第三模块主要涉税问题及筹划技巧

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主要涉税问题及筹划技巧主讲人：梁云凤2007.6第一页，共十五页。涉及到的税种营业税土地增值税企业所得税个人所得税房产税土地使用税契税第二页，共十五页。与营业税相关的涉税问题-1（一）建房阶段（二）售房阶段1.捐赠2.参与利润分配3.抵押4.“还本”销售5.抵债第三页，共十五页。与营业税相关的涉税问题-2合作建房第四页，共十五页。与土地增值税相关的涉税问题-1通过减少销售收入降低增值额

利用起征点利用土地增值税的起征点如何定价

第五页，共十五页。与土地增值税相关的涉税问题-2.1通过增加可扣除项目降低增值额

(1)充分计列利息费用及其他费用支出(2)充分利用对房地产开发企业的附加扣除(3)选择核算方法降低税负例:某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为1．5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1．1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。第六页，共十五页。与土地增值税相关的涉税问题-2.2(4)利用多项目开发筹划例：房地产公司1999年同时开发四个工程项目。项目1为经济适用房，营业收入2500万元，可扣除项目为2000万元；项目2为普通住宅，营业收入3900万元，可扣除项目为2500万元；项目3为别墅住宅，营业收入为8000万元，可扣除项目为3000万元；项目4为写字楼，营业收入20000万元，可扣除项目6000万元。可扣除项目总和为13500万元，营业收入总和34400万元。第七页，共十五页。与土地增值税相关的涉税问题-2.3(5)利用代收费用的筹划例:某房地产开发公司出售一幢商品房,获得销售收入为3000万元,并按当地市政府的要求,在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下:支付土地出让金200万元,房地产开发成本为600万元,其他允许税前扣除的项目合计200万元。第八页，共十五页。与土地增值税相关的涉税问题-3关键点：(一)以房屋、土地或者房地产作价投资的将征收土地增值税(二)实物分配的住房将征收土地增值税第九页，共十五页。与企业所得税相关的涉税问题股权投资企业与被投资企业税率不同的处理案例：B公司于2001年度成立，属于设在国家级高新技术产业开发区内的高新技术企业，按规定可以享受15％的税率缴纳所得税、自投产年度起免征所得税两年的优惠政策。房地产公司A公司拥有B公司80％的股权，适用33％的所得税税率。为简化分析，假设从2001～2004年度，B公司每年的会计利润额和应纳税所得额均为400万元，并且每年将当年实现税后净利润额的50％用于分配，A公司无亏损。捐赠节税

第十页，共十五页。与个人所得税相关的涉税问题-1房地产公司如何发工资？例1张先生每月工资4500元，年终一次性发放奖金36000元，全年总收入90000元。下面对奖金按月发放和年终一次性发放两种方式下的税负进行比较。例2张先生每月工资4500元，每月奖金1500元，年终一次性发放奖金18000元，保持全年收入90000元不变。第十一页，共十五页。与个人所得税相关的涉税问题-2个人房产注意的地方

拥有房产、转让房地产、出租房屋个人如何买房第十二页，共十五页。房产税、土地使用税的涉税问题对房屋建筑物和各种独立于房屋之外的附属设施、配套设施进行适当划分。对于房屋以外建筑物所占的土地价值（特别是场地）要单独结转到相关的建筑物原价值中去。区分房屋租赁收入和其他服务收入的核算减少闲置的房地产改变房产的经营方式利用土地使用税分级幅度税额的特点，进行纳税筹划第十三页，共十五页。契税的涉税问题将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司是否征收契税？为什么规定对以土地、房屋权属抵债行为征收契税？对以预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的行为是否征收契税？第十四页，共十五页。内容总结第三模块

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主要涉税问题及筹划技巧。可扣除项目总和为13500万元，营业收入总和34400万元。例:某房地产开发公司出售一幢商品房,获得销售收入为3000万元,并按当地市政府的要求,在售房时代收了200万元的各项费用。(一)以房屋、土地或者房地产作价投资的将征收土地增值税。股权投资企业与被投资企业税率不同的处理。案例：B公司于2001年度成立，属于设在国家级高新技术产业开发区内