千舟湾项目可行性研究方案报告

可可行性研究报告千舟湾项目 第一部分项目概况本项目位于海南省琼海市博鳌亚洲论坛特别规划区千舟湾地块其便捷。项目基地位于海南省东部海岸沿线，依山傍海，海岸线长达21滚河、九曲江)、三岛(东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛)、两港(博鳌港、潭门港)、一海(沙美内海)、一滩(玉带滩)、一石(圣公石)。南部由于博鳌地区丰富多样的自然地形地貌和作为博鳌亚洲论坛的域蓝色海岸别墅博鳌镇东方文化苑锦江饭店金海岸酒店沙坡岛高尔夫索菲特大酒店亚洲论坛永久会址沙美内海玉带滩第二部分土地取得方式本项目用地(千舟湾600亩)已于2000年办理国有土地使的蓝色海岸别墅区，东侧紧邻永久科技(临安恒晟房地产公司)朝博路蓝色海岸永久科技第三部分市场研究居民购买力有限。3.据海南省政府统计信息显示和我司对琼海碧海苑、万泉豪庭4.来自岛外的养老、过冬、度假和投资为目的的购房群体是海4％以上的增长幅度。每年115天假期使度假消费成为时尚。旅游)成为调整身心的主要生活方式。2.产权酒店产品：市场曾经形势很好，但此起彼伏的产权酒店色海岸1)规划设计指标设计公司：香港许李严建筑师事务所严迅奇、韩国履露斋建筑2)产品特点A.规划布局上采用开挖河道划分组团，最大限度地形成建筑B.景观设计上注重采用绿化植被、室外平台、栈桥等景观要素与建筑穿插，在重要组团节点形成广场，内部庭院与建筑结合，平台朝向最好景观面等，提升景观均好性，实现C.建筑造型采用“简约主义”手法，形体、材料单纯，墙体仅限于涂料实墙、大面积玻璃和局部木作，表现自然性的D.内部空间上讲求趣味性和空间戏剧化，尺度处理夸张，形E.缺点：过分注重空间自身的展示性和戏剧性，尺度不够亲住内庭院戏剧化空间小广场3)市场和经营情况2.中远别墅项目1)规划设计特点2)销售情况：资源条件：海南岛独有的自然生态条件是不可再生的稀缺资源，为度假以博鳌现有的自然资源对比整个海南岛的自然资源并不具备优势，博鳌亚洲论坛的影响力又使博鳌也非常吸引一次旅游者的。博鳌现有的自然资源对于度假者来源地的自然资源则具有极大的优势，对于度假者相对长期居住的需求来说具有足够的吸引带薪假期制度在我国逐步推行，特别是收入相对较高的金领白领阶层，带薪假期制度已经有了相当程度的普及，将使以度假3.客户群体描述：商务人士—相对高端文体名人—相对高端4.客户消费心理分析：1)潜意识中具有很强的浪漫主义色彩，渴望自由，渴望摆脱束3)对于居住环境、生活品质有相当高的追求；对于环境优越的4)有投资意向，对所购置物业有相当的升值期望；适居性健康性配套完整性第四部分规划设计分析第五部分开发计划安排名第六部分投资收益分析千舟湾项目测算表静态回报情量规划建设用地面积400,000.00代征城市公共用地面积其中:代征道路用地面积 代征绿化用地面积平方米平方米平方米平方米项目总建筑面积地下建筑面积地上总建筑面积住宅建筑面积商业和会所建筑面积容积率可售面积车位配比243,000.00 3,000.00240,000.00230,000.00 0230,000.00平方米平方米平方米平方米平方米平方米地上车位地下车库车位总数1,000个-1,000个住宅均价(￥/m2)4,000.00精装230,000.00920.00入销售总收入减：营业税城市维护建设税教育费附加销售收入(5%营业税至少可返(营业税7%的城建税可减免)(营业税3%的教育费920.00--单位成本 I总地价(@总面积)9090 住宅转让费用(含出让金住宅转让费用(含出让金、七通一平)大市政工程费用-II建II建安成本:住宅会所4,500地下车库配套配套/绿化/道路/小市政地下建筑部分 III其它费用设计/顾问费/监理/III其它费用设计/顾问费/监理/保险/质监公司营运费市场推广费总发展成本(利息前)银行贷款利息总发展成本(利息后)3,063精装(精装)(地下总建筑面积)(建安成本)(建安成本)243,000240,000243,000230,000-243,00000