青岛城阳区项目市场报告

青岛城阳区项目市场研究报告2006年11月壹青岛市宏观经济分析一、青岛市简介青岛市在山东省东部，南滨黄海，西临胶州湾，胶济铁路终点。全市总面积为10,654平方公里，其中市区包括市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等7区，为1,102平方公里。2005年末，全市总人口740.9万）增长1．3％。其中，市区265．43万人，增长2．7％。青岛市全市海岸线（含所属海岛的岸线）总长862.64公里，是全国五大外贸口岸城市和最优良海港之一。是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市。

是海内外著名的旅游胜地和避暑胜地,是全国重点旅游城市和八个国际会议城市之一.青岛港年吞吐量1.87亿吨，根据《全国沿海港口布局规划》对全国34个港口进行综合评价,青岛港仅排在上海港之后,列全国沿海港口第二位。青岛市交通运输发达。青岛已形成以港口为枢纽的海陆空立体交通网络。高科技工业园经济技术开发区、旅游度假区和保税区的建立和良好的发展，成为全市外向型经济发展新的增长点，合理的招商引资的策略也大大推动本市的经济的飞速发展。认自警然资源惨丰富，怀青岛采海区港湾众者多，岸线曲协折，滩涂广升阔，水质肥比沃，是多种洲水生物繁衍嚼生息的场所扎，具有较高田的经济价值戴和开发利用吴潜力。症青岛依山傍耽海、风景秀伟丽，是闻名瞎中外的旅游寄度假胜地.茧如仗前海海滨、慌崂山国家级节风景名胜区疑、石老人国欠家旅游度假锄区网等。贤二、宏观经梨济分析肯1、国内生尿产总值提GDP列表马单沟位：亿元威2005年古青岛篮市生产总值童完成2盈，帮695．5浮亿元，比上岛年增长16正．9％，在描上海、北京圈等城市之后拜全国排名第装十，首次“飘挤”掉了成即都进入全国陕十强。垃得天独厚的京地理位置及踪港口优势，窜改革开放以甘来，青岛市取大跨步前进浊，诞生了众年多的支柱企尚业，如海尔达、颐中、双哀星、澳珂玛熟等。鼓三面环海，搏景色秀丽，胶每年吸引约报2,000凑万人的岛城亏旅游业也成互为青岛市的井另一支柱产葛业。袖岛城迅猛发岂展，温国民茅生产总值连腾续两年保持畜在16％以家上的高增长惧。眠总量稳居全疯省之首，伴外随2023庄年奥运会合元作城市的建传设，岛城经易济会迎来一挠个新的发展志高峰期。酱2、三次产笔业分配味2005年过第一产业1阵74．64葡亿元，第二东产业1清，钱399．7攻5亿元，第垄三产业1恩，猾121．1经1亿元。三射大产业比例帐为没6.5：4国1.6：5拔1.9,二浊、三产业呈藏现出增长迅锯猛的发展势懂头。缘青岛市多种阶经济共同发探展，一、二简、三次产业描结构不断优痒化，目前青弄岛逐步形成盯工业型、服既务型并重的杜城市格局。缠二、三产业辰的迅速发展薯，总量在山稠东省分别居族首位和次位特，城市化进巧程加快。康3、城市居蜓民人均收入仁与消费叼城市居民人昨均可支配收锹入吊城市居民人握均消费支出拉2000年渠－2005茎年城市居民族人均可支配恒收入15%贱的速度增长点，比200使4年增长1蛋6.5％，础预计200灿6年仍以1姑5%左右的环速度提高。办青岛市20轻05年人均砍消费支出为逮9,883线.45元，享比2004庙年增长9.率8％，比2全004年下须降一个位次高。英城市居民人铅均消费支出翻以5%的速婚度增长，株消费支出2弦004年、班2005年卷连续两年保娘持山东省第株一位。团岛城居民的奸生活水平在扫不断提高，柴其人均收入虹及可消费支挎出印列全国35晌个大中城市帐第10位，话居于前列。档4、城市居种民家庭月人症均消费支出悬上表家庭各丢项消费占家弓庭总支出的皇76%，其乌余支出包括典购房、社会范保障、借贷扬等方面支出标。隶家庭消费支向出项目中，彻食品类占绝冻对主力，其雾次为教育文澡化娱乐服务礼、衣着、交们通和通讯类石、第三梯队饿为医疗保健唇、家庭设备叨用品及杂项烧商品和服务印。州从上表可看注出，家庭消零费仍以生活华必须品为主它力如食品、缴衣着、通和竖通讯、居住喝等。僵教育文化娱睁乐、医疗保左健、家庭设双备用品等非肚必须消费支闲出仍位于次株位，整体消夕费水平仍有嚷待提升。群贰房地茧产市场分析乓一、房地产甜市场概况伶青岛是一座而滨海名城，咸优越的自然缎环境、独到近的人文环境草和适宜的气咐候条件都使猾之成为一处辟很适宜居住状的城市。近贝来，旅游经尤济的火热和幅外地人的大叔量涌入，青口岛奥运概念灭因素的影响浙，临近日本璃、韩国等独社特的弟海滨环境区填域优势以及店青岛要建成功区域性中心像城市，争取洒进入全国大常中城市前列完的定位，使拢越来越多的攻外国人、外超地人纷纷到血青岛投资、仔安家落户，止也有很多本阀地人和外地谦人看好青岛缓的发展潜力亿，到青岛投橡资房产。匪由于综合因座素的影响，羊青岛的房地烂产投资和开顽发得到了快蹦速的发展。返成为最为火最热的行业。劳经济的发展王拉动了住房拢的需求，从湾而引发价格疼的上涨。候1、市场供党给割2005年蝶，忽青岛市房地禁产开发投资鼠额220亿认元，比20丈04年增加售35.22科％。其中住裤宅建设投资辣160亿元尾，同比增长邮22.1％衬。束全市各类商易品房施工面粗积2应，肃300万平微方米，同比雕增长10.荐5％；其中扯商品住宅施而工面积18遮00万平方姑米，同比增掉加9.6％挂。尊商品房新开酷工面积1越，宏200万平类方米，比2诵004年增女长22.8瓦％。其中商盖品住宅新开芽工面积97杰0万平方米唐，同比增长肆22％促。驼商品房竣工晨面积811谜万平方米，隙比2004朴年增长13年.1％，其纯中商品住宅炕竣工670牧万平方米，存同比增长1伯8.6％。睛2006年谅1－6月份害，全市完成顾房地产开发振投资117窝.43亿元谨，同比增长熄28.7％乐。按投资用浙途划分，前写6个月完成约住宅投资9驶1.5亿元跨，比去年同火期增长50祸％，高于全做市房地产投俱资增速21补.3个百分垂点，占全市凉房地产开发溪投资的77而.9％，比详去年同期提锁升了11.扮1个百分点血；办公楼投阁资8.25吨亿元，同比级增长2.2剑％；商业营峡业用房和其灰它用房投资兰额为7.0浮4亿元、1嗓0.63亿昂元，分别下持降3.8％爷、28.5贫％。脏2、市场需守求哭2006年偏前6个月，昼青岛市房屋仗销售面积2正81.4万书平方米，其摆中：期房销银售面积17跃6.2万平妻方米，占青仙岛市房屋销还售面积比重谣为62.6鼠%，同比提户高17.4垃个百分点驻。碌现房销售面宾积105.评2万平方米禁，占37.竟4%。青岛茶市房屋销售尤额124.耐2亿元，其续中：期房销扰售额为81烘.7亿元，抵占比重为6倒5.8%，纲同比上升1必3.5个百摆分点，现房征销售额为4裹2.5亿元谊，占比重为葡34.2%猾。览2006年忆上半年以来戚，青岛地产庭市场正在逐瓜渐回暖。青谣岛地产对认社区睬品质的关注叉，包括环境惯规划、建筑愧品质、住宅盟科技以及后盯期物业管理漂、配套设施盲诸多方面鹊，带动住宅刺产业长足发脊展违。春可以预见，碎青岛地产品榴质辨的石突破，抬带动贞销售笑需求的稳步康提升办。开发量骤利增，价格上芬升但幅度放其缓。大盘的牺成败将影响猴所在区域的困价值，开发撑商实力与页社区赴品质暮成为影响房报地产发展的恐关键因素撞。捎3、成交价朝格滤2006年假上半年岛城戴住宅商品房完平均销售价甜格为6鲁，锄288.2毛元／平方米遮，累计上涨精7.6％，俯拉动房价总睁指数同比上丧升3.8个脂百分点。顶经济适用房等售价稳中有绿升。由于建养筑成本和拆脉迁费用的加伴大，经济适宗用房价格仅勒上升3.8茧％船。到普通住宅售始价涨幅则略诞高。上半年狸岛城普通住拴宅平均销售欧价格为5练，详817.8完元／平方米桑，其中多层微住宅平均销爱售价格为5时，最721.8筐元／平方米厕，同比上升指6.6％，贞高层住宅平申均销售价格院为5轧，舱916.4字元／平方米樱，同比上升芳7.1％。免高档公寓住馆宅售价依然怖保持高增长淋态势，由于戴其优越的地备理环境以及爸存量的减少类，上半年高感档公寓住宅分平均销售价龟格为10杂，带642.1花元／平方米逆。汇非住宅类商抢品房售价上样半年平均较类上年同期上书升10.6远％，拉动房貌价总指数上四升1.2个欣百分点，同恰比涨幅回落屿0.9个百逢分点。伐二手房价格基上半年同比遣平均上升6瘦.1％，拉福动房价总指更数上升2.蓬3个百分点含。二手房中撑高层住宅价诉格同比上升各5.