本科毕业设计-我国商业银行住房抵押贷款风险控制问题研究

上海工程技术大学毕业设计（论文）我国商业银行住房抵押贷款风险控制问题研究摘要住房抵押贷款是商业银行重要的资产业务之一，在我国经历了二十几年的高速发展，使其成为商业银行重要的利润来源。一直以来，住房抵押贷款都是以其稳定的现金流入，较低的违约风险备受商业银行的喜爱。但随着美国次贷危机的爆发，这个看似具有较高安全性的抵押性贷款备受人们关注，使其成为我国商业银行控制风险的一个重点。本文通过对商业银行住房抵押贷款历史、现状、存在风险、现用的风险管理制度进行整理和分析，提出对商业银行管理其住房抵押贷款业务风险的新建议。另外，本文还分析房地产市场价格变动给商业银行住房抵押贷款带来的信用风险，人行征信体系的完善对商业银行评估住房抵押贷款申请者的帮助，以及住房抵押贷款证券化对我国商业银行住房抵押贷款的风险分散的作用。关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险，风险管理

MortgageRiskControlResearchofChineseCommercialBanksABSTRACTHousingmortgageloanisoneofthemostimportantassetsbusinessofcommercialbank,ithasexperiencedrapiddevelopmentformorethantwentyyearsinChina,makingitanimportantsourceofprofitofcommercialbanks.Allalong,thehousingmortgageloaniswelcomedbycommercialbankforitsstableincomecashflowandlowerdefaultrisk.ButwiththeUnitedStatessubprimemortgagecrisis,thismortgagesloanseeminglywithhighsecurityhasattractedmuchattention,makingitbecomeafocusofChina'scommercialbankstocontrolrisks.Inthispaper,throughcollectingandanalyzingthehousingmortgagehistory,status,risks,theriskmanagementsystemofcommercialbanks,putforwardanewproposaloncommercialbankmanagementofthehousingmortgageloanbusinessrisk.Inaddition,thispaperalsoanalysescreditriskofhousingmortgageloansofcommercialbanksboughtbypricemovementsintherealestatemarket,itishelpfulfortheapplicantsofhousingmortgageloanwhencommercialbanksassessthemifPeople'sBankofChina’screditsystemisimproved,aswellasthedispersionofhousingmortgageloansecuritizationforhousingmortgageloansinChina'scommercialbanks.Keywords：commercialbank，housingmortgageloan，risk，riskmanagement

我国商业银行住房抵押贷款风险控制问题研究0引言商业银行住房抵押贷款是商业银行采用的一种最为常见的贷款形式之一，在国际商业银行贷款业务中具有悠久的历史。虽然住房抵押贷款在我国施行的历史并不长，但凭借着每年的高速增长，个人住房抵押贷款已经成为了我国个人消费性贷款中所占权重最大的品种。在它为商业银行带来客观的利润的同时，其所带来的风险也越来越被人们所重视。尤其是美国发生次贷危机，商业银行住房抵押贷款的相对安全性神话被打破后，其自身存在的风险给整个金融界和经济界所带来的巨大打击，更是给人们敲响了警钟。商业银行住房抵押贷款和普通贷款具有许多共性的问题，它也存在这诸如利率风险、信用风险、操作风险等常规风险。而作为贷款的一项具体品种，它也具有自身独特的诸如流动性风险和抵押物风险等。这里的流动性风险主要表现在资金来源短期、分散，资金投放长期、集中，这种风险问题如果处理不好，则将会使商业银行贷款出现损失，并进一步影响商业银行的持续经营能力，从而引发金融动荡和危机。本文主要通过归纳商业银行住房抵押贷款的历史、风险、风险管理政策和经验，来总结出对商业银行住房抵押贷款风险管理的方法和意见，以便对商业银行住房抵押贷款的风险管理有所帮助。1商业银行住房抵押贷款业务的发展概况商业银行住房抵押贷款业务在我国只有二十几年的历史，而其在国外却是经过了上百年的发展。因而我们需要多学习国外的现金经验，总结国外的教训，完善我国商业银行自身的住房抵押贷款业务。1.1商业银行住房抵押贷款业务的概念商业银行住房抵押贷款，又称为按揭贷款。它是指商业银行向借款人提供贷款，用于支付大部分购房款项，购房者以其稳定的收入进行分期还本付息，并在还清本息前，用其所购房屋房契向银行抵押，若借款人不能按期限偿还本息，银行则有权将其房屋出售用以抵消欠款。在商业银行信贷实务中，住房抵押贷款有时指用借款者已经拥有的可以上市流通的商品房屋，抵押给银行来进行贷款的一种贷款业务。有区别于一手楼贷款和二手楼置业贷款，区别则主要在于一个是借款人已经拥有了房产的所有权，而另一个是借款人即将拥有房产的所有权。在学术研究中，由于二者内在的实质相同，因而将借款人通过向银行融资购房，并以该房屋做抵押的贷款一并划入住房抵押贷款这一概念中。本文所指的住房抵押贷款均为学术研究所用，并不严格区分借款人是否已经取得了房屋的所有权。而在具体阐述时，为了方便描述，在未加说明的情况下，均以借款人尚未完全取得房屋所有权的情况为代表，进行叙述、说明及分析。1.2美国商业银行住房抵押贷款业务的历史与现状1.2.1美国住房抵押贷款业务的历史王福林和田传浩曾指出，个人住房抵押贷款业务最初起源于19世纪的英国。美国的住房抵押贷款业务则产生于20世纪初期，并在此时，住房抵押贷款业务已经成为了一种主要的住房金融工具，在欧洲其他的国家也得到了广泛的发展。《国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示》(《中国房地产金融》2003年08期)因此我们可以看出，国外在住房抵押贷款业务已经开办了很长时间，该业务在美国已经发展的非常成熟，并成为了其商业银行乃至金融领域里的一个重要组成部分。1.2.2美国住房抵押贷款业务的现状美国的住房抵押贷款也一般金融产品一样，形成了比较完善的一级市场和二级市场。一级市场是借款人通过向银行或其他机构进行融资，来购买房屋，并以该房屋作为抵押，按时偿还本息的市场。二级市场是广泛的投资者对商业银行或其他机构对借款人提供贷款后，所具有的按时收到贷款者缴纳本息的权利进行买卖的市场，即是一种对一级市场的产物进行交易买卖的市场。一级市场按照主体功能的不同，可以将参与者分成三类：贷款人，即融资活动的供给方，也是债权人；借款人，融资活动的需求方，也是债务人；担保人，融资活动的中介方，融资活动的次要参与者。贷款人又包括许多组织机构，如：储蓄和贷款协会，它是美国最大的抵押贷款者，其主要资金投放于期限较长的住房抵押贷款业务中；商业银行，它是住房抵押贷款的主要提供者之一，在美国大部分的商业银行资产项目中，抵押贷款都占有15％－20％的比例；互助储蓄银行，它于传统的储蓄贷款机构相似；储蓄互助会，它是为特定群体（如个体商人）服务的小型储蓄贷款组织。人寿保险公司，在美国，人寿保险公司可以进行长期的抵押贷款业务；个人贷款者。担保人也包括许多组织机构，如：联邦住房管理局，它属于一种政府机构；退伍军人管理局，它的宗旨是为退伍军人取得住房贷款提供帮助；私人抵押保险商，它在住房抵押贷款市场中的地位正逐渐增大。二级市场的参与者可以被分为以下四类：供给方、中介、作市商、投资者。供给方（二级市场）也是一级市场上融资活动的供给方，即贷款人。它们主要是商业银行等提供住房抵押贷款的金融机构。中介指的是出售住房抵押贷款证券的组织机构，由投资银行来担任。作市商是从住房抵押贷款的供给方那里购买贷款债权，通过对其分类整理，进行标准化的打包，而后以这些贷款的债权为抵押，发行证券。从而使贷款人提前收回资金，提高其和市场上的流动性。作市商一般由联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会、联邦住房抵押贷款公司三个政府或准政府机构担任，有时也由一些大型金融机构担任。投资者则主要是机构投资者，如养老基金、人寿保险公司等。1.2.3美国住房抵押贷款业务的特征美国住房抵押贷款由于历史悠久，因而形成了一个完整的体系。所以它具有如下特征：多元的贷款人。美国住房抵押贷款的贷款人由储蓄和贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、储蓄互助会、人寿保险公司和个人贷款者等组成。具有更有有效的市场竞争，因而是各个贷款人不断地改进自身贷款品种，开拓创新，在赢得市场的同时更好地为借款者服务。政府担保人。美国住房抵押贷款业务的担保人除了保险公司等商业机构以外，还具有更加重要地政府机构，联邦住房管理局和退伍军人管理局。它们的担保为商业银行等贷款人的贷款风险提供了坚强的保障，从而大大降低了商业银行等贷款人的风险，促进了住房抵押贷款业务的发展。完善的二级市场。完善的二级市场，是美国住房抵押贷款业务发展的重要保障。它们起到了分散风险，提高流通性，增加市场投资品种，促进住房抵押贷款业务发展的作用。1.3我国商业银行住房抵押贷款业务的历史与现状1.3.1我国住房抵押贷款业务的历史与国外的住房抵押贷款业务相比，我国的商业银行住房抵押贷款业务起步的较晚，但它却以一个逐年递增的态势高速的发展着。如今，我国的住房抵押贷款业务也已经成为了商业银行的重要资产业务，为商业银行分散投资风险，增加新的利润增长点，提高资产配置质量起到了重要的作用。我国的商业银行住房抵押贷款产生于上世纪的90年代，但是由于当年的商品房还没有成为市场供应的主体，因此住房抵押贷款业务发展的十分缓慢。1998年，居民的个人住房需求被住房制度的改革推向了房地产市场，中国商业银行住房抵押贷款业务从此走上了高速发展之路。1999年3月，人行发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》的通知，点燃了商业银行的放贷热情。同时国家住房的改革和国土部门服务的提升，使购买商品房成为了解决居住的唯一途径。供给和需求的同时扩大，使商业银行住房抵押贷款业务迅猛的发展。贷款余额也从1997年的近200万亿增长到2008年的近30000万亿，增长速度远超其他贷款品种。1.3.2我国住房抵押贷款业务的现状2012年年末，全部金融机构本外币贷款余额为67.3万亿元，同比增长15.6%，增速比上年末略低0.1个百分点，比年初增加9.1万亿元，同比多增1.2万亿元。人民币贷款平稳适度增长。其中，中长期贷款平稳增长，个人住房贷款增速回升。从人民币贷款部门分布看，住户贷款增速企稳回升，年末同比增长18.6%，比9月末和6月末分别高0.8个和2.0个百分点，比年初增加2.5万亿元，同比多增1071亿元。2012年第四季度《中国货币政策执行报告》正文第2、3页。表1.1商业银行公司类房地产业贷款表单位：百万元，百分数除外银行名称贷款及垫款

总额（1）公司类贷款年份总量房地产业贷款占比（%）（2）工商银行6,337,2664,700,343526,33211.2020107,329,8825,666,511543,9089.6020118,386,5316,332,578520,4498.202012农业银行4,956,7413,595,440543,62515.0020105,334,5573,989,570497,24112.5020116,065,2744,427,989459,97810.402012建设银行（3）5,669,12820106,496,41120117,512,3122012交通银行2,190,4902,236,927142,8686.3920102,505,3852,561,750158,6886.1920112,879,6282,947,299179,8626.102012数据来源：各家商业银行对外公布的2010、2011、2012年度财务报告“贷款及垫款总额”来源于商业银行财务报表的资产项目对应科目“占比”=“房地产业贷款”÷“总量”建设银行的财务报告中并未按其贷款类型分列出公司类贷款，因而并未找到准确数据图：1.1各家商业银行发放的房地产贷款额根据上表，总结工商银行、农业银行、建设银行、交通银行近三年的数据，可以得出以下结论：三家大型商业银行的房地产业贷款所占公司类贷款的比重在6%-15%范围内，属于一个较大的比重，因而房地产业贷款在公司类贷款中应该予以相对重视。三家大型商业银行的房地产业近三年的贷款绝对数值有升有降，但整体保持稳定，这应该体现了我国近几年来对房地产业的调控所造成的影响。三家大型商业银行的房地产业近三年的贷款所占公司类贷款的比重均有所下降，显然体现出房地产业贷款在公司类各项贷款品种中增长幅度相对较小甚至出现了负增长，体现了国家对房地产业宏观调控对商业银行信贷实施的影响。表1.2商业银行个人住房贷款表单位：百万元，百分数除外银行名称个人贷款放贷

占比（%）（2）年份总量个人住房贷款占比（%）（1）工商银行1,633,1921,090,09566.7025.5120102,014,9261,189,43859.0023.6520112,287,1031,340,89158.6022.192012农业银行1,144,473724,59263.3025.5920101,430,520891,50262.3026.0320111,707,3231,050,99961.6024.912012建设银行1,365,6721,088,59179.71-20101,677,9101,312,97478.25-20112,017,8261,528,75775.76-2012交通银行（3）201020112012数据来源：各家商业银行对外公布的2010、2011、2012年度财务报告“占比”=“个人住房贷款”÷“总量”“放贷占比”=（“房地产业贷款”+“个人住房贷款”）÷“贷款及垫款总额”交通银行的财务报告中并未按其贷款类型分列出个人贷款项，因而并未找到准确数据图：1.2各家商业银行发放的个人住房贷款额根据上表，总结工商银行、农业银行、建设银行、交通银行近三年的数据，可以得出以下结论：三家大型商业银行的个人住房贷款占个人贷款比重在58%-80%之间，占比很大，因此对个人住房抵押贷款业务应该予以特别重视。三家大型商业银行的近三年的个人住房贷款绝对数均处在递增的趋势下，表明购房者个人对房地产的需求增十分巨大，商业银行个人住房抵押贷款业务人处在不断扩大的状态下。三家大型商业银行的近三年的个人住房贷款相对数均处在递减的趋势下，表明购房者个人对房地产的购买增加趋势正在相对减缓。商业银行个人住房抵押贷款业务的增长速度慢于商业银行个人贷款其他品种业务的增长速度，商业银行对个人住房抵押贷款的放贷增加速度有所降低。通过工商银行和农业银行放贷占比来看，有关于住房抵押贷款和房地产业的贷款，占两家银行的24%左右，这一比重较高。因此商业银行应该增强对住房抵押贷款和房地产业贷款的风险管理，以确保其良好的发展银行整体业务。表1.3我国住房抵押贷款占比情况年度个人住房抵押贷款期末余额（亿元）同比增长率（%）占个人消费贷款期末余额的比例（%）占金融机构全部贷款期末余额的比例（%）20015597.9565.7780.094.982002825847.577.45.8200311779.7442.4674.875.88200415922.335.1779.28.412005184301683.377.7420062250622.1182.19.4620073012833.682.411.5120082980010.580.089.8320094760043.186.0211.9数据来源：中华人民共和国国家统计局根据国家统计局的统计数据显示，2001年至2009年，我国商业银行个人住房抵押贷款期末余额成一个递增的态势，9年来的复核增长率为26.84%，体现出我国商业银行住房抵押贷款近些年来的高速增长态势。个人住房抵押贷款占个人消费贷款期末余额的比例则一直保持在80.61%左右，相对较为稳定，体现出近些年个人消费贷款的整体增长态势。个人住房抵押贷款占金融机构全部贷款期末余额比例的9年复核增长率为10.16%，体现出今年来个人住房抵押贷款占商业银行贷款的比重处于较高速增长的状态。表1.4商业银行两类不良贷款单位：亿元，百分比行业不良贷款余额不良贷款比率年份房地产业504.11.932009439.81.262010353.20.972011住房按揭贷款264.40.592009205.40.372010192.20.302011数据来源：中国银行业监督管理委员会年报2009、2010、2011根据银监会年报数据显示，我国商业银行在房地产贷款和个人住房按揭贷款的不良贷款余额近几年有所降低，不良贷款比率也有很大好转。但在2009年时，房地产业贷款的不良贷款比率为1.93，相对较高。而那年也是美国次贷危机爆发后对金融和实体经济冲击重大的年份，我们不得不进行深思，如果房地产业发生危机，将会形成多大的商业银行不良贷款，从而对商业银行造成多大的冲击。1.3.3我国住房抵押贷款业务的特征由于我国的商业银行并未处于完全的开放经济下，所以其住房抵押贷款业务具有其自身的特点。政策性。我国的商业银行虽然自身多位股份制银行，有些银行的最大股东也并非为国有股东，但我国的所有商业银行都要遵守中国人民银行的政策制度，接受银监会的监督和管理。所以其在进行业务的时候，必然会受到国家政策导向的指引。体现在住房抵押贷款业务上，则表现出对住房抵押贷款的借款人的贷款利率、首付比例等的确定和对房地产企业贷款的严格审核。从而帮助国家对房地产业和房间进行宏观的调控，对房地产投机行为的限制，对普通购房者的保护。内外发展不均衡。这里的内指我国商业银行住房抵押贷款的风险管理政策和措施，外则指的是商业银行住房抵押贷款业务的规模。由于我国商业银行住房抵押贷款业务发展时间较短，因而其在经验上、管理上、操作流程上等并未发展成熟，我国的商业银行在住房抵押贷款业务上也还并没有遇到什么大的挑战和打击，导致对其并未形成完善的风险管理政策和措施，尤其实在遇到重大问题的实务应对上，其当前的管理手段能否有效进行应对并未得到验证。同时，我国商业银行住房抵押贷款业务的规模却已经十分庞大。这样，一旦住房抵押贷款业务出现了问题，将会对我国商业银行造成巨大的打击，使之成为我过金融业乃至整个经济发展的重大隐患。2我国商业银行住房抵押贷款业务风险种类与分析 2.1风险的概念 风险有两种定义：一是强调风险表现为损失的不确定性，二是强调了风险表现为不确定性。金融风险属于后者，即风险表现为不确定性，其产生的结果可能会带来经济损失、获利或无损失也无获利。风险具有客观性、普遍性、必然性、可识别性、可控性、损失性、不确定性以及社会性。现实中风险频率和损失程度的关系一般是成反比的，风险频率越高，损失程度越低，反之也是如此。由于风险的存在和风险事故的发生，人们所必须支出的费用增加和预期经济利益的减少，产生了风险的代价，这包括风险损失的实际、无形、预防和控制风险损失的成本。2.2商业银行住房抵押贷款风险的特点商业银行住房抵押贷款风险属于风险的一种，因而具有一般风险的特征，即商业银行住房抵押贷款风险是指由于内外部原因对商业银行住房抵押贷款所造成的影响的不确定性，这种不确定性既包括了损失，也包括了收益、非损失和非收益。商业银行住房抵押贷款风险又是一种特殊的风险，其主要表现在风险的标的是商业银行住房抵押贷款，因而其当前的风险来源主要是来自利率的变动和借款者的信誉，即利率风险和信用风险。其隐藏的最大潜在风险主要来源于短期融资和长期投资所造成的流动性风险。2.3商业银行住房抵押贷款风险种类2.3.1流动性风险 流动性风险是指商业银行资金短融长投，难于变现的风险。流动性是商业银行保证其资产质量的重要原则之一。商业银行住房抵押贷款流动性风险出现在两个方面：一是我国住房抵押贷款的主要来源是储蓄存款和公积金，银行所吸纳的储蓄存款多属于短期存款，一般均在五年以内。而其发放的住房抵押贷款却属于长期贷款，一般在二十年左右。二是商业银行所持有的放贷资产不易变现，容易导致流动性风险。商业银行的流动性风险可能使其错过更有利的投资机会，甚至是流动性危机。2.3.2利率风险 利率风险是指由于利率水平的变动，使商业银行住房抵押贷款资产价值产生不确定性的风险。利率无论是提高还是降低都会给商业银行住房抵押贷款业务带来损失。当利率提高时，住房抵押可贷利率一并提高，借款人的还款金额就会增加，借款的额度越高、期限越长，给其造成的还款压力就会越大，从而增加了贷款的违约风险。当利率降低时，借款人又可能会以当前较低的利率重新借款，进行提前还贷，不但降低了商业银行的利润，而且使得住房抵押贷款的现金流量产生不确定性，给商业银行资产负债的集约化管理带来困难。2.3.3购买力风险 购买力风险又称通货膨胀风险，是指因通货膨胀、货币贬值而使商业银行住房抵押贷款资产的价值发生不确定性的风险。实际贷款利率=名义贷款利率-通货膨胀率由此可知，通货膨胀大小的不确定性，直接影响到了商业银行获得贷款利息的实际价值，并同时影响到商业银行收回贷款本金的实际购买力。2.3.4信用风险 信用风险即为违约风险，是指借款人未按期归还借款本金或利息的风险。信用风险包括：被迫违约风险和理性违约风险。被迫违约是借款人的被动行为，借款人因自身支付能力不足而导致的违约。即借款人有还款的意愿，但没有还款的能力。理性违约是借款人主动行为，借款人因权衡损益后做出的违约行为。即借款人有还款的能力，但没有还款的意愿。权益理论认为，在完善的资本市场上，借款人可以通过比较其当前住房实际价值与抵押贷款债务价值，作出是否违约的决策。当房地产市场价格低于所欠贷款时，借款者便可以选择主动违约，通过其他手段融资，用更低的价格购买新的房屋。2.3.5抵押物风险 抵押物价格风险是指由于抵押物价格下降而给商业银行贷款银行带来的损失。抵押物价格风险包括：市场风险和人为风险。抵押物价格市场风险，是指因经济环境、房地产市场价格波动、房屋自然磨损等导致的抵押房屋价格下降的风险。抵押物价格人为风险，是指因人为而造成的房屋损坏或损毁，未经贷款人同意出售、出租、再抵押房屋，未经贷款人同意单方面同意有关机构征用、拆除房屋等风险。2.3.6担保风险 担保风险是指在借款人无力偿还贷款时，担保人并未对剩余欠款进行及时、全额的偿还的风险。商业银行在发放住房抵押贷款时，常常会要求担保机构参与进来，为借款人提供担保，这是商业银行防范住房抵押贷款风险的一个有效途经。但是，当借款人发生违约时，担保机构是否及时有效地偿还欠款也是一个不确定性。当房地产市场价格发生大幅下降时，住房抵押贷款很可能面临大量集中违约，此时担保机构面临巨大的偿债压力，一旦其也发生违约，便会将损失最终转移到商业银行上来。2.3.7操作风险 操作风险是指商业银行在办理住房抵押贷款业务时，由于工作人员的疏忽、恶意，工作设备、系统、网络的故障，或者是操作管理流程的不完善等给银行贷款带来的损失的风险。操作风险是商业银行各种业务都存在的普遍、不可规避风险，但商业银行可以通过加强内部控制、完善管理流程、提高工作人员工作态度等来降低该风险。2.3.8政策法律风险 政策法律风险是指由于政策法规的不完善，政府对金融市场或其他市场的法律政策进行调整，或是商业银行在办理住房抵押贷款业务时违背了政策法规，而给商业银行带损失的风险。如果把最后一条，即商业银行在办理住房抵押贷款业务时违背了政策法规划分到操作风险中，那么政策法律风险对商业银行来说，则是一种外部风险。商业银行只能通过积极应对、敏锐把握等来降低风险，但不能通过自身的变化来完全规避风险。2.4次贷危机给我们的警示美国次贷危机是指美国因次级抵押贷款发生违约，次贷衍生品价格暴跌，导致的金融市场流动性不足、次级贷款机构破产、投资基金关闭、股市剧烈震荡，使整个美国乃至世界金融市场遭受到巨大打击的金融风暴。次级抵押贷款对借款人的信用记录和还款能力要求较低，贷款利率相应较高。因此是具有高风险高回报的贷款品种，满足了大量低收入或信用记录不好的人群的贷款购房需求。在2006年前，由于美国低利率政策，房地产市场价格持续升高，促使美国的次级抵押贷款市场迅速发展。然而随着美联储连续17次加息，美国联邦基金利率从1%上升到5.25%，大大加重了购房者的还贷负担，也使得美国的房地产市场开始大幅降温。因此次贷借款人都无法按期偿还贷款，又难以将房屋出售变现，导致了大量的贷款违约。以此同时，与次贷有关金融衍生物价格下跌，使得大量机构投资者出现巨额损失。当一家公司倒下时，该公司的股权人和债权人又收到损失，从而波及了整个金融市场，最后导致了金融危机的爆发。2.4.1房地产市场价格变动风险 房地产市场价格变动风险是指由于房地产上场价格的变动导致商业银行住房抵押贷款收益的不确定性的风险。美国的次贷危机就是直接由于房地产市场价格变动所引发的一系列连锁反应的结果。本次次贷危机中，美国倒闭的商业银行超过上百家，包括：迈阿密山谷银行、密苏里道格拉斯银行、密苏里州的休姆银行、ANB金融国民协会银行、明尼苏达第一诚信银行、加州印地麦克银行、内华达州第一国民银行、加州第一传统银行、佛罗里达第一优先银行、哥伦比亚银行信托公司、佐治亚Inergrity银行、诚信银行、银州银行、华盛顿互惠银行和印地麦克银行等，给美国的银行业造成了巨大的打击。图2.1美国道琼斯指数从美国道琼斯指数日K线中我们可以看到，道指在此次危机中，从最高时的14279.96点，将至了6440.08点，降幅达到了54.90%，显示出在本次次贷危机中，美国的证券市场同样遭受到了噩梦般的打击。本次次贷危机对中国经济也产生了巨大的冲击。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%，使我国出口企业受损严重。而面临经济增长趋缓和严峻的就业形势，实体经济尤其是工业面临巨大压力，大量中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势。最后，美国采取宽松的货币政策，使得美元大幅贬值，给我国带来了巨大的汇率风险，同时又加剧了我国出口企业的损失。2.4.2经济周期风险 经济周期风险是指商业银行住房抵押贷款因国民经济整体水平周而复始的波动，而产生不确定性影响的风险。经济周期的变动，对商业银行的影响可以分为直接影响和间接影响。对商业银行的直接影响。商业银行自身受经济周期变动的影响比较敏感，起存款和贷款业务均会在经济扩张期时扩张，在经济萧条时收缩。对商业银行的间接影响。经济周期的变动主要通过影响房地产业对商业银行住房抵押贷款进行间接影响。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有很高的敏感性。当经济扩张时，居民的收入水平提高，对房地产的需求增大，房地产市场交易频繁，房屋变现能力相对提高，商业银行与个人都对未来房地产业充满乐观的预期，使得商业银行发放的住房抵押贷款量也急剧增加。当经济萧条时，失业率上升，居民的收入下降，大量住房抵押贷款无力偿还，虽然银行可以通过变卖抵押房产来收回部分损失，但却会因为房地产业的低迷而难以变现。这时抵押风险转变为商业银行的不良贷款和损失，商业银行面临大量的“呆坏账”，极易导致其产生流动性危机和信用危机，甚至导致银行的破产。3商业银行住房抵押贷款风险管理政策3.1国外商业银行住房抵押贷款风险风险管理政策 现代风险管理手段，是通过对商业银行住房抵押贷款风险进行识别、评估后，制定出风险管理策略，对风险进行有效的控制，将其降低至可接受水平。国外商业银行对其住房抵押贷款风险进行管理时，采用的最典型的手段是证券化和保险。通过将商业银行住房抵押贷款证券化来进行风险的分散和规避，通过种类繁多的保险品种对其贷款风险进行转移。3.2我国商业银行住房抵押贷款风险风险管理政策我国商业银行在对住房抵押贷款的风险进行管理的实务中，往往并不区分风险种类，而是采用通过有效的操作管理流程，来对住房抵押贷款风险进行系统的管理的政策。而从整个流程中我们可以看出，我国的商业银行对放贷的风险管理重要集中在对其的信用风险和操作风险的管理。对流动性风险的管理主要是通过存款准备金制度来实现的，包括央行规定的法定准备金和超额准备金。对利率风险和购买力风险的管理主要是通过签订浮动利率贷款合同来实现的。对抵押物风险的管理主要是通过让借款人购买抵押贷款保险来实现的。我国的商业银行住房抵押贷款的管理流程一般包括：贷款前检查、银行内部复核、贷后跟踪调查。3.2.1贷前管理商业银行在发放住房抵押贷款前，要对借款人的信用进行审查和评价。这种审查评价通常包括5个方面，即所谓的“5C”原则：品格（Character）、能力（Capacity）、资本（Capital）、担保（Collateral）和条件（Condition）。品格是指借款人的信誉，即借款人在所在行业和金融界所处的地位声望、是否有稳健的经营方针、是否信守合同、是否具有自觉的还款意识、是否具有不良的贷款记录等。能力是指借款人的法律和还款能力。其中，法律能力指的是借款人的民事能力。还款能力指的是借款人的收入是否稳定且是否足够用于偿还贷款的本息。银行一般均要求借款人的收入足够覆盖其每月还款额，并还会考虑其每月还款后有足够的剩余用于生活。资本是指公司企业股的自有资金，即所有者权益，包括：实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。资本同时也可以指个人借款人所拥有的自有资产，包括其拥有的现金、存款、股票、房屋、车辆等。借款人的自有资本越多，其承受风险的能力也就越强，相应的违约风险也就越小。担保是指借款人所提供的用于贷款抵押的担保品。银行贷款的风险随着贷款品种期限的增加而增大。因此，对于长期贷款的借款人，商业银行对其所提供的担保品数量和质量的要求更加严格。但是通常来说，商业银行要求借款者提供担保只是一种保护性措施，而银行并非是希望将担保品拍卖来作为还款的方式。借款人的还款能力与担保品之间并没有直接联系，仅仅是充当商业银行降低贷款损失风险的一种手段。条件是指借款人所处的外部经营环境。包括借款企业的行业地位、借款企业产品的市场占有率、市场的供求情况、行业的平均利润水平、行业及企业受政府部门管制的程度等。3.2.2内部复核我国的商业银行在放贷时，具有一套严格的流程，大致如下：商业银行在得到购房者的借款申请后，首先由客户经理对申请人的信息进行审查及实地勘察，包括申请人及配偶基本信息、身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明及其他财产证明。其次在将所有资料通过评分体系，通过人工或计算机打分等形式，对申请人的信用等级进行分析评价，将不符合要求（如：信用记录过差，收入过低等）的申请人剔除。从而确定申请人是否可以办理贷款业务。再次尤其申请人提供第三方担保。若是用申请人已拥有房屋进行抵押贷款，则还会请专业评估机构对房屋的价值等信息进行评估，在根据评估结果对申请人的信用等级进行更新。从而最终确定出申请人所能够取得的最大贷款额。然后交部门经理和风险管理人员进行分别复核审批，重点是复核之前的操作流程和客户的信用信息。从而降低该笔贷款的操作风险和信用风险，同时也通过彼此复核，降低单一人员可能与借款者具有特殊关系而给贷款带来的风险。最后，按照规定，对于大额贷款，还需将所以材料拿到贷款审批委员会，有大家共同讨论后，进行最后的审批。综上所述，我国商业银行在办理住房抵押贷款业务时，通过一套有效的流程，在贷款办理的过程中由同级人员进行监督复核，有上级人员进行审批，最后可能还要经过贷款审批委员会进行集体确认。使得银行的住房抵押贷款操作风险和信用风险得到了较好的控制。3.2.3贷后管理贷后管理是指从贷款发放或其他信贷业务发生后，到贷款本息收回或信用结束的整个过程的信贷管理。商业银行贷后管理是信贷管理的最后环节，对于确保贷款的安全性具极为重要的作用。贷后管理也是管理控制风险、防止不良贷款发生的重要一环。事物是在不断的发展和变化的，这种变化的方向具有一定的不确定性。借款人的财务状况也是不断变化的，因此在贷款办理之后，借款人的信用水平存在着降低的风险。在住房抵押贷款进行审批的过程中，借款人的经营财务状况一般处于良好的状态。但由于政府政策的变动、宏观经济环境的衰退、借款人工作的变动、借款人投资失误或是发生了一些自然灾害等情况，会对借款人的经营财务状况产生较大不利影响。商业银行贷后管理就是要跟踪借款人自身的经营财务状况、工作状态、收入等变化，及时地对借款人的重大信用变化进行更新和重新评估，从而将信用风险降低到可接受水平。我国商业银行在对住房抵押贷款的借款人信用状况的变化进行更新时，多采用的是定期调查的方式，通过电话询问、网络信息更新等手段主动调查。在控制成本的同时，可以起到对借款人的信用风险进行控制的作用。4加强商业银行住房抵押贷款风险管理的意义 4.1银行利润商业银行的利润主要来源与存贷利息之间的差额，和诸如手续费、理财产品等的中间业务收入。其中，最原始也是最重要的收益来自于其贷款业务。商业银行住房抵押贷款为商业银行重要的贷款业务之一，一直以来它都给商业银行带来不断增长的利润，该贷款资产也被商业银行视为具有很高安全性的资产。当住房抵押贷款业务出现损失时，不仅会对商业银行利润造成重大损失，而且还会对商业银行的声誉造成重大影响。商业银行的声誉则会直接影响其流动性，甚至导致挤兑效应的出现，从而给银行带来毁灭性的打击。因此，对住房抵押贷款风险的管理，对商业银行自身的利润实现、稳定发展具有重要的意义。4.2社会福利社会福利是指提高广大社会成员生活水平的各种政策和社会服务，旨在解决广大社会成员在各个方面的福利待遇问题。其目的在于提高广大社会成员的物质和精神生活水平，使之得到更多的享受。商业银行的住房抵押贷款业务和住房公积金，可以为社会成员的购房需要提供支持，帮助社会成员提高其居住水平，从而带政府为社会成员提供了相关的社会福利。商业银行住房抵押贷款业务的平稳发展，可以更好地帮助广大社会成员解决了购房居住的需求。抵押贷款业务出现损失，不仅对商业银行产生不利影响，同时也会对广大具有购房需求的社会成员产生不利影响。因此，对住房抵押贷款风险的控制，对保护民生，提供社会福利，具有重要的意义。4.3经济发展 一国的经济的高速发展，离不开国内的巨大消费需求。商业银行住房抵押贷款业务，为许多缺乏足够经济能力的人的购房提供了巨大的帮助，在刺激消费者的购房需求的同时，也促进了房地产产业的发展。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，对我国国民经济的增长有着非常重要的作用。这主要是由于房地产业具有很强的拉动或“波及效应”。房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业所供的物质资料，与其配合发展。在我国，建筑成本中有70％来自于原材料的消耗，因而发展房地产业会同时拉动国民经济中的建材、机械、设备、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业共同发展。房地产业的产品是房屋，它又为国民经济中许多部门和行业的产品的生产提供了前提和场所。建成房屋后，能为商业、家具业、电器业、汽车业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。可以说，当人购买了一套房子，他的消费才刚刚开始。在工业发达的国家，房地产业产值每增加1个单位，就会带动相关产业的产值增加1.5至2个单位。统计数字表明:房地产业的影响力系数、感应度系数在国民经济各产业部门中都处于平均数以上，与房地产业直接或间接相关的产业部门多达五十多个。近年来，在我国每年的GDP增长率中,由房地产业所拉动的至少占2个百分点。2005年房地产的投资接近国内生产总值的13%,而在《中国房地产蓝皮书》上显示,2006年中国房地产投资为金额为1.94万亿元,占当年全社会固定资产投资总额的17.6%。因此，商业银行住房抵押贷款业务的发展，对我国国民经济的发展有着重要的保障作用。加强商业银行住房抵押贷款风险的管理，是维护我国经济发展的重要保障。4.4经济危机经济危机是指一个或多个国家的国民经济，或整个世界的经济在一段比较长的时间里不断收缩的现象。美国次贷危机本身是一种金融危机，但当它发展到后来，所波及的行业已经从金融业扩大到了实体经济产业时，便形成了危害全球的经济危机。由于商业银行住房抵押贷款业务的发展，对我国的房地产业有着重要的促进作用，而房地产业又对我国经济的发展有着重要的推动作用。因此，商业银行住房抵押贷款业务的发展，间接的为我国的经济发展提供保障。而当住房抵押贷款出现问题时，势必在波及整个银行业的同时，也会波及的与其相关的保险业、担保业、房地产业，从而阻碍了整个国家的经济增长，便会影响到国家的实体经济，严重时便会产生金融危机，甚至是经济危机。因此，对商业银行住房抵押贷款风险的管理，同时也是为了防止尤其可能会引发的金融危机和经济危机。5我国商业银行住房抵押贷款风险管理的问题5.1商业银行内部存在的问题由于我国的商业银行住房抵押贷款业务开展的时间相对较短，因此在其发展的过程中还有许多不完善的地方，我国商业银行住房抵押贷款风险管理也存在者许多内部问题。自身管理流程和监管的不完善。一是，贷前调查流于形式。过分依赖贷款人提供的申请资料，对贷款人提供的申请资料不进行深入的调查和分析，或是审核不严，或是信贷经办人员违反信贷规章制度。以权谋私，随意超越权限，发放人情贷款、关系贷款。二是，贷中审查把关不严，出现贷款额度顶格抵押、超权限审批等现象。三是，未建立起良好的贷后主动管理体系。而是根据违约的发生进行被动的贷后管理，这就使得商业银行住房抵押贷款要面临较大的风险。另外，我国有些商业银行虽然有较为完善的贷后管理制度，要求信贷人员进行定期和不定期的借款人贷后跟踪。但在信贷人员具体实施使，往往应付程序草草了事，并不进行实际的电话询问，更谈不上上门走访。缺乏房价变动分析体系。我国商业银行住房抵押贷款在发放时，首先要做的事情是对抵押房屋进行估价，这一般是由专业的评估机构来完成的。然而，评级机构对抵押房屋的估计有效期一般为一年，而住房抵押贷款的期限往往超过了二十年。因而，在这期间的抵押房屋价值变动，并不能通过评估公司最开始给出的价格做保障。这便使得我国商业银行有必要建立一套房价变动的跟踪制度和分析体系，使住房抵押贷款的风险敞口变化能够及时得到分析和应对。抵押物处理方式的单一。目前，当住房抵押贷款发生违约时，商业银行对通常采用将抵押物出租或是怕卖的形式来弥补损失。这确面临两个问题，一是如果抵押物为借款人唯一住房，则不可以对其进行拍卖。二是即使可以进行怕卖，一般也很难在短时间内找到合适的买主，并因该房产的特殊性，势必会影响其拍卖价格，甚至经常出现拍卖价格为原价的一半一下的情况。这些，便都是由于我国商业银行住房抵押贷款业务发生违约时，商业银行对抵押物的处理方式单一所致。5.2商业银行外部存在的问题缺乏抵押贷款保险品种和政府担保。我国商业银行住房抵押贷款的保险品种单一，且没有政府担保形式。使得我国商业银行住房抵押贷款的风险不能有效地进行转移和分散，住房抵押贷款风险集中于银行自身体系中，这将加重风险发生时对金融业的打击。缺少社会监督机制。我国商业银行住房抵押贷款风险的管理，还主要集中在商业银行自身和银监会的监管层面上，并没有有效的社会监督机制，未利用起更广泛的社会资源。人行征信体系尚未完善。人行征信体系是新建立起的对防范信用风险具有重要帮助的体系，它的建立使得我国商业银行在对借款人的信用分析时可以节约成本，并能大大增加信息取得的效率。然而，我国的人行征信系统也还存在许多问题，包括所含信息量较为狭窄，并未和其他信息系统建立联系等。缺少资产证券化意识。我国商业银行住房抵押贷款资产证券化产品发展缓慢，各家商业银行缺少将住房抵押贷款证券化的意识，使得我国商业银行并没有利用的证券化所带来的降低风险、增加收益的好处。6我国商业银行住房抵押贷款风险管理问题的对策建议 根据对我国商业银行住房抵押贷款的现状、存在的风险以及当前对待风险的管理政策的总结分析，可以进一步提出住房抵押贷款风险管理的对策建议。6.1加强商业银行自身管理 6.1.1房价变动分析在美国房地产市场的疲软和银行利率的升高的相互作用下，商业银行所提高的次级贷款发生了大量的违约，并逐步形成了次贷危机。当时，美国的房地产市场价格大约下降了15%，就导致了严重的灾难。图6.1美国房屋平均价格走势表6.1年度房屋销售价格指数统计地区：全国单位：%年份19981999200020012002200320042005200620072008房屋销售价格指数101.4100.0101.1102.2103.7104.8109.7107.6105.5107.6106.5物价指数99.298.6100.4100.799.2101.2103.9101.8101.5104.8105.9差额（1）5.85.842.80.6实际增长率（2）2.221.420.701.494.543.565.585.703.942.670.57“差额”=“房屋销售价格指数”-“物价指数”“实际增长率”=（“房屋销售价格指数”÷“物价指数”-1）×100图6.2年度房屋销售价格指数统计根据中华人民共和国统计局公布的数据显示，自1998年到2008年，我国房屋销售价格指数与物价指数分别列于表中，并计算出“差额”和“实际增长率”两项数据，并做出图6.2。根据图6.2可以看出，两种去除物价指数后的房屋销售价格指数数值基本相同。去除物价指数前的房屋销售价格指数处于一个增长的态势，并在最近几年产生了波动。而去除物价指数后的房屋销售价格指数则先升后降，但一直都为正数。根据房价的实际增长率大于零，我们可以看出，房地产市场一直处于一个增长态势。而根据计算，这11年里的房地产价格实际增长率的复合增长率将近３％，约为一般行业稳定发展后的平均增长率的上线。而2005年开始的实际增长率的下降，使我们不得不应该将视线放到房地产市场价格上来。由于美国次贷危机发生时的房地产市场开始也仅为减速上升，直到后期严重时的房价下降比例也仅为15%左右，说明房价的小幅下降都很可能给商业银行住房抵押贷款带来巨大的违约风险。这便使得我们应该更加关注我国当前的房地产市场价格及未来走势，为商业银行更好地管理住房抵押贷款风险提供保障。图6.3新建商品住宅月环比价格变化根据中华人民共和国国家统计局公布数据显示，2011年至2012年，我国60个大中城市新建商品住宅月环比价格下降的城市由少到多，再到少。既体现出国家对房地产市场的宏观调控对房价的影响，也体现出房价继续上升的趋势。从中我们可以看出，我国的房地产市场价格产生了较为频繁的波动和不确定性，因而，使得商业银行应该更加关注房地产市场价格变化，从而对其发放的住房抵押贷款风险进行实时监控和及时处理。6.1.2内部管理加强流动性风险管理。由于商业银行住房抵押贷款的资金来源主要是公众存款和住房公积金，其中的存款部分已经处于一个将对稳定的状态。但现有的住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如公积金覆盖率低。来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万，有一些民营的企业还并未创建住房公积金制度。针对这方面问题，我国应该着手完善住房公积金制度，使住房公积金更加切实有效地满足购房者实现住房融资的需求，从而降低商业银行住房抵押贷款的流动性风险。加强主动贷后管理，我国商业银行应该对当前信贷流程进行重新设计。在贷前，客户关系、产品管理和风险管理部门应一同确定贷后管理的方案，明确贷后管理的策略，贷后管理方案也应纳入贷款审批内容中。在贷后，要搜集积极获取借款人信息、分析风险，寻找产品创新和进一步对客户服务的机会，及时有效地进行风险监控。对发现的风险信号进行评估，根据其严重程度及时作出反映。变主动贷后管理为主动、被动结合式贷后管理。在对借款人进行常规定期和不定期的个人信息跟踪和风险调查的同时，可以在借款人借款时，与其达成告知义务的协议。在借款前，使借款人明确当自己电话、住址、婚姻状况、工作职务、工作单位等基本信息及影响其信用的信息发生变更时，借款人有主动告知的义务。同时，使借款人知晓他的主动告知，对借款人和商业银行的合作将会产生何种有利影响，以及对借款人自身的及时还款、接受商业银行的其他附加服务、提高自己在商业银行的信用评分都将产生有利的帮助。商业银行甚至可以在其对客户的信用评价体系中，加入对方是否具有主动告知行为一项，使得客户在主动告知后可以得到相应的信用升级，使其今后可以接受到商业银行更优惠的服务。这样，商业银行不仅可以及时有效的获得客户信息的变更情况，而且还可以节约许多商业银行主动贷后管理的成本。因为，得到客户的告知后，商业银行根据其现实情况对借款人的信息进行变更，这样再之后的商业银行定期或不定期对客户信息进行更新时，可以将这部分以更新过信息的客户予以排除，从而降低商业银行的成本。建立风险预警机制，防范市场风险和政策法律风险。商业银行应该建立贷后专业化的管理模式，从个人业务、公司业务、风险管理、授信执行、稽核等部门有信贷业务经验的人员中选择配置贷后管理专业人员，增加对一线信贷人员的支持。一对住房抵押贷款业务建立风险预警模型，并建立风险预警的数据库。从各方面取得有效数据，并通过不断积累和完善数据，为建立模型打下坚实的基础。同时，开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线、指标权重、概率密度函数等参数进行合理是设置。最后，建立快速反应和预控机制，当警戒等级提升时，快速的从信用风险低级别的借款人开始进行信用排查。从将外部宏观经济环境和政策法律的变动与住房抵押贷款违约风险相联系，及时的应对可能产生的新风险。改进考核管理。商业银行应完善信贷绩效考核机制，将操作合规性、过程管理及风险防范能力等方面的考核指标纳入考核管理，增强客户经理风险意识，有效平衡短期经营指标与长期管理指标的关系，合理设计过程管理指标，明确规定动作，建立有效的问责与免责机制。并将“创新”作为一个附加项纳入绩效指标中，对为商业银行流程管理、风险控制等提出具有建设性意见的职员予以高额奖励，从而进一步强化长期目标的导向，促进商业银行长期稳健发展。6.1.3银行间加强合作 我国商业银行应该加强合作，通过彼此间的交流，更好地完善自身管理，降低操作风险。目前，我国商业银行通过中国人民银行征信系统，间接地实现了客户重要信息的共享，大大提高了其工作效率，能对借款人做出更加准确的信用评价，并能十分有效地防止重复抵押的发生。商业银行除此之外，还应建立一个公共的信息交流平台。增进彼此间交流，将本银行的新想法、新观点、新措施、新思路与其他银行进行共享，在得到别人反馈改善自己想法的同时，提高整个中国银行业的水平。同时，也可以将本银行所遇到的新问题、新挑战、新事件拿出来进行交流，在得到别人提供的建议帮助的同时，提高整个中国银行业的应变能力。6.2建立抵押物交易拍卖平台 目前我国尚未建立其一个全国性的商业银行抵押贷款抵押物交易拍卖平台，使得我国各家商业银行抵押贷款出现违约后，需要对借款人抵押资产进行变现时各自为战，降低了效率的同时也降低了其议价能力，往往时商业银行难以弥补损失。当今电子商业发展迅猛，商业银行可以以此为参考，建立其一个统一的全国性的抵押物交易拍卖网络。各家银行将自己所要处理的抵押物在网络上公开标价或是拍卖，只要通过简单的注册，广大民众都可通过该网络购买自己看中的物品。以此，商业银行可以降低成本，提高效率，使抵押物更快更好地变现，从而尽可能地收回资金，弥补损失，降低其住房抵押贷款风险。6.3注重担保与保险 担保是指为确保债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者财产来督促债务人履行债务的制度。担保具有平等性、自愿性、从属性、保障性、补充性等性质。我国商业银行在办理贷款业务时，主要运用担保中的保证、抵押、质押三种担保方式。而商业银行住房抵押贷款则属于抵押的一种，即借款人将房产抵押给商业银行，从银行处取得借款的行为。保险是指投保人向保险人支付保险费用，保险人对于合同约定可能发生的事故，因其发生所造成的财产损失承担对受益人赔偿保险金的责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时向受益人支付保险金的责任行为。保险是分摊事故损失的一种财务安排，以其独特的补偿性原则，对投保人降低风险具有重要的作用。6.3.1政府担保与私人担保 有些外国政府会通过下属机构参与到商业银行住房抵押贷款业务的担保中来，从而降低商业银行信贷风险，提升商业银行在公众中的信心和形象。我国政府也可以在此取得一些借鉴，对商业银行的部分住房抵押贷款进行政府担保，从而强化在市场动荡时，人们对商业银行的信心。以降低因突发不利事件的产生，对商业银行住房抵押贷款业务的过大影响。私人担保则是现在我国商业银行主要采用的防范住房抵押贷款业务信用风险的主要手段，但其中也存在一些问题。由于商业银行抢占业务，使得对其借款人担保的限制有时会相对较低。再者，目前我国担保市场并没有形成一套完整的秩序，小型担保公司泛滥，而各家商业银行对借款申请人所提出的担保要求并不统一，使得私人担保市场上鱼龙混杂，有些担保公司并没有足够的能力实现其可能进行的赔付。因此，我国各大商业银行应加强合作，由央行或银监会出面，颁布具体的担保细则，统一各家商业银行住房抵押贷款的担保要求口径，从而规范私人担保市场，使其为商业银行分散信用风险提供更有效地帮助。6.3.2住房抵押贷款保险业务 目前各家商业银行普遍规定，购房者向其办理住房抵押贷款业务时必须在保险公司购买房贷险。当被保险房屋受到自然灾害、意外事故而发生损毁，或借款者因意外伤害事故而失去经济来源无力还款时，则由保险公司代其还款。然而，一般的配套保险则并不能抵消住房抵押贷款的信用风险敞口，而只是单纯的财产保险，即防范火灾等自然灾害，意外事故等。并不包括借款人无法偿付住房抵押贷款而给商业银行带来的损失。再者，购房者可以自愿购买房贷险，房贷险可以有效降低商业银行住房抵押贷款的风险。但由于住房抵押贷款市场竞争的不断加剧，同时也为了减轻借款者的负担，近一步抢占市场份额，有些商业银行开始放弃强制购房者投保指定的保险公司，允许购房者自愿投保。但直到目前为止，我国住房抵押贷款保险业务品种仍过于单一，并不能适应住房抵押贷款的快速发展。保险公司可以积极研发保险品种，比如将商业银行住房抵押贷款的利率风险、购买力风险、甚至是担保风险包括进去，从而更加全面有效地对商业银行住房抵押贷款业务风险进行规避和转移。保险公司也可以将房贷险与其他险种相组合（如车辆保险），使借款者在购房的同时一次将多种需要的保险业务同时办理，不仅节省了借款人的精力，提高了保险公司的效率和利润，同时也能是借款者降低对放贷险的相对强制性的关注，有利于商业银行和借款者间建立更有友好地合作关系，从而降低商业银行住房抵押贷款所面临的信用风险。6.4提高政策和法规支持由于商业银行住房抵押贷款对社会公众给予的福利作用，中央及地方政府则应对其予以相应的政策支持和保障。如积极完善发展人行征信系统，扩大其所涵盖的信息量，给予商业银行信息上的支持。鼓励商业银行住房抵押贷款证券化业务的发展，协调各个组织机构，为住房抵押贷款证券化的有效实施起到相应作用。6.5建设第三方监督制度6.5.1政府监督政府监督是指国家行政机关对主管事物负责相应事项的全过程依法监视、督促和管理。政府监督往往与行业自律等多种方式同时运用，即政府监督的方式、方法，往往与其它管理方法共同提出，相互补充。中国银行业监督管理委员会即为国务院直属事业单位，根据授权，统一监督管理银行、金融资产公司、信托投资公司及其他存款类金融机构。然而，随着商业银行住房抵押贷款业务的不断扩大，银监会在其宏观管理监督商业银行工作时，应该更加针对性的对住房抵押贷款进行监督和管理。尤其是在现在这个时期，国家连续颁布政策，对商业银行住房抵押贷款业务进行宏观调控，通过以限购为主的一系列计划来限制我国房地产价格。这便给商业银行带来以下矛盾：控制住房抵押贷款规模，和继续抢占住房抵押贷款市场的矛盾；限制投机者购房，但又要进行有效的区分，以确保普通购房者的合理购房需求的矛盾；既要使合理购房者获得信贷支持，又要防止房价过多上涨使购房者买不起放的矛盾；既要协助国家控制房地产市场价格，又要控制因放假下跌给自身的住房抵押贷款余额造成损失的矛盾。而在上述各种风险中，既要协助国家控制房地产市场价格，又要控制因放假下跌给自身的住房抵押贷款余额造成损失的矛盾是对商业银行最为重要的矛盾。这便应该成为银监会监督、指导、管理的重点。银监会应该既要监督商业银行按照国家政策，严格审核购房者资质，对二套购房者等的贷款予以一定的限制。同时，也要随时关心房价变动，当房价下跌时，对商业银行住房抵押贷款的风险控制进行监督和管理。6.5.2社会监督社会监督，是指由公民、法人或其他组织对商业银行进行的一种没有法律效力的监督。如注册会计师监督、社会舆论监督、新闻媒体监督等。我国应建立一套完整的社会监督网络，形成完善的社会监督工作机制。在给予普通公民、机构以监督商业银行工作的权利的同时，为建立其一个有效的交流沟通和反馈平台，充分发挥大众智慧和公众力量，使社会监督可以产生实际效果。现在，网络给予了广大群众一个可以发言的机会，微博也成为了实现社会监督的一个新手段。这些都只是一个被动的平台，公众对社会某些不良现象的反映，通过微博形成了社会舆论，引起相关机关重视之后，在由有关机关出面解决。但这只是一种间接作用，公众仍不能直接与其发现问题的机构直接对话，这样大大降低了监督效率。我国应建立的社会监督网络，应该可以使公众直接面对商业银行。当公众对商业银行的某些行为提出质疑、对商业银行的风险提出新的看法或想对商业银行的经营提出意见建议时，可以直接在该平台上向商业银行的专门接待发言人员提出。而银行人员在收到来自公众的信息后，进行整理、归纳、总结和反思，对确实存在的问题予以完善，并及时将原因或处理结果向公众公开说明。商业银行还可以对提出切实可行意见的人，给予一定的物质或精神奖励，以提高群众社会监督热情。展示自身积极面对问题，坦诚接受监督，鼓励提出意见，用心完善自身建设，竭诚服务于人民的态度。这样，不但可以利用多方力量，帮助商业银行更好地控制风险，完善管理和操作流程，提高服务质量。同时，还可以提高商业银行声誉，增强公众对商业银行的信任。7人行征信系统与住房抵押贷款证券化 7.1人行征信系统与人信用信息征信体系的建立 7.1.1人行征信系统 中国人民银行征信系统是指由中国人民银行建立的用以记录、查询企业及个人信用信息的系统，以企业信用信息基础数据库和个人信用信息基础数据库两部分为核心。中国人民银行于1997年立项开始建设银行信贷登记咨询系统，2004年开始了个人征信系统和银行信贷征信服务中心建设。2006年1月，个人信用信息基础数据库建成并正式运行，同年7月，企业信用信息基础数据库实现联网查询。2007年10月，应收账款质押登记系统上线运行。2009年7，融资租赁登记系统正式上线运行。人行征信系统的信息来源主要是商业银行等金融机构，收集的信息包括企业、个人的基本信息，在金融机构的信用卡、贷款和担保等信贷信息，以及企业主要财务指标。人行征信系统也主要服务于商业银行等金融机构，它通过专线与商业银行总部相连，并通过商业银行的内联网系统将终端延伸到商业银行分支机构信贷人员的业务柜台。人行征信系统的运行，为商业银行对借款人的信用等级评价提供了强大支持和有力保障。商业银行在办理住房抵押贷款时，除了以往的对借款申请人的个人基本信息和资产进行审核外，还增加了对申请人信用信息的审核。贷款人员通过对借款申请人及配偶的人行征信抓取，取得借款人及配偶的人行征信报告，并从中得到借款人及配偶的信用信息，如贷款数量、规模和违约记录，信用卡数量、授信额度、使用额度和违约记录等。这使得商业银行在发放住房抵押贷款前，可以对申请人的信用等级做出更加准确的评价。在提高商业银行效率的同时，也大大降低了商业银行所面临的信用风险。7.1.2个人信用信息征信体系 个人信用信息征信体系是一个收录了个人全部信用信息的体系，我国正在对其进行建立中。以我个人看来，我国的个人信用信息征信体系可以以人行征信系统、公安局个人信息系统为基础，加入医保、社保数据，并同时记录个人的违法记录等。使得个人信用信息征信体系能够综合记录一个公民在中国的个人信息、银行信用记录、违法违规记录、医疗拖欠记录（因为现在我国正在试点实行先看病后收费制度，如果病人在刷医保卡登基看病后，拖欠医疗费用，也可以记录在个人信用信息中）、社保记录，甚至有条件是可以登记图书馆还书逾期记录等信用信息。从而使个人信用信息征信体系成为反映个人全部信用信息的载体。另外，我们还应该将房地产登记信息系统全国联网，并与人行征信系统关联。这样即使得公民个人实际拥有住房数得以统计，并使得商业银行可以更容易地区分借款购房者类别，即是否拥有两套住房，使得商业银行在发放住房抵押贷款时可以更好地按照国家政策导向进行。而当商业银行对借款申请人进行审核时，便可以用自己的权限，通过该系统，了解申请人的信用记录。其中，对于申请人具有违法行为、拖欠医疗费用等非金融类不良记录的信息，商业银行只有看到是否有该类别行为的信息即可，为了保护公民个人隐私，其他具体信息并不给商业银行以调取的权利。最后，建立其全国统一的个人住房抵押贷款信用风险评级体系。目前，各家商业银行都有自己的住房抵押贷款信用风险评级体系，对借款者的资质进行打分评价，但却没有一个统一的评级体系。使得同一个借款人在各家商业银行贷款时并不能得到相同的待遇。通过个人信用信息征信体系的建立，不仅可以加强商业银行贷款时的有效风险防控，更能加强各个部门的协同作用，使得信用成为人们不可逾越的底线。假如一个人有恶意的医疗欠费，商业银行便可以拒绝向其发放贷款，从而促使公民遵守诚信原则。7.2住房抵押贷款证券化 7.2.1住房抵押贷款证券化意义 住房抵押贷款证券化是指商业银行把自己所持有的流动性较差、未来现金流入稳定的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组，由证券化机构用现金购入，再经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者的融资过程。住房抵押贷款经过证券化处理后，从原先的具有可预见性稳定现金流的流动性差的资产，转变成为可以在二级市场上流动的证券，提高了它的流动性并降低、分散了风险。住房抵押贷款证券化具有如下意义：有利于商业银行拓宽融资渠道。商业银行将住房抵押贷款证券化，可将其自身拥有的流动性极差的资产转化成证券，在资本市场上出售给广大投资者。商业银行从而可将这部分资产变现成资金后，用以发放新的住房抵押贷款。从而拓宽了银行的融资渠道，扩大了银行的资金来源，进而增强了银行的资产扩张能力。在提高了商业银行的资产周转效率的同时，为商业银行带来了更高的利润。有利于商业银行降低风险。商业银行发放的住房抵押贷款期限一般为20至30年，而客户存款一般在五年以内，因此导致了资产与负债的期限严重不匹配，加大了银行的流动性风险。随着我国商业银行住房抵押贷款业务的发展和占其贷款总额比重的不断提高，这种短融长投的矛盾日趋突出。而商业银行通过将住房抵押贷款证券化，便可以将流动性较低的房贷转化为流动性较高的证券，并最终套现，直接降低了商业银行的风险。另外，证券化的住房抵押贷款在二级市场是自由买卖，交易到更加广泛的投资者手中。可将原来集中存在在商业银行手中的风险分散到更加广泛的投资者