某年度长春市某现代城项目概况及物业管理手册

目录第一章万晟现代城项目概况第二章物业管理的整体设计与构思第三章整体工作计划第四章组织机构及人员的配置、管理培训第五章管理制度的制订及档案资料的建立与管理第六章早期介入及前期物业管理服务内容第七章管理服务内容及指标第八章构建和谐社区与便民服务第九章物业服务费成本测算寨第一章币万晟现代城圆项目概况夺一、斤项目简介宁精装酒店式拼公寓——万殃晟现代城之厨现代公馆简惹介懒大马路商圈焦的酒店式服逗务精装小户日型公寓。现赵代公馆是兼杨具投资与居幸住双重价值燃的酒店式服惊务精装公寓已。面积从慢39平方米翅至吧64平方米袖，采用可拓抢展式精装修缴，充分地考播虑了产品的脑实用性，打牙造新颖实用翼的空间创造惹愉悦生活享赞受。冲拥有独立的贺干湿分离卫胡生间，安装根了冷热水系换统，具备独幻立的淋浴系挤统，配备煤汗气的独立采航光厨房，具参有天然采光距，地热采暖面，完全具备尽居家的优越弄条件。猾3米邮层高增加了舍空间的舒适蚊度。卧室与物客厅之间采州用了流通式攀设计，既区汽分了两部分鹊的功能空间织，又增加了奇空间的通透穿感。采用可毯拓展式精装双修，预留了宅充分体现业厅主之间不同扇审美情趣的拜空间。厨卫倾装修、地板骆铺设、墙面站粉刷等方面比全部到位，莲而灯具、窗携帘、家具、悟电器等体现身个性化特征染的软装饰由珠业主根据自鱼己的喜好自狭理。装修所锦用材料均采惑用高档知名省品牌，均达及到环保要求伏。省却了装袭修的劳顿之吹苦，同时又驾可彰显自我躬的独特个性础。汁地段创造的涝是价值的一革部分，而另政一部分价值鼻则是由产品妈自身创造的句，现代公馆狮是一个临界扭点，它意味绿着大马路的百发展将从此融进入一个新该的时代。意二、到主体建筑情盐况腊整个项目占逆地面积些49000奥平方米方,建筑面积剪10万平方软米,由托6栋18层奴和疤2栋24层全组成；场地句的南端紧临秘大马路为大闻型商业建筑葛，地下两层估地上三层；元商业建筑分坐别为1#～上6#楼三层够以下，其中竟1#为写子乒间，2#、愧3#为酒店求式公寓，4拒#～6#为捐住宅；场地司的中部由4张#～7#楼膨组成，为封随闭的住宅园颜区；场地的深北端由8#笑楼和二层局寸部三层的商闸铺组成。地豆下机动车位棋建筑面积1朱.89万平知方米,有6经00多个车弄位。园区实英行人车分流哑，机动车进计出口多个。鉴万晟迷现代城的整喷体规划分为忌三个区域：逃面向大马路靠一侧作为主债要商业商务炮空间，商业姓商务空间的惑主要入口沿枕大马路展开努，结合商场陡前广场，最困大满足了商克业运营，与茎新天地购物纵公园、永春锯批发市场、饲光复路商圈疫共同构成的物商业中心，醋同时又为大摇马路的城市阅景观增添了拼风采；中段莲为大面积绿疮化和高层居胁住建筑，创遣造了优美的查城市室外公差共活动环境臣；鸟小区内部配始套:虹2000平较方米抹商务生活休抓闲会所位于宵六层，其中达包含商务中嚷心服务、咖翻啡休闲吧、到商务会议室尝、超市便利掀店、健身馆黎、网吧、棋胡牌室、乒乓品球室食。舰整个项目突底出生态绿化笑的主题，在升商场屋面及蚀中部园区内暗作大面积的稿集中绿化，母大大地提高撒了绿化率，节在提供休闲就场所的同时基，表达了对霉生态城市的纽尊重。葬三、淋主要配套设虹备设施贩1.壁园区配套设嫌备汽园区有41奶部奥的斯电肥梯（写字间步有6部），订开关站、变眯电亭、发电班机、生活水订二次加压供叮水泵（房）抬、排水（污登）井、换热当站、中央空石调系统、消绒防系统（水援、电、防排斩烟、补风机尤）、消防监商控报警中心辈，智能化管敞理系统，保跟安巡更系统劳等。层2.紫园区配套设难施等大型商场、夜活动广场、够老年人健身攻场所、娱乐轨会所、儿童谨娱乐广场、比空中花园等创。内3.情周边设施奔中小学:长卖春市第一高饿中、长春市括第103中嚼学、长春市蚕第二实验小牲学、于幼儿园:清妈华双语幼儿翠园岗综合商场:较新天地购物袍公园、永春得批发市场、毛光复路商圈截银行:交捕通银行责医院:市中汽心医院、吉讲大二院、宽和城区中医院喂其他:光复卷路商圈、大态马路鞋城、桌东北电器城仆、新天地购代物公园、火煤车站商圈、伤重庆路商圈奏、亚泰大街凉商圈、永春份路商圈沫第二章倡物业管理的垮整体设计与全构思诚运用持续发然展的战略，忆确保物业的座保值与升值迁。人性化的赴管理方针为闹业户铺架沟园通的桥梁，肺增进了解与断信任，以诚兵信为本，提傍高管理服务马的信誉。结杰合所辖物业血的建筑特点河，导入切合训实际的管理这理念，以高掉效率的管理斧降低成本，耻转变传统思招想观念，丑“贱全心全意为黑业户服务鸦”屠。把万晟现杠代城建设成食为长春市首聪屈一指的照“动安全、文明舌、优美、舒倦适、尊贵相”孔的园区，使圈万晟现代城先高品质、高爪效率、严谨阁规范、以人河为本的物业件管理成为长杨春市物业管票理行业的一静面旗帜。并抓以物业管理够的品牌效应小助总公司的亦房地产开发花，成为房地柜产销售的新符卖点。为实辞现以上设想讯，拟采用录“歇一种模式、愁两项承诺、越三个重点、雅四项措施奸”膝的管理方针锅。题一、蜓一种模式而针对所辖物献业的特点制析定出具有创晕造性的物业式管理模式。廉在管理工作妙中将根据本今物业的实际绸特点采用有富效的模式，云并创造恶“嫁管理由您评离定，分分秒刷秒引证，点性点滴滴做起佣，永远让您员满意趟”您的模式效应肿，力求更好窜地满足业户琴的需求。纺采用的管理青体制是：企尊业化、专业低化、一体化绞。酷管理思想是妹：安全服务葛第一、人性静规范管理、村提前服务业练户、打造管全理精品。丘追求目标是抢：社会效益接、环境效益停、经济效益项。浅二、隆二项承诺案在一年内做虾到物业公司市收支平衡，渴略有盈余。油在两年内达蹦到省级呀“鞋城市物业管辣理优秀园区圣”柏标准或腊“晚安全文明园粱区倒”防标准，三到君五年内达到裹“惭全国城市物夏业管理优秀狗园区晌”依标准。赔三、籍三个重点拘1.嗽完善服务、柴诚信待人昆物业管理是谷以服务为主利的行业，为再此我们将在返今后的服务去工作中，充继分体现我们葱的服务宗旨墓和追求目标品，奉行菠“窗用户至上，优服务第一智”丢的原则和务兰实周到的工芳作理念，为煤业户提供全毫方位、高品已质的服务，短并将日常服耽务工作紧密造融合于管理迟之中，与业域户建立良好换的服务管理愿。同时以周梨、月、季走胡访沟通的方党式及时了解兄业户的意见瓦与需求，在太不断完善的疑过程中真正裤让业户享受车到安心、舒能心和称心的倒居住（工作垃）环境。陷2.照环境管理责据任到人吉园区的环境壳管理极为重卖要，如何为介业主创造一昼个良好、舒纲适的居住（肆工作）环境冈，是我们非娘常重视的问着题。多年的啊管理经验告丧诉我们，保州洁工作责任煮到人，督导少检查、培训跳落实到位，捆才能充分发鱼挥每个人的妹才能，使其夏认真地去做辟好每天的工硬作，树立环把抱意识，从朋而保证园区让的环境卫生纸状况达到最谊佳状态，为尤园区所在地坟增加一道清宴洁、卫生、墓亮丽的风景率。伏3.巴安全、消防至真抓实干独为确保业户宿生命、财产浮的安全，我忘们主张以切针合实际的人嫩员防范为主西、以本物业井先进的消防妥设施为辅的浇安全管理防堪范理念，建被立一支强有工力、多用途反的管理复合双式人才队伍绪。紧密联系呼政府职能部庄门做到齐抓州共管，使所霜辖物业在长扛年平安的条页件下为业户林服务。在日勒常的管理中模，派专人全顶天值班，负狗责所辖物业掉的安全管理粘工作，严格愉管理，防止贵易燃、易爆裁等危险品进鞭入园区/写桨字间，制定瓜出与其相适样应的应急处剃理安全操作卸程序，发生落特殊事件时瘦力争将损失政降至最小程刮度。推四、宁四项措施狼根据历年来月的管理经验养及相关条件揭，在对其加朴以完善的基哭础上，将之渗运用到物业药管理上。从串本物业业户专的文化内涵盒、环境、行带为、制度、约道德方面加滔以分析，科槽学地制定、岸引导、宣传剩、倡议等较省为文明典雅侧的管理方式你。愈制定出详尽帽的执行手册蜡，使员工翻忌开手册即可尸操作。如《徒管理规章制晋度及操作规冈程》、《员皱工手册》等扔，使每一位甚员工了解工眉作规程，熟悠悉管理程序赶，达到规范慧、自我、服口务业户的目抱的。浙时刻有着多寻方面的准备能，永不间歇裁地实现物业园管理项目的锋创新，不断青提出建设性研意见，全力市做好与前期瓜施工管理单袭位的衔接工横作。育将不间断地劣充实管理队宝伍。采用捎“港培训泉——剩上岗白——滥再培训驾——乱再上岗固”眨的轮回培训研制度，不断严提高员工的筹工作技能与先素质。猴第三章网整体工作计杨划一、筹备期奥组建物业公歼司、拟定组遗织架构楚拟定物业管洁理策划书和暴物业费用测腔算拦完善《前期列物业管理服菜务协议》乱制定《物业照装饰装修管趣理协议》虏制定、完善岁各项规章制蚂度、程序和房相应的表格凳项目接管验宫收和入住管价理准备工作赢物业管理服侄务人员招聘课、培训愈物业办公用蓝品采购计划二、运作期含业户入住管破理工作读园区配套设源备设施的运腰行维护恒房屋装饰装谦修的管理乖业主意见调阀查、评议蔽开展社区文魂化活动炉财务收支、打预算分析俩召开业主大谱会筹备成立食业主委员会都参加优秀物牢业管理园区统评比宝第四章呀组织机构及端人员的配置吓、管理培训盟物业管理服饿务，要求有跌一个高效率搏及科学的组态织架构，使瞒人力、物力甜、财力得到怪合理的配置电，以求达到头降低管理成挖本、提供优眠质服务的目浮的。本物业撞管理按央“泰直线制珠”舅设定组织架虏构，物业二油公司设管理骂中心、维修盼中心、保安辉中心、保洁薪中心四个部低门。其优点帜是集指挥和竭职能于一身稻，命令统一吩，责权分明陕，指挥及时休，既能满足远本物业初期萄管理的要求否，又能为将暂来业务的发彻展留下充足白的空间。环一、粥物业公司管贿理组织机构万晟物业总公司万晟物业总公司万晟万晟物业公司保洁中心保安中心维修中心保洁中心保安中心维修中心档1.裕管理中心：充面向全体业迷主、客户接编受咨询忠、求助、投框诉，接待业商主来访。协瓜调指导各部街门处理日常揪物业管理事美务和费用收堵取工作。负劣责培训、质临量监督、收宁集资料、社诸区文化和协孤调对内关系坛等事务。络2.歇维修中心：监负责项目内优水电、照明旬、消防等设沿施的维修保飞养工作，2辩4小时为业足户提供优质湾维修服务（奔写字间大型火设备设施由绳设备部负责他）。拍3.低保安中心：直负责对园区嗽实行24小酸时治安、消狡防和道路交虹通车辆的管磨理，同时履滔行义务消防迈员的职责，能协助管理员毛工作。乓4.孩保洁中心：密负责对园区无的公共区域比内卫生清洁茶、保洁和生狂活垃圾清运寸工作，保证霜园区舒适、侍整洁，达到镜质量标准。缸二、鹊人员配置说善明叮：蚀要求体现一号职多能，人售尽其材的团割队，创建精旨干高效队伍左，消除冗员凯现象。做到羽职责分明，途从建制上全患员配合，物推业公司各部冠门之间工作色紧密协调。孝管理方针为坊：人性服务秤、培养人才些、科学管理狂、走向市场扬。比物业公司合铃计：185肠人晚1.溪管理中心（沫11人）：贴写字间、商锋场设1名主肆管，3名接素待员肢住宅、公寓辫设1名主管吉，2名接待可员，1名档丑案文员，3庭名管理员停2.起维修中心（益17人）：设1名主管忌写字间、商就场设1名班蛛长，4名强兰弱电工，2什名水暖工、3名万能工获（3）住宅横、公寓设1祥名班长，强听弱电工3人拳，水暖工2灾人青3.霸保安中心（珍117人）铜：设1名主管巷A区设1名碎队长，下设瓜3名班长，错每班14名索保安员丑B区设1名牧队长，下设制3名班长，流每班15名群保安员培设1名消防侨干事，6叮名消防监控姻员（2人一涝组三班轮换血）露设1名特勤邻队长，10送名特勤队员葵A区保安岗竖位人员设置波明细化：岗位位置岗位名称人数岗位位置岗位名称人数1#楼大堂固定岗、巡逻岗2人2#楼出入口固定岗、巡逻岗2人3#楼出入口固定岗1人4#楼出入口巡逻岗1人5#楼出入口巡逻岗1人6#楼出入口巡逻岗1人A区外围巡逻岗2人写字楼、公寓货梯固定岗1人地下停车场固定岗、巡逻岗2人合计14人出B区保安岗猜位设置明细岗位位置岗位名称人数7#楼出入口固定岗1人8#楼出入口固定岗1人B区出入口2个固定岗、巡逻岗4人10#楼出入口固定岗、巡逻岗5人地下停车场固定岗、巡逻岗4人合计15人溪4.漠保洁中心（栋41人）：乱设1名主管孔写字间、商电场设1名班搅长，14名花保洁员落（写字间、穷商场1名保训洁员负责3测个层楼的清敢洁工作）堤（3）住宅织、公寓设1鹿名班长，2肤0名室内保筝洁员，4名扛室外保洁员牢（住宅、公合寓2名保洁们员负责1栋站楼的清洁工死作）括三、忆各岗位员工佛素质要求慎1.踪管理中心主玻管：希大专以上文诵化程度，4践5岁以下，套持有物业管由理上岗证书灶，有三年以至上物业管理牵工作经验，敢公正廉洁，挪工作积极热尽情，责任心祸强，有较强凯的管理、组务织及协调能纠力。吗2.淘保安中心主饲管：艺大专以上文魄化程度，乞45岁以下宗，有3年以摸上的本职工市作经验，具羞有丰富的社苦会经验和较杂强的语言表席达能力，以钱及随机应变沈处理突发事自件的能力，览有一定的消础防知识。工丸作认真负责牛，敬业、乐能业，部队复浸转军人优先关选择。脆3.知维修中心主锻管：潜大专以上文普化程度，5屿年以上工作延经验，有2牙年以上本职弟工作经验，裁具有扎实的生专业知识基目础，丰富的芬实际工作经局验，极强的帐动手操作能启力以及较强纱的资源运用鉴能力、组织扎管理能力和倡综合事务管穷理能力，有氏持有特种行斗业操作证，炭工作积极牢主动，认真岔负责。怎4.型保洁中心主瞒管：泄大专以上文太化程度，要堡求能够熟练块处理本岗位停的各项工作耐，有大型酒何店或写字间在保洁管理工撕作经验。内5.想管理员：大替专以上文化真程度，持有调物业管理上睛岗证，服从详领导、听从洲分配、积极前主动、认真淘负责。舱6.蛛服务中心接备待员：抵大专以上学垮历，，具有思1年以上业弄户接待工作廉经验，语言着表达能力强乔，对工作认需真负责、敬析业、乐业。柔7.借维修工（水剃、电）：绕男性，年龄茎45岁以下舒，高中以上条学历（水电春专业），持本有特种行业速操作证，身河体健康，品堪行端正，工钟作认真负责轰。概8.豆保安员：拐男性，初中萌以上文化，从30岁以下酷，身高穴175厘米击以上，身体盏健康、品行牲端正，工作优认真负责。杰9.晶保洁员：想初中以上文磁化，45岁躁以下，身体隶健康、品行熟端正，工作诵认真负责，特能吃苦耐劳苦，经专业技燃能培训后上纱岗傅四、决各部门员工养岗位职责：踏（一）膝物业经理岗迎位职责昂盐1.敌全面负责对抓所管辖的物凭业实施一体截化综合管理笨、贯彻执行康ISO9暗000质量磁管理体系，鸣完成公司的工年度管理目帽标和经济指迷标。悉2.猴制定各部门粗年度、季度钱工作计划并册组织实施，妹业务上接受菌总公司和上厅级部门的指碰导和监督。亏3.表负责检查、统监督各项制嘉度的执行情搬况。胁4.衡合理调配人掌员，协调各亭岗位的分工伪协作，责任付到人，同时醉关心员工生尊活，确保公晚司员工有良惕好的精神面驳貌和积极的浆工作态度。瓣5.斩负责所管辖贫物业的装修约审批，协调础违章和投诉席的处理工作韵，落实安全较、防火工作讨。撞6.喂协调本部门协与供水、供把电、工商等课和物业管理伶有关的部门胁的关系，便拜于开展各项顺工作。伤7.浅认真完成公务司其他工作愚职责内容和唤公司安排或遇委托的其他仪工作任务。慈（二）脉管理中心主匙管岗位职责咱：悔胀课啦1.皂努力完成经付理布置的各鲜项工作，监吓督本部门人俘员执行公司跃的各种规章革制度。蝶2.象熟悉园区物仰业详细情况挣，了解各种呢物业管理法惩规、文件及列规定内容，小并在实际管糊理服务中运亦用自如。映3.拜对公众区域复内发生重大杏事故及时向棕经理报告,产组织安排维堂修事宜,拍振照记录在案岩。全4险.漏建立健全各套种报表及住穗户档案,保宏证各种住户碑信息资料、领档案准确、焦规范、完整蝇。倘5贫.堆认真监督检铜查交、验房她和装修管理旦的工作。差6鲜.块合理安排本抖部门员工的蛙日常工作，桃使其工作安篇排合理饱满碰,并随时检席查督导。像7卧.称处理住户投城诉，落实跟烟进住户每一坐投诉，直到蜻问题得到及邻时圆满解决迅。重大问题慢上报经理并事记录在案。录8芬.吗每月按时呈犁交月报，每主日查看部门茶记事簿。弹定期走访住烧户，与住户爆保持良好工解作关系。购9屿.络不断吸取更拔新物业管理简知识，提高烟业务素质。仓10蔬.雨不时检查所喷属员工之仪顾表、仪容、辆工作纪律，娘确保公司形福象及高效率浊工作。处11颈.参积极向经理滤提合理化建胳议，改进管谊理服务工作废。菌12越.辛完成经理交芳付的其他工抬作。质畅策网洽舟俩卖啄（三）路接待员岗位火职责：证1.疲执行听写文滴书工作,处济理所有收发母信件，备忘滚录及其存档搂工作。位2.惯保持管理中普心卫生清洁主、环境幽雅斑整齐,负责隐办公设备的浪管理工作。称3.享按时发送各循类通知，处窃理有关业户眉资料及文件躁档案负责档抛案的管理工印作。捡4.饺协助接待业图主、租户的使投诉，将投词诉转往相关说部门或上报悠，并跟进处找理情况。塘5.僵打印有关文亲件、报告并蹲将有关资料何存入电脑。独6.观认真做好住匙户出入证、伐车辆证的登块记工作，并纺保存好全部嚷资料。航7.前做好管理中铲心日常办公肥物品的统计联工作。计8.狭对管理中心划所需文具进揭行统计上报双，并做好分在发登记手续巧。穗9.盲每日认真填基写《管理中优心记录簿》驴。闯10.贞做好员工考魄勤记录工作余,按时上报资公司。雁11.纯与住户保持讨良好的工作须关系。荒12.杏完成管理中努心主管交付剧的其他工作丰。上猾惰辞倒寒狗裁嫌外泄哪（四）刑管理员岗位链职责：珍1.庭熟悉并掌握两政府及地方摘有关房地产纱和物业管理副服务的政策递、法规及相耍关规定。愤2.抢掌握园区内贿物业空置动键态情况,并逐熟悉入住业秆主相关情况卵。拍3.始接待业主、玻租户的投诉谊，并将投诉梁转往相关部躁门或上报,舌同时跟进投日诉处理进程宽。梅4.稻及时将投诉潮处理结果告毅知投诉人，饰并做好定期榆回访工作。殖5.跃熟悉并掌握夹管理中心入裙住、二装及臭所有相关手肢续的办理流质程，提高工基作效率。喘6.放自觉学习,嫩不断更新知园识,提高自蚀身的作业技奇能,在办理炊各项手续时愚,认真做好洲相关的提示攀工作。策7.侍熟悉物业公锐司所有有偿译服务内容及阴收费标准，粉并认真做好滑宣传工作。含8.姿每日巡视检指查公众区域的清洁、设施坊、保安情况区。便9.坝具有团队意堵识,积极协耽助其他部门趴人员的工作既。似10.翻成为业主/裳用户与物业北公司协调沟蔽通的纽带。他在做好物业希管理服务工盟作宣传的同要时,认真记任录业主/租旷户对物业公橡司工作的意戚见及建议,侨及时上报主戴管。狐11.俩配合销售部玩做好交/验而房工作。筋12.锐完成主管交尸付的其他工捕作。坐（五哄）奔维修中心主苹管岗位职责榜：梦1.灰负责制定园限区水、电系学统的日常保挣养和维修，尤确保园区上湿、下水道畅搭通和供电照箩明运行正常势。尾2.忍检查房屋设精备、设施的祝完好情况，贷并作详实记转录以便与相列关部门协调震解决。华3.宝受理业主报汁修，安排人首员维修，核阁定工作量。溪4.候巡视园区内棋的公共照明结、开关、供壮水等设备、哗设施的运行粉情况，保证怀设备运行良电好。昨5.乏巡视装修户甲是否有违章幸行为，如有画违章行为及昼时汇报，并设提出整改意据见。坑6.针配合、监督窃外来施工队俱伍对公共配籍套设施的检望修，并做好挨详细记录。撒7.御遇突发事件牙、重大总是氧或疑难问题嗓及时汇报，佣并提出解决亮方案。歼8.僻熟悉园区的采配套设施，冠负责保持园掀区房屋及配斑套设施完好缝无损及正常伪使用。勾9.龙完成上级领旺导交办的其碎他任务。趟(六)竹维修人员岗革位职责：穿1.诚熟悉物业辖贩区内楼宇的鞋楼幢号、单仓元、户数和财房屋结构、劫水施、电施氧等管线走向寿。叶2.配负责对园区危内供水、供堵电设备、线蔽路的保养、僻维修，公共孟部位照明设内施的维修工恢作。诸3.洲严格遵守服剖务内容与服换务标准，对站住户的报修尤要求承诺及剪时修理正4.赔积极为住户怎提供多项便扁民服务，并旅做到服务周鉴到、热情、枕规范，无投狡诉。污5.垃工作时间按三规定着装，踪佩戴工作牌胜，严格遵守吓操作规程以坑确保安全，怎预防意外事跑故的发生。耀工作前在维裁修范围内摆葛放适当的警受告牌，完工岔后立即将警忆告牌撤离现盐场。脏6.附工作完毕及场时清理施工跃现场杂物，薪并请住户在峡维修单上签妄字。搂7.种发现重大疑牺难问题要立洲即向上级报逗告，并采取勒相应的措施毅。程8.雁遇停水、停沸电、等情况幕时采取紧急饱措施，及时固报告上级并杜向有关单位乏（个人）发嚷出通知。区9.俩负责对共用具部位设施的回巡视和保养克，并做好相渔关的维护和鸡保养记录。以10.研爱护工具，教杜绝浪费，义按规定领用狡工具和维修晚材料。党11.系完成上级交犯办的其他任志务。做妙肢两守营张弦役寨乐疮饰（七）期保安中心主耍管岗位职责钱：丢1.粮熟知项目的篇各项安全管朗理规定和制陶度。锐2.致巡视现场、艺检查重点、锤要害部位，宴组织做好闭竖店清场工作饮。衫3.夺协助公安机总关处理发生熔各类治安案纸件。锹4.忠对员工进行丙安全知识及臭防火、防盗甩、防破坏、议防灾害事故贯的培训工作芒。必5.寇指导各部治放安专干做好西安全防范工终作。世6.碧处理、解决垦值班期间一谨切事务。吸7.辽监督检查保介安员日常工百作尽职情况携，组织讲评胀考核。雄8.坛做好本部门劲会议精神的互传达、落实曾工作。毕9.振做好对施工汪现场的监督泄、检查管理贷工作。袍10.车完成上级安蚂排的其他工衣作。套（八）乌消防干事岗词位职责：搅1.静贯彻国家消可防政策、法早规，接受消停防机关的检燕查、指导、唤培训。陵2.昼健全现代城时消防制度、漠防火计划并乏督导检查、寺考评。冻3.沙加强对员工弓防火培训和侄消防演练工土作。姑4.捕组织消防员蓄进行防火检青查，处理隐幻患。敌5.羡处理火情事屡故，调查火不灾原因。搜6.助动火证签发迹、施工材料承的审核、检魄查。大7.狐负责对业户龙装修施工手烂续的签发、你检查施工现柜场。们8.洗组织做好消巩防演习工作绩。鹿9.伪组织检查消紧防设施、器清材。面10.锄处理值班期死间发生一切数事务。章11.求上级安排消周防方面的其渠他工作。械（九窃）日保安队长岗凑位职责：梅1.屡安排岗位，诊监督检查当呈班人员工作即状况。眨2.沸协助公安机走关调查处理省发生的一般润性治安案件炼。漏3.哀协助保安主冶管落实现代徒城的各项规层章制度。永4.想组织交接班羡，做好各班装工作布置、揭班后会讲评棒工作。搏5.握做好现场巡稻视、闭店清考场工作，处冒理发生的各遮类问题。段6.烂做好对更衣晒室的检查管浑理工作。然7.庭做好对施工眯现场的监督桶检查、管理剃工作。扯8.店检查消防设掘施、器材。罚9.姿完成主管安菠排的其他临嫩时性工作。富（十）特勤食队长岗位职读责：麦1.箭执行公司各题项规定，做评好对特勤队鄙员日常管理歪。纯2.宅处理现场纠道纷、打架等甜突发事件。谋3.庸处理值班期斜间发生一切禽事务。管4.堤协助部长做赞好大型活动错和有较高级笔别领导人参腐观时现场警喉卫工作。积5.凭做好现场巡乎视、闭店清皮场工作，处籍理当班发生壶各类问题。挥6.栗完成部长临众时交办的其鼠他工作。动（十一）监秘控室人员岗智位职责：匪1.阅负责监控室呈内卫生及设糖备表面清洁驴工作。才2.运负责监控室饼物品的看护感、保管及录牌像资料的保没存。迈3.柿熟知现代城害消防设施、僻设备性能。歇4.稠做好各类报摔警（火警、旋红外线报警掘）区域的勘罢查工作，处福理现场问题婶。装5.轿做好发案现索场监视器画蒸面监视录像决工作。门6.蒙做好误报警鸭区域统计分宴析工作。菜7舒.赴做好监控室笑各类信息转记报工作。飘8.职做好各类钥驴匙的保管工燕作。硬（十二）保书安员岗位职予责：朱1.移做好现代城权巡视检查、民管理工作。跳2.吉严格按照各裙项规定做好推防火、防盗泳、防洪、防深破坏工作。予3.它做好夜间巡姐场检查工作巡。慕4.级严格遵守巡糠视时间、路菠线巡视，维辩护营业秩序椅。也5.爪看护公共设鼓施、设备，赢防止有人故软意破坏。牢6.辣检查重点、扔要害部位，拣保证安全。叹7.番协助检查灭摄火器、消防惠栓及其他器霸材。政8.睬做好开、闭馆店开、锁门节工作。女9.榜检查施工现吧场证件、材目料。范10.忙禁止衣衫不脏整者、宠物笼、醉酒者、门精神病患者注进入现代城杏，发现清除解。吃11.塘做好电扶梯箱准时的开、瓣关工作。恳12.饭做好大型活考动保障工作持。雨（十三）特姓勤队员岗位夺职责：仙1.扣做好领导临陡时性警卫工惭作。翼2.叉制止现场发贼生的违法、尚违规现象。醉3.墙做好来宾观吼光、视察的训现场警卫任乌务。桨4.倦做好营业时句巡视、闭店苹时清场工作嚷。液5.毒完成领导临哭时交办的个下案任务。爆6.脾协助收费员大做好收费工墨作。撤（十四）保兼洁中心主管陪岗位职责：全1.静督导保洁员涝工按操作规妙程及工作标妈准做好保洁柄工作。达2.疲每日检查各梯区域、各清泪洁任务的完计成情况，发尘现不足之处搜要及时组织残清洁返工。木3.礼经常在区内帆巡查，发现慎卫生死角，凤应及时调配淋人员、予以声彻底清扫。才4.谨配合管理中然心主管、拟厌定清洁管理水的实施方案涂。仅5.侍对一些专用裹清洁设备进昂行使用指导返,随时检查纠和保养清洁原设备。酬6.尊定期检查人爪员的考勤，何做好各项工趟作的监督、辟检查、评比轿；殿7.致监督检查项耽目内公共区蚁域清洁工作拉。援8.伯定期对部门廊员工进行业氧务知识培训景和考核；旨9.血在保证工作幅质量的前提蜻下，积极控举制清洁用物美料之消耗、仔降低成本。昨10.副积极协调承跨包公司与本涂部门之间的盟关系，确保伪乙方保质保大量完成园区猴清洁工作。墓11.敞完成经理交遇付的其他工拣作。宫致垃盛（十五）保呈洁领班岗位坦职责：饲1.写接收主管领磁导，带领下济属有序地完查成各项清洁争任务。断2.紫监督下属的寺工作情况，曾检查工作人沾员的到岗情役况，查看是科否全勤，合搞理安排人员蒜工作。寺3.锡遵守公司制哭定的管理细恳则，工作时翼仪表整洁，袍佩带员工证仁，统一着装驻上岗，树立搁良好形象。杏4.磨以身作则保砌质保量地完定成本人所负扔责区域内的戏卫生清扫工获作。殿5.症遵守劳动纪啄律，坚守工爱作岗位，按抖照清洁程序译搞好区域内驰卫生。命6.喊发扬互助精子神，支持同插事工作，以慈礼相待。惭7.畏掌握各种保种洁设备的正甘确用法，合细理使用。咐（十六）保专洁员岗位职热责：埋1.尤遵守《员工呜守则》，统涉一着装，按奥时上岗。饰2.挠加强业务技拉巧的学习，福掌握操作规述程，提高效学率及质量标热准。夸3.日听从保洁主血管、班长的煌安排，保证测质量地搞好她本人负责区瓦域的清洁卫饼生工作。甚4.坑勤巡查，发愚现问题及时蹄处理，并及粮时向负责人尘汇报，听取首指示。俱5.垮严格按照清慨洁程序搞好拣区内清洁，彩不准随意打生扰住户的日凤常生活。忆6.设紧密配合环分卫部门搞好娃垃圾清运工性作。指7.蹦要爱护公物顽，及时报告护设施、设备臣损坏情况。像8.突及时上报住桃户的各种投壶诉与问讯，靠并给住户以碗满意答复，盲完成保洁主碑管交付的其沫他工作。逝敢五、桑人员进场时焰间：眉根据现代城诉项目实际情痒况（10月因底竣工），亚为方便以后关的物业管理风，建议物业果公司各部门战主管于7月放中旬进入，带熟悉现代城岁项目和物业稻公司的基本境情况。为配誉合竣工验收永和接管验收眼，维修人员骨于8月底分兼批进入，管倡理人员于9粮月中旬进入醋。保安员、晕保洁员可根巾据实际情况交确定进入时吧间（具体根罗据项目的进芝展情况，采齿取人员跟进乔的办法调整系）。遇六、章员工培训管厨理贪企业要坚持已以人为本的孤原则，建立么新型管理机松制，各岗位羞竞争上岗，方实行考核，溜倡导危机意泄识和竞争意课识，坚持持笼续有效地员缘工培训与考锯核，培训是必管理之根本郑，是提高员附工素质，确删保管理质量牙的重要因素扩。进驻前的齐强化培训和业在职员工的耀培训相结合探，管理维修路人员100妖%持证上岗迷，同时辅以睛考核措施，默使员工在服疾务观念，专星业技能和基睡础知识方面显打好基础。投再推行目标敬管理，把总劈目标分解到荒班组，使班醒组到员工个挂人明确自己等的分项目标责，共同参与墓管理，人人土肩上有指标匙，使总体目牛标得以实现插。僻1.龟培训目的蛋通过系统的刮分阶段、分粮层次培训，楚使员工在掌乌握本岗位管调理服务操作向技能的基础棋上，致力提许高员工的业堵务能力、管舞理服务水平啄和综合文化非素养，强化痰服务意识，牲热爱本职工违作，从而造蔑就一支品质捡优良、专业悄技术过硬、体服务热情周系到的员工队海伍。商2甘.级培训项目宅1芽）嗽入职培训。恳时间要求：草入职当天，灾共2课时。培训内容：销a)公司简租介竖b)物业概走况荣c)公司人版事及福利政镜策（包括该戚员工工种、拢工作性质、舒工作时间、忠工资标准、陷计算方法、讽发放时间及猴享受各料类节假日尸福利待遇等祸）隙d)《员工娇手册》挡e)公司纪阶律要求及规马章制度（包基括作息时间海、宿舍管理弊、员工食堂宅、请销假制可度、工服和粮工牌管理、轿仪容仪表、佩本岗位的职帝责、规章及艘质量标准等弹）用培训方式：球介绍、答疑停培训人：耍各部门主刑管、班长谅考试考核：却一周后由主夫管领导以提回问方式进行不考核勺2）上岗培坊训：绪时间要求：和三个月试用舅期，共24精课时培训内容：搁a)公司企垦业文化啦b)物业管营理行业的职挣业道德及修桨养线c)物业管们理基础知识哲d)物业管倡理基本法规欲e)操作和猾服务中的礼推仪礼节盾f）本部门朵工作手册伤g)如何处浴理业主投诉疾h)安全、爬消防常识梯培训方式：总集中授课（毫4人以上）叠、单独辅导塘及自学（4啊人以下）摄培训人：率公司相关庸培训教员惯考试考核：贫入职三个月模后，对入职汉培训和上岗延培训内容进奥行书面考试米，然后进行镇转正考核综桃合鉴定，决先定去留。融3）在职培情训：屡管理层及管职理中心员工下在职培训拉时间要求：矿全年，共5曲0课时。培训内容：后服务业的礼为节礼貌及服识务意识盈物业管理行登业的职业道盏德及修养塞发生紧急事搭件的初步处吵理技巧讨工作中疑难什问题及投诉资的处理技巧糊酒店式物业嘱管理特色服惜务的内容冻物业管理法还规知识侮各工作岗位透的职责和操冈作流程扒现代企业管珠理的督导与万沟通方式邻培训方法：索集中授课袜培训人：脏公司经理注、培训教员灯考试考核：样年终书面考书试，同时做合年度考核鉴鸭定。教（2）维修封人员在职培侍训：盗时间要求：样全年共70培课时培训内容：方服务业的礼精节礼貌及服炒务意识厚物业管理基利础知识土机电设备的库养护和维修跨知识泼维修工作技款巧及紧急事与故的处理方裂法押消防安全及谣消防设备的洪养护和维修鹅知识瞧f)；物业猛管理法规算g)物业项管理行业的译职业道德及耽修养后培训方法：桂集中授课。荣培训人：耽维修中心鹿主管、班长险考试考核：闲年终书面考疫试，同时做质年度考核鉴弊定。扰（3）保安即人员在职培黄训：纲时间要求：飘全年，共7绞0课时。培训内容：糠服务业的礼崭节礼貌及服唤务意识家物业管理行富业的职业道河德及修养敢安全保卫工滑作知识卧物业管理知订识及有关法别律法规副发生紧急事跃件的初步处凤理技巧识工作中疑难没问题及投诉让的处理技巧贤专业技能培趴训疫模拟消防实催战演习昂培训方法：隶集中授课或愁训练拒培训人：得保安主管岔、队长及班舰长切考试考核：驱专业技能考碰核每季度一受次，消防演建习每半年一垂次，书面知辛识考试年终担进行，同时独进行年度考偏核鉴定。茂（4）保洁蜻员/绿化工叫在职培训净时间要求：幸全年，共7凝0课时。培训内容：税服务业的礼拌节、礼貌及莫服务意识卷物业管理行垫业的职业道桃德及修养违清洁用具和盗清洗用品的才使用方法悠绿化工具和裂除草、施肥末的操作方式棒花草的修剪狼及病虫害的沉防治各岗位职责漂各岗位工作起流程安全知识中培训方法：臭集中授课队培训人：章保洁主管断、班长辩考试考核：连年终书面考武试，同时进汽行年度考核掀鉴定。兔3.伴外派培训：查选送在岗员灵工或有发展葛潜力的员工专到相关行政垒部门举办或觉指定的培训贺班进行培训练取证。趁其外培项目死：桂物业管理上胆岗资格培训押班际部门经理培左训班挨物业管理企诸业经理培训狸班饺ISO90呜00内审员能培训蛇消防上岗资戴格培训宾4.桃培训质量检缩验标准串新员工必须胆在三个月试董用期内通过奋入职培训、着上岗培训才录能转为正式驰员工，培训肚不少于26姜课时，（每站课时为1小姿时）。摆在岗作业层蜓员工每年必加须参加在职哈培训不少于塌70小时，彻才能通过年件终考评。烟在岗管理层流员工每年需舍参加在职培螺训不少50先小时，才能李通过年终考笨评。絮员工转岗，拼必须参加转跨岗培训24么小时，才能陈通过年终考宾评。慈凡书面考试络不合格者，碎给予一次补豪考机会，补涨考不合格者每劝退，年度岩考核鉴定不餐合格者辞退毙。量管理层和从良事特种作业辰的员工必须提持证上岗。并为确保向业券主提供高质超量的服务，番各类员工的驴培训合格率待为100%爸。候第输五伶章测胆管理制度的齿制订及档案芦资料的建立塌与管理脖一、管理中幼心各项管理客制度目录苗(1)通用临管理规定江(2)接待消来信来访来宽电投诉制度馋(3)管理致中心走（回滩）访制度集(4)管理灾员工作责任腐监督区日巡决视制度榴(5)安全耍管理制度校(6)保安营人员守则轮(7)保安曲员交接班制角度呆(8)对讲咱机使用制度攀(9)重大住事件报告制冒度臭(10)消制防管理制度庙(11)消盒防安全检查鼓制度女(12)消吨防设备管理双制度仆(13)火葱灾处理制度稼(14)车趋辆管理制度拢(15)停猪车场的管理匠规定谱(16)工却程维修类制泻度骄(17)电吩梯维护保养坟制度础(18)发简电机保养制波度虑(19)高娘低压变配电慨间规章制度哈(20)户高外对讲系统尽使用管理制冒度袖(21)清甘卫、绿化类瓣制度氏(22)清耗洁卫生实施沙细则艰(23)花睡木养护规范控(24)草式坪养护规范屈(25)病毛虫害防治规饮范巷(26)乔凑灌木养护规吸范等演二阔、管理规章穿制度位长春万晟章物业管理公瞎司的管理规驻章制度包括广公司内部管针理规章制度张和对外的规秃章制度：面1.公司内售部的规章制筹度粱为加强物业耻公司正规化轧管理，强化鸟对员工的管糕理，使各项慨工作有章可佩循、有据可酬依，特制定新内部规章制荡度，各部门慕员工应根据浴本部门工作累分工，加强蹈对本制度的棕学习和领会就，认真执行若本规章制度村中公共制度户和相应制度断，并严格加产以实施。彼本规章制度秃连同《通用拳管理规定》为、《员工手声册》、公司让文件及相关挡管理制度，研具有同等的版效力，各职灿能部门应按绞照本制度对市所属员工加狱以管理和考尚核，违反本鸣规章制度将宿在考核中予括以相应处罚点。不尽之处触，管理中心裁将适时予垒以补充。本光规章制度从番下发之日起援执行革（1）《网员工通用管雄理规定》；真（2）《因员工手册》便（3葛）惩各部门岗岛位职责；琴2素.共公司外部的泳规章制度起本公司为了暴向所管理服助务辖区内的坐业主、住户扒解释公司的柴宗旨、权利蚁和义务，解曾释物业管理烘公司的管理挖服务范围及喉管理服务的制方式方法以逝及要求所管稳理服务辖区奴内的业主、两住户共同遵滋守的行为准屯则等方面的欣文件：胃（1）综合绢管理规定；栗（2）公共鱼契约院（3情）兄业主委员会钱章程远（4）业主膛生活手册里三、管理档找案建立情况才厕物业档案资钞料的建立工臣作，我们主鼠要抓好四个硬环节：瞧1、收集管混理链矮收罗有关的单资料，包括赛数据、文字陪、图表、图建像、照片、潜录像等。资保料收集工作佛是建立档案盘的基本前提永，必须务实轮完整、真实缩。从时间上蓄说，完整应欢包括从建设配项目的规划乓设计开始到缺工程竣工验例收移交管理凯、使用，直则到物业使用劳寿命结束的挡整个过程；穗从空间上说泛，应包括从像建筑物到周架围环境，从药主体到配套帐，从基础到狭楼顶，从地寄上到地下的绢所有有关资汁料。真实，规就是收集的喝资料必须实眼事求是，数螺据准确，未济经涂改，反寸映客观情况屿。羞2、趋整理管理征变将收集的资散料进行加工臭、整理。收逐集的资料往搂往是量大、溜粗糙、缺乏侮条理或夹杂裤着无用的东魔西。整理就杜是将资料去雁粗存精，留稻有精辟的、爽有用的、符拒合实际情况照。侵3、归档管净理垄将收集整理址好的资料分匠类归入档案钞。物业管理谋的档案资料旷是为修缮、匹管理工作服匪务的。具体谎管理见《供档案管理规赛定》。绑4、格使用管理摔使用管理是俩使档案资料棍充分发挥效匆能，达到资张料服务于人驰的目的。荣要实现这个闯目的，必须劲做好：妥善腰保管，资料庙室应专人管概理，作好防金火、防水、下防盗、绝防虫等预防这工作；严格畜使用制度，欧健全调档查群阅的登记手牲续。如制定艇档案调阅制牺度，建立档叙案资料的查趣阅、借阅及翁使用效果登怜记薄，资料脂档案室除专柳人管理人员底不得随便进贷入，档案资偿料非经特殊乳批准不得外弦借等等。进具体档案管踩理按照《长串春市物业档孤案管理办法驴》长房局[禾2000]博93号文件磁实施。嚼第应六慎章早期远介入及前期软物业管理服雨务内容至一、缎早期介入服密务思物业公司根梯据施工进度亿的实际情况份，对万晟洪·辽现代城制订刷科学、成熟丈、相应的物扯业管理前期字介入工作计阔划，并按计穗划和阶段开结展各项工作庆，为将来的晋物业管理工椒作顺利开展瘦打下坚实的怎基础。挡1.梯规划设计阶师段骗对于规划设贼计，物业管伤理前期人员昌需要参与园聋区配套规划蹄设计方案的非讨论，从管凉理的角度审慰视规划设计眉方案是否合灾理，力求使求园区的设计竞方便日后的闲物业管理工败作.包括:血1）英监控中心的铲设置平2）抗园区人车分殖流的设计暮3）椒公共照明开仗关设置位置葵4)公共照镜明开关开闭欧形式伯5)物业管来理用房的位身置设计敌6)园区垃猜圾房的设置票7)公共洗网手间的设置涛8)信报箱共的设立妻9)公共告至示栏的配置池10)家用女空调穿墙孔千和室外机座稠位置的预留扑2妙.歼建设施工阶割段肾1）环提出设备的凯设置和服务社方面的改善纸意见及设计舞遗漏工程项槽目的建议。插2）抹分析物业建躲造选料及安脸装，改善设俭备使用效果迎，减轻后期牧管理的压力昨。纤3）生审查有关工旷程（包括绿仗化工程）的券优劣，提供啦改善意见。冷4）藏提供机电安埋装及能源分如配的有关专蚂业技术管理砖意见。氧5）冠提供功能布吩局或用料更催改的有关专欢业技术管理葵意见。何6）学帮助施工人数员做好对房凳屋材质方面飘的保护，以摇避免施工对艺材质造成损库伤。纸7）辰提前熟悉房盏屋中的各种柏设备和线路怖，包括房屋刚内部结构、魂管线布置及若所用建材的桑性能。斜8）辽检查工程施挣工进度（根钩据需要参与想建造期有关抓工程联席会警议和建筑师悼定期碰面会棚等）。母9）暴检查前期工扎程的施工质虽量，并就原犹设计中不合捏理但又可以少更改的部分往提出建议。粪10）设配合设备安柏装、管线布密置，进行现蔽场监督，确牢保安装质量氧。颂11）压提出遗漏工迷程项目的建阔议。探12）舍对园区公建亮配套设施设抛备的进行探富讨，能够使泻公建配套设洲施设备满足定今后客户的备发展需要和昼贯标（IS俗O9000兰、ISO1腾4001等窃）需要，减铲少投入成本首和今后的物优业管理成本月。蛮3.缘竣工验收阶沫段怠1）拥参与房屋、饭设备、设施嫂的竣工验收补，并建立验异收档案。柜2)胁发现可能存仿在的施工隐盈患，并列出招遗漏工程。艳3)刊参与重大设焦备的调试和昌验收。区4)拍制订物业验瑞收流程。设5)欲指出工程缺炉陷，就改良美方案的可能质性及费用提舍出建议。摘4.律物业销售阶谜段辛1)托制定合理的此物业管理收革费标准，为能物业销售作否好准备。期2）茎售楼处及样坟板房的保安毒、保洁指导球，规范服务楼，建立良好摄的物业形象喝。惹3）破委派物业专衣业人员现场叶解答客户对寸园区物业管胀理方面的疑熊问。眨4）云对物业人员悦和销售人员办进行物业管袖理基础培训流工作。疫5）浮提供有关售振楼宣传所需辈要的物业管张理资料。阅二、项目傍的接管验收灭1.批物业的接管男验收是对新甜建物业竣工错验收的再验禾收。个2.档依据国家建夺设部颁布的誓《房屋接管捡验收标准》奴对已物业进得行以主体结也构安全和满晋足使用功能哨为主要内容分的再检验，锈它是直接关矮系到今后物杂业管理工作盛能否正常开坛展的一个重卫要步骤。书3.控物业的接管著验收不仅包卷括主体建筑歌、附属设备云、配套设施启，而且还包予括道路、场促地和环境绿短化等，应特外别重视对综咱合功能的验周收。科a题公司选派素班质好、业务哲精，对工作宁认真负责的碎工程技术人谜员参加验收陶工作。须b胞既应从今后殿物业维护保缩养管理的角宪度验收，也隙应站在业户搅的立场上，停对物业进行督严格的验收篮，以维护业魂户的合法权壮益。浅c熟接管验收中吃若发现问题泄，要明确记岁录在案，约迹定期限督促返开发主体对圣存在的问题款加以解决，势直到完全合龄格。沃d葬落实物业的漂保修事宜。吉根据建筑工胶程保修的有批关规定，由弯开发单翁位负责保修载，向物业管构理公司交付竖保修保证金呀，或由物业摩管理公司负厕责保修，开庭发单位一次蔑性拨付保修易费用。融4.咱接管验收的挖作用许a充明确交接双决方的责、权便、利关系。宗b认确保物业具愧备正常的使惊用功能，充燥分维护业户软的利益。痕c冰为以后的物缠业管理创造镰条件：通过袜物业的接管墨验收，一方槐面使工程质粒量达到要求拨，减少日常蹲管理过程中页的维修、养尼护工作量。昆另一方面根跪据接管有关漫物业的文件匪资料，可以哑摸清掌握物社业的性能与错特点，预防艰管理中可能羽出现的问题暴，有利于计俱划安排好各挤项管理，为运以后的物业垄管理创造了垦条件。镜三、颤入住管理方坡案摊提示业主在逝入住之前明壁白办理入住泉手续时应带关的文件资料寸及准备工作兆为业主办理目入住手续时丢，应当程序序顺畅，手续狸完善，票据复正规。渡即时完成入阻住注记。服时务手续齐全魄、收费合理侮、守时守约污、保证质量素。屠1.搬业主入住流还程赤业主向开发描商办理售房配手续后，签险订售房合同现并开出入住狮通知书。贯凭售房合同暗与入住通知抗书到物业管挡理公司办理浓入住手续。似物业管理公奋司在审核资香料无误后，蔬向业主介绍让物业管理服江务情况、收喇费情况；代棵开发商与业沃主签订《长裕春市前期物蜓业管理服务塞协议》。蚂业主入住流饰程图如图所上示。收费处收费处审核处地产公司收取的费用：结清房款气源费入户卡费，回收《维修基金发票产权单位留存联》物业公司收取的费用：物业费电梯费排渣费发放：入户卡《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《地热使用说明书》等进户门/信报箱/塑窗/阳台等钥匙空调遥控器等回收：《亿锋·现代城入伙文件》验房处组织验收房屋，验收合格后签署：1、《房屋交接验收单》2、《房屋钥匙交接单》辩2、入住作秋业标准逮入住接待工牲作应做到耐驾心、细心、辣百问不厌。晕入住各项资膝料齐全，记扣录规范完整望，按户建立吉业户档案。巴入住各项收益费正确，做惑到日结月清钥、帐表相符看。肤特约服务手窄续齐全，收录费合理，守盛时守约，保绳证质量。胜内部手册登柏记及时，即凉时完成注记涨。身入住按户汇福总，次月5西日前全部归烧档。祝3.岁入住作业规似程胞由房产发展盈商或物业管衔理部门向业她户发出入伙阵通知书。者业主携带购停房合同书、书入伙通知书椒、入伙手续球书前往指定受地点办理手悲续。陆业主到管理拐中心签收票入伙资料，努付清物业管问理费用。述由指定的业愤户服务人员令和维修技术猛人员陪同业株户验房，抄耐录水、电表桂底数并共同绍确认。蛾业主验房后添若提出质量规问题，填质劈量返修表，昼管理中心加代签意见后，刊由管理中心泛协助发展商良进行工程质忆量问题的返答修工作，如影发展商或施映工单位将工坝程质量问题舰委托物业管裕理公司返修裳时，双方须畏签字确认。饮业主验房确抽认后领取钥旗匙，办理签拥收手续。稍4.横入住作业检妈查规范输为了保证万互晟现代城入扮伙工作正常筹有序，物业写公司经理负残责对入伙工箭作的各个环掏节进行检查框以保证工作羡规范和服务蚊质量。腿集中入住时偷管理中心经好理每天巡视习各个接待环滚节，发现问搜题，分析原摸因予以解决窝。每月4次因抽查入伙资秤料、记录，矮发现不符合批作业要求，秀用书面通知沸相关人员整广改，对确属芝运作上的不逃完善处，经款分析后开具哥纠正/预防捞措施通知单斗加以落实完觉善。欺正常情况入饥住阶段，管迹理中心经理睛每月一次抽刘查入伙工作产资料，收费就情况、记录他情况及归档过情况，发现版问题应以不羞合格发书秧面通知并整策改。康第七章纲管理服务内掘容及指标恼一、宇住宅、公寓因物业管理服策务内容及标伞准：浑二、慰住宅、公寓趣物业管理服服务指标要求姥及实施措施避1.枝房屋及配套秩设施完好率扣98%以上实施措施：贝根据实际情依况组织维修狗人员对房屋翠及配套设施题进行分析，旱编制大、中烦修及维修保回养计划并实焰行质量监控奸。勾房屋配套设纪施巡查、保馆养频率、质见量标准化解突到人、专人年质量控制。供日常维修、狱定期维修、贩日常巡查、刺定期巡查相帅结合，使其苏始终处于良州好状态。迅严格装修审屡批管理，对扯进入园区的燕施工单位实逐行明示，跟炊踪管理，及戚时处理，纠把正损坏结构但、危机配套虏设施安全的洪行为。挖2.亚园区房屋零蕉修、急修及接时率98%弱以上实施措施：寸以优质服务奴为宗旨，实玻行24小时董值班制，控悲制中心设报味警。遵维修人员在血接到维修通柳知单15分晋钟内到达现分场零修及时畏处理，急修纱不过夜。倘公司根据园葱区功能及特警点储备一定别数量的常用君器材以备急术用。末实行保修填椒单制，维修辫完成后，保呆修部门质量猪确认签字后燃返回存档备识查。园维修单每月池5日前由维悬修中心统计园并将分析报络告提交物业继公司，经理冤根据报告出矮现的问题采贫取纠正预防薯措施。首3.漏公共照明设提施完好率9醉9%以上实施措施：母实行专人维亦修保养、巡椒查、主管监仅督。误园区内公共尖照明灯具型才号、规格存姐储一定数量缩的备件。耍根据实际需道要选用恰当茂的灯具和光障源，对线路继、开关做系翠统管理。比以求达到节仓能、高效、浩延寿的目的裂，提高照明诱灯具完好率般。滨4.质机电设备完原好率99%赚以上实施措施：阶公司实行机帐电设备管理仪制度运作，割由设备部配报备专业工程灵技术人员管方理，所有维辞修人员持证你上岗，出现磁问题及时处煎理。味建立设备台爪帐，记录建芒档，分类控眉制。给维修人员定步期对机电设怕备运行保养杆，做分析报援告提交设备燥部长，设备寨部长根据分慌析报告采取阔纠正和预防劝措施。孕5.仿保洁优秀率救99%以上实施措施：军垃圾日产日刑清，封闭运段转，杜绝二腹次污染。荡保洁主管每旅日巡视检查种卫生保洁状何况，发现问粗题及时处理胞，并将卫生仓检查信息报抄告物业经理蛛。挨6.来绿化完好率扑95%以上实施措施：瞧严格执行绿词化工作计划淘，计划内容该包括工作内龙容、时间和希质量要求剑管理部门负扇责对绿化工臣作质量完成朋情况进行检涝查，对绿化叨设施做管理欢记录。增保安巡逻员永对进入辖区夸绿地闲杂人国员提示制止拆，防止践踏夫损坏花木。截7.惊园区治安案巾件发生率1存‰顿以下实施措施：融充分利用监游控系统和保鞭安员24小眼时巡查制度浑，实行定位诉岗、巡查岗奔、监控中心载的交叉、立拖体防范，做隔到人技相结爆合。塞对来访进出集人员通过确诚认登记证件冻后方可放行钟。死园区所有外歉出物品凭指袋定人签字、工登记放行，采大件物品搬叼出业户应到怖管理中心开恼物品出入条切签字，保安穷才可放行。作全体保安员拾实行准军事旅化管理，定丝期进行军事矿化和业务培胜训。袖8.巷火灾发生率悼为1胞‰拥以下实施措施：谊根据实际情陶况制定消防承应急作战方骗案，每年进果行不少于一兽次的消防演皱习。皱采取日常巡哨查和定期检谦查相结合，积园区内所有装动火作业，杰施工单位必皆须事先申报主保安中心批忌准，办理动爪火登记手续究，施工单位袋应指定监控且人，在作业滑过程中予以勿监督。根开展各种形访式安全用电确、用气和放寿火宣传。自9.铲道路、车场忽完好率98顷%以上实施措施：绝公司指定专米人对道路、快停车场进行害维护，按规否定巡视检查知、维护、修课理做好记录提备查。巴园区道路、市车场的完善冤或改进工程英进行质量监累督，跟踪管宽理。辉10.矿违章施工发刺生率1平‰匀以下，处理雄率100%实施措施：素组织各种类济型的宣传，露使业户和施刊工单位明了贼装修管理规列定，减少和掩防止违章事擦件发生。竞日常巡视和链装修部位检舞查相结合，丹装修部位巡纵视检查每天剥不少于一次析，及时发现床问题及时处拌理，做好巡惰视检查处理浸记录。期11.闲业户回访率剩100%实施措施：贸维修实行1尖00%回访魔制，回访方因式可采取电洒话、上门、腐书面征集等贸形式，保证慎反馈渠道畅舟通。剃每月5日前叹由管理中心交对上月保修需进行统计，月提交分析报小告。番12.殿业户有效投倾诉率2谎‰宽以下，处理多率98%以续上实施措施：饼全体物业公违司员工以脉“浊业户满意就戚是我们的追含求扬”盖为工作宗旨渗，为业户提练供优质的服范务，日常管火理实行全方受位控制。皆设立24小臣时投诉瓜、投诉信箱极。自各类投诉信疫息由接收人扭员完成登记怎，按内容传宗递给相关责劳任部门，并押在登记录上拦注明信息至饶何部门、何盏人，以便跟朋踪检查。主各责任部门晃接到投诉后柳应立即采取疤补救措施，奇在预定的时雹间内给业户读回复，回复计时间不得超懒过三个工作胶日。慰责任部门不沸能当即处理奖或需要统一劲协调处理的县投诉，可向也上报告，由何物业经理协育调处理。介13.课业户对物业诊管理满意率捏95%以上实施措施：养物业公司实慢行公开透明榴管理，向业脾户公开服务刊内容、服务俩质量标准，备使物业管理丹始终处于业知户监督之下论。螺设立征询意知见和投诉处炸理、信浆箱，将所有铲征询的信息爷进行登记，或由管理中心谣对信息进行胃分析，上报笛物业经理，病及时调整和稿改进管理服投务工作。护物业经理每酒周主持召集亲各部门例会与，会议内容甜包括信息反么馈分析、调电整、改进服便务管理中存纯在的问题。职三、写字间暂、商场的物校业管理服务便内容及标准浆四、写字栋间管理中心嫂的工作要求贵和工作程序称瓦管理中心的桥服务是多区券域、多项目脏的直接服务蚕。客人对管长理中心服务础质量的评价圆是以服务的户周到与快捷气为出发点的照，要做到服伤务周到、快掀捷。粮1.兽工作要求，爬对管理中心猾工作人员要弯求有：永熟练操作各匀种办公设备怪的能力视熟悉商务信摧息知识嚼熟悉秘书工睬作知识舞具备一定的勾物业管理服面务知识克2.硬工作程序挎服务前：了岔解客户所需奶服务项目、驰服务时间及屡服务要求；露向客户讲明利收费情况，顶开据收费通楚知单。病服务中：以吩准确、快捷腰为原则，按挂客人服务要陪求准时、精详确地完成服趴务。恶服务后：完睡成客人所需纱服务后，填膝写《管理中本心费用收据厚单》。起3.风管理中心的茧服务项目浅：使（1）么秘书服务，暗包括各类文弓件处理。钳里（2）乓临时办公室迁租用服务。柴柔（3）虾长话、安、电信服务钞。雕（4）援商务咨询、野商务信息查捎询服务。唇（5）捷客户外出期所间保管、代扯转、信君件等。付（6）期邮件、邮包重、快递等邮场政服务。刻（7）仇报刊、杂志欧订阅服务。闸线（8）纳客户电信设创备代办、代执装服务。市（9）届文件、名片谎等印制服务蜡。登（10苍）成批发放记商业信函服砌务。石（11星）问讯服务编和留言服务躲，钥匙分发序服务。昂（12蚁）信件报刊靠收发、分拣澡、递送服务干。忠（13臭）个人行李总搬运、寄存显服务。奏（14胳）出租汽车漫预约服务。标盼（15希）航空机票俱订购、确认谈。瓦（16择）文娱活动旦安排及组织趋服务。板（17吧）代售磁卡袜，代售餐券院。础（18化）代购清洁土物品服务。兽援（19美）其他各种法委托代办服驻务。蝴第八章玻构建和谐社称区与便民服晋务枯一个高尚的灶住宅办公区燃，不仅要拥雪有典雅舒适限的园林环境并，方便快捷阿的沟通渠道兰，安全祥和责的生活氛围踩，还应体现呢出园区内无否处不在、无聚时不在的文蛛化氛围和对政人的尊重与登关怀。通过纱创新的、丰各富多彩的社蔽区文化活动准润物无声的幅渗透，启迪除人们在追求刷美好生活时葬的自觉、自副律意识，增孝进业主之间削及业主与物揭业管理人员听之间的沟通呢和交流，培馋养一个祥和请、融洽、和软谐的社区生副活氛围，提姓高人们的精殿神文舒明素质和道杂德水准，是炎我们为园区喇业主提供社苗区文化的最乡终目标。万杯晟仔现代城园区糠的社区文化马将充分体现狼出貌“锐健康主算题文化社区北”滥的内涵，物蚂业公司在充庭分讨论、酝迁酿的基础上稠，制定万晟安现代城社区赌文化活动的睬年度计划，道由物业经理辩牵头，具体高组织实施，执公司全体员涛工通力配合氏，共同为园些区业主提供估群众喜闻乐神见、主题健猜康向上的社听区文化内容揉，营造一种肺和谐、融洽平的氛围和健变康的邻里关竹系。众一、相和谐社区相1.气紧扣运动健难康主题，打移造万晟现代龙城社区文化筝的主旋律务万晟处现代城会所轻有多种健身奋设施和器材句，为满足业轨主健身需要喷提供了多种嚼选择，物业紫公司将对会泛所部分运动牵项目如健身吊、台（乒乓今）球、棋牌零类等项目实张行收费服务尼，即为业主棵提供高档次翁的服务，也砍有利于提升醒万晟想·克现代城的物锤业档次和形梅象。同时，抓也免费为业森主提供部分谁健身场所和扰器材，开展者大众化的健怖身运动。慌在满足业主阵身体健康的张同时，在园铃区内努力营愁造一种和睦洞、团结、充沈满温情的邻屿里关系和社榴区环境，保皇证业主的心卖理健康，提炒高园区业主杂对园区的认殊同。捉为配合健康炸主题，园区冤将在适当的约场所和位置饶，设置健康巴主题的标识陶，营造、烘就托健康主体惩的文化气氛乞。含借助社会医臣疗机构和政椅府相关部门苍的力量，对睡业主的身体培健康和生理炮健康情况进定行定期检查势，尽量杜绝倍亚健康状态爷。荷同时，物业年公司将按照寻社区文化活忘动计划，举弟办运动主题劝的社区文化喝活动较2.藏突出文化色摊彩，营造高你雅的社区人怨文环境。新在会所设有桃免费的业主泊阅览室，供展业主休闲阅含读、丰富知担识、提高文厦化品位之用延。庭邀请专家举所办各种专题广的专业知识隔讲座，如文婚学艺术、健毫康卫生、股原评、投资咨罩询等专题讲危座，为业主普开拓思维、竞丰富知识提锻供便利。自利用业主内五部分稍有闲米暇的人事，笼主办各类的希艺术沙龙，伟由业主自发舰交纳会费，咏管理中心概协助并邀请狐当地艺术知宪名人事参与隐，提高业主麦的整体艺术栽欣赏水平和正创作水平。阴3.街建立环保的好社