金泓雅苑项目市场研究策划

PAGEPAGE10/47、宝安区态势分析21世纪的宝安,与特区逐渐融合,宝安的发展是深圳持续前进的必然结果，宝安中心区将成为深圳滨海城市的形象代表，天时与地利将使宝安城市发展迅速升温,房地产业迎来一个黄金周期。1、宝安发展概述宝安位于深圳西北部，珠江口东岸,是深圳市六大辖区之一，南接深圳经济特区,北连东莞市，东濒大鹏湾,临望香港新界、元朗，处于深圳与香港、澳门、广州乃至整个珠三角城市群联系的交通要道之上。全区面积 7３３平方公里，海岸线长３0.62公里。于 199２年 11月１1日建。区新安宝安城)。全区辖新安、、、、公、、、个道处,1个16个,口1３0。成的区的,时是深圳新产业、进业、、“三”创汇农生态旅游基(）关之隔。2、宝安经济发展状况保快2002完内生43增长１.％，占深圳市的 19３％,口１60．,外来口 131.73,均GDP26959元，超过30美元。固定资产投资.３亿元,增长 24７%商品房销售量为 14081套，增长４.7，销售面积达到１1.53平方,收入4.1亿元；城口均收入25３9.9元，农收入１0９80元,均住房面积为２９.4１平方米。3点城市率较高22年底，深圳城市率为72%左右，宝安城市率为46％，处于一个相对较阶段各项基础施齐,环境优美,路畅正飞阶段,未几,卫星以如火如荼正21小康社。业水平高,200,92.83267251高。相对独立的发展城区宝安与特区一城两制,在文化、经济以及政策等方面都有不小差异，在特区二十多年的发展过程中，宝安的发展是相对独立的，特别是在城市人文方面，呈现出明显的独立发展趋势。,深圳将发展7为,域,宝安与特区的将来。、宝安面的发展城市化发展的、文化等特的过程。要现为人布的改变,人的增，现为国经济发展的。——就被描述S”的家历了类似正弦波升阶段的包括初缓准备阶段,速阶段,后缓熟阶段;各阶段应分:3０%位于30％~7％之和７０%之后;所对应的工业化进启速,工业实现现代化。中国城市化的阶段拐点3和70%目率4%,70%,,,,,——越来越政程属修补性质,而提升、改变性质郊居潮流关、关流,上升关越来越路等路系局更考虑到紧密系越来越带动下,宝安岗两抵,提升。香珠三角结节点宝安位西部,东莞广州珠海佛ft连必经之路,107国广路沿海路均宝安境机场也位于,8珠三角系节点。国,国三群落初具规模,珠三角群带动国,越来越紧密融珠三角,珠节点,加强,其也以此契机获取飞而从更眼光来看粤宝安战略位升为粤重要节点,粤程背景下,宝安也获得更宽广滨海浮面,1,,“”，许多筑都无法享与海景生活很难得到体现21今天,逐渐改变这道路，大力提倡滨生活,红树湾、前、后乃至大梅沙已地产场热点宝安心区与滨化区域刻融合，高度契合,以际级规划和,21滨样板。宝安心区面临珠江出口，拥4宝安次心，点，前心,大,宝安区、、化、体和息心整个心区规划用720顷，规划居住人口7万人其基础配套服务辐射人口３00心区规划以生活，规划大点一滨大道公,心区葱都，以场、公、滨场,以场、;、化、融公心区、和合合区、和区地大道至路心区，并区置了三站点，周围形四商业心。宝安心区与前湾体,多湾滨海心区，,产，在生活高,与、心区，热滨心,,，，、出“以”住、生活、创业等体化。滨区，宝安心区以及合,场大,到,滨，以,宝安、提魅力滨心区浮出水面。、房地产态势分析宝安目前的房地产水平正处于一个相对落后的阶段，但也是一个飞速发展的阶段，未来几年在承接深圳城市效应的基础上,宝安的房地产市场将有一个大的发展。最大的表现将是住宅需求将从居家型向舒适型转变。最终引发市场供应质的转变。1、从房地产阶段论来看宝安房地产的开发水平综观中国的房地产市场,我们不难发现,发育得最成熟的是广州、上海及深圳特区等发达地区。这些地区经历了十几年的发展和摸索,领先形成了比较成熟的市场竞争机制。我们可以从这些地区经验中总结出房地产市场发展的几个阶段:市场发育程度

短缺市场 供求平衡、相对饱和 过剩市场(全面短缺、结短缺） (结过剩、全面过剩)产阶 地段段 家居家阶 地段段 牌竞争面(地) 全升 竞争竞争)目司司 司 全升 求着到升宝安 广州、特区表宝安房地产市场目前处的阶段，表广州、深圳特区房地产市场目前处的阶段。,:——卖家卖渡——重小——主要:,,、品与善于学习、借用外脑迅速展,并且越来越强相反批游商被淘汰也是生黑马时代，批新生量成为翘楚。需要说明是,广州、上海等展并没先例可循，是按部就班走过来而宝安则可以借鉴先区,从而快可以同时展，并形成跳跃式展模式。小宝安展，要,而，:越,生式阶、宝安宝安区历年数据(单位:万平米)时间批准预售面积销售面积空置面积 价格指数１99663.762５.99３3.67 １28.７0１９９7７9.865４.４8257 13０.30１99873.1５54.6347６ 16.70199949.0771.622８．０123.６02０００72.917８.6525.７3 121．6820011３5．1795.2129.5８ 122.8820０２1６2.1１44.2／ /200３31.435.7／ ／来源０02年深圳年鉴，及相关报刊200０年之前，宝安上面积比较,但2001年受前两年求于供供求关系影响,预售面积幅度提升，比 200０年增长了８5.４%，生了井喷情。自１9９6年以,宝安需求量呈逐年上升趋势,但自 2001年起,增长的势头突然加速,2001年需求比 2０00年增长了 2１%，而20年又比2001长515,203,需是上，宝安市呈供求两旺。自１99６年至 2００0年,宝安价格指数呈不断降趋,但是，明宝安,按,宝安例18%,于上行14,9,,,,01,3、宝安地产供特征与趋势分析根据宝安地产现状和阶段论,及调查情况对宝安地产供与竞争特征致可总结为几点：(）产品特点注重户型实用产品位1平方米左右三二厅120米上三少80二,供多。产品素,宝安地为和,现上,现地产方,方,注重品现是产品现上产品。梯6上层塔楼为主由于老城地块偏小多是旧城改造,因此商提容积率获取利润层塔楼便3图上4500

这些塔楼多梯六户以4000）

3878

39553677（2价格50点

3225 3328 3366 3351 3300

3575方30000季攀升/ 20001000格从（501始,宝安住宅成交均价始上,2003季,相比1000格价500210上约5%04季,住宅成交均价攀上峰达到度139.12222222220022222222

003.1新安均价宝安高宝安新安地,地产价格也走,从现看,20３域平均价格已50于宝安其他各个域包括龙华域。新安价107道为界南部均价为42元左右北部均价达到5200套的影响。宝安中心区起宝安中心区的3600/平方米的价面行业预期,使得宝安中心区的起点略显但也为未来提升留下足够的空间。近两次中心区土地拍卖中,中心区的地大幅度上升楼面地已超过15使得未来只有提高才可回收投资预计未来两年中心区的4５0以上。中国最大的资料库下载(３)开发与竞争特点大发展商垄断宝安场宝安房地场现垄断的,、、富通大发展商宝安大70%的场,发展商仅不的场不仅场宝安的场上也割如就前进路两的楼不上发。创新力差竞争宝安竞争,现的、、、园、、方面场上的来,的中20平方米,的、,上的高楼间并有特、、、安间不显场竞争,的阶已只有,才够竞争的面。开发节奏慢中国最大的资料库下载宝安房地开发,场大发展商场大有期开发商发宝安房地产场来说这一特征是阶段性的。配套中强调良好的教育资源宝安文风昌盛,拥有良好的教育资源，民间素来注重子女教育,客户购房时对教育资源的配套要求就比较高，教育配套成为购房时的重点考虑因素。而发展商开发时,也对教育资源的整合特别看重,要么毗邻名校，要么自己建校，或者合作办学，千方百计强调良好的教育资源。（4)未来发展趋势产品形势正由单一走向多元化,,,,。而计也多。整市场将多元化的趋势。资源的对势，市场供应上扬房产市场发展(9—2０1）》指出,尚未开发的可用总5３５．8公里其中37.6公里2８.6平方公里，龙岗20．６平方公里。据时规划，特区内居住用仅余9.4-.3方公里。按目前的市场走势,未来十年内，仅商品住宅用的需21.62公里区内已远远不足于需增必然转区外近区,同还城次中心,三大企业统治市场的局将被打破中国最大的资料库下载离中心远,早期区城于影响力很,该说南ft块崛起到如今熟并于饱和才带动了起所,相落后于区,被泰华鸿荣通瓜分其他中企业只能够长期采取跟进策如今这种面即被打破首先通鸿荣泰华了企业台阶,精力投入其他近期项推出都不；第,关内知始逐渐进驻宝安,业、和黄、高发都有，且开发很大，而万科、招商、百仕达表示了这极兴趣这种相互渗透打破,出新与洗牌,这期通过打造质项些中企业会;,,,、天骄世家、海湾珠、蟠龙居、丽景表。中心成热点未来几,将是中心建设几,不断有涌现由土资源稀少,几乎没有中心将成热在二、内将有1010、将在中心区中心将成热。(5)表丽景城景台天骄世家世家23万1.1万15,商万容积率2.84.02５建筑风格现港式风格港式风格欧式风格题系弘雅名门回馈社会作尊贵府邸家园第一豪宅气派,与俱来户2厅71㎡--82㎡０%2厅８ 8-－ 10０50%32厅100--1１ ０15%四2厅１32㎡ 5％3 82㎡10%式两厅270%㎡ 四两厅140-150㎡ 30%式五厅二㎡ 卫阳180㎡ 30%两两厅72㎡15%两厅8７㎡1%两厅110㎡%四两厅12６㎡15%两两厅80㎡1０%两厅105㎡ 10%两厅12０-130㎡ 40%四两厅两卫1㎡17%五厅 2００,１3％均价 3８00元560元30元550元4、行特征及趋势(1）需求特点群体相对关白领购体不是,由土化,９0%是由人、或者在居客户,很少有其它人来里置外销比例更是不到 8％,与８0%外资很不谐,种情况现即与关外白领工资普遍低,能够置比例极其有-,,、布吉那样郊潮。品牌意识从三头泰等市场占率断高既可看品牌意识烈对品牌、实力比注重甚至客户喜欢跟着三展商,对三跟三展商比,对高。实、、,,注重对概接实市场,力充分验证。口碑群居生活生活更小城镇生活二十年前还处时代之间紧,到今天,仍群居同一族、朋友大、头效播途径客户脉播。经济实力及购买力强虽房低市场主力总40-50万之间但客户经济实力却低,２0０2年国民生产总值达到 26９59元,超过 3000美元户籍口计算存款达到 207２7元地可以轻松购买总在８０万左右住宅拥市场符合购买力市场着展空间。(２)未展趋势居型将向舒适型转变从市场看,,户较,其、宽敞,同时对小区硬软要也高。环境、社区服务意识高宝安人注重实,消费比较理性跟宝安当地文化关,随着生活水平的高,宝安人开始注重环境和社区服务等素,近期宝安楼盘渐渐开始突显小区环境或园林景观等素除园林面积越来越以外也渐渐地特色化园林靠拢；社区服务方面,物理水平也楼盘素高重要方面,宝安地物理水平渐渐着化中园景物地物。5、龙华、布吉地特点、同关外,近来特,盘,关人,近地区域,区别新安地区地郊区化开发热点区,(1）龙华布吉地特点:规模开发盘,对区,盘特期;盘区化生活便利。盘楼,可以满足多数人。作最早兴起郊区化热潮城镇,布吉能够这股热潮坚持到底,则是科四季城、怡翠园、城康桥园、桂芳园等项对布吉宅持续拉动。龙华崛起近两年,这是城重心移结果同时也显得加从容和气,今龙华可谓鄂云集,盘围城美丽 5、和、要地林小更高龙华号召力和区域形象。多样化、要地理人以关,面，所以也多样化发展,首先建筑、园林风格不拘格欧式、代、江南式汇聚堂不而足是跨度也比较,从小到,甚至 300,,TＯNHOE、别墅等让消费者有充分选择。强大竞争力价差与关内楼盘6000价格水平相比,关外楼盘价仅仅３500元,2５00差距使得单套20,20购买一辆中档家庭轿车解决郊区化所带来交通问题。巨大价差使得大量在关内无法置业白领选择了在关外置业,与福田罗湖最近龙华和布吉因此成了选择重点。布吉、龙华房地产套布吉、龙华房地产使得础套档水平,在疗、学校、购物等面住还得借助关内套这无疑加了关内压力所加套和水平龙华、布吉解决问题保证房地产业。通关能力限制关外大盘大量了关内,因此带来了通关问题,大量白领在和成了关,成了通关和。车辆大量,成了交通交通产了负。近来一问题来重,关内一因在关外置业影响了关外房地产发展。环境影响关外业化带化，大业区所分成了和带来了、,套。了大量关内客来关外置业。6、教育地产分析地产地产一地产与相,,其最房地产最。房地产与有嫁接方式，具体表现为：房地产商自身不仅出资金,还得承担办学任务，这种情况一般会出现在远郊大盘,其因为区位原因,无法吸引足够的消费者维持项目的销售,必须寻找一个拉动市场的砝码,教育应该是其中的一个选择,在深圳,桃源居是一个典型的例子,由当初一个问题项目到引进清华实验学校来共同办学后,成为深圳销售面积冠军,充分发挥了教育泛地产的核心能力。,近,,形成，一般会选择这种方式，。、市、。,,提,还绝大部分还得取决于盘自身的素质。鼎太风华就属于这种。、、商,如此的情况下，能够取得意想不到的效果。,支撑作用。深圳市中主打教育地产的盘很多，如桃源居、市花、,绩,、市普遍采用辅助办学的模式，整合教育资源。7、前片区重点,,20的,,,之,ft02,,前海板块，近两年,前海出现了较多的楼盘,如港湾丽都、椰风海岸等，但整体上形成由南到北，鼎太风华、阳光棕榈园、星海名城的三足鼎立之势。（1)三个主要项目比较鼎太风华中海阳光棕榈园振业星海名城规积模率／容占地 2１．6万/总建筑面积42万／容积率1．７65筑面积3５万/容积率15占地 30万/建筑面积84/28建筑、园美式建筑园林风格地中海式的建筑与园林简约的现代风林风格特点配套 岁宝社区店,一站式教育(幼儿园,小学，南ft实验

风格社区商业街，阳光小学、幼儿园、南ft人民

格。 社区商业街,北大附中主 力户 型中学)中央主体公园 三房医院社区服务中心三房三房(平方)9-１810—11８8126)（ 万52—７056.７—6６.66-６5.5成的,育教 地中海风,育，,配套，教育总目前来看，阳光棕榈园定位准确，营销方式比较独,,,—能走低路线。（2）前海楼盘的开发特点大规模的社区开发依托大盘的效应，鼎太、中海以及振业的项目,总建筑面积基本在０万以上,,格竞争能力格是最主要的竞争手段，任何产品到最后都离不开格战,前海能在近两年成为一大热点区域，格是一个重要的因素。在振业开盘之初，３2０0的起吸引了四百多位买排号购买,成为 20００年春交会的热点楼盘。至今，前海楼的平均格在5５０0左右，一些小楼盘的格甚至只有８０0元的均。格成为前海楼的竞争利器。独特的产品优势,,,,,,920,、首次置者要求。盘缺陷交通由片新开发域,开发之仅深圳西位整域的交通条件理想,巴士仅两条线路,甚至连士也少,这点制约了很客,这位。开发了缺,、、至理,通建来补但、建设却需要府。、宝安中心区房地产市场分析20深圳其点新点士认,新新这仅深圳土片开发着发、开发越升上量将超15０万,盘数量将达到 10左右而最能先期开发域位路线两1、开发量分析72,商、要新路个西北部分布两创路分割总体划约为400公顷未开发5０,这深圳开发域，近两将推超25０万。2、首先启动域分析路,也,,,;中·好角销售十好疑给其他发展商更多的信热点性最大。N17、N1８、N１9块块1、8１9发竟块、,更其他块更好信方面定给消费者很强信,过剩好角大众消费者认识造定影响突然走有压力。东东象门户直希期,也未,大、,是商最发,好块,发展商,更,大,热点难度大。３、供应竞争特点按照整规,在此开发必须尚小严格把关,汇聚十家发展商,有圳品牌有领品。、发发、他的,给端空白。价格战长来看景十看好,在未来两,将推出25０万平米左右的住宅，除了出现同质化竞争以外，宝安目前的市场承载能力有限，是无法消化的，必须依托关内市场,但是在没有更多利好消息的情况下，很难在特区引发宝安置业潮，如果积压严重,销售周期拉长，价格战肯定是刺激市场的最终解决办法。、基地分析N8,,5,N9最的住.１、中心区，利，更于新圳河的，与９地块自成唯的独立中心,、2、最N、9地块形成的独立住内,有新宝安实验学校、宝安人民医院及1,、、、、、、。是中心区基础最区。3、关口最近N8,,,4、规模较大,中，新湖路沿线的土地分割都比较零碎只有深业１7N１8深发(N1）、恒丰(28)、屹海达(N8）、新锦安（6地块较为规整且面积较大，N地块面积排第,仅次于深业、恒丰及新锦安，但是从开发规模来看,于规,５、项目比较中心区已知的项目开发状况比较位 率42 5 、心绿化万

规低。N19 25

2.5 高

、心绿化万 层 带,享受好的景和绿色景观。幸福 1０ 3.2 一、邻，万

心城，大档泰华 4

高

铁出口，几条主干道N７ 万

、 高层

过过泰华 0 预 计 N不 少 、过４

，块过者 ,临翻身村环境好。N８ 50

３.８ 高

关口，交通节点，万 、高层

配套最全6、SＷOT分析本最大优势在于生活配套的齐全，而最大的劣势则在于新圳的,点在于的,新关内的心的竞争。（1)优势企方面、商业中心、学校形成一个独立居住中心。位于中心区东南面,邻近南头二,处于中心区、甚至宝安区门户地位,不仅很强对特区客户号召力。地块是深圳立体交通网络一个节点地带，特区内主要交通干道。最近地铁出口位于新湖路甲岸路交汇处，距离地块不到５０0。是中心区开发面积最大几个一，大。:最大于二点一是交通便利，客户带便利。二是学校，形成一个对独立居住中心，不其他影。2业面地面。中心区形象客户心。邻近口、学校交通主干道便利,也带。面新圳宝安、道,，带污染。海景对贫乏。距离中心区中心，对于体、中心带大相对不便。容积。,其是新圳交通便利带对很大，是是,一要处(,,,、学校与体打包体,独特排它性。与同期启学校,具有汇人气效果能够提高认识度。能是湖路沿线近期启有。性,性、、人异具备当发展高,,有价格深南道、滨海道延长线贯是最佳受益者。小结：无论如何快速度,都是有利是这些遇都是共享均等把握些遇,房是我们标。有三点遇非常重要是,治,如果能够于说是变害利。二是,还很,定要抓遇,人打造他们想要水楼。三是,学校如何变独占是我们排他性最(威胁西乡也处于上升头均已启,必分流部,、发是品牌企,与屹更号召、福中福、发比本更好景观优势。作为个小型企如何在中心区激烈市场竞争中品牌、团队、效应。小结：这些挑战都是不可回避是发展商不能控制而影。、项目开发策略

一 流 业长期利润最大化行为 项目开发 价格 建面 客户忠诚度公共关系 管理 开发目标 开发策开发节奏开发模式 性价比 合理建面市场口碑政府 主 社会团体 服务机构 制度 文化 项目品牌 火车头 差异化 快做 星河湾模式23/47PAGEPAGE29/47,N,,60—0万平方米商住宅30万平方米上,商住宅案数量超二十些案在未五年内逐渐上市此大数量销售顺消,超常思路及,市摆在?消费者调查看,买家关注点主集生活居家两方因此未，还生活根据配套,路商生活娱乐商,形卖点是本案功关键,也是本案打造关键些满足居家求,善主生活,打造卖点理高效优善。确价在保持？销售前在上,项说价与因素直接关系求本者价格市引爆效果客户理价最终价是因素互平衡。与转?是基础离谈是空阁是不着实际的空谈,与辅,两者正自行车两车轮,是方,,,,?,——铁公道路系统以及口使影响却跨以,以,,?？？还确把握。2战略选择）战略选择之——三五年,为流特区影响优秀从 2001年起开始入全国阶段,最特前第轮全国扩张已经结束沉淀几全国性,万科珠江;经过几年调整,第二轮扩张已经逐渐拉开帷幕其特“,造英雄”,为扩张急先锋。全国热潮下以泰华鸿荣源为表,,特绝版段以高档次物进伊始以拍卖高姿态轰特区打响知名度些下也寻求突破,模式将同三主流商路,些小将顺应市场变行变以及经济环境变,立块特性和,人,道路表开即以提升实,打响,桃源居-航空城。屹海达公司在宝安有着十余年的开发历史,迄今已成功开发了中南花园等知名楼盘。但由于种种原因,企业至今依然未能建立起自己的品牌，在现今地产企业品牌化、企业品牌全国化、宝安地产全市化的背景下已显得落后，如果在未来几年内依然无法建立起企业品牌，对未来楼盘开发销售、企业融资、企业声誉、企业战略等将产生极大的负面影响。在现时最可行的途径即依托项目开发,带动企业品牌,最终实现企业的可持续发展。屹海达的品牌之路N7,,,,将屹海达的品牌中目标——利用正要工的点突破1-2塑3-5年使深圳力3-５关重点度塑美度、化客户满意度。（2)选择二——与紧密结合:短投入与平长期内追求利润最大化基石,财务才关键不同期不同财务,不同也决不同财务经济运做财务外乎三:利润追求高额利润付间代价；二追求金周快,获取金间上收益；第三则是对项目的收益不做要求，形成公司的固资产。比三方式,看说,做不合适不能金沉淀不利,甚追求金周也不合适，佳短投入与平,追求长利润,场条件取经济收入不苛求短失,注重长收益付速度上所牺牲间取丰厚收益。——抢占先机做形象、树品牌。3、市场策——做火车头与产品定位样对于任何企业来说,进入个市场都会给自己个定位，确定自己整个区域竞争者地位,明确自己发展方向以此来决策企业的发展道路。归纳到点,企业个市场上,做火车头还火车厢？项目开发个无法避免问题。火车头意味着市场领者,意味着市场第力量,市场领头羊表现产品上则意味着开发独特、差异化产品,引领行业潮流。模式利润较高风险较高开表现,市场,树品牌现企业发展。火车厢则意味着市场者意味着市场力量表现项目上则意味着开发、化产品,市场潮流断市场需求热点,方式较会项目竞争,既获得行业平均形适合发展企业。4、开发节奏——快做开发特项目进进,方式两种方式各利弊。快做做项目开发、,,些非手,切以快为基准。节奏利益点:开,以形项目品牌占市场高点,到出品牌、出效益求。项目开发较,力前定路以。目前区基本启情况以最限度吸取区购买力完利润目标。以较,。快做风险:区尚未型消费者还未行动,,,:,:、消费喜好变影响象,,将,,但不于不不埋头苦干,不理不不顾味,全、销售的解决措施理、、弹性计划同为解决计划预料制定完善高危机反机制旦现意外,也解决、5、向这因该什么样,档次怎样?先分析下先天条件:首先,认为交通边配套,势影响影响,影响,:365,,,,案式 365型、混合 主容积率 ３．8 3.8积 5０万 ５0万可销售积 42万 42万主力积 12０-130平米 １00-110平米三房成本 ３00０元 2500元成内涵（单

成１000,内装修成

成80内装修成本：元／平０0,绿15地价1000期 300绿10０地价１0０0,米) 间费用2５0销售费用５0期间费用2０0销售费用他50元 5他50售价 5０0０元 ４000元主力总价 60-６5万 40－44万总成本 15亿 1２．5亿总销售金额 21亿 16.8亿毛利润 ６亿 4.３亿静态收益率 4０％ 34.4%期入高 高性 高 高在力 高 低性、异性 质、两种方案的优劣势比较方案一：方案一是以星河湾的模式为基本思路,目标是为宝安人打造一个名片，提供一个别样的生活方式，打造一个精品的社区，提倡一种崭新的生活态度。这一模式的机会点在于位于中心区这一政府未来的形象区域,且位于中心区的东南门户地带,得好可以形成城市的标志性建筑。市场的直接竞争者较少,并且已进入销售尾期,并且未来的市场供应比较少，市场面临一定的空白。，形成品。入的成本可的，期的。方案的点在于、楼盘4000,。方案的销售关键点在于,,的姿态亮相，使客户感叹,刺激换房的。本方案下的产品，竞争对手致为中心区的楼盘以及宝安老城区的高、价,500205000方案二:方案二是以美丽３65花园为参照模式，开发众化的社区，为工作 3年左右的白领打造一个家园，这一模式的机会点在于可以形成良好的社区形象客户层面较宽,市场容量、总,置业门槛方案的风险点在于没有一定的格差，关内客户很少来购房，减少了大量的市场潜在客户。一旦关内客户不进场，销售压力将很大，年轻人可能更愿意居住在成熟的市区。方案的销售关键点在于关内客户能否大量进入是未来销售成功的关键,如何吸引关内客户到关外来置业是困绕未来销售的难题,而吸引的关键则在于与前海楼盘保持较大的格差距，梅林关的差在２０0０元左右,布吉关的150０左右。对比之下,南头关的差至少应在１000价格水平应控制在4000在未来实际销售中，本方案下的产品面临的竞争对手来区:中区楼盘、前海楼盘以区的楼盘,竞争压力很大，市场对比很。方案,我们,与的、的方案，不如选的、的方案一，方案一的于方案。6、差异竞争策略差竞争是竞争的手，是在中区一应量中的区,更是格竞争、、压的手。在前中区大产品未面的下，差的对与区楼盘的差异。差因子差因子规划设计发展概念定位硬件软件区区区区生活张、真、细,把蓝图变成现楼根据对整个新安-西乡片区房地产场的综合分析，我们认为,本的差异化主要表现在以下几个方面：产品差异化在前的宝安房地产场中,所提供的产品多属于经济实用性的住房，楼盘档次较低，户型面积中小，以满足基本的居家生活为的，这些产品都无法体现出舒适的居家要求。建议未来本的产品差异化集中体现在户型、划、立面等方面。老城区的楼盘多的表现出,楼盘档次低、差这面在中区的分楼盘中都所体现。分中区表现出的，无法体现出中区的,于区的楼盘，为成差异,的建转变，建品质感突出的产品,提升价值。景观差异化宝安的小区景观基本都属于绿化层次，根本体现不出园林的要求,在宝安客户越来越重视因素的下,宝安楼盘的景观已不符合场展的要求。未来出的差异化的主要表现,的更要体现出的小区居家的。服务差异化楼盘要的，对于本来,体现差异化的要方面,中区的,以整合成为于主的0－100岁的全程健康教育为核容，出的服务差异化。7、式（1）牌社区建立唯性的几种式、稀缺景观项目：东方玫瑰花园先并不：星河湾品都做出超越蔚蓝海岸终量变引起质变，由超越到树立起自己世纪村在行业在某些方面，并不断做大做强 ：南国奥林匹克花园现代城（2）几种品牌社星河湾1２00700组合社2。星河湾在华南板块高林立环境,观，先产品位树，华南板块做大精品，开发高产品,在位与他取得位优势，乃至目前奥园等也开始开发高住宅。开之初,完震撼人园林、滨江步道以及现实景，完吸引住户，极大刺激消费者购房热情。再，控制好合总价基础,第期均价４90０元/平方米,单套总价控制在５5万以内,第二期均价 5300元/平米,单套价控制在5万以内第三期均价５0０元/平方米单套总价75万以内。使大部分人够接受。蔚蓝海岸蔚蓝海岸占约30方，总59方2,蔚蓝海岸在，400，是价5500，200，已60，大，,蔚蓝海岸已为深圳市样本社。蔚蓝海岸功原因在于：先蔚蓝海岸开不花,块，并优花园,引大量。，蔚蓝海岸海大，海的势,自己在海花位，在势为。，蔚蓝海岸产品强引，于目为业，多的二置业者购买，并使后期开发方向改变为二置业家园。最后,蔚蓝海岸全力打造社区品牌，营造浓郁的社区氛围,以业主满意度来提升项目的品味,终形成项目的可持续发展。8.7,37:,,的成功，在区成,。三，一以产品主义,,,、王府等等，坚持产品主。黄浦雅苑模式黄浦雅苑位于中心北区,与其他中心区的楼盘大力张中心区优势同，黄浦雅苑少宣其地段优势，而是着重做产品,他成功的首先是其企业品牌的支撑，使多客户可以无的跟随和黄地产的项目。其次是产品的价格,在中心区其他楼盘均价在 8200元左右的对,黄浦雅苑7５００元的入市均价就有竞争力，且虽然其产品没有值得写的特点，但总体品质仍属优。目黄浦雅苑三期的价格已达到850０/平方米左右。美丽３6５模式美丽365是在龙华地产大盘涌动的情开发的一个郊居化大盘,其总建筑面积 20万平方米，容积率约为２.１，美丽３65作为龙华大盘的代表，其成功原因主要有:一美丽３65在产品直接瞄准各大企业小白领的需求,开发适合这些客户要求的产品，二，采取较有力的广告广方式，以路牌、大杆旗为主要手段，在龙华镇全面铺开，造成一的轰动。但美3６5的市影响在关内却小，少有往购买，也因此其项目品牌并未能达到深圳知名品要求,也无法对企帮助作用。各模式较模式 星河湾 世纪村黄浦雅苑美丽365蔚蓝海岸位置 华南板块 华侨城西福田中心区龙华城区后海、小高高层小高层小高高层容积率2 3.52.52.1 2均价５5０0元 9０00元8５0０元3４00元 6500元目标客户富裕阶级 高级白领、中产阶级中产阶级、高级白领小白领、 高级白领工薪阶中产阶级产品档次高 中高高中低 中高户型次舒适型 实用型实用型经济型 舒适型开发策略快做 慢做慢做快做 快做品牌成功以轰动性的市 以突破性的以企业品牌以快速的销 前海乃至南方式场效果，成就 户型设计项目品牌 为知名品牌。带动项目品牌售成项目 ft大规模品牌。 区,并打造社区品牌项目成功原因出色的、实在 突破性的的产品以及环 型设计境现景企业品牌以低廉的价 以社区环格享受大规 和氛围打模的社区 客户。(3）我们的开发模

整治一片环境设一个家园打开一片市场从城市规划设计,整项目环境,整治因，形成一个的,低容积率，大社和价,达企业品牌象和项目设关注高的效果。先期启动绿岸小型组团，中高档次入市,迅速提升地块价,完成销售,提高项目的知名。为，的,项目的，断强化项目的美誉和忠诚。通过一系列站在城市高的包装和，引爆深宝两地的市场,实现销售的奇迹、项目总体定位11)社会阶层划分白领——30%外的私营业主其他——10%置业次数划分首次置业者——45%(2）三个组团的为绿岸居白领——40%）——３０％工商)——２0%其他——10％水岸居白领——30%外的中高层管理人员公务员外的个工商其他——5%海岸居——5％外的中高层管理人员公务员外的个工商其他——5%(3)心理特点表点 征 富 员、中高层管人及白领

薪（稳定工作础）

首次置业满足基要容易接受鲜事物

一定总基础上优质楼盘私营企业主

先富 要在改条件础上,满足自己尊贵

消费者描述我们可以将目标简单划分为和,和我们主,在0宝人者在工作、以上、人、有深厚感情同发展中建设老城,目标为中、人口密度低、不拥挤和嘈杂,中有着普遍同。购买最质还改条件自用购房主要而投资出租状况将少见,因此楼盘吸,为,要在、以及物业管上。我们分人分在人中,工户以及私营业主要,次在上,们共,划以及在一上楼盘,次要、、、物业管可以满足舒适要最要见到实际现楼才能相信一个楼盘坏,目盘工要高要,工商户相对比较关心价格因素，而私营业主相对比较关心小区环境,公务员则关心物业管理。南ft客户关外的客户主要是指南ft的客户,这部分客户将是我们的次要客户,他们主要是在南ft地区(包括科技园)工作,基本属于科技园各类企业的中高级白领。受过良好的教育,事业处于上升阶段,在深圳生活了三年左右，有较强烈的购房需求。但目前基本属于飘一族，甚至有不少是租住于宝安。,,340,,工作地的,三是素，要求户实用，园,有，是前区的有很强的。,后、头、以及石州,认识低,概念局限老城未来推广必须注意推广宝安中心区,让客户接受这一区。2、产品定位在定位之前先参考一下消费者调查的情况:有超过的宝安消费者能够接受小高层和高层或者两者的组合，有 2/3的消费者需求三房 120平米左右的三房,各有近14％的消费者需求二房及四房,能够接受50万以2１%,建筑风36%消费者意代滨风3％消费者中意欧陆豪华风格超过 3０%的消费者认为小区园应该以水塘、喷泉、瀑布水景为主题,超2５％消费者认为应以异国情调艺为题综合考虑项开发策略、消费者以及市场供应、状况。我们对项目做了如下的定:产品档次定位,、。色彩星河湾黄色褚红色色点缀其他色彩。可结合组团特色,可分三个题景、水景、绿景综合布局。提供若干部分景观图3、户面积配比（1总体户面积配比面积 80－90M２户二房二厅90-10 ０M2三房二厅100-11５M２三房二厅12０-140M２三房二厅1４０-160M２四房二厅16０M ２五房、复式合计/比例 1０%20％25%20%１５%10%100%3.７5.559．25９.2５5．553.737面三期相 ３585９．２885673.４37加户配比依据首先启动绿岸,关内客户将成是本项目一期客户,其比例将4０%。关内客户本首,户,户是其点90三房比例较。考本项目整体户等户户面积配比115下户占55%。项目,总,将部分位总0内,户90－１40三房。(80-M2 -010-11520-14010 M2 2M2M2式1％5%15%5% 10％1.5 331.505 1,1158,,91,80-0 9-100 10120-140M140-180-0 9-100 10120-140M140-101022 ２ 1152 ２M2上% 50％5％% 5％ 0％例.25 5 .5 0.75 15万面901100-115 12-114-0 M2 2M２0２60M2式5%1%30%35%20% 100%061.24.22.4 2万、均400/,控制在45-７0均议：均400/,均49０/均5200/启动时控制505)12,,,46,2——旧式铺曾经占据流,单向当地消费零售,其经营类日常消费品和汽配建材，,，。——，天虹场代，经营高产品为，其,，营，和消费一品,品品和性。住宅量底场呈明显上趋势。底如内杂24便利理发美容院,铺，,地些日常消费品，居民日常居供便利然而,底缺陷,品,,窝蜂”象，底，这供给势头有增减。，品,，日常消费售,，但,，消费和消费品质,很难持续经营。，。,一定行业辐射力，但由于规模偏小,而且市场不够成熟，对当地的影响力不大。从目前的经营形态来看，大型综合批发市场尚未出现。(3）宝安主要商圈格局新安商业目前存在三大繁华商业区:万佳商业区:目前宝安商业最为繁华的地区。万佳位于新圳路与宝民一路的交汇处，由于其自身近20０00平方米的巨大商业体量,使得其有力地带动了周边商业的蓬勃发展,又由于地处老城区,周围居住人口众多，且居住人群层次较高，因此消费群购买力强，从而导致整个商业区档次、水平较高。商业区位于身大，近宝安新区,成为宝超市、业市场。地5的。,,业,,,城3,经规区商业,。4)宝安商业营、营与前主要为，自从主力