意识的柿专业队伍，为妹实现昼###唤#窄县烟机关楼坚的物业管理目乎标提供有力保励证。最4钞

知

糟提高员工的服黄务意识、业务语能力、管理能哀力及综合素质轨，培养出一批什物业管理专业截人才，为社会畏、为物业管理灌行业的发展作裤出新贡献。

霞（二）培训管虫理茫

隶驴培训管理由经规理总负责，各鸽主管协助组织废员工培训工作精，严格按整合蔽型管理体系要链求实施培训，匠并根据实际工压作需要进行培愉训方式、内容斜的调整和控制卷，保证培训工钱作落到实处，霞促进团队管理黄水平提高。冬一、贤

铲

俱

必主管负责培训暖计划的制定、裳实施和记录工灯作。玩二、皱

刊

两及时组织相关陷新政策、新法稿规的传达学习桶，贯彻执行和挨宣传工作。斑三、陪

嘴

棋对管理中出现宏的问题及时组恢织针对性的培作训。赏四、兽

它

籍培训计划应充剧分考虑用户意概见调查的反馈崭意见。遣五、删

暗

张运用计算机教暮学、现场教学顽等手段，提高迫培训效率，保苍证培训效果。忌六、缘

捕

研实施开放式、杂互动式教学，贞严格培训考核虫，实施封闭式陆阅卷，并将考财核结果纳入员条工综合业绩考本评中。聪七、园

仰

传狠实施内部讲师虽制度、选择内站部具丰富实践王经验又有一定敬理论水平的员砍工担任内部讲央师。片八、婶

绵

拆聘请专家担任让我们的兼职指桐导教师，使员点工能不断地学惠习到最新知识昂，扩大知识面男、提高综合素移质。躬九、总

剥

总每半年管理处女经理组织对培皆训工作进行一受次全面检查。荐十、抬

涌

黑公司把对培训因工作的检查纳兰入到对管理处单的例行检查中恰。

箩（三）培训内昌容上（结1执）皱

司党的政策方针袋、法律法规、雅思想道德教育贯。足（味2翅）陷

咏现代企业管理趟知识教育。加（才3纸）甲

斤公司规章制度冠和企业理念教失育。疏（谢4舱）洽

擦物业管理专业稍知识教育。像（妄5花）习

相职业道德与服辆务技能、服务拾礼仪、普通话蚕培训。分（横6蔬）会

欲针对物业高科施技、智能化的柿特点，加强对奋员工智能化设惨备原理，维护裹、保养、维修仆、检测技术的融培训。警（亩7暂）骨

闯根据锈###般#筑楼贤的特殊性。加轨强员工服务意困识。安全意识称、保密意识、伸消防管理，应以急事件处理能摊力培训。若（加8追）台

忠针对不同的建负筑材料，采取帖有针对性的管浮理、维护、维谨修、清洁、保园养专业知识的绝培训。

扁（四）培训方毅式1．岗位培训校内容为本岗位牌的服务意识，叼礼仪及基本技破能。2．外送培训向选派骨干参加住物业管理企业和经理及部门经暗理上岗证的培锣训所有管理员违参加物业企业四管理员上岗证米培训，接受最逃新信息。不断燥提高管理水平喇，并取得相应通证件。3．跟班培训滤对抽调到秆###谈#阅县飘机关楼匆物业管理中心铺工作的管理人钩员、工程技术揉人员先进行强梅化训练，熟悉HYPERLINK"/Article/Special/law/Index.html"乓物业管理法律欣法规钢，熟悉物业管没理的工作程序蹲，提高管理水税平，树立服务紧意识。掌握实骤际工作能力和觉处理问题的方坑法。其余员工智在接管前公司危人力资源部派酷人现场进行强信化训练隆,慧一边参加岗位顺理论知识培训歇,哥一边下到各岗初位进行跟班实身习品,稿熟悉现场环境残和设施设备功,箱达到入住进行挑正常工作状态幕的要求。4．岗位轮训妹有意识地让骨绝干员工先后承香担不同的工作蝇，拓宽员工的失知识面，增强快各部门相互协险调的能力，提圆高综合管理水狼平和工作效率且。

牢三、人员的管哥理盒公司在长期的驱实践中，探索封形成了一套适精合本公司发展辱需要的科学的猎人力资源管理条体系，通过体退系的有效动作港，吸引，录用皮人才，培养、翻留住人才，淘闸汰不合格人员古。冬遥帝“载人性抵化档”凝的管理，激励朝员工的上进心遵，关心员工的饿生活。学习和伶工作，培养员名工对公司的感船情。增强企业吸凝聚力，使团巧队战斗力得到蛇不断的提升。忘###氏#主县刑机关楼炒物业管理处将内依据公司规章受制度，充分考葛虑侧###浸#居楼巧的实际情况，炕以更完善、更盐严格、更科学橡管理的高起点算，高水准。确晶保管理目标的左实现。

他搏糠严把录用关，揭选好苗、真良戴才贯我们将采用公渠司抽调骨干和敢对外招聘相结奉合的方式配备赶管理处人员。脂由于舌###曲#晶县馆机关楼贡物业的特殊性支，我们在人员怪选用中除按公绢司原有制度外枯，将重点提高后对选聘人员政宿治素质、仪容逢仪表，礼仪风六范和业务技能藏的要求。提高数整体员工的文撇化素质，组建瞒一支技术过硬竟。思想稳定，确优质高效，极结具战斗力的的松团队。筝从公司抽调的疾骨干，由本人国提出申请，并匙提交所申请同抛位的管理方案庸通过公开答辩恨，并综合考查标其能力，经审海核通过后方能室上岗。页新聘用人员先胆理论培训再到耳班组实习，煅线练，试用期满片后对其工作能索力。工作态度句进行综合考证另，合格者正式狼上岗。不合格宵者淘汰。持1驴、操作屋新员奉工及一般管理焦人员的招聘执洁行担保人制度诚，并进行严格公的政治审查。旺担保人制度主正要内容如下：票（冶1预）担保人必须色有怜###辛#匠县飞机关楼蛇户口，为国家这机关、企事业监单位正式或我稿公司高级职员档。谊（迟2争）担保人证实挎被担保人提供拔的资料真实、破可靠、无犯罪猴记录、无严重逃行政违规处分漫的记录并签署蹲担保书。疾（执3圾）担保人承担恶被担保人的经马济、法律付带效责任。摇（忆4士）新员工须有座本人户口所在棋地派出所出具居的无违法记录劫证明书。齿政治审查主要幻内容如下：子1绩）政治思想过茶硬，爱党爱国帅，有为人民服欣务的思想。塌2港）无党纪政纪橡处分记录得3缸）党员、团员纹、先进工作者殊、优秀（党、刷团、部门骨干肯优先）。宋4忘）主要社会关齐系中无政治、爱刑事犯罪人员扣。粮5亚）无不良嗜好伶，无违法犯罪镇记录。谋.忙第五章畜么人员录用流程粉（一）粮严格考核制度锐管理处按岗位偶工作目标对所灶有员工进行追定踪考核，考核赢内容包括思想来品德，敬业精扯神、服务态度哑、业务技能、括协调能力等方田面，检验其是慢否持续性岗位梳的要求。1、转正考核家新员工试用期辆满时，管理处旋要对其进行专幸业技能和工作剃业绩的评定，辅只有两项均合杆格方能正式录舟用。2、定期考核收公司、部门、羡班组均可组织台定期或不定期垮的检查，检查并情况记录于《吹员工考核表》仙上，并按考核汉评分依据确定艳责任人的奖，搅扣分数、记入腔《违规处罚通亿知单》。润3麦、季度考核评漆分琴管理处对员工效每季度按工作键业绩进行综合胞考核评分，考己核分数与员工雾工资挂钩，实独行工资全额浮炭动制。岂4捆、《内部上岗籍证》考核德所有员工必须受经过系列培训述，考核并取得疮《内部上岗证行》方能上岗，鄙不合格科目必座须在规定时间更内补考通过，文补考仍不合格草者，管理处视拢具体情况进行哈降职降薪，调那换工种、下岗煤培训直至辞退丛等处理。5、年终考核退即末尾淘汰制订。

睛（音二柄）优胜劣汰的层末位淘汰制度蝶为强化竟争机燥制，提高员工尚队伍的素质，躁管理处按公司题末尾淘汰制度覆对专业技术工欺人和保安人员以每半年进行一委次考核，对各敬主管、工程技设术人员，管理衔人员每年进行柳一次考核，并叉实行末尾淘汰赤制度，其具体挽实施办法如下稻：雀1吓、凡试用期已欣满员工都属考蛛核范围。扁2皱、考核由专业洁基础知识考试蹦，专业操作技拣能考核和工作椒业绩三部分组捏成。磨3者、依据综合考页核成绩，各专这业工人最后三乌名、保安员最突后三名管理技砍术人员最后二仙名列为淘汰对蛮象。胀4肤、本着帮助，逆提高的原则，忽除被淘汰员工等外，考核成绩返靠后的员工按相其工作态度分蓄别给予降职、猎调换工种，下蓄岗培训等处理砌。

帅（信三原）竟争上岗，正不拘一格选人牺才汪公司始终把人烛才培养，提高赛和有效使用作科为公司发展的及动力源泉，并互建立了相应的想激励机制，在陪严格考核的同察时，更注重人极员的培训和选虑拔，满足优秀这人才醉的烧“付自我实貌现太”源愿望，真正做掌到优秀成果人服才进得来留得企住，并不断进依步和提高。耐1鼻、薄

妙

旷竟争上岗制瞧班组长以上岗叙位均实行内部技公开竟争上岗资制度，管理处膏所有员工都可珍以通过自愿报目名，公开答辩炼、群众评议、婆业绩考核、领民导审核等程序难竟争上岗，整面个过程全部公德开，公开进行侮，并确保清澈绪见底的透明度精，从而促进优吨秀人才的脱颖虫而出。挨2姜、圈

速

伍内部职称评定坝制度佛所有管理处员揭工，无论原来恋是什么学历，植职称，试用期农满后，一律按犁公司内部职称谢评定办重新进椅行职称评定，统并按新评定的颠内部职称安排禽工作岗位和确由定薪酬，通过舞对人力资源的们科学有效配制艰，达到调动员绘工的工作积极外性，保证工质订量的目的。尺3膏、很

圣

绞岗位薪酬制度晚管理处岗位分朗管理岗位和技池术岗位两条线格，薪酬制度也日分管理和技术炕两条线，采闹用眼“易就高不就得低经”蛾原则，员工可揭按自身技能，敢特长、兴趣有抽选择地向某一粗方向发展，管平理处将完全以乞岗定薪，以业乞绩定奖惩。

奉（修四践）重视用户意屿见，及时落实盟整改，依例奖必惩员工险管理处将秉什承扩“石用户第一，服泻务至屿上抵”周的原则，始终框以用户为中心级，正尊重，重视用斑户的意见，及米时整改，并落已实到员工的工肃作中。钥1畅、接到用户投扣诉，综合管理轮部立即组织处接理，并查清原欢因。妹2壶、属于员工工坛作态度问题或蓄业务不熟悉的米，一经证实为腔有效投诉，即遗记入员工档案茫，依规定扣罚货当月业绩分，描并下岗培训，鹿直到能满足工苏作要求再上岗金。肆3呼、属于员工态晋度恶劣或给用灶户造成严重影驴响的，一经查弟实依规定扣罚娇当月业绩分，径作即时除名处各理并追究其经圣济损失。此4桑、接到用户口喂头、书面表扬忙或锦旗的，记障入员工档案依离规定奖励当月滔业绩分，并按工具体情况进行捕物质和精神奖秩励。握5旅、对用户意见流和建议，必须虎作出相应反应腔，并及时落实馋整改。抚（营五摊）人性化民主局型内部管理，饭增加企业凝聚蝴力叠对员工的管理厉以激励为主，毯关心员工的工刊作，学习和生西活，尽力解决脾他们的实际困痰难，培养员工烧对企业的感情隐，增强企业凝垮聚力。优1院、侄鼓励员工学技出术、学科学，考提供资料，时彼间方面的帮助井和方便。昆2狠、境鼓励员工参与领内部管理，为禽企业发展献计究献策，对内部蚊管理提出建议帮和意见，主动染进行技术和管巴理改革等，充嚼分发挥管理的酷民主性。园3权、炊及时肯定和鼓伍励员工的贡献律和进步，奖惩冷并用，重在激亿励。蓬4乳、对对工作能力较沫差的员工，指闹定专人进行帮浊助；对工作态洗度欠佳和业绩醒下降的员工，帽要帮助其找原磁因，教育帮助甘为主，批评处雷罚为辅，重在旋督促其端正态户度，提高技能由，旨在提高团婆队的整体管理吼水平。险5抛、册关心员工的生术活，尽管理处昌的最大能力，传改善员工生活寸条件，解决他预们的实际困难浆。偶6坑、度开展各种文体爱活动，丰富员玉工业余文化生故活。

治（改六机）量化管理与壁标准化动作脱美根据不同的岗瓶位要求，应具慈备的能力，按廉标准对其评价橡。每个岗位都民有细化的评价所标准，评价从农物业管理知识缘，遵守规章制矩度，工作质量推、工作能力、垂工作量、参加课学习与培训，顶服务态度等方蜜面进行具体的湾量化评分。灯慌公司对管理的瞧标准化动作采预用的是整合型数管理体系，体禾系分管理手册场，工作脊程序，作业指川导书，记录四纽部分，做到所磁有工作都有相屋应的程序，都眯按规定程序动汁作，并细化到狂每一个环节，昼每一个步骤，筋并有时间要求寇，形成量化的灿记录，每个员牢工的工作情况万都记入考核评怜分中。盾

政富第六殿章坑碎各项管理指标冒的承诺及措施馆一、服务承诺爷：什1摊、承接物业管蹦理之前与委托副方签定的物业愚管理合同。忽2岸、管理区域有财常设机构达--汇物业管理中心缓为用户提供商24河小时服务。笔3拜、事务所设立偿专门服务电话技，接受用户对脖物业管理服务顷需求、报修、宅求助、问询、嫂质疑、投诉等富各类信息的收道集和反馈，并征及时处理，有处回访制度和记驰录。截4混、物业管理中嚷心甲标识清晰，办药公环境安静、尤整洁、有序。为5怖、服务项目、络收费标准向用溉户公布。副6杠、服务人员休械息室有序、整腊洁。筝7辆、区内有护卫潜值守。田8饭、服务人员统屠一配置专门服冲装。个9首、护卫人员配执置对讲机等安宴防工具。贪10燃、每个楼层配浸备有垃圾收集哨、果皮箱。质11降、应用计算机垂、智能化设备卵等现代化管理骨手段，提高管曲理效率。提12弃、管理资料送已入住的物业雨产权人、使用饱人资料完善、写齐全；境所有楼宇、房益号、联系方式抖清晰，完整率回、准确率达缺100%达，随时提供查架阅；实行动态爪管理，发生变晴更后一周内予道以完善。刮13洞、房屋及共用走设施、设备档僵案资料齐全，冈分类成册。庆14搞、物业竣工验利收资料分类保尘存、完整齐全辫，借阅有借阅姨人签字记录并范按期归还。棉15蛇、各种HYPERLINK"/Article/Special/ziliao/Index.html"瘦物业管理资料控、记录分类保拐存，失效的资销料有作废标识招或销毁记录。既更改有更改人捕及审批人签名余。岗16惧、房屋本体及怜装修管理纹茧房屋外观完好求、整洁，外墙旋面砖、涂料等婚装饰材料无脱剑落、无污迹，鹰房屋完好率达暖100%颠；无乱贴、乱归画、乱涂和乱雷悬挂现象；剥叹区域标识明显吹，完好率达刑100%址；楼宇主入口横设有引路平面乞示意图，主要韵路口设有路标网；口趴楼梯及走道通前畅，无阻碍物海及杂物堆放；洲道楼梯及走道窗黑户完好，开启程及关闭自如；耍退墙面基本完好吧，无乱贴、乱红画、乱涂现象梨；亏宜室外广告牌、跨泛光灯等按规灭定位置，保持稿整洁统一美观勾，无安全隐患倒或破损；房屋涝移交设施齐全任，手续清晰完掩善；房屋装修肺签定合同，申坊请率达袋100%透；装修管理责颤任书签订率蛛100%疮；房屋装饰装痰修符合规定，座无违反规划私插搭乱建、擅自固改变房屋用途重及拆改管线和找损害他人利益捐现象，房屋装松修违章作业制主止率达大100%逢，禁止率达梯95%胆；装修废料和透垃圾在指定有职明显标识的区琴域堆放，停留妇时间不超过巨48专小时；按规定壳时间装修，不能影响他人工作宅、休息；冷凝幻水集中收集，膛外支架无锈蚀唤现象；封闭阳事台统一有序，晓色调一致，不旦超出外墙面；坡无更改原建筑派设计有要求；翅空房设施齐全偷完好、干净，商无杂物堆放，纹在工作时间内截能保证用户随各时能够开启房辰门；屋面无滴纠漏现象互,城维修及时率、册合格率达惕100%帆；房屋本体每孕周巡检一次档,针报修、发现问鬼题两日内处理冷。映17酷、设备管理泪建立设备环24启小时管理制度罩、操作规程，杠运行、维护保灶养及维修记录友完整；建立健缝全设备管理台婶帐、计量器具移及维保工具台柴帐和技术性文岁件资料明细表初，完整率和准赴确率达种100%喊；建立备品备爽件台帐，备品你备件摆放整齐此，定期检查，醉不变质、变形义，保证随时提父供设备维修；妻各种设备标识辣清晰、完善，忌使用或停止状宪态正确；设备咬及机房环境干宜净整洁，无杂友物、灰尘，无刷鼠、虫害发生传，符合设备要诊求；润滑部位限油质、油量、尽油压、油温保呆持在规定指标隙内；设备管理胀人员具有专业食技术资格，持翼证上岗，并严驼格执行操作规校程；设备良好四，运行正常，什一年内无重大链管理责任事故诊；钞途18届、消防系统阴彻消防设施配备硬齐全、完好率趴100%僵，可随时启用软，无火灾安全阁隐患；消防器罢材标识清晰，稼按规定悬挂，眯不超过保质期术；俊镰消防箱标识完府好清晰，消防湾栓阀座不固死斑，水龙带无破秃损和漏水现象村；摩罗消防管及管道口连接部位不锈缝蚀、不漏水；泻邮消防泵运行正厕常，压力表正虾常；水池幸(破箱疲)互进口、出口和效浮标功能正常刷，清洗水池纷(阴箱朋)托要预警并标识读，清洗，尽快挺达到规定水量虚；组织开展消冻防法规及消防溪知识的宣传教赌育，建立义务旺消防队夏,智明确各区消防猜责任人究,恋签定责任书；石消防集中控制爆系统完好、随柳时可以启用岭,米中心腐24奏小时值守操作核，运行、维护朋保养及维修记茶录完整，日、酸周、月检记录请完整；射19丽、给排水系统无具寨有号“花二次供水设施绑许可治证裙”萌和历“慎二次供水卫生熄合格科证明”箱；水质符合卫让生标准。每半喊年一次卫生防支疫检查。低位旋水池清洁卫生见，且加盖、加闪锁。水表房、亮管道井房上锁君。供水设备操若作人员持有健怪康证。二次供拆水、蓄水设备旺设施及周围环雄境无杂物、无泻二次污染隐患筋。水泵油标、车轴承温度、出麦水压力等保持雕正常催,怀每日巡检两次秋,牛发现问题当日蹈处理。阀门、短管道等二次供饺水设施无跑、阁冒、滴、漏现狭象幼,亦无脱漆、锈蚀丘现象。每周进虏行一次检查记泪录完整。报修道、发现问题及胞日处理。各类级阀门开闭灵活剪。水